Entretien et réparations du logement, qui paie quoi ? Sources

La MDLHI vous informe :
Entretien et réparations du
logement, qui paie quoi ?
L’obligation d’entretien du logement
se répartit entre le propriétaire et le
locataire.
Le logement doit être loué, décent et
en bon état. Les réparations
importantes
incombent
au
propriétaire, ainsi que celles qui sont
dues à la vétusté, à un vice de
construction ou à un cas de force
majeure. Le locataire effectue les
menues
réparations,
l’entretien
courant el participe aux charges.
1. Les obligations du bailleur en
matière d’entretien du logement ?
Le bailleur a en la matière une double
obligation :
- pallier à l’usure du logement, puis
assurer
le
remplacement
des
équipements devenus vétustes ;
- assumer les travaux nécessaires à la
conservation du logement.
Il doit prendre en charge les
réparations touchant le gros œuvre et
la conservation du bien (ex : travaux
de
réfection
de
la
toiture,
remplacement des tuiles ou ardoises,
des gouttières , les planchers, le
ravalement de la façade…).
Il doit également remplacer les
éléments d’équipements devenus
vétustes (chaudière, chauffe eau,
canalisations, robinetterie).
La vétusté s’apprécie comme relevant
de l’usure normale d’un bien ou d’un
élément d’équipement au fil du
temps, dans des conditions normales
d’utilisation et d’entretien par
l’occupant du logement.
Existe-t-il des limites à ces
obligations ?
Oui, le bailleur n’est pas tenu de
réaliser les réparations si le mauvais
état résulte d’un défaut d’entretien ou
d’un usage anormal de la part du
locataire.
Le locataire peut-il entreprendre
des réparations importantes sans
l’accord du bailleur ?
Non. Le locataire ne peut pas faire
intervenir un professionnel pour
réaliser de grosses réparations
incombant au bailleur, et ensuite lui
adresser la facture ou lui en demander
le remboursement.
Si le bailleur n’exécute pas ses
obligations, le locataire devra obtenir
une autorisation de justice avant
d’entreprendre des travaux.
Les
tribunaux
refusent
systématiquement de rembourser un
locataire qui n’a pas respecté cette
exigence.
Toutefois, en cas d’urgence (fuite
d’eau, explosion du chauffe eau…) il
peut, après avoir averti le bailleur et
avec son accord, faire procéder aux
réparations aux frais de ce dernier
(preuve de l’accord du bailleur par
tout moyen).
2. Quelles sont les obligations du
locataire en matière d’entretien ?
Le locataire est obligé « de prendre à
sa charge l’entretien courant du
logement,
des
équipements
mentionnés au contrat et les menues
réparations ainsi que l’ensemble des
réparations locatives définies par
décret, sauf si elles sont occasionnées
par vétusté, malfaçon, vice de
construction, cas fortuit ou force
majeure ».
Le décret fixe une liste de dépenses
supportées par le locataire.
Il s’agit généralement de réparations
assez peu onéreuses et de travaux
d’entretien courant (ex : nettoyage du
corps de chauffe d’une chaudière,
graissage des gonds de porte,
raccords
de peinture et
de
tapisserie…)
Que faire en cas de silence du
décret ?
La liste des réparations données dans
le décret est indicative.
Ainsi, si une réparation n’y figure
pas, il ne faut pas en conclure qu’elle
est à la charge du propriétaire mais
raisonner au cas par cas.
Quand doivent être réalisées les
réparations locatives ?
Il est préférable que le locataire
effectue les réparations au fur et à
mesure de leur nécessité afin d'éviter
tout litige avec son propriétaire. Dans
tous les cas, le propriétaire pourra se
retourner contre le locataire en cours
ou en fin de bail, en saisissant le
tribunal compétent.
Sources
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux
réparations locatives.
Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la
liste des charges récupérables.
Contacts utiles
ADIL
(association
départementale
d’information sur le logement) 04-66-49-36-65
CDC
(commission
départementale
de
conciliation) 04-66-49-41-99