A15

Les fiches LOCATION
Bail de résidence principale – Comment agir en justice ?
Fiche n° A15
COMMENT AGIR EN JUSTICE ?
Le juge de paix est compétent pour traiter les litiges entre le bailleur et le locataire.
Le juge de paix compétent est celui du lieu où est situé le bien loué.
Les parties ont la faculté, mais ce n’est pas une obligation, de régler le problème à l’amiable, en
demandant au juge de paix d’organiser une procédure en conciliation.
La procédure en conciliation
Que savoir, que faire ?
Demande :
verbalement au
greffe de la justice
de paix ou par
écrit
Procédure gratuite :
faire appel à un
avocat n'est pas
obligatoire
Convocation par
simple lettre du
greffe, aux jour et
heure fixés par le
juge
La
conciliation
Comparution en
personne ou via un
avocat, un parent
ou un allié
(procuration)
But : se concilier et
trouver un accord
à l'amiable
Des modèles de demande de conciliation sont disponibles au greffe de la justice de paix.
Quel est le rôle du juge de paix pendant la conciliation?
Tenter de les
concilier, au besoin
en descendant dans
les lieux loués
Attirer l'attention
des parties sur
l'intérêt pour elles
de se concilier
Eviter de laisser
paraître quelle serait
sa décision s'il devait
trancher le litige
Ecouter les parties
Le rôle du
juge de paix
La conciliation, une procédure (in)utile ?
Le litige est réglé à
l'amiable
Les parties peuvent
se présenter devant
le juge pour faire
acter des accords
pris à l'amiable
Les parties font
l'économie du coût
d'une procédure
judiciaire
Une perte de temps
si la conciliation
échoue
La
conciliation
Le déroulement de la procédure en conciliation
La conciliation
réussit
OUI
NON
Un procès verbal
acte l'accord des
parties
Un procès-verbal
de non-conciliation
est dressé
L'accord est
définitif et lie les
parties
Une des parties ne
se présente pas
(pas d'obligation !)
Aucun accord n'est
possible
L'accord peut faire
faire l'objet d'une
exécution forcée
Lorsque les parties ne parviennent pas à trouver un accord à l’amiable, ou lorsqu’une des deux
parties ne comparaît pas, le juge de paix dresse un procès-verbal de non-conciliation.
La procédure judiciaire peut alors débuter et être introduite par requête, citation ou comparution
volontaire.
La requête
Que savoir, que faire ?
Nom, prénom,
profession, et
domicile des
parties
Exposé
sommaire de
la demande
Indication des
jours, mois et
an
Une requête
écrite en deux
exemplaires
Signature du
requérant ou
de son avocat
La requête
Un certificat
de domicile de
la partie
adverse
La requête est une des formules les moins coûteuses pour introduire une action devant le juge de
paix.
Les parties sont convoquées par le greffe, sous pli judiciaire, à comparaître dans les 15 jours de
l’inscription de la requête au rôle général, à une audience fixée par le juge. Une copie de la requête
est annexée à la convocation.
Quel est le rôle du juge de paix ?
Ecouter les parties
Statuer uniquement
sur ce qui est
demandé
Tenter, dans un
premier temps, de
concilier les parties
Le rôle du
juge de paix
Trancher le litige ou
surseoir à statuer, en
désignant par ex. un
expert ou en
demandant des
informations
Le déroulement de la procédure
La partie adverse
est présente
OUI
NON
Un jugement
contradictoire est
rendu
Un jugement par
défaut est rendu
SIGNIFICATION
DU JUGEMENT
Un mois pour faire
appel
Un mois pour faire
opposition
Les autres possibilités pour introduire une procédure judiciaire
La citation ou la comparution volontaire
Procédure judiciaire
La citation
La comparution
volontaire
Toute citation se fait
par un huissier
Les parties décident
de commun accord de
se présenter devant le
juge de paix
Les frais sont
supportés au départ
par le demandeur
S'il obtient gain de
cause, le demandeur
peut récupérer les
frais par la suite
Procédure plus
onéreuse que la
requête
La citation est une formule à privilégier pour être certain de toucher la partie adverse, si on a des
doutes sur le lieu où réside de manière habituelle la partie adverse.
La comparution volontaire permet de faire acter et valider par le juge tout accord intervenu entre
les parties.
Une procédure exceptionnelle : l’action en référé
L’action en référé
Consulter un avocat
semble judicieux
Le problème est-il
urgent ?
OUI
Procédure en référé
devant le Président
du Tribunal de
première instance
Une ordonnance est
rendue le jour même
Mesures provisoires
L’action en référé nécessite que des mesures urgentes et provisoires soient prises, sans attendre
l’issue d’une procédure habituelle qui serait trop longue. Une ordonnance sera rendue
immédiatement : elle sera assortie généralement d’une astreinte.
Exemple : le propriétaire a coupé l’alimentation en eau ou en électricité du bien loué.
Si une procédure parallèle est introduite, le juge de paix statuera sur le fond de l’affaire quelques
semaines plus tard.
La procédure d’expulsion du locataire
La résolution du bail aux torts du locataire
Si aucun arrangement à l’amiable n’est trouvé, à l’expiration d’un dernier délai, le bailleur n’a d’autre
possibilité que d’assigner le locataire devant le juge de paix pour obtenir la résolution du bail, avec
des dommages et intérêts, ainsi que l’autorisation d’expulsion.
Le bailleur doit démontrer la présence de manquements à ce point graves et habituels que la
location ne peut plus se poursuivre.
Le juge de paix apprécie souverainement la situation : tout en reconnaissant l’existence de
manquements graves et habituels, il pourrait accorder un délai au locataire pour respecter ses
obligations, en se réservant le droit d’exercer un contrôle ou en prévoyant, par exemple, qu’un seul
défaut de paiement, dans le cadre d’un plan d’apurement de loyers, entrainera la résolution du bail.
Un jugement est toujours nécessaire pour expulser. Une clause du bail permettant de résilier le bail
en cas de manquements du locataire à ses obligations est insuffisante et ne sera d’aucun effet. En
effet, un article du Code civil – l’article 1762bis – répute cette clause non écrite.
L’information au CPAS
En matière de bail de résidence principale, une copie de tout acte introduisant une procédure
judiciaire visant l’expulsion du locataire est envoyée au CPAS.
Lorsque la demande est introduite par requête ou par comparution volontaire, la communication est
faite par le greffier.
Lorsqu’elle est introduite par citation, elle est faite par l’huissier de justice.
Le locataire peut s’opposer à la communication au CPAS. Il le fait soit dans le procès-verbal de
comparution volontaire, soit en manifestant son opposition auprès du greffe ou l’huissier de justice
dans un délai de deux jours à partir respectivement de la notification de la requête écrite ou la
signification de la citation. La faculté de faire opposition doit être mentionnée dans la requête écrite
ou dans la citation.
Une fois informé, le CPAS offre, de la manière la plus appropriée, d’apporter son aide dans le cadre
de sa mission légale.
L’exécution du jugement d’expulsion
Un jugement
ordonne l'expulsion
du locataire
Un huissier signifie
le jugement
Un délai d'un mois
est d'office accordé
pour exécuter le
jugement
Exceptions
Le bailleur prouve
l'abandon des lieux
Les parties ont
convenu un autre
accord dans le
jugement
Le juge réduit ou
prolonge le délai à la
demande d'une des
parties
Il existe des
circonstances
particulières
Les possibilités de
reloger le preneur
Unité, ressources
financières et besoins
de la famille, par ex.
pendant l'hiver
Le sort des meubles après l’expulsion
Les meubles se
trouvant encore
dans le logement
sont mis sur la voie
publique
Enlèvement et
conservation par la
commune durant 6
mois aux frais du
locataire
Tenue par la
commune d'un
registre des biens
enlevés et conservés
Restitution des
biens au locataire
par la commune
moyennant le
paiement des frais
d'entretien et de
conservation
Droit de rétention
de la commune au
paiement des frais
Exception : biens
insaisissables (art.
1408, §1er, du
Code judiciaire)
Informations complémentaires
Info-Conseil Logement : 081/33.23.10 ou [email protected]
DGO4
Département du Logement
Direction de l’Information et du Contrôle
Rue des Brigades d'Irlande, 1
5100
NAMUR
http://logement.wallonie.be