Les Clés du Marché Bureaux / Ile-de
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Les Clés du Marché Bureaux / Ile-de-France 4ème trimestre 2016 Clés du marché des bureaux en Ile-de-France au 4ème trimestre 2016 : Une performance solide...portée par Paris En progression régulière trimestre après trimestre, la demande placée en Ile-de-France a totalisé 669 100 m² au 4ème trimestre 2016, portant le volume d'activité à plus de 2,4 millions de m² au cumul de l'année. Soutenu par le dynamisme des grands mouvements d'entreprises, le marché francilien a dépassé son score de 2016 (+7% par rapport à 2015). Avec 65 transactions pour un total de 891 000 m², les transactions d'envergure ont retrouvé un second souffle après une année 2015 plutôt morose, et affichent une spectaculaire progression (+23% en un an). La tendance est aussi porteuse sur le segment des petites surfaces, qui enchaînent une 3ème année de hausse et dépassent pour la 2ème fois en 16 ans la barre des 800 000 m² placés. A l'inverse, la bonne dynamique observée en 2015 sur les bureaux de taille intermédiaire ne s'est pas confirmée; ils terminent l'année 2016 sur un recul de 6% tout en restant cependant au-dessus de leur moyenne décennale. Paris s'affirme comme le secteur le plus plébiscité en 2016, avec un volume jamais vu de plus d'un million de m² commercialisés, le QCA (565 300 m²) et les arrondissements du Sud (343 300 m², point haut historique) se taillant la part du lion. Autre secteur phare, La Défense efface sa contre-performance de 2015 et signe son meilleur score de tous les temps avec 274 000 m² de bureaux placés (+93% en un an). Ailleurs, la dynamique de marché s'est avérée moins porteuse : en recul de -24% dans le Croissant Ouest et de -10% en Deuxième Couronne. L'accélération du marché au 4 ème trimestre a permis à la Première Couronne de reprendre pied sur le marché francilien (254 100 m² placés en un an et une croissance de 29% d'une année sur l'autre), un volume qui reste encore assez faible par rapport à son rythme décennal (341 000 m²). La contraction de l'offre immédiate de bureaux est sensible sur l'ensemble des micromarchés francilien (-10% en moyenne). L'ampleur du phénomène est la plus spectaculaire à Paris (-30%), tandis qu'ailleurs, la baisse de l'offre est comprise entre -2 et -11% selon les secteurs. Conséquence directe de la suprématie du marché parisien, le taux de vacance de la Capitale est en chute libre, positionné à 3,2% début 2017, un recul impressionnant depuis les 4,6% observés il y a un an. La Défense repasse sous la barre des 10% de surfaces vacantes, à comparer à 12% dans le Croissant Ouest. En dépit d'un rebond des transactions et sur fond de ralentissement des lancements en blanc d'opérations neuves, le stock immédiat évolue peu en Deuxième Couronne (6% de taux de vacance) alors qu'en Première Couronne, il s'affiche à 8,3%, une moyenne qui masque des contrastes importants entre les marchés de l'Est (3,5%) et les ceux du Nord et du Sud (tous les deux autour de 10%). La hausse des volumes placés et la contraction de l'offre devraient logiquement créer des tensions sur les valeurs dans les secteurs les moins offreurs; un frémissement est pour l'instant perceptible uniquement sur quelques micromarchés parisiens, où l'étroitesse de l'offre de première main tire à la hausse les loyers : +16% dans les 14-15ème, +3% dans le QCA. Suivant la même dynamique haussière, citons aussi la Boucle Sud (+8% en un an). Du côté des bureaux de seconde main, l'observation des loyers faciaux suggère un tassement des valeurs : elles sont stables d'une année sur l'autre dans 8 micromarchés, elles progressent dans 7 secteurs seulement (contre 10 en 2015), et sont orientées à la baisse dans 5 autres. A Paris QCA, où les commercialisations ont été nombreuses, les valeurs locatives ont, quant à elles, progressé de 4% en 2016, après une hausse de 2% en 2015. CHIFFRES CLES DU MARCHE DES BUREAUX 2015 2016 Evol. Demande placée (en m²)* 2 262 700 2 410 400 7% Nombre de transactions* 3 287 3 320 1% 57 65 14% 32% 37% 16% 1ère main* 370 € 370 € 0% 2nde main* 320 € 320 € 0% 3 906 000 3 530 000 -10% 7,3% 6,5% -11% 4 699 600 4 840 300 3% Demande placée + de 5 000 m² (en nombre)* Demande placée + de 5 000 m² (% total)* Loyer moyen de transactions (en €/m²/an) Offre immédiate - fin de période (en m²)* Taux de vacance - fin de période** Offre à 12 mois (en m²)** * Source: Immostat, ** Source: Cushman & Wakefield Demande placée & Taux de rotation Demande placée Secteur de marché 2015 2016 Evol. T4 2015 T4 2016 Evol. N-1 Paris 970 200 m² 1 108 400 m² +14% 266 700 m² 330 100 m² +24% k La Défense 142 600 m² 274 600 m² +93% 55 100 m² 41 000 m² -26% m Croissant Ouest 620 600 m² 472 500 m² -24% 261 700 m² 131 400 m² -50% m Première Couronne 196 600 m² 254 100 m² +29% 52 600 m² 98 000 m² +86% k Deuxième Couronne 332 700 m² 300 800 m² -10% 115 400 m² 68 600 m² -41% m 2 262 700 m² 2 410 400 m² +7% 751 500 m² 669 100 m² -11% m Secteur de marché 2015 2016 Evol. Paris 5,8% 6,6% +14% La Défense 4,4% 8,4% +93% Croissant Ouest 7,7% 5,8% -25% Première Couronne 3,1% 3,9% +23% Deuxième Couronne 1,7% 1,5% -10% ILE-DE-FRANCE 4,2% 4,4% +5% ILE-DE-FRANCE Sources : Immostat / Cushman & Wakefield Taux de rotation* Sources : Immostat / Cushman & Wakefield * taux de rotation = demande placée / parc Loyers prime Secteur de marché T4 2015 T4 2016 Evol. 330 - 790 € 360 - 780 € +0% g 540 € 540 € +0% g Croissant Ouest 370 - 580 € 350 - 580 € +2% k Première Couronne 320 - 360 € 320 - 360 € +0% g Deuxième Couronne 200 - 235 € 200 - 235 € +0% g Paris La Défense Les loyers (valeurs faciales) sont en €/m²/an et s'entendent HC et HT. Source : Cushman & Wakefield Loyers de première main & seconde main Loyer de première main Secteur de marché 2015 2016 Evol. T4 2015 T4 2016 Evol. Paris 500 € 500 € +0% 500 € 500 € +0% g La Défense 450 € 460 € +2% 460 € 430 € -7% m Croissant Ouest 380 € 390 € +3% 380 € 390 € +3% k Première Couronne 270 € 280 € +4% 270 € 280 € +4% k Deuxième Couronne 210 € 200 € -5% 210 € 190 € -10% m ILE-DE-FRANCE 360 € 380 € +6% 370 € 370 € +0% g Les loyers (valeurs faciales) sont en €/m²/an et s'entendent HC et HT. Source : Immostat Loyer de seconde main Secteur de marché 2014 2015 Evol. T4 2015 T4 2016 Evol. Paris 400 € 400 € +0% 400 € 400 € +0% g La Défense 410 € 410 € +0% 420 € 400 € -5% m Croissant Ouest 290 € 290 € +0% 290 € 300 € +3% k Première Couronne 230 € 230 € +0% 250 € 230 € -8% m Deuxième Couronne 150 € 140 € -7% 150 € 150 € +0% g ILE-DE-FRANCE 320 € 330 € +3% 320 € 320 € +0% g Les loyers (valeurs faciales) sont en €/m²/an et s'entendent HC et HT. Sources : Immostat / Cushman & Wakefield Offre immédiate & taux de vacance Offre immédiate Secteur de marché T4 2013 T4 2014 Evol. T4 2015 T4 2016 Evol. N-1 Paris 803 000 m² 849 000 m² +6% 769 000 m² 537 000 m² -30% m La Défense 401 000 m² 409 000 m² +2% 362 000 m² 321 000 m² -11% m 1 094 000 m² 1 030 000 m² -6% 1 011 000 m² 960 000 m² -5% m Première Couronne 542 000 m² 571 000 m² +5% 576 000 m² 547 000 m² -5% k Deuxième Couronne 1 085 000 m² 1 165 000 m² +7% 1 188 000 m² 1 165 000 m² -2% m ILE-DE-FRANCE 3 925 000 m² 4 024 000 m² +3% 3 906 000 m² 3 530 000 m² -10% m T4 2013 T4 2014 Evol. T4 2015 T4 2016 Evol. N-1 Paris 4,9% 5,2% +6% 4,6% 3,2% -30% m La Défense 12,7% 12,5% -2% 11,0% 9,8% -11% m Croissant Ouest 13,9% 12,8% -8% 12,5% 11,7% -6% m Première Couronne 9,2% 9,6% +4% 9,2% 8,3% -10% m Deuxième Couronne 5,7% 6,1% +6% 6,1% 6,0% -2% m ILE-DE-FRANCE 7,5% 7,6% +1% 7,3% 6,5% -11% m Croissant Ouest Sources : Immostat / Cushman & Wakefield Taux de vacance Secteur de marché Sources : Immostat / Cushman & Wakefield Définitions 7 019 000 m² à la7location 019 000 ou m² à la vente, réalisées par 7 030 m² Demande placée : Ensemble des transactions, des000 utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. 1 484 000 m² 1 484 000 m² 1 484 000 m² Taux de rotation : volume de demande placée rapporté au parc de bureaux d'un secteur donné. 1 235 000 m² 1 235 000 m² 1 235 000 m² Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée 1 896 000 m² 1 904 (surfaces 000 m² neuves ou restructurées). 1 904 000 m² par la surface totale des transactions de premièree main 1 879 000 m² 1 904 000 m² 1 904 000 m² Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde (hors neuves ou restructurées). 1 611 000 m² main 1 611 000 surfaces m² 1 611 000 m² Loyer prime : Le loyer prime correspond à lam² moyenne premier quartile des valeurs1les après élimination des valeurs 1 143 000 1 143du 000 m² 143plus 000 élevées m² aberrantes (occurrences inférieures à deux). Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Carte des secteurs Immostat Fondé en 2001, le GIE Immostat contribue à améliorer la lisibilité et la transparence du marché pour les utilisateurs et les investisseurs en leur permettant de disposer d’indicateurs homogènes et de meilleure qualité. Il s’agit de produire des indicateurs statistiques sur l’état du marché de l’immobilier de bureaux, des entrepôts et de l’investissement en Ile-de-France, chaque membre du GIE établissant ensuite sa propre analyse des différents marchés et sa propre prospective. Les analyses, projections et commentaires de ce document sont propres à Cushman & Wakefield. Contacts Research Magali Marton Tél : +33 (0)1 86 46 10 95 Email : [email protected] CUSHMAN & WAKEFIELD France Antoine Derville Olivier Gérard Tél : +33 (0)1 53 76 92 91 Tel : +33 (0)1 53 76 95 74 Email : [email protected] Email : [email protected] Ludovic Delaisse Tél : +33 (0)1 53 76 92 73 Email : [email protected] Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. © Cushman & Wakefield 2016