La mesure de la charge foncière

La mesure de la charge foncière : l’étude de DINAMIC
sur le « Foncier Complexe » ClaudetTaffin
Colloque DINAMIC, 5 décembre 2012
L'étude de DINAMIC sur le foncier en milieu urbain
 L’objectif : mesurer la charge foncière, c. à d. le poids du
foncier dans les achats immobiliers (en €/m² SHAB ou en %)
‐ suppose au passage de la définir
‐ dans les opérations de construction en milieu déjà urbanisé
(« foncier complexe »)
‐ en utilisant en priorité les outils fournis par le notariat :
bases Bien et Perval, extraits d’actes
‐ en recourant si nécessaire à d’autres sources.
 Pas de visées statistiques à court terme (une vingtaine
d’opérations)
 Espoir de dégager une méthode reproductible
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La formation des prix fonciers
 Comme tout produit : prix du foncier = prix de la matière
première + coût de production ?
‐ Matière première = foncier « brut » : le prix dépend de la
localisation et de la qualité
‐ Coût de production : viabilisation, démolition, dépollution
‐ Impact des règles d’urbanisme
 Deux marchés :
‐ Extension périurbaine : individuel diffus
‐ Recyclage terrains urbains : processus de production plus
complexe, plus long, plus risqué
 Différence de formation du prix ?
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… Et différence d’accès à l’information
 Construction
individuelle
« diffuse »
‐ Acte notarié = achat du terrain (par particulier)
‐ Enquête EPTB du CGDD = terrain + maison
Coût total moyen (terrain + maison)
Part du terrain
2010
2011
194 000
204 600
33,4%
34,0%
France
Surface du terrain Prix / m²
Allemagne
1 098
450
59 €
130 €
 Terrain urbain recyclé :
achat par promoteur
‐ d’un terrain brut
‐ d’un terrain aménagé
 Prix de terrain dans les
actes notariés plus proches
du « vrai » coût du foncier
dans le second cas
 Prix d’acquisition des lots
(vente en bloc ou détail) :
actes de ventes des lots
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Le facteur « temps »
 Le promoteur a acquis  Le promoteur achète un
terrain aménagé :
un terrain brut :
‐ délai plus ou moins long entre
acquisition du terrain et
commercialisation des lots
‐ remembrement, portage
‐ démolition, dépollution, etc.
‐ information dans actes de
vente insuffisante et périmée
(comment actualiser ?)
 Pb de temps en amont
‐ peu de délai entre achat du terrain et commercialisation
‐ frais d’aménagement inclus dans le prix d’achat
Donc l’acte donne le vrai prix du
foncier ?
‐ clause d’« earn‐out » ‐ péréquation
‐ équipements publics
 Pb de temps en aval
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Choix des programmes immobiliers
 Choix des communes
‐ Dynamisme en matière de construction résidentielle
‐ Issy‐les‐Moulineaux, Saint‐Denis, Corbeil‐Essonnes et Serris (Marne‐la‐Vallée)
‐ Bordeaux et Lyon
 Choix des programmes
‐ Etude des bases BIEN et PERVAL : groupes de mutations récentes
‐ Visite sur site
‐ Acquisition du foncier récente
‐ Vérification du caractère résidentiel non aidé 6
Collecte d’informations
 Bases Bien et Perval
 Actes de vente : bases notariales et conservation des hypothèques
 Actes de vente avec annexes : consultation auprès des offices
 Documents d’urbanisme : permis de démolir, de construire ou de lotir (partie publique) ; règlement de ZAC, PLU
 Cadastre : divisions parcellaires
 Bases de données « pollution » (BASOL & BASIAS)
 Etats descriptifs de division et règlements de copropriété
 Documents commerciaux, contrats de réservation : bureaux de vente des promoteurs
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Les composantes des prix immobiliers
Phase du processus
Poste de dépense
Commentaire
Prix d’acquisition
Frais d’acte
Honoraires de négociation
Acquisition du
terrain
Droits de mutation
« Earn-out »
Le cas échéant (Coût réel connu
ex post)
Idem
Frais financiers
Le cas échéant
Equipements publics
Portage du terrain
Dépollution
Pour la part assurée par le
promoteur
Idem
Sondages, études et essais de sol
Idem
Charge foncière
Démolition, désamiantage
Aménagement du
terrain
Le cas échéant
VRD (Extension des réseaux)
Géomètre
Idem, et si remembrement
Taxes liées à l’aménagement
TLE / TA et autres
Etat des lieux (Référé préventif)
Recours des tiers
Le cas échéant : indemnisation,
frais de procédure
Servitudes
Fondations spéciales
VRD (Branchements)
Coût de construction
Construction de
l’immeuble et
vente des locaux
Honoraires techniques
Géomètre, architecte, contrôle
technique, assurances, etc.
Frais de commercialisation
Bureau de vente, publicité, etc.
Frais financiers
Garantie financière d’achèvement,
frais d’emprunt le cas échéant
Marge brute
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Retracer l’acquisition du foncier
 Description de l’origine de propriété
‐ Mutations et divisions des parcelles
‐ Nature vendeurs et acquéreurs
 Conditions financières
‐ Prix, date(s) et modalités de paiement
‐ Contrepartie : équipements publics, dation au vendeur, clauses de complément de prix (« earn‐out »)
‐ Péréquations : logement social, accession à prix maîtrisé, locaux commerciaux
‐ Partage des frais de démolition et dépollution 9
Vente du programme
 Nature et type des lots
‐ Répartition de logements par taille (PC)
‐ Surface des lots vendus en accession libre (documents
commerciaux)
 Prix de vente
‐ Documents commerciaux et bases notariales
‐ Extrapolation à l’ensemble des lots en accession libre
‐ Problèmes avec logements sociaux en VEFA, locaux
commerciaux et parkings
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Un exemple : charge foncière ≤ 760 €/m² (22 %)
Acquisition du foncier
Poste de dépense
Montant
Prix d’acquisition du terrain
3,3 Millions €
Frais d’acte
Démolition partielle
VRD TLE
Fondations spéciales
Total
40 000 €
35 000 €
50 000 €
85 000 €
60 000 €
3,47 Millions €
Vente du programme
Type de lot Local commercial Logement T1 Logement T2 Logement T3 Logement T4 Logement T5 Parking seul Total Nombre 2 10 25 33 10 2 15 Surface 25 45 65 85 100 Prix unitaire 4 000 € 3 700 € 3 300 € 3 200 € 3 000 € Prix de vente 1 000 000 € 4 162 500 € 7 078 500 € 2 720 000 € 600 000 € 15 561 000 € 11
Conclusion
 Plusieurs éléments essentiels difficiles d’accès :
‐ Données techniques connues de l’aménageur ou du promoteur (démolition, dépollution) ; ‐ Taxes d’urbanisme : services financiers des mairies
‐ Clauses particulières : annexes de l’acte notarié
 En outre :
‐ « Earn‐out » : connaître les modalités de la clause ne suffit pas
‐ Recours abusif : y a‐t‐il eu transaction ?
‐ Remise d’équipements publics : quel coût réel ex post ?
 A condition d’éliminer les cas les plus complexes (ZAC, etc.), le cas où le promoteur achète un terrain « prêt à l’emploi » auprès d’un aménageur semble permettre d’approcher plus facilement la charge foncière que celui du promoteur ‐ aménageur.
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