Horizons PATRIMOINE

Horizons PATRIMOINE
Pour une gestion de « bon père de famille »
Juin 2010
Chers clients,
Dans cette lettre, vous trouverez plusieurs éléments
d’informations relatifs à la gestion des travaux dans la
copropriété. Ce sujet reste d’actualité en raison des
nombreuses mises aux normes en cours pour les ascenseurs
et les injonctions à propos de ravalements faites par les
municipalités, toujours plus attachées à l’amélioration des
villes.
Une rubrique vous informera également des garanties
contre les loyers impayés (GLI) qui constituent un outil de
gestion patrimoniale intéressant mais à appréhender avec
nuance. Nos équipes Gestion locative restent d’ailleurs à
votre disposition pour vous présenter nos mandats avec GLI
intégrés.
Enfin, dans un marché immobilier qui redémarre, nous
sommes toujours sollicités pour acheter et vendre des actifs
immobiliers. Dans cette optique, notre clientèle
institutionnelle recherche à investir activement dans des
murs de boutiques, des locaux commerciaux, des
immeubles et des surfaces à réhabiliter.
Bernard Veyrières
Parce que votre patrimoine mérite d’être
pérennisé, notre entreprise familiale et
indépendante depuis plus de 45 ans vous
propose plusieurs services :
Gestion de copropriétés
Gestion locative
Transaction
Expertise & conseils immobiliers
Les dernières ventes réalisées par notre service Transaction – 01 43 48 99 89 – [email protected]
Force est de constater que le volume des ventes augmente de nouveau. Notamment en raison de taux d’intérêt
faibles, de nombreux ménages redeviennent actifs pour trouver un autre logement plus adapté à leurs besoins. Côté
investisseurs, l’immobilier reste un placement sûr à opposer à des produits financiers victimes d’un phénomène
anxiogène.
Les prix repartent ainsi légèrement à la hausse, surtout pour des biens de qualité, rares en nombre.
Voici quelques exemples de ventes réalisées par notre équipe Transaction sur ces 5 derniers mois :
Studios – Chambres
3 Pièces
32, rue Levert – 75020 PARIS
245 000 €
5-7, rue des Laitières – 94300 VINCENNES
348 000 €
108, rue de la Réunion – 75020 PARIS
146 000 €
19, av Quihou – 94160 SAINT MANDE
330 000 €
230, bd Voltaire – 75011 PARIS
100 000 €
92 bis – 94, rue de Paris – 94220 CHARENTON
278 000 €
27, rue de Turenne – 75004 PARIS
186 000 €
17, rue Paul Bert – 94160 SAINT MANDE
295 000 €
27, rue Edith Cavell – 92400 COURBEVOIE
260 000 €
2 Pièces
52, rue de la Sablière – 75014 PARIS
210 000 €
4 Pièces et plus
21, av Quihou – 94160 SAINT MANDE
255 000 €
27-29, av Philippe Auguste – 75011 PARIS
570 000 €
12, av du Général de Gaulle – 94160 SAINT MANDE
175 000 €
73-77, rue des Vignoles – 75020 PARIS
477 000 €
10, Villa Jules Laforgue – 75019 PARIS
250 000 €
25, rue des Laitières – 94300 VINCENNES
215 000 €
25, rue des Laitières – 94300 VINCENNES
77 000 €
Immeubles, Locaux Commerciaux et Bureaux
73-77, rue des Vignoles – 75020 PARIS
477 000 €
11, av du Général de Gaulle – 94160 SAINT MANDE
620 000 €
48, av de la Dame Blanche – 94120 FONTENAY
348 000 €
56, avenue Philippe Auguste – 75011 PARIS
345 000 €
24, rue Titon – 75011 PARIS
195 000 €
16, passage Courtois – 75011 PARIS
Cabinet QUENOT – 21 rue Plisson – 94160 Saint-Mandé
Cabinet SOGEAB – 142 rue de Charonne – 75011 Paris
Cabinet NOVAGER – 99 avenue du Général Michel Bizot – 75012 Paris
NEOCITA – 21 rue Plisson – 94160 Saint-Mandé
GESTION DE COPROPRIETES
QUENOT - 01 48 08 55 00
SOGEAB - 01 43 48 66 22
NOVAGER – 01 44 68 69 90
www.excogim.fr
[email protected]
1 055 000 €
TRANSACTION : 01 43 48 99 89
GESTION LOCATIVE : 01 48 08 00 23
EXPERTISE, CONSEILS ET IMMOBILIER
D’ENTREPRISE : 01 48 08 85 12
Horizons PATRIMOINE
Pour une gestion de « bon père de famille »
Juin 2010
Ciment, peintures et autres copeaux
Le sujet complexe des travaux en copropriété
1. Un processus lourd et fastidieux
Décider de faire des travaux dans une copropriété est compliqué pour plusieurs raisons :
 Il s’agit de sujets souvent techniquement complexes où de nombreux acteurs sont sollicités et plusieurs avis
peuvent être émis,
 la nécessité d’entretenir le patrimoine se fait de plus en plus pressante alors que les coûts d’une intervention
sont croissants,
 Les plannings des entreprises sont souvent surchargés et les devis sont particulièrement difficiles à obtenir,
 La décision doit être prise en AG alors que les objectifs de chaque copropriétaire peuvent être divergents.
2. Le lancement des travaux
Une fois que la décision a été prise par l’AG, un délai de carence de 2 mois, pendant lequel un copropriétaire peut
s’opposer à une décision, doit s’écouler. Les travaux sont lancés à son issue, à condition que des contraintes extérieures
ers
n’apparaissent pas (principalement climatiques) et surtout, que les 1 appels de fonds, émis par le syndic, aient été
honorés par les copropriétaires, afin de lui permettre de payer les premiers acomptes demandés par les entreprises.
iuu
3. Le suivi des travaux
Durant la vie du chantier, plusieurs réunions ont lieu entre les différents acteurs afin de constater l’avancée des
travaux, les points inattendus à traiter, les solutions possibles, etc … Elles se composent de représentants du maître
d’ouvrage (le Syndicat des Copropriétaires), du maître d’ouvrage délégué (le gestionnaire ou le responsable du service
travaux), de l’architecte et / ou du maître d’œuvre et des entreprises chargées des travaux. Un compte-rendu est fait
afin d’aborder les différents points vus lors de la réunion et constater leur traitement dans le temps. Ces réunions
permettent également de payer les différents acomptes aux entreprises, toujours dès lors que les appels de fonds aient
été, eux-mêmes, honorés par les copropriétaires.
4. La réception des travaux
A la fin des travaux, une dernière réunion est organisée afin de lever les réserves éventuelles et de procéder à la
signature du procés-verbal de réception de chantier. Ce dernier permettra de procéder au décompte travaux nécessaire
au paiement des dernières tranches aux entreprises. Un solde est toujours conservé dans le cadre d’une garantie de
parfait achèvement.
5.
Quelques définitions utiles à connaître
a. Garantie décennale et assurance dommage-ouvrage : les travaux, reprenant dans sa totalité l’ouvrage, font l’objet d’une
garantie décennale de la part de l’entrepreneur qui, selon les termes de l’article 1792 du Code Civil, protège, pendant les
10 années qui suivent la réception définitive des travaux, le maître d’ouvrage contre les vices, malfaçons et nonconformités qui compromettent la solidité et l’étanchéité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Mais le
maître d’ouvrage a néanmoins également l’obligation de contracter une assurance « dommage-ouvrage » pour tous les
désordres relevant de la garantie décennale. Son but est de pouvoir obtenir une réparation sans attendre l’issue d’une
procédure judiciaire sur les responsabilités des uns ou des autres, l’assureur dommage-ouvrage se retournant par la suite
contre le véritable fautif.
b. Garantie de parfait achèvement : les entrepreneurs sont légalement tenus (Art L111-19 du Code de la Construction) de
fournir une garantie de parfait achèvement d’une durée d’un an à compter de la date de réception définitive des travaux.
En cas d’inexécution malgré une mise en demeure restée infructueuse, les travaux peuvent alors être exécutés aux frais et
risques de l’entrepreneur défaillant (article 1792-6 du code civil)
c. Garantie biennale : Cette garantie légale prévue à l’article 1792-3 du Code Civil oblige l’entrepreneur à garantir les
éléments d’équipements dissociables du gros-œuvre tels que peintures, canalisations, radiateurs, appareils sanitaires,
volets, fenêtres, revêtements de toutes sortes, etc..
d. Coordonateur de Santé et de Protection de la Sécurité (CSPS) : le recours à cet acteur est obligatoire, sous peine de
sanction pénale, pour les travaux entraînant la co-activité de plusieurs entreprises sur un même site. Sa mission est de
prévenir tout au long de l’opération les différents risques d’accidents ou de maladies, définir des mesures de prévention et
contrôler leur bonne exécution.
 DES QUESTIONS SUR DES TRAVAUX DANS VOTRE COPROPRIETE : PARLEZ-EN AVEC VOTRE GESTIONNAIRE OU NOTRE
SERVICE TRAVAUX ([email protected])

Cabinet QUENOT – 21 rue Plisson – 94160 Saint-Mandé
Cabinet SOGEAB – 142 rue de Charonne – 75011 Paris
Cabinet NOVAGER – 99 avenue du Général Michel Bizot – 75012 Paris
NEOCITA – 21 rue Plisson – 94160 Saint-Mandé
www.excogim.fr
GESTION DE COPROPRIETES
Saint-Mandé - 01 48 08 55 00
Paris 11ème - 01 43 48 66 22
Paris 12ème – 01 44 68 69 90
[email protected]
TRANSACTION : 01 43 48 99 89
GESTION LOCATIVE : 01 48 08 00 23
EXPERTISE, CONSEILS ET IMMOBILIER
D’ENTREPRISE : 01 48 08 85 12
Horizons PATRIMOINE
Pour une gestion de « bon père de famille »
Juin 2010
La Garantie Loyers Impayés ou GLI
La Garantie Loyers Impayés permet à des propriétaires bailleurs de limiter certains risques liés à la location de leurs
biens : défaillance d’un locataire, éventuelles déteriorations du bien, frais de contentieux, etc …
Ses avantages

Elle permet de couvrir des risques élargis : loyers impayés, déteriorations immobilières (dommages matériels et perte de
location consécutive), frais de contentieux, serrurier, garde-meubles et déménagement, loyers impayés après départ
prématuré, décès du locataire jusqu’à récupération des locaux vides, protection juridique dans le cadre du bail (hors non
paiement).

Elle fiabilise un investissement locatif avec endettement. Certains montages incluant une GLI permettent d’ailleurs
d’optimiser l’effet de levier généré par cet endettement.

Elle a un caractère déductible des revenus fonciers qui permet de limiter son impact sur le rendement de l’investissement
de 30 % environ, au même titre que les honoraires de gestion.
Ses contraintes

Ce coût supplémentaire (généralement aux alentours de 3 ,5 à 4 % des loyers pour un particulier) impacte, malgré tout, la
rentabilité de l’investissement. Cette contrainte est à nuancer dans le cadre d’un mandat de gestion puisque le recours à
un gestionnaire professionnel permet d’obtenir un prix réduit sur la GLI (différence de près de 2 points) en raison d’une
plus grande diversification des risques pour l’assureur. Ce dernier propose, en effet, une tarification prenant en compte
l’ensemble du portefeuille géré par le cabinet.

La GLI génère une gestion administrative supplémentaire pour le propriétaire bailleur ou son gestionnaire. A titre
d’exemple, des délais précis doivent être respectés lorsque des sinistres apparaissent

Le choix du candidat locataire porte sur des critères moins drastiques puisque, par exemple, seule la solvabilité par rapport
à la rémunération est prise en compte. Les garanties externes, telle que la caution d’un tiers, ne peuvent être utilisées.
N’hésitez pas à contacter notre département Si vous êtes VENDEUR,
GESTION LOCATIVE pour découvrir notre offre Notre département TRANSACTION se tient à
de mandat avec ou sans GLI
votre disposition pour estimer, gratuitement et
GESTION LOCATIVE : 01 48 08 00 23
de manière confidentielle, votre bien
[email protected]
(appartements, murs de boutiques, bureaux,
parkings, immeubles, pavillons).
RECHERCHONS POUR NOTRE CLIENTELE Nous réalisons, chaque année, une
cinquantaine de ventes grâce à :
INSTITUTIONNELLE, A L’ACHAT :
 la connaissance approfondie de votre
 Murs de boutique
immeuble, en tant que syndic,
 Bureaux et locaux commerciaux
 notre fichier de près 10 000 clients
 Immeubles
(acquéreurs potentiels, investisseurs
 Surfaces à réhabiliter
bailleurs et institutionnels),
Tout dossier sera étudié dans la plus grande
 notre réseau de partenaires.
confidentialité pour des acquéreurs à forte
TRANSACTION : 01 43 48 99 89
solvabilité
[email protected]
EXPERTISE & CONSEILS : 01 48 08 85 12
[email protected]
[email protected]
Cabinet QUENOT – 21 rue Plisson – 94160 Saint-Mandé
Cabinet SOGEAB – 142 rue de Charonne – 75011 Paris
Cabinet NOVAGER – 99 avenue du Général Michel Bizot – 75012 Paris
NEOCITA – 21 rue Plisson – 94160 Saint-Mandé
GESTION DE COPROPRIETES
Saint-Mandé - 01 48 08 55 00
Paris 11ème - 01 43 48 66 22
Paris 12ème – 01 44 68 69 90
www.excogim.fr
[email protected]
TRANSACTION : 01 43 48 99 89
GESTION LOCATIVE : 01 48 08 00 23
EXPERTISE, CONSEILS ET IMMOBILIER
D’ENTREPRISE : 01 48 08 85 12
NOTRE SELECTION DE BIENS A VENDRE
Type de bien
Ville
Surface
Paris 10ème
17 m²
Saint-Mandé
14m²
Paris 18ème
23 m²
Paris 17ème
31 m²
Studio
Descriptif
Rue Pierre Sémard, Im. en pierre, au 2ème étage, studio avec pièce principale et salle d’eau
Rue Paul Bert, dans un immeuble en pierres et briques, au 2ème étage, studio avec coin
cuisine et salle d’eau
Rue des Trois Frères, Im. 1900, au 5ème étage, pièce principale avec kitchenette et salle
d’eau – Vendu occupé
Rue Letort, Im. 1900, au 6ème étage, pièce principale avec kitchenette et salle d’eau – Vendu
occupé
Paris 17ème
30 m²
Rue Lantiez, Im. en pierre, au 2ème étage, Apt avec entrée, séjour, cuisine, chambre, salle
d’eau – Vendu occupé
Saint-Mandé
26 m²
Avenue Quihou, proche Métro Saint Mandé, en rez-de-chaussée appartement avec : entrée,
2 pièces, cuisine, salle d’eau, libre décembre 2010
La Courneuve
54 m²
Charenton-lePont
37 m²
Vincennes
39 m²
Paris 11ème
30 m²
Paris 19ème
51 m²
2 pièces
Paris 2ème
Proche RER - Rue Emile Zola – Immeuble 1970, au 7ème étage, Apt avec séjour, chambre,
cuisine, SDB, balcon, cave et parking
Quai des Carrières, au 5ème étage, Apt avec entrée, séjour, cuisine, chambre, salle de
bains
Av. de la République, entre Métro Bérault et RER, Im. 1900, en rez-de-chaussée surélevé,
Apt avec entrée, séjour, cuisine, chambre, SDB
Ménilmontant, rue Moret, Im. 1900, au 5ème étage, Apt avec entrée, séjour, cuisine,
chambre, salle d’eau
Porte de Pantin, rue Eugène Jumin, au 3ème étage, Apt avec entrée, séjour double,
chambre, salle de bains
55 m² / 45 m² Métro Bourse, proche Place des Victoires, au 6ème et dernier étage d’un Im. en pierre, Apt
carrez
avec séjour, 2 ch., salle de bains, wc séparés, combles récupérables
Rue de la Fédération, Im. 1930, en RDC, Apt avec, séjour, cuisine, 2 chambres, libre en
octobre 2010 – 210 000 €
Rue Emile Zola – Immeuble 1975, au 6ème étage, Apt avec entrée, séjour, 3 Ch., cuisine,
SDB, balcon, cave et parking
Rue Étienne Marcel, Im. ancien, en rez-de-chaussée, Apt avec entrée, séjour, 2 ch., cuisine,
SDB, cave aménagée
Rue Voltaire, Im. en pierre, au 4ème étage, sans asc. avec séjour, 2 chambres, cuisine,
SDB, proche toutes commodités
Ecole Vétérinaire, dans Im. standing au 2ème étage avec asc., Apt avec entrée, séjour,
cuisine, 2 chambres, SDB
Métro Sablons, rue Jean Mermoz, immeuble récent, très bon standing, Apt avec séjour
double, et 2 chambres – VIAGER
Porte des Lilas, Im. ancien, au 1er étage, Apt avec entrée, séjour, cuisine, 2 chambres,
bureau, SDB, terrasse
Place Hérold, Im. 1970, au 1er étage, Apt avec séjour, 3/4 chambres, cuisine, balconnet,
SDB, parking
Proche M° Juilliottes, Im. 1973, en RDC, Apt avec séjour double, 3/4 chambres, balcon,
emplacement de parking
Métro Père Lachaise, en étage élevé avec asc., Apt traversant avec entrée, séjour, 2
chambres, cuisine, balcon et box
Prix
105 000
111 000
153 000
168 000
150 000
162 000
169 000
210 000
215 000
235 000
255 000
474 000
Montreuil
50 m²
La Courneuve
84 m²
Montreuil
58 m²
Paris 11ème
51 m²
Maisons-Alfort
79 m²
Neuilly s/ Seine
115 m²
Paris 19ème
78 m²
Courbevoie
98 m²
Maisons-Alfort
102 m²
Paris 20ème
93 m²
CorbeilEssonnes
150 m²
Saint-Maur
180 m²
Le Perreux s/
Marne
400 m²
Paris 11ème
275 m²
EXCEPTIONNEL – Proche Métro Charonne, Loft / atelier d’Artiste sur 2 niveaux, séjour de
72 m², atelier de 130 m², cour privative et possibilité de box
1 650 000
Vincennes
330 m²
Demeure de prestige - Proche Bois de Vincennes, Mansart de 9 pièces composé salle-àmanger, séjour, bureau, 5 ch., salle de bains, sauna, cave, 800 m² de jardin arboré
2 700 000
Divers
Thiais
900 m²
Murs de
boutique
Paris 19ème
80 m²
Immeuble
Paris 19ème
166 m²
3 & 4 pièces
Maisons &
lofts
ème
Parking
Paris 11
Paris 20ème
NS
NS
EXCEPTIONNEL – Av. Carnot, belle demeure à usage mixte (habitation et professionnel)
de 150 m² sur terrain arboré, séjour double, 4 ch., garage – 660 000 €
Pavillon avec entrée, séjour double, bureau, 4 chambres, cuisine, 2 salles d’eau et 1 salle de
bains, garage et jardin
En Bord de Marne, demeure de prestige avec plusieurs salons donnant sur terrasse, 6 ch.,
2100 m² de terrain
Ensemble immobilier : Maison 150 m² + terrasse + jardin + entrepôt de 600 m² + bureaux,
transformable en loft
Porte des Lilas, rue de Belleville, Im. ancien, en RDC sur rue, boutique composée de 2
pièces – 375 000 €
Porte des Lilas, rue de Belleville, Im. R+1, libre, en RDC murs boutique et au 1er étage un 3
pièces avec terasse 17m²
M°Charonne, Passage Courtois
M°Maraîchers, Rue des Pyrénées
210 000
220 000
273 000
307 000
478 000
Bouquet 345 000
+ 3 000 €/mois
375 000
399 000
380 000
680 000
660 000
1 050 000
1 500 000
1 475 000
375 000
735 000
20 000
11 500
POUR UN AVIS DE VALEUR GRATUIT ET CONFIDENTIEL, N’HESITEZ PAS A
CONTACTER NOTRE SERVICE TRANSACTION
01 43 48 99 89
[email protected]
[email protected]
POUR DU CONSEIL EN INVESTISSEMENT, VOUS POUVEZ PRENDRE RENDEZVOUS AU 01 48 08 85 12 OU PAR EMAIL : [email protected]