Buyer`s Guide FRE - Panorama Properties
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Buyer`s Guide FRE - Panorama Properties
GUIDE DE L’ACHETEUR DE LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE par Christopher Clover, Directeur Général de Panorama Un guide pas à pas Le problème de l'acheteur étranger pour trouver la bonne propriété, et ensuite négocier l’opération et conclure la vente est beaucoup plus difficile pour lui ici que dans son propre pays: comme dans la plupart des zones touristiques, tout le monde semble être dans le coup des affaires, depuis le chauffeur de taxi jusqu'au concierge de l'hôtel. L'immobilier est le sujet de conversation favori. Et presque tout le monde a une opinion, ce qui peut facilement confondre l'acheteur potentiel. Par où commencer ? Trouver la « bonne » propriété Il y a des gens qui passent des années à chercher une propriété. D'autres ont la chance d'en trouver une tout de suite et ont suffisamment confiance pour clore la transaction lors de leur première visite à Marbella. Pour d'autres, c'est une question de temps jusqu'à ce qu'ils se sentent à l'aise avec leur éventuelle décision. Quelle genre de propriété cherchez-vous et dans quelle zone? De nombreux acheteurs en puissance pensent qu'ils cherchent un type de propriété particulier et finissent par choisir quelque chose de complètement différent. A moins que vous ayez les idées très claires sur ce que vous désirez et aussi que vous soyez sûr que cela existe, nous vous conseillons de visiter différents types de propriétés dans différentes zones résidentielles, l’esprit ouvert. Cette pratique vous permettra d'amplifier votre connaissance des valeurs actuelles du marché dans la zone, ce qui représentera un avantage considérable lors des négociations et vous permettra d’être sûr que vous obtenez une valeur de marché juste en échange de l’argent de votre achat. Choisir un agent immobilier réputé peut vous faire gagner du gagner du temps et il y a un grand nombre d'agents immobiliers de haut niveau sur la Costa del Sol ; il est évident qu’il y en a d’autres qui sont des opportunistes et des personnes peu qualifiées. Ne sont qualifiés que des « APIs » (Agents de la Propriété Immobilière) ou des GIPES (Gestionnaires Immobiliers) bien qu’une législation récente permet maintenant à quiconque (!) d’ouvrir une agence immobilière. Il est préférable de rechercher une bonne agence dont la réputation est faite et son expérience démontrée et dont vous pouvez obtenir de bonnes références et recommandations de la part de personnes non concernées. Une recommandation fournie par votre avocat ou un résident de longue date dans la région devrait vous orienter dans la bonne direction. Un bon agent saura vraiment vous écouter et interpréter vos désirs. Il partagera avec vous sa connaissance du marché et son expérience et une fois qu’il aura épuisé son propre porte-feuille, il travaillera avec d’autres agences collaboratrices jusqu’à ce qu’il ait trouvé les bonnes propriétés à vous offrir. Les qualités fondamentales que doit posséder un bon agent sont : expérience professionnelle, connaissance du produit, sincérité, bonne communication, le désir amical de vous aider de toutes les manières possibles dans votre recherche d’une propriété et par-dessus tout, qu’il ne soit pas trop insistant ! Si vous ne vous sentez pas à l’aise avec votre agent, n’hésitez pas à en changer. Mais lorsque vous en trouvez un avec qui il est facile de travailler et qui comprend ce que vous cherchez, demeurez avec lui jusqu’à ce que vous trouviez la bonne propriété ou bien jusqu’à ce qu’on vous ait offert toutes les propriétés disponibles par l’intermédiaire de cette agence et ses agences collaboratrices. Si vous restez avec votre agent, il en sera d’autant plus motivé pour faire sauter tous les verrous et trouver la propriété qui vous convient. Cela vous évitera aussi de devoir répéter la même histoire à chaque fois que vous vous contactez un nouvel agent de ventes. Quelques conseils • Un compromis rapporte toujours des dividendes : Il sera presque impossible de trouver exactement ce que vous désirez, même si vous entreprenez la construction vous même. Et même si c’était le cas, il n’est pas si sûr que votre partenaire soit d'accord à 100%. Trouvez une propriété qui vous rende heureux tous les deux (ce qui habituellement signifie un compromis). • Cela vous est-il égal d’être un pionnier ? Si vous désirez construire dans une zone nouvelle ou non complètement édifiée, souvenez-vous qu'un jour arrivera où les parcelles disponibles vont se construire en un clin d’oeil et que vous allez peut-être vous trouver au milieu d’une zone en construction pendant de nombreuses années! • Protégez votre investissement : Assurez-vous d’avoir suffisamment de terrain autour de vous pour protéger votre intimité et éviter que l’on puisse vous voir depuis un projet de construction futur. • Assurez-vous que la protection concédée par la législation, vous concerne aussi : Si vous achetez une propriété en construction, le Promoteur est légalement tenu de présenter une police d’assurance ou une garantie bancaire couvrant vos paiements en cas d’inachèvement des travaux. Les Promoteurs doivent aussi présenter la preuve de leur titre de propriété ainsi que les permis d’urbanisme et les licences; depuis 2002 ils doivent aussi présenter une police d’assurance contre les défauts de construction. Un avocat expert en transactions immobilières saura prévoir toutes ces questions. • Achetez pour votre propre usage en priorité : A moins que vous ne soyez absolument sûr de recevoir la visite de vos enfants ou petits enfants, c’est généralement une erreur d’acheter une propriété en pensant que c’est eux qui l’utiliseront. Le temps passant, de nombreuses personnes finissent par vendre leurs grandes maisons lorsque leur famille ne leur rend pas visite aussi souvent que prévu. Achetez d’abord pour vous même, en fonction de vos goûts et en accord avec vos objectifs. -2- • Soyez réaliste lorsque vous étudiez les coûts potentiels de la modernisation d’une vieille maison ou d’un vieil appartement qui vous a conquis par son romanticisme : réformes et réparations inattendues peuvent être des surprises qui reviennent chères. • Comparez : La meilleure manière de déterminer la valeur d’une propriété consiste à étudier les prix de vente de propriétés immobilières comparables vendues récemment. Pour le faire, votre agent doit avoir une très bonne connaissance du marché. Si vous avez visité vous-même un grand nombre de propriétés, cela vous aidera à acquérir cette bonne connaissance de base du marché. • Envisagez le jour où vous voudrez vendre : La propriété que l’on achète aujourd’hui devient une partie importante de notre patrimoine et un jour elle sera revendue: il est donc recommandable de tenir compte non seulement des préférences personnelles mais aussi des critères généraux d’investissement, comme la situation, la qualité de la distribution, la qualité des finitions et des installations. Les négociations d’achat Il est possible que votre agent commercial ne soit pas aussi habile pour négocier le prix de votre offre au Vendeur que pour trouver une propriété. N’hésitez pas à solliciter l’aide du Directeur Commercial ou du Directeur Général de l’Agence pour négocier votre achat. Les agents immobiliers expérimentés sont généralement plus capables de s’occuper de l’aspect commercial d’une vente (c’est leur travail) que ne le sont les avocats et ils feront tout pour rapprocher des points de vue souvent contradictoires (le vôtre et celui du vendeur) afin d’arriver à un accord, comme le ferait tout bon négociateur. Vous pouvez toujours consulter votre avocat au cours des négociations pour vous assurer que l’offre est conforme aux impératifs légaux et pour qu’il s’implique activement dans des négociations plus complexes. Lorsqu’on fait une offre, il est important d’arriver à déterminer quel est le dernier prix du vendeur, mais en même temps il convient de se présenter comme un acheteur sérieux. Une offre trop basse n’intéressera pas le vendeur et peut être contre-indiquée. Votre offre doit réunir tous les aspects de la négociation, à la fois pour gagner du temps et pour éviter toute surprise désagréable. Si vous faîtes une offre trop basse, votre stratégie peut se convertir en un boomerang et une insulte pour le vendeur, et dans ce cas il est probable que vous ne receviez même pas de réponse. Il est important de savoir quelle est vraiment la valeur de la propriété : sur le marché, et pour vous. Le vendeur a-t-il rejeté d’autres offres et lesquelles? Quelle est l’offre minimum qui déclenchera son intérêt ? Faites votre offre si possible par écrit (naturellement sous réserve de contrat), en incluant non seulement le prix, mais aussi le montant des arrhes, la date à laquelle vous procéderez à leur paiement, celle à laquelle vous désirez compléter l’opération, ce que vous considérez inclus dans le prix (par exemple, les meubles et les installations, s’il y a lieu) et, un point trop souvent négligé, le bon état de fonctionnement des machines, de l’équipement et des installations. -3- Montrez la couleur de votre argent au vendeur. Il prendra certainement votre offre beaucoup plus au sérieux s’il réalise que vous disposez d’une somme d’arrhes confortable dans un compte bancaire en Espagne, que vous êtes prêt à utiliser pour démarrer une transaction. Ceci représente normalement une somme de l’ordre d’un 10% du prix d’achat. De nombreux agents offrent aussi actuellement la possibilité des cartes de crédit et de cette manière un petit dépôt de 5.000 à 50.000 € peut être versé pour clore une négociation avec le vendeur, le dépôt demeurant dans le compte client de l’agent pendant la semaine ou les dix jours dont les avocats peuvent avoir besoin pour préparer le contrat privé et jusqu’à l’arrivée du transfert du 10%. La plus value est un impôt local calculé sur l’augmentation de la valeur au cadastre du terrain sur lequel se trouve l’immeuble, entre la date du dernier achat et la vente qui se réalise. Le paiement de cet impôt correspond au vendeur qui sera donc tenu de le payer, à moins que la négociation en ait décidé autrement. Si vous êtes en cours de négociation pour l’achat d’une parcelle de terrain et il n’existe aucun plan topographique, il peut être recommandable de négocier un prix au mètre carré en Euros, assujetti à une étude topographique afin d’éviter des surprises désagréables. Il est de bon augure, psychologiquement, de prévoir une marge permettant d’améliorer l’offre initiale. Toutefois si vous croyez que votre offre est réaliste et avez peut être un second choix en tête, il peut être de bonne stratégie de faire savoir au vendeur que s’il n’accepte pas, vous allez présenter une offre sur une autre propriété, avant d’étudier une contre-offre de sa part. COÛTS D’ACHAT D’UNE PROPRIÉTÉ DROITS D’ENREGISTREMENT (I.T.P.) T.V.A. et DROITS DE TIMBRE 7% 7% + 1% T.V.A. et DROITS DE TIMBRE 16% + 1% FRAIS DE NOTAIRE ET D’ENREGISTREMENT AU REGISTRE FONCIER Environ 2.000€ pour les deux Payable sur toute VILLA ou APPARTEMENT ou GARAGE annexé à un appartement, lorsque le vendeur est un promoteur ou un négociant habituel en ce genre de propriétés, généralement de nouvelle construction. En cas de PARCELLES DE TERRAIN, LOCAUX COMMERCIAUX ou ESPACES DE GARAGE COMMERCIAL, lorsque le Vendeur est un urbanisateur, promoteur ou négociant habituel ou une société. Cette situation couvre virtuellement toutes LES PARCELLES RÉCEMMENT URBANISÉES et LES LOCAUX COMMERCIAUX RÉCEMMENT CONSTRUITS. Les propriétés en revente ne seront inclues dans cette catégorie que si le vendeur fait partie de l’une des catégories antérieures. Le coût augmente en fonction du nombre de pages ou de la complexité de l’acte notarié d’achat et de la valeur de la propriété. L’impôt de Plus-value (selon description antérieure) peut ne représenter que quelques centaines d’Euros ou au contraire des milliers d’Euros dans le cas d’une propriété n’ayant pas changé de mains depuis de nombreuses années. C’est un impôt qui, par nature, correspond au Vendeur qui est responsable de son paiement à moins qu’il en soit négocié autrement. PLUS VALUE MUNICIPALE 1% -4- A payer par l’acheteur d’un bien immeuble (villas, appartements, terrains, locaux commerciaux, garages) à condition que le vendeur ne soit ni un promoteur immobilier ni un négociant habituel en reventes de biens immobiliers. Les honoraries d’avocat sont de l’ordre d’1% du prix de vente, plus HONORAIRES D’AVOCAT ou moins, selon l’avocat et le prix de la propriété. Approx. Résumé Le total des coûts officiels dérivant d’une transaction d’achat d’une propriété résidentielle avec construction ne devrait pas dépasser le 8% pour des propriétés de revente, ni le 9% si la TVA est payée sur le prix d’achat, plus les honoraires d’avocat. Lorsqu’une offre est acceptée, il faut toujours faire vérifier par un avocat la situation au Registre Foncier (qui a le dernier mot en matière de propriété foncière et où apparaîtront toutes les charges existantes). L’avocat préparera aussi le contrat privé qui contraindra les deux parties à la transaction et, éventuellement, aux actes notariés en vue de leur signature devant Notaire, une fois payé le solde du prix et transmise la libre possession de la propriété sans charges, concluant ainsi la vente. Il y a d’excellents avocats à Marbella et un grand nombre parle Anglais couramment et d’autres langues. La meilleure manière d’en trouver un est soit par recommandation personnelle soit par votre agent. Il est évident qu’une grande partie des commentaires ci-dessus concerne essentiellement des acheteurs de propriétés en revente, étant donné que la plupart des nouvelles promotions ont des prix fixes ou bien ont une marge souvent très réduite de négociation, du moins en ce qui concerne le prix. Cependant certains extras ou modifications peuvent être négociés, afin de les inclure dans le prix d’achat, ce qui dépend totalement de la politique de vente du promoteur. Donc, trouver et acheter une propriété en Espagne peut être aussi simple ou aussi compliqué qu’on le désire. La vieille règle du Caveat Emptor (Que l’Acheteur prenne garde !) est toujours vraie. Et un dernier tuyau : suivez votre intuition ! C’est souvent le meilleur guide. Christopher Clover Copyright © 2007 Panorama Properties Tous droits réservés Christopher Clover est diplômé cum laude en Sciences Economiques de l’Université de Virginia (1969), réside à Marbella depuis plus de 30 ans. Il est le fondateur, propriétaire et Directeur Général de l’Agence Immobilière la plus ancienne de Marbella, PANORAMA, dont les bureaux se trouvent dans l’Edificio Centro Expo, face à l’Hôtel Marbella Club et à l’HOTEL PUENTE ROMANO. www.panorama.es -5- [email protected]