Quatre questions autour de la SCI La Sapinière

Patrimoinorama
Quatre questions autour de la SCI La Sapinière. Source Le Figaro.
23-01-2007
Le patrimoine de François Hollande et Ségolène Royal, rendu public mardi soir, est constitué en société civile
immobilière. Un montage juridique bien connu des conseillers en droit fiscal.
Une SCI peut-elle permettre d'échapper à l'ISF ?
François Hollande et Ségolène Royal ont une société civile immobilière (SCI) comme beaucoup de Français. Le couple a
en effet -inscrit dans la société civile La Sapinière son appartement de 120 mè-tres carrés qui se situe dans la partie
chic de Boulogne, à deux pas de Roland-Garros et du XVIe arrondissement de Paris.
Contrairement à ce que laissent entendre certains, créer une SCI n'est pas une façon d'échapper à l'ISF. Il s'agit pour
l'essentiel d'une stratégie de « bon père de famille ». « C'est un mode de détention intéressant pour les couples qui ne
sont pas mariés et lorsque des personnes extérieures sont associées à l'achat », indique Jean-Yves Mercier, avocat
associé à CMS Bureau Francis Lefebvre. C'est justement le cas du couple qui a acheté avec les parents de François
Hollande.
« Créer une SCI est intéressant pour transmettre son patrimoine et éviter les problèmes liés à l'indivision, mais ne
permet en aucun cas d'échapper à l'impôt sur la fortune », rappelle Yann de Givré, avocat associé et directeur du
département fiscal de Fidal.
Sur cet appartement, le couple bénéficie d'une décote de 20 % au titre de la résidence principale. Mais aussi d'une
décote supplémentaire, car vendre les parts d'une SCI détenue par plusieurs personnes est moins facile que céder un
appartement détenu par une seule personne. Cette deuxième décote est donc la contrepartie d'un manque de liquidité.
Le montage est au bout du compte très classique et témoigne d'une approche patrimoniale intel-ligente de Ségolène
Royal, qui ne ferait pas rougir un gestionnaire de patrimoine avisé.
Les biens de Ségolène Royal et François Hollande sont-ils correctement évalués ?
La résidence principale du couple Royal-Hollande se trouve dans la partie nord de Boulogne-Billancourt, où les prix «
dépassent actuellement 7 000 euros le mètre carré, soit environ 840 000 euros pour un appartement de 120 m² »,
affirme un agent immobilier im-planté dans le voisinage. Féau Boulogne, agence spécialisée dans le haut de gamme,
propose par exemple actuellement dans cette partie huppée de la ville un appartement de 117 m² à ce prix.
La résidence principale du couple Hollande-Royal paraît donc correctement évaluée. La candidate socialiste déclare sa
part, soit un tiers à 197 800 euros, ce qui valorise l'appartement à un peu moins de 600 000 euros. Un montant a priori
proche de la réalité, compte tenu des décotes.
Elle détient aussi une maison à Melle (à une vingtaine de kilomètres de Niort) dans sa circonscription. Achetée 168 000
euros, elle est déclarée pour 50 000 euros, compte tenu d'un crédit de 111 024 euros en cours de remboursement. Les
emprunts sont en effet déductibles au regard de l'ISF.
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« L'évaluation paraît en ligne avec les prix de marché pour ce quartier pavillonnaire des années 1960-1970 », estime
Fabrice Miche-let, agent immobilier Century 21 dans la région. À l'agence 100 % immobilier de Melle, on indique qu'une
maison d'une centaine de m² s'échange entre 150 000 et 180 000 euros.
Reste le troisième bien immobilier du couple, une villa à Mougins, près de Cannes. Ségolène Royal, qui en détient 40 %,
évalue sa part à 108 000 euros. Ce qui valorise la maison à 270 000 euros. Or, dans le quartier Saint-Basile, où se situe la
résidence secondaire de Ségolène Royal, la plupart des transactions se font à partir de 600 000 euros, selon différents
professionnels. L'évaluation est a priori surprenante. Mais plusieurs éléments peuvent l'expliquer : la candidate est
seulement propriétaire indivise, ce qui restreint les possibilités de revente et autorise des décotes. Et on ne connaît ni
l'état de la maison, ni les nuisances de voisinage possibles, ni les charges qui pourraient l'affecter (par exemple si un
viager était encore en cours).
Comment le couple Hollande-Royal a-t-il financé l'acquisition de son appartement à Boulogne ?
François Hollande déclare avoir acquis avec Ségolène Royal cet appartement en 1990 à l'aide de prêts délivrés par
l'Assemblée nationale. On apprend sur le site Internet de l'Assemblée que celle-ci « attribue des prêts pour
l'acquisition d'un logement ou d'un local à usage de bureau ou de permanence, soit à Paris, soit dans la -circonscription ».
Il est indiqué en outre que « le montant moyen des prêts consentis aux députés, d'une durée de 10 ans à 2 %, s'élève à
76 225 eur ». Le montant maximum accordé actuellement pour un célibataire est de 175 000 euros, montant qui est
relevé pour les couples et en fonction du nombre d'enfants. Les députés peuvent en outre obtenir un prêt
complémentaire de 75 000 euros remboursable sur cinq ans, c'est-à-dire la durée de la législature. L'attribution de prêts
est d'ailleurs gelée depuis mai 2006 pour le financement de permanence et depuis la fin de l'année pour le financement
de logement.
Jusqu'en 1996, les prêts compor-taient une première tranche au taux de 6 %, le reste bénéficiant d'un prêt à taux zéro,
le tout étant alors plafonné à un million de francs. Depuis, le taux a été unifié à 2 %.
C'est la Caisse de financement des retraites des députés qui alimente les prêts. Les mensualités sont prélevées
automatiquement sur l'indemnité représentative des frais de mandat, qui s'élève à 6 244 euros mensuels (en plus de
l'indem--nité parlementaire de 5 132 euros net par mois).
Les candidats à la présidentielle sont-ils obligés de rendre public leur patrimoine ?
Les candidats à l'élection présidentielle doivent remettre au Conseil constitutionnel, avant la date limite de dépôt des
signatures, une déclaration sur l'état de leur patrimoine, sous pli scellé. À défaut, les Sages ne peuvent pas les déclarer
candidat. La déclaration du candidat élu est ouverte et publiée au Journal officiel, en même temps que les résultats
de l'élection. Les autres sont retournées à leurs auteurs.
Les candidats doivent en outre s'engager, s'ils sont élus, à déposer deux mois au plus tôt et un mois au plus tard avant
l'expiration du mandat une nouvelle déclaration de leur situation patrimoniale, per-mettant d'en mesurer l'évolution.
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L'ensemble des biens doit être déclaré, y compris ceux détenus à l'étranger et n'entrant pas dans l'assiette de l'ISF.
Pour les immeubles bâtis et non bâtis doivent figurer la date et le prix d'acquisition et la valeur actuelle. Doivent en outre
figurer les valeurs mobilières cotées ou non en Bourse, Sicav, FCP, SCPI, assurances-vie, comptes bancaires courants
ou d'épargne, livrets, espèces et comptes courants de société, les meubles meublants, collections, objets d'art, bijoux,
pierres précieuses, or, voi-tures, bateaux, avions, fonds de commerce ou clientèles, charges et offices, biens
immobiliers et comptes à l'étranger et emprunts.
Les députés sont d'ailleurs sou-mis, comme un certain nombre d'élus (7 500 en tout) à une obligation voisine, mais c'est
auprès de la Commission pour la transparence financière de la vie politique qu'ils doivent faire leur déclaration, au
début et à la fin de leur mandat.
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