Le bail réel immobilier
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Le bail réel immobilier
DÉCRYPTAGE Laurent Grosclaude maître de conférences UT 1 Capitole Le bail réel immobilier Le bail réel immobilier est un nouveau contrat de bail de longue durée issu de l’ordonnance du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire. &ȌƒPKVKQPGVEQPVGZVG 7PGXQNQPVȌFGFȌXGNQRRGTNGNQIGOGPV KPVGTOȌFKCKTGŲ Cette ordonnance contient une série de mesures visant à développer, dans des zones où le marché immobilier est en tension, une QHHTGFGNQIGOGPVUȃFGURTKZkǡKPVGTOȌFKCKTGUǡz c’est-à-dire accessibles à des personnes qui disposent de revenus trop élevés pour accéder au logement social, mais n’ayant pas les moyens d’accéder aux logements du UGEVGWTRTKXȌ .GRȌTKOȋVTGFWNQIGOGPVKPVGTOȌFKCKTGHCKV NŨQDLGVFŨWPGFȌƒPKVKQPRTȌEKUGEQPVGPWGRQWT partie dans l’ordonnance mentionnée et pour RCTVKGFCPUFGUFȌETGVURCTWUQWȃRCTCȑVTG combinant des critères relatifs à la localisation du logement, au ressources de l’occupant, et CWOQPVCPVFGNCNQECVKQPQWFGNŨCESWKUKVKQP .GDCKNTȌGNKOOQDKNKGTRCTVKEKRGFŨWPOQPVCIG KORNKSWCPVVTQKURGTUQPPGUǡ ššWPRTQRTKȌVCKTGHQPEKGTSWKXCNQWGTWPVGTTCKP à bâtir ou des locaux d’habitation à réhabiliter, ššWPRTGPGWTȃDCKNSWKXCEQPUVTWKTGQWTȌJCbiliter les biens immobiliers, ššWP QWRNWUKGWTUQEEWRCPVUSWKXQPVUQKV être locataires, soit accédant temporaires à la propriété des logements construits ou TȌJCDKNKVȌU .GDCKNTȌGNKOOQDKNKGTGUVEQPVTCEVȌRCTNGU deux premières personnes du schéma décrit EKFGUUQWU4KGPPGUŨQRRQUGVQWVGHQKUȃEGSWG NŨQEEWRCPVUQKVNGRTGPGWTȃDCKNTȌGNKOOQDKNKGT Au plan économique, le bail réel immobilier vise à un allègement substantiel du coût des NQIGOGPVUKPVGTOȌFKCKTGUFGNŨQTFTGFGš puisque l’investissement foncier est réduit de OCPKȋTGKORQTVCPVG #WRNCPLWTKFKSWGEGDCKNGUVFKVkšTȌGNšzRCT TȌHȌTGPEGCWFTQKVFGRTQRTKȌVȌSWŨKNETȌG.C propriété se range en effet dans la catégorie FGUFTQKVUTȌGNU7PDCKNPGEQPHȋTGGPRTKPEKRG qu’un droit de jouissance ou d’usage, lequel PŨGUVSWŨWPFGUCVVTKDWVUFWFTQKVFGRTQRTKȌVȌš le bail réel immobilier confère lui un véritable FTQKVFGRTQRTKȌVȌCXGEVQWUUGUCVVTKDWVU Ce contrat vient déroger à deux des caractéTKUVKSWGUOCLGWTGUFWFTQKVFGRTQRTKȌVȌšUC RGTOCPGPEGGVUQPTCVVCEJGOGPVCWUQN'P effet, avec le bail réel immobilier, la propriété devient temporaire par essence même, et l’on dissocie la propriété du sol (demeurant au DCKNNGWTGVEGNNGFWDȅVK CESWKUGVGORQTCKTGOGPVCWRTGPGWT m el im ail ré er obili BAILLEUR B PRENEUR © Toutenphoton 24 25 millions de Propriétaires - Janvier 2015 Vente ou location OCCUPANT DÉCRYPTAGE Le choix a été fait ŲRCTWPUEJȌOCSWKPŨGUVRCUPQWXGCW Pour autant, le schéma décrit n’est pas totaNGOGPVPQWXGCWRWKUSWGPQVTGFTQKVEQPPCȑV déjà depuis longtemps deux types de baux avec lesquels le bail réel immobilier présente FGUUKOKNKVWFGUKORQTVCPVGU ššNGDCKNGORJ[VȌQVKSWGGUVWPGKPUVKVWVKQP très ancienne qui a aujourd’hui son siège dans le Code rural, mais qui peut être utilisé dans un cadre différent de celui d’une exploitation CITKEQNG+NGUVEQPENWRQWTWPGFWTȌGFGȃ CPUGVETȌGCWRTQƒVFWRTGPGWTWPFTQKVFG RTQRTKȌVȌ.GRTGPGWTFQKVTȌCNKUGTVQWVGUNGU constructions, réhabilitations, travaux prévus CWEQPVTCVšCWVGTOGFWDCKNNGDCKNNGWTFGXKGPV propriétaire des constructions en principe UCPUKPFGOPKVȌU.GDCKNTȌGNKOOQDKNKGTUGTCKV un proche cousin moderne du bail emphyVȌQVKSWGšNGUITCPFURTKPEKRGUFGOGWTGPV identiques dans les deux cas, mais le bail réel KOOQDKNKGTCȌVȌEQPȊWFCPUNGDWVURȌEKƒSWG FGNCRTQFWEVKQPFGNQIGOGPVUKPVGTOȌFKCKTGUš son champ est donc strictement délimité, et le preneur à bail contracte des obligations visant ȃOGVVTGGPWXTGNCRQNKVKSWGFGURQWXQKTU RWDNKEUGPOCVKȋTGFŨCEEGUUKQPCWNQIGOGPVš ššNGDCKNȃEQPUVTWEVKQPGUVȌICNGOGPVVTȋU proche du bail emphytéotique et du bail réel KOOQDKNKGT+NCUQPUKȋIGFCPUNG%QFGFG la construction et de l’habitation et a été conçu pour des usages multiples, incluant PQVCOOGPVNGUNQECWZFŨCEVKXKVȌ.GDCKNȃ construction comporte une obligation de construire à la charge du preneur à bail, ce qui le distingue du bail emphytéotique où cette obligation n’existera que si elle est prévue au contrat, et du bail réel immobilier, où l’obligation peut consister en la réhabilitation de NQECWZȃWUCIGFŨJCDKVCVKQP 'PFȌƒPKVKXGNGUVTQKUEQPVTCVUUQPVVTȋUUKOKNCKTGU.GURQWXQKTURWDNKEUCWTCKGPVRWHCKTG le choix de rénover l’un des contrats existants RQWTNŨCFCRVGTCWZDGUQKPUPQWXGCWZ.GEJQKZ a été fait de créer un nouveau contrat, ce qui GUVCUUWTȌOGPVRNWUXKUKDNGCWRNCPRQNKVKSWG 3WKRGWXGPVȍVTGNGURCTVKGUCWEQPVTCVǡ! .CTȌFCEVKQPFWVGZVGGUVKEKRNWVȖVOCNCFTQKVG © Paty Wingrove 4ȌIKOGLWTKFKSWGFWEQPVTCVFG DCKNTȌGNKOOQDKNKGT puisqu’après avoir prévu de créer un nouveau ššJ[RQVJȌSWGTUQPFTQKVRQWT que le bailleur ne peut être contrat, ce qui est obtenir du crédit, qu’une personne physique louer les logements ou morale de droit privé, il assurément est énoncé plus loin que les construits ou réhabilités par plus visible au plan collectivités territoriales, un bail d’habitation classique, ššEȌFGTUQPFTQKVFGRTQRTKȌVȌ leurs groupements, leurs politique établissement publics ainsi VGORQTCKTG que les établissements 5KNGRTGPGWTNQWGQWEȋFG publics fonciers de l’Etat NGUNQIGOGPVUSWŨKNCȌFKƒȌU RGWXGPVȌICNGOGPVEQPENWTGEGEQPVTCV ou réhabilités, des plafonds de prix de vente 'PFȌƒPKVKXGNGDCKNNGWTEQOOGNGRTGPGWT QWFGNQECVKQPFȌHKPKURCTFȌETGV ȃXGPKT peuvent être un particulier, une entreprise, une UQPVCRRNKECDNGU&GOȍOGNGUCEVGUFG CUUQEKCVKQPQWWPGEQNNGEVKXKVȌ'PTGXCPEJG cession ou de location devront comporter des les occupants des logements construits ou mentions relatives au bail réel immobilier, de réhabilités, qui ne sont pas parties au contrat telle manière que l’acquéreur ou le locataire de bail réel immobilier, doivent obligatoirement soient informés du caractère singulier de leur être des personnes physiques respectant des FTQKVGVPQVCOOGPVFWECTCEVȋTGVGORQTCKTG EQPFKVKQPUFGRNCHQPFFGTGUUQWTEGUƒZȌGU .ŨQEEWRCPVSWKUGRQTVGCESWȌTGWTFŨWPNQIGpar un décret du 30 septembre 2014 (par ment doit ainsi savoir qu’il acquière un droit exemple pour un couple, le plafond va de pour une durée limitée, d’une personne qui ššŻOGPUWGNUȃššŻOGPUWGNUUWKXCPV GNNGOȍOGPŨGUVSWŨWPRTQRTKȌVCKTGVGORQTCKTG NC\QPGEQPUKFȌTȌG 3WGNNGGUVNCFWTȌGFWDCKNǡ! .GDCKNTȌGNKOOQDKNKGTRGWVȍVTGEQPENWRQWT 3WGNUUQPVNGUFTQKVUEQPHȌTȌUCWRTGPGWTǡ! Comme dans les baux emphytéotiques et les WPGFWTȌGNKDTGOGPVƒZȌGCWEQPVTCVEQORTKUG DCWZȃEQPUVTWEVKQPNGRTGPGWTDȌPȌƒEKGFŨWP GPVTGGVCPU.GVGZVGFGNŨQTFQPPCPEG droit réel de propriété, plein et entier, durant prévoit deux dispositions importantes eu VQWVGNCFWTȌGFWDCKNǨEGVKVTGKNRGWVš ȌICTFȃNCFWTȌGFWDCKNǡVQWVFŨCDQTFNG ššLQWKTFGUEQPUVTWEVKQPUȌFKƒȌGUQWTȌJC- bailleur ne peut jamais résilier le bail de sa bilitées, propre initiative (interdiction des clauses de ššEȌFGTUQPFTQKVCWDCKNȃWPVKGTUNCEGUUKQP TȌUKNKCVKQPWPKNCVȌTCNGUǡGPUWKVGNGDCKNPG FWDCKNPŨGPVTCȑPCPVRCUNCHQTOCVKQPFŨWP RGWVȍVTGTGPQWXGNȌRCTVCEKVGTGEQPFWEVKQP nouveau contrat avec le bailleur, Ces dispositions, équilibrées, permettent 25 millions de Propriétaires - Janvier 2015 25 DÉCRYPTAGE de garantir à la fois les droits du bailleur au moment de la reprise des constructions, et EGWZFWRTGPGWTGPEQWTUFGDCKN Toutefois le bailleur dispose d’une faculté de demander en justice la résolution du bail pour inexécution de ses obligations par le preneur (notamment le non paiement des TGFGXCPEGU 4GFGXCPEGURC[ȌGU À l’instar des baux à construction, le preneur RCKGCWDCKNNGWTWPGTGFGXCPEG.GVGZVGFG l’ordonnance reste relativement flou sur cette redevance, dont il n’est pas certain que les EQPFKVKQPUUQKGPVRTȌEKUȌGURCTFȌETGV.G VGZVGRTȌXQKVVQWVGHQKUš ššSWGNGOQPVCPVFGNCTGFGXCPEGGUVFȌVGTOKPȌ en tenant compte des conditions d’occupation FGUNQIGOGPVUšEGVVGFKURQUKVKQPPGOCPSWG pas d’interroger et il faut espérer qu’elle sera RTȌEKUȌGWNVȌTKGWTGOGPVšNCTGFGXCPEGUGTC VGNNGRNCHQPPȌGǡ!%QOOGPVVGPKTEQORVGȃNC signature du bail de conditions d’occupation qui ne seront pas forcément connues par CXCPEGǡ! ššSWGNGRCKGOGPVRGWVUGHCKTGGPVQVCNKVȌQW pour partie au moment de la signature du bail (à défaut le paiement se ferait à échéance TȌIWNKȋTGURTȌXWGUFCPUNGEQPVTCV 5KVWCVKQPGPƒPFGDCKNǡEQPUVTWEVKQPUGV FTQKVUEQPUGPVKU 'PƒPFGDCKNRCTGZRKTCVKQPFGEGNWKEKNGU constructions et améliorations apportées aux DȅVKOGPVUFGXKGPPGPVNCRTQRTKȌVȌFWDCKNNGWT .GFTQKVFGRTQRTKȌVȌVGORQTCKTGFWRTGPGWT UŨȌVGKPVFQPEVQVCNGOGPV.GRTKPEKRGGUVSWG le preneur n’est pas indemnisé des améliorations mais le contrat de bail peut déroger à ce principe et librement prévoir des modalités FŨKPFGOPKUCVKQP #XGENCƒPFWDCKNNGUFTQKVUEQPEȌFȌURCTNG preneur aux occupants prennent également ƒPšNGUNQECVCKTGUUQPVFȌEJWUFGNGWTUFTQKVU GVNGURTQRTKȌVCKTGURGTFGPVNGNGWT.GECTCEVȋTG temporaire de la propriété et la dissociation du HQPEKGTGVFWDȅVKRTGPPGPVƒP%ŨGUVNȃVQWVG NCUKPIWNCTKVȌFGEGEQPVTCV 4ȌIKOGƒUECN .GVGZVGFGNŨQTFQPPCPEGFWHȌXTKGTPG RTȌXQKVRCUFGFKURQUKVKQPUƒUECNGURTQRTGUCW DCKNTȌGNKOOQDKNKGT&CPUUQPUKNGPEGGVRGWV être à titre provisoire, il semblerait logique de transposer les dispositions relatives au bail ȃEQPUVTWEVKQP Ainsi et par analogie avec le bail à construcVKQPš ššNGUTGFGXCPEGUUQPVKORQUȌGUGPVTGNGU OCKPUFWDCKNNGWTCWVKVTGFGUTGXGPWUHQPEKGTUǡ elles peuvent constituer une charge déductible suivant la situation professionnelle du preneur, NŨKORȖV HQPEKGT FQKV ȍVTG CESWKVVȌ RCT NG propriétaire qui peut être soit le preneur, soit l’occupant, ššNGUDKGPUNQWȌURCTNGRTGPGWTRQWTTQPVȍVTG RTKUGPEQORVGRQWTNGECNEWNFGNŨ+5(UŨKN[GUV CUUWLGVVKǡNCSWGUVKQPFGNŨ+5(PGFGXTCKVRCU se poser en revanche pour l’occupant devenu propriétaire, compte tenu des plafonds de TGXGPWU ššGPƒPNGTȌIKOGFGURNWUXCNWGUKOOQDKNKȋTGU aurait théoriquement vocation à s’appliquer RQWTNGDCKNNGWTGPƒPFGDCKN6QWVGHQKUQP sait que l’exonération totale est acquise au VGTOGFGVTGPVGCPU5KFQPENGDCKNEGSWK sera souvent le cas, excède cette durée, NŨGZQPȌTCVKQPFGXTCKVȍVTGCESWKUG Notre communauté de Propriétaires en colère sur www.facebook.com/citronspresses STOP au matraquage fiscal ! Taxation des plus-values immobilières, encadrement des loyers, projet de GUL, projet de loi Duflot, réquisitions, taxe sur les logements vacants, relèvement de l’ISF ; hausse des impôts locaux : taxes foncières et d’habitation ; multiplication des diagnostics et des mises aux normes imposés au parc privé … Les citrons pressés, le mouvement créé par l’UNPI pour www.unpi.org 26 25 millions de Propriétaires - Janvier 2015