Market View Angers
Transcription
Market View Angers
CB RICHARD ELLIS MARKET VIEW RÉGIONS AN GERS Bilan 2007 / Perspectives 2008 CONTEXTE ÉCONOMIQUE Avec 1,9 % de croissance en 2007, l’économie française aura finalement réalisé une performance assez proche de celle de 2006. Malgré quelques signes de fébrilité et des hausses sensibles de prix, la consommation des ménages résiste et devrait encore rester le principal soutien à la croissance en 2008. Le resserrement des conditions du crédit devrait globalement freiner l’investissement des entreprises, tandis que le commerce international devrait continuer à pénaliser l’économie. La croissance économique n’excéderait ainsi pas 2 % en 2008. En 2007 les secteurs de la construction, des activités immobilières et des services aux particuliers et aux entreprises ont en grande partie contribué à la création d’emplois. A contrario, les grands secteurs industriels, TENDANCES Bureaux Demande placée Offre immédiate Loyer « prime » Locaux d’activités et entrepôts Demande placée Offre immédiate Loyer « prime » Investissements Taux « prime » bureaux tels les biens intermédiaires, de consommation et d’équipement, ainsi que l’automobile, ont réduit leurs effectifs. En 2008, la progression de l’emploi restera concentrée dans le secteur tertiaire et stimulera les besoins des utilisateurs, en sus des besoins de rationalisation et de modernisation. Après une fin d’année 2007 en repli, les perspectives d’activité des entreprises pour 2008 en régions restent assez favorables et des rebonds techniques d’activités sont à prévoir dans de nombreux secteurs en début d’année, à l’exception probable de l’automobile. Les performances varieront évidemment selon les zones géographiques. Ainsi, dans la région Pays de la Loire, les perspectives d’activité dans l’industrie (hormis automobile) et dans les services marchands resteraient positives en 2008. = LES FAITS MARQUANTS EN 2007 • Début 2007, le projet de tramway angevin est validé par le préfet du Maine et Loire. Les travaux débuteront en 2008. • Livraison été 2007 du Nouveau Théâtre d’Angers sur le quai, Bd Henri Arnauld. • L’ouverture du contournement autoroutier Nord d’Angers est prévue en mai 2008. • La réalisation de nouvelles zones tertiaires s’effectuera sur les secteurs Orgemont, Capucins, Mayenne et Gare. Évolution / fin 2006 CHIFFRES CLÉS DE L’UNITÉ URBAINE DONNÉES SOCIO-ÉCONOMIQUES Population 2005 232 151 Emplois totaux 2006 110 494 Établissements 2006 13 114 Croissance annuelle du PIB 2006 - 2011 (%) 2,19 Croissance annuelle de l'emploi 2006 - 2011 (%) 0,88 Source : Experian Business Stratégies www.cbre.fr © 2008 CB Richard Ellis CONSTRUCTION (MISES EN CHANTIER, EN M2) Bureau Industrie Entrepôt 2006 33 291 37 762 3 603 Commerce 32 652 Source : Base SITADEL Évolution annuelle CB RICHARD ELLIS - ÉTUDES RÉGIONS | LES BUREAUX DONNÉES GÉNÉRALES L’offre Parc au 31/12 Offre disponible au 31/12 Part du neuf ou restructuré Taux de vacance au 31/12 Demande placée dans l’année ANGERS 2006 Fin 2007, l’offre immédiatement disponible de bureaux affichait le même niveau que fin 2006. Cette offre, composée principalement de locaux de seconde main dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres (84 %), peu adaptés aux besoins des utilisateurs, se localise 840 000 m² 16 000 m² 25 % 2% 14 000 m² = | 2008 2007 855 000 m² 16 000 m² 16 % 1,9 % 16 000 m² 6 000 m² 8 000 m² en grande partie à l’Ouest, en particulier dans le secteur Part du neuf ou restructuré Délai théorique d’écoulement Patton. Source : IEL - CB Richard Ellis Bien que la part du neuf soit en recul, il existe une incitation ÉVOLUTION DE L’OFFRE IMMÉDIATE ET DE LA DEMANDE PLACÉE politique forte pour que les promoteurs développent des (EN MILLIERS DE M2) 50 % 1,1 année 31 % 1 année 20 programmes de bureaux avec notamment la mise à disposition de fonciers dédiés au parc tertiaire. L’offre future certaine qui alimentera le marché en 2008 et 15 2009 s’établit actuellement à 8 200 m2. Cette offre sera livrée aussi bien au centre qu’à la périphérie d’Angers. 10 De nouveaux sites à vocation tertiaire vont être créés. L’un se développera sur les secteurs d’Orgemont au Sud d’Angers, 5 de Coubertin à l’Est et sur le plateau des Capucins à l’Ouest. L’autre se situera sur le secteur de la gare. Bien que le marché de bureaux angevin souffre actuellement d’une 00 pénurie d’offre neuve, un risque de surproduction est 01 02 03 04 05 06 07 Offre immédiatement disponible au 31/12 Demande placée dans l’année Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres possible à moyen terme. L’offre probable actuellement enregistrée s’élève à Source : IEL - CB Richard Ellis 10 000 m². Elle sera répartie de façon homogène entre les OFFRE FUTURE secteurs émergents et traditionnels. (EN M2) 10 000 La demande La demande exprimée en 2007 auprès de l’agence 8 000 IEL - CB Richard Ellis s’élève à 20 000 m². Comme en 2006, elle reste orientée vers les locaux de qualité et des surfaces 6 000 comprises entre 80 m² et 1 000 m2. Les administrations et l’assurance ont été les secteurs d’activités les plus 4 000 demandeurs de bureaux. 2 000 La demande placée a augmenté de 14,3 % en 2007. 16 000 m² ont été commercialisés contre 14 000 m2 en 2006. Elle s’est concentrée sur les secteurs prisés de 2008 l’agglomération qui bénéficient d’offres de qualité. Disponibilités certaines Disponibilités probables Le marché de 2007 a été soutenu par les ventes à utilisateurs 2009 Source : IEL - CB Richard Ellis d’envergure qui représentent 30 % de la demande placée. VALEURS AU 31/12/2007 Les valeurs Loyers Prix de vente € HT HC/m2/an € HT ou HD/m2 Les valeurs locatives et vénales ont poursuivi leur hausse en Neuf ou restructuré 120 / 160 1 400 / 1 750 2007, en raison notamment de la rareté du foncier et d’une Récent 100 / 120 1 000 / 1 300 augmentation des coûts de construction. Aucun avantage Ancien 75 / 100 700 / 1 000 commercial n’est consenti actuellement. Source : IEL - CB Richard Ellis 2 © 2008 CB Richard Ellis CB RICHARD ELLIS - ÉTUDES RÉGIONS | ANGERS | 2008 LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS DONNÉES GÉNÉRALES 2006 Parc au 31/12 Offre disponible au 31/12 Part du neuf ou restructuré Taux de vacance au 31/12 Demande placée dans l’année 935 000 m² 18 000 m² 20 % 2% 25 000 m² dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres 2007 965 000 m² 20 000 m² 17 % 2% 22 000 m² = 15 000 m² Part du neuf ou restructuré Délai théorique d’écoulement 60 % 1,1 année L’offre L’offre immédiate de locaux d’activités et d’entrepôts enregistre une hausse annuelle de 11 % fin 2007. La part des locaux anciens (83 % du stock), peu adaptés à la 10 000 m² demande des utilisateurs, reste importante. 54 % 1 année Afin d’enrayer la tendance baissière de l’offre de ces Source : IEL - CB Richard Ellis dernières années, la ville s’est engagée dans le développement de zones d’activités et de logistique. Plusieurs ÉVOLUTION DE L’OFFRE IMMÉDIATE ET DE LA DEMANDE PLACÉE EN LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS secteurs sont actifs, la zone industrielle de Saint-Barthélemy d’Anjou à l’Est d’Angers, la zone Atlantique à l’Ouest avec (EN MILLIERS DE M2) l’échangeur du contournement de la ville qui sera mis en 70 service courant 2008. 60 L’offre future certaine à deux ans, estimée à 37 000 m², se 50 compose essentiellement des projets « en blanc » et de 40 libérations. Elle devrait renforcer le stock et l’améliorer 30 qualitativement. Elle sera située aussi bien dans les sites 20 émergents (Actiparc) que dans les parcs d’activités traditionnels. 10 L’offre probable, notamment des projets « en gris », s’élève 00 01 02 03 04 05 06 07 actuellement à 24 000 m2. Offre immédiatement disponible au 31/12 Demande placée dans l’année Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres La demande Source : IEL - CB Richard Ellis Estimée à 25 000 m2, la demande exprimée auprès de l’agence IEL - CB Richard Ellis en 2007 a été plus importante qu’en 2006. Cependant, les offres disponibles ne VALEURS AU 31/12/2007 Loyers Prix de vente correspondent pas toujours aux attentes des utilisateurs. € HT HC/m /an € HT ou HD/m Les sociétés de messagerie (Chronopost) ont été les plus 39 / 48 380 / 500 34 / 42 300 / 390 demandeuses de locaux. 25 / 33 220 / 270 2 Neuf ou restructuré Récent Ancien 2 Face à l’obsolescence des locaux, la demande placée a baissé de 12 % en 2007. 22 000 m2 ont été commercialisés Source : IEL - CB Richard Ellis contre 25 000 m2 en 2006. La part du neuf, en recul par rapport à 2006, reste toutefois importante (54 %). LES INVESTISSEMENTS L’année 2007 a été relativement active même si la commercialisation des locaux anciens, moins adaptés aux Avec près de 8 millions d’euros investis, le marché de l’investissement a été actif en 2007. Malgré le peu d’opportunités, la demande des investisseurs a été importante. Les bureaux restent l’actif le plus prisé à Angers. besoins du marché, s’effectue dans des délais plus longs. Les valeurs TAUX DE RENDEMENT AU 31/12/2007 Les valeurs locatives et vénales des locaux d’activités et Locaux neufs ou restructurés Bureaux Locaux d’activités Entrepôts d’entrepôts ont augmenté sensiblement en 2007, aussi bien 7% - 9% 8 % - 10 % dans le neuf que dans l’ancien, en raison de la raréfaction Source : IEL - CB Richard Ellis © 2008 CB Richard Ellis de l’offre de qualité. 3 CB RICHARD ELLIS - ÉTUDES RÉGIONS | ANGERS | 2008 PRINCIPALES TRANSACTIONS EN 2007 Angers - Patton Saint Barthélémy d’Anjou Villevéque Saint Barthélémy d’Anjou Angers Saint Sylvain d’Anjou Angers Promoteur Divers copropriétaires Chronopost Outinov Etape O Sud Conseil Général SCI Le Clos Doré Gan - Assurances Surface Type de locaux 2 380 m² 1 200 m² 830 m² 570 m² 395 m² 280 m² 210 m² Livraison Bureaux Activités Activités Activités Bureaux Bureaux Bureaux Nature du contrat € HT HC/m²/an ou € HD/m²) Neuf Récent Ancien Neuf Ancien Ancien Ancien 1 555 76 54 42 134 1 375 120 Vente Location Location Location Location Vente Location Loyer / Prix Durtal Angers Ouest Angers, Bd de Coubertin Fin 2008 Fin 2009 2009 [email protected] [email protected] Angers Montluçon François-Marie LABBE Tél : 02 41 37 07 47 Fax : 02 41 47 14 93 [email protected] Surface 24 410 m² 3 000 m² 2 450 m² Avignon Type de locaux Promoteur / Constructeur Vente / Location € HT HC/m²/an ou € HD/m²) Hertel Promocil Marignan Location et vente Location et vente Location 43 140 / 1 700 140 Logistique Bureaux Bureaux Loyer / Prix Pierre MURGUET Tél : 04 90 85 96 00 Fax : 04 90 85 96 40 [email protected] Bordeaux Alexandre CIEUX Tél : 05 56 90 52 30 Fax : 05 56 52 24 63 [email protected] Céline FLOREK Tél : 02 31 44 73 75 Fax : 02 31 28 57 43 Correspondant IEL - CB Richard Ellis Fax 02 41 47 14 93 Xavier TROILLARD Tél : 04 79 33 03 30 Fax : 04 79 33 03 32 [email protected] [email protected] Gilles HERIVEAU Tél :02 43 24 40 60 Fax: 02 43 24 53 54 Total 27,87 % Source : batifiscalite.com Aurélie Lemoine Marie-Josée Lopes Tél. 01 53 64 36 35 [email protected] Tél. 01 53 64 30 78 [email protected] Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CB Richard Ellis ou du groupe CB Richard Ellis. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source. CB Richard Ellis Ressources - Groupement d'Intérêt Économique Siège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 PARIS - Siren : 412 352 817 - RCS Paris [email protected] Nice Léon PIMIENTA Tél : 04 93 88 66 58 Fax: 04 93 88 68 29 Bertrand BARRET Tél : 02 38 54 32 32 Fax: 02 38 54 75 76 Rennes Le Mans 2,92 % Christian DUFOUR Tél : 02 40 49 10 10 Fax: 02 40 49 12 12 Patrick PEYRUSSIE Tel : 03 80 51 71 71 Fax : 03 80 51 34 20 [email protected] Autres Nantes Dijon Nicolas CARON Anne de CADENET Tél : 02 35 44 73 75 Fax: 02 35 22 99 30 2,76 % François SUTY Tél : 03 83 32 86 77 Fax : 03 83 32 70 24 Roman COSTE (Coordination nationale) Tél : 01 53 64 30 45 Fax : 01 53 64 33 33 Le Havre Région Nancy Paris [email protected] 6,49 % [email protected] [email protected] Philippe CHARLOT Tél. : 02 43 24 42 53 Fax : 02 43 24 53 54 Département Jean-Arnaud DESAULLES Tél: 03 89 46 20 80 Fax : 03 89 46 20 46 Franck DONDAINAS Tél : 04 73 28 78 28 Fax : 04 73 28 78 29 Laval 15,7 % Mulhouse Clermont Ferrand [email protected] Commune / intercommunes [email protected] Orléans Hugues de VILLARD Tél : 04 76 46 47 00 Fax: 04 76 46 71 40 TAXE PROFESSIONNELLE 2007 Martine PATIENT Tél : 04 67 64 82 22 Fax: 04 67 64 58 03 [email protected] Grenoble Contact François-Marie LABBE Montpellier Jérôme POPOT Tél : 02 37 30 10 01 Fax : 02 37 91 16 97 [email protected] Site web www.cbre.fr [email protected] Chartres [email protected] E-mail [email protected] En dépit des disparités géographiques, la rénovation du parc est enclenchée de façon à anticiper les besoins. Bien qu’un risque de suroffre soit ponctuellement redouté, l’équilibre entre l’offre immédiate et l’offre à 2 ans est globalement respecté. Roman Coste, Directeur Régions Chambéry Téléphone 02 41 37 07 47 Leur activité bénéficie des besoins récurrents du secteur public et parapublic. Elle est néanmoins contrainte par un manque d’offre neuve locative, d’où un recours plus fréquent aux comptes-propres et clés-en-main. Or, en régions, l’offre de qualité est souvent le moteur de la demande. Heureusement, de nombreux projets tendent à combler cette insuffisance. En 2007, le loyer moyen a augmenté significativement (+ 10 %) pour atteindre 169 € HT HC/m2/an pour les bureaux neufs ou restructurés. Pour les utilisateurs, c’est un point critique, avec un risque éventuel de décrochage. Toutefois, cette tendance est justifiée et progressive car, au-delà de la hausse des coûts de construction, les immeubles mis sur le marché, aux normes internationales, répondent aux attentes des utilisateurs tout en intégrant davantage de considérations environnementales. [email protected] Adresse 41, Boulevard Pierre de Coubertin 49000 Angers En 2007, la demande placée bureaux des 15 principales métropoles, malgré les incertitudes, a égalé le niveau record de 2006 (1,4 million de m2). Depuis plusieurs années, les marchés régionaux sont engagés dans une logique de renouvellement et de développement et confirment leur capacité à résister aux aléas conjoncturels. Philippe SESSIECQ Tél : 04 70 02 50 44 Fax : 04 73 28 78 29 [email protected] Caen POINT DE VUE © CB Richard Ellis, mars 2008 Michel LEVY Tél : 03 87 65 00 00 Fax : 03 87 63 81 50 [email protected] Source : IEL - CB Richard Ellis ÉTUDES ET RECHERCHE Metz Philippe LE NORMAND Tél : 04 42 60 01 31 Fax : 04 42 39 76 77 Jean-François BERTHIER Tél : 04 50 10 22 22 Fax : 04 50 10 22 23 PRINCIPALES OFFRES FUTURES Livraison Aix-en-Provence Annecy Source : IEL - CB Richard Ellis Adresse Programmes Bureaux CB Richard Ellis en Régions [email protected] Jean KERMARREC Pierre de la Villarmois Tél : 02 23 30 23 30 Fax : 02 23 30 23 39 [email protected] Rouen Bertrand BONNET Brigitte AUVRE Tél : 02 35 70 73 75 Fax: 02 35 07 78 80 [email protected] Saint Nazaire Christian DUFOUR Tél : 02 40 49 10 10 Fax : 02 40 49 12 12 [email protected] Sophia Antipolis Léon PIMIENTA Tél : 04 93 65 22 54 Fax : 04 93 65 47 04 [email protected] [email protected] Strasbourg Lille Claude GENG Tél : 03 88 37 11 00 Fax : 03 88 62 02 77 Patrick DUEZ Tél : 03 20 21 88 50 [email protected] [email protected] Lyon Toulouse Thibaut d'ANTERROCHES Tél : 04 72 83 48 48 Fax: 04 37 24 15 10 Michèle BELLAN Tél : 05 62 72 47 72 Fax : 05 61 57 00 81 [email protected] [email protected] Marseille Tours Philippe LE NORMAND Tél : 04 96 11 46 11 Fax : 04 96 11 46 12 Christian DUFOUR Tél : 02 47 05 08 08 Fax : 02 47 75 07 98 [email protected] [email protected] CB Richard Ellis 145-151, rue de Courcelles - BP 80450 75824 Paris cedex 17 CCC Paris 09 - 01 48 78 89 25 Adresse