L`immobilier commercial souffre bien plus que les chiffres officiels ne

Economie
18 décembre 2016 | Le Matin Dimanche
27
L’immobilier commercial souffre bien
plus que les chiffres officiels ne le disent
Genève Selon une étude d’AMI
International, le taux de vacance
dans ce secteur est plus proche
des 9% que des 5% affichés.
Un record historique depuis 1994.
Élisabeth Eckert
[email protected]
Les Rues-Basses de Genève sont
pleines de monde. La fièvre
acheteuse atteint son paroxysme. Et pourtant, il y a la
théorie et la réalité. Ce constat
est particulièrement vrai dans
l’immobilier non résidentiel genevois. En théorie donc, le taux
de vacance des locaux commerciaux (bureaux et commerces) se
monte à 5,1%, selon l’Office cantonal de la statistique. Mais, en
réalité, la situation est bien plus
grave qu’il n’y paraît. Une récente étude de la société de conseil immobilier AMI International (Suisse) le prouve sans détour*. «Il existe, à Genève,
4,74 millions de mètres carrés de
surfaces locatives de bureaux,
nous affirme Bertrand Cavaleri,
directeur et responsable de l’enquête. Sur cette quantité,
412 000 m2 sont disponibles.
Ainsi, selon notre recensement
d’octobre dernier, le taux de vacance, au bout du lac, s’élève à
8,7%, un record depuis 1994.»
Dégradation continue
Patrick Peyrot, responsable du
département Investissement et
Commercial à la régie Naef, ne
dit pas autre chose dans une
newsletter: «Le taux de vacance,
mesuré par l’OCSTAT, est en
forte contradiction avec nos propres données et les offres recensées sur différents supports
(presse ou Internet).» Selon lui,
cette différence s’explique par le
fait que les statistiques officielles
«ne référencent que les surfaces
vacantes à une date donnée»,
sans tenir compte des locaux
certes encore loués, mais dont la
libération est déjà annoncée. Il
existe donc un «marché gris»
qui n’apparaît pas dans les chiffres, mais qui représente tout de
même un cinquième du marché
immobilier genevois.
En comparaison nationale,
Genève présente donc le niveau
de bureaux ou d’arcades commerciales vides le plus élevé de
Suisse, devant Zurich (7,8%),
Lausanne (5,3%) ou Bâle-Ville
(3,9%). Pire: la situation se dégrade continuellement depuis
début 2015 et rien qu’entre décembre 2015 et octobre dernier,
l’offre de surfaces vides a encore
augmenté de 9%, après avoir
déjà connu une progression de
10% l’an dernier. La situation ne
devrait guère s’améliorer dans
les prochains mois, puisque
110 000 m2 de bureaux sont en
construction.
Reflet de l’économie locale
Pour Bertrand Cavaleri, ce n’est
là que le reflet de la réalité économique de Genève depuis deux
ans: «Les locations concernent
principalement des restructurations d’entreprises locales et non
le flux d’entreprises étrangères.»
Ainsi, le secteur des services,
principalement les banques,
continue sa réorganisation, les
déménagements s’amplifient,
où l’on voit les entreprises se regrouper sous un même toit, dans
des locaux flambant neufs ou rénovés. Enfin, affirme l’expert
immobilier, «nous assistons au
désengagement continu des sociétés de négoce de matières premières qui avaient soutenu le
marché entre 2007 et 2012».
Pour le commerce de détail,
la situation est encore plus critique, puisqu’à cause du franc fort
le tourisme d’achat en France
voisine explose comme jamais,
frisant les 3 milliards de francs
pour le seul canton de Genève.
À Genève, près d’un demi-million de mètres carrés commerciaux à louer cherche aujourd’hui preneur. Yvain Genevay
Résultat des courses: le temps
mis pour retrouver un locataire
s’élève désormais à sept mois en
moyenne, qui peut doubler en
dehors
de
l’hyper-centre,
comme l’affirme Yasmine Ghulam, associée chez Jones Lang
LaSalle: «L’absorption des nouveaux espaces de bureaux, notamment, est relativement lente.
Dans certains cas, le taux de vacance peut être supérieur à 50%,
après plus de trois ans de commercialisation active!»
core, on peut l’obtenir facilement
aujourd’hui
pour
750 francs, ou pour 325 à Meyrin
ou Vernier. Or, paradoxalement,
les loyers commerciaux de Genève demeurent les plus élevés
de Suisse, car les propriétaires –
souvent des caisses de pension –
ont le temps d’attendre et rêvent
de l’âge d’or de l’immobilier genevois. U
Prix en baisse
Dès lors, les prix de location sont
à la baisse, de quelque 15% rien
qu’en 2016, estime AMI International. Là où un mètre carré de
bureaux haut de gamme au centre-ville de Genève s’écoulait à
1000 francs par mois en 2011 en-
«Les surfaces
* www.amint.ch
disponibles à Genève
représentent
25 500 places
de travail»
Bertrand Cavaleri,
directeur chez AMI International
Qu’en est-il de Lausanne ou de Zurich?
À moins de 60 kilomètres de
Genève, à Lausanne, la situation
est, pour l’heure, tout autre. Là où,
à Genève, règne actuellement un
excédent d’offre, «le marché reste
étroit en ville de Lausanne, avec
un taux de vacance inférieur à
2%», affirme la société immobilière
Jones Lang LaSalle (JLL), dont le
siège helvétique est à Zurich, et
d’un peu plus de 5% dans le GrandLausanne. Et pour cause: en ville
même, seuls 35 000 m2 de
surfaces commerciales
supplémentaires ont été proposés
à la location, trouvant facilement
preneur, et cela ne devrait pas
changer dans les deux ou trois
années à venir. Pour preuve:
contrairement à Genève, les loyers
ont plutôt tendance à grimper,
oscillant en moyenne entre 200
et 360 francs le m2. «De surcroît,
ajoute JLL, les bailleurs se
montrent disposés à octroyer
des incitations parfois
substantielles à la location.»
À Zurich, aussi, l’état des lieux
tend à se normaliser, après une
suroffre due à la construction de
nouveaux centres d’affaires, en
2015. Les groupes internationaux
y conservent, voire y développent,
leur présence. Cela dit, avec un
taux de vacance de 7,8%, Zurich
reste également sous pression.
Publicité
MEET SIR TIM BERNERS-LEE
INVENTOR OF THE WORLD WIDE WEB
LIVE IN ZURICH
JEFF EGGERS PRINCIPAL ADVISOR TO BARACK OBAMA & NAVY SEAL COMBAT VETERAN WASHINGTON, D.C.
NAVY SEALS
ED CATMULL CO-FOUNDER & PRESIDENT SAN FRANCISCO, CA
MARIAN GOODELL FOUNDING MEMBER & CEO SAN FRANCISCO, CA
URS HÖLZLE SENIOR VP FOR TECHNICAL INFRASTRUCTURE MOUNTAIN VIEW, CA
THE NO.1 BUSINESS CONFERENCE FOR
DIGITAL TRANSFORMATION & LEADERSHIP
& MANY MORE
GET YOUR TICKET NOW WWW.WORLDWEBFORUM.COM
MAIN PARTNERS
Contrôle qualité