Bonjour Ange,

Qu’en est-il de la fiscalité en matière de PLUS-VALUE IMMOBILIERE ?
Vous vendez votre résidence principale : EXONERATION !
Qu’est ce qu’une résidence principale pour l’administration fiscale ?… : la résidence habituelle et effective…
Il s’agit donc du lieu où vous résidez habituellement pendant la plus grande partie de l’année et de manière effective
(preuve par tous les moyens si nécessaire : facture d’électricité, gaz, téléphone…).
Par principe, le logement doit être occupé à titre de résidence principale par le cédant au jour de la signature de l’acte
chez le notaire pour que l’exonération soit effective. Toutefois, il est admis que l’exonération ne soit pas remise en
cause, lorsque l’immeuble a été occupé jusqu’à sa mise en vente, à la condition que la vente intervienne dans un
délai normal (le fisc retient 1 an, mais cette règle n’est pas absolue et le bien ne doit pas avoir été ni loué ni occupé
gratuitement).
La plus-value tirée de la vente n’est pas non plus assujettie aux prélèvements sociaux (CSG/RDS).
La cession s’apprécie au regard de la date à laquelle une vente est finalisée par acte authentique chez le notaire.
Ce n’est donc pas la date de l’avant-contrat qui compte.
Si le bien vendu appartient à une SCI et est occupé gratuitement en résidence principale par un associé, celui-ci
bénéficie au moment de la vente de l’exonération au même titre que s’il avait été lui-même propriétaire du bien.
Mais attention, l’exonération ne porte que sur la fraction du bien qu’il occupe à titre de résidence principale et sur la
quote-part lui revenant.
Vous vendez un bien ne constituant pas votre résidence principale : IMPOSITION !
Dès que vous vendez une résidence secondaire, un bien locatif, un terrain ou un logement vacant, vous êtes imposé
sauf si vous le détenez depuis au moins 30 ans et ce depuis la loi n° 2011-1117 de finances rectificative du 19
septembre 2011.
A compter du 1 février 2012, les plus-values sont désormais imposées au taux de 19 % et assujetties aux
prélèvements sociaux au taux de 13,50 % après application de l’abattement pour durée de détention appliqué sur la
plus-value brute (prix de vente – prix d’acquisition majoré) pour déterminer le montant de la plus-value sur laquelle
on calcule l’impôt :
L’imposition globale passe donc à 19 % + 13,50 % = 32.50 %
Il ressort de ce tableau que :
-
au bout de 10 années de détention l’abattement appliqué sur la plus-value ne sera plus de 50 % mais de
10 % seulement,
Il faudra être propriétaire du bien cédé depuis au moins 24 années (contre 10 avant) pour bénéficier d’un
abattement de l’ordre de 50 %,
Après 15 ans de détention, on passe d’une exonération pure et simple à un abattement de 20 % seulement !
L’abattement fixe de 1.000E appliqué jusqu’alors sur la plus-value brute est supprimé.
Cependant, il existe encore (!) des atténuations de la « facture fiscale » :
-
l’abattement pour durée de détention : Voir le tableau ci-dessus
(ces délais sont calculés par période de 12 mois depuis la date d’acquisition jusqu’à la date de cession).
-
Jouer sur le prix de vente ! déduction des frais effectivement supportés par le vendeur (article 150 VA du
CGI) : commission à la charge du vendeur, frais de certifications et diagnostics obligatoires (en vigueur au
jour de la vente), indemnité d’éviction versée à un locataire, honoraires d’architecte liés à la vente, frais de
mainlevée d’hypothèque, TVA reversée au trésor si la vente y est soumise…
-
Jouer sur le prix d’achat ! Il s’agit du prix effectivement acquitté à l’époque de l’achat.
Justification de la valeur d’entrée du bien ancien :
Les propriétaires qui ne peuvent pas justifier de la valeur d’entrée dans leur patrimoine d’un bien immobilier
reçu de longue date (notamment par succession ou donation) pourront retenir « la valeur vénale réelle à la date
d’entrée dans le patrimoine du cédant, d’après une déclaration détaillée et estimative des parties ».
Et bien entendu, il va falloir chercher les éléments qui peuvent majorer ce prix d’achat antérieur :
« Le forfait travaux » :
Dès que l’immeuble vendu est détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez majorer le prix d’achat d’un forfait
de 15 % (applicable aux immeubles bâtis) sans avoir à prouver la réalité des travaux ni même le montant des
travaux effectivement réalisés (vous n’avez même pas à établir la preuve de votre impossibilité à fournir des
justificatifs).
Vous pouvez certes appliquer le forfait de 15 % mais aussi retenir le montant des travaux réellement payés
(sur présentation de facture) mais de quels travaux s’agit-il ? En réalité, seules les dépenses de construction,
de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisées par une entreprise depuis l’achèvement
ou l’acquisition de l’immeuble (même depuis moins de 5 ans) sont prises en compte dès lors que ces dépenses
n’ont pas déjà été prises en considération pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne
présentent pas le caractère de dépenses locatives (déductibles des revenus fonciers) ou d’une réduction ou
crédit d’impôt (l’exemple des dépenses d’énergie)
Si vous vendez un bien (maison, appartement) dans une copropriété, vous pouvez tenir compte des travaux
votés sur les parties communes
Vous éviterez en revanche de prendre en compte les intérêts d’emprunt contractés pour acquérir le bien ou
pour financer la réalisation des travaux ou les dépenses ayant le caractère de dépenses locatives (papiers
peints, peintures, moquette, parquets, rideaux…),
« le forfait acquisition » :
Pour toute acquisition effectuée à titre onéreux (donc pas les mutation à titre gratuit), vous pouvez majorer
votre prix d’achat de 7,5 % sauf bien entendu si le montant des frais réels (honoraires d’agence, frais d’acte
du notaire, frais de mainlevée, d’architectesdroits d’enregistrement, TVA, droits de succession ou de
donation…) est supérieur à 7,5 %…à condition de les avoir payés et les justifier, bien entendu !
- pour un terrain, vous pourrez retenir les frais de voirie, réseaux et distribution, frais d’aménagement et de
viabilisation.
Les EXCEPTIONS :
1ère cession d’un logement (exemple une résidence secondaire) autre que la résidence principale
La nouvelle législation fiscale ne concerne pas les propriétaires d’une résidence secondaire qui ne sont pas, et n’ont
pas été au cours des 4 ans précédant la vente du bien concerné, propriétaire (directement ou par personne
interposée) de leur résidence principale.
Les conditions : Le REMPLOI
Réinjecter sous 2 ans (et une seule fois !) le produit de la revente (prix de cession) total ou partiel de ladite résidence
secondaire dans l’acquisition ou la construction d’un logement affecté, dès son achèvement ou son acquisition si elle
est postérieure, à l’habitation principale.
Vente d’un bien pour rentrer en maison de retraite :
Lorsqu’une personne âgée vend un bien pour entrer en maison de retraite, la PV est exonérée à condition que :
- la vente du bien ait lieu dans les 2 ans,
- le logement n’ait pas été occupé durant cette période de 2 ans,
- ses revenus pour 2011 aient été inférieurs à 23.572E (personne seule) et 33.413E pour un couple.