Coûts de construction: la partie visible et son iceberg Coûts de

DOSSIER
Coûts de construction:
la partie visible et son iceberg
l’IMP Zonneken - Conception: ABSCIS architecten
De plus en plus, les autorités, les investisseurs immobiliers et les constructeurs privés
professionnels et non professionnels ne regardent plus uniquement les coûts de la conception
initiale et de la construction dans la planification de leurs projets. Aujourd’hui, ils prennent
également en considération dans leur approche financière les coûts liés au bâtiment qui
apparaîtront tout au long de sa vie. Cela concerne en particulier les coûts d’exploitation,
d’entretien et de réparation ainsi que la valeur résiduelle éventuelle.
Coût total de possession
Une LCC ou ACL (Analyse du Coût de Longévité) est basée
sur trois éléments essentiels, à savoir le coût de possession,
la période durant laquelle ces frais sont considérés et le taux
d’actualisation convertissant les coûts futurs à la valeur actuelle. Comme déjà indiqué, les coûts à venir sont pris en
compte à côté du coût initial lié à la construction. Il s’agit
de coûts uniques (par exemple, le remplacement d’une installation) ou de coûts récurrents (utilisation et entretien). En
outre, la valeur résiduelle ou les coûts à la fin de la durée de
vie (par exemple, les frais de démolition) font partie du calcul.
Habituellement, on se limite aux coûts relatifs à la construc-
tion. Pour les bureaux, les écoles ou les bâtiments administratifs, les équipements de bureau, par exemple, n’entrent
pas en ligne de compte. Toutefois, un coût qui, à première
vue ne doit pas être considéré peut cependant avoir son importance. Dans le cas des bâtiments scolaires, par exemple,
parmi les alternatives peut figurer une proposition exigeant
l’emploi de personnel supplémentaire pour permettre l’accès
aux infrastructures en dehors des heures de cours. C’est le
cas avec le Vlaamse PPS Scholenbouw (construction scolaire
flamande PPP) où l’entrepreneur doit fournir un certain service et donc l’obligation de prévoir une permanence. Cela
coûte de l’argent que l’entrepreneur doit donc inclure dans
son calcul.
La période est une seconde donnée de base. La durée de vie
est-elle de 20, 30, 40 ans ou plus? Les coûts prévus au cours
de cette période sont enregistrés. Tous ces coûts futurs sont
ensuite convertis à leur valeur actuelle en utilisant le taux
d’actualisation. Pour les entreprises privées, celui-ci est supérieur à l’intérêt d’un investissement à long terme sans risque,
par exemple, les taux des banques centrales ou le fort intérêt
des obligations d’État. La différence dépend de la branche.
La conversion peut être effectuée sur base du taux d’actualisation réel (hors inflation) ou nominal (inflation comprise).
La somme de tous les coûts convertis aujourd’hui forme la
valeur constante nette ou actuelle (net present value, NPV).
Le résultat d’une ACL est un aperçu des coûts budgétaires
annuels de la période d’analyse. Le rapport peut également »
DIMENSION
Pour répertorier tous ces coûts, on utilise le life cycle costing (LCC également appelé Life Cycle Cost Analyse). Cette
technique d’évaluation économique permet de confronter des
solutions alternatives pour la conversion d’un programme
d’exigences spécifiques à un immeuble dans le respect des
conditions préalables. Une condition est évidemment qu’il
s’agisse de solutions possibles et clairement définies. Ainsi,
vous pouvez éviter notamment que le choix se porte sur une
solution d’un coût initial inférieur mais qui se révèle beaucoup plus coûteuse lors du décompte final en raison des coûts
élevés au cours du cycle de vie. Une analyse LCC est également appropriée pour déterminer si des dépenses supplémentaires pour une installation ou une solution particulière
se récupèrent rapidement de par leur existence même.
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comprendre, par exemple une description de l’alternative
choisie avec une ACL détaillée, l’argumentation de ce choix
avec un aperçu de la comparaison ACL entre différentes solutions alternatives, une explication des hypothèses faites
relatives à la méthode ACL appliquée, une indication de la
conception et un plan d’implantation.
Il ne s’agit pas d’une science exacte
Une ACL n’est pas une solution miracle. Dans le choix final,
d’autres paramètres jouent également un rôle. Le budget disponible, bien sûr, mais aussi la fonctionnalité et la flexibilité
de la construction, les risques potentiels, l’impact possible sur
l’environnement etc. L’Analyse du Coût de Longévité n’est pas
une science exacte. Chaque méthode sélectionnée comporte
certaines hypothèses relatives à l’essence du projet. Associées
à un certain facteur d’incertitude, elles doivent donc être explicitement claires. Pensez à la durée de vie considérée, la
façon dont le maître d’ouvrage envisage d’utiliser le bâtiment,
le taux d’actualisation... Evaluer correctement l’entretien et
les remplacements et verser dans un calendrier réaliste n’est
pas simple sans parler de réparations imprévues en raison de
dommages ou de pannes.
«Pour l’évaluation de l’entretien et des remplacements, il
existe peu de points sur lesquels se reposer,» reconnaît Jeroen Vrijders, chef de projet au labo développement durable
au CSTC. «Vous avez le Guide de l’entretien pour les bâtiments durables de la CSTC, un guide assez complet comprenant de bonnes descriptions pour les propriétaires. Cependant, il n’aborde pas la durée de vie ou les intervalles
d’entretien plus longs. Le guide permet aux entrepreneurs de
répertorier l’entretien de «routine» nécessaire et d’en évaluer
le coût sur cette base. Le Life Cycle Guidelines for Materials
and Building Systems for Florida’s Public Educational Facilities de l’Université de Floride (http://www.fldoe.org/edfacil/
pdf/lccgmbsfpef.pdf) est l’un des rares documents qui, pour
la construction d’écoles, permet de comparer les matériaux
les uns aux autres en tenant compte de différents critères: les
coûts initiaux, les coûts du cycle de vie, la performance acoustique, l’impact environnemental... Il faut agir prudemment
avec les allégations des fabricants. En ce qui concerne les revêtements de sols, par exemple, il existe plusieurs études qui
livrent des résultats variables, dus ou non aux conditions qui
ont été prises en considération. Mais, en général, les fabricants eux-mêmes se limitent à la responsabilité décennale,
sauf exceptions proverbiales ».
Par exemple, Tarkett dispose d’un outil ALC sur base duquel
le fabricant donne des conseils pour le calcul de certains régimes d’entretien. Certains fabricants de membranes de toiture jouent sur la durée de vie de leur produit pour se démarquer des produits plus traditionnels (par exemple, le roofing).
Mais si vous lisez les petits caractères, vous voyez que la garantie concerne uniquement le produit, pas les coutures.
L’impact sur l’environnement gagne en importance
Une autre limitation de la ALC est qu’elle ne s’occupe que de la
seule rentabilité et n’inclut donc pas les éléments importants
tels que la facilité d’utilisation et les coûts environnementaux
externes, par exemple, l’impact sur l’environnement (effet de »
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Le deuxième projet-pilote, à savoir l’IMP Zonneken, l’enseignement secondaire spécialisé Baken et l’internat Zonneken
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à Saint-Nicolas cadrent dans l’initiative DBFM flamande des « écoles de demain ». Conception: ABSCIS architecten.
DOSSIER
Ce concept « De Doening » à Vilvorde cadre dans l’initiative DBFM
flamande des « écoles de demain ». Conception: association d’architectes BRUT + BO + HOEBA.
Entretien
«Les coûts liés aux bâtiments peuvent être comparés à un
iceberg », dit-il. « La partie émergée constitue les coûts initiaux de construction. Le reste, l’exploitation, l’entretien et
l’énergie, peut atteindre jusqu’à 75 % de l’éventail du coût total ». Les contrats d’entretien sont généralement des engagements de moyens. Il y est précisé ce que l’entretien comprend
exactement (CVC, électricité, sanitaire, cuisine, gestion de bâtiments, ascenseurs. La peinture, le nettoyage et l’entretien
des bâtiments ne figurent généralement pas dans les conventions d’Ingenium). Les attentes du client sont converties en
service level agreements: fréquence de l’entretien, température minimale / maximale, vitesse d’intervention... « Pour ces
dernières, nous ne travaillons habituellement plus avec des
composants comme c’était le cas auparavant mais avec des
niveaux d’importance avec, à l’avant-plan, la sécurité et la
sûreté de l’entreprise, et, en second plan, la redondance et
ensuite le reste. »
Une autre option est le cahier de performances. Dans ce cas,
certains domaines sont précisés dans une sorte de balanced
scorecard pour laquelle on définit ensuite les indicateurs de
prestation (Key Performance Indicators - KPI). « L’idée est
qu’un cahier de performances est rédigé de telle sorte qu’il
ne soit réalisable qu’avec un bon entretien. L’avantage pour
l’entreprise de maintenance est qu’elle peut contribuer à penser au contenu et est même responsable de l’organisation. Le
client peut compter sur des installations bien entretenues, un
grand confort et la satisfaction des utilisateurs. Habituellement, une vérification périodique est associée à ces contrats
pour assurer un bon état et éviter que certains risques ne
surviennent. Les contrats de performances facilitent aussi la
possibilité d’associer un bonus aux prestations énergétiques,
procédé de plus en plus souvent partie intégrante du contrat
de maintenance. Si le client consomme moins d’énergie que
prévu, il se crée un bonus au profit de la firme d’entretien ». »
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« Pour les installations techniques des bâtiments, l’entretien
est une matière relativement bien connue », explique Jeroen
Vrijders (CSTC). «Outre les acteurs majeurs du marché de la
maintenance qui se chargent à la fois de l’installation et de
la gestion, les propriétaires peuvent également s’adresser à
nombre de bureaux d’études. En ce qui concerne les installations, il existe aussi un certain nombre de normes comportant des informations sur la durée de vie type et le pourcentage des coûts de maintenance. En revanche, pour l’entretien
architectonique, les données disponibles sont limitées. Vous
pouvez en trouver, parmi d’autres, auprès d’une société commerciale néerlandaise (BIM Media – http://www.bouwkosten.
nl/ et sites connexes, ndlr) mais ces données ne sont pas complètes, pas toujours convaincantes et pas forcément extrapolables à la situation belge. Les chemins de fer français ont
un manuel reprenant les pourcentages et les fréquences de
maintenance mais leurs exigences sont très élevées. L’Institut
royal britannique Chartered Surveyors possède également un
site reprenant des informations pour différents types de bâtiments (http://www.rics.org/be/knowledge/bcis/, ndlr). Dans
notre pays, le thème de l’entretien est suivi de manière beaucoup moins intense et, par le passé, des données intéressantes
n’ont pas été systématiquement conservées pour pouvoir en
tirer des leçons. Peu à peu, une évaluation de l’état des bâtiments existants et de leurs équipements se révèle importante
afin de pouvoir en adapter l’entretien. Les Pays-Bas ont mis
en place une norme à cet effet, la NEN 2767. Celle-ci spécifie l’état de chaque élément de construction au moyen d’une
inspection visuelle. « Un certain nombre de gestionnaires de
patrimoine belges, comme la ville d’Anvers, appliquent cette
méthodologie.
L’ingénieur Geert Verhelst est à la tête du département Commissioning du bureau d’ingénieurs interdisciplinaire Ingenium. Celui-ci gère également la maintenance technique.
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Quelques conseils
« De Doening » à Vilvorde
serre, pollution, santé). Cependant, ces éléments ont de plus
en plus d’influence sur le CCV (Coût du Cycle de Vie) compte
tenu de la sensibilité croissante des utilisateurs à la durabilité
des bâtiments et en raison de l’évolution rapide de la législation. C’est pourquoi, nous cherchons des moyens de mesurer
l’impact sur l’environnement, par exemple, grâce à des paramètres quantifiables pour l’acidification, l’eutrophisation ou
l’occupation des sols. Ces paramètres doivent également être
ensuite transformés sous forme de coût comme cela se fait
avec d’autres directives européennes pour les voitures moins
polluantes, par exemple. Bien sûr, cela ne rend pas l’exercice plus facile. Les frais supplémentaires éventuels doivent
être considérés au vu des risques financiers (inoccupation,
valeur résiduelle inférieure) et les effets de remboursement
influencent parfois moins parce que les avantages sont principalement environnementaux. La pensée est pleinement
engagée dans chaque cas. C’est ainsi qu’au sein de l’organisation internationale sans but lucratif SETAC (Society of Environmental Toxicology and Chemistry, www.setac.org ), un
groupe de travail a déjà étudié comment une analyse «traditionnelle» ACL peut se dérouler parallèlement à une analyse
d’impact environnemental (life cycle assessment - LCA) afin
d’obtenir une ACL «écologique». On examina également dans
quelle mesure ces études parallèles pouvaient être menées
avec le même logiciel.
Rédaction: Staf Bellens
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Geert Verhelst,
Ingenium.
Jeroen Vrijders,
CSTC.
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Jeroen Vrijders: «Le bon sens reste le meilleur guide. Dans
notre société dynamique, il est plus que probable qu’un bâtiment scolaire et ses environs subissent à l’avenir des changements réguliers. Essayez déjà de tenir compte à l’avance
d’un certain nombre de scénarios. Dans une école avec étage,
il est réaliste que de temps en temps quelqu’un doive monter sur le toit pour aller chercher un ballon. Prévoyez donc
une passerelle. L’usure du sol est facilitée par la saleté des
chaussures amenée à l’intérieur. Placer des tapis à l’entrée
limite cette usure. Gardez les installations accessibles car, si
un bâtiment comme une école doit être utilisé pendant 50 ans,
ces installations seront remplacées au moins une fois durant
cette période. »
Geert Verhelst: «L’entretien des installations nécessite aussi
une bonne accessibilité. Sans elle, l’entretien menace d’en
souffrir et la durabilité de diminuer rapidement ».
Jeroen Vrijders: « Portez une attention appropriée au choix
des matériaux et aux détails. Adaptez-les selon que l’utilisation est intensive ou non. Un choix réfléchi des matériaux de
façade, par exemple, peut aider à réduire les risques et les
dommages imprévus. Une bonne connaissance des environs
et de l’utilisateur sont nécessaires. Ne vous leurrez pas non
plus: évaluer les différents critères demeure une tâche difficile. »
Geert Verhelst: «Dans la mesure du possible, essayez de
normaliser les types de matériaux pour un même bâtiment.
Choisissez-les durables et ne nécessitant que peu d’entretien.
Examinez aussi le risque d’une attaque éventuelle par des
produits tels que l’urine ou le savon désinfectant dans les hôpitaux ou les centres de repos et de soins. Tenez compte du
fait que le revêtement de sol doit être en mesure de libérer la
chaleur en cas de chauffage par le bas. »
Jeroen Vrijders: «S’il existe des exigences strictes en matière
d’étanchéité à l’air ou de construction passive, amenez à temps
les différentes parties autour de la table et veillez à obtenir
de bons accords. Examinez également la possibilité de faire
participer l’entrepreneur à certaines décisions de conception
puisque celles-ci affecteront ses obligations d’entretien.»
Geert Verhelst: «Placez les ambitions suffisamment haut pour
que le bâtiment ne soit pas déjà démodé à la livraison. Surveillez le niveau d’ambition en matière de qualité et de durabilité
dans toutes les étapes de la conception, de la réalisation, de
la durée de vie future et ajustez le cas échéant. Sur une période déterminée, tout bâtiment a une qualité décroissante,
un rendement y afférent et une hausse des coûts d’exploitation. Lorsque ces derniers deviennent plus élevés que le rendement, le bâtiment a atteint la fin de sa durée de vie. Avec un
bon entretien et des ajustements réguliers des installations,
vous pouvez allonger ce processus et améliorer l’earning ability, soit le rendement. Le commissioning et les audits sont
des techniques appropriées permettant de détecter les ajustements nécessaires.»