Comment acheter malin dans la Petite couronne

EXPLORIMMONEUF
Date : JUIN 16
Page de l'article : p.10-12
Journaliste : Nelly Chevals
Périodicité : Mensuel
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REPERES
ÎLE-DE-FRANCE
Comment acheter malin
dans la Petite couronne ?
Près de la capitale, des acquéreurs tombent sous le charme d'un territoire qui se situe
parfois au vert, en bord de Seine ou de Marne, et reste plus abordable que Paris.
Le programme d'Ogic
dans lf Petit-Nanterre.
0%
C est la variation du prix du neuf en
Île-de-France en un an (4 610 €/m2)
6450 €/m2 (+2%)
C est le prix moyen d un appartement
neuf dans les Hauts de-Seine
4570€/m2(0°/o)
C est le prix moyen d un appartement
neuf dans le Val de-Marne
(Source Capem I trmes1re2Q15 ho s park ng)
Tous droits réservés à l'éditeur
L
a France id mieux » selon François
Hollande Un constat avère sur ccr
tains points au moins en Ile de France
Au 1er trimestre, la region vient de creer
7 500 emplois marchands en poursuivant un
4e trimestre de croissance Le chomage a baisse
de 0,2 % en un an et se situe a 8 8 % « Même s'il
convient de rester prudent, je veuxy voir un signe
encourageant », commente le prefet de la region,
Jean François Carence En même temps, la
construction francilienne a vécu une embel
lie D'après le ministere du Logement, la bonne
orientation du marche profite surtout a l'Ile
de France, dont les mises en chantier ont pro
grasse du quart et les permis de construire du
cinquieme 2015 était déjà une annee record Les
ouvertures de chantiers franciliens ne s'étaient
pas montrées si dynamiques depuis quinze ans
L'effet Grand Paris Express
Les marches résidentiels de la Petite couronne
(92,93 et 94) ont le vent en poupe auprès des
acquéreurs Sans doute en raison de la construc
tion du metro du Grand Paris, du renouvelle
ment urbain important qui permet de gagner
15 ° o sur le montant de la TVA et surtout de
tarifs bien plus abordables qu'a Paris Pres de
4000 €/m2 séparent les moyennes de la capitale
et des Hauts de Seine, pourtant le departement
le plus cher de la Petite couronne La construc
tion progressive des lignes du Grand Paris
Express jusqu'en 2030 va sans doute contri
buer a relever les prix de la banlieue Déjà, l'an
dernier, le 92 et le 94 ont respectivement aug
mente de 3 et de 5 % selon l'analyse de l'Adil75
L'enjeu de mieux agréger la Ville lumiere a sa
périphérie reste énorme, a commencer par la
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mise en œuvre d'une gouvernance unique, a la
façon du Grand Londres Patrick Ollier, députemaire de Rueil-Malmaison et président de la
Métropole du Grand Paris (MGF), créée en janvier, l'espère maîs il n'entrera en action qu'en
2020 Des 2017, cette grosse machine statuera en
matière d'aménagement et de logement, maîs
les communes garderont l'instruction des permis de construire Au total, 131 villes sont reunies sous l'étendard « MGF » celtes des trois
départements de Petite couronne, Argenteuil
(95), six villes de l'Essonne et bien sûr, Paris
Le futur siege du conseil regional sera implanté
en 2018 dans la premiere couronne La lauréate
se trouvera parmi Bagnolet, Saint Denis, SaintOuen, Maisons-Alfort ou Ivry-sur Seine
92 : des opportunités au Nord
En 2015, dans les Hauts-de-Seine, les réservations ont augmente de 17 % et les mises en vente
de 44 % Les prix sont restes élevés, superieurs
à 6 500 €/m2 avec un pic a Neuilly-sur-Seme de 9 DOO €/m2 A Issy-les-Moulineaux, la mise en
ll 479 €/m2 (avec parking) L'appartement le vente de Vues d'Issy (Bouygues Immobilier)
plus abordable se dénichait a Gennevilliers a démarre à 7 300-7 600 €/m 2 dans le nouveau
4 377 €/m2 en moyenne Ce prix plancher pour- quartier Léon-Blum, ou s'implantera la
rait être remis en question par le lancement gare d'Issy RER du Grand Paris Express, en
récent d'Ogic dans le Petit-Nanterre Une cen- connexion avec le prolongement de la ligne 12
taine d'appartements sont commercialisés à du metro Dans les annees 80,30 a 40 % de la
3 900 €/m2 (TVA à 20 %) et sont eligibles à la surface de Levallois et d'Issy était occupée par
TVA à 5,5 % pour les
des usines, et Renault
primo-accédants Ce
était l'hôte de Boulogne.
La construction
quartier de 50 hectares
La delocalisation et la
francilienne a vécu
jouxtant Colombes, ou
fermeture des entrese trouve l'hôpital Maxprises a provoque des
une embellie.
Fourestier, a déjà amorcé
mutations qui ont fait
sa requalification, comme en témoigne un petit naître des villes résidentielles prisées par les
bâti aux façades colorées, plus moderne que les familles Preuve est donnée que les friches
anciennes tours HLM
industrielles de périphérie ne sont pas une
Dans la Boucle Nord, Asnières-sur-Seine, malediction, maîs des opportunités foncières.
Colombes et Bois Colombes voient régulièrement construire des immeubles neufs II n'est 93 : Romainville, nouvelle star
pas étonnant de trouver Asnieres en tête de ce En Seine-Saint-Denis, royaume du locatif social,
bataillon nordiste, car la mairie a mis en route l'acquéreur qui s'offre un 3 pièces à 200 DOO €
plusieurs grands projets, sur les bords de Seine devient presque un prince En matiere de réseret les Hauts d'Asmères, près de Gennevilliers, vations, le departement a eté le plus actif du
entre autres Les programmes ne manquent Grand Paris. La hausse a surtout porté sur les
donc pas Avenue des Grésillons, pres de la petites surfaces d'une piece et les grands apparSeine, le 3-pièces part a 4 800-4 900 €/m2, maîs tements familiaux Plus de 2 600 logements ont
les valeurs grimpent dans le centre, le quar- ete lances l'an dernier, soit une croissance
tier coté d'Asmères, où le rez de jardin vaut de 25 % Les prix restent stables, autour de
6 DOO €/m2 Plus de 400 logements ont été lan- 4 DOO €/m 2 , le niveau departemental le plus
cés à Asnières sur-Seine en 2015 A titre com- abordable de banlieue proche Dans le top 10
paratif, Levallois Perret, Issy-les Moulineaux du Capem, l'observatoire de la FPI, Romainville
et Boulogne-Billancourt ont produit un total affiche le plus grand nombre de commerde 600 appartements aux alentours de 7 500 a cialisations (494 lots), un score meilleur que
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LE POINT DE VUE DE
PHILIPPE
TABORET
Directeur général
adjoint de Cat pi
« Les primoaccédants
sont de retour »
Dans la première couronne,
les emprunteurs sont souvent
issus des catégories socioprofessionnelles les plus élevées.
Cela peut donner envie aux
banques de faire des efforts en
leur faveur. Bien que leur clientèle
n'ait pas un pouvoir d'achat
comparable dans les trois
départements, l'appétence des
banques pour l'accession à la
propriété reste identique, car elles
gagnent beaucoup d'argent en
empruntant pratiquement
gratuitement. Des clients
peuvent aller jusqu'à renégocier
leur prêt une seconde fois
En matière de taux, les niveaux
crèvent le plancher. En avril, nous
avons proposé des taux fixes, hors
assurance, de 1,20 % surlO ans,
1,35% sur 15 ans, 1,50%
sur 20 ans et 2 % sur 25 ans.
Le fait marquant devient le retour
des primo-accédants, attirés par
ces taux historiquement bas et le
nouveau prêt à taux zéro (PTZ)
appliqué depuis janvier Ce dernier
peut atteindre 40 % de l'achat.
Les plafonds de ressources ont
augmente Le différé de
remboursement va jusqu'à 15 ans
et diminue ainsi la charge de
départ pour l'acheteur qui peut
emprunter un capital plus
important C'est un succès En
incluant le marché de l'ancien,
50 DOO PTZ ont été signés en
2015 Nous en prévoyons 120 DOO
en 2016 et 200 DOO en 2017
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Saint-Denis et Aubervilliers, pourtant connues
pour leur productivite Le profil type de l'acquéreur est celui du programme Arts & Lumieres
de Promogim un couple jeune a deux salaires
qui, en tant que primo-accedant, profite de la
TVA a 5,5 % du renouvellement urbain, du
pret a taux zero et des taux de credit tres bas
93 lots ont ete lances en novembre 2015 et 75 %
ont trouvé preneurs Le 3-pieces a 215 000 € est
le plus couru Les investisseurs se sont montres
présents, maîs seulement a hauteur de 30 % et
surtout pour loger un enfant étudiant ou un
parent 850 logements sortiront de terre dans
ce nouveau quartier de l'Horloge, au bord du
canal de l'Ourcq Jardins partages et agricul
ture urbaine agrémenteront les lieux Dans le
prolongement du bassin de La Villette, le tronçon « grand gabarit » du canal voit fleurir plusieurs ZAG qui remodèlent de la même façon
les berges de Pantin, Noisy lé-Sec, Bobigny et
Bondy, ou 5 DOO logements et 9 000 emplois sont
prévus De plus, « un nombre eleve dè logements
est mis en chantier dans le cœur de l'agglomération », observe l'Institut d'aménagement et d'urbanisme d'Ile-de-France (IAU) en désignant
Plaine Commune (Saint-Denis, Aubervilliers,
Samt-Ouen ) et Montreuil (plus de 2 500 loge
ments commences entre 2004 et 2013) Et d'ajouter «Lescommuneslesplusdynamiquessontles
plus denses, ce gui traduit un double mouvement
de grands projets d'aménagement et de renouvel
lement de la ville sur elle même »
94 : vive le métro !
3 questions à CHRISTIAN TERRASSOUX
y president de la Federation des promoteurs immobiliers d'Île-de-France
pj Quelle est votre
NEUF perception du
marché francilien au
premier trimestre?
Durant cette période,
tes resultats de notre
profession en Île-deFrance vont au-delà
de nos espérances Les
ventes sont au nombre de 7 400 et en
croissance de plus de 30% La part
des investisseurs reste pratiquement
identique a hauteur de 37% Cela
signifie que les primo et seconde
accédants sont revenus sur le marche
pour acquerir leur residence principale
et qu'ils trouvent une adéquation
avec leur demande Auparavant les
besoins étaient présents, maîs la
confiance manquait
pj Et que se passe-t-il
NEW particulièrement
dans la première couronne ?
Paris ne pese que 2,7 % dans les
ventes franciliennes alors que les
trois départements dominent dans la
region a 54 % Or, la petite et [a grande
couronne sont généralement a egali
te Nous avons ete tres dynamiques
Le Val-de-Marne a connu l'augmentation la plus
significative des ventes en 2015, provoquée par
l'arrivée divry Confluences Une toute petite
offre reste disponible dans ce quartier a l'ar- Partners à Charenton-le-Pont et a Villejuif,
chitecture contemporaine Les prix tournent Vinci Immobilier à proximite du centre de
autour de 5 000 €/m2, une rareté a proximité Maisons-Alfort
de Paris En revanche, Charenton-le-Pont Sur la ligne 15 Sud, la premiere mise en seraffiche des valeurs a la parisienne Dans un vice, le Val-de-Marne verra construire pres
programme de belle facture, situe au 50, ave- d'une dizaine de gares du Grand Paris Express,
nue de Gravelle, le studio démarre par exemple deux sites industriels, a Vitry-sur Seine et
a 392 DOO € (10 900 €/m2) Beaucoup de communes Champigny-sur Marne, et la ligne 14 sera probien placées, pres de la capitale ou des bords de longee jusqu'à Orly Ces quartiers de la gare vont
Marne, tel le centre de Joinville, cotent
se valoriser comme des centres villes
de 6 DOO a 7 DOO €/m 2 La liste des
A Villejuif, le groupe Promo Gerim
mises en vente, a 2 500 unites
édifie ainsi un quartier autour de
l'an dernier, pourrait encore
la future gare, qui comprendra
s'allonger, car la promoC'est la hausse des mises 600 logements, commercial!2
tion privee annonce un cerses en moyenne a 5 400 €/m
en vente dans les
Hauts-de-Seine en 2015. A partir de 2030, la gare sera
tain nombre de lancements
Emerige a Vitry sur-Seine et
connectée a La Defense sans
Maisons-Alfort, Nafilyan &
correspondance
44%
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dans ces départements proches de
Paris, dans lesquels nous avons mis
en vente 6 900 logements tout en
maintenant une stabilité des prix
Loffre disponible a baisse de 6 %
par rapport a la fm de 2015,
a hauteur de 22 400 logements,
et un programme s'écoule désormais
en onze mois environ
p- Qu'en est-il de l'innovation?
NEUF Quelles sont les grandes
tendances de la profession ?
Tous les promoteurs essaient de
repondre a la demande, que ce soit en
matiere de maîtrise du carbone ou de
recherche de nouveaux materiaux
L'acquéreur d'un logement neuf
recherche un appartement bien pense
bien isole et des parkings en sous-sol,
même si cela ne fait pas plaisir a tout
lemonde Lemplacement doit aussi
avoir son importance en centre-ville
par exemple C'est du reste la f cree
de la premiere couronne La demande
va toujours la ou se trouve la vie
Maintenant que la demande est de
retour, nous devrons rester a l'avenir
dans cette dynamique de confiance et
une même logique de maîtrise des prix
Transports donc, maîs aussi architecture et
culture se mettent au diapason du renouveau
de la premiere couronne La region Ile deFrance va lancer en périphérie une operation
comparable a « Réinventer Paris », qui a initie pour la capitale des projets architecturaux
d'une audace inouïe Des galeries internationales commencent a s'implanter en Seine
Saint-Denis, dont celles du marchand d'art
americain Larry Gagosian au Bourget SaintDenis accueille la Cite du cinema, Vitrysurseine s'est dote du musee d'art contemporain
Mac/Val, Boulogne-Billancourt a conçu l'espace d'exposition Landowski La banlieue a ronronne pendant des annees, il est temps qu'elle
sorte les griffes •NellyChevais
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