Évaluation des terrains en transition en ontario

GUIDE SUR LA MÉTHODOLOGIE
ÉVALUATION DES TERRAINS EN TRANSITION EN ONTARIO
Date d’évaluation : 1er janvier 2016
AOÛT 2016
15 avril 2016
LĞ SƙĬŹļtļ Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺs ƑuƒŹĬŹƥĞƋŹtļs (SÉFM) ĺst ĬŶĞƌŬļĺ Ķĺ Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋĞ
classification précises des propriétés en Ontario aux fins des taxes municipales et scolaires.
DЃs Ƌĺ systĻƑĺ Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌ’OƒtĞƌŹƙ, ƋĞ SÉFM ļvĞƋuĺ ƋĞ vĞƋĺur de votre propriété tous les
quatre ans. Cette année, la SÉFM met à jour la valeur de chaque propriété dans la province afin
Ķĺ ƌĺńƋļtĺƌ ƋĞ ĶĞtĺ Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu 1ĺƌ janvier 2016 prescrite par la loi.
LĞ SÉFM s’ĺƒŬĞŬĺ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ğux ƥƌƙƥƌŹļtĞŹƌĺs ĺt Ğux ƑuƒŹĬŹƥĞƋŹtļs Ķĺ Ƌ’OƒtĞƌŹƙ, ĞŹƒsŹ Ƨu’ğ tƙus
ses intervenants, le meilleur service possible grâce à la transparence, la prévisibilité et
Ƌ’ĺxĞĬtŹtuĶĺ Ķĺs vĞƋĺuƌs. DЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķĺ Ĭĺt ĺƒŬĞŬĺƑĺƒt, ƋĞ SÉFM Ğ ĶļńŹƒŹ tƌƙŹs ƒŹvĺĞux Ķĺ
ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ķ’Ğƥƥuyĺƌ sĞ ƌĺƑŹsĺ Ķĺ ƋĞ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺ Ĭĺttĺ Ѓƒļĺ.
Le présent guide sur la méthodologie représente le premier niveau de divulgation de
Ƌ’ŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ.
ĺ ŬuŹĶĺ ńƙuƌƒŹt uƒĺ vuĺ Ķ’ĺƒsĺƑīƋĺ Ķĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ utŹƋŹsļĺ ƥĞƌ ƋĞ SÉFM pour
Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs ńƙyĺƌs Ķĺ sƙŹƒs Ķĺ ƋƙƒŬuĺ Ķuƌļĺ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķĺ ƋĞ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ Ĭĺttĺ Ѓƒļĺ,
ĞńŹƒ Ƨuĺ Ĭĺttĺ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ sƙŹt īŹĺƒ ĶƙĬuƑĺƒtļĺ ĺt Ƨu’ĺƋƋĺ s’ŶĞƌƑƙƒŹsĺ ĞvĺĬ Ƌĺs ƒƙƌƑĺs Ķu
secteur.
Les propriétaires résidentiels peuvent avoir accès à des renseignements supplémentaires
ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt Ƌĺuƌ ƥƌƙƥƌĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĞƌ Ƌ’ĺƒtƌĺƑŹsĺ Ķĺ ĞīƙutƑyƥƌƙƥĺƌty.ĬĞ. Lĺs ŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒs
ƌĺƋĞtŹvĺs ğ Ƌ’ƙuvĺƌtuƌĺ Ķĺ sĺssŹƙƒ suƌ ĞīƙutƑyƥƌƙƥĺƌty.ĬĞ sƙƒt ńƙuƌƒŹĺs suƌ ĬŶĞque avis
Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ĺƒvƙyļ Ĭĺttĺ Ѓƒļĺ. Dĺ ƥƋus ĞƑƥƋĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƌ ƋĞ SÉFM sƙƒt
ĞĬĬĺssŹīƋĺs ğ Ƌ’ĞĶƌĺssĺ ƑƥĞĬ.ĬĞ.
Antoni Wisniowski
Président-directeur général
Rose McLean, M.I.M.A.
Ŷĺń Ķĺ Ƌ’ĺxƥƋƙŹtĞtŹƙƒ
Table des matières
1.0 PRÉAMBULE .................................................................................................................................4
1.1 PROPRIÉTÉS COUVERTES PAR LE PRÉSENT GUIDE SUR LA MÉTHODOLOGIE ........................................................... 4
1.2 LÉGISLATION ........................................................................................................................................... 5
1.3 CLASSIFICATION ....................................................................................................................................... 6
1.4 UTILISATION DU PRÉSENT GUIDE SUR LA MÉTHODOLOGIE................................................................................ 6
1.5 CONSULTATION ET DIVULGATION ................................................................................................................ 7
2.0 LE PROCESSUS D’ÉVALUATION ......................................................................................................8
2.1 APERÇU.................................................................................................................................................. 8
2.2 MÉTHODE .............................................................................................................................................. 9
2.3 COLLECTE DE DONNÉES ............................................................................................................................. 9
2.4 ANALYSE DES DONNÉES ........................................................................................................................... 13
2.5 ÉVALUATION ......................................................................................................................................... 13
2.6 VALIDATION DES RÉSULTATS .................................................................................................................... 13
3.0 L’ÉV!LU!TION ........................................................................................................................... 14
3.1 DÉFINITION DE L’UTILISATION OPTIMALE .................................................................................................... 14
3.2 UTILISATION OPTIMALE DU TERRAIN VACANT .............................................................................................. 14
3.3 UTILISATION OPTIMALE DU TERRAIN AMÉLIORÉ ........................................................................................... 15
3.4 UTILISATION OPTIMALE – RÉSUMÉ DES AUTRES UTILISATIONS ........................................................................ 15
3.5 CRITÈRES DE TEST DES TERRAINS EN TRANSITION.......................................................................................... 16
3.6 TERRAINS EN TRANSITION – VACANTS ....................................................................................................... 17
3.7 LÉGALITÉ DU TERRAIN COMME S’IL ÉTAIT VACANT ........................................................................................ 17
3.8 POSSIBILITÉ PHYSIQUE DU TERRAIN COMME S’IL ÉTAIT VACANT ...................................................................... 19
3.9 VIABILITÉ FINANCIÈRE DU TERRAIN COMME S’IL ÉTAIT VACANT ....................................................................... 20
3.10 PRODUCTIVITÉ MAXIMALE DU TERRAIN COMME S’IL ÉTAIT VACANT ............................................................... 21
3.11 CONCLUSION DE L’UTILISATION OPTIMALE DU TERRAIN COMME S’IL ÉTAIT VACANT ......................................... 21
4.0 TERRAINS EN TRANSITION – PROPRIÉTÉ AMÉLIORÉE ................................................................... 23
4.1 MAINTIEN DE L’UTILISATION ACTUELLE DU TERRAIN COMME S’IL ÉTAIT AMÉLIORÉ ............................................. 24
4.2 MODIFICATION DE L’UTILISATION ACTUELLE DU TERRAIN COMME S’IL ÉTAIT AMÉLIORÉ ...................................... 24
4.3 DÉMOLITION D’UNE PROPRIÉTÉ COMME SI ELLE ÉTAIT AMÉLIORÉE ET RÉAMÉNAGEMENT .................................... 24
4.4 TERRAIN EXCÉDENTAIRE / DROITS D’AMÉNAGEMENT SUPPLÉMÉNTAIRE .......................................................... 25
4.5 TERRAINS EN TRANSITION COMME S’ILS ÉTAIENT AMÉLIORÉS – CONCLUSION ................................................... 25
4.6 CONCLUSION......................................................................................................................................... 25
1.0 Préambule
LĞ SƙĬŹļtļ Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ Ķĺs ƑuƒŹĬŹƥĞƋŹtļs (SÉFM) – mpac.ca – est chargée de
Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋĞ ĬƋĞssŹńŹĬĞtŹƙƒ ƥƌļĬŹsĺs Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ OƒtĞƌŹƙ Ğux ńŹƒs Ķĺs tĞxĺs
municipales et scolaires.
En Ontario, les évaluations foncières sont mises à jouƌ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ Ķ’uƒ ĬyĬƋĺ Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ
quatre ans. En 2016, la SÉFM mettra à jour les évaluations des près de cinq millions de
ƥƌƙƥƌŹļtļs Ķĺ Ƌ’OƒtĞƌŹƙ ĞńŹƒ Ķĺ ƌĺńƋļtĺƌ ƋĞ ĶĞtĺ Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu 1er janvier 2016 prescrite par la
loi. Les évaluations mises ğ ƅƙuƌ ƥƙuƌ Ƌ’Ѓƒļĺ Ķĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ 2016 sont en vigueur pour les années
Ķ’ŹƑƥƜt ńƙƒĬŹĺƌ 2017 ğ 2020.
LĞ ĶĺƌƒŹĻƌĺ ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ğ Ƌ’ļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ ļtĞŹt ńƙƒĶļĺ suƌ Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺƒ
date du 1er janvier 2012. Les augmentations entre la valeur imposable pour 2012 et la valeur
ŹƑƥƙsĞīƋĺ ƥƙuƌ 2016 sƙƒt ƑŹsĺs ĺƒ Ƥuvƌĺ ƥƌƙŬƌĺssŹvĺƑĺƒt suƌ uƒĺ ƥļƌŹƙĶĺ Ķĺ ƧuĞtƌĺ Ѓs. Lĺs
īĞŹssĺs Ķĺ Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ sƙƒt ĞƥƥƋŹƧuļĺs ŹƑƑļĶŹĞtĺƑĺƒt.
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ s’Ğssuƌĺƌ Ƨuĺ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĞƥƥƋŹƧuļĺ ƥĺut fournir une
ĺstŹƑĞtŹƙƒ ƌļĞƋŹstĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĞĬtuĺƋƋĺ ğ ƋĞ ĶĞtĺ Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺƌtŹƒĺƒtĺ, Ĭĺ ƧuŹ ƥĺƌƑĺt ğ sƙƒ
tƙuƌ ğ tƙus Ƌĺs ŹƒtĺƌvĺƒĞƒts Ķĺ ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt Ķĺ ńĞŹƌĺ ĬƙƒńŹĞƒĬĺ ğ
Ƌ’ļƧuŹtļ ĺt Ƌ’uƒŹńƙƌƑŹtļ Ķĺ sƙƒ ƌļsuƋtĞt.
Le présent guide sur la méthodologie a été préparé pour les évaluateurs de la SÉFM, les
propriétaires et leurs représentants, les municipalités et leurs représentants, les membres de la
ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ, Ƌĺs ńƙƒĬtŹƙƒƒĞŹƌĺs ƥƌƙvŹƒĬŹĞux et le grand
public.
ĺ ŬuŹĶĺ ĶļĬƌŹt Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ suŹvŹ ƥĞƌ uƒ ļvĞƋuĞtĺuƌ, y ĬƙƑƥƌŹs Ƌĺs ļtĞƥĺs ƧuŹ ƋuŹ
ĶĺƑЃĶĺƒt Ķĺ ńĞŹƌĺ ĞƥƥĺƋ ğ sƙƒ ƅuŬĺƑĺƒt. IƋ ŹƒĬƙƑīĺ ğ Ƌ’ļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ ƥƌĺƒĶƌĺ Ķĺs ĶļĬŹsŹƙƒs
ļĬƋĞŹƌļĺs ƥĺƒĶЃt Ƌĺ ƥƌƙĬĺssus Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĞńŹƒ Ķ’ĞƌƌŹvĺƌ ğ Ķĺs ĺstŹƑĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ
actuelle.
1.1 Propriétés couvertes par le présent guide sur la méthodologie
Lĺ ƥƌļsĺƒt ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ s’ĞƥƥƋŹƧuĺ Ğux tĺƌƌĞŹƒs ĺƒ tƌЃsŹtŹƙƒ ĺƒ OƒtĞƌŹƙ, y ĬƙƑƥƌŹs
les propriétés situées dans des zones d’ĺƑƥƋƙŹ ĶļsŹŬƒļĺs. Lĺs tĺƌƌĞŹƒs ĺƒ tƌЃsŹtŹƙƒ vƙƒt Ķĺ
terrains vacants à des propriétés améliorées. Les codes de propriétés suivants de la SÉFM sont
utilisés pour classer les différents types de terrains en transition en Ontario :

100 Terrain vacant résidentiel non riverain
© Société d’évaluation fonciêre des municipalités, 2016. Tous droits réservés.
4

105 Terrain vacant commercial

106 Terrain vacant industriel

112 Terrain vacant multirésidentiel

113 Aménagement de terrain en copropriété – résidentiel (site vacant)

114 Aménagement de terrain en copropriété – non résidentiel (site vacant)

115 Terrain en transition – valeur fondée sur une autre utilisation

125 TĺƌƌĞŹƒ ĺƒ vƙŹĺ Ķ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt ƌļsŹĶĺƒtŹĺƋ

127 Îlot de maisons en rangée – unités en propriété franche
IƋ ńĞut ƒƙtĺƌ Ƨu’ŹƋ s’ĞŬŹt Ķĺ ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs ŬļƒļƌĞƋĺs ƧuŹ vĞƌŹĺƒt sĺƋƙƒ Ƌĺs ĬŹƌĬƙƒstЃĬĺs
spécifiques à une propriété donnée.
Lĺs ĬƙĶĺs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs sƙƒt uƒ ƙutŹƋ Ķ’ƙƌŬЃŹsĞtŹƙƒ Ķĺs ĶƙssŹĺƌs ğ ƋĞ SÉFM. Dĺ ƒƙƑīƌĺusĺs
propriétés ont des caractéristiquĺs ĬƙƌƌĺsƥƙƒĶЃt ğ ƥƋus Ķ’uƒ ĬƙĶĺ Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ. " Ķĺs ńŹƒs
administratives, un seul code peut être choisi.
Lƙƌs Ķĺ Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķ’uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ, ŹƋ ńĞut ƥƙƌtĺƌ ĞttĺƒtŹƙƒ ğ sĺs ĬĞƌĞĬtļƌŹstŹƧuĺs ƌļĺƋƋĺs.
Un évaluateur peut également faire référence à des guides sur la méthodologie
supplémentaires pour des propriétés qui ne correspondent pas exactement à la description de
Ƌ’uƒ Ķĺs ĬƙĶĺs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs ńŹŬuƌЃt ĬŹ-Ķĺssus. PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ, Ƌƙƌs Ķĺ Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķ’uƒ tĺƌƌĞŹƒ
qui est excédentaire pour une autre utilisation, par exemple des centres commerciaux, des
propriétés industrielles, des immeubles de bureaux ou des immeubles à logements multiples,
Ƌ’ļvĞƋuĞtĺuƌ ĬƙƒsuƋtĺƌĞ Ķĺs ŬuŹĶĺs suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺs.
1.2 Législation
LĞ ƥƌŹƒĬŹƥĞƋĺ ƋƙŹ ƧuŹ ƌļŬŹt Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĺƒ OƒtĞƌŹƙ Ğux ńŹƒs Ķĺ Ƌ’ŹƑƥƜt ńƙƒĬŹĺƌ ĺst ƋĞ
Loi sur l’évaluation foncière.1
LĞ LƙŹ ĬƙƒtŹĺƒt Ķ’ŹƑƥƙƌtЃtĺs ĶļńŹƒŹtŹƙƒs ĺt ŹƒĶŹƧuĺ Ƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƧuŹ sƙƒt ŹƑƥƙsĞīƋĺs ĺt ƋĞ
ńĞıƙƒ Ķƙƒt ĺƋƋĺs ĶĺvƌĞŹĺƒt Ľtƌĺ ļvĞƋuļĺs. L’ĞƌtŹĬƋĺ 19(1) de la Loi exige que les terrains soient
évalués à leur valeur actuelle, celle-ci étant définie de la façon suivante : « ğ Ƌ’ļŬĞƌĶ Ķ’uƒ īŹĺƒ­
1
LƙŹ suƌ Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ, L.R.O 1990, Ĭ !.31 : https://www.ontario.ca/fr/lois/loi/90a31.
© Société d’évaluation fonciêre des municipalités, 2016. Tous droits réservés.
5
ńƙƒĶs, s’ĺƒtĺƒĶ Ķĺ ƋĞ sƙƑƑĺ Ƨuĺ ƥƌƙĶuŹƌĞŹt, Ƌĺ ĬĞs ļĬŶļЃt, ƋĞ vĺƒtĺ Ķu ńŹĺń sŹƑƥƋĺ ƒƙƒ Ŭƌĺvļ
entre un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de dépendance ».
Les dispositions législatives couvrent également la classification des terrains en transition.
Le 18 ĶļĬĺƑīƌĺ 2015, Ƌĺ ƑŹƒŹstƌĺ Ķĺs FŹƒĞƒĬĺs Ğ Ķļƥƙsļ Ƌĺ RĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ Ƌ’OƒtĞƌŹƙ 430/15 qui a
ajouté des règles supplémentaires ƧuŹ ĞńńĺĬtĺƒt Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt ƋĞ ĬƋĞssŹńŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
sur lesquelles se situe un panneau publicitaire appartenant à un tiers. Pour respecter le
règlement, le revenu attribuable à un panneau publicitaire appartenant à un tiers ne doit pas
être inĬƋus ĶЃs Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķ’uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ğ Ķĺs ńŹƒs Ķ’ŹƑƥƙsŹtŹƙƒ.
1.3 Classification
Le rôle de la SÉFM consiste à évaluer et à classer avec exactitude toutes les propriétés en
OƒtĞƌŹƙ. LĞ ĬƋĞssŹńŹĬĞtŹƙƒ Ķ’uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌĞ Ƌĺ tĞux Ķ’ŹƑƥƙsŹtŹƙƒ ƧuŹ sĺƌĞ ĞƥƥƋŹƧuļ ƥĞƌ
la municipalité ou une autre autorité taxatrice. Toutes les propriétés sont classées en fonction
Ķĺ Ƌĺuƌ utŹƋŹsĞtŹƙƒ, ĺt Ƌĺ RĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ Ƌ’OƒtĞƌŹƙ 282/98 pris en application de la Loi sur
l’évaluation foncière définit la manière dont sont classées les différentes utilisations des
propriétés.
La classification des terrains ĺƒ tƌЃsŹtŹƙƒ ĶļƥĺƒĶ Ķu ńĞŹt Ƨu’ŹƋs sƙƒt vĞĬЃts, ĞƑļƋŹƙƌļs ĞvĺĬ uƒĺ
stƌuĬtuƌĺ, ƙu ĺƒ Ĭƙuƌs Ķ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ. Pƙuƌ Ƌĺs ļvĞƋuĞtŹƙƒs Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ, Ƌĺs tĺƌƌĞŹƒs vĞĬЃts sƙƒt
Ķĺs tĺƌƌĞŹƒs ƙv Ƌ’ƙƒ ƒĺ tƌƙuvĺ ƒŹ īġtŹƑĺƒt ƒŹ stƌuĬtuƌĺ, ĺt ƧuŹ ƒĺ sƙƒt ƥĞs utŹƋŹsļs. Font
ļŬĞƋĺƑĺƒt ƥĞƌtŹĺ Ķĺ Ĭĺttĺ ĬĞtļŬƙƌŹĺ Ƌĺs tĺƌƌĞŹƒs suƌ ƋĺsƧuĺƋs ƋĞ ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķ’uƒ īġtŹƑĺƒt ƙu
Ķ’uƒĺ stƌuĬtuƌĺ ĺst ĺƒ Ĭƙuƌs, ƑĞŹs ƧuŹ ƒĺ sƙƒt ƥĞs ĺƒĬƙƌĺ utŹƋŹsļs ƙu ƧuŹ sƙƒt ĺssĺƒtŹĺƋƋĺƑĺƒt
inutilisables. Pour obtenir de plus amples renseignements sur les terrains vacants, consultez la
Partie I Ķu RĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ Ƌ’OƒtĞƌŹƙ 282/98.
1.4 Utilisation du présent guide sur la méthodologie
Le présent guide sur la méthodologie est destiné aux fins suivantes :
 Veiller à ce que les valeurs évaluées de ces propriétés produites par la SÉFM soient
équitables, exactes, prévisibles et transparentes.
 Fournir une orientation aux évaluateurs et des explications claires aux municipalités, aux
ĬƙƒtƌŹīuĞīƋĺs ĺt Ğux ƑĺƑīƌĺs Ķĺ ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺ ƌļvŹsŹƙƒ Ķĺ Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ.
 Veiller à ce que la méthodologie utilisée par la SÉFM pour évaluer ces propriétés soit
īŹĺƒ ĶƙĬuƑĺƒtļĺ ĺt s’ĞƋŹŬƒĺ ĞvĺĬ Ƌĺs ƒƙƌƑĺs Ķĺ Ƌ’ŹƒĶustƌŹĺ.
© Société d’évaluation fonciêre des municipalités, 2016. Tous droits réservés.
6
 Expliquer le processus de réflexion et de décision auquel devrait recourir un évaluateur
pour appliquer la ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ.
 ƏĺŹƋƋĺƌ ğ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķ’uƒĺ ĞƥƥƌƙĬŶĺ uƒŹńƙƌƑĺ ğ Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ Ĭĺs tyƥĺs Ķĺ ƥƌƙƥƌŹļtļs.
 SƙutĺƒŹƌ Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs Ķĺ ƋĞ SÉFM ƋƙƌsƧu’ŹƋs s’ĞĬƧuŹttĺƒt Ķĺ Ƌĺuƌs ĺxŹŬĺƒĬĺs Ķĺ
diligence raisonnable pour :
 appliquer les lois et les rĻŬƋĺƑĺƒts Ķĺ Ƌ’OƒtĞƌŹƙ ƌĺsƥĺĬtĺƌ Ƌĺs ƒƙƌƑĺs Ķĺ Ƌ’ŹƒĶustƌŹĺ ƌĺƋĞtŹvĺƑĺƒt ğ Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ĶЃs
uƒ ĺƒvŹƌƙƒƒĺƑĺƒt Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ ƑĞssĺ.
Il faut noter que le présent guide sur la méthodologie ne doit pas remplacer le jugement exercé
ƥĞƌ Ƌ’ļvĞƋuĞtĺuƌ pour arriver à une évaluation fondée sur la valeur marchande (c.-à-d. valeur
ĞĬtuĺƋƋĺ) Ķ’uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƥĞƌtŹĬuƋŹĺƌ. TƙutĺńƙŹs, ĬƙƑƥtĺ tĺƒu Ķu ńĞŹt Ƨuĺ Ƌĺ ŬuŹĶĺ suƌ ƋĞ
ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ ĺxƥƋŹƧuĺ Ƌĺs ƒƙƌƑĺs Ķĺ Ƌ’ŹƒĶustƌŹĺ ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ, ƌĺsƥecte les
ƒƙƌƑĺs Ķĺ Ƌ’ŹƒĶustƌŹĺ Ķĺ Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĺt sĺ ĬƙƒńƙƌƑĺ Ğux ƋƙŹs ĺt Ğux ƌĻŬƋĺƑĺƒts ƥƌƙvŹƒĬŹĞux, Ƌĺs
évaluateurs de la SÉFM doivent suivre les procédures décrites dans le guide sur la méthodologie
et pouvoir justifier de façon claire et satisfaisante tout écart par rapport à celui-ci.
1.5 Consultation et divulgation
LĞ SÉFM s’ĺƒŬĞŬĺ ğ ńƙuƌƒŹƌ Ğux ƑuƒŹĬŹƥĞƋŹtļs, Ğux ĬƙƒtƌŹīuĞīƋĺs ĺt ğ tƙus sĺs ŹƒtĺƌvĺƒĞƒts Ƌĺ
ƑĺŹƋƋĺuƌ sĺƌvŹĬĺ ƥƙssŹīƋĺ ŬƌġĬĺ ğ ƋĞ tƌЃsƥĞƌĺƒĬĺ, ƋĞ ƥƌļvŹsŹīŹƋŹtļ ĺt Ƌ’ĺxĞĬtŹtuĶĺ. Pƙuƌ Ğƥƥuyer
cet engagement, la SÉFM a défini trois niveaux de divulgation dans le cadre de sa remise de la
ƑŹsĺ ğ ƅƙuƌ Ķĺ Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ğ Ƌ’ļĬŶĺƋƋĺ ƥƌƙvŹƒĬŹĞƋĺ 2016.
 Niveau 1 – Guides sur la méthodologie qui expliquent la manière dont la SÉFM a abordé
Ƌ’ļvĞluation de types spécifiques de propriétés
 Niveau 2 – RĞƥƥƙƌts Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķu ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ĺxƥƋŹƧuĺƒt ĬƙƑƑĺƒt ƋĞ ƑļtŶƙĶƙƋƙŬŹĺ
décrite au niveau 1 a été appliquée au niveau du secteur aux fins de chaque évaluation
 Niveau 3 – RĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƌ Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ spécifique à la propriété, accessibles aux
contribuables fonciers, à leurs représentants et aux municipalités
© Société d’évaluation fonciêre des municipalités, 2016. Tous droits réservés.
7
2.0 Le processus d’évaluation
Lĺ ƥƌƙĬĺssus Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĬƙƑƑĺƒĬĺ tƙuƅƙuƌs ƥĞƌ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķĺ
la propriété en question.
Le présent guide est conçu pour aider les évaluateurs à identifier les terrains en transition
ƥƙtĺƒtŹĺƋs ĺt ğ ĺńńĺĬtuĺƌ Ƌ’ЃĞƋysĺ Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ. ĺttĺ ЃĞƋysĺ ĶƙŹt ńĞŹƌĺ ƌļńļƌĺƒĬĺ ğ
la valeur de la propriété en se fondant sur son utilisation actuelle et sur son utilisation optimale.
IƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķĺ ƒƙtĺƌ Ƨuĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ ńƙƒĶļĺ suƌ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ ĺst
régie par quatre tests, à savoir : physiquement possible, légalement permise, financièrement
viable et maximalement productive. Une discussion supplémentaire sur ces tests est fournie
plus loin dans le présent guide.
Lĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs ĶļtĺƌƑŹƒĺƒt ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķ’uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ utŹƋŹsЃt uƒĺ Ķĺs tƌƙŹs ƑļtŶƙĶĺs
suivantes :

la méthode de comparaison directe des prix de vente

la méthode du revenu

la méthode du coût
2.1 Aperçu
Dans la méthode de comparaison directe des prix (de vente), la valeur est indiquée par les
ventes récentes de propriétés comparables sur le marché. En examinant les données issues des
ventes, il est ĺssĺƒtŹĺƋ Ķĺ s’Ğssuƌĺƌ Ƨuĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ vĺƒĶuĺ ĺst
identique ou similaire à celle de la propriété à évaluer.
Dans le cadre de la méthode du revenu, ou plus exactement de la méthode de la capitalisation
du revenu, la valeur est indiquée par le pouvoir de la propriété à générer un revenu, en
fonction de la capitalisation du revenu. Cette méthode nécessite une analyse détaillée du
ƌĺvĺƒu ĺt Ķĺs Ķļƥĺƒsĺs, tЃt ƥƙuƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ğ ļvĞƋuĺƌ Ƨuĺ ƥƙuƌ Ķ’Ğutƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs
semblables ayant étļ vĺƒĶuĺs, ĞńŹƒ Ķ’ƙītĺƒŹƌ Ƌĺ ƌĺvĺƒu ĺt Ƌĺs Ķļƥĺƒsĺs ƥƌļvus, ĞŹƒsŹ Ƨuĺ Ƌĺ tĞux
de capitalisation pertinent.
Dans le cadre de la méthode du coût, la valeur est estimée comme le coût actuel de la
reproduction ou du remplacement des améliorations sur le terrain (y compris les bâtiments, les
structures et autres composants imposables), moins toute perte de valeur découlant de la
dépréciation. La valeur marchande du terrain est alors ajoutée.
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La SÉFM a recours à la méthode de comparaison directe des prix de vente pour évaluer les
terrains en transition.
ĺttĺ ƑļtŶƙĶĺ ĬƙƒsŹstĺ ğ ЃĞƋysĺƌ Ƌĺs vĺƒtĺs ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ Ƨuĺ Ƌĺ ƑƙtŹń Ķĺ Ƌ’ĞĬŶĺtĺuƌ ĺst Ƌĺ
ƌļĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt. PĞƌ ĬƙƒsļƧuĺƒt, uƒ ƥƌƙĬĺssus Ķĺ vļƌŹńŹĬĞtŹƙƒ ĺst ĺssĺƒtŹĺƋ ƥƙuƌ s’Ğssuƌĺƌ Ƨuĺ
Ĭ’ĺst īŹĺƒ Ƌĺ ĬĞs.
La méthode du coût peut contribuer à déterminer une valeur répartie pour le terrain en ventes
de propriétés améliorées grâce à une analyse résiduelle, qui déduit la valeur des améliorations
existantes du prix de vente global. Elle peut également fournir des preuves des coûts associés à
Ƌ’ƙītĺƒtŹƙƒ Ķ’ĞƥƥƌƙīĞtŹƙƒs ğ Ƌ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt ĺt Ķĺs Ĭƙûts Ķĺ sƙutŹĺƒ.
La méthode du revenu peut contribuer à déterminer la faisabilité de tout aménagement axé sur
Ƌĺ ƌĺvĺƒu. Lĺs Ĭƙûts Ķ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt ĺt Ķĺ sƙutŹĺƒ sĺƌƙƒt ĶƙƒĬ tƌĞŹtļs Ĭomme dépense dans le
processus, et le revenu potentiel sera traité comme bénéfice pro forma.
2.2 Méthode
Le processus utilisé par la SÉFM compte trois phases principales :
 la collecte de données;
 Ƌ’ЃĞƋysĺ Ķĺs Ķƙƒƒļĺs ƌĺĬuĺŹƋƋŹĺs Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ.
2.3 Collecte de données
Lĺs Ķƙƒƒļĺs ƌĺƧuŹsĺs ğ Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ tĺƌƌĞŹƒs ĺƒ tƌЃsŹtŹƙƒ ƥƌƙvŹĺƒƒĺƒt Ķ’uƒ ĬĺƌtĞŹƒ ƒƙƑīƌĺ
de sources :
 LĞ SÉFM ńĞŹt Ƌĺ suŹvŹ Ķĺs tĺƒĶЃĬĺs ĶЃs Ƌĺ sĺĬtĺuƌ Ķĺ Ƌ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt.
 La SÉFM fait le suivi des tendances en matière de planification de Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺs terrains.
L’ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs tĺƌƌĞŹƒs ĺƒ tƌЃsŹtŹƙƒ ƒļĬĺssŹtĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķĺ ƋĞ
ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ. ĺƋĞ ŹƑƥƋŹƧuĺ Ƌĺs ƧuĞtƌĺ tĺsts Ķ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ, ƧuŹ ĶļtĺƌƑŹƒĺƒt ƋĞ
possibilité physique de la propriété, sa légalité ou sa probabilité légale, sa viabilité financière et
sĞ ƥƌƙĶuĬtŹvŹtļ ƑĞxŹƑĞƋĺ. Źĺƒ Ƨuĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķ’uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ sƙŹt ŬļƒļƌĞƋĺƑĺƒt sƙƒ
utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ, ĬĺƋĞ ƒ’ĺst ƥĞs ƒļĬĺssĞŹƌĺƑĺƒt Ƌĺ ĬĞs ĶЃs Ƌĺs ƧuĞƌtŹĺƌs ƙv Ƌ’ƙƒ vƙit une
intensification.
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Les propriétés devraient être évaluées en se fondant sur les utilisations actuellement permises
suƌ Ƌĺ sŹtĺ. PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ, Ƌĺs ƌĺstƌŹĬtŹƙƒs suƌ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt Ƌĺs ĶļsŹŬƒĞtŹƙƒs ĞĬtuĺƋƋĺs
de zonage peuvent limiter le potentŹĺƋ Ķ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt Ķ’uƒ tĺƌƌĞŹƒ ŹƒĶustƌŹĺƋ ĶЃs uƒĺ zƙƒĺ
Ķ’ĺƑƥƋƙŹs. L’ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ tĺƋs tĺƌƌĞŹƒs ƒĺ ĶĺvƌĞŹt ƥĞs Ľtƌĺ ńƙƒĶļĺ suƌ Ķĺs utŹƋŹsĞtŹƙƒs
spéculatives qui ne sont actuellement pas permises. Voici les données requises pour chaque
ļtĞƥĺ Ķĺ Ƌ’ЃĞƋysĺ :
1. Possibilité physique

Dimensions du site

Emplacement du site

Sols

Questions géotechniques

Proximité topographique à des utilisations sensibles (environnementales ou sociales)

Accès
2. Légalité

Zonage

Plan officiel

Énoncés de politiques provinciales, ĶĺƑЃĶĺs Ķ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt

Demandes de changement de zonage ou de modification au plan officiel dans les
alentours

Décisions du Comité des ajustements

DļĬŹsŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺs ĞńńĞŹƌĺs ƑuƒŹĬŹƥĞƋĺs Ķĺ Ƌ’OƒtĞƌŹƙ

Conditions environnementales

Proximité aux zones protégées sur le plan environnemental
3. Viabilité financière

Coût
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
Avantages

Risques

Transactions de vente
4. Rentabilité maximale

Rendement

Valeur du projet

Transactions de vente
Identification des terrains en transition
En 2005, le ministère des Affaires municipales et du Logement a lancé son initiative Place à la
croissance, qui comprenait des plans de croissance pour les centres de croissance urbaine, les
ĬĞƌƌĺńƙuƌs Ķĺ tƌЃsƥƙƌt ĺƒ ĬƙƑƑuƒ ĺt Ƌĺs ĬƙƌƌŹĶƙƌs Ķ’ŹƒtĺƒsŹńŹĬĞtŹƙƒ. Pƙuƌ ŹĶĺƒtŹńŹĺƌ Ƌĺs tĺƌƌĞŹƒs
eƒ tƌЃsŹtŹƙƒ, ƋĞ SÉFM Ƒĺt Ƌ’ĞĬĬĺƒt suƌ Ƌĺs ƌļŬŹƙƒs ŹĶĺƒtŹńŹļĺs ƥĞƌ Ƌ’ŹƒŹtŹĞtŹvĺ PƋĞĬĺ ğ ƋĞ ĬƌƙŹssЃĬĺ
(pour obtenir de plus amples renseignements sur Place à la croissance, rendez-vous à
placestogrow.ca).
Plusieurs indicateurs peuvent aider la SÉFM à cibler une propriété comme candidate au
réaménagement. En voici quelques-uns :

Ƌ’ĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt-

les dimensions du lot;

un grand site, avec une faible densité globale;

ƋĞ ƥƌƙxŹƑŹtļ ğ Ķ’Ğutƌĺs ƒƙuvĺĞux ĶļvĺƋƙƥƥĺƑĺƒts-

uƒ ƧuĞƌtŹĺƌ ƧuŹ ƥĞssĺ Ķ’uƒ tyƥĺ Ķ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ğ un autre;

les ventes sur la propriété en question ou les parcelles voisines;

Ƌ’ƙńńƌĺ ĺt ƋĞ ĶĺƑЃĶĺ Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuƌ ĶŹńńļƌĺƒtĺs utŹƋŹsĞtŹƙƒs-

Ƌĺs ĶĺƑЃĶĺs Ķ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt suƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ-

Ƌĺs ĶĺƑЃĶĺs Ķ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt suƌ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs vƙŹsŹƒĺs-

Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt-
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 les décisions du Comité des ajustements concernant des demandes mineures de dérogation;
 Ƌĺs ĶļĬŹsŹƙƒs Ķĺ ƋĞ ƙƑƑŹssŹƙƒ Ķĺs ĞńńĞŹƌĺs ƑuƒŹĬŹƥĞƋĺs Ķĺ Ƌ’OƒtĞƌŹƙ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋĞ
ƥƋЃŹńŹĬĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺs tĺƌƌĞŹƒs les modifications au plan officiel ou aux règlements de zonage qui concernent des
voisinages spécifiques ou des sites individuels;
 Ƌ’ġŬĺ Ķĺs stƌuĬtuƌĺs le mauvais entretien des bâtiments;
 Ķĺs tĞux Ķ’ŹƒƙĬĬuƥĞtŹƙƒ tƙuƅƙuƌs ļƋĺvļs ĶЃs ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺƒ ƧuĺstŹon ou le voisinage;
 des clauses de démolition dans les baux existants;
 une désuétude externe excessive.
En plus des facteurs ci-dessus, les évaluateurs ne doivent pas oublier les désignations dans tout
ƥƋЃ ƙńńŹĬŹĺƋ ƧuŹ ƋŹƑŹtĺƒt Ƌĺ ƥƙtĺƒtŹĺƋ Ķ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt Ķ’uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ. Lĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ƧuŹ sĺ
situent dans des voisinages désignés, des espaces ouverts ou des parcs, ainsi que dans des
zƙƒĺs Ķ’ĺƑƥƋƙŹs, sĺƌƙƒt ƋŹƑŹtļĺs Ğux usĞŬĺs sƥļĬŹńŹƧuĺs ƥĺƌƑŹs ĶЃs Ƌĺ ƥƋЃ ƙńńŹĬŹĺƋ.
Confidentialité
ƙƑƑĺ Ĭ’ĺst ĶļĬƌŹt ĬŹ-dĺssus, ŹƋ ĺst ŹƑƥƙƌtЃt Ķ’Ľtƌĺ ĬƙƒsĬŹĺƒt Ķu ńĞŹt Ƨuĺ ƥƙuƌ Ƨuĺ ƋĞ SÉFM
puisse produire une évaluation exacte de la propriété en question, il faut obtenir des
renseignements de différentes sources.
Cela comprendra des renseignements provenant des dossiers de la SÉFM, du propriétaire ou de
Ƌ’ĺxƥƋƙŹtЃt Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ, Ķĺ ƋĞ ƑuƒŹĬŹƥĞƋŹtļ ĶЃs ƋĞƧuĺƋƋĺ ĬĺƋƋĺ-ci est située, de la visite de
Ƌ’ļvĞƋuĞtĺuƌ ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ, ĺt Ķ’Ğutƌĺs sƙuƌĬĺs.
IƋ ĺst ĶЃs Ƌ’ŹƒtļƌĽt Ķĺ tƙus Ƌĺs ŹƒtĺƌvĺƒĞƒts Ķu systĻƑĺ Ķ’ŹƑƥƜt ńƙƒĬŹĺr de veiller à ce que la
valeur actuelle fournie par la SÉFM soit exacte; pour cela, il est essentiel que toutes les parties
ĬƙƙƥĻƌĺƒt ƥƙuƌ ńƙuƌƒŹƌ Ƌ’ŹƒńƙƌƑĞtŹƙƒ ƒļĬĺssĞŹƌĺ.
Il faut noter que certains renseignements susmentionnés peuvent être sensibles sur le plan
commercial. La SÉFM reconnaît la nécessité de veiller à ce que tout renseignement qui lui est
ńƙuƌƒŹ sƙŹt ƥƌƙtļŬļ ĬƙƒvĺƒĞīƋĺƑĺƒt ĺt ƒĺ sƙŹt utŹƋŹsļ Ƨu’Ğux ńŹƒs ƥƙuƌ ƋĺsƧuĺƋƋĺs ŹƋ ĺst ńƙuƌƒŹ. Lĺs
évaluateurs apprécient la nature de cet effort et veillent à ce que les données soient traitées en
conséquence.
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SŹ, ĞƥƌĻs Ƨu’uƒ ĞƥƥĺƋ Ğ ļtļ Źƒtĺƌƅĺtļ, ƋĞ SÉFM ƌĺıƙŹt uƒĺ ĶĺƑЃĶĺ Ķĺ ĶŹvuƋŬĞtŹƙƒ Ķĺ
ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts ĞyЃt tƌĞŹt Ğux ƌĺvĺƒus ĺt Ğux Ķļƥĺƒsĺs ƌļĺƋs, ƙu Ķ’Ğutƌĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts
commerciaux exclusifs sensibles, la pratique habituelle consiste à demander à la personne qui
souhaite obtenir cette information de présenter une motion à la Commission de révision de
Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ (RÉF), ĞvĺĬ uƒ ĞvŹs Ğux tŹĺƌs, ĶĺƑЃĶЃt ğ ĬĺƋƋĺ-ĬŹ Ķ’ƙƌĶƙƒƒĺƌ ƋĞ
production des renseignements demandés. La communication de tels renseignements est à la
ĶŹsĬƌļtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ RÉF ĺt ĺst ĬƙuƌĞƑƑĺƒt ĞĬĬƙƑƥĞŬƒļĺ Ķ’uƒĺ ĺxŹŬĺƒĬĺ Ķĺ ĬƙƒńŹĶĺƒtŹĞƋŹtļ.
Le paragraphe 53(2) Ķĺ ƋĞ LƙŹ suƌ Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ ŹƒĶŹƧuĺ Ƨuĺ Ƌĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺnts
divulgués peuvent être remis, dans des circonstances limitées, « Ğ) sƙŹt ğ ƋĞ sƙĬŹļtļ Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ
foncière ou à tout employé autorisé de celle-ĬŹ- ī) sƙŹt ƥĞƌ ƧuŹĬƙƒƧuĺ tļƑƙŹŬƒĺ Ƌƙƌs Ķ’uƒ ĞƥƥĺƋ
Ğu suƅĺt Ķ’uƒĺ ļvĞƋuĞtŹƙƒ ƙu Ƌƙƌs Ķ’uƒĺ ŹƒstЃĬĺ ĶĺvЃt un tribunal concernant une question
Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ».
2.4 Analyse des données
Après avoir effectué la collecte de données décrite ci-Ķĺssus, Ƌ’ļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt Ƌ’ЃĞƋysĺƌ ĺt tŹƌĺƌ
uƒĺ ĬƙƒĬƋusŹƙƒ ĬƙƒĬĺƌƒĞƒt ƋĞ ƑļtŶƙĶĺ Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĞƥƥƌƙƥƌŹļĺ ğ utŹƋŹsĺƌ ĺt ƋĞ manière de
Ƌ’ĞƥƥƋŹƧuĺƌ.
2.5 Évaluation
Ayant effectué les étapes nécessaires décrites ci-Ķĺssus, Ƌ’ļvĞƋuĞtĺuƌ ĶĺvƌĞŹt ƑĞŹƒtĺƒĞƒt Ľtƌĺ
ĺƒ ƥƙsŹtŹƙƒ Ķ’ĞƥƥƋŹƧuĺƌ Ƌĺ ƑƙĶĻƋĺ Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ĞƥƥƌƙƥƌŹļ.
2.6 Validation des résultats
Uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ Ƌ’ļvĞƋuĞtĺuƌ Ğ tĺƌƑŹƒļ Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ, ŹƋ ĺst ƒļĬĺssĞŹƌĺ Ķĺ ƥƌƙĬļĶĺƌ ğ uƒĺ sļƌŹĺ Ķĺ
vļƌŹńŹĬĞtŹƙƒs ĞńŹƒ Ķĺ s’Ğssuƌĺƌ Ƨuĺ tƙutĺs Ƌĺs ƥĞƌtŹĺs ƥĺƌtŹƒĺƒtĺs Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƙƒt ļtļ ŹƒĬƋusĺs
ĶЃs Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ, Ƨuĺ Ƌĺs ĞƅustĺƑĺƒts Ğƥƥƙƌtļs ĺƒ ƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ ĶļƥƌļĬŹĞtŹƙƒ, ĬƙƑƑĺ ƋĞ
désuétudĺ ĺxtĺƌƒĺ ĺt ƋĞ ĶļsuļtuĶĺ ńƙƒĬtŹƙƒƒĺƋƋĺ, ƒ’ƙƒt ƥĞs ļtļ ĬƙƑƥtļs Ķĺux ńƙŹs, Ƨuĺ
Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ƙītĺƒuĺ Ğ ļtļ ĬƙƑƥĞƌļĺ ĞvĺĬ tƙutĺ Ķƙƒƒļĺ Ķu ƑĞƌĬŶļ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ ĞĬĬĺssŹīƋĺ
ƥƙuƌ Ķĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs sĺƑīƋĞīƋĺs, ĺt Ƨuĺ Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ńŹƒĞƋĺ ĬƙƌƌĺsƥƙƒĶ ğ Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ
propriétés semblables en Ontario.
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3.0 L’évaluation
3.1 Définition de l’utilisation optimale
Lĺs NƙƌƑĺs uƒŹńƙƌƑĺs Ķĺ ƥƌĞtŹƧuĺ ƥƌƙńĺssŹƙƒƒĺƋƋĺ ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ļƒƙƒĬĺƒt ƋĞ
ƥƌĞtŹƧuĺ suŹvŹĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķĺs tĺƌƌĞŹƒs ĺƒ tƌЃsŹtŹon. Dans la
ƥƌĺƑŹĻƌĺ ļtĞƥĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs tĺƌƌĞŹƒs ĺƒ tƌЃsŹtŹƙƒ, Ƌ’ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺ
Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķ’uƒ tĺƌƌĞŹƒ sĺƋƙƒ ƧuĞtƌĺ ĬƌŹtĻƌĺs : légalité, possibilité physique, viabilité
financière et rentabilité maximale. La détermination Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ ńƙuƌƒŹt Ƌĺ Ĭƙƒtĺxtĺ
Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ƨuĺ Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ƥĺut ĬƙƑƥĞƌĺƌ Ğux ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ.
L’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ vĞĬЃtĺ ĶƙŹt Ľtƌĺ ĺxĞƑŹƒļĺ sļƥĞƌļƑĺƒt Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ
optimale de la propriété améliorée. L’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķ’uƒ sŹtĺ ĬƙƑƑĺ s’ŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt ĺst
utŹƋŹsļĺ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĶЃs Ƌĺs sŹtuĞtŹƙƒs ƙv Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķĺ ƋĞ
ƥƌƙƥƌŹļtļ ƒĺ ƌĺƥƌļsĺƒtĺ ƥĞs Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķu sŹtĺ.
L’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ tŹĺƒt compte de toutes les alternatives raisonnables qui
généreront la valeur du terrain la plus élevée après le paiement de la main-Ķ’Ƥuvƌĺ, Ķu ĬĞƥŹtĞƋ
et de la coordination. Elle prend pour hypothèse que le terrain est vacant ou peut devenir
vacant si les améliorations sont démolies.
3.2 Utilisation optimale du terrain vacant
LĞ ƥƌĺƑŹĻƌĺ ļtĞƥĺ Ķĺ ƋĞ ĶļtĺƌƑŹƒĞtŹƙƒ Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķ’uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺst Ķ’ĺxĞƑŹƒĺƌ
ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĬƙƑƑĺ s’ŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt. Pƙuƌ ĬĺƋĞ, Ƌ’ļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ :

le zonage actuel et les permissions de plein droit;

ƋĞ ƥƌƙīĞīŹƋŹtļ Ķ’uƒ ƥƋЃ ƙńńŹĬŹĺƋ ƙu Ķ’uƒĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ Ğu ƌĻŬƋĺƑĺƒt Ķĺ zƙƒĞŬĺ-

ƋĞ vĞƋĺuƌ ĺt ƋĞ vŹĞīŹƋŹtļ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺ Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĺxŹstЃtĺ ĺt Ķĺs Ğutƌĺs utŹƋŹsĞtŹƙƒs
potentielles;

les désignations de patrimoine qui peuvent empêcher la démolition ou la modification
Ķĺ stƌuĬtuƌĺs ĞĬtuĺƋƋĺs ƙu Ķĺ ĬĞƌĞĬtļƌŹstŹƧuĺs Ķ’ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ-

Ƌ’ĞttĺƒtŹƙƒ ĶĺvЃt Ľtƌĺ ĞĬĬƙƌĶļĺ Ğu Ĭƙût Ķĺ ĶļƑƙƋŹtŹƙƒ Ķĺs stƌuĬtuƌĺs ĺxŹstЃtĺs

si la contamination environnementale peut nuiƌĺ Ğu ƥƙtĺƒtŹĺƋ Ķ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt-
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 L’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĺut Ľtƌĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ, Ƌ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt
ƥƌļvu, sƙus ńƙƌƑĺ Ķĺ ƋƙtŹssĺƑĺƒt ƙu Ķ’ĞssĺƑīƋĞŬĺ, ƙu Ķļtĺƒuĺ ĬƙƑƑĺ ŹƒvĺstŹssĺƑĺƒt.
3.3 Utilisation optimale du terrain amélioré
L’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķ’uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥĺut Ľtƌĺ uƒĺ ƥƌƙƋƙƒŬĞtŹƙƒ Ķĺ sƙƒ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ, ƙu
elle peut comprendre les éléments suivants :

rénovation ou remise en état

agrandissement

adaptation/conversion à une autre utilisation

démolition totale ou partielle

combinaison de ceux-ci
ƏƙŹĬŹ ƧuĺƋƧuĺs ĬƌŹtĻƌĺs ƧuŹ ƥĺuvĺƒt ŹƒĶŹƧuĺƌ Ƨuĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķ’uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƒ’ĺst ƥĞs
son utilisation actuelle :

L’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĺst ƋļŬĞƋĺ, ƑĞŹs ƒƙƒ ĬƙƒńƙƌƑĺ.

La propriété a une capacité supplémentaire en matièrĺ Ķ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt.

La propriété est très spécialisée et est affectée par la désuétude fonctionnelle, la désuétude externe ou les deux.

La propriété pourrait également souffrir de facteurs qui lui nuisent, par exemple une
contamination environnementale.
3.4 Utilisation optimale – Résumé des autres utilisations
L’ļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ ƋĞ SÉFM ƌļsuƑĺƌĞ Ƌĺs Ğutƌĺs utŹƋŹsĞtŹƙƒs ĺƒvŹsĞŬļĺs ĺt ŹƒĶŹƧuĺƌĞ Ƌĺs ƌļsuƋtĞts
des quatre tests appliqués sur deux bases :

terrain amélioré

terrain vacant
Dĺ ƥƋus, Ƌ’ļvĞƋuĞtĺuƌ ŹƒĶŹƧuĺƌĞ Ƌĺs ƑļtŶƙĶĺs Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ utŹƋŹsļĺs ƥƙuƌ ļtĞīƋŹƌ Ƌĺs ƌļsuƋtĞts Ķĺs
quatre tests :
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 méthode de comparaison directe des prix de vente
 méthode du coût
 méthode du revenu
3.5 Critères de test des terrains en transition
Lƙƌs Ķ’uƒĺ ЃĞƋysĺ Ķĺs tĺƌƌĞŹƒs ĺƒ tƌЃsŹtŹƙƒ, Ƌ’ļvĞƋuĞtĺuƌ Ķĺ ƋĞ SÉFM ĺxĞƑŹƒĺ Ķ’ĞīƙƌĶ Ƌĺs
utŹƋŹsĞtŹƙƒs ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺƑĺƒt ƥƌƙīĞīƋĺs Ķ’uƒ sŹtĺ ƥƙuvЃt Ľtƌĺ ĺńńĺĬtuļĺs ƋļŬĞƋĺƑĺƒt ƙu ƋĞ
ƥƌƙīĞīŹƋŹtļ Ķ’uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺ zƙƒĞŬĺ ƧuŹ ƥĺƌƑĺttƌĞŹt uƒĺ Ğutƌĺ ńƙƌƑĺ Ķĺ ĶļvĺƋƙƥƥĺƑĺƒt.
Quatre étapes sont appliquées ĞńŹƒ Ķĺ sƙutĺƒŹƌ Ƌ’ƙƥŹƒŹƙƒ Ķĺ Ƌ’ļvĞƋuĞtĺuƌ.
ƙƑƑĺ ƒƙus Ƌ’Ğvƙƒs Ķļƅğ ŹƒĶŹƧuļ, Ƌĺ tĺst ĺƒ ƧuĞtƌĺ ƥĞƌtŹĺs Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ s’ĞƥƥƋŹƧuĺ
aux facteurs suivants :
 physiquement possible
 légalement permise
 financièrement viable

maximalement productive
Par ĺxĺƑƥƋĺ, Ƌĺs ƌĺstƌŹĬtŹƙƒs suƌ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺt Ƌĺs ĶļsŹŬƒĞtŹƙƒs ĞĬtuĺƋƋĺs Ķĺ zƙƒĞŬĺ
ƥĺuvĺƒt ƋŹƑŹtĺƌ Ƌĺ ƥƙtĺƒtŹĺƋ Ķ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt Ķ’uƒ tĺƌƌĞŹƒ ŹƒĶustƌŹĺƋ ĶЃs uƒĺ zƙƒĺ Ķ’ĺƑƥƋƙŹs.
L’ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺ tĺƋs tĺƌƌĞŹƒs ƒĺ ĶĺvƌĞŹt ƥĞs Ľtƌĺ ńƙƒĶļĺ suƌ Ķĺs utŹlisations spéculatives qui ne
sont actuellement pas permises. Les propriétés devraient être évaluées en se fondant sur les
utilisations actuellement permises sur le site.
SĺƋƙƒ Ƌĺ tĺxtĺ Ķĺ Ƌ’!ƥƥƌĞŹsĞƋ IƒstŹtutĺ, The Appraisal of Real Estate:2

« Les tests de la possibilité physique et de la légalité peuvent être appliqués dans
ƒ’ŹƑƥƙƌtĺ ƧuĺƋ ƙƌĶƌĺ, ƑĞŹs ŹƋs ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ĞƥƥƋŹƧuļs tƙus Ƌĺs Ķĺux ĞvЃt Ƌĺs tĺsts Ķĺ ƋĞ
viabilité financière et de la productivité maximale.
 Une utilisation peut être financièrement viable, mais ce fait est non pertinent si elle est
légalement interdite ou physiquement impossible.
2
Appraisal Institute (États-Unis) et Appraisal Institute of Canada, The Appraisal of Real Estate, Third Canadian
Edition (2010): 12.2–12.3.
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16
 LĞ ĬƙƒsŹĶļƌĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙīĞīŹƋŹtļ ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺ Ķ’uƒĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĶĺvƌĞŹt sĺ ƥƙuƌsuŹvƌĺ
ƥĺƒĶЃt Ƌ’ЃĞƋysĺ Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ, Ğu ńuƌ ĺt ğ Ƒĺsuƌĺ Ƨuĺ Ƌ’ļvĞƋuĞtĺuƌ sĺ
ƌĺƒsĺŹŬƒĺ suƌ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙtĺƒtŹĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ. Uƒĺ ƥƌƙīĞīŹƋŹtļ ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺ ĺst ğ
ƋĞ ńƙŹs uƒ ƥƙŹƒt Ķĺ ĶļƥĞƌt tĺƑƥƙƌĞŹƌĺ ĺt uƒĺ ĬƙƒĬƋusŹƙƒ ƥƙuƌ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙu Ƌĺs
utilisations qui finissent pas être considérées comme étant probables. »
3.6 Terrains en transition – Vacants
L’ЃĞƋysĺ Ķĺs tĺƌƌĞŹƒs ĺƒ tƌЃsŹtŹƙƒ ĬƙƑƑĺ s’ŹƋs ļtĞŹĺƒt vĞĬЃts ĺst tĺƌƑŹƒļĺ uƒĺ ńƙŹs Ƨuĺ Ƌĺs
quatre critères ont été appliqués et que différentes autres utilisations ont été éliminées.
L’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƌĺstЃtĺ ƧuŹ sĞtŹsńĞŹt Ƌĺs ƧuĞtƌĺ ĬƌŹtĻƌĺs ĺst Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ.
3.7 Légalité du terrain comme s’il était vacant
Les plans officiels, le zonage, les codes du bâtiment, les contrôles historiques et les règlements
environnementaux peuvent interdire certaines utilisations. La SÉFM consulte les municipalités
pour obtenir une compréhension claire du cadre de planification de la municipalité.
Lĺs ĬƙĶĺs Ķu īġtŹƑĺƒt ƥĺuvĺƒt ļŬĞƋĺƑĺƒt ĺƑƥĽĬŶĺƌ uƒ tĺƌƌĞŹƒ Ķ’Ľtƌĺ ĞƑļƒĞŬļ ĶЃs Ĭĺ ƧuŹ
constituerait autrement son utilisation optimale en imposant des restrictions lourdes qui
augmentent le coût de la construction. Dĺ ƥƋus, Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts Ķĺ zƙƒĞŬĺ ƙu Ķ’Ğutƌĺs
limitations inhérentes aux autres codes ou règlements applicables devront être examinés par
Ƌ’ļvĞƋuĞtĺuƌ.
Celui-ci sĺ ĶĺƑЃĶĺƌĞ ļŬĞƋĺƑĺƒt s’ŹƋ ĺxŹstĺ uƒĺ ƥƌƙīĞīŹƋŹtļ ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺ Ƨuĺ Ƌĺ zƙƒĞŬĺ ƙu
Ķ’Ğutƌĺs ƌĺstƌŹĬtŹƙƒs sƙŹĺƒt ƑƙĶŹńŹļs ĞńŹƒ Ķĺ ƥĺƌƑĺttƌĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ. Un
tĺƋ ĺxĞƑĺƒ ƥĺut ŹƒĬƋuƌĺ Ƌĺs tĺƌƌĞŹƒs sŹtuļs ĶЃs Ķĺs ƌļŬŹƙƒs ƙv Ƌ’ŹƒtĺƒsŹńŹĬation et la croissance
sƙƒt ĺƒĬƙuƌĞŬļĺs ĶЃs Ƌĺs ƥƋЃs ƙńńŹĬŹĺƋs ĺt Ķ’Ğutƌĺs ƋŹŬƒĺs ĶŹƌĺĬtƌŹĬĺs Ķĺs ƑuƒŹĬŹƥĞƋŹtļs, ЃĶ
ainsi que par le soutien de forces extérieures au marché
Zonage
Voici les principaux éléments qui doivent être examinés dans les règlements de zonage :
 utilisations permises
 couverture permise
 densité permise
 ƒƙƑīƌĺ Ķ’uƒŹtļs ƙu Ķĺ ƥŹĻĬĺs ƥĺƌƑŹs
 hauteurs
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 retraits
 dimensions minimales des lots
 façades minimales
Changement de zonage
L’ļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ĺxĞƑŹƒĺƌ Ƌĺs ļƒƙƒĬļs Ķĺ ƥƙƋŹtŹƧuĺs ƥƌƙvŹƒĬiales, les politiques relatives aux
ƥƋЃs ƙńńŹĬŹĺƋs ĺt Ƌĺs ĶļsŹŬƒĞtŹƙƒs ƧuŹ s’ĞƥƥƋŹƧuĺƒt ğ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ğ ļvĞƋuĺƌ. L’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt
devrait être effectué conformément aux politiques et à la vision décrites dans le plan officiel
(ou le plan secondaire) applicaīƋĺ ğ ƋĞ ƌļŬŹƙƒ. Eƒ ĺxĞƑŹƒĞƒt ƋĞ ƥƌƙīĞīŹƋŹtļ ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺ Ķ’uƒ
ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺ zƙƒĞŬĺ, Ƌĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺt Ƌ’ŶŹstƙƌŹƧuĺ Ķĺs ĶĺƑЃĶĺs Ķĺ zƙƒĞŬĺ ĶЃs ƋĞ zƙƒĺ Ķĺ
marché doivent être étudiés.
Les utilisations qui ne sont pas compatibles avec les utilisations existantes des terrains dans la
région et les utilisations pour lesquelles des changements de zonage demandés dans le passé
ƙƒt ļtļ ƌĺńusļs ƥĺuvĺƒt ŬļƒļƌĞƋĺƑĺƒt Ľtƌĺ ļƋŹƑŹƒļĺs Ķĺ Ƌ’ĺxĞƑĺƒ Ķĺs utŹƋŹsĞtŹƙƒs ƙƥtŹƑĞƋĺs
potentielles.
" Ƌ’ƙƥƥƙsļ, uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺ zƙƒĞŬĺ ƥĺut Ľtƌĺ ƌĞŹsƙƒƒĞīƋĺ sŹ Ķ’Ğutƌĺs ƥƌƙƥƌŹļtļs ĶЃs ƋĞ zƙƒĺ
Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƙƒt īļƒļńŹĬŹļ ƌļĬĺƑƑĺƒt Ķ’uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺ zƙƒĞŬĺ sĺƑīƋĞīƋĺ ƙu sŹ Ƌĺ ƥƋЃ
ƙńńŹĬŹĺƋ Ķ’uƒĺ ƑuƒŹĬŹƥĞƋŹtļ ĶļsŹŬƒĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥƙuƌ uƒĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ Ğutƌĺ Ƨuĺ sƙƒ utŹƋŹsĞtŹƙƒ
actuelle.
La pƌƙīĞīŹƋŹtļ Ķ’uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺ zƙƒĞŬĺ ƥĺut Ľtƌĺ ĶļtĺƌƑŹƒļĺ ĺƒ utŹƋŹsЃt Ƌĺs ĬƌŹtĻƌĺs
suivants :

Lĺs ĬĞƌĞĬtļƌŹstŹƧuĺs Ķu sŹtĺ ĶĺvƌĞŹĺƒt ĬƙƒvĺƒŹƌ ğ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ƥĺƌƑŹsĺ ƥĞƌ Ƌĺ
changement de zonage proposé.
 Le changement de zonage proposé devrait êtƌĺ ĬƙƑƥĞtŹīƋĺ ĞvĺĬ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķu tĺƌƌĞŹƒ
adjacent.
 Le changement de zonage proposé devrait respecter le plan officiel.
 Il devrait y avoir des indications que la situation a changé depuis le zonage.
 IƋ y Ğ uƒ ŶŹstƙƌŹƧuĺ Ķ’ĞƥƥƌƙīĞtŹƙƒ Ķĺ zƙƒĞŬĺ sĺƑīƋĞīƋĺ dans la région.
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
LĞ ƥƌƙīĞīŹƋŹtļ Ķ’uƒ ĬŶЃŬĺƑĺƒt Ķĺ zƙƒĞŬĺ ĺst ļŬĞƋĺƑĺƒt Ğƥƥuyļĺ ƥĞƌ ƋĞ ĶĺƑЃĶĺ Ķu
marché.
3.8 Possibilité physique du terrain comme s’il était vacant
Le test de possibilité physique fait référence aux caractéristiques physiques associées au site
ƧuŹ ƥƙuƌƌĞŹĺƒt ĺƒ ĞńńĺĬtĺƌ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ. Lĺs ĶŹƑĺƒsŹƙƒs, ƋĞ ńƙƌƑĺ, Ƌĺ sƙƋ ĺt Ƌ’ĞĬĬĺssŹīŹƋŹtļ
du terrain, ainsi que le risque de catastrophes naturelles comme des inondations ou des
tremblements de terre, affectent les utilisations possibles Ķu tĺƌƌĞŹƒ. L’utŹƋŹtļ Ķ’uƒĺ ƥĞƌĬĺƋƋĺ
peut également dépendre de sa façade et de sa profondeur. Les parcelles de forme irrégulière
ƥĺuvĺƒt Ľtƌĺ ƥƋus Ĭƙûtĺusĺs ğ ĞƑļƒĞŬĺƌ ĺt, ĞƥƌĻs Ƌ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt, Ƌĺuƌ utŹƋŹtļ ƥĺut Ľtƌĺ
inférieure à celle de parcelles de la même taille, mais de forme irrégulière.
LĞ ńĞĬŹƋŹtļ Ķ’ĞĬĬĻs ĞƑļƋŹƙƌĺ Ƌ’utŹƋŹtļ Ķ’uƒ sŹtĺ. Pƙuƌ ĬĺƌtĞŹƒĺs utŹƋŹsĞtŹƙƒs Ķ’uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ, ƋĞ
vŹsŹīŹƋŹtļ ĺst uƒĺ ĬĞƌĞĬtļƌŹstŹƧuĺ ŹƑƥƙƌtЃtĺ. Pƙuƌ Ķ’Ğutƌĺs utŹƋŹsĞtŹƙƒs, Ƌ’ŹƒtŹƑŹtļ ńƙuƌƒŹĺ ƥĞƌ
Ƌ’ĞīsĺƒĬĺ Ķĺ vuĺ ĺst uƒ ĞvЃtĞŬĺ. IƋ ĺst ļŬĞƋĺƑĺƒt ŹƑƥƙƌtЃt ƥƙuƌ Ƌ’ļvĞƋuĞtĺuƌ Ķ’ĺxĞƑŹƒĺƌ ƋĞ
ĬĞƥĞĬŹtļ ĺt ƋĞ ĶŹsƥƙƒŹīŹƋŹtļ Ķĺs sĺƌvŹĬĺs ƥuīƋŹĬs. PĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ, s’ŹƋ ƒ’ĺst ƥĞs ƥƙssŹīƋĺ Ķ’ĞĬĬļĶĺƌ ğ
un égout collecteur situé devant une propriété en raison du manque de capacité de l’usŹƒĺ Ķĺ
tƌĞŹtĺƑĺƒt Ķĺs ĺĞux Ķ’ļŬƙut, Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƥƙuƌƌĞŹt Ľtƌĺ ƋŹƑŹtļĺ. LƙƌsƧuĺ ƋĞ
topographie ou les conditions du sous-sƙƋ ƌĺƒĶĺƒt Ƌ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt ĶŹńńŹĬŹƋĺ ƙu Ĭƙûtĺux, ĬĺƋĞ
ƥĺut ĞvƙŹƌ uƒ ĺńńĺt ĶļńĞvƙƌĞīƋĺ suƌ Ƌ’utŹƋŹtļ Ķu tĺƌƌĞŹƒ. SŹ Ƌe coût du nivellement ou de la
ĬƙƒstƌuĬtŹƙƒ Ķ’uƒĺ ńƙƒĶĞtŹƙƒ suƌ Ƌĺ sŹtĺ ĺƒ ƧuĺstŹƙƒ ĺst suƥļƌŹĺuƌ Ğux vĞƋĺuƌs tyƥŹƧuĺs ĶЃs ƋĞ
ƌļŬŹƙƒ ƧuŹ ńƙƒt ĬƙƒĬuƌƌĺƒĬĺ ƥƙuƌ ƋĞ ƑĽƑĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ, ŹƋ ĺst ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ
du site qui serait autrement indiquée ne soit pas viable économiquement.
Voici les principaux facteurs qui affectent la possibilité physique :

dimensions

façade

dimensions du lot

forme

tĺƌƌĞŹƒ Ķ’ЃŬƋĺ ƙu ŹƒtļƌŹĺuƌ

topographie

sols
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
problèmes géotechniques (séismique)

drainage

disponibilité des services publics

Accès
ĺs ńĞĬtĺuƌs ƥŶysŹƧuĺs ŹƒtĺƌĞŬŹssĺƒt ĞvĺĬ ƋĞ ƋļŬĞƋŹtļ ƥƙuƌ Ĭƌļĺƌ Ķ’Ğutƌĺs ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒts
potentiels.
En déterminant les utilisations qui sont légalement permises et physiquement possibles,
Ƌ’ļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut ļƋŹƑŹƒĺƌ Ĭertaines utilisations de son examen en raison de la demande du
ƑĞƌĬŶļ ĺt Ķĺs tĺƒĶЃĬĺs ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt.
3.9 Viabilité financière du terrain comme s’il était vacant
Seules les utilisations qui satisfont aux deux premiers critères sont analysées davantage. Tant
Ƨu’uƒĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙtĺƒtŹĺƋƋĺ Ğ uƒĺ vĞƋĺuƌ ĬƙƌƌĺsƥƙƒĶЃt ğ sƙƒ Ĭƙût ĺt ƌĺsƥĺĬtĺ Ƌĺs Ķĺux
ƥƌĺƑŹĺƌs tĺsts, Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĺst ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt vŹĞīƋĺ.
Le test de viabilité financière nécessite un examen des facteurs du marché relativement à
difféƌĺƒtĺs utŹƋŹsĞtŹƙƒs ƥƙssŹīƋĺs ļtuĶŹļĺs ƥĞƌ Ƌ’ļtuĶĺ Ķĺ ƧuĞƋŹtļ ƑĞƌĬŶЃĶĺ ĺt Ƌ’ЃĞƋysĺ Ķu
marché.
Étude de qualité marchande
Une étude de qualité marchande est un processus qui examine la manière dont une propriété
quelconque sera absorbée, vendue ou louée en vertu des conditions actuelles ou prévues du
marché. Elle inclut une étude (ou analyse) de marché des autres aménagements potentiels
examinés.
Analyse de marché
Uƒĺ ЃĞƋysĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ĺst uƒ ƥƌƙĬĺssus ĬƙƒsŹstЃt ğ ĺxĞƑŹƒĺƌ Ƌ’ƙńńƌĺ ĺt ƋĞ ĶĺƑЃĶĺ ƥƙuƌ uƒ
type de propriété dans une zone de marché géographique.
L’ЃĞƋysĺ Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ĶĺvƌĞŹt ĺxĞƑŹƒĺƌ :

Ƌ’ƙńńƌĺ (sŹtĺs ĶŹsƥƙƒŹīƋĺs)
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
ƋĞ ĶĺƑЃĶĺ (ĬƌƙŹssЃĬĺ Ķĺ ƋĞ ƥƙƥuƋĞtŹƙƒ, ĶĺƑЃĶĺs Ķ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt, tƌЃsĞĬtŹƙƒs Ķĺ
vente)
3.10 Productivité maximale du terrain comme s’il était vacant
Le test de productivité maximale est appliqué aux utilisations qui ont réussi les trois premiers
tĺsts. PĞƌƑŹ Ƌĺs utŹƋŹsĞtŹƙƒs ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt vŹĞīƋĺs, Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ ĺst ĬĺƋƋĺ ƧuŹ ƥƌƙĶuŹt ƋĞ
valeur résiduelle du terrain la plus élĺvļĺ ĺƒ ƌĺsƥĺĬtЃt Ƌ’ĞĬĬĺƥtĞtŹƙƒ Ķu ƌŹsƧuĺ ƥĞƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ.
LĞ SÉFM utŹƋŹsĺ ƥƌŹƒĬŹƥĞƋĺƑĺƒt Ƌĺs vĺƒtĺs Ķĺ tĺƌƌĞŹƒ ƥƙuƌ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƥƙtĺƒtŹĺƋƋĺ ƧuŹ
ƙńńƌĺ uƒĺ ƥƌƙĶuĬtŹvŹtļ ƑĞxŹƑĞƋĺ. " Ƌ’ƙƥƥƙsļ, uƒ ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt ƙu uƒ ƥƌƙ ńƙƌƑĞ ƌļsŹĶuĺƋ Ķu
terrain pĺut Ľtƌĺ utŹƋŹsļ ƋƙƌsƧuĺ Ƌĺs vĺƒtĺs sƙƒt ƋŹƑŹtļĺs ƙu uƒ ƥƙtĺƒtŹĺƋ Ķ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt uƒŹƧuĺ
ĺxŹstĺ, ƋĺƧuĺƋ ƒ’ĺst ƥĞs ƌĺńƋļtļ ƥĞƌ Ƌĺs vĺƒtĺs Ķĺ tĺƌƌĞŹƒs ĶЃs uƒ vƙŹsŹƒĞŬĺ sƥļĬŹńŹƧuĺ.
L’ļvĞƋuĞtĺuƌ ƥĺut tƌƙuvĺƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ƌļsŹĶuĺƋƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĺƒ ĺstŹƑЃt ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ
proposée (terrain et améliorations) et en soustrayant le coût de la main-Ķ’Ƥuvƌĺ, Ķu ĬĞƥŹtĞƋ ĺt
de la coordination des entrepreneurs requis pour créer les améliorations.
3.11 Conclusion de l’utilisation optimale du terrain comme s’il était vacant
LĞ ĬƙƒĬƋusŹƙƒ Ķĺ Ƌ’ЃĞƋysĺ Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ ĶĺvƌĞŹt Ľtƌĺ ĬƋĞŹƌĺƑĺƒt ļƒƙƒĬļĺ ĺƒ ńƙƒĬtŹƙƒ
des facteurs suivants :

utilisation(s)

ƑƙƑĺƒt Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ (ƥ. ĺx., ĞīsƙƌƥtŹƙƒ, Ƌƙyĺƌs, ƙĬĬuƥĞtŹƙƒ, ĺtĬ.)

participants au marché (utilisateurs et acheteurs ou locataires les plus probables)
LĞ ĬƙƒĬƋusŹƙƒ Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķ’uƒĺ ƥĞƌĬĺƋƋĺ Ķĺ tĺƌƌĞŹƒ ĶĺvƌĞŹt Ľtƌĺ ĞussŹ sƥļĬŹńŹƧuĺ Ƨuĺ
Ƌĺ ƥĺƌƑĺt ƋĞ ƌĺĬŶĺƌĬŶĺ Ķĺ Ƌ’ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺt Ƨuĺ Ƌ’ĺxŹŬĺ Ƌĺ ƑЃĶĞt. IƋ ĺst ƥƙssŹīƋĺ Ƨuĺ Ƌĺs Ķƙƒƒļĺs
ĶŹsƥƙƒŹīƋĺs ƒ’ĞƥƥuŹĺƒt Ƨuĺ Ķĺs ĬƙƒĶŹtŹƙƒs ŬļƒļƌĞƋĺs ƧuЃt ğ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ. Dĺs ĬĞtļŬƙƌŹĺs
générales telles que « utilisations comme bureaux », « utilisations comme commerces de
détail » ou « utilisations industrielles » peuvent suffire dans certaines situations, mais dans
Ķ’Ğutƌĺs, Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ŬļƒļƌĞƋĺ sĺƌĞ ƥƋus sƥļĬŹńŹƧuĺ, ƥĞƌ ĺxĺƑƥƋĺ « grand magasin de détail ».
Parfois, il existe amplement de données sur les ventes de terrains vacants concernant des sites
très semblables, et il est donc inutile de préciser la conclusŹƙƒ ƌĺƋĞtŹvĺ ğ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ.
DЃs tƙus Ƌĺs ĬĞs, Ƌ’ļvĞƋuĞtĺuƌ ĶƙŹt ńƙuƌƒŹƌ Ķĺs ƥƌĺuvĺs Ķĺ ƑĞƌĬŶļ ƧuŹ ƥĺƌƑĺttĺƒt Ķĺ
ĬƙƑƥƌĺƒĶƌĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙu Ƌĺs utŹƋŹsĞtŹƙƒs, Ƌĺ ƑƙƑĺƒt Ķĺ Ĭĺs utŹƋŹsĞtŹƙƒs ĺt Ƌĺs utŹƋŹsĞtĺuƌs ĺt
acheteurs probables.
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L’ŹƒtĺƒsŹtļ Ķ’uƒĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĺst uƒ ńĞĬtĺuƌ ŹƑƥƙƌtЃt ĶЃs Ƌ’ЃĞƋysĺ Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ. L’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķ’uƒ sŹtĺ ƒ’ĺst ƥĞs ƒļĬĺssĞŹƌĺƑĺƒt sƙƒ utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ. Lĺ tĺƌƌĞŹƒ
pourrait convenir à une utilisation beaucoup plus grande ou plus intense.
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4.0 Terrains en transition – Propriété améliorée
L’ЃĞƋysĺ Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĬƙƑƑĺ s’ŹƋ ļtĞŹt ĞƑļƋŹƙƌļ ĬƙƒĬĺƌƒĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ Ƨuĺ
Ƌ’ƙƒ ƥƙuƌƌĞŹt ńĞŹƌĺ Ķ’uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĞƑļƋŹƙƌļĺ ğ ƋĞ ƋuƑŹĻƌĺ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺxŹstЃtĺs ĺt Ķĺ
Ƌ’ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ ŹĶļĞƋĺ ĶļĬƌŹtĺ ğ ƋĞ ĬƙƒĬƋusŹƙƒ Ķĺ Ƌ’ЃĞƋysĺ Ķĺs tĺƌƌĞŹƒs ĺƒ tƌЃsŹtŹƙƒ ĬƙƑƑĺ s’ŹƋs
étaient vacants. Avec toute propriété améliorée, trois possibilités doivent être examinées :

ƥƙuƌsuŹvƌĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ.

démolir les améliorations existantes et réaménager le site.

ƑƙĶŹńŹĺƌ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ.
Uƒ tĺst ĬƋļ Ķĺ Ƌ’ЃĞƋysĺ Ķĺs tĺƌƌĞŹƒs ĺƒ tƌЃsŹtŹƙƒ ĺst uƒĺ ĬƙƑƥĞƌĞŹsƙƒ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķ’uƒ sŹtĺ
ĬƙƑƑĺ s’ŹƋ ļtĞŹt vĞĬЃt ĺt ĬƙƑƑĺ s’ŹƋ ļtĞŹt ĞƑļƋŹƙƌļ. SŹ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ vĞĬЃt ĺst
supérieure à la valĺuƌ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĞƑļƋŹƙƌļ, ĬĺƋĞ ƥĺut ŹƒĶŹƧuĺƌ Ƌ’uƒĺ Ķĺs sŹtuĞtŹƙƒs suŹvЃtĺs :

ƋĞ vĞƋĺuƌ ƋĞ ƥƋus ļƋĺvļĺ ƒĺ ƥĺut ƥĞs Ľtƌĺ ĶļƌŹvļĺ Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ.

ŹƋ ƥƙuƌƌĞŹt y ĞvƙŹƌ uƒ ƥƙtĺƒtŹĺƋ suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺ ĺƒ ƑĞtŹĻƌĺ Ķ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt.
L’ЃĞƋysĺ Ķĺs tĺƌƌĞŹƒs ĺƒ tƌЃsŹtŹƙƒ Ķ’uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ « ĬƙƑƑĺ s’ŹƋs ļtĞŹĺƒt ĞƑļƋŹƙƌļs » tient
ĬƙƑƥtĺ ƒƙƒ sĺuƋĺƑĺƒt Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĺt Ķĺ ƋĞ ĬƙƒńŹŬuƌĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺs, ƑĞŹs ƥĺut ļŬĞƋĺƑĺƒt
inclure « ƋĞ ƌļƒƙvĞtŹƙƒ ƙu ƋĞ ƌĺƑŹsĺ ĺƒ ļtĞt, Ƌ’ĞŬƌЃĶŹssĺƑĺƒt, Ƌ’ĞĶĞƥtĞtŹƙƒ ƙu ƋĞ ĬƙƒvĺƌsŹƙƒ ğ
une autre utilisation, la démolition partielle ou totale, ou une combinaison de ces possibilités...
si des dépenses en capital sont requises, les taux de rendement pour chaque utilisation
ƥƙtĺƒtŹĺƋƋĺ ĶƙŹvĺƒt Ľtƌĺ ĬĞƋĬuƋļs, ĺƒ tĺƒĞƒt ĬƙƑƥtĺ Ķĺ Ƌ’ŹƒvĺstŹssĺƑĺnt total dans la propriété
et de toutes les de dépenses en capital. Ces taux de rendement peuvent alors être comparés à
Ĭĺux ƥƙuƌ Ķ’Ğutƌĺs tyƥĺs Ķ’ŹƒvĺstŹssĺƑĺƒts sĺƑīƋĞīƋĺs, ĞńŹƒ Ķĺ ĶļtĺƌƑŹƒĺƌ sŹ Ƌĺs utŹƋŹsĞtŹƙƒs
potentielles sont financièrement viables. »3
L’amélioration idéale
DЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķĺ Ƌ’ЃĞƋysĺ Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķu tĺƌƌĞŹƒ ĬƙƑƑĺ s’ŹƋ ļtĞŹt ĞƑļƋŹƙƌļ,
Ƌ’ļvĞƋuĞtĺuƌ ĺxĞƑŹƒĺ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĞĬtuĺƋƋĺs Ķĺs īġtŹƑĺƒts ƥĞƌ ƌĞƥƥƙƌt Ğu tyƥĺ ĺt Ğux
ĬĞƌĞĬtļƌŹstŹƧuĺs Ķĺ Ƌ’ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ Ķĺ ƌĺƑƥƋĞĬĺƑĺƒt ŹĶļĞƋĺ, ƧuŹ sĞtŹsńĺƌĞŹt aux critères suivants :

3
tire parti de la demande de marché potentielle la plus élevée de la propriété
The Appraisal of Real Estate, 12.11–12.12.
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
respecte le caractère et les normes de la zone de marché

inclut les composants dont le prix est le plus approprié
4.1 Maintien de l’utilisation actuelle du terrain comme s’il était amélioré
L’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺ sŹ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĞƑļƋŹƙƌļĺ ĺst ŬļƒļƌĞƋĺƑĺƒt ƋļŬĞƋĺƑĺƒt
ƥĺƌƑŹsĺ ĺt ƥŶysŹƧuĺƑĺƒt ƥƙssŹīƋĺ. SŹ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ ƌĺstĺ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt vŹĞīƋĺ ĺt ĺst
plus rentable que la modificĞtŹƙƒ ƙu Ƌĺ ƌļĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt, ĺƋƋĺ ƌĺstĺƌĞ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķĺ ƋĞ
propriété comme si elle était améliorée.
L’ļvĞƋuĞtĺuƌ ƥƙuƌƌĞŹt ĶĺvƙŹƌ ĞīƙƌĶĺƌ Ƌ’ĺƒtƌĺtŹĺƒ ĶŹńńļƌļ Ƌƙƌs Ķĺ Ƌ’ЃĞƋysĺ Ķĺ vŹĞīŹƋŹtļ ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺ
Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ. Lĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĺxistantes de la propriété pourraient avoir besoin de
réparations afin que la propriété puisse atteindre la meilleure position concurrentielle sur le
marché. Les coûts de la correction de la détérioration physique ou de la désuétude
fonctionnelle, de la nouvĺƋƋĺ ĬƙƒĬĺƥtŹƙƒ Ķ’uƒ īġtŹƑĺƒt, ƙu Ķĺ ƋĞ ĬƙƒvĺƌsŹƙƒ Ķĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs
existantes en une autre utilisation (y compris en prévoyant des profits) doivent être analysés à
ƋĞ ƋuƑŹĻƌĺ Ķĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ Ĭƌļļĺ suƌ Ƌĺ ƑĞƌĬŶļ. L’ĺńńĺt Ķĺs ĬŶЃŬĺƑĺƒts suƌ ƋĞ vĞƋĺuƌ ĺst ƥƋus
ŹƑƥƙƌtЃt Ƨuĺ Ƌĺ sŹƑƥƋĺ Ĭƙût Ķĺs ĬŶЃŬĺƑĺƒts. SŹ Ƌĺs ĬŶЃŬĺƑĺƒts ƒ’ļtĞŹĺƒt ƥĞs
financièrement viables, les dépenses ne seraient pas faites.
4.2 Modification de l’utilisation actuelle du terrain comme s’il était amélioré
La modification des améliorations ĞĬtuĺƋƋĺs ĶƙŹt sĞtŹsńĞŹƌĺ Ğux ƧuĞtƌĺ tĺsts Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ
ƙƥtŹƑĞƋĺ. L’ļtuĶĺ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙĶuĬtŹvŹtļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĶЃs Ƌĺ ĬĞĶƌĺ Ķu ƥƌƙĬĺssus Ķ’ЃĞƋysĺ Ķĺ
ƑĞƌĬŶļ ŹƒĶŹƧuĺƌĞ ƥƌƙīĞīƋĺƑĺƒt Ƌĺs ĬŶЃŬĺƑĺƒts ğ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ ƧuŹ sƙƒt ƥŶysŹƧuĺƑĺƒt
possibles et légalement permis. La détermination de la modification financièrement viable qui
ĺst ƥƋus ƌĺƒtĞīƋĺ Ƨuĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ ƙu tƙutĺ Ğutƌĺ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ƒļĬĺssŹtĺ Ķĺ sƙuƥĺsĺƌ Ƌĺs
Ĭƙûts Ķĺ ƋĞ ƑƙĶŹńŹĬĞtŹƙƒ ĺt Ƌ’ĞvЃtĞŬĺ ƥƙuƌ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ (ƥ. ĺx., uƒĺ ĞuŬmentation adéquate du
loyer en raison de la modification).
4.3 Démolition d’une propriété comme si elle était améliorée et réaménagement
La démolition peut être considérée comme la forme la plus extrême de modification de
Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ĞĬtuĺƋƋĺ Ķ’uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĬƙƑƑĺ sŹ ĺƋƋĺ ļtĞŹt ĞƑļƋŹƙƌļĺ. LƙƌsƧu’uƒĺ Ğutƌĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ
Ķ’uƒ sŹtĺ ĺst ƋļŬĞƋĺƑĺƒt ƥĺƌƑŹsĺ, ƥŶysŹƧuĺƑĺƒt ƥƙssŹīƋĺ, ńŹƒĞƒĬŹĻƌĺƑĺƒt vŹĞīƋĺ ĺt ƥƋus
ƌĺƒtĞīƋĺ (ƑƙŹƒs Ƌĺ Ĭƙût Ķĺ ƋĞ ĶļƑƙƋŹtŹƙƒ ĺt Ķu ƌļĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt Ķu sŹtĺ) Ƨuĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ
continue des amļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ĞĬtuĺƋƋĺs, Ƌ’Ğutƌĺ utŹƋŹsĞtŹƙƒ sĺƌĞ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ Ķĺ ƋĞ
propriété comme si elle était améliorée.
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4.4 Terrain excédentaire / Droits d’aménagement suppléméntaire
L’utŹƋŹsĞtŹƙƒ Ķƙƒƒļĺ Ķ’uƒ tĺƌƌĞŹƒ ĺst ĞssƙĬŹļĺ Ğux ĶŹƑĺƒsŹƙƒs ĺt ğ ƋĞ Ĭƙƒfiguration optimales
Ķ’uƒĺ ƥĞƌĬĺƋƋĺ, ĺt ğ uƒ ƌĞƥƥƙƌt ƙƥtŹƑĞƋ ĺƒtƌĺ Ƌĺ tĺƌƌĞŹƒ ĺt Ƌĺs īġtŹƑĺƒts. Tƙut tĺƌƌĞŹƒ
suƥƥƋļƑĺƒtĞŹƌĺ ƙu ƌĺstЃt ƧuŹ ƒ’ĺst ƥĞs ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ sƙutĺƒŹƌ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ sƥļĬŹńŹƧuĺ ƥĺut ĞvƙŹƌ
une valeur différente à la surface de terrain requŹsĺ ƥƙuƌ sƙutĺƒŹƌ Ƌ’ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ. LĞ ƥĞƌtŹĺ Ķĺ ƋĞ
propriété qui représente un site optimal pour les améliorations existantes reflétera un rapport
typique entre le terrain et les bâtiments.
L’ļvĞƋuĞtĺuƌ ŹĶĺƒtŹńŹĺƌĞ ĺt ƧuЃtŹńŹĺƌĞ Ƌĺ tĺƌƌĞŹƒ ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ sƙutĺƒŹƌ Ƌ’ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ ĺxŹstЃtĺ ƙu
idéale. Tout terrain restant est soit un terrain excédentaire, soit un terrain en surplus.
Lĺ tĺƌƌĞŹƒ ĺxĬļĶĺƒtĞŹƌĺ ĺst uƒ tĺƌƌĞŹƒ ƧuŹ ƒ’ĺst ƥĞs ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ sĺƌvŹƌ ƙu sƙutĺƒŹƌ Ƌ’ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒ
existante ou proposée. La valeur du terrain excédentaire peut être différente de la valeur de la
parcelle améliorée. Le terrain excédentaire peut être dissocié et vendu séparément, et il serait
donc évalué séparément.
Lĺ tĺƌƌĞŹƒ ĺƒ suƌƥƋus ƒ’ĺst ƥĞs ĞĬtuĺƋƋĺƑĺƒt ƌĺƧuŹs ƥƙuƌ sƙutĺƒŹƌ Ƌ’Ğmélioration actuelle, mais il
ƒĺ ƥĺut ƥĞs Ľtƌĺ ĶŹssƙĬŹļ ƙu sļƥĞƌļ Ķĺ ƋĞ ƥƌƙƥƌŹļtļ ĺt vĺƒĶu. Lĺ tĺƌƌĞŹƒ ĺƒ suƌƥƋus ƒ’Ğ ƥĞs Ķĺ
vĞƋĺuƌ ƑĞƌĬŶЃĶĺ ŹƒĶļƥĺƒĶЃtĺ ĺt ƒ’Ğƅƙutĺ ƥĞs ƒļĬĺssĞŹƌĺƑĺƒt Ķĺ vĞƋĺuƌ ğ ƋĞ ƥĞƌĬĺƋƋĺ
améliorée.
4.5 Terrains en transition comme s’ils étaient améliorés – Conclusion
Uƒ ŹƒĶŹĬĞtĺuƌ ńƙƒĶĞƑĺƒtĞƋ Ķ’uƒĺ sŹtuĞtŹƙƒ ƙv uƒĺ ƥƌƙƥƌŹļtļ ƒ’ĺst ƥĺut-être pas à son
utilisation optimale se produirait si la valeur de la propriété comme si elle était vacante était
supérieure à sa valeur comme si elle était améliorée. Cela peut également se produire parce
Ƨuĺ Ƌĺs ĞƑļƋŹƙƌĞtŹƙƒs ƒĺ sƙƒt ƥĞs ĬƙƒstƌuŹtĺs ĶЃs ƋĞ ƥƋĺŹƒĺ Ƒĺsuƌĺ ƥĺƌƑŹsĺ ƥĞƌ Ƌ’ĺƒvĺƋƙƥƥĺ
Ķ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt ĶļńŹƒŹĺ ƥĞƌ Ƌĺs ĬĞƌĞĬtļƌŹstŹƧuĺs ƥŶysŹƧuĺs Ķu sŹtĺ ĺt Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts ƅuƌŹĶŹƧuĺs
et de planificatŹƙƒ ĶļńŹƒŹs ĶЃs Ƌĺs ƌĻŬƋĺƑĺƒts Ķĺ zƙƒĞŬĺ. L’ĺxŹstĺƒĬĺ Ķ’uƒĺ ĬĞƥĞĬŹtļ
Ķ’ĞƑļƒĞŬĺƑĺƒt ŹƒutŹƋŹsļĺ ƒ’ĺst ƥĞs ƒļĬĺssĞŹƌĺƑĺƒt Ƌĺ sĺuƋ ńĞĬtĺuƌ ƧuŹ ĞńńĺĬtĺ ƋĞ vĞƋĺuƌ, ƥĞƌĬĺ
que les améliorations pourraient être désuètes ou inappropriées sur le plan économique.
4.6 Conclusion
Lĺ ƥƌļsĺƒt ŬuŹĶĺ ŹƒĶŹƧuĺ ƋĞ ƑЃŹĻƌĺ Ķƙƒt Ƌĺs ļvĞƋuĞtĺuƌs Ķĺ ƋĞ SÉFM ĞīƙƌĶĺƒt Ƌ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ Ķĺs
tĺƌƌĞŹƒs ĺƒ tƌЃsŹtŹƙƒ ğ Ķĺs ńŹƒs Ķ’ļvĞƋuĞtŹƙƒ ńƙƒĬŹĻƌĺ, y ĬƙƑƥƌŹs Ƌ’ŹĶĺƒtŹńŹĬĞtŹƙƒ Ķĺs tĺƌƌĞŹƒs ĺƒ
tƌЃsŹtŹƙƒ ĺt Ƌĺs ļtĞƥĺs ğ suŹvƌĺ ĶЃs Ƌ’ЃĞƋysĺ Ķĺ Ƌ’utŹƋŹsĞtŹƙƒ ƙƥtŹƑĞƋĺ.
Pƙuƌ Ķĺ ƥƋus ĞƑƥƋĺs ƌĺƒsĺŹŬƒĺƑĺƒts suƌ Ƌĺ ƌƜƋĺ Ķĺ ƋĞ SÉFM, vĺuŹƋƋĺz vƙus ƌĺƒĶƌĺ ğ Ƌ’ĞĶƌĺssĺ
mpac.ca.
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