Étude des dynamiques des marchés fonciers et immobiliers en
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Étude des dynamiques des marchés fonciers et immobiliers en PACA Présentation de la donnée agrégée Maitre d'ouvrage : Étude des dynamiques des marchés fonciers et immobiliers en région PACA Note de présentation de la donnée agrégée date : mai 2015 auteur : Direction Territoriale Méditerranée responsable de l'étude : Bertrand Leroux Directeur d'étude DAT/Politiques Urbaines et du Logement Tel : 0442247984 - [email protected] rédacteur : Emmanuelle Daubercies résumé de l'étude : Cette note présente le contenu du fichier agrégé de la donnée DVF, et les indicateurs choisis. zone géographique : Région PACA nombre de pages :7 NOTA : pour toute utilisation de la donnée, la mention ci-dessous indiquant la source des données doit être mentionnée : « Cerema, Dter Méditerranee, 2015, outil import et segmentation DVF développé pour le compte de la Région Provence-Alpes-Cote d'Azur » SOMMAIRE 1 CHOIX DES INDICATEURS...........................................................................................................4 2 LECTURE DE LA DONNÉE...........................................................................................................6 2.1 Lecture de la 1ere ligne...............................................................................................................6 2.2 La donnée secrétisée...................................................................................................................6 2.3 Le marché dominant....................................................................................................................6 1 Choix des indicateurs La donnée agrégée fournit des indicateurs des marchés immobiliers bâtis en prix et en volume à différentes échelles et sur plusieurs périodes. Elle permet par ailleurs de mettre en évidence le marché dominant. Cette donnée est secrétisée : pas d'information sur des marchés avec un trop faible nombre de mutations. Les catégories de marché retenues de l'immobilier bâti sont les suivantes : • MIVE-récent/neuf : les maisons de ville ou avec un petit extérieur, récentes ou neuves ; • MIVE-ancien : les maisons de ville ou avec un petit extérieur, dans l'ancien ; • MIVE-semi-récent : les maisons de ville ou avec un petit extérieur, semi-récentes ; • MIJ-récent/neuf/VEFA : les maisons avec jardin récentes ou neuves ; • MIJ-ancien : les maisons avec jardin, dans l'ancien ; • MIJ-semi-récent : les maisons avec jardin, semi-récentes ; • APP-récent/neuf/VEFA : les mutations d'un appartement marché récent/neuf ou VEFA ; • APP-ancien : les mutations d'un appartement, dans l'ancien ; • APP-semi-récent : les mutations d'un appartement marché semi-récent ; La manière dont ces typologies sont constituées -notamment la distinction entre les maisons avec jardins et les maisons de ville/maisons avec petit extérieur- est développée dans « la note explicative des catégories de marché appliquées à la base de données DVF » (classification de niveau 3). La distinction entre le marché récent/neuf/VEFA, semi-récent et ancien se fait sur la base de l'année de construction récupérée depuis les données de la matrice cadastrale lorsque la jointure a été rendue possible. • Un logement neuf est un bien dont l'année de mutation et l'année de construction ≤ 1 an. Les logements en VEFA sont identifiés dans la base DVF (nature de mutation ou/et article CGI) et sont considérés comme neufs. • Un logement récent : un bien dont l'année de mutation et l'année de construction ≤ 5 ans. • Un logement semi-récent : un bien dont l'année construction ≥ 15 ans. • Les logements anciens correspondent aux logements restants (≤ 15 ans). A noter, que d'un téléchargement à l'autre, la donnée DVF peut être complétée sur des périodes de mutation déjà transmises. Étude des dynamiques de marché fonciers et immobiliers en région PACA – le 10/09/2015 4/7 Sur le marché ancien, la donnée peut-être considérée comme fiable en volume et en prix. Pour la période récente [2012,2014], notamment pour les 4 derniers mois de 2014, les données sont considérées comme acceptables sur les prix, mais plus faibles sur le volume du fait des décalages de saisies par les services de la DGFiP (notamment VEFA). Les périodes d'analyse [2012-2014], [2009-2011] et [2007-2008] sont sur plusieurs années afin de permettre de disposer d'un nombre de transactions suffisantes pour construire un indicateur du marché et sur 3 périodes afin de suivre les évolutions du marché. 4 mailles géographiques sont utilisées : les EPCI, la commune, l'iris, la section. Plus la maille est fine, plus le risque de tomber en deçà du seuil de secrétisation est important. Indicateurs calculés Pour une maille géographique, une période, et une catégorie de marché données, (respectivement champs : id1,periode,classe), on dispose des indicateurs calculés suivants : • Le nombre de biens concernés (nb_id1) ; • Le nombre de transactions maximales toutes catégories de marchés confondues pour une maille et et une période donnée (max_nb_id1) (Cf. exemple supra); • La médiane des prix (mediane_e) est exprimée en euros et correspond à la valeur foncière ; • Le 2ème décile (d2_e) et le 8ème décile (d8_e) fournit un indicateur de la concentration ou de la dispersion des valeurs foncières autour de la médiane ; • La médiane des prix rapportée à la surface réelle bâtie – s'approchant des m² de plancher- pour les locaux (mediane_e_m2_bati) OU pour le foncier non bâti la médiane des prix rapportée à la surface de terrain (mediane_e_m2_terrain) ; • Le 2ème décile (d2_e_m²_bati) et le 8ème décile (d8_e_m²_bati) rapportées à la surface réelle bâtie de m² de plancher OU pour le foncier non bâti le 2ème décile (d2_e_m²_bati) et le 8ème décile (d8_e_m²_bati) rapportées à la surface du terrain ; • Le marché dominant (marche_dominant) : c'est à dire la catégorie de bien dont le nombre de transactions est le plus important pour un territoire d'analyse et une période donnée (Cf. exemple supra). Le "t" est pour "true" (vrai), indique que ce marché est effectivement dominant. Le "f" pour "false" (faux), indique que le marché en question n'est pas dominant. Dans chaque fichier agrégé vous retrouverez par ailleurs les codes géographiques et libellés correspondant aux mailles géographiques d'analyse : code insee pour la commune, code iris pour les iris, n° de section pour les sections 1. 1 Le n° de section est formé par la concaténation des champs : code département, code insee, code préfixe, code section codé sur 10 caractères les champs vides étant remplacé par des 0 (exemple "040010000A") Étude des dynamiques de marché fonciers et immobiliers en région PACA – le 10/09/2015 5/7 Principes de secrétisation Attention une ligne vide ne signifie pas qu'il n'y a pas eu de mutation. S'agissant de données secrétisées, toute catégorie de marché dont le nombre de transaction est inférieure ou égale à 10 n’apparaît pas. 2 Lecture de la donnée id1 04001 04001 typo periode classe typologie3 [2012,2014] MIJ-ancien typologie3 [2009,2011] MIJ-ancien 04006 04006 04006 04006 04006 04006 04006 04006 04006 typologie3 typologie3 typologie3 typologie3 typologie3 typologie3 typologie3 typologie3 typologie3 [2012,2014] [2012,2014] [2012,2014] [2009,2011] [2009,2011] [2009,2011] [2007,2008] [2007,2008] [2007,2008] MIJ-ancien APP-ancien APP-récent/neuf/VEFA APP-ancien MIJ-ancien APP-récent/neuf/VEFA APP-ancien MIJ-ancien APP-récent/neuf/VEFA nb_id1 21 14 18 266 15 400 18 44 205 15 88 max_nb_id1 mediane_e_m2_bati mediane_e d2_e_m2_bati 21 1911.54 1030.93 195 500 14 2519.375 2072.73 282 500 266 266 266 400 400 400 205 205 205 3415.27 2192.695 3212.365 2209.43 3791.93 3543.65 2241.06 3359.33 4073.95 220 028 46 050 134 250 47 498 171 450 135 100 49 830 208 200 150 029 2186.96 1714.29 2394.23 1851.85 1656.98 2941.18 1821.19 2462.69 3416.67 d8_e_m2_bati 2350 3079.37 5090.22 2614.44 3567.65 2592.59 4733.33 4027.78 2692.31 3416.67 4456.98 d2_e 100 000 194 000 148 000 36 000 108 300 35 105 120 000 111 000 35 000 165 000 127 912 Marche nom_com code_dep code_insee Dominant 04 04001 t Aiglun 04 04001 t Aiglun Allemagne-en-Provence 04 04004 04 04006 f 322 590 Allos 70 500 Allos 04 04006 t 230 000 Allos 04 04006 f 66 750 Allos 04 04006 t 293 000 Allos 04 04006 f 170 000 Allos 04 04006 f 70 000 Allos 04 04006 t 230 180 Allos 04 04006 f 213 935 Allos 04 04006 f d8_e 242 000 320 000 Dans cet exemple, le choix de la maille géographique se porte sur la commune. 2.1 Lecture de la 1ere ligne Pour la ville de Aiglun, pour la période allant de 2012 à 2014, il y a eu 21 ventes de maisons individuelles avec jardin dans l'ancien. La médiane des prix pour la totalité de ces 21 biens est de 195.500 €, avec un 2eme décile de 100.000 euros et un 8eme décile à hauteur de 242.000 euros. La médiane rapportée à la surface réelle bâtie indique un prix au m² égal à 1912 €/m². Et pour comparaison des prix sur ce même marché, le 2eme décile et le 8eme décile sont aussi ramenés à la surface réelle bâtie, avec respectivement 1031 €/m² et 2350 €/m². Ces indicateurs permettent d'apprécier la dispersion des prix pour ce même type de biens. 2.2 La donnée secrétisée Pour la commune de Allemagne-en-Provence, la ligne est vide car pour tous les types de biens considérés soit il n'y a pas eu de mutation sur la période soit les volumes de mutation sont ≤ 10. 2.3 Le marché dominant Exemple avec la commune de Aiglun : sur les périodes de 2009-2011 et 2012-2014, le marché dominant est celui des maisons individuelles avec jardin. Exemple avec la commune de Allos : sur les 3 périodes identifiées, le marché dominant est celui des appartements dans l'ancien. Étude des dynamiques de marché fonciers et immobiliers en région PACA – le 10/09/2015 6/7 Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement Direction Territoriale Méditerranée - Pôle d'activités 30 Avenue Albert Einstein - CS 70499 - 13593 AIX-EN-PROVENCE Cedex 3 -Tél : +33 (0)4 42 24 76 76 Étude des Siège dynamiques de marché fonciers et Mitterrand immobiliers en803 région PACA le 10/09/2015 : Cité des Mobilités - 25, avenue François - CS 92 - F-69674 Bron – Cedex - Tél : +33 (0)4 72 14 30 30 7/7 - www.cerema.fr