Télécharger le Droit de Retrait

KPMG Corporate Finance
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Personnel et Confidentiel
FINOTEL SCA
A l’attention des Membres du Comité
d’engagements
7 rue Paul Albert
75018 Paris
Paris, le 19 avril 2016
Synthèse des travaux réalisés pour l’évaluation de la SCA FINOTEL dans le cadre de l’exercice
du droit de retrait des associés commanditaires
Mesdames, Messieurs,
Conformément aux termes de notre lettre de mission du 11 décembre 2015, vous avez confié à KPMG
Corporate Finance le soin de réaliser une mission d’évaluation financière de la valeur des fonds propres
de la société FINOTEL Premium en qualité d’expert, conformément aux termes décrits dans le
prospectus visé par l’AMF n°13-355 du 11/07/2013 (exercice du droit de retrait des associés). Vous
trouverez ci-après les résultats de nos travaux.
La Société en Commandite par Actions à Capital Variable Finotel, détenue par la SAS Finotel Invest à
95,24%) est spécialisée dans l’acquisition, l’exploitation et la gestion de fonds de commerce et/ou de
murs et fonds de commerce hôteliers en France. Cette société est également appelée « Finotel
Premium » dans les communications aux associés commanditaires. Cette société a levé 20,3 M€
auprès de 550 souscripteurs dans le cadre d’un appel public à l’épargne couplée à un endettement de
8,2 M€, soit un investissement de 28,5 M€ investi dans 3 établissements.
Exploités par la société Maranatha au travers d’un mandat de gestion et d’une convention de prestations
de service, la Société a investi dans plusieurs sociétés ayant vocation à porter les actifs hôteliers acquis
dans le cadre de l’investissement des fonds collectés Finotel.
Chaque société a acquis un fonds de commerce hôtelier présenté ci-dessous :

Hôtel Regina Opéra Grands Boulevards, 11bis rue de Mazagran, 75010 Paris – 4* - 42
chambres, dont l’acquisition a été réalisée par le biais de la SAS Financière Regina et de la SAS
Hotel Regina Opera ;

Hôtel Trianon Gare de Lyon, 52 boulevard Diderot, 75012 Paris – 3* - 30 chambres, dont
l’acquisition a été réalisée par le biais de la SAS Financière Trianon et de la SAS Hotel Trianon ;

First Hôtel Paris Tour Eiffel, 2 boulevard Garibaldi, 75015 Paris – 4* - 43 chambres, dont
l’acquisition a été réalisée par le biais de la SAS Financière First et de la SAS First Hotel.
KPMG Corporate Finance,
société française membre du réseau KPMG
constitué de cabinets indépendants adhérents de
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KPMG Corporate Finance
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TVA intracommunautaire :
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Code APE 7022Z
Conseiller en investissements
financiers, adhérent à la
CCIFTE, n° 0RIAS : 13000120
FINOTEL
Evaluation de la SCA FINOTEL
19 avril 2016
Personnel et Confidentiel
Avant de prendre leur décision au titre de l’exercice du droit de retrait, il est prévu que les associés
commanditaires puissent être éclairés sur leur intérêt à exercer leur droit de retrait par la mise à
disposition par la Société d’un rapport d’évaluation par un expert spécialisé dans le secteur hôtelier.
Comme indiqué dans les termes de notre lettre de mission, nous vous rappelons que :
-
Les travaux mis en œuvre par KPMG se sont appuyés en grande partie sur des données
prévisionnelles, projections financières des sociétés d’exploitation préparées par la direction du
groupe Maranatha. Ces données présentant par nature un caractère incertain inhérent à des
éléments prospectifs, les résultats futurs pourront dès lors différer des estimations qui nous ont
été transmises ;
-
Les travaux mis en œuvre par KPMG ont un but purement indicatif et ne sauraient engager
notre responsabilité vis-à-vis de vous-même ou de tiers, en particulier dans le cas où ces
travaux seraient contestés ou différeraient de la valeur retenue dans le cadre d'une transaction.
Nos travaux sont menés sur une base indépendante et nos honoraires ne sont en aucun cas
liés aux conclusions desdits travaux.
Compte tenu de la structure de détention des actifs hôteliers par la Société et en lien avec la
méthodologie de notre lettre de mission, nous avons suivi une approche en deux étapes :

La première étape a eu pour objectif l’analyse des performances opérationnelles de chaque
hôtel pour ainsi déterminer la valeur des titres des sociétés d’exploitation (i.e. SAS Hotel Regina,
SAS Hotel Trianon, SAS First Hotel) ;

La seconde étape a permis de déterminer la valeur des capitaux propres de la Société à partir
(i) de la valeur des titres des sociétés d’exploitation déterminée à l’étape 1 et (ii) des flux de
trésorerie attendus pour les sociétés financières (SAS Financière Trianon, SAS Financière
Regina, SAS Financière First) et la Société.
A l’issue de nos travaux, la valeur totale des fonds propres de FINOTEL SCA s’est établie à
18 584 K€ soit une valeur par titre de 918,85 € (20 225 titres).
Restant à votre disposition pour toute information complémentaire, nous vous prions d'agréer,
Mesdames, Messieurs, l'expression de nos sentiments les meilleurs.
Mark Wyatt
Associé,
KPMG Corporate Finance
Stéphane Botz
Associé,
KPMG Corporate Finance
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