La Tribune - Observatoire de l\`immobilier Bordeaux métropole

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Par Jean-Philippe Déjean | 09/02/2016, 14:37 | 1507 mots
Les constructions battent leur plein rue Lucien Faure, le long des Bassins à flot. (Crédits : J.
Philippe Déjean)
Avec des croissances à plus de 20 %, immobilier de bureaux, locaux d’activité
et entrepôts ont été des marchés en forte hausse l’an dernier à Bordeaux
Métropole. Huilée par une cogestion droite-gauche héritée de Chaban et tirée
par une croissance plus vive qu’ailleurs, la métropole offre un visage cohérent
qui rassure les investisseurs.
Bordeaux Métropole (http://www.bordeaux-metropole.fr/) a bouclé en 2015 un
bilan quasi exceptionnel sur le marché de l'immobilier d'entreprise.
Exceptionnel il l'est mais en partie seulement, à cause du poids de l'imposante
opération de Thales à Mérignac (http://www.aquitaine.fr/actions/innovation-etemploi/economie/thales-s-etablit-a-merignac). Pierre Coumat, président de
l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole (OIEB)
(http://www.net1901.org/association/OBSERVATOIRE-DE-LIMMOBILIERDENTREPRISE-BORDEAUX-METROPOLE-OIEB,1106258.html), voit pourtant
dans ce résultat flatteur pour les marchés des bureaux et des entrepôts l'aube
d'une nouvelle étape dans le développement de la métropole.
Si l'OIEB a évité d'en rajouter sur le sujet lors de la conférence de presse de
ce mardi matin, les chiffres sont tout de même frappants. Avec 107.300 m2
de bureaux échangés l'an dernier, au travers de 215 transactions, contre 87.630
m2 en 2014, le marché bordelais enregistre une hausse record des ventes de +
22,4 %. Et c'est encore plus fort sur le marché des locaux d'activité et entrepôts,
où les transactions ont porté sur 229.400 m2, via 97 transactions, contre
178.560 m2 en 2014, soit un bond de + 28,4 % !
Bordeaux Métropole bien vu
"Nous avons rencontré une centaine d'investisseurs jeudi dernier à
Paris et ça c'est très bien passé. L'attrait de Bordeaux est important.
C'est plutôt facile aujourd'hui de vendre notre territoire. Alors qu'avant
Bordeaux était timide aujourd'hui la perception qu'en ont les
investisseurs est très positive", comme sobrement Pierre Coumat,
président de l'OIEB.
Chargé pour l'OIEB du secteur des locaux d'activité et des entrepôts, Rodolphe
de Malet (DTZ) (https://fr.linkedin.com/in/rodolphe-de-malet-1a7679104)
exprime davantage d'enthousiasme.
"2015 est une très bonne année, la meilleure depuis cinq ans ! Pour
donner une image plus précise, sachez que la moyenne des
transactions annuelles en locaux d'activité et entrepôts sur ces cinq
années était de 180.000 m2", éclaire Rodolphe de Malet.
Cette hausse remarquable doit cependant être relativisée car elle est alimentée
par une opération exceptionnelle : le rassemblement des équipes du groupe
Thales à Mérignac, sur un ensemble immobilier de 60.000 m2 classé en local
d'activité car il contient des laboratoires.
La Cité numérique, à Bègles, est un des projets phare du programme
Euratlantique (J. Philippe Déjean)
L'Ouest maître des entrepôts
Figure de proue du marché la zone Ouest de Bordeaux Métropole, organisée
autour de Mérignac et de l'aéroport international,
(http://www.merignac.com/en-pratique/aeroport) enregistre ainsi le plus
important volume de transactions en 2015, avec 101.500 m2 échangés, devant
la zone Sud/ Sud-Ouest (route de Bayonne), où se concentrent les grandes
zones logistiques, comme celles de Cdiscount, (http://www.cdiscount.com/)
avec 56.500 m2, Rive droite (37.250 m2) et Nord (34.150 m2).
Hormis Thales, les plus grosses opérations ont été enregistrées par la
Scaso, (http://wikimapia.org/14385520/fr/SCASO-Base-Logistique-Leclerc)
avec 11.275 m2, à Cestas, devant Dupin (http://cartons-dupin.com/) (8.127
m2), à Blanquefort, la Satar, (http://www.marmandesud.com/satar.htm)à
Carbon Blanc, et Chronopost, (http://www.chronopost.fr/transportexpress/livraison-colis/) au nord de Bordeaux, avec 8.000 m2 chacun, et
Flaman (7.980 m2), à Saint-Jean-d'Illac. Le marché locatif a nourri 74 % du
marché et celui de la vente 26 %, alors que le neuf représentait 12 % des
transactions et la seconde main 88 %.
Manque de produits neufs
"Nous avons également comptabilisé des opérations qui sortent du
périmètre stricto sensu de Bordeaux Métropole, en intégrant
notamment la zone logistique de Beychac-et-Caillau, sur la route de
Libourne, car c'est quand même Bordeaux", argumente Jacques
Faurens, vice-président de la Chambre de commerce et d'industrie de
Bordeaux (CCIB) (http://bordeaux.cci.fr/Votre-CCI/Nous-connaitre/Leselus/Services-S1/Jacques-FAURENS) et membre de l'OlEB.
A 290.000 m2, le stock en locaux d'activité et entrepôts est à la baisse. Ce parc
inclus en particulier un bâtiment de 50.000 m2 classé comme obsolète et
implanté dans la zone portuaire, à Bassens.
"Nous manquons en particulier d'entrepôts neufs aux normes. Plus
largement ce marché, qui inclut dans la catégorie des locaux d'activité
des bâtiments pour PME, manque de produits neufs", résume Rodolphe
de Malet.
Vue nocturne de la future Meca (Maison de l'économie créative), au bord de la
Garonne (rive gauche), qui doit ouvrir ses portes en 2017 (DR)
Un marché plus tonique
De son côté, Jacques Faurens a souligné que le projet urbain de la ville centre
souffrait d'une carence en locaux d'activité et qu'il ne devait pas renvoyer les
PME dans la grande périphérie, car ces entreprises assurent des fonctions
déterminantes, comme la livraison de colis.
"Les nouvelles opérations urbaines à Floirac et Brazza
(http://www.bordeaux2030.fr/bordeaux-demain/bordeaux-brazza)
intègrent ces préoccupations, mais il ne faut pas non plus oublier les
bus Macron et la nécessité de créer une gare routière", a rappelé le viceprésident de la CCIB.
L'évolution du marché des bureaux était présentée par Cédric Chaignaud
(Colliers International) (https://fr.linkedin.com/in/cedricchaignaud), également
vice-président de l'OIEB. La aussi la tendance est très favorablement orientée.
"Nous avons passé la barre des 100.000 m2 et même si des villes
comme Lyon ou Toulouse ont des marchés plus importants, nous
faisons plus 20.000 m2 avec le même nombre de transactions",
observe Cédric Chaignaud.
Avec 55.950 m2 échangés, Bordeaux domine ce marché, en particulier par ses
programmes des Bassins à flot (http://www.bassins-a-flot.fr/)(10.000 m2) et
Euratlantique (http://www.bordeaux-euratlantique.fr/)(18.000 m2). La
deuxième zone la plus active dans le secteur des bureaux est l'Ouest, avec
21.320 m2, devant le Nord (12.250 m2), la zone Sud/ Sud-Ouest (10.350 m2) et
la Rive droite (7.430 m2).
Vue d'intérieur de la Meca, un autre des grands projets inscrits au titre
d'Euratlantique (DR)
Bureaux, la CEAPC en tête
"Euratlantique et Bassins à flot on en parle beaucoup chez les
investisseurs. C'est d'autant plus intéressant que l'on voit
qu'Euratlantique ne siphonne pas les marchés de la périphérie, qui
restent stables. A Euratlantique arrivent des entreprises qui étaient
déjà installées à Bordeaux, comme la Caisse d'Epargne Aquitaine
Poitou-Charentes (CEAPC) (http://www.caisseepargne.fr/particuliers/accueil.aspx), (http://www.caisseepargne.fr/particuliers/accueil.aspx) qui a monté cette opération à
11.500 m2 en compte propre", relève Cédric Chaignaud.
Régaz, (https://www.regaz.fr/index.php)à Bordeaux Nord, avec 7.400 m2, et la
Maison régionale des sports (http://www.crosaquitaine.org/maison-dessports/la-maison-regionale-des-sports-de-talence-ouvrira-ses-portes-enseptembre-2015/)(3.000 m2), à Talence, sont les deux autres grandes
opérations en compte propre (achat du terrain, construction, etc. pilotés par le
client) de l'année 2015. L'opération du Crédit Agricole d'Aquitaine,
(https://www.ca-aquitaine.fr/particuliers.html)qui va déménager aux Bassins à
flot, sur 2.972 m2 n'est pas comptée au titre de 2015. Les autres grandes
opérations, en mode traditionnel, sont celle menée au siège du groupe Acteon,
(http://merignac-merignac.cylex-france.fr/entreprises_12470146/acteon.html)
à Mérignac, sur 3.790 m2, l'installation de l'école ESG
(http://www.enseignement-prive.fr/ecole-specialisee/8112-esg-%5Bc&f%5D-
ecole-superieure-de-gestion-commerce-et-finance.php)(3.434 m2) aux Bassins
à flot, l'agrandissement de l'ensemble Sopra Steria
(http://www.soprasteria.com/fr), toujours à Mérignac, sur 2.530 m2, celle d'AT
Internet (http://www.atinternet.com/) (2.200 m2), toujours dans la même
commune, ou encore l'installation de la Maisons Johanes Boubée
(http://www.invest-in-bordeaux.fr/carrefour-construira-usine-dembouteillagebordeaux/) (2.210 m2) aux Bassins à flot.
Pour l'OIEB, les Bassins à flot (ici le numéro 1 avec la Dame de Shanghai) ne
constituent pas un programme concurrent mais complémentaire de celui
d'Euratlantique (photo J. Philippe Déjean)
A 185 €/m2 le marché fonctionne
Les professionnels de l'OIEB sont satisfaits de voir que les prix les plus élevés
sur le marché des bureaux, dits "prime", ont grimpé à 185 €/m2 et qu'ils se
vendent. A 171 €/m2 le prix moyen du neuf en centre ville est en légère hausse,
tandis que la valeur de cette catégorie de produit grimpe plus nettement en
périphérie, à 139 €/m2. La seconde main en centre-ville (150 €/m2) est en
nette hausse, tandis qu'elle est presque stable en périphérie (117 €/m2).
L'offre, avec une baisse de 8 % des stocks, à 142.430 m2, est en recul. Deux
zones, l'Ouest (49.610 m2) et Bordeaux (51.220 m2), concentrent les deux tiers
de l'offre disponible à un an, tandis qu'il n'y a plus de neuf disponible au Nord
(10.920 m2 de stock). Les bureaux de seconde main représentent 79.270 m2 et
le volume classé comme obsolète 26.000 m2.
Autre attraction visible depuis le bord du bassin à flot N°1 : la Cité du vin
(http://www.laciteduvin.com/index.php?accueil&page=accueil) (photo
J.Philippe Déjean)
Coup de fouet aéronautique
"A 6 %, le taux de vacance a atteint un plancher limite. Il est nécessaire
de relancer l'offre en neuf. Pour que le marché soit équilibré, pour que
l'on soit bien, il faudrait que le taux de vacance soit calé à 7 %", détaille
le président de l'OIEB.
Malgré tout, le marché de la métropole bordelaise est bien orienté.
"Nous bénéficions d'une très bonne visibilité à l'extérieur car il n'y a pas
d'accrocs entre la ville centre et les autres communes de la métropole.
Ce qui rend notre projet urbain cohérent et convaincant. Les gens
veulent venir travailler à Bordeaux et il n'est pas extravagant de
d'anticiper un volume de transactions dans le marché des bureaux de
120.000 m2 d'ici 2017", veut croire Pierre Coumat.
Une prévision à laquelle Jacques Faurens souscrit également sans restriction.
Pour lui Bordeaux Métropole va connaître un nouveau coup de fouet
aéronautique avec la montée en puissance du programme Rafale
(https://fr.wikipedia.org/wiki/Dassault_Rafale). Concernant la grande région
Aquitaine, Limousin, Poitou-Charentes (http://laregion-alpc.fr/) les
perspectives sont plus cotonneuses.
"Oui on pourrait aller avec plaisir à Bayonne mais le marché tertiaire se
trouve ici", bétonne sans chichi Pierre Coumat. Alors aller à Limoges pour
3.000 ou 4.000 m2 de transactions, rajoute un autre intervenant, ce n'est pas
vraiment à l'ordre du jour. Mais comme l'OIEB a 25 ans, Jacques Faurens
suggère de transférer aux professionnels par exemple de Poitiers les outils qui
ont été développés à Bordeaux. Une esquisse de coopération en somme...
Bordeaux (Http://Www.latribune.fr/International/Europe/France/Bordeaux/)
Mérignac (Http://Www.latribune.fr/International/Europe/France/Gironde/Merignac/)
Bayonne (Http://Www.latribune.fr/International/Europe/France/Pyre
Poitou-Charente... (Http://Www.latribune.fr/International/Europe/France/Poitou
Floirac (Http://Www.latribune.fr/International/Europe/France/Gironde/Floirac/)
Talence (Http://Www.latribune.fr/International/Europe/France/Giron
Libourne (Http://Www.latribune.fr/International/Europe/France/Libourne/)
Blanquefort (Http://Www.latribune.fr/International/Europe/France/Blanquefort/)
Poitiers (Http://Www.latribune.fr/International/Europe/France/Vienn
Limoges (Http://Www.latribune.fr/International/Europe/France/Val
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