Note d`information générale sur le PUP

PRÉFET DES HAUTES­ALPES
Direction départementale
des territoires
Service d'appui territorial
Application du droit des sols
LE PROJET URBAIN PARTENARIAL (PUP)
Un outil de financement des équipements publics
Articles L. 332-11-3 et L. 332-11-4 du code de l'urbanisme
Le Projet Urbain Partenarial (PUP) est un outil de participation des constructeurs au financement des
équipements publics. On rappelle que le financement des équipements publics par le bénéficiaire d’une autorisation
d’aménager ou de construire est très encadré. Le code de l’urbanisme prévoit les dispositifs suivants 1 :
• Taxe d’aménagement (TA), dont le taux peut être sectorisé selon la charge financière des équipements publics ;
• Contributions aux dépenses d’équipements publics listées à l’article L. 332-6-1 2, prescrites par l’autorisation ;
• Prise en charge d’extension limitée de réseau d’eau potable ou d’électricité pour les seuls besoins du bénéficiaire 3,
prescrite par l’autorisation et qui ne peut être qu’exceptionnelle ;
• ZAC 4, PAE 5 ;
• Projet urbain partenarial.
Les dispositions
Le projet urbain partenarial est défini à l’article L. 332-11-3 du code de l’urbanisme 6.
A l'initiative du ou des propriétaire(s) de terrain, constructeur(s) ou aménageur(s), le PUP permet, sous forme de
convention signée avec la commune 7, de mettre à leur charge au cas par cas, tout ou partie du coût des
équipements publics d'infrastructure et / ou de superstructure nécessaires à la réalisation d'un projet de construction
ou d'aménagement. L'opérateur s'engage envers la commune à financer certains de ces équipements en contrepartie
d'une exonération de la taxe d'aménagement. Le contrat engage la commune à réaliser les travaux dans le délai
convenu avec l'opérateur.
Un PUP ne peut être conclu que dans les communes dotées d'un PLU ou d’un POS 8, uniquement dans les zones
U et AU ou U et Na. Une carte communale exclut la possibilité de contracter un PUP.
1 Hors champ de l’urbanisme : participation pour le financement de l’assainissement collectif (PFAC), c. santé publique L. 1331-7.
2 Participation pour non-réalisation d’aire de stationnement – PNRAS– (L. 332-7-1) ; participation spécifique pour la réalisation
d'équipements publics exceptionnels –PEPE-- (L. 332-8) ; participation pour voirie et réseaux –PVR– (L. 332-11-1, peut être
instituée jusqu’au 31/12/2014).
3 Raccordement long sur moins de 100 m sur domaine public - L. 332-15 « L'autorisation peut [...] prévoir un raccordement aux
réseaux d'eau ou d'électricité [...] sous réserve que ce raccordement n'excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants,
dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet, ne soient pas destinés à desservir d'autres constructions
existantes ou futures. »
4 Visé dans l’arrêté d’autorisation. Le prix de vente des terrains inclut les charges d’équipement.
5 Visé dans l’arrêté. La participation est assise sur la SHON. Concerne les PAE en cours, on ne peut en instituer de nouveaux.
6 Article 43 de la loi 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, crée les articles
L.332-11-3 et L.332-11-4 du code de l’urbanisme.
7 Les présentes dispositions concernent toute collectivité compétente en urbanisme. La commune est seule évoquée dans la
présente note, en l’absence d’établissement public de coopération intercommunale compétent en urbanisme dans les Hautes-Alpes.
8 ou d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur d'un secteur sauvegardé : indiqué pour mémoire, ne concerne que BRIANÇON
dotée par ailleurs d’un PLU.
www.hautes­alpes.equipement­agriculture.gouv.fr Siège : 3 place du Champsaur – BP 98 – 05007 GAP Cedex
Tél. 04 92 40 35 00– Fax 04 92 40 35 83 Horaires d'ouverture : 8h30-12h / 14h-17h
Les parties signataires de la convention
✔ Le porteur de projet : le ou les propriétaire(s) de terrain, aménageur(s) ou constructeur(s) ;
✔ Le maire est autorisé à signer par délibération du conseil municipal. Chaque convention de PUP fait l’objet
d’une DCM spécifique.
Mise en œuvre
La négociation et la signature de la convention de PUP doivent intervenir de préférence avant le dépôt de la demande
d'autorisation de construire ou d'aménager. Il n’y a pas obligation de la joindre à la demande, mais la convention de
PUP doit nécessairement être conclue avant la signature de l’autorisation afin, d’une part, de garantir la réalisation
et le financement des équipements publics nécessaires au projet et, d’autre part, d’entraîner l’exemption de la TA.
S'agissant du contenu de la convention de PUP, les parties bénéficient d'une grande liberté d’engagement. Néanmoins,
la convention doit décrire les éléments suivants :
•
Liste des équipements à financer 9. La convention peut s'appliquer le cas échéant à un seul équipement ;
•
Périmètre : le terrain d'assiette de l’opération est défini dans la convention et figuré en annexe ;
•
Montant de participation (HT, ou TTC si la commune n’est pas assujettie à la TVA) qui peut inclure le coût des
travaux, le coût du foncier, les frais d'étude et charges diverses ;
La convention ne définit pas une valeur unitaire de participation applicable au m² de terrain (cas de la PVR),
mais un montant à la charge du porteur de projet. La commune peut décider de couvrir une partie des
dépenses d’équipement, qu'elle ne pourra dès lors faire supporter à d'autres porteurs de projet par le moyen de
PUP ultérieurs 10 ;
•
Nature de la participation : elle peut avoir la forme d’une contribution financière ou d’un apport de terrain déjà
bâti, ou non bâti. Une participation par réalisation de travaux en lieu et place de la commune maître d'ouvrage
n'est pas envisageable ;
Délais de paiement : ils sont convenus librement. Les versements peuvent s'effectuer avant les travaux ou de
façon échelonnée pendant leur réalisation, l'objectif du PUP étant de permettre un « préfinancement » des
équipements publics nécessaires à l'opération. Les équipements doivent être réalisés au plus tard à la date
d'achèvement de l’opération ;
•
Durée d'exonération de la taxe d'aménagement : elle est convenue librement, sans pouvoir excéder 10 ans
(point de départ : affichage en mairie de la mention de la signature de la convention) ;
•
Non-réalisation des équipements : il est souhaitable de préciser qu'au cas où les équipements ne seraient pas
réalisés dans les délais, ou le projet serait abandonné par le partenaire, les sommes liées au coût des travaux
non réalisés seraient restituées .
•
Possibilité de conclure des avenants
Les principes communs aux participations d'urbanisme
✔ Règle de non cumul : on ne peut faire financer plusieurs fois un même équipement au porteur de projet :
•
on ne peut cumuler la participation au titre du PUP avec la participation au titre d’une ZAC ou d’un PAE ;
•
un cumul reste possible avec la participation pour le financement de l'assainissement collectif (PFAC), la
participation pour voirie et réseaux (PVR), la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement
(PNRAS), la participation pour équipements publics exceptionnels (PEPE), si le PUP ne concerne pas des
équipements déjà financés par ces participations.
✔ Règle de proportionnalité : La participation au titre du PUP nécessite un lien direct entre la réalisation des
équipements et l'opération envisagée. Son montant est proportionnel à l'usage qui en sera retiré par les futurs
habitants.
9 Équipements publics d'infrastructure (voirie, desserte en eau, assainissement, électricité, éclairage public,...) ou de
superstructure (crèche, école, équipements sociaux, sportifs,...) rendus nécessaires pour les besoins de l'opération,
10 Alternative : répartition des charges d’équipement aux autres zones constructibles grâce à un zonage et un taux de TA adaptés.
www.hautes­alpes.equipement­agriculture.gouv.fr Siège : 3 place du Champsaur – BP 98 – 05007 GAP Cedex
Tél. 04 92 40 35 00– Fax 04 92 40 35 83 Horaires d'ouverture : 8h30-12h / 14h-17h
Si le coût des équipements est supérieur aux besoins de l'opération, la commune estime la part à mettre à la
charge du porteur de projet en proportion de ses besoins, puis la part qui pourra être financée soit par d'autres
opérations donnant lieu à des conventions PUP négociées dans le même temps, soit par la taxe d'aménagement
éventuellement majorée, soit par le budget général de la commune.
PUP et application du droit des sols (ADS)
Outre la nécessaire transmission de la DCM en préfecture au titre du contrôle de légalité, la convention (avec ses pièces
annexes) doit être transmise à la DDT 05 en charge de l’instruction des actes d’urbanisme 11, accompagnée de la date
de l'affichage en mairie. C'est en effet à cette date que la convention est rendue exécutoire.
Dans les certificats d'urbanisme, le PUP est indiqué au titre des participations « participation conventionnelle : projet
urbain partenarial » sans préciser de date ou de montant, ainsi que l'exonération de la taxe d'aménagement.
Concernant les demandes d’autorisation (PA ou PC), la convention de PUP n'est pas une pièce obligatoire du dossier.
Le montant de participation au titre du PUP n’a pas à être prescrit dans l’arrêté d’autorisation pour être exigible. La
convention signée est cependant visée dans l’autorisation :
•
pour garantir les équipements publics nécessaires à l’opération ;
•
pour permettre l'exonération de la taxe d'aménagement.
Publicité de la convention
✔ Affichage en mairie : document mentionnant la signature de la convention et le lieu de consultation du document ;
✔ Insertion dans une publication locale et publication au recueil des actes administratifs 12.
Garanties des aménageurs, constructeurs et acquéreurs successifs
✔ La participation fixée dans la convention de PUP est inscrite au registre mis à la disposition du public 13 ;
✔ L'action en répétition de l'indu sera exercée par le propriétaire constructeur dans un délai de 5 ans à compter du
dernier versement ou de l'obtention des prestations indûment exigées, ou par les acquéreurs successifs dans un
délai de 5 ans à compter de l'inscription sur le registre communal du dernier versement opéré ou de l'obtention
des prestations indûment exigées.
11 Par convention de mise à disposition du service déconcentré de l’État pour l’application du droit des sols
12 Article L. 2121-10 du code général des collectivités territoriales. Publication au recueil des actes administratifs pour les
communes de plus de 3 500 habitants.
13 Article L. 332-29 du code de l’urbanisme « Les contributions prescrites par les actes mentionnés à l'article L. 332-28 ainsi que
celles exigées dans le cadre de la réalisation des zones d'aménagement concerté ou des projets urbains partenariaux sont inscrites
sur un registre mis à la disposition du public en mairie. »
www.hautes­alpes.equipement­agriculture.gouv.fr Siège : 3 place du Champsaur – BP 98 – 05007 GAP Cedex
Tél. 04 92 40 35 00– Fax 04 92 40 35 83 Horaires d'ouverture : 8h30-12h / 14h-17h
Questions – réponses
Que faire si un propriétaire de la zone n’est pas d’accord pour instaurer le PUP ?
Le PUP est un contrat, signé librement par toutes les parties… Il ne peut donc y avoir de contrainte de la part de la
commune. Toutefois, il est possible de réduire le périmètre projeté d’un PUP pour exclure le terrain d’un propriétaire
opposé à l’opération, sous réserve que le projet conserve une certaine cohérence. Il est également possible de passer à
un mode d’aménagement plus « directif » : ZAC, …
Existe-t-il des alternatives au « simple » paiement financier ?
OUI : le principe de liberté contractuelle étant la règle, la loi laisse une grande latitude aux parties pour la nature de la
participation. Elle peut prendre la forme de la cession d’un terrain ou d’un bâtiment (qui peut d’ailleurs être à l’extérieur
de la zone du PUP !!!). En revanche, la loi n’autorise pas le paiement par « la réalisation des travaux » (c’est-à-dire que
l’aménageur s’acquitte de sa participation en réalisant ou faisant réaliser une partie des travaux et des équipements
publics).
Que se passe-t-il si l’un des partenaires privés abandonne le projet après la signature de la
convention ?
En principe, la participation reste due dans son intégralité. Toutefois, un partenaire peut demander la décharge de sa
participation s’il justifie qu’il n’a pas été en mesure de donner suite à l'autorisation qui lui a été accordée.
Toutefois, le montant de cette éventuelle « décharge » doit tenir compte des dépenses déjà engagées par la commune.
En cas de réalisation complète des équipements, aucune restitution ne peut être opérée.
www.hautes­alpes.equipement­agriculture.gouv.fr Siège : 3 place du Champsaur – BP 98 – 05007 GAP Cedex
Tél. 04 92 40 35 00– Fax 04 92 40 35 83 Horaires d'ouverture : 8h30-12h / 14h-17h