Assemblée Plénière - Vendredi 16 Décembre 2016

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PROPOSITION
ASSEMBLEE PLENIERE
16 DECEMBRE 2016
RAPPORT DU PRESIDENT DU CONSEIL REGIONAL
FINANCES
Mise en place d'une stratégie immobilière appliquée aux immeubles de la
Région
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EXPOSE DES MOTIFS
Au cours de ces derniers mois, le nouvel exécutif a mis en œuvre une stratégie
de rétablissement des finances de la collectivité, d’amélioration de la performance des
services et d’optimisation des ressources.
Dans le cadre de la poursuite de cette volonté affirmée, la question de la
stratégie immobilière de la collectivité est posée.
Le diagnostic immobilier réalisé au cours des dernières semaines met en
évidence l’éclatement des services sur plusieurs bâtiments principaux à Marseille :
-
deux bâtiments en propriété : l’Hôtel de Région (baux à construction conclus le 27
septembre 1985 et le 27 août 1988 pour une durée de 99 ans) et les locaux du CMCI
en copropriété avec la Chambre de Commerce et d’Industrie au sein du bâtiment
« World Trade Center » (2 rue Henri Barbusse) ;
-
cinq bâtiments en location, aux n°14, 22 et 34 rue Saint-Barbe ainsi qu’aux n°7 et 11
boulevard de Dunkerque (Grand Horizon et Grand Large), pour une surface cumulée
de 35645 m².
Cette situation pose plusieurs problèmes :
-
des pertes de temps liées au déplacement des agents entre les différents bâtiments,
de multiples points d’accueil des usagers répartis sur plusieurs adresses,
des dépenses de fonctionnement très élevées, le coût actuel de l’occupation des cinq
bâtiments loués et cités ci-dessus s’élevant à un total de 13 763 000 € par an, se
décomposant en :
• 7 618 000 € par an de loyer ;
• 1 142 000 € par an de charges locatives ;
• 747 000 € par an de fluides ;
• 111 000 € par an de frais de petit entretien ;
• 885 000 € par an de frais de sécurité ;
• 600 000 € par an de frais d’accueil ;
• 347 000 € par an de frais d’assurance ;
• 1 113 000 € de frais de nettoiement ;
• 1 200 000 € de frais de location de parkings.
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Les premières études menées à ce jour à la suite de ce diagnostic laissent
penser qu’il est possible d’opter pour une nouvelle stratégie immobilière fondée sur
l’acquisition de bâtiments à proximité de l’Hôtel de Région, qui serait conservé, et
permettant l’accueil d’une grande partie des 1955 agents des services actuels et des agents
transférés dans le cadre de la loi NOTRe.
Cette nouvelle stratégie immobilière a pour objectif de :
-
-
optimiser l’accueil des usagers en regroupant les services sur un nombre réduit
de sites,
améliorer les conditions de travail des agents grâce à des locaux récents et
capables d'accueillir les effectifs liés aux nouvelles compétences de la Région,
diminuer les dépenses globales dès la première année, grâce notamment à des
économies de fonctionnement sur les charges : diminution des coûts
énergétiques (bâtiments plus performants dans le domaine environnemental) et
des coûts liés à l’accueil,
renforcer les actifs immobiliers de la collectivité en évitant de verser des loyers à
fonds perdus,
améliorer l’épargne nette de la collectivité, obtenue par la suppression des
loyers imputés sur la section de fonctionnement et l’imputation en section
d’investissement du remboursement du capital de la dette contractée pour
l’acquisition des locaux.
Les simulations financières effectuées à ce jour permettent d’envisager, dès
la première année, la réalisation d’économies significatives :
-
-
financement par un emprunt sur 30 ans de l’acquisition de nouveaux bâtiments, pour
une annuité annuelle d’emprunt inférieure au montant des loyers actuels des
bâtiments loués : gain estimé à 500 000 € par an ;
réalisation d’économies annuelles sur les charges estimées, liées notamment à
l’amélioration de la qualité environnementale des bâtiments et au regroupement des
sites : gain estimé de 500 000 à 1 million d’Euros par an.
Les économies réalisées peuvent donc être évaluées à 1 million d’Euros
par an a minima.
Ces premiers éléments et les opportunités d’investissement existantes doivent
être approfondis. L’année 2017 est une période propice pour aboutir à la mise en œuvre de
cette stratégie immobilière, la résiliation d’une majorité des baux en cours étant possible.
Il convient ainsi que le Président de Région puisse recevoir le mandat de
prospecter et négocier pour acquérir des bâtiments susceptibles de répondre aux objectifs de
cette stratégie immobilière. Les décisions à prendre seront fonction de l’offre réelle du
marché, des capacités d’accueil nécessaires (estimation de 1300 à 1800 agents), des
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possibilités d’optimisation des espaces proposés, du prix, des performances énergétiques des
bâtiments et des économies de fonctionnement réalisées.
La prestation d’assistance à maîtrise d’ouvrage nécessaire à cet effet peut être
évaluée à un coût de 70 000 €. Le coût des études liées à l’aménagement des futurs bureaux
à acquérir peut être évalué à 1 million d’Euros.
Afin d’assurer chaque année le suivi de l’efficacité de cette nouvelle stratégie
immobilière, les dépenses liées aux bâtiments de l’administration régionale seront
clairement identifiées dans le budget régional.
En conséquence, je vous propose d'adopter la délibération suivante :
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PROPOSITION DE DELIBERATION
VU le Code général des collectivités territoriales ;
VU la loi n°2015-991 du 7 août 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la
République (loi NOTRe) ;
VU l'avis de la commission "Finances, Administration générale et Ressources
Humaines" réunie le 9 décembre 2016 ;
Le Conseil régional Provence-Alpes-Côte d'Azur réuni le 16 décembre 2016.a
CONSIDERANT
- que le diagnostic immobilier réalisé met en évidence l’éclatement des services sur
plusieurs bâtiments à Marseille ;
- que cette situation génère des pertes de temps et d’efficacité pour les services, un
accueil dégradé pour les usagers et des dépenses de fonctionnement élevées ;
- qu’il est possible d’opter pour une nouvelle stratégie immobilière qui permettra de
réaliser d’importantes économies ;
DECIDE
- d’approuver la nouvelle stratégie immobilière proposée qui se donne pour
objectifs de :
- optimiser l’accueil des usagers,
- améliorer les conditions de travail des agents,
- diminuer les dépenses globales,
- renforcer les actifs immobiliers de la collectivité,
- améliorer l’épargne nette de la collectivité ;
- d’approuver le principe de recourir à une prestation d’assistance à maitrise
d’ouvrage pour définir de manière précise les besoins en surface de bureaux et espaces
dédiés (loisir, crèches, espaces d’accueil …) ;
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- d’inscrire une autorisation d’engagement de 70 000 € sur le programme G503 pour
le financement de cette prestation d’assistance à maitrise d’ouvrage et une autorisation de
programme de 1 000 000 € sur le programme 502 pour le lancement d’études liées à
l’aménagement des futurs bureaux qui seraient acquis ;
- d’autoriser le Président du Conseil Régional ou son représentant à négocier toute
acquisition qui s’inscrirait dans la logique de la nouvelle stratégie immobilière, la décision
d’acquisition restant soumise au vote de l’Assemblée régionale.
Le Président,
Christian ESTROSI