Un statut fiscal favorable pour les `sociétés immobilières réglementées`

plusieurs membres du groupement de frais aient
la qualité d’assujetti avec droit à déduction partielle ou même totale”. Toutefois, cette tolérance
n’est en principe pas applicable à une association de frais qui est “dotée d’une personnalité
juridique distincte de celle de ses membres”.
Selon le SDA, cette distinction n’est “pas conforme au principe de neutralité fiscale consacré
par la jurisprudence européenne, ce principe
s’opposant notamment à ce que des opérateurs
économiques qui effectuent les mêmes opéra-
tions soient traités différemment en matière de
perception de la TVA”.
Le SDA constate qu’en l’espèce, les membres
répondront de manière continue aux conditions
requises. Le fait que seule la société étrangère
‘G’ “pourrait dépasser de manière continue le
seuil de 10 % d’opérations imposables” “n’est pas
de nature à remettre en cause l’application de
l’exemption” de la TVA aux prestations du GIE.
Ivan Massin
Bien immeuble
Un statut fiscal favorable pour les
‘sociétés immobilières réglementées’
Le 24 avril 2014, le Parlement a approuvé un projet de loi volumineux “relatif aux sociétés
immobilières réglementées” (pour le texte approuvé, qui n’est pas encore publié au
Moniteur, voyez Doc. parl., Chambre, 2013-2014, n° 53-3497/005). Parallèlement aux sicaf
immobilières existantes, la loi instaure une nouvelle catégorie de sociétés immobilières
soumises à contrôle, qui se rapproche des régimes similaires que connaissent les pays voisins. La loi prévoit un ensemble de règles spécifiques pour les ‘sociétés immobilières
réglementées’. Toutefois, sur le plan fiscal, elles bénéficient du même régime (avantageux)
que celui des sicaf immobilières.
Contexte
a nouvelle loi s’inscrit dans le cadre de la
transposition en droit belge de la directive
2011/61/UE du Parlement européen et du
Conseil du 8 juin 2011 “sur les gestionnaires de
fonds d’investissement alternatifs” et modifiant
un certain nombre d’autres directives et règlements. Cette directive est mieux connue sous le
nom de directive AIFM (“Alternative Investment
Fund Managers Directive”); (le projet de loi qui
transpose la directive en droit belge a été définitivement approuvé par le Parlement; Doc. parl.,
Chambre, 2013-2014, n° 53-3432/003).
L
6
LE FISCOLOGUE
1387
30.05.2014
Cette directive impose des règles spécifiques aux
gestionnaires notamment de private equity funds,
hedge funds et autres fonds immobiliers. En raison de leur statut actuel ‘d’organismes de placements collectifs’, les sicaf immobilières belges
seront en principe de plein droit considérées
comme des ‘organismes de placement alternatifs’
au sens de la directive, de sorte qu’elles devront
respecter la directive AIFM, de même que les
autres dispositions auxquelles seront soumis les
organismes de placement collectif alternatif. Il en
va d’ailleurs de même pour la pricaf publique.
Le gouvernement n’est toutefois pas convaincu
que cet “encadrement [légal] supplémentaire
apporte vraiment quelque chose d’intéressant
pour ce qui concerne spécifiquement les sicaf
immobilières”. Il se réfère, à cet égard, au fait
que, “dans les pays limitrophes, les sociétés
immobilières ne sont pas nécessairement organisées comme des fonds communs de placement
et elles ne seront donc pas nécessairement soumises à la législation la directive AIFM”. Il s’agit
p.ex. de la “société immobilière réglementée”
française et de la “Real Estate Investment Trust”
ou ‘REIT’ en Allemagne ou au Royaume-Uni.
Ces organismes ont des caractéristiques spécifiques mais un traitement fiscal similaire à celui
des fonds communs de placement (EdM,
Doc. parl., Chambre, 2013-2014, n° 53-3497/001,
p. 3).
La Belgique souhaite offrir une réponse spécifique à ces régimes étrangers par l’instauration
du statut de ‘sociétés immobilières réglementées’
(en abrégé les ‘SIR’). De cette manière, le secteur immobilier aura le choix de s’organiser soit
comme ‘fonds de placement alternatif’ (sicaf
immobilières) conformément à l’encadrement
légal propre à de tels organismes, soit comme
‘SIR’ qui s’inscrit en dehors du champ d’application de cet encadrement légal. Au moment du
choix, il faut savoir que ces deux types d’entités
ont une activité différente : là où la sicaf immo-
bilière effectue des placements immobiliers, les
SIR détiennent des biens immobiliers pour une
longue durée en vue de la mise à disposition
d’utilisateurs. L’activité des SIR est donc axée
sur le développement et la gestion au jour le
jour de biens immobiliers (sans délégation générale à des tiers). Toutefois, elles peuvent aussi,
de manière indirecte et dans certaines limites,
fournir des services de gestion immobilière à
des tiers (Rapport, Doc. parl., Chambre, 20132014, n° 53-3497/003, p. 4).
Vu leur intérêt pour l’économie réelle et
l’épargne publique, ces SIR resteront soumises
au contrôle prudentiel de la FSMA et des restrictions leur seront imposées au niveau de l’effet
de levier, de la diversification des risques et de
l’obligation de distribution, comme celles qui
s’appliquent aussi pour les ‘REIT’ étrangers précités.
Comme nous l’avons dit, toutes les sicaf immobilières publiques devront obligatoirement respecter la directive AIFM. Pour tenir compte de
cette obligation, le législateur offre une occasion
unique de demander à la FSMA, pendant une
période de quatre mois à compter de la date
d’entrée en vigueur de la loi relative aux SIR, un
agrément pour opérer comme société immobilière réglementée publique. Dans les trois mois
après la décision d’agrément de la FSMA, l’assemblée générale de la sicaf immobilière devra
se prononcer sur la modification nécessaire de
ses statuts. La procédure de transformation prévoira aussi une procédure de sortie pour les
actionnaires existants de la sicaf immobilière, vu
que la SIR offre moins de protection juridique
pour les actionnaires.
Sur le plan fiscal
Comme nous l’avons dit, les SIR peuvent bénéficier du même régime fiscal que les sicaf immobilières actuelles. Nous évoquons brièvement cidessous les dispositions fiscales figurant dans la
loi.
1. DÉFINITION
L’article 2, § 1, 5°, CIR 1992 est complété d’un
point g) qui définit la “société immobilière
réglementée” comme étant “toute société immobilière réglementée, publique ou institutionnelle,
telle que visée par l’article 2 de la loi du ... relative aux sociétés immobilières règlementées”.
Les SIR ‘publiques’ sont celles dont les actions
sont admises aux négociations sur un marché
réglementé et qui recueillent leurs moyens financiers, en Belgique ou à l’étranger, par la voie
d’une offre publique d’actions (art. 2, 2° de la loi).
●
Les SIR ‘institutionnelles’ sont celles qui se
trouvent sous le contrôle exclusif ou conjoint
●
d’une SIR publique, qui recueille ses moyens
financiers exclusivement auprès d’investisseurs
éligibles agissant pour leur compte propre (qui
sont principalement les investisseurs professionnels). Leurs titres ne peuvent être acquis que
par de tels investisseurs (art. 2, 3° de la loi).
2. IMPÔT DES SOCIÉTÉS
Base imposable
Comme les sicaf immobilières, les SIR sont soumises en principe à l’impôt des sociétés, étant
entendu qu’elles ne sont pas imposées sur leur
bénéfice fiscal normal, mais bien sur une base
alternative. Cette base est constituée du total des
avantages anormaux ou bénévoles reçus et des
dépenses et charges non déductibles à titre de
frais professionnels autres que des réductions de
valeur et moins-values sur actions ou parts (art.
185bis, § 1, CIR 1992).
En outre, les SIR peuvent être soumises à la
cotisation sur commissions secrètes (de 309 %)
de l’article 219 CIR 1992.
Tout cela signifie que, comme les sicaf immobilières, les SIR ne seront pas imposables sur leur
résultat comptable, en ce compris les plusvalues.
Déductions et imputations
Comme les sicaf immobilières, les SIR sont
exclues de la déduction RDT, de l’imputation du
précompte mobilier sur les dividendes belges et
de la quotité forfaitaire d’impôt étranger (art.
185bis, § 2, al. 2, CIR 1992).
Les SIR ne seront pas
imposables sur leur
résultat comptable,
en ce compris les
plus-values
Néanmoins, la condition de participation minimum et la période de détention minimum pour
la déduction RDT ne sont pas applicables aux
dividendes recueillis (ou alloués ou attribués)
par les SIR (art. 202, § 2, al. 3, 1° et 3°, CIR
1992). Cette précision est assez curieuse en ce
qui concerne les dividendes recueillis, compte
tenu de l’exclusion précitée de la déduction
RDT.
Pas de déduction des intérêts
notionnels
La loi ajoute les SIR à la liste des sociétés qui ne
peuvent pas bénéficier de la déduction pour
capital à risque (art. 205octies, 3°, CIR 1992).
Pas de taux réduit en matière d’impôt
des sociétés
Les SIR se retrouvent également dans la liste des
sociétés (parallèlement aux sociétés d’investissement et organismes de financement de pensions) qui ne peuvent pas bénéficier des taux
réduits à l’impôt des sociétés pour les bénéfices
d’au maximum 322.500 EUR (complément à l’art.
215, al. 3, 6°, CIR 1992).
7
LE FISCOLOGUE
1387
30.05.2014
Exit tax
Au même titre que l’agrément comme sicaf
immobilière d’une société normalement imposée, l’autorisation de fonctionner comme une SIR
donnée par la FSMA est soumise à ‘l’exit tax’.
Cela s’explique par le fait qu’en raison de l’application de la base imposable alternative (de
l’art. 185bis CIR 1992, voyez supra), toutes les
plus-values latentes non réalisées (en particulier
sur des biens immobiliers) et toutes les réserves
exonérées resteraient définitivement non taxées.
Pour éviter cela, l’agrément comme sicaf immobilière, et désormais également comme SIR, est
assimilé fiscalement à une dissolution/liquidation. Grâce à quoi les plus-values latentes et
réserves exonérées sont imposées, bien qu’à un
taux inférieur, à savoir la moitié du taux normal
de l’impôt des sociétés, c.-à-d. 16,5 % (ou
16,995 % contribution de crise comprise), et ce
en raison du caractère anticipatif de l’exit tax
(adaptation de l’art. 210, § 1, 5° et ajout d’un 6°,
CIR 1992 et adaptation de l’art. 217, 1°, CIR 1992
concernant le taux réduit précité).
Pour les
dividendes de SIR
dites ‘résidentielles’,
un Pr.M. réduit de
15 % est applicable
Le texte légal prévoit toutefois une disposition
‘non bis in idem’ en vertu de laquelle une autorisation comme sicaf immobilière d’une société
qui était déjà agréée préalablement comme SIR
ou inversement, ne rendra pas l’exit tax une
nouvelle fois exigible.
Par ailleurs, l’exit tax est également applicable
en cas de fusions, scissions ou opérations assimilées à des fusions ou scissions auxquelles
prend part une sicaf immobilière et désormais
également une SIR (ajout à l’art. 211, § 1, al. 6,
CIR 1992).
L’apport d’une ou plusieurs branches d’activité
ou d’une universalité de biens dans une SIR
publique ou institutionnelle agréée ne peut pas
avoir lieu de manière fiscalement neutre (ajout à
l’article 46, § 1, al. 2, CIR 1992). Toutefois, de
telles plus-values d’apport ne semblent toujours
pas pouvoir tomber sous l’application du taux
réduit de 16,5 % (plus contribution de crise) sur
base de l’article 217, 1° (adapté), CIR 1992.
Pour les dividendes de SIR dites ‘résidentielles’,
un taux réduit de 15 % est toutefois applicable,
comme c’est le cas pour les sicaf immobilières
‘résidentielles’. Sont visées les SIR, dans la
mesure où au moins 80 % des biens immobiliers
sont investis directement dans des biens immeubles situés dans un Etat membre de l’Espace
économique européen et affectés ou destinés
exclu sivement à ‘l’habitation’ (la question de
savoir si elles offrent publiquement leurs titres
en Belgique ou non n’a pas d’importance, pour
autant qu’un échange d’informations adéquat
avec l’Etat en question soit organisé). Sachant
qu’on entend par “habitation” “aussi bien une
habitation individuelle qu’un immeuble pour
habitation collective tel qu’un immeuble à
appartements ou une maison de repos” (adaptation de l’art. 269, § 1, 3°, CIR 1992). Un même
taux distinct de 15 % est instauré à l’impôt des
personnes physiques (adaptation de l’art. 171,
3°quater, CIR 1992).
En outre, la mesure transitoire temporaire pour
les sicaf ‘résidentielles’ agréées, qui bénéficiaient
d’une exonération totale du précompte mobilier
avant 2013 (sur base de l’article 106, § 8, AR/CIR
1992, tel qu’il était en vigueur jusqu’à la fin de
l’année 2012), est désormais également appliquée aux SIR ‘résidentielles’ issues de telles sicaf
immobilières. Cette mesure transitoire prévoit
un abaissement temporaire du seuil d’investissement dans des habitations de 80 à 60 %, et ce
pour les dividendes attribués ou mis en paiement en 2013 et 2014 (application de l’article 95
de la loi-programme du 27 décembre 2012).
Exonération limitée du précompte
mobilier
Ce qui frappe, c’est que le Roi a été privé du
pouvoir de renoncer à la perception du précompte mobilier sur les revenus des actions
d’une SIR, sauf lorsqu’il s’agit d’actions d’une SIR
institutionnelle (dont les actions peuvent uniquement être acquises par des investisseurs éligibles, y compris les SIR publiques). Ceci n’est
en outre possible que dans deux cas, à savoir :
soit lorsque les dividendes tombent sous le
champ d’application de la directive mère-filiale,
●
L’absence de neutralité fiscale vaut d’ailleurs
également en cas d’opérations transfrontalières
avec des sociétés intra-européennes, par lesquelles un établissement belge ou des éléments
situés en Belgique sont acquis via une fusion,
une scission ou des opérations y assimilées ou
via un apport d’une branche d’activité ou d’une
universalité de biens (ajout à l’art. 231, § 2, al. 4,
CIR 1992).
8
LE FISCOLOGUE
1387
30.05.2014
3. IMPOSITION DE L’ACTIONNAIRE
Précompte mobilier sur dividendes
En général, les dividendes distribués par des SIR
son soumis à un précompte mobilier de 25 %.
soit lorsqu’ils sont perçus par une SIR publique
et qu’ils se rapportent à une participation d’au
moins 10 % dans le capital de la SIR institutionnelle qui les distribue, détenue pendant une
période ininterrompue d’au moins un an.
●
L’exposé des motifs ne dit rien concernant le fait
que les dividendes d’une SIR ne puissent pas
bénéficier des renonciations au précompte mobilier par AR. On y annonce toutefois un AR qui
exclura les dividendes de sicaf immobilières de
la renonciation générale à la perception du pré-
compte mobilier en faveur des épargnants non
résidents à l’article 106, § 7, AR/CIR 1992 (sauf
pour les dividendes redistribués provenant d’une
société résidente; voyez Fisco. n° 1350, p. 14).
De cette manière, le gouvernement veut atteindre la neutralité fiscale entre la SIR et la sicaf
immobilière, puisqu’il est impossible de renoncer à la perception du Pr.M. sur les dividendes
d’une SIR (voyez supra); (EdM, l.c., p. 58).
Pas de déduction RDT sur les dividendes
distribués par une SIR
A l’instar des dividendes de sicaf immobilières
(et autres sociétés d’investissement), les dividendes distribués par une SIR sont en principe
également exclus de la déduction RDT. A l’article 203, § 1, alinéa 1, CIR 1992 est en effet
inséré un 2°bis, en vertu duquel les dividendes
de SIR et ceux de sociétés étrangères ‘similaires’
sont exclus de la déduction RDT. Sont visées,
les sociétés étrangères qui remplissent les trois
conditions suivantes :
(i) leur objet principal consiste en l’acquisition
ou la construction d’immeubles en vue de la
mise à disposition d’utilisateurs, ou la détention
directe ou indirecte de participations dans des
entités dont l’objet social est similaire;
(ii) elles sont soumises à des contraintes tenant
au moins à l’obligation de distribution d’une
partie de leurs revenus à leurs actionnaires; et
(iii) bien qu’assujetties dans le pays de leur
domicile fiscal à un impôt analogue à l’impôt
des sociétés, elles y bénéficient néanmoins d’un
régime fiscal exorbitant du droit commun.
En ce qui concerne l’exclusion de la déduction
RDT pour les dividendes de sociétés d’investissement, une exception est applicable aux sociétés d’investissement dont les statuts prévoient la
distribution annuelle d’au moins 90 % de leurs
revenus nets, pour autant qu’ils soient euxmêmes issus de dividendes visés par la dé duction RDT ou de plus-values exonérées sur
actions ou parts (ce qu’on appelle les “sicav de
distribution”). Cette exception est étendue – aux
mêmes conditions – aux SIR et sociétés étrangères similaires (adaptation de l’art. 203, § 2,
al. 2, CIR 1992).
4. TVA
Le code de la TVA prévoit actuellement une
exemption de TVA pour les services de gestion
des organismes de placement collectif et des
organismes de financement de pensions (art. 44,
§ 3, 11°, CTVA). Y sont à présent ajoutés les services de gestion pour les SIR publiques ou institutionnelles.
5. Taxe boursière
Le législateur a l’intention de percevoir la taxe
sur les opérations de bourse (‘la taxe boursière’)
sur les opérations ayant pour objet des titres de
SIR publiques ou institutionnelles de la même
manière que sur les opérations ayant pour objet
des titres de sicaf immobilières (EdM, l.c., p. 59).
La loi prévoit ainsi un taux de 0,90 pour mille
pour les opérations d’achat et de vente et, plus
généralement, pour toute cession et acquisition
à titre onéreux (sur le marché secondaire) d’actions émises par une SIR, comme c’est déjà le
cas pour les actions de sociétés d’investissement
(y compris les sicaf immobilières); (ajout à l’art.
121, § 1, 1°, Code des droits et taxes divers).
Dans l’article définissant l’assiette de la taxe boursière, il est en outre mentionné qu’en cas de rachat d’actions propres, la taxe est “due uniquement du chef de la cession de l’action à la [SIR]”
(ajout à l’art. 122, 3°, Code des droits et taxes
divers). Cela paraît étrange dès lors que la définition des rachats d’actions propres soumis à la
taxe ne comprend pas les rachats d’actions propres des SIR (on n’y vise que les rachats d’actions
par des sociétés d’investissement, et encore uniquement les rachats d’actions de capitalisation;
voyez l’art. 120, 3° inchangé du même code). Il
ne serait pas inutile de rectifier ce point.
Enfin, une exemption est applicable aux opérations ayant pour objet des fonds publics et faites
pour leur compte propre par des SIR (ajout à
l’art. 126/1, 2°, Code des droits et taxes divers).
Pareille exemption ne s’applique toutefois pas
aux opérations ayant pour objet les actions
d’une SIR ‘institutionnelle’ (telle qu’elle s’applique, en revanche, aux droits de participation
des organismes institutionnels de placement collectif, voyez art. 126/1, 3° du même code).
6. Taxe annuelle sur les organismes de
placement collectif
Enfin, la SIR (publique et institutionnelle) est
soumise à la taxe annuelle sur les organismes
de placement collectif (ajout à l’art. 161, 1°,
c.succ.). Cette taxe s’élève à 0,0965 % sur le
total, au 31 décembre de l’année précédente,
des montants nets placés en Belgique. La taxe
est en principe due à partir du premier janvier
qui suit l’inscription auprès de la FSMA.
Une incertitude subsiste quant à savoir si le taux
réduit de 0,01 %, aujourd’hui applicable aux
organismes de placement institutionnels, peut
s’appliquer aux SIR institutionnelles. Ceci exigerait sans doute une adaptation de l’article 161ter,
5°, c.succ., adaptation qui n’a pas été prévue
jusqu’à présent.
Entrée en vigueur
La loi entrera en vigueur à une date déterminée
par AR, sur avis de la FSMA (art. 112 de la loi).
Marc De Munter
9
LE FISCOLOGUE
1387
30.05.2014