Y voir plus clair dans la définition des surfaces

Y voir plus clair dans la définition des surfaces...
La notion de « surface » se retrouve à différents stades des projets immobiliers (permis de
construire, vente, coefficient d'occupation des sols,...), mais aussi en matière d'impôts et taxes.
Voici les définitions des principales surfaces que l’on peut être amené à rencontrer, que cela soit
dans le domaine de la vente, de la location, de la construction ou de la fiscalité.
ADIL 57 / surfaces_juillet.2012
Page 1
VENTE
 Surface habitable et privative (dite « loi Carrez »)
o
Champ d’application
La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite "loi Carrez" et le décret d'application n°97-532 du 29 mai
1997 (entrés en application le 19 juin 1997) obligent le vendeur de tout lot de copropriété à mesurer
et faire mention de sa surface habitable dans chaque « avant-contrat » (promesse de vente,
compromis de vente,...) et contrat de vente (actes « authentiques » devant notaire).
Cette notion ne s'applique ni aux ventes sur plan, ni aux ventes de terrains à bâtir, ni aux ventes de
maisons individuelles.
o Définition
La surface privative est définie à l’article R 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH)
comme la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après qu'aient été déduites les
surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes
et de fenêtres.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises,
garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus
à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux
d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 m² et de 33 m3 au moins par
habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers
habitants et de 10 m² et 23 m3 au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.
La surface habitable sert de référence pour l’obtention et le calcul de certaines aides au logement
(allocations, aides diverses, prêts aidés, subventions pour travaux…).
o Sanction
En cas d'absence de mention de la superficie, la vente peut être annulée dès lors que l'action a
été intentée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signature de l’acte
authentique de vente.
Si la superficie réelle s'avère être inférieure de plus de 5% (1/20e) à celle mentionnée dans la
convention, l'acquéreur peut exiger une diminution de prix proportionnelle à la différence dans
un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique.
Si la surface réelle est supérieure à la surface indiquée dans l'acte, l'excédent ne donne lieu à
aucun supplément de prix en faveur du vendeur.
ADIL 57 / surfaces_juillet.2012
Page 2
LOCATION – plafonnement des loyers
Pour connaître le loyer maximal autorisé, il convient de se référer tantôt à la notion de surface
corrigée, tantôt à celle de surface utile.
 Surface corrigée
o Champ d’application
La surface corrigée constitue le mode de calcul des loyers prescrits par la loi no 48-1360 du 1er
septembre 1948. Elle ne s’applique donc que dans les cas suivants :
immeubles assujettis à la loi de 1948,
logements HLM non conventionnés,
logements conventionnés HLM avant le 1er juillet 1996.
o Définition
La détermination de la surface corrigée consiste à appliquer des coefficients correcteurs :
à la surface réelle des pièces habitables et des autres parties du logement pour tenir compte de
la hauteur sous plafond, de l'éclairement, de l'ensoleillement, de la vue, de la nature des pièces
habitables,
à la surface globale pour tenir compte des caractéristiques générales et de l'état du logement et
de l'immeuble.
La surface corrigée prend en compte des normes de confort, de bien être, d'habitabilité déterminant
plusieurs catégories de logement et pour chacune de ces catégories, un prix au mètre carré. Le loyer
est obtenu en multipliant la surface corrigée par le prix du logement au mètre carré.
 Surface utile
o Champ d’application
Introduite par un décret en date du 9 mai 1995, cette notion ne s’applique qu’aux conventions
conclues après le 1er juillet 1996. Il s’agit du conventionnement, pour la construction, l’acquisition ou
l’acquisition-amélioration de logements appartenant à un organisme HLM ou à une collectivité
locale.
Toutefois, la signature, à compter du 1er juillet 1996, d’une nouvelle convention ou d’un avenant
portant sur des logements déjà conventionnés avant cette date, n’entraîne pas de modification des
modalités de calcul de surface.
o Définition
Elle correspond à la surface habitable du logement (cf. surface habitable) augmentée, dans la limite
de 8 m², de la moitié de la superficie des annexes (cf. surfaces annexes). Les annexes qui n’entrent
pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d’un loyer accessoire.
 Surface habitable
Cf. définition ci-dessus (loi Carrez).
 Surfaces annexes
Il s'agit des surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous
plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les
ADIL 57 / surfaces_juillet.2012
Page 3
ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers
aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas et, dans la limite de 9 m2, les parties de terrasses
accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.
 Terrasses accessibles (privatives) et balcons en logements collectifs
Dans le cas des immeubles construits en gradin, le toit de chaque logement qui sert de terrasse au logement supérieur
peut, dans certaines limites, se comparer à un balcon par la taille et le service rendu.
C’est pourquoi, réglementairement, (arrêté du 10 mai 1996 modifiant l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article
R353-16 et de l’article R331-10 du CCH) toutes les parties de terrasse qui sont accessibles en étage ou qui sont aménagées
sur ouvrage enterré ou à moitié enterré font partie, dans la limite de 9 m², des surfaces annexes. Les surfaces de terrasse
excédant cette limite de 9 m² ne font pas partie des surfaces annexes : elles sont à considérer comme des surfaces de cours
et jardins et sont traitables comme telles en recourant éventuellement à la marge locale sur le loyer au m² ou à un loyer
accessoire.
 Celliers dans un logement individuel
Il arrive souvent en logement individuel qu’un cellier soit construit entre le garage et le logement proprement dit, dans la
mesure où le garage n’est pas considéré comme une surface annexe (cf. ci-dessous).
La question se pose alors de savoir comment faire la distinction entre les deux types de surface (cellier et garage) lorsqu’il
n’y a pas de limite de séparation physique entre elles ou lorsqu’une partie du sous-sol permet le stationnement d’un
véhicule.
Dans les deux cas, on pourra considérer que le stationnement du véhicule mobilise forfaitairement 12 m², le surplus étant
alors décompté à 50 % en tant que surface annexe entrant dans le calcul de la surface utile.
 Hauteur sous plafond
Pour distinguer entre les surfaces habitables et les surfaces annexes, il faut tenir compte de la réglementation et de la
destination ou de l’aménagement des pièces. Ainsi, les parties de locaux dont la hauteur sous plafond se situe entre 1,80 m
et 2,30 m ne sont pas obligatoirement assimilables à des surfaces annexes du seul fait de leur faible hauteur (malgré le fait
que les normes minimales habitables énoncent un minimum de 2,30 m).
 greniers aménageables
Leur prise en compte parmi les surfaces annexes suppose qu’ils soient normalement accessibles et utilisables (ce qui n’est
pas le cas s’il n’y a qu’une simple trappe de visite ou une échelle de meunier, plus ou moins escamotable).
 Annexes extérieures au logement : séchoirs et celliers
La surface des celliers et séchoirs est décomptée en tant que surface annexe quand ces pièces sont extérieures au
logement, c’est-à-dire quand on ne peut y pénétrer directement depuis le reste du logement et que, pour y accéder, on est
obligé de passer par un milieu extérieur, milieu qui peut être une partie commune (en logement collectif), un garage (en
logement individuel) ou un lieu ouvert (coursive, jardin). En cas de doute, il convient de regarder si le traitement de la pièce
se rapproche de celui d’une annexe (parpaings apparents, sol simplement ragréé, absence de plafond, toiture apparente,
etc.) ou de celui d’une pièce habitable (par exemple un cabinet de toilette).
Ne sont jamais considérés comme des surfaces annexes :
-
les emplacements de stationnement, jardins et remises
Ils sont considérés comme des dépendances et font l'objet de loyers accessoires qui peuvent être fixés par référence à leur
coût de construction. Mais en pratique, l’usage est de les fixer par référence aux prix constatés dans l’environnement
proche de l’opération.
-
les annexes intérieures au logement : buanderies, débarras, séchoirs, celliers
Article R 111-1 du CCH : ce sont des pièces de service au même titre que les « cuisines, salles d’eau et cabinets d’aisance ».
Elles font donc partie de la surface habitable du logement.
ADIL 57 / surfaces_juillet.2012
Page 4
CONSTRUCTION
 Surface de plancher
o Définition
Elle est définie par les articles L. 112-1 et R. 112-2 du Code de l'Urbanisme (CU).
Elle s’entend comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de
plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et
fenêtres donnant sur l'extérieur ;
2° des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
4° des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou
non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
5° des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des
activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe
de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1
du CCH, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces
locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° d'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles
résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements
sont desservis par des parties communes intérieures.
o Utilité
En fonction de la surface de plancher, le projet d’immeuble sera soumis à un certain type
d’autorisation.
Si le seuil défini par les textes obligeant le propriétaire à demander autorisation n’est pas atteint, il
convient tout de même de calculer l’emprise du sol (même seuil) car il faut s’assurer que les deux
valeurs sont bien conformes au même seuil.
 L’emprise du sol
o Définition
L’article R 420-1 du Code de l’Urbanisme définit l'emprise au sol comme « la projection verticale du
volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. »
Les débords et surplombs doivent être pris en compte à l’exception d’éléments tels que les bandeaux
et corniches et des simples débords de toiture, sans encorbellement ni poteaux de soutien.
L’emprise au sol de la construction comprend l’épaisseur des murs extérieurs, les rampes d’accès
extérieures, les bassins de piscines ou encore les bassins de rétention. En revanche, on exclut les
aires de stationnement extérieures non couvertes et les terrasses de plain-pied dès lors qu’aucun
élément ne dépasse le niveau du sol.
o Utilité
Le but est de maintenir un contrôle sur les constructions exclues du calcul de la surface de plancher
ainsi que les constructions non closes (hangars, constructions dédiées au stationnement...), en les
soumettant à un régime d’autorisation préalable dès lors que l’emprise du sol dépasse un certain
seuil (même seuil que pour la surface de plancher).
ADIL 57 / surfaces_juillet.2012
Page 5
FISCALITÉ - AIDES
 Surface fiscale
o Définition
La surface fiscale est définie l’article 2 duodecies de l’annexe III du Code Général des Impôts (CGI)
comme la surface habitable augmentée de la moitié des annexes énumérées par décret, dans la
limite de 8 m² par logement. Elle correspond donc à la surface utile utilisée dans les rapports locatifs.
o Utilité
- dans les dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif dont peuvent bénéficier les
propriétaires privés, notamment dans les immeubles anciens (loi Besson),
- pour le calcul du montant de la subvention de l’Etat ou du prêt (ex : PLUS),
- pour le calcul des taxes foncières et d’habitation.
 La surface cadastrale
o Définition
Il s’agit de la surface d'un terrain telle qu’indiquée dans les documents cadastraux.
Les chiffres indiqués peuvent provenir :
– soit d'un mesurage effectué par un géomètre-expert à la suite d'un bornage ; dans ce cas, il s'agit
d'une surface réelle,
– soit d'une détermination graphique issue du plan cadastral ; dans ce cas, il s'agit d'une surface
indicative.
D'une façon générale, sauf à disposer d'un mesurage de géomètre-expert, il faut considérer ces
surfaces comme indicatives.
o Utilité
Les documents cadastraux permettent en général de déterminer l'assiette des impôts fonciers.
ADIL 57 / surfaces_juillet.2012
Page 6
AUTRES SURFACES
 Surface pondérée en copropriété
o Définition
La surface pondérée s’obtient à partir de la surface effective de chaque lot, augmentée ou diminuée
de correctifs selon sa situation dans l’immeuble, son étage, son éclairement… Le choix de la surface
de référence est libre, comme celui des coefficients de pondération. Mais, pour tout règlement de
copropriété publié depuis le 1er janvier 2003, la méthode de calcul de la surface pondérée doit être
détaillée (loi SRU du12/12/2000).
o Utilité
Elle sert à déterminer, dans le règlement de copropriété, la quote-part de parties communes affectée
à chaque lot et, par conséquent, la répartition des charges de copropriété qui doivent être partagées
proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot (article 10
de la loi du 10/07/1965).
ADIL 57 / surfaces_juillet.2012
Page 7