guide investisseur detroit chasseur immo group

DETROIT, USA
LE GUIDE COMPLET DE
L’INVESTISSEUR IMMOBILIER
Une publication de Chasseur Immo Group
SOMMAIRE
PRÉSENTATION .........................................................................3
HISTORIQUE DU MARCHÉ IMMOBILIER US ..............................4
LE FUTUR ..................................................................................4
L’OPPORTUNITÉ ........................................................................4
ACHETER OÙ ET QUOI ?............................................................5
COMMENT DÉTERMINER SI UNE AFFAIRE EST BONNE OU
MAUVAISE ?..............................................................................6
OPTIMISEZ VOTRE REVENU LOCATIF .....................................11
TROUVER LA BONNE SOCIÉTÉ DE GESTION ...........................14
L’IMPORTANT C’EST L’EMPLACEMENT ..................................18
DETROIT EN QUELQUES MOTS ...............................................19
PERSPECTIVES .........................................................................20
QUEL TYPE DE PROPRIÉTÉS POUVEZ-VOUS ACHETER À
DETROIT ? ...............................................................................22
LES DIFFERENTS QUARTIERS DE DETROIT ..............................22
PROCESSUS D’ACHAT .............................................................26
IMPÔTS ...................................................................................31
FINANCEMENT ........................................................................32
STRATÉGIE DE SORTIE.............................................................33
NOS ENGAGEMENTS ..............................................................34
FOIRE AUX QUESTIONS...........................................................36
DETROIT ET LE CINÉMA ..........................................................41
ARTICLES DE PRESSE ...............................................................43
CONTACT ................................................................................56
CLAUSE DE NON RESPONSABILITÉ .........................................57
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INFOS ÉDITEUR
Paul Delvaux
Editeur
Joseph TRISTAN
Rédacteur en chef
Mike Barns
Graphiste
Emmanuel Fabre
Assistant
[email protected]
© Copyright 2015 - Chasseur-Immo-Group
All rights reserved
Le marché immobilier Américain fait beaucoup parler de lui, et pour cause : Il y a de belles
opportunités à saisir ! Si vous investissez dans le bon produit, vous pouvez obtenir un très bon
rendement et une plus-value conséquente.
Mais comment savoir où et quoi acheter ? Et comment éviter une propriété pas chère dont le
prix a été surévalué, dans une zone délabrée et qui ne vous rapporterait pas grand-chose ?
Dans ce guide vous découvrirez :
• Historique du marché immobilier US.
• Pourquoi c’est le bon moment pour acheter.
• Où et quoi acheter.
• Comment choisir la ville et la région.
• Comment choisir la bonne propriété.
• Comment optimiser votre revenu locatif.
• Les pièges et les arnaques classiques
et comment les éviter.
• Le processus d’achat et à quoi il faut s’attendre.
• Comment faire diminuer vos impôts.
• Comment financer votre achat.
• Votre stratégie de sortie.
• Et plus encore...
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intégrale ou partielle faite sans le consentement de l'auteur ou de ses ayants droit ou ayants cause est illicite. Il en est de même pour la
traduction, l'adaptation ou la transformation, l'arrangement ou la reproduction par un art ou un procédé quelconque.
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HISTORIQUE DU MARCHÉ IMMOBILIER US
Pour comprendre pourquoi le marché U.S. est
une si bonne opportunité, il faut d’abord
regarder ce qui n’a pas fonctionné.
En 2007, la bulle immobilière américaine a
éclaté. Le nombre de maisons saisies par les
banques aux propriétaires américains a explosé
et a déclenché une crise dans l’industrie de la
finance mondiale.
En Octobre 2007, le Secrétaire d’État au Trésor a
considéré ce phénomène comme étant le risque
le plus significatif pour l’économie. Et le 30
décembre 2008, l’index Case-Shiller sur le prix
des logements a enregistré sa plus grande chute
de tous les temps.
LE FUTUR
Les experts s’accordent à dire que le marché a
touché le fond vers Mars 2012. Depuis, les prix
ont grimpé, mais dans beaucoup de régions, ils
sont loin d’avoir atteint leur maximum.
Dans les 6 premiers mois de 2015, le marché a
gagné 10 %. Cette tendance est la plus rapide
depuis 1977.
Plusieurs zones métropolitaines dans le Sud
ouest et le Midwest (y compris Detroit et
Atlanta) voient cette augmentation s’accélérer.
Les prix augmentent aussi vite maintenant que
durant les années de la bulle immobilière, mais
leur niveau est encore inférieur à ce qu’il était
alors.
En Aout 2014, la confiance des constructeurs a
grimpé à son niveau le plus haut depuis
Novembre 2005. Cela était dû à l’amélioration
des ventes et à un faible inventaire de maisons
existantes.
En outre, la pénurie de propriété à la revente
dans certaines zones a provoqué l’augmentation
de la construction de nouvelles propriétés. En
fait, les constructions nouvelles sont en
augmentation de 38 % par rapport à l’année
dernière.
L’OPPORTUNITÉ
Des rendements élevés
Le grand nombre de saisies et le manque de
financement à crédit provoque une demande
élevée pour des propriétés locatives. Vous ne
serez donc pas surpris d’apprendre que les
loyers ont augmenté de 5 % dans tous les USA
l’année dernière.
Le loyer moyen pour une maison individuelle de
3 chambres dans une zone de classe moyenne
d’une ville typique américaine est de 900 $ par
mois. Et avec des prix aussi bas que 25 000 $
dans certains endroits, vous pouvez obtenir un
rendement d’environ 17 %, parfois plus. Tout
cela net, après avoir déduit les frais de gestion,
la taxe foncière et l’assurance. En plus, vous
pouvez trouver des propriétés où il y a déjà un
locataire en place. Vous pouvez donc percevoir
un revenu dès le premier jour.
Forte plus-value
Le prix des maisons augmente fortement
aujourd’hui dans certaines régions. Le prix
moyen de vente est en augmentation depuis
deux ans, soit une augmentation de 13,45 %
d’une année sur l’autre.
Dans tous les Etats-Unis, le prix moyen de vente
pour une maison individuelle a atteint 214 200 $
en décembre 2014, comparé à 188 800 $ en juin
2013.
Cependant, malgré cette reprise, le prix des
maisons au niveau national reste encore sous
-4-
évalué d’au moins 5 %. Et dans certaines zones,
comme Detroit, ils sont à 28 % en dessous du
prix du marché. Il y a donc encore une marge de
croissance. Mais la pénurie de propriété pousse
encore les prix vers le haut dans beaucoup
d’endroits.
En juin 2014 les saisies ont diminué de 21 % par
rapport au mois précédent, soit leur plus bas
niveau depuis décembre 2005.
La seule chose qui ralentit le marché est le
manque
de
financement.
Mais
avec
l’amélioration de l’économie, et les banques qui
prêtent à nouveau, la demande va augmenter de
façon considérable.
Cela signifie que vous bénéficierez d’une très
bonne plus-value et que vous disposerez d’un
large marché pour revendre votre propriété
quand vous serez prêt.
ACHETER OÙ ET QUOI ?
Aujourd’hui, vous pouvez acheter une maison de
3 chambres dans un quartier pour classes
moyennes de certaines villes américaines, pour
une fraction de leur valeur d’il y a quelques
années.
Ce sont des propriétés entièrement rénovées et
déjà occupées par un locataire, avec des
rendements qui dépassent souvent 16 % net. Et
vous percevez des revenus des le premier jour !
C’est un investissement clef en main et facile à
gérer, et il y a en effet sur place une société de
gestion expérimentée qui s’occupe de tout.
Points clef :
• Des maisons à partir de 30 000 $.
• Rendement net entre 12 et 18 %.
• Locataire déjà en place.
• Vous percevez des revenus dès le premier
jour.
• Les prix sont au plus bas depuis 1998.
• Financement possible pour certaines
propriétés.
• Gros potentiel de plus-value.
• Maison en dur, de qualité, avec 3
chambres, aux normes fédérales.
• Récemment rénovée.
• Investissement clef en main et sans souci.
• Une équipe expérimentée prend tout en
charge pour vous.
-5-
Si vous avez déjà eu l’intention d’acheter aux
Etats-Unis, vous avez déjà été probablement
bombardé de propositions. Il y a toutes sortes
de prix, certains même, à partir de 10 000 $.
Cependant, ce n’est pas parce qu’elles sont très
abordables que ce sont de bonnes affaires.
COMMENT DETERMINER SI UNE AFFAIRE EST
BONNE OU MAUVAISE ?
est élevée et les revenus faibles et où les
propriétés sont difficiles à louer, et plus encore
difficiles à vendre.
C’est assez déconcertant; toutes les personnes à
qui vous vous adressez prétendent être des
experts, mais vous obtenez des avis
contradictoires. Mais ne vous inquiétez pas.
Nous avons défini quelques lignes directrices
pour vous aider à faire le tri :
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Choisir le bon endroit.
Choisir la bonne propriété.
La propriété est-elle en bon état ?
Optimiser vos revenus locatifs.
Trouver la bonne société de gestion.
Que faut-il éviter ?
Ce que vous devez rechercher sont les bons
quartiers sûrs, avec des familles de la classe
moyenne, des écoles et des magasins. Les
familles des classent moyennes apprécient les
zones où il y a de bonnes écoles. Les
bibliothèques et les magasins sont aussi une
bonne chose à avoir à proximité. L’accès aux
grands axes routiers est aussi important,
cependant n’achetez pas à proximité d’une
sortie d’autoroute.
Si une propriété n’est pas chère, il y a sûrement
une bonne raison. Il est souvent préférable de
payer un peu plus pour investir dans un bon
quartier, vous bénéficierez ainsi généralement
de revenus locatifs plus élevés et d’une
meilleure plus-value.
1. Choisir le bon endroit
Quelle que soit la ville dans laquelle vous
décidez d’investir, il vous faut bien sélectionner
l’endroit. Cela peut être déterminant pour votre
rendement et votre plus-value.
Vous connaissez surement les zones à éviter
dans votre propre pays, mais qu’en est-il pour
les USA ? Sans une recherche approfondie, vous
pourriez acheter dans une zone où la criminalité
-6-
Si un agent immobilier vous propose une
propriété, demandez l’adresse complète. Ainsi
vous pourrez allez voir celle-ci sur Google Street.
Vous pourrez voir la propriété, parcourir la rue
et voir les autres propriétés du quartier. Si l’on
ne vous donne pas l’adresse complète avant
d’acheter, demandez la raison. Si le vendeur est
le propriétaire, qu’a-t-il à cacher en ne vous
laissant regarder la propriété sur internet ?
2. Choisir le bon type de propriété
Investir dans le bon type de propriété est
essentiel si vous voulez optimiser votre revenu
et votre plus-value. Si le rendement est
important pour vous, (et il devrait l’être), à qui
allez vous louer ? Familles, couples, étudiants,
vacanciers ou retraités ?
La demande la plus forte, dans des endroits où
le rendement est le meilleur, émane des
familles. Vous devriez donc prendre en
considération ce qu’attendent les familles qui
recherchent un logement.
3. Vous devriez acheter uniquement des
maisons individuelles de 3 ou 4 chambres
ne conviennent pas pour les familles car elles
sont trop petites.
4. Achetez une propriété de préférence avec un
sous-sol
Les locataires adorent avoir un sous-sol. Cela
permet d’avoir de l’espace de stockage
supplémentaire, un couchage occasionnel ou
une salle de jeu pour les enfants. Si vous
possédez une maison avec un sous-sol, non
seulement elle se louera en quelques jours, mais
elle vous donnera une plus-value plus
importante qu’une maison qui n’en a pas.
5. Achetez des propriétés classiques
Si le marché que vous ciblez est celui des
familles, n’achetez jamais une propriété avec
seulement 2 chambres. Elles sont peut être moins
chères, mais il y a une raison à cela, en effet, les
familles ne veulent pas les louer ou les acheter. Elles
N’achetez rien de trop moderne ou avec un
design farfelu. Une propriété standard avec un
look conventionnel est parfaite. Les locataires
les apprécient, les acheteurs les apprécient. Elles
sont faciles à louer et toujours très demandées.
Evitez les maisons à plus d’un étage car elles
n’intéressent pas les familles.
6. Investissez dans des surfaces attractives
Vous savez ce qui est beau et ce qui vous attire,
vous et vos amis. Une propriété de plus de 90 m2
est une taille adaptée pour une famille. Et dans
la plupart des cas, vous aurez des locataires qui
feront la queue pour louer votre maison. Ne
perdez pas votre temps avec des propriétés de
50 m2 simplement parce que le prix est attractif.
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allez-vous rencontrer des problèmes dans le
futur. Les dépenses seront minimisées dans un
premier temps, mais dans quelques années,
quand votre propriété aura certainement besoin
de travaux importants, comme une nouvelle
toiture, que ferez-vous alors ?
Non seulement vous aurez de gros frais de
réparation, mais vous vous retrouverez avec une
propriété que vous ne pourrez pas louer
pendant la durée des travaux.
Vous pourriez avoir des difficultés pour les louer.
Et même si ce n’est pas le cas, vous ne pourrez
en tirer seulement qu’un petit loyer. Ca n’a pas
de sens d’acheter une petite propriété quand les
prix, sur le marché immobilier US, vous
permettent d’acheter une maison individuelle
entièrement rénovée pour moins de 40 000 $.
7. N’achetez jamais une maison sur une route
principale ou proche d’une sortie d’autoroute
Qui voudrait voir ses enfants jouer dans le jardin
d’une maison située sur une route principale
avec beaucoup de trafic, ou exposée à un flot de
circulation qui sort de l’autoroute 24h/24 ?
Personne ne veut subir le bruit de la circulation
ou risquer de voir ses enfants se faire renverser
en vivant à proximité d’une route très
fréquentée.
Le recâblage électrique, l’installation d’un
nouveau chauffage et d’une plomberie neuve,
représentent des travaux importants. S’ils sont
déjà faits, vous n’avez plus à vous soucier de
grosses dépenses futures.
Il est préférable de minimiser les pertes de loyer
et les factures de réparation. De cette façon,
vous pourrez, en confiance, atteindre les
objectifs que vous vous êtes fixés au départ.
Vous devez rechercher au minimum :
•
•
•
•
•
•
•
Toiture neuve ou rénovée.
Electricité neuve ou rénovée.
Plomberie neuve ou rénovée.
Système de chauffage neuf ou rénové.
Cuisine et salles de bain neuves ou rénovées.
Peinture,décoration, sols et rideaux récents.
Portes et fenêtres neuves ou rénovées,
8. La propriété est-elle en bon état ?
Le coût moyen de la rénovation d’une maison
Un grand nombre des propriétés qui sont
proposées, ont été construites dans les années
20 et 30. Bien qu’elles soient généralement bien
construites, elles ne s’améliorent pas avec le
temps comme le bon vin.
Il est donc essentiel de contrôler le genre et la
qualité des rénovations et également depuis
combien de temps elles ont été effectuées. S’il
n’y a eu qu’un simple coup de peinture, la pose
d’une moquette neuve, de nouveaux rideaux et
l’installation d’une cuisine améliorée, peut-être
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de 3 ou 4 chambres est d’environ 20 000 $, si
elle est bien faite, c’est à dire pas seulement une
couche de peinture, une moquette neuve et un
rapide nettoyage).
Voici ce qui est fait dans les propriétés que nous
vendons :
Débarrassage
Le premier travail est de vider la maison des
vieux meubles et déchets. Une fois que c’est fait,
le travail peut commencer.
avec des verrous à pêne dormant.
Murs et plafonds
Les anciennes peintures sont décapées sur les
murs intérieurs. Toutes les traces d’humidité et
les fuites sont réparées. Les murs sont ensuite
préparés puis peints avec des tons neutres. De
nouvelles plinthes sont posées pour avoir une
belle finition. Les plafonds sont peints en blanc
et des luminaires neufs sont installés.
Portes et fenêtres
Beaucoup de propriétés anciennes ont des
fenêtres en bois qui sont souvent abîmées. Les
anciennes fenêtres sont remplacées par des
neuves en PVC. Celles-ci sont sans entretien et
durent très longtemps. Elles permettent aussi
d’isoler la propriété, ce qui permet à vos
locataires d’avoir des factures de chauffage
raisonnables. Les portes intérieures sont
poncées et peintes avec une peinture blanche
résistante. Les portes extérieures sont
remplacées par des portes de sécurité en acier
Cuisines
La cuisine est l’une des pièces les plus utilisées
dans une maison. Et c’est souvent la pièce que
vos acheteurs ou locataires potentiels regardent
en premier. Si elle est en mauvais état, toute la
cuisine est remplacée, y compris le sol (pose de
carrelage le cas échaént). Si elle est dans un état
correct, les placards sont rénovés, un nouvel
évier est installé ainsi que de nouveaux plans de
travail.
Salles de bain
Les salles de bain dans les maisons anciennes
sont souvent équipées de baignoires en acier et
émail de bonne qualité. C’est dommage de s’en
débarrasser si elles sont en bon état. Quand
c’est possible, l’émail est rénové pour leur
donner un aspect neuf. Les lavabos sont
remplacés ainsi que le meuble de vasque. Des
WC neufs sont installés. Toutes les canalisations
sont vérifiées pour repérer d’éventuelles fuites
ou obstructions et remplacées le cas échéant.
Enfin, le sol est re-carrelé.
Sols
Une moquette neuve est posée dans les
chambres et les pièces à vivre. S’il y a un sol en
bois, il est poncé et vernis. Les cuisines et les
salles de bain ont toutes des sols carrelés neufs.
Electricité et Plomberie
Les câbles électriques anciens peuvent être très
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dangereux et présenter un risque d’incendie.
Tous les câbles sont vérifiés dans la maison et
remplacés si nécessaire. Un nouveau tableau
électrique est installé ainsi que des prises
neuves.
La plomberie ancienne est remplacée par des
tuyauteries en polyéthylène. Cette tuyauterie
est flexible et peut supporter des températures
extrêmes. Cela signifie que les chances de voir
les canalisations exploser en hiver sont réduites.
Elles sont aussi un très bon isolant, l’eau reste
chaude plus longtemps.
Le sous-sol
Nombreux sont les locataires et les acheteurs
qui considèrent le sous-sol comme une pièce
supplémentaire. Mais celui-ci doit être adapté à
cette utilisation. D’abord, les fondations sont
vérifiées pour contrôler s’il y a des dégâts ou un
affaissement, et réparées le cas échéant. Les
murs sont peints avec du blanc mat. Le sol est
recouvert d’un enduit imperméable, afin de
prévenir les problèmes d’humidité. Des arrivées
d’eau et un évier pour la machine à laver sont
installées. S’il y a une cuisine ou une salle de
bain supplémentaire au sous-sol, elles sont
rénovées également.
Chauffage et eau chaude
Une des choses les plus chères à remplacer est la
chaudière. En moyenne elle coûte 2 000 $ pour
une maison individuelle. Mais elle dure
longtemps si elle est régulièrement entretenue.
Tout d’abord, un technicien qualifié vérifie l’âge
et l’état de la chaudière. Si elle est récente et en
bon état elle est entièrement révisée. Si elle est
en mauvais état ou trop ancienne, elle est
remplacée par une neuve. Même chose pour le
chauffe-eau.
L’extérieur
La plupart des maisons de Detroit sont
construites en briques et peuvent durer ainsi de
nombreuses années. La maçonnerie et la
cheminée sont inspectées et rejointées si
nécessaire. Les boiseries extérieures sont
décapées, poncées et repeintes avec de la
peinture ultra résistante. 3 couches sont
appliquées pour que le travail soit durable. Les
gouttières et les écoulements sont vérifiés. S’il y
a un garage, il est débarrassé, rénové et peint.
Le jardin est mis en ordre, l’herbe coupée et les
plantes taillées.
Le toit
La plupart de nos propriétés ont une toiture en
plaque de bitume. Elles durent entre 15 et 20
ans. Si la toiture est en mauvais état ou en fin de
vie, elle est remplacée. Tout cela est
relativement onéreux, mais signifie que vos
factures d’entretien seront « contenues ».
Sécurité
La majorité des locataires sont des familles avec
des enfants et il est important qu’ils se sentent
en sécurité. La maison est donc vérifiée, à
l’intérieur et à l’extérieur pour détecter les dan- 10 -
gers potentiels. Cela peut concerner une allée
avec un sol irrégulier ou un escalier sans rampe.
Ces choses peuvent paraître sans importance
mais elles pourraient être la cause d’accidents
graves. Tous les problèmes identifiés sont
réparés. Sont aussi installés des détecteurs de
fumée, afin de respecter les exigences des
assurances.
Une fois les travaux terminés
Quand les travaux sont achevés, une inspection
aux normes du Housing Quality Standards (HQS)
est effectuée. C’est une obligation légale si vous
avez l’intention de louer à des locataires qui
bénéficient de la “Section 8”. Demandez au
vendeur s’il a fait procédé à cette inspection. La
plupart ne le font pas car il en coûte du temps et
de l’argent pour mettre la propriété aux normes.
OPTIMISEZ VOTRE REVENU LOCATIF
La Section 8
Vous avez peut être déjà entendu le terme
Section 8 ?
Mais qu’est-ce que la section 8 et est-ce une
bonne idée d’avoir des locataires section 8 ?
Si votre loyer était versé directement sur votre
compte par le gouvernement fédéral, vous
sentiriez-vous rassuré ? Je crois que oui. C’est ce
en quoi consiste le programme Section 8. Il est
utilisé par des millions d’investisseurs aux USA
pour tirer des bénéfices de leurs propriétés tous
les mois. Ce programme offre une assistance au
logement aux familles qui ont besoin d’un
logement abordable.
7 faits importants à propos de la section 8
I. Ce programme n’est pas seulement destiné
aux familles pauvres sans emploi
La section 8 aide des milliers de familles qui ont
des emplois rémunérés mais qui ont besoin
d’assistance pour leur loyer à cause de leur
situation de famille : parents isolés, problèmes
de sante d’un membre de la famille etc..
II. La Section 8 n’est pas limitée dans le temps
Dès lors que votre propriété passe l’inspection
annuelle, le gouvernement U.S. continuera de
vous payer.
III. Une seule défaillance et ils perdent le
bénéfice de cette aide
Les locataires de la section 8 n’ont pas de
deuxième chance. S’ils ne prennent pas soin de
votre propriété ils risquent de perdre le bénéfice
de l’aide. Et quand cela arrive, c’est définitif. Ils
sont exclus de cette assistance à vie dans tous
les USA. C’est une des raisons pour lesquelles ce
sont des locataires fiables. Vous pensez peut
être que si le loyer est payé par le
gouvernement, ils se moquent de l’entretien de
votre propriété. Mais ça ne ne passe pas comme
cela. Votre propriété doit remplir des critères
- 11 -
stricts, mais vos locataires aussi.
Tout d’abord ils sont sélectionnés pour être sûr
qu’ils n’ont pas déjà été expulsés ou qu’ils n’ont
pas des antécédents judiciaires. Et lorsque c’est
possible, une visite dans leur logement actuel
est effectuée, pour être sûr qu’ils en prennent
soin.
La demande est forte pour la section 8. A
Detroit, il y a une liste d’attente de plus de 8 000
personnes qui espèrent avoir la chance de
trouver une habitation décente. C’est leur ticket
pour une vie meilleure dans un bon quartier.
Cela permet aux familles de mettre leurs enfants
dans de bonnes écoles.
Et pour vous, c’est une façon sûre et efficace de
louer votre propriété. Votre loyer est payé
directement par le gouvernement U.S. chaque
mois. Vous savez que votre propriété est
entretenue et vous bénéficierez d’un taux de
vacance locative très bas. Car une fois qu’un
locataire trouve une propriété qui lui convient, il
veut rester.
Les locataires apprécient la qualité de nos
propriétés et les bons quartiers. C’est pourquoi
nos investisseurs bénéficient d’un taux de
vacance locative de moins de 4% en moyenne.
Et quand un locataire part, nous savons que
nous pouvons trouver un remplaçant fiable
rapidement. En effet, cela prend en général
moins de 2 semaines.
IV. La Section 8 ne vous engage
contractuellement avec le gouvernement.
pas
Vous signez un bail classique d’un an avec votre
locataire section 8. Il n’y a aucune obligation de
votre part de continuer à louer votre propriété
avec la section 8. Si par exemple au bout de 3
ans vous voulez un locataire classique, vous
pouvez simplement annuler votre contrat.
Quand vous voulez vendre votre propriété, tout
ce que vous avez à faire est de donner à votre
locataire un préavis de 60 jours et vous êtes libre
de vendre.
V. Il y a une pénurie de maisons agréées
Section 8
Dans beaucoup d’endroits, il y a une importante
pénurie de logement approuvés Section 8. A
Detroit par exemple, plusieurs milliers de
personnes sont éligibles chaque année au
programme Section 8, et plus de 8 000 familles
sont en liste d’attente d'un logement. Les
sociétés gestionnaires de propriétés reçoivent
régulièrement 30 à 45 demandes de locataires
par jour. La plupart des propriétés sont louées
dans la semaine qui suit leur mise sur le marché.
VI. Qu’en est-il des locataires qui ne sont pas
section 8 ?
Bien sûr, il vous appartient de choisir ou non des
locataires section 8. Vous pouvez décider de
faire payer un loyer au dessus de la moyenne du
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marché ou de louer seulement à des particuliers.
Mais si vous ne voulez pas des locataires section
8, quelle que soit la raison, vous devez être
certain d’avoir un potentiel de locataire dans la
zone où vous investissez.
VII. L’inspection Section 8
Si vous comptez louer à des locataires Section 8,
votre propriété devra passer une inspection
adéquate. Elle est très complète. Voici un petit
échantillon de ce qui est vérifié par l’inspection :
• Les portes extérieures doivent être étanches,
fermer et fonctionner correctement.
• Toutes les fenêtres doivent avoir des verrous
permanents qui fonctionnent.
• Tous les interrupteurs et les luminaires
doivent fonctionner.
• Tous les interrupteurs et les prises doivent
avoir des plaques de finition sans fissure.
• Pas de câble, de rallonge ou de tuyau de gaz
qui peuvent constituer un obstacle.
• Pas de fuite pour la plomberie.
• Tous les murs et les plafonds doivent être
propres et sans trous ou fissures.
• Pas de trace de cafards, souris etc...
• Les sols et moquettes doivent être propres et
en bon état .
• Les appareils de cuisine doivent être en
place, propres et fonctionner.
• Les chambres doivent avoir une surface
minimum de 2.44m x 3.04m (7.42 m2).
• La hauteur sous plafond doit être partout
d’au minimum 2m 17.
• Les chambres doivent avoir des placards
fixes.
• L’extérieur doit être en bon état.
• Des rails de protection sont obligatoires
lorsque porches, balcons et perrons sont à
plus de 76 cm du sol.
• Des détecteurs de fumée doivent être
installés et être aux normes NFPA 74.
• Toutes les sources de chauffage au gaz
doivent être ventilées et fonctionner
correctement.
• Tous les systèmes de chauffage doivent
fournir directement ou indirectement un
chauffage adéquat pour chaque pièce. S’il
existe, le système d’air conditionné doit
fournir du froid dans chaque pièce. Le
système de chauffage et/ou d’air conditionné
doit fonctionner correctement et en sécurité.
Votre propriété sera inspectée chaque année et,
le cas échéant, les réparations devront être
effectuées pour que votre logement soit aux
standards de la Section 8.
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TROUVER LA BONNE SOCIÉTÉ DE GESTION
Quand vous êtes à des milliers de kilomètres,
comment être sûr que votre investissement est
en de bonnes mains ?
Les loyers doivent être collectés, les problèmes
des locataires résolus rapidement, l’entretien
essentiel assuré à temps, les taxes et assurances
doivent être payées dans les délais.
Et qu’arrive-t-il s’il y a un problème ? Que se
passe-t-il s’il y a une fuite, que vos locataires
partent en catastrophe ou qu’il y a un
cambriolage ? Qui va gérer ces problèmes ? Et
qui fera en sorte qu’ils soient réglés rapidement
afin que vous ne perdiez pas votre revenu
locatif ? En effet, si vous ne gagnez pas d'argent
quel est l’intérêt de posséder une propriété ?
vraiment faire la différence entre l'échec et le
succès de votre investissement locatif.
C’est pourquoi nous prenons la gestion de votre
propriété au sérieux. Nous souhaitons garder
nos investisseurs du début à la fin. C’est à dire,
tant qu’ils sont propriétaires.
Il est nécessaire d’avoir quelqu’un sur place qui
garde un œil attentif pour s’assurer que tout
fonctionne bien. C’est la seule façon d’optimiser
votre rendement locatif.
Dans la plupart des cas, une fois que votre achat
est effectué, votre agent immobilier vous mettra
dans les mains un titre de propriété et ca y est,
vous êtes tout seul. Si vous avez des problèmes,
vous devez les traiter à distance.
C’est pour cela que nous utilisons une équipe
compétente à Detroit. Elle veille à ce que les
problèmes soient réglés rapidement et
efficacement. La personne en charge s’assure
que votre bail est signé rapidement et que les
inspections sont effectuées. Elle répondra
également à toutes les questions que vous
pourriez avoir sur votre investissement.
Comment savoir si l’on ne vous fait pas payer
trop pour des réparations ? Ou que les
réparations sont vraiment nécessaires ?
Souvent, la seule solution est de vous déplacer
et de voir par vous-même, autant dire que ce
n'est pas facile à mettre en oeuvre et que cela
occasionne des frais très importants.
Confier votre bien à une société de gestion peut
- 14 -
C’est pourquoi la sélection des locataires est si
importante. Il y a des vérifications que la société
de gestion peut faire sur internet auprès de
prestataires spécialisés. Cela comprend le fait de
s’assurer que le locataire :
• N’a pas d’antécédents judiciaires.
• Est solvable.
• N’a pas été précédemment expulsé.
Quand un locataire part, nous trouvons et
sélectionnons rapidement un remplaçant. S’il y a
besoin d’une réparation, nous utilisons notre
réseau locql d’entrepreneurs. Ils connaissent nos
propriétés car ils font toutes les rénovations.
Donc, si vous avez un problème, ils peuvent le
régler facilement. Cela signifie aussi que le
travail est fait à un tarif préférentiel.
Bien sûr, tout cela a un coût. Mais c’est une
dépense nécessaire, car il est important que
votre investissement continue de produire un
rendement.
Et si vous êtes satisfait et que vous gagnez de
l’argent, nous pensons que vous voudrez encore
acheter avec nous. Et peut-être en parlerez vous
à votre famille et vos amis.
Il y a 6 questions clef que vous devriez poser à
une société de gestion :
I. Comment
locataires ?
vont
être
sélectionnés
les
Tout cela est très utile, mais ne vous dit pas qui
est vraiment votre locataire. Pour le savoir, vous
devez le rencontrer en personne. Peu importe
qu'il s’agisse d’un bénéficiaire de la Section 8 ou
pas. Pour nous une sélection correcte est
essentielle. Mais nous ne les invitons pas dans
notre bureau. Nous leur rendons visite chez eux
pour voir s’ils prennent soin de leur logement.
Nous demandons à leur propriétaire actuel s’il a
eu des problèmes de paiement ou de dégâts. Et
seulement quand nous sommes entièrement
satisfaits nous acceptons de leur faire signer un
bail.
II. Où se situent leurs bureaux par rapport à
votre propriété ?
S’ils sont à 50 km, il y a peu de chances qu’ils
visitent votre propriété régulièrement pour
l'inspecter. Choisissez une société de gestion qui
soit proche de votre logement à louer, de
préférence à quelques kilomètres au plus. Ainsi,
si vos locataires ont un problème, ils peuvent
l'appeler et le problème peut être résolu rapide-
C’est très bien d’investir dans une propriété à
fort rendement. Mais comment savoir si votre
locataire sera fiable et entretiendra votre
propriété ? Apres tout, pour que votre
investissement soit un succès, il vous faut des
locataires qui payent leur loyer à temps et qui
prennent soin de leur logement. S’ils ne le font
pas, cela pourra vous coûter beaucoup d’argent.
- 15 -
V. Quel sera le montant de leur rémunération ?
La plupart des sociétés de gestion réputées vous
feront payer 10 % de votre revenu locatif. Elles
peuvent aussi vous demander une commission
d’un mois de loyer pour la recherche d’un
nouveau locataire, si vous louez sur le long
terme.
VI. Comment allez-vous toucher votre revenu
locatif ?
Ment.
III. Comment va être gérée votre propriété ?
Vous serez peut être surpris de voir à quel point
certaines
sociétés
de
gestion
sont
désorganisées. Elles conservent les informations
sur des bouts de papier, dans leur tête ou au
mieux sur un tableau Excel. Choisissez une
société qui utilise un programme complet de
gestion sur internet.
Cela vous permettra de vous connecter depuis
votre téléphone ou votre ordinateur et de voir
ce qui se passe avec vos propriétés où que vous
soyez, 24h/24. Vous pouvez vérifier que vos
loyers sont à jour, que les taxes et les assurances
ont été payées, examiner les rapports et voir les
photos des inspections etc...
IV. Sont-ils habitués à traiter avec des
investisseurs étrangers ?
Votre société de gestion devrait pouvoir vous
verser vos revenus sur n’importe quel compte
dans le monde. Cependant, informez-vous sur
les frais de transfert pour recevoir de l’argent de
l’étranger afin d’éviter les mauvaises surprises.
Si ces frais sont élevés vous pourriez envisager la
possibilité d’être payé tous les 3 mois
seulement. Si vous prévoyez un voyage aux USA,
vous pouvez y ouvrir un compte en banque en
personne et y faire verser vos loyers. Nous
pouvons vous aider pour cela.
Ce qu'il faut éviter : N’achetez jamais de
propriété vide ou que vous devez rénover vousmême.
Même si vous êtes tenté par le prix, c’est une
des plus grosses erreurs que vous puissiez faire.
Gérer une rénovation et trouver des locataires à
distance est une tâche quasiment impossible. Si
vous avez déjà procédé à des rénovations chez
vous, vous savez combien il est difficile, même
Une bonne gestion ne signifie pas seulement
trouver des locataires et s’assurer qu’ils payent
le loyer. Une société compétente devrait
s’assurer que votre bien est entre de bonnes
mains et qu’il est bien entretenu. Ils doivent
aussi s’assurer d’avoir tous les documents dont
votre comptable a besoin pour vos déclarations
d’impôt. Une bonne société de gestion peut
vous faire gagner du temps et donc de l'argent.
- 16 -
Le prix que vous avez convenu de payer sera le
prix réel que vous payerez. Vous n’aurez pas de
grosses réparations à effectuer juste aprsè
l'achat et vous saurez combien d’argent vous
allez gagner chaque mois.
Assurez-vous que votre propriété est un
véritable investissement clef en main.
Le terme ‘’clef en main’’ est utilisé par beaucoup
de sociétés aujourd’hui. Mais que signifie-t-il
exactement ?
même en étant sur place, de garder un œil sur
les travaux. Imaginez alors si vous êtes à des
milliers de kilomètres.
Vous ne devriez considérer que les propriétés
rénovées et déjà occupées par un locataire.
Sinon, vous perdrez du temps et de l’argent dans
l’attente d’un candidat à la location.
Avec un véritable investissement locatif clef en
main, le fournisseur doit faire tout le travail.
Pendant que vous (l’investisseur) ne faites que
récolter les bénéfices. Malheureusement, la
réalité avec beaucoup d’investissements soidisant clef en main est assez différente.
Voilà ce qui arrive fréquemment :
Pensez-y de cette façon…
Vous avez acheté une propriété qui a besoin de
rénovation et vous devez ensuite trouver un
locataire. Vous passez une semaine ou deux à
chercher un ou des entrepreneurs pour
effectuer les travaux. Vous ne savez pas
exactement ce qui doit être fait mais on vous dit
que ca prendra environ 6 semaines. Durant les
travaux, on découvre de plus en plus de
problèmes et cela vous coûte de plus en plus
d’argent, et de temps. Vous savez comment sont
certains entrepreneurs, parfois cela peut durer
des mois.
1. Le fournisseur utilise votre argent pour
acheter la propriété.
2. Ensuite, il la rénove, toujours avec votre
argent.
3. Puis seulement, il trouve société de gestion
pour s’en occuper et trouver un locataire.
Cette approche n’est définitivement pas clef en
main.
Le pire est que tous les risques sont pour vous,
l'investisseur.
Pendant ce temps, vous prenez contact avec un
gestionnaire de propriétés pour trouver un
locataire. Cela prend là aussi un certain délai.
Pendant ce temps combien avez-vous gagné ?
Rien. Ce n’est vraiment pas une bonne idée.
Achetez plutôt une propriété entièrement
rénovée et clef en main, dans laquelle est déjà
installé un locataire. Epargnez-vous les soucis et
gagnez de l’argent dès le premier jour.
- 17 -
retard et la perspective pour vous d’avoir à
débourser plus d’argent que ce que vous avez
négocié.
Pour découvrir si la propriété que vous achetez
est réellement un investissement clef en main,
posez au vendeur les questions suivantes :
1. Êtes-vous propriétaire du bien ?
2. La propriété est elle rénovée ?
D’abord, le fournisseur ne possède pas la
propriété, le prix d’achat est donc indéterminé.
La propriété pourrait même être vendue à
quelqu’un d’autre avant d’être achetée en votre
nom. C’est souvent un signe que votre
fournisseur est en manque de fonds.
3. La propriété est-elle louée à un locataire qui
paye le prix du marché ?
Si la réponse à une de ces questions est non,
alors vous devriez rechercher davantage. Sinon,
votre investissement risque de vous coûter
beaucoup plus que ce que vous aviez prévu.
Ensuite, la propriété n’est pas vendue avec un
locataire en place. Vous ne serez donc pas payé
à partir du premier jour.
Enfin, les coûts de rénovation plus élevés que
prévu et les retards sont aussi votre problème.
Puis, il y aura le temps d’attente pour trouver un
locataire. Tout cela peut faire une grande
différence pour le coût de votre investissement.
Par exemple, une compagnie qui prétend être le
fournisseur numéro 1 d’investissement clef en
main dans une ville donnée fini par faire payer
aux investisseurs 20 % de plus par propriété en
utilisant cette méthode.
Un véritable fournisseur clef en main vous
proposera une propriété avec un locataire en
place
et
qui
génère
des
revenus
immédiatement.
Cela lève tous les doutes. Vous connaissez le prix
que vous allez payer. Il ne devrait pas y avoir de
coûts additionnels ou de retards. Et vous ne
perdrez pas de temps et d’argent à chercher un
locataire. Un véritable fournisseur clef en main
élimine tous le risques de prix indéterminé, de
- 18 -
L'IMPORTANT C'EST L'EMPLACEMENT
Avant de décider où investir aux USA, vous
devez considérer vos propres raisons d’investir.
1. Voulez vous générer un revenu ?
Dans ce cas, un rendement élevé est crucial.
2. Recherchez-vous une forte plus-value ?
Chaque zone géographique a un taux de
croissance et une vitesse de reprise
différente.
3. Utiliserez-vous la propriété pour vous, pour
les vacances ou la retraite ?
4. Combien d’argent voulez-vous investir ?
Les prix peuvent beaucoup varier.
Prix moyen d'une maison
50000 US $
Rendement locatif moyen
15 %
Tendance du prix des maisons (2014)
+ 12 %
Nous savons tous que Detroit a été durement
touchée par la récession. La dépendance
historique sur l’industrie automobile signifiait
que, quand les 3 grands constructeurs (GM, Ford
et Chrysler) allaient mal, la ville aussi allait mal.
5. Avez-vous besoin d’un financement ?
Pourquoi ces questions sont-elles importantes
avant que vous ne décidiez où acheter ?
Des endroits différents offrent des avantages
différents. Certains donnent un très bon
rendement. D’autres sont plus axés sur la plusvalue. D’autres ont le tourisme pour moteur.
Pour notre cas, examinons la ville de Detroit :
DETROIT
Prix moyen d'une maison
50 000 $
Rendement locatif moyen
15 %
Tendance du prix des maisons (2014)
+ 12 %
Prix moyen d'une maison
50000 US $
Rendement locatif moyen
15 %
Tendance du prix des maisons (2014)
+ 12 %
Nous savons tous que Detroit a été durement
touchée par la récession. La dépendance
historique sur l’industrie automobile signifiait
que, quand les 3 grands constructeurs (GM, Ford
et Chrysler) allaient mal, la ville aussi allait mal.
Nous savons tous que Detroit a été durement
touchée par la récession. La dépendance
historique sur l’industrie automobile signifiait
que, quand les 3 grands constructeurs (GM, Ford
et Chrysler) allaient mal, la ville aussi allait mal.
D’abord, les constructeurs automobiles se
portent bien après avoir été refinancés par le
gouvernement fédéral.
L’année dernière, le revenu total de GM a aug-
- 19 -
menté de 2 milliards de $ par rapport à 2011. Et
durant le 2ème trimestre de 2013 seulement, le
revenu net a augmenté de 1,5 milliard de $ par
rapport à la même période en 2012.
Durant la première moitie de 2013, Ford a connu
sa 4ème année consécutive de profit. Et Chrysler a
connu son 8ème trimestre d’affilée de bénéfice,
avec une augmentation de ses ventes de à 18
milliards de $ (+7,1 %).
maintenant deux fois plus de personnes dans le
secteur des services que dans le secteur
manufacturier. Le secteur des services emploie
presque 900 000 personnes, le secteur
manufacturier un peu moins de 380 000…
Un grand nombre des plus grandes sociétés
américaines profitent maintenant de ce que
Detroit peut offrir. Plus de 60 d’entre elles se
sont installées dans la ville ces 5 dernières
années. Depuis 2010, ces entreprises ont créé
plus de 11.000 emplois dans la ville.
Il n'est donc pas surprenant qu’après des
décennies de déclin de la population, les gens
reviennent s'installer à Detroit.
Cela ne devrait pas vous surprendre que les
constructeurs automobiles de Detroit et leurs
fournisseurs embauchent. Ford prévoit de créer
12 000 nouveaux emplois fin 2015 et Chrysler en
ajoutera 1 250.
Mais l’investissement le plus important de loin
vient de GM, qui a commencé la construction de
son 2ème centre de gestion de données à Detroit.
Une fois ouverts, ces 2 centres traiteront toute
l’informatique de GM au niveau mondial et
compteront plus de 9 000 employés.
Ensuite, l'économie de Detroit ne se base plus
exclusivement sur les gros constructeurs
automobiles.
Ces 5 dernières années, le secteur privé a investi
plus de 10 milliards de $ dans la ville.
L’éducation et les emplois du secteur de la santé
représentent maintenant plus de la moitié des
emplois à Detroit. La région de Detroit emploie
PERSPECTIVES
I. Prix des maisons
Selon les experts, les prix des maisons dans la
zone métropolitaine de Detroit ont commencé à
se redresser en novembre 2011, après avoir
chuté de 52 % par rapport à leur maximum
d'avant la crise. Depuis, les prix ont fortement
rebondi. le prix de vente moyen pour une
maison individuelle de 2 chambres est en
constante augmentation. En aout 2013
Bloomberg Business Week a annoncé qu’il
s’attendait à ce que le prix des propriétés à
Detroit augmente de 33,1 % dans les 2
prochaines années.
- 20 -
Morningside, East English Village,
Belmont, Greensbriar, Rosedale Park.
Bagley,
III. Augmentation de la population
II. Rendements locatifs
Les dernières données montrent que la
demande pour les propriétés locatives dans le
centre de Detroit dépasse la demande. Dans les
quartiers de Corktown, Downtown, Midtown et
en bordure de rivière, il n’y a pratiquement plus
de maisons à louer disponible.
Comme l’on peut s’y attendre, les loyers sont en
augmentation. Cela est dû au grand nombre de
nouveaux emplois qui sont créés. Beaucoup de
professionnels aisés et de diplômés viennent
d’autres Etats s'installer à Detroit. La demande
est si forte que les promoteurs se hâtent
d’acheter les immeubles anciens de la ville pour
les transformer en appartement haut de gamme
et en espace commerciaux.
Le manager de Motown Construction Partners,
qui vient de terminer la rénovation de la
Broderick Tower (124 appartements), indique
que la demande parait insatiable. Les
appartements de ce building ont été
entièrement occupés à peine un mois après
l’ouverture, bien que les loyers aillent jusqu’à
5000 $ par mois.
Le Southeast Michigan Council of Governments
estime que la population de la zone
métropolitaine de Detroit augmentera de 10 %
dans les 25 prochaines années. C’est à dire
environ 429 000 personnes. Il prévoit aussi que
les 2/3 de cette croissance se feront en dehors
de la ville. C’est donc une très bonne chose
d’investir dans la banlieue. Il y aura plus de
demande pour vos propriétés et votre plus-value
sera certainement supérieure.
IV. Taxe foncière
La taxe foncière à Detroit est actuellement à son
niveau légal maximum. En conséquence,
beaucoup de gens ont du mal à la payer. Pour
cette raison, une refonte du système est prévue
dans l’année à venir qui devrait faire diminuer
les taxes de façon significative (de l'ordre de 30 à
50 %).
La ville est en effet favorable à la baisse de
certaines taxes, et notamment de la taxe
foncière. L'objectif est de la ramener à des
niveaux qui soient au moins compétitifs avec les
municipalités environnantes. Cela signifie que
dès lors que vos taxes diminueront, votre
rendement locatif net sera plus important.
Les loyers augmentant dans le centre-ville, les
locataires devront se tourner vers la banlieue.
Cela signifie que la demande va augmenter pour
des propriétés de qualité dans des quartiers
comme : LaSalle Gardens, Grandale, Warrendale,
- 21 -
général 2 à 3 chambres, 1 à 2 salles de bain, une
surface moyenne de 100 m2 et un terrain de 400 à
500 m2.
Les locataires de ce genre de maison paient en
moyenne un loyer d'environ 700 dollars par mois.
Malgré tous ces facteurs positifs, les maisons à
Detroit restent cependant sous évaluées de 28 %
(juillet 2015) par rapport à la moyenne
nationale.
Mais les entreprises continuent d’investir, de
créer des emplois et des opportunités, il y aura
donc une augmentation de la demande. Cela
poussera à la hausse les rendements et les prix.
LES DIFFÉRENTS QUARTIERS DE DETROIT
Dowtown
Si vous investissez aujourd’hui, vous pouvez
obtenir des rendements d’environ 15 %. Vous
récupérerez donc votre argent en moins de 7
ans, tout en restant propriétaire. Une fois que
les banques recommenceront à prêter pour les
investissements
immobiliers,
les
prix
augmenteront de nouveau rapidement et cette
opportunité disparaîtra.
Si vous voulez investir pour obtenir les meilleurs
rendements locatifs possibles ainsi qu'une forte
plus-value, Detroit est votre meilleure option.
Notre conseil : achetez maintenant et conserver
la propriété pendant 5 ans au minimum.
QUEL TYPE DE PROPRIÉTÉS POUVEZ-VOUS
ACHETER À DETROIT ?
Des maisons individuelles situées dans des
quartiers résidentiels pour moins de 50 000
dollars.
Centre du quartier des affaires de la ville, bordé
par l'autoroute Lodge Freeway à l'ouest,
l'autoroute I-75 au nord, l'autoroute I-375 à
l'est, et la rivière Detroit au sud. Cette zone
contient de nombreux gratte-ciel de premier
plan, y compris le Renaissance Center, le
Penobscot Building et le Guardian Building.
Le centre-ville dispose de tours résidentielles
ainsi que d'un certain nombre de parcs, y
compris ceux qui sont liés par une promenade le
long de la rivière frontalière avec le Canada.
Elles sont construites en dur (briques), et ont en
- 22 -
Corktown-Woodbridge
Southwest Detroit
Situé juste à l'ouest du centre-ville de Detroit, et
plus vieux quartier de la ville, CorktownWoodbridge est un quartier historique de
maisons victoriennes. Le quartier a été inscrite
sur le registre national des lieux historiques en
1980.
Cette zone, à la fois commercial et résidentielle,
comprend plusieurs quartiers, notamment le
célèbre Mexicantown avec sa communauté
mexicaine animée et vibrante.
En plus de sa valeur historique, CorktownWoodbridge est également connu pour être un
quartier résidentiel à faible distance à pied du
centre-ville de Detroit.
Il comprend aussi Clark Park, vaste parc
municipal de 12 hectares très populaire auprès
des habitants de la ville, où sont régulièrement
organisés concerts, festivals et autres
évènements culturels.
- 23 -
East Jefferson Corridor
Eastern Market
Quatier parallèle à la rivière Detroit, East
Jefferson Corridor est unique et fait partie des
zones les plus actives de la ville en terme de
renaissance. Il relie le centre-ville dynamique de
Detroit à la ville de Grosse Pointes à l'est. Ce
quartier fait figure de porte d'entrée Est de la
ville.
Quartier commercial historique de Detroit, situé
à environ 1,5 km au nord-est du centre-ville,
bordé au sud par Gratiot Avenue, au nord par
Mack Avenue, à l'est par Saint-Aubin Street et à
l'ouest par l'autoroute I-75.
Midtown Detroit
Le quartier a été désigné lieu historique par
l'état du Michigan en 1974 et inscrite sur le
registre national des lieux historiques en 1978.
North End
Zone à composants mixtes constituée d'un
quartier d'affaires, d'un centre culturel, d'une
grande université scientifique et de plusieurs
quartiers résidentiels, située le long de
Woodward Avenue entre Downtown et New
Center.
Cette zone est délimitée par l'autoroute I-75 à
l'est et au sud, l'autoroute Lodge Freeway à
l'ouest et l'autoroute I-94 au nord. Cette zone
comprend plusieurs quartiers historiques, le
Detroit Medical Center et la Wayne State
University.
Quartier du centre-Nord de Detroit, situé le long
de Woodward Corridor, une avenue qui relie
Downtown à la ville de Pontiac au Nord-Ouest.
souvent désignée comme la rue principale de la
ville.
C'est un quartier mixte avec des logements de
haut standing, sur Arden Park Boulevard par
exemple, mais aussi de grandes étendues de
logements pour classes moyennes, ainsi que des
zones d'habitations pour personnes à plus
faibles revenus .
- 24 -
New Center
Palmer Park
New Center est un quartier historique
résidentiel et commercial de premier plan
adjacent au quartier de Midtown, situé à 5 km
au nord du centre-ville. Le cœur de New Center
a été développé dans les années 1920 comme
un centre d'affaires avec un accès pratique à la
fois aux ressources du centre-ville et aux
manufactures environnantes. En plus de
bâtiments administratifs et commerciaux le long
de Woodward Boulevard et Grand Boulevard,
New Center contient le Fisher Theater, le St.
Regis Hotel, l'Hôpital Henry Ford, des
restaurants et des zones résidentielles.
Palmer Park est un parc public de 120 ha situé à
environ 13 km au Nord-Ouest du centre-ville. Il
comprend un terrain de golf public, des courts
de tennis, de nombreux sentiers de randonnée
et pistes cyclables, ansi qu'un grand étang
appelé Lake Frances.
Ce parc est entouré d'immeubles résidentiels
haut de gamme.
East Side
West Side
Vaste zone regroupant un grand nombre de
quartiers résidentiels situés au Nord et à l'Est de
la ville.
Situé à l'ouest de Detroit et bien que
principalement une vaste zone résidentielle, il
comprend quelques quartiers historiques.
Cette zone se caractérise par ses maisons en
briques rouges de style tudor construites entre
les années 20 et 50, ainsi que par de larges rues.
Il est est délimitée par 8 Mile Road au nord, la
ville de Redford à l'ouest, Woodward Avenue,
Highland Park et Michigan Highway à l'est, et la
ville de Dearborn au sud.
- 25 -
PROCESSUS D'ACHAT
1. Vous choisissez la ou les zones qui vous
intéressent.
2. Vous choisissez des propriétés répondant à
vos critères.
3. Vous réservez une ou plusieurs propriétés.
Des frais de réservation de 10 % sont versés
directement à l’avocat ou à la Title Company
(équivalent du notaire en France) qui les
conservent sur un compte séquestre jusqu'à la
signature de l’acte authentique.
4. L’avocat ou la Title Company effectue des
recherches légales pour s’assurer que tout est
en ordre.
5. Les frais, y compris la taxe foncière, sont
calculés et une date pour la signature de l’acte
authentique est fixée. Les contrats sont alors
préparés et vous sont soumis pour approbation.
6 . Vous procédez au paiement du solde auprès
de l'avocat ou de la Title Company. Cela prend
en général entre 14 et 21 jours à partir de votre
réservation initiale. Une fois la vente conclue,
l'avocat ou la title company vous enverra tous
les documents et le titre de propriété.
7. Vous signez un contrat de gestion et
commencez à percevoir vos revenus. Votre loyer
(moins les frais de gestion) est payé directement
sur votre compte en bancaire chaque mois.
La propriété
Aux Etats-Unis, toutes les propriétés et les
terrains sont vendus en pleine propriété. Il n’y a
aucune restriction pour vendre ou acheter,
quelle que soit votre nationalité.
Et lorsque vous achetez une propriété, vous avez
différentes options. Les deux plus courantes
sont :
- Posséder la propriété en nom propre.
- Créer une LLC.
Laquelle est la plus adaptée pour vous ?
1. Posséder en nom propre
Acheter une propriété aux USA en nom propre
est un processus direct. Vous envoyez
simplement une copie de votre passeport à
votre avocat qui peut ensuite faire enregistrer la
propriété à votre nom.
2 . Crééer une LLC
Si vous ne le savez pas déjà, une LLC est une
compagnie à responsabilité limitée (Limited
Liability Company). Beaucoup pense que
posséder une propriété au travers d’une LLC leur
donnera des avantages fiscaux. Ce n’est pas le
cas.
Le service des impôts (IRS) considère la LLC
ayant un unique membre, comme seul proprié-
- 26 -
taire en matière fiscale. Et les LLC avec plusieurs
membres comme partenariats. Cela veut dire
que la LLC ne paye pas de taxes et ne doit pas
faire de déclaration. Mais les propriétaires de la
LLC sont imposables personnellement.
Alors pourquoi utiliser une LLC ?
L’avantage principal est de réduire votre
responsabilité personnelle. La LLC vous donne
une ‘’responsabilité limitée’’ sur la même base
que les sociétés. Et comme vous le savez, aux
USA, quand les choses tournent mal, les gens
n’hésitent pas à attaquer en justice.
Ils effectueront des recherches dans
documents publics et vérifieront :
les
L'historique du titre de propriété.
Les prêts enregistrés.
Les testaments.
Les actes de divorce.
Les décisions judicaires.
Les registres fiscaux.
Les hypothèques.
Les plaintes.
Les plans parcellaires.
Mais une solution plus simple consiste à prendre
une assurance en votre nom qui vous donne la
même protection. Bien sûr, que vous achetiez
avec une LLC ou en nom propre dépend
largement de votre situation personnelle. Nous
recommandons donc toujours de contacter un
avocat spécialisé qui pourra vous aider à choisir
la meilleure option.
S’ils découvrent des problèmes ou des dettes, ils
s’assureront de leur règlement avant que vous
ne deveniez propriétaire. Une fois qu’ils sont
satisfaits, ils prépareront une déclaration de
règlement final (HUD-1).
Celle-ci énumère ce que vous et le vendeur
devez payer à la signature de l’acte authentique.
Quel est le rôle de l'avocat ou de la Title
Company ?
Quand vous achetez une propriété aux USA, la
vente est confiée à un avocat ou à une Title
Company. Leur rôle consiste à vous protéger en
s’assurant que le titre de propriété est
incontestable et qu’il n’y a pas de problème
pouvant entacher la pleine jouissance du titre
- 27 -
Crédit, d'hypothèques ou d’autres charges
grevant la propriété. Cela signifie que vous
pouvez tenir le vendeur pour responsable pour
les dommages, si vous découvrez plus tard que
le titre de propriété présente des défauts.
Il est crucial que vous vérifiiez avec votre avocat
ou avec la Title Company que le vendeur vous
transmettra la propriété avec un Warranty Deed
et pas avec une autre forme de titre de
propriété.
Ils vous enverront aussi les documents de vente
et d’achat à signer et à retourner.
A ce stade vous devrez verser le solde sur le
compte séquestre. Ils fixeront la date de
signature de l’acte authentique et vous en
avertiront ainsi que le vendeur. Quand la vente
sera effective, ils enverront le titre de propriété
à l’enregistrement auprès du Tribunal du Comté.
Compte séquestre
Le compte séquestre est un compte bancaire
sécurisé et assuré, détenu généralement par un
un avocat ou une Title Company. Lorsque vous
transférez des fonds sur un compte séquestre,
ils ne peuvent être utilisés que pour l’acquisition
de propriété.
L’avocat ou la Title Company ne verseront les
fonds au vendeur que lorsque la vente aura été
effectivement conclue. Vous ne devez jamais
verser directement les fonds au vendeur ou à
l’agent immobilier.
Une fois l’acte authentique signé, vous recevrez
une copie du Warranty Deed par l'avocat ou la
Title Company, signé par le vendeur et certifié
par Notary Public (personne qui n'est pas,
malgré son nom, un notaire et dont le seul rôle
est de garantir l'authenticité d'une signature).
Un mot d’avertissement…
Certains vendeurs sans scrupules pourront
essayer de vous vendre une propriété avec un
Quit Claim Deed. Cela est à éviter à tout prix.
Avec ce type de titre de propriété, le vendeur
vous transmet non seulement la propriété mais
aussi les dettes, hypothèques et autres charges
éventuellement attachés à la propriété.
Cela peut inclure des retards d’impôts, des
factures d’eau ou d'électricité impayées, des
problèmes avec la commune à propos des règles
d'urbanisme et même des réclamations par des
tiers sur la propriété.
Qu’est ce que le Warranty Deed ?
C’est un des types de titres de propriété qui
existent aux Etats-Unis et c'est celui qui apporte
le plus de garantie.
Avec un Warranty Deed, le vendeur garantit qu’il
possède légalement le bien et qu’il n’y a pas de
- 28 -
• Les erreurs. Informations erronées sur le
titre de propriété.
• Les hypothèques ou gages. Les réclamations
financières sur la propriété qui deviennent
votre responsabilité après la vente. Cela peut
inclure les arriérés d’impôts et autres dettes.
• Les réclamations sur la propriété. Par
exemple, une réclamation par un membre de
la famille non mentionné dans le testament
de succession.
Notre conseil est d’insister pour obtenir un
Warranty Deed et d'abandonner l’achat dans le
cas contraire.
Protégez-vous avec une assurance du titre de
propriété
Vous devriez toujours insister pour que soit
incluse dans votre acquisition l’assurance du
titre de propriété. Cependant, la Title Company
n’acceptera de garantir le titre de propriété
qu'en présence d'un Warranty Deed.
Vous pensez peut être qu'avec un Warranty
Deed, vous n’avez pas besoin de prendre une
assurance car vous pouvez, le cas échéant, vous
retourner contre le vendeur en cas de problème.
Mais la responsabilité légale d'un vendeur qui
décède ou qui est insolvable risque de ne pas
avoir beaucoup de valeur.
Qu’est-ce que
propriété ?
l’assurance
du
titre
• Un titre de propriété falsifié ou non valide. Y
compris le transfert de propriété par
quelqu’un qui n’en était pas le possesseur ou
par un précédent propriétaire considéré
comme mentalement non capable.
• Le paiement des frais légaux. Occasionnés
pour vous défendre d’une réclamation sur
votre propriété.
L’assurance du titre de propriété est effective
dès la signature de l’acte authentique et valide
dès que vous devenez propriétaire. Ce n’est pas
une police que vous pouvez supprimer plus tard.
Le coût est d’environ 499 $ et parfois plus dans
certains Etats.
La bonne nouvelle est que cette couverture dure
tant que vous êtes propriétaire.
de
L’assurance du titre de propriété vous couvre
pour tous les problèmes qui auraient pu exister
sur le titre avant que vous n'en deveniez
propriétaire. Cela peut aller d’un litige avec les
voisins à un problème de non conformité avec
les règles d'urbanisme en passant par une
question de taxes foncières impayées.
L’assurance du titre de priété vous protégera
contre :
- 29 -
Il peut y avoir plusieurs raisons à cela :
1. Le propriétaire est resté le même pendant
plusieurs années et il n’a jamais demandé de
réévaluation de sa taxe.
2. La propriété a été vendue mais le
fonctionnaire chargé de l’enregistrement du
titre de propriété a omis de le mentionner au
service des impôts.
3. Une précédente demande de réévaluation a
été refusée.
Déclarations fiscales
L’année fiscale U.S. court de janvier à décembre
et toutes les déclarations doivent parvenir avant
le 15 avril de l'année pour l'année précédente. Il
est important de vous attacher les services d’un
comptable U.S. Il remplira tous vos documents,
comptabilisera vos dépenses et s’assurera que
vos comptes sont à jour. Le montant que vous
lui verserez, généralement aux environ de 350 $
pour une seule propriété, peut vous faire
économiser beaucoup d’argent et vous éviter
des problèmes. De plus, vous pouvez déduire ces
frais comme dépenses professionnelles sur la
comptabilité de l’année suivante.
A quel moment la taxe doit elle être versée ?
Aux Etats-Unis, vous devez payer la taxe foncière
au comté et à la ville (par exemple, Comté de
Wayne et ville de Detroit). Les taxes du comté
sont dues en janvier/février ET Pour la ville en
Juin/Juillet.
Les coûts varient d’Etat à Etat et de ville à ville.
En moyenne, il faut compter 2 000 $ par an par
propriété.
Quel est le montant de la taxe foncière quand
vous achetez ?
Frais à l’achat
1. Taxe foncière
Vous avez peut être remarqué que la taxe
foncière peut varier beaucoup d’un Etat à
l’autre. Parfois, elle peut varier de plus de 1 000
$ par an pour une maison de la même taille,
avec un terrain équivalent sur la même rue.
Pourquoi un propriétaire paye-t-il beaucoup plus
qu’un autre ?
C’est assez simple. Le montant de la taxe est
basé sur la valeur du marché estimée de la
propriété. Mais beaucoup de biens sont encore
taxés sur leur valeur maximale, c'est-à-dire celle
d’avant la chute des prix. Leur impôt est donc
beaucoup plus élevé que ce qu’il devrait être.
- 30 -
Cela dépend quand vous achetez la propriété. Il
est normal pour le vendeur de vous demander
de rembourser les taxes qu’il a payées par
anticipation, c’est un prorata sur la taxe.
En résumé
Comptez environ 3 000 $ pour tous ces frais
lorsque vous achetez. La plupart de ceux-ci
peuvent être déduits comme dépenses
professionnelles dans votre déclaration d’impôt
de l’année suivante.
IMPÔTS
Les USA ont une imposition plus faible qu'en
France. Néanmoins, les taux sont progressifs et
augmentent en fonction des gains.
Par exemple :
Je suis le vendeur. J’ai payé ma taxe foncière le
1er Juillet 2014 pour l’année qui se termine le 30
Juin 2015. Vous achetez ma maison le 1er Janvier
2015. En tant que vendeur, je vous demanderais
de me rembourser la taxe du 1er janvier au 30
Juin 2015.
2. Assurance de la propriété
SI vous n’êtes pas citoyen américain ou que vous
l’êtes et que vous vivez à l’étranger il vous
faudra déclarer votre revenu locatif sur un
formulaire 1040 NR (Non résident).
L’impôt sur le revenu que vous payez est calculé
sur le revenu locatif net après déduction des
frais de gestion, taxes, assurance etc…
Aux USA les gens assignent en justice pour tout.
Il est important d’être couvert complètement en
cas d’incendie, danger ou toute autre
responsabilité potentielle sur la propriété.
Si vous avez une seule propriété, le taux
appliqué est de 10 % du revenu locatif net.
La police d’assurance typique rembourse jusqu’à
1 000 000 $ au maximum par sinistre et 2 000
000 $ en totalité. Le coÜt de l’assurance est
d’environ 600 $ par an par propriété.
Disons que vous avez une propriété à Detroit qui
vaut 40 000 $ et qui vous rapporte 7 000 $ de
revenu locatif net par an. Votre revenu net
imposable est votre revenu brut imposable
moins les frais de gestion, la taxe foncière,
l’assurance, votre déduction personnelle (actu-
3. Honoraires
Voici un exemple…
Ces frais sont à verser à la Title Company ou à
l’avocat, qui effectue les recherches et prépare
tous les documents pour votre achat. Le coût
moyen est de 350 $.
4. Frais d’enregistrement
Quand vous achetez, la vente doit être
enregistrée auprès du Tribunal du Comté. Vous
payez des frais pour cet enregistrement. Le coût
moyen est de 20 $.
- 31 -
taxé comme un revenu ordinaire.
Numéros ITIN et EIN
Une fois votre propriété achetée, il vous faut
demander un numéro d’identification de
contribuable. Pour les particuliers c’est l’ITIN
(Individual Taxpayer Identification Number).
Pour une LLC, c’est un EIN (Employer
Identification Number).
Vous devriez faire votre demande aussitôt votre
achat réalisé. En tant qu’investisseur étranger,
votre société de gestion locative a l'obligation
légale de prélever à la source 30 % sur les
paiements de vos loyers jusqu’à que vous
obteniez un numéro d’identification fiscal. Votre
comptable fera la demande pour vous et il faut
compter entre 6 et 8 semaines pour obtenir
votre numéro.
tellement 3 700 $), la dépréciation et autres
dépenses. Dans ce cas de figure il vous faudrait
payer 213,70 $ par an en impôt fédéral sur le
revenu et 90,82 $ à l’Etat du Michigan, soit un
total de 304,52 $. Vous ne payez pas la taxe sur
votre loyer réel mais sur votre revenu net
imposable. Vous pouvez aussi obtenir un crédit
d’impôt dans votre pays d’origine en fonction
des impots que vous payez aux Etats-Unis.
FINANCEMENT
Dépréciation
Quand votre comptable fait votre déclaration
d’impôts, il prend en compte une marge pour la
dépréciation. Cela varie en fonction du temps
depuis lequel vous êtes propriétaire. Mais la
pratique courante est de prendre 80 % comme
valeur de la propriété et 20 % comme valeur du
terrain. Si la valeur de votre propriété est de 40
000 $ (80 % de 40 000 $ = 32 000 $). Le service
des impôts considère que la dépréciation totale
de la propriété intervient au bout de 27,5 ans.
Par conséquent, la dépréciation est de 32 000 $ :
27,5 = 1 163 $ par an. Ce montant sera déduit de
votre revenu locatif net imposable.
La principale raison pour laquelle cette
opportunité dans l’immobilier U.S. existe est liée
aux questions de financement.
Pour faire simple, les banques ont prêté à des
gens qui savaient qu’ils ne pourraient pas
rembourser. Puis quand la bulle immobilière a
finalement éclaté, cela a provoqué un nombre
de saisies sans précèdent. Les banques ont
repris possession des propriétés (qui finalement
ont été laissées à l’abandon) et les vendent dé-
Taxe sur la plus-value
Quand vous vendrez votre propriété, vous serez
redevable de la taxe sur la plus-value. Si vous
avez été propriétaire pendant un an ou plus
vous serez imposé jusqu’à 15 % sur le gain net.
Si vous vendez après moins d’un an, le gain est
- 32 -
rive à la compagnie à laquelle vous empruntez,
vous pourriez perdre votre investissement et
l’argent que vous avez déjà payé. Dans le climat
économique actuel, il est préférable de bien y
réfléchir avant.
STRATÉGIE DE SORTIE
sormais à des prix biens inférieurs à leur
précédente valeur sur le marché. Dans un grand
nombre d’Etats, il est impossible de construire
une maison pour le même prix qu’une maison à
la revente, encore moins de faire du profit.
Comme avec tout investissement, vous devez
planifier votre stratégie de sortie. Après tout,
vous voulez faire une plus-value lorsque vous
vendrez votre propriété. Il vous faut donc
réfléchir à qui l'achètera dans le futur. Le
marché est-il destiné principalement aux
investisseurs étrangers ou le marché local est-il
prépondérant ?
Vendre sur le marché local
Les banques US ne prêtent pas
Bien qu’elles aient été renflouées avec l’argent
des contribuables afin de stimuler l’économie en
prêtant à nouveau, les banques refusent encore
d’accorder des prêts. Elles refusent toujours de
prêter à de nombreux citoyens américains qui
ont pourtant de bons emplois bien payés. Alors
vous ne serez pas surpris d’apprendre qu’elles
ne prêtent pas non plus aux investisseurs
étrangers. Elles ne prêtent pas, un point c’est
tout.
Le fait est que c’est une des raisons pour
laquelle les prix des maisons sont si bas et les
rendements locatifs si élevés. Quand les
banques prêteront à nouveau, l’offre et la
demande feront monter les prix rapidement
dans certains endroits.
Un mot sur le financement sans vérification de
solvabilité (Non-Status Mortgage)
Vous pouvez financer votre achat de cette façon.
Mais n’oubliez pas que vous n’êtes pas
propriétaire du bien tant que vous n’avez pas
fini de le payer entièrement. Si quelque chose ar- 33 -
Sur la plupart des marchés immobiliers aux USA,
les acheteurs locaux sont majoritaires.
Cependant, avec le manque de financement,
beaucoup d’acquéreurs locaux ne sont pas en
mesure d’acheter. Les prix des maisons
augmentent dans beaucoup de régions des
Etats-Unis, mais pas dans toutes. De plus, il y a
une pénurie de logements de qualité dans
certaines villes.
Avec la reprise du marché du logement et de
l’économie, il y aura probablement une
augmentation de la demande pour des
logements de bonne qualité dans ces zones.
nu locatif. C’est une bonne façon de sortir
rapidement si vous avez besoin de libérer votre
capital.
NOS ENGAGEMENTS
1. Pas de commission
Cependant, si vous obtenez un rendement
locatif de 16 % ou plus, vous récupèrerez tout
votre capital en 6 ans ou moins. Et vous serez
toujours propriétaire de votre bien.
Beaucoup de sociétés qui proposent des
propriétés locatives à l’étranger vous feront
payer une commission en plus du prix d’achat.
Nous ne pensons pas que cela est correct. Nous
touchons une commission pour la vente en
rétribution de notre travail.
Nous vous recommandons donc de considérer
votre achat comme un investissement à moyenlong terme (5 à 10 ans) pour obtenir le
maximum de profit.
Notre engagement envers vous est de ne jamais
gonfler les prix ou d’ajouter une commission sur
votre prix d’achat. Les services que nous vous
fournissons seront toujours offerts à titre
gracieux. Tout ce que nous vous demandons est
de vous adresser à nous en premier lieu lorsque
vous serez prêt à acheter.
Location avec option d’achat
2. Jamais de vente forcée
Une autre possibilité est de proposer votre
propriété à vos locataires avec une option
d’achat. C’est un accord entre vous et le
locataire qui permet de lui vendre la maison à un
prix fixe dans un délai de 5 ans. Vous convenez
d’un prix au départ. Et pendant 5 ans, le
locataire effectue des paiements mensuels
additionnels. A la fin des 5 ans, le solde restant
par rapport au prix convenu est réglé par le
locataire. Si le locataire ne peut pas effectuer le
paiement du solde, l’argent déjà avancé pour le
paiement de la maison vous revient légalement.
Vous ne serez jamais harcelé. Vous recevrez
simplement des conseils indépendants, soit par
le biais de nos brochures ou par e-mail,
téléphone, ou en personne, c’est à vous de
choisir.
Vendre à un investisseur
Si vous avez acheté une propriété dans un bon
quartier et qu’elle vous donne un bon
rendement mais que vous souhaitez vendre
rapidement, une bonne option pour vous est de
vendre à un autre investisseur. Vous ne réaliserez
peut être pas la plus-value que vous attendiez, mais
vous serez en mesure de vendre sur la base du reve-
- 34 -
Nous vous proposerons uniquement des
opportunités dans des endroits sûrs, avec les
meilleurs rendements grâce à nos recherches
approfondies.
les stades. Après tout, si vous comptez sur nos
conseils en matière d’investissement, vous
méritez une complète honnêteté chaque fois
que vous vous adressez à nous.
Et cela va sans dire (mais nous le disons quand
même) toutes vos demandes, questions et
activités d’investissement seront traitées en
permanence dans la plus stricte confidentialité.
Nous vous informerons en continu jusqu’à que
vous trouviez ce qui vous convient ou que vous
nous demandiez d’arrêter.
3. Toujours des recherches approfondies
Tous les comptes-rendus sur le marché que nous
vous enverrons sont basés sur des recherches en
profondeur. Nous ne regardons pas seulement
le résultat net et les gains potentiels, nous
étudions aussi les fondamentaux qui affectent
chaque marché immobilier.
4. Des investissements sécurisés et
rendements maximums
des
A notre avis, la sécurité de vos investissements
est aussi importante que les gains potentiels.
Nous vous donnerons des conseils honnêtes et
impartiaux et vous proposerons seulement des
opportunités d’investissement appropriées.
Tout cela vous permettra d’avoir une structure
sûre, des revenus nets élevés et la plus-value la
plus haute possible. Si nous pensons qu’un
investissement est risqué, vous serez les
premiers informés.
Honnêteté et confidentialité en permanence
L’honnêteté est assez rare de nos jours, en
particulier dans le monde de l’immobilier.
Cependant, lorsque des sommes d’argent
importantes sont en jeu l’honnêteté est vitale à tous
- 35 -
FOIRE AUX QUESTIONS
L’investissement immobilier à Detroit, pourquoi maintenant ?
C’est bien connu, le marché du logement américain a été en grande
difficulté de 2007 à 2010 et commence à peine à se redresser.
L’histoire nous apprend que les zones les plus durement touchées par la
déflation économique connaissent normalement la reprise la plus forte.
Cela s’est produit après la Grande Dépression et s’est vérifié aussi après
les deux grandes récessions qui ont eu lieu au milieu des années 70 et à
la fin des années 80.
Les trois grands constructeurs automobiles investissent des milliards de dollars pour rouvrir des
anciennes chaînes d’assemblage et en construire de nouvelles, ils font même revenir des ouvriers qui
avaient quitté Detroit en participant à leur frais de déménagement.
Les prix d’acquisition des logements dans les bons quartiers et le nombre important de candidats
locataires font de Detroit une des meilleures opportunités d’investissement aux USA.
Les logements sont disponibles actuellement pour un prix de vente équivalent à 50 % de leur valeur
réelle, ce qui offre une bonne opportunité pour les investisseurs.
Les loyers n’ont pas diminué en proportion de cette chute des prix, ce qui a créé un environnement
idéal pour les propriétaires en quête de rendements exceptionnels : Des prix bas et des loyers élevés
représentent une opportunité rare pour l’investisseur averti.
Comment vais-je bénéficier de cet investissement et dans quel délai obtient-on du rendement ?
Il y a maintenant 5 façons de tirer profit de ces investissements immobiliers. Il est recommandé de
conserver la propriété entre 3 et 6 ans. Une assistance pour la revente sera disponible lorsque
l’investisseur sera prêt.
1) Valeur Inférieure au prix du marché- Le niveau de prix des propriétés permet un gain en capital
immédiat.
2) Dollar faible – Pouvoir d’achat supérieur – Le dollar U.S. est proche de son niveau le plus bas depuis
quelques années ! Cela crée une marge de profit additionnelle immédiate de 10-15 % selon la solidité
de votre devise nationale !
3) Revenu locatif – Toutes les propriétés produisent un rendement net de 10 à 20 %. Ces rendements
nets sont calculés en prenant en compte les principales dépenses : taxe foncière, assurance, frais de
gestion, vacance locative, réparations et frais de copropriété, le cas échéant.
4) Futures augmentations de loyer – Alors que la population dans beaucoup de régions continue de
croître et que les financements restent restrictifs pour les propriétaires-occupants locaux, la demande
de location est en augmentation sur un marché où il n’y a pas de constructions nouvelles (les coûts de
- 36 -
de construction dépassent largement les prix actuels). Tant que les prêts
resteront difficiles à obtenir, les loyers augmenteront.
5) Rendement du capital - Au contraire, lorsque le financement redeviendra
facilement accessible pour les acheteurs de logements, la valeur des
propriétés flambera, ce qui compensera largement toute diminution des
loyers.
Un non-résident peut-il légalement acquérir de l’immobilier aux USA ?
Oui, notre compagnie est spécialisée dans l’accompagnement des investisseurs étrangers.
Peut-il y avoir plusieurs acheteurs pour une même propriété ?
Oui, la meilleure façon de procéder dans ce cas est de former une LLC (Limited Liability Company) avec
plusieurs membres et d’acheter la propriété au nom de la LLC. Nos avocats peuvent constituer pour
vous cette LLC.
Vais-je payer des impôts sur les revenus ?
Oui, les investisseurs doivent déclarer leurs impôts US annuellement. Nous avons des conseillers
fiscaux francophones spécialisés dans les déclarations des non-résidents qui peuvent vous assister,
vous pouvez aussi utiliser vos comptes d’épargne pour les revenus à impôts différés.
Aurais-je un titre de propriété en bonne et due forme ?
Toutes les propriétés sont livrées avec un titre de propriété équivalent à celui qu’on trouve en France,
libre de tout gage et autres charges. Un examen du titre est effectué par l’avocat qui clôture la
transaction et l’assurance du titre est une protection supplémentaire qui évitera toute réclamation
dans le futur. Les coûts pour l’examen et l’assurance du titre sont généralement compris dans les frais
de clôture décrits plus bas.
Dois-je fonder une LLC ? Pouvez-vous m’aider à la mettre en place ?
Oui, nous encourageons nos clients à mettre en place une LLC car cela diminue vos responsabilités en
matière fiscale et nous vous aidons à la mettre en place.
Quels sont les frais annuels ?
Ces frais comprennent les frais de gestion (10 % du loyer encaissé); la taxe foncière annuelle (environ
3,5 % du prix d’achat); l’assurance de la propriété (500 à 900 $ par an en fonction de l’âge de la
propriété).
Quelle est la qualité des logements que vous proposez à la vente ?
Toutes les propriétés sont récemment rénovées afin d’être prêtes à la location. Elles bénéficient d’une
garantie d’un an sur la plupart des postes importants.
- 37 -
Y-a-t-il d’autre frais que l’investisseur doit régler à part le coût de la propriété et les «frais de
notaire» ?
Il n’y a pas de frais supplémentaires. Seulement les frais de signature d’acte authentique qui
comprennent les honoraires d’avocat, la recherche et l’assurance du titre de propriété, le prorata de la
taxe foncière applicable et les frais d’enregistrement de la propriété qui représentent environ 2 à 5 %
du prix d’achat.
Comment savoir quelles propriétés sont disponibles ?
Sur votre demande, nous vous ferons parvenir une liste des propriétés disponibles avec les prix.
Où les propriétés de Detroit sont elles situées ?
Nos propriétés sont situées dans les quartiers parmi les meilleurs de Detroit. Parmi eux, on trouve :
• Rosedale Park (une des zones les plus riches de Detroit).
• University District (Au cœur de la ville – tout proche de l’Université de Detroit). Northwest
Detroit (à trois km du siège mondial de Ford).
• Old English Village, qui borde Grosse Pointe (une des banlieues les plus riches de Detroit), avec
un accès facile au Lac St Clair.
Comment trouvez-vous les propriétés ?
Notre équipe recherche les meilleures affaires disponibles dans les zones de Detroit qui sont en voie
de stabilisation, nous avons des relations avec les banques qui gèrent les listings de biens et nous
avons donc accès aux meilleures propriétés locatives. Nous appliquons des procédures de sélection
très strictes afin d’acquérir les propriétés qui offrent le meilleur rendement et un risque minimal. Nous
évitons les zones à risque (fort taux de crimes, mauvais emplacement, etc).
Quel type de client va louer les maisons ?
Les familles de la classe ouvrière avec des revenus solides et réguliers et des antécédents favorables
en tant que locataires. Les revenu par foyer de nos locataires se situe en général entre 30 et 50 000 $
annuels, et les loyers mensuels entre 650 et 1 000 $ (situés à, ou en dessous de, 40 % du revenu brut
du foyer). 70 % de nos propriétés sont louées à des locataires traditionnels,
et environ 30 % pour la Section 8 (loyers subventionnés par le
gouvernement).
Y-a-t-il une garantie initiale de location et que se passe-t-il quand le
locataire s’en va ?
Dans la plupart des cas, chaque propriété est proposée avec une garantie de
location d’un an qui comprend la recherche de locataire. A expiration de la
garantie, le gestionnaire de propriété continue son travail et collecte les
loyers pour le compte de l’investisseur.
- 38 -
Avez vous déjà eu à expulser un de vos locataires ?
Notre équipe de gestion essaye toujours de trouver un compromis grâce auquel le locataire peut payer
la totalité de son loyer. Bien que les expulsions ne soient pas chose courante avec nos propriétés, l’Etat
du Michigan permet de régler rapidement et immédiatement les conflits avec les locataires mauvais
payeurs.
Comment l’investisseur est-il tenu au courant de la gestion de sa propriété ?
Nous encourageons toujours les acheteurs à communiquer avec la société de gestion. Notre manager
utilise également un portail immobilier sur internet, où les propriétaires peuvent vérifier le statut de
leur propriété à tout moment.
A quel moment vais-je percevoir mes loyers ?
Les loyers sont collectés entre le 1er et le 5 de chaque mois. Les loyers (moins les frais de gestion) sont
distribués du 12 au 15 de chaque mois. Les investisseurs recevront leur 1er loyer 30 jours après la
clôture de l’achat de leur propriété.
Pouvez-vous garantir que les propriétés seront bien entretenues ?
Si l’on considère le type de locataires que nous attirons, nos propriétés sont mieux entretenues que les
autres. Les principales responsabilités en termes de maintenance sont dans les mains du gestionnaire
et nous travaillons avec les meilleurs dans le domaine. Bien sûr, nos gestionnaires (comme tout le
monde dans l’immobilier US aujourd’hui) sont sur un marché compétitif. Tout le monde essayant de
trouver des clients propriétaires, ces gestionnaires tentent de nous satisfaire en permanence afin que
nous continuions à leur envoyer de nouveaux clients et faire en sorte que leurs clients existants
continuent à leur faire confiance.
Quelles sont les perspectives pour les niveaux de loyers dans un futur proche ?
On s’attend à ce que les loyers restent stables et/ou augmentent en 2015 car les restrictions sur les
prêts empêchent les familles d’acheter (ce qui produit plus de locataires). L’inventaire de constructions
nouvelles restera faible. La croissance de la population et la migration vers Detroit depuis le reste des
Etats-Unis continue d’être forte, ce qui
Pendant combien de temps suggérez-vous à l’investisseur de garder
son bien pour obtenir le gain de capital maximum ?
Nous suggérons de conserver la propriété pendant un minimum de 3 à
5 ans pour obtenir le potentiel de gain maximum.
- 39 -
Quel est le processus d’achat ?
Vous sélectionnez la propriété que vous souhaitez acquérir et remplissez un formulaire de
réservation.
1 .Signez et retournez le document avec un acompte de 10 % du prix de vente sur un compte
séquestre, pour réserver formellement la propriété. La signature de l’acte authentique prendra
environ entre 15 et 30 jours.
2. L’inspection (le cas échéant) et l’assurance seront mises en place avant la signature de l’acte
authentique.
3. Les documents pour la signature de l’acte authentique seront envoyés par e-mail à l’acheteur. Le
transfert de propriété sera effectué à la réception des documents de clôture signés et des fonds
restants à régler.
4. Gestion de propriété- Votre gestionnaire se mettra en contact avec vous pour une transition en
douceur des contrats en cours.
5. Titre de propriété- Votre titre vous sera envoyé après que le Comté l’ait enregistré dans ses
registres. Cela prend environ 60 à 90 jours.
En quoi êtes-vous meilleur que vos concurrents ? Pourquoi devrions-nous vous choisir comme
notre fournisseur de propriétés locatives ?
Tous nos logements sont des biens en pleine propriété (bâtiment et terrain), ils sont tous rénovés et
occupés à 100 % par des locataires rigoureusement sélectionnés ou par des bénéficiaires de l’aide au
logement Section 8, et génèrent des revenus dès la signature de l‘acte authentique.
- 40 -
Voici quelques uns des films tournés à Detroit :
DETROIT ET LE CINEMA
En 2008, au plus fort de la crise économique,
Jennifer
Granholm,
alors
Gouverneure
démocrate du Michigan, a mis en place une
fiscalité très généreuse - la plus favorable des
Etats-Unis - pour attirer l'industrie du cinéma :
un crédit d'impôt de 42 % des coûts de
production.
Scream 3
Clint Eastwood est l'un des premiers à en avoir
profité en tournant Gran Torino, le titre du film
reprenant un modèle célèbre de Ford. Depuis,
les stars américaines défilent : Demi Moore pour
le remake de Lol (joué en France par Sophie
Marceau), Christopher Walken, Richard Gere,
Scarlett Johansson, Jack Nicholson...
Selon le Bureau du Film du Michigan, 48
productions ont été tournées dans l'Etat en 2010
pour des dépenses supérieures à 300 millions de
dollars (219,2 millions d'euros), contre 43 en
2009 (223 millions), 38 en 2008 (125 millions) et
seulement 3 en 2007 (2 millions). Cette année,
plus de 50 films sont en préparation.
"Le crédit d'impôt est une véritable opportunité
pour Detroit. Il fait revivre la ville. Les gens qui
viennent consomment, louent des voitures... En
2010, 25 000 chambres d'hôtel ont été occupées.
Et il peut permettre à des chômeurs de retrouver
du travail", souligne avec enthousiasme Jim
Burnstein, seul scénariste à avoir fait carrière à
Hollywood sans jamais avoir quitté le Michigan,
et professeur à l'université d'Ann Harbor qui a
participé à la mise au point de ce dispositif.
- 41 -
Robocop
Transformers
The island
Need for speed
Le flic de Beverly Hills
8 Mile
Batman
Gran Torino
- 42 -
ARTICLES DE PRESSE
«Depuis trois ans, Detroit a attiré 85 nouvelles
sociétés, dont Amazon et Twitter»
Interview de Matt Cullen PDG de ROCK
VENTURES par Diane Bérard – 03.08.13 –
lesaffaires.com.
La holding Rock Ventures est à Detroit ce que
Starbucks est à Seattle, une icône. Rock
Ventures a lancé le mouvement Opportunity
Detroit et a investi 1,2 milliard de dollars
américains dans des projets de revitalisation.
Matt Cullen, pdg de Rock Ventures, a été
nommé Personnalité humanitaire de l'année au
Michigan en reconnaissance de ses efforts de
justice sociale et d'inclusion.
certes. Mais Detroit est aussi une ville très
étendue, de 370 km2, qui perd des habitants
depuis la fin des années 1960. Une situation qui
s'explique en grande partie par les tensions
raciales. Plus de 60 % des habitants sont partis
au cours des dernières décennies, soit 1,1
million de contribuables. Et pour enfoncer le
clou, nous avons vu défiler un cortège de
politiciens corrompus. Privée de leadership et de
revenus, Detroit a amorcé sa spirale vers le bas.
D.B. - Aux yeux du monde, la faillite de Detroit
marque un creux. Pour les citoyens, le creux a
été atteint il y a cinq ans. Expliquez-nous.
M.C. - La faillite de Detroit marque un creux
médiatique. C'est une crise de relations
publiques. Les habitants de Detroit, eux, ont vu
le fond du baril il y a cinq ans. Les immeubles de
centre-ville étaient à moitié vides. Les rues aussi.
Puis, les projets de renaissance ont pris forme.
Aujourd'hui, le centre-ville est plus dynamique
qu'il ne l'a jamais été durant toute ma vie
d'adulte. Les immeubles résidentiels affichent un
taux d'occupation de 97 %. Et les immeubles de
bureaux que Rock Ventures possède - plus de
sept millions de pieds carrés - affichent presque
complet.
D.B. - Quel rôle entrevoyez-vous pour la
communauté d'affaires dans la renaissance de
Diane Bérard - Pourquoi Detroit a-t-elle déclaré
Detroit ?
faillite ?
M.C. - Il s'agit d'abord de créer des emplois pour
Matt Cullen - Nous n'avions plus les moyens
ramener des citoyens. Plusieurs entreprises,
d'assumer nos obligations financières. Près de
comme Rock Ventures, Blue Cross Blue Shield,
45 % des revenus municipaux sont consacrés au
DTE Energy et GM, ont déplacé leurs bureaux de
paiement de la dette et au règlement de nos
la banlieue au centre-ville, ramenant ainsi des
obligations à l'égard des investisseurs et des
milliers d'emplois au coeur de Detroit. Depuis
retraités. Il n'en reste pas suffisamment pour
trois ans, Detroit a attiré 85 nouvelles sociétés.
offrir des services à la population. Au bout de
Amazon et Twitter, par exemple, y ont installé
quelques années, 60 % du budget aurait été
de nouveaux bureaux. Quant à Rock Ventures,
consacré à ces postes.
elle a investi 1,2 milliard de dollars américains
dans la revitalisation du centre-ville, en incluant
D.B. - Pourquoi Detroit a été poussée à cette
la promenade en bordure de la rivière Detroit.
extrémité, et pas les autres villes
Un fonds de 140 millions de dollars est prévu
manufacturières américaines ?
pour développer et entretenir cette promenade.
M.C. - Detroit a longtemps été une ville monoIl atteint déjà 120 M$ US, un financement venu
industrielle reposant sur une industrie cyclique,
des gens d'affaires et de la communauté philan- 43 -
tropique.
donné. On y compte 90 000 bâtiments désertés,
brûlés et en partie détruits. Le spectacle des
décombres de Detroit a fini par susciter un genre
esthétique à part entière, illustré par de
nombreux reportages, documentaires et livres
d’art. Une vision tentante, mais injuste. Il suffit
de passer vingt-quatre heures dans cette ville,
même par moins quinze degrés en plein hiver,
pour découvrir une cité au coeur battant,
débordante d’énergie, en pleine renaissance. On
n’y croise aucun touriste de la destruction ;
plutôt des aventuriers de la reconstruction.
Detroit en quête d'un renouveau
Michka Assayas – 04.03.14 – madame.lefigaro.fr
"Do it yourself " : le mot d’ordre des Detroiters
Que reste-t-il de Motor City, de la flamme
Motown, de la fièvre techno ? Une ville
fantôme déclarée en faillite où résiste encore le
rêve américain. Ateliers d’artistes, potagers
communautaires, start-up philanthropiques…
Incitation à l’optimisme.
Une silhouette de chasseur solitaire, en kaki,
marche dans une avenue enneigée. Pas une
voiture, pas un son. Le froid est sibérien. Il se
présente : gardien de l’ancienne usine
automobile Packard, la ruine la plus célèbre de
Detroit. Pour dix dollars, l’homme vous fait
longer sur des centaines de mètres une rangée
d’austères parallélépipèdes nus, sans vitres, en
partie effondrés. On y a tourné plusieurs films
dont, récemment, Transformers 3 . « J’en ai vu,
des choses, ici. Le cadavre d’un garçon de douze
ans, le crâne brisé. Un autredans un sac de
couchage ». On est à cinq minutes en voiture de
downtown Detroit, de ses tours de bureaux et
de ses casinos.
Oui, Detroit peut représenter l’apocalypse du
monde postindustriel. Quand on roule sur plus
de 20 kilomètres dans Grand River Avenue, c’est
une enfilade de magasins de meubles éventrés,
de stations de lavage dévastées, de restaurants
carbonisés. De fait, un tiers de cette ville (grande
comme quatre fois Paris), qui fut jadis la
mégapole de l’industrie automobile, a été aban- 44 -
En 2007, Graem Whyte et Faina Lerman, un
couple d’artistes fauchés, s’est installé dans une
ville de la banlieue nord, Hamtramck, juste à la
lisière de Detroit. Ils ont investi une petite usine
désaffectée où l’on conditionnait de la viande.
Tout autour, il y avait des maisons squatées où
l’on fumait du crack. Musicien à ses heures, ce
sculpteur anime un atelier de fonderie au
prestigieux College for Creative Studies de la
ville, où il a lui-même étudié le design
architectural. Faina enseigne l’art à des enfants.
Le couple a créé sa propre fondation, Popps
Packing, afin d’offrir une “résidence” et un
espace d’exposition à des artistes locaux et
internationaux. Ainsi, un couple de peintres
allemands est arrivé voici quelques mois, logé
pour un loyer très modique, réalisant aussi en
contrepartie des
travaux d’entretien. Graem fait visiter avec fierté
le sauna dont Benny le Danois a équipé un vieux
van. Les projets excentriques ne manquent pas :
il travaille lui-même en ce moment à la
transformation d’une maison abandonnée en
court de squash. « Il règne entre nous un esprit
communautaire, explique cet idéaliste réaliste.
Ici, on doit savoir tout faire soi-même :
l’agriculture, la menuiserie, la maçonnerie ».
Do it yourself : c’est le mot d’ordre des
Detroiters. En 2008, sous l’impulsion de Mark
Covington, un contremaître au chômage dans
l’est ouvrier de la ville, de nombreux citoyens
ont décidé de s’occuper des terrains municipaux
laissés à l’abandon. On a ainsi vu émerger des
plants de tomates et de choux en pleine zone
urbaine. Dès 2009, on comptait huit cent
soixante-quinze
potagers
et
élevages
communautaires à Detroit. C’est devenu un
phénomène national, célébré par le magazine
Time comme par le blog de la Maison Blanche.
Au volant d’un engin transportant des palettes
de sacs d’engrais, on découvre Jeff Klein, un
échalas filiforme en survêtement et coiffé d’un
bonnet vert, le regard clair, un air de moine
pèlerin. Il gagnait sa vie comme jardinier
paysagiste. Soutenu par un programme financé
par l’université du Michigan, il a créé Detroit
Farm and Garden Resources, une organisation
qui fédère toute une jeune communauté en lui
fournissant matériaux, graines, ustensiles et
conseils. « Nous n’appartenons pas à une
génération qui jardinait, reconnaît-il. Notre
mouvement est parti de la base. Il regroupe des
gens prêts à se salir les mains, à la recherche
d’un espace où tout est possible. Dix-sept mille
personnes y participent à présent ».
émeutes raciales de 1967, compte en 2014 à
peine plus de 700 000 habitants. Et, comme on
le sait, elle a été déclarée en faillite en juillet
dernier et placée sous tutelle fédérale. Et
pourtant. Immense friche, Detroit réveille de
nouvelles formes de désirs, d’audaces inouïes,
d’échanges. Les exemples abondent.
Ex-guitariste de rock et mannequin dans les
capitales européennes, Phil Cooley a décidé en
2002 de s’établir à Corktown, un quartier sinistré
du coeur de la ville. Il a racheté et restauré de
ses propres mains un bâtiment délabré,
récupérant bois et métal dans des ruines
alentours. En 2005, il ouvre Slows Bar BQ. Cet
Detroit réveille de nouvelles formes de désirs
excellent restaurant traditionnel de grillades de
porc fait sensation (le lieu obtient même sa page
Ex-mannequin sur les podiums européens, Phil
sur Wikipedia). Associé à ses parents, retraités,
Cooley a créé en 2011 Ponyride, un ancien
et à son frère, qui travaille dans l’immobilier, il
entrepôt décoré par des artistes, afin d'y abriter
rachète pour 100 000 dollars un entrepôt à
des dizaines de start-up. Photo Dave Krieger
l’abandon. Réhabilité et artistement graffité, le
pour Madame Figaro Chaque jour, on dénombre
bâtiment, ouvert en 2011, baptisé Ponyride, se
en moyenne à Detroit quatorze incendies
situe quelque part entre le squat d’artistes et
(intentionnels) et un homicide, ce qui en fait la
l’institut philanthropique. Mi-missionnaire micapitale de la criminalité aux États-Unis. Misère,
entrepreneur, Cooley loue pour une bouchée de
désoeuvrement et drogues y ont entraîné leurs
pain un espace à toutes sortes de start-ups,
ravages habituels. Sans oublier les hordes de
notamment The Empowerment Plan, une petite
chiens errants. Quoi d’autre ? Celui qui fut de
fabrique de vêtements qui offre aux personnes
2001 à 2008 le jeune maire, noir, de la ville (qui
sans abri des vêtements qui peuvent se
compte 85 % d’Afro-Américains), Kwame
transformer en sacs de couchage. Le but de
Kilpatrick, est aujourd’hui en prison pour
Ponyride, c’est de « partager des connaissances,
détournement de fonds. En trente ans, la
des ressources et des réseaux ». D’autres
population a diminué de moitié : la ville, dont
initiatives ont essaimé à Corktown : Two James
quasiment toute la population blanche a émigré
Spirits, un bar doublé d’une distillerie de whisky,
vers des banlieues résidentielles à la suite des
créé par David Landrum. Ou le superbe bar à
- 45 -
cocktails ouvert par Dave Kwiatkowski, un
spécialiste de moto baraqué comme Superman,
ancien animateur d’un programme de
mécanique sur la chaîne Discovery.
Detroit a ses génies. L’un d’eux est lié à
l’automobile. Taru Lahti, de lointaine origine
finlandaise, est entré chez Ford comme designer
en 1989. Il a suivi une curieuse boucle qui l’a vu
quitter la ville pour mieux y retourner.
En 1991, celui qu’on présente comme un des
plus brillants designers automobiles de la
nouvelle génération est envoyé à Turin. Là, il
crée pour Ghia, une firme rachetée par Ford, le
prototype Focus, salué par la critique et les
spécialistes italiens. Lahti aime donner une
touche “asymétrique” à ses créations, imiter les
étranges dessins microscopiques créés par la
nature, accomplissant un travail exceptionnel et
minutieux sur l’acier et le bois brut. Après s’être
consacré à des projets artistiques personnels à
New York, il retourne à Detroit, où pour 5 500
dollars, il acquiert une ancienne fonderie
d’aluminium. Depuis une dizaine d’années, il se
consacre exclusivement à ses sculptures
métalliques (rampes d’escalier, enseignes, etc.),
entre design et art pur. Au milieu de ses
machines, cet ascète a quelque chose du
chercheur solitaire et du mystique. Il attend un
financement privé pour se lancer dans la
construction
d’un
nouveau
prototype
d’automobile.
Ici le rock n'est pas high-tech, mais vintage
- 46 -
Guitariste des légendaires Detroit Cobras,
"l'enfant sauvage" Mary Ramirez ne jure que par
le rock'n'roll vintage. Photo Dave Krieger pour
Madame Figaro Tout le monde, à Detroit, sait
faire quelque chose de ses mains. Un des plus
grands artistes locaux, Jerome Ferretti, soixantedeux ans, sorte de Dubuffet local, a toujours
travaillé comme maçon. Il montre avec la même
fierté le patio d’un restaurant italien, où il a
érigé un muret au moyen de superbes briques
de récupération, que la belle fresque naïve qu’il
a peinte à l’intérieur. Il connaît bien le chanteur
Rodriguez, devenu un mythe vivant à la faveur
d’un documentaire qui a fait le tour du monde. «
Je l’ai fait bosser pendant des années. Il gagnait
dix dollars par heure en faisant du ciment pour
moi. Il était toujours dans son costard noir très
rock’n’roll et ses boots pointues. Quelle belle
âme ! ».
Les frontières entre ouvriers, artisans et artistes
semblent dans cette ville flottantes, voire
inexistantes. Associé d’une coopérative, Chris
Turner, un artisan afro-américain, fabrique dans
un immense atelier-entrepôt au moyen de
métaux de récupération de belles lampes en
acier évoquant des projecteurs de cinéma. Un
de ses amis musiciens, Rob Smith, un bassiste et
chanteur aux faux airs de Jimi Hendrix, l’a un
jour convaincu, à quarante ans passés, de se
mettre à la batterie pour former un duo de “two
Space Negroes” : deux Noirs jouant un rock néopsychédélique, aux longues volutes saturées,
entre Sonic Youth et My Bloody Valentine. Avec
un soin d’artiste, Rob gagne sa vie en vernissant
des parquets à l’aide d’une préparation pour les
bateaux. Il revendique l’amour désintéressé des
choses bien faites, sans considération pour
l’argent et la célébrité. « Detroit a fait de moi un
artisan. J’aime apporter de la beauté à quelque
chose d’ancien ».
Ici, le rock n’est pas high-tech, mais vintage. Le
sauvage Iggy Pop, un blanc aussi noir que les
Noirs, y a aboyé au sein de son premier groupe,
les Stooges, un rock’n’roll nu et apocalyptique,
comme écrasé par le son des machines-outils.
C’est là qu’est né le premier rock ouvrier et
industriel. Il en reste quelque chose. Danny
Kroha, un quadra passé par divers groupes
légendaires de la ville, dont les Gories, le
reconnaît. « Chez Iggy, il y avait à la fois un côté
ouvrier et une grande sophistication, un
mélange d’intellectualisme et de sexualité
crasse. Je me reconnais là-dedans », avoue-t-il.
Peintre en bâtiment, cet esthète du blues et du
rock’n’roll pur ne possède chez lui que des
disques vinyle. Vintage, les musiciennes de
Detroit le sont aussi. La pétulante Mary Ramirez,
la guitariste des Detroit Cobras, sorte d’enfant
sauvage aux traits d’Indienne, a décoré sa
maison de magnifiques affiches de concerts de
rock de la fin des années 60. Elle ne jure que par
un rock’n’roll authentique.
"Personne n’arrêtera Detroit !”
Serveuse au Two James Spirits, la jeune
chanteuse Loretta Lucas, dont les chansons
mêlent avec élégance jazz et réminiscences
classiques, lâche en passant : «Quand je suis
arrivée ici, on m’a conseillé de prendre un fusil».
Marasme, destruction, délinquance… peut-être.
Pour autant, aucun Detroiter ne voudrait vivre
ailleurs. Graffeur et peintre afro-américain,
Antonio Agee, dit Shades, un autre quadra à
l’énergie communicative, pratique le graffiti
depuis le début des années 1990. Il a longtemps
travaillé comme éboueur dans une ville où,
comme il dit, « il n’y avait rien sauf le danger ».
En 2004, tout a changé. Le Detroit Institute of
Arts lui a commandé une fresque. Tout s’est
enchaîné. Ayant appris à se vendre grâce aux
réseaux sociaux, il peut vivre de son art. Detroit
lui a donné une force illimitée.
netta Davis, une généreuse chanteuse de blues et
de soul. Malgré une jeunesse chaotique, son
sourire et son optimisme transmettent une
chaleur contagieuse : « Je suis fière de venir d’ici
! Il faut que les gens le sachent : personne
n’arrêtera Detroit ! » The Blackman, exalté, se
laisse entraîner à son tour : « Detroit est au bord
d’un rebond spectaculaire ! ». Il n’est pas
impossible qu’il ait raison. Quand on voit tout ce
qui pousse, au propre comme au figuré, dans ces
décombres effervescents, on a envie d’y croire.
Want to make money as a landlord ? Try
Detroit
Les Christie – 16.04.14 – CNN Money
La même qui anime The Blackman, un rappeur
historique que la communauté présente comme
l’âme de la musique de Detroit. Grand
Schtroumpf à la barbe blanche, il a travaillé avec
tout le monde du funk, de la soul et du hip-hop
et croisé la route d’Eminem.
Investors who buy homes in the Detroit metro
area can expect a 30% annual return from rents,
according to RealtyTrac.
The Blackman s’est récemment associé à Thor-
Real estate investors are flocking to the city, not
Want to make money as a landlord? Consider
Detroit...seriously.
- 47 -
because I can't find anything for them," he said.
That has helped to push rents higher. The
average rent for a three-bedroom home in the
area is about $1,100 a month, according to
RealtyTrac. But in more high-demand areas it
can be much higher than that.
As a result, investors are flocking to Detroit and
the city has become one of the top places for
Chinese speculators.
not only to take advantage of some of the best
deals in the nation, but also because occupancy
rates are soaring and so are rents.
In fact, after comparing the median sales price
of homes to average monthly rents in nearly
1,600 counties, RealtyTrac found that Detroit's
Wayne County offers landlords the best return
on their investment in the nation.
Investors who buy homes in the metro area can
expect a 30% gross annual return from rents.
That's triple the national average of 10%.
One of the things that makes the math so
favorable in Detroit are the ultra-low prices
investors pay for rather sizable homes.
Buyers paid a median of just $45,000 for homes
in Wayne County in January, RealtyTrac found.
Within Detroit's city limits, investors have been
getting even more bang for the buck.
"We've got some steals here," said Rachel
Saltmarshall, a real estate agent and immediate
past president of the Detroit Association of
Realtors. "There's a six-bedroom, 6,000 squarefoot home in a historic district selling for
$65,000."
One Chinese group I work with has been buying
about 20 houses a month," said Saltmarshall, a
licensed builder who has been rehabbing
properties in the area.
Yet, there are trade-offs. While many of the
older homes in Detroit are well-crafted, brick
buildings with hardwood floors and leaded glass
windows, many lack some of the essentials -like plumbing and heating.
RealtyTrac vice president Daren Blomquist also
warned that buyers must factor in other
expenses, such as taxes, maintenance costs and
vacancy rates.
Still, the properties requiring major renovations
can sell for just a few thousand dollars and be
fixed up rather affordably: area contractors work
for much less in Detroit than in hotter markets
like San Francisco or New York.
Finding reliable tenants, especially in a city like
Detroit, can be yet another issue. Due to the
high rate of unemployment, many tenants have
bad credit and lack assets, unable sometimes, to
even pay the normal security deposit.
And neighborhood stability is always a
consideration. "Until crime is under control,
rentals won't go up in value much," said
Saltmarshall.
And homes are easy to rent. In and around the
city's central business district, the occupancy
rate has hit 98%, according to real estate agent
Ryan Cooley. "People are getting frustrated
affordably: area contractors work for much less
- 48 -
Buffet: Detroit will be better, stronger after
bankruptcy
Anne VanderMey – 18.09.14 – Fortune
The Berkshire Hathaway chairman is bullish on
the Motor City.
Speaking in front of a Detroit audience on
Thursday, Warren Buffett sounded an optimistic
note about the struggling city’s ongoing
bankruptcy trial.
Investing in Detroit, he says, is an increasingly
appealing proposition, and will be “much better
after the bankruptcy than before.” In part, that’s
because the city’s finances were clearly
unsustainable before now, and no one wants to
invest in a place that’s headed for Chapter 9. But
Buffett added that the city is going to be
“employing a lot more people five years from
now or 10 years from now,” than it does today.
That’s some much-needed good news for the
former industrial mecca, whose welldocumented descent into financial ruin has
taken an immense toll on Detroit and its
residents. Add Buffett to the list of people
hoping that the bankruptcy trial, which began
earlier this month, marks a turning point in the
city’s prospects.
“I think as long as the bankruptcy is handled
fairly quickly, bankruptcy’s fine—that is how you
clear the slate,” Buffett said. He added that it’s
been done before, when New York nearly went
bankrupt in the 1970s, and when General
Motors had to be rescued by the government
after the financial crisis. Buffett now owns a
significant chunk of GM stock.
The presence of GM and other major corporate
headquarters is a boon to the city, Buffett said.
But it’s also not a bad place to locate a business.
“We would buy a company in Detroit today and
we’d be happy to have the headquarters here,”
he said.
Buffett spent the morning in Michigan. He was
joined by Goldman Sachs CEO Lloyd Blankfein
and White House Senior Advisor Valerie Jarrett
at an event called Detroit Homecoming, a
relatively small invitationonly event designed to
show off the city’s ongoing rehabilitation efforts.
The day also marked a celebration of area
entrepreneurs that participated in Goldman’s
10,000 Small Businesses program.
The Oracle of Omaha spoke on Thursday
afternoon with Dan Gilbert, the Quicken Loans
CEO who has bought more than $1 billion in
Detroit real estate in the last several years and
who has pitched Buffett on Detroit before. The
men covered a range of topics, including
Buffett’s “obsession” with good public schools
(Detroit’s schools are failing), and his prognosis
for the American economy (it’s looking good).
He also poked fun at Gilbert’s massive real
estate investments, which will appreciate in
value dramatically if property values in the city
continue to climb. “If you want to sell me half of
it at your cost, I’ll take it!” he said.
Of course, Detroit still has a long way to go
before Gilbert’s real estate investments pay off
in a meaningful way. Rents are climbing,
particularly in the downtown areas, but it’s still
cheap by most standards. The city is home to a
stunning 139 square miles of blighted or
abandoned land. Detroit’s bankruptcy was the
largest ever of its kind in the country, and the
city must still navigate a mess of uncharted legal
territory.
- 49 -
But there’s hope. Detroit has grown closer to
agreement on most of its restructuring plan,
after bond insurer Syncora (the biggest
opponent of the city’s plan) agreed to a deal on
Monday. “You don’t do it without cost,” Buffett
said of the bankruptcy. “But it was important
that Detroit cleared the slate, and it looks to me
like they’re doing it promptly. And you know, I
salute you for it.”
Des Windsorois se tournent vers le marché
immobilier de Detroit
Andréanne Baribeau – 16.10.14 – Radio Canada
dans le secteur immobilier de Détroit. Selon lui,
c'est le moment idéal pour investir. Jason Reid,
un musicien de Toronto, a acheté l'an dernier
une maison dans le sud-ouest de Détroit, qu'il
rénove petit à petit. Selon lui, trouver une maind'oeuvre digne de confiance est un défi. Les
assurances sont aussi très élevées et les services
municipaux, limités. Malgré tout, il ne regrette
pas sa décision.
« Ce qu'il faut (pour la ville de Détroit), c'est d'y
habiter, faire vivre l'économie locale. »
Jason Reid, Torontois propriétaire d'une maison
à Détroit
Quelques défis
Investir dans le marché immobilier de l'autre
côté de la frontière comporte son lot de défis.
Selon Richard Bordage, il faut avoir les moyens
financiers suffisants et prévoir quelques
obstacles en cours de route, notamment sur le
plan de la construction.
« Si on traverse les outils, il faut avoir le droit de
travailler de l'autre côté (à Détroit). C'est pas
facile. Si on engage des gens de l'autre côté, ce
sont souvent des gens qu'on ne connaît pas. »
Richard Bordage, agent immobilier
Detroit sauvée de la faillite
11.12.14 – lefigaro.fr
Alors que les audiences sur la faillite de Détroit
tirent à leur fin, les efforts se multiplient pour
s'attaquer aux milliers de bâtiments vacants de
la ville américaine. Certains entrepreneurs de
Windsor jugent que le moment est bon pour
traverser la frontière et investir dans le marché
immobilier de Détroit.
«À Windsor, le marché s'est amélioré au point où
les opportunités sont de plus en plus rares. Des
duplex à 10 000 $, y'en a plus comme avant.»
Richard Bordage, agent immobilier
La ville compte plus de 70 000 résidences jugées
décrépites. Des encans en ligne affichent des
maisons pour aussi peu que 1000 $. Certains
programmes offrent des subventions alléchantes
pour des travaux de rénovation. Il faut toutefois
habiter la maison pour être admissible. David
Szymanski, trésorier adjoint du Comté de
Wayne, au Michigan, note un début de reprise
- 50 -
La ville américaine a réussi à alléger sa dette de
7 milliards de dollars.
la ville d'effacer 7 milliards de ses dettes repose
sur un grand compromis, baptisé «grand
bargain».
La ville jusqu'à présent propriétaire du Detroit
Institute of Art, Musée des beaux-arts avec des
collections exceptionnelles évaluées à 4,6
milliards de dollars, a conclu un accord avec
l'État du Michigan appuyé par plusieurs
fondations privées dont celles de General
Motors, Ford et Chrysler. La totalité des 5000
oeuvres restera dans le musée. En revanche,
elles passent sous le contrôle d'une fondation
indépendante qui s'engage au cours des
prochaines années à verser 816 millions de
dollars pour aider la ville à payer les pensions de
ses employés.
Détroit est formellement sortie du dépôt de
bilan. La ville de 68 000 habitants, symbole de
déclin industriel, de mauvaise gestion, d'exode
vers les banlieues des classes moyennes sur fond
de tensions raciales, aura mis quinze mois pour
restructurer ses 18 milliards de dollars de dettes.
Cette restructuration a libéré 1,7 milliard de
dollars d'ici à 2023 pour améliorer les
infrastructures en décrépitude d'une ville qui a
perdu 25 % de sa population depuis 2000 et
dont des quartiers entiers sont devenus des cités
fantômes. Une des priorités est la remise en état
de l'éclairage public dont 40 % était hors service
il y a un an.
Sans intervention de Washington, mais avec
l'appui de l'État du Michigan, et sous la
responsabilité de Kevyn Orr, un administrateur
d'urgence, étranger au Michigan mais nommé
par le gouverneur, Détroit a négocié avec ses
créanciers.
5000 oeuvres d'art
Detroit sort officiellement de la faillite
AFP Washington – 10.12.14
Au premier rang d'entre eux: les 20 000 retraités
de la ville. Le montant de la pension qu'ils
perçoivent a été établi à une époque où Détroit,
siège des géants américains de l'automobile, se
croyait invincible. Après moult protestations, ils
ont accepté des réductions de 4,5 % de leurs
pensions. De leur côté, les détenteurs
d'obligations diverses émises par la ville au fil
des ans ont consenti des réductions allant de 26
à 66 % de leurs dus.
Ce faisant, le principe sacro-saint selon lequel
une collectivité locale doit toujours honorer les
dettes adossées à ses recettes fiscales, au besoin
en relevant ses taxes, n'a pas été respecté. Le
précédent fera jurisprudence et renchérira le
financement à venir de Détroit et celui d'autres
villes en situation précaire. Le plan qui permet à
La ville de Detroit, considérée comme la capitale
américaine de l'automobile, est officiellement
sortie de la faillite mercredi, les pouvoirs de
gestion revenant au maire et au Conseil
municipal.
- 51 -
La justice américaine avait approuvé début
novembre le plan de Detroit pour sortir de la
faillite, la plus importante dans l'histoire des
municipalités aux États-Unis, en renégociant sa
faramineuse dette de près de 18 milliards de
dollars.
«Cela a été un processus très difficile et
compliqué pour beaucoup de gens», a souligné
mercredi Rick Snyder, le Gouverneur de l'État du
Michigan où se trouve la ville.
musique soul dans le Nord-Est américain, la
ville de Détroit connaît aujourd’hui une lente
remontée à la surface après avoir littéralement
coulé sous le poids de sa dette. Celle-ci s’est
notamment aggravée de manière conséquente
après la crise des subprimes et la tornade
financière commencée en 2008. État des lieux
d’une
ville
devenue
fantôme
mais
paradoxalement en quête de nouvelles
dynamiques pour retrouver sa gloire passée.
«Maintenant, le plus important est d'ouvrir un
nouveau chapitre pour la ville où il s'agira de la
faire revenir à la croissance après des décennies
de déclin», a-t-il ajouté.
Detroit, ville fondée par le français Antoine de la
Mothe Cadillac en 1701 et qui tire son nom de
son emplacement à la confluence des Grands
Lacs et du fleuve Saint Laurent, avait fait faillite
en juillet 2013.
La ville connait depuis plusieurs années un fort
déclin économique se traduisant par des
quartiers entiers laissés à l'abandon et une forte
criminalité, devenant ainsi le symbole de la crise
financière de 2008.
Une partie des fonds libérés par la
restructuration de la dette de la ville servira
notamment à remettre en état les
infrastructures urbaines. La ville avait subi début
décembre une panne électrique géante qui avait
privé de courant les écoles, les hôpitaux et les
prisons.
Pour éviter tout nouveau dérapage, les finances
de la ville seront toutefois désormais placées
sous le contrôle d'une commission composée de
représentants du Michigan.
Detroit, du chaos au renouveau
Hugo Lauzy – Journal International – 03.05.15
Capitale de l'État du Michigan, ancien fleuron
de l’industrie automobile et symbole de la mu-
La patrie du mythique label soul Motown et du
rappeur Eminem incarne parfaitement une ville
mono-industrielle historique d'une Amérique
florissante dans la première moitié du XXe
siècle, et tombée progressivement en
décrépitude. Après s’être officiellement déclarée
en faillite en juillet 2013, résultat d’une dette
astronomique avoisinant les 18,5 milliards de
dollars soit environ 14 milliards d’euros, Détroit
a en effet décidé de repartir de zéro. À l’issue
d’une renégociation de la dette avec ses
créanciers, la ville s’en est finalement sortie
seize mois plus tard tout en garantissant sa
capacité de remboursement dans le temps, avec
l’instauration d’un ambitieux plan de
redressement dans l’optique d’éviter tout
nouveau dérapage.
« Motor City », comme elle est surnommée, doit
en grande partie son succès à la « Big Three »,
les trois grandes marques de l’industrie
automobile américaine - Ford, Chrysler et
General Motors – et ses gigantesques usines de
production d'après guerre.
- 52 -
Celles-ci lui ont permis de devenir un des
principaux centres commerciaux de la
«Manufacturing Belt», avec Chicago et
Cleveland. La démocratisation du travail à la
chaîne et de la célèbre Ford T produite en masse
par le constructeur Henri Ford, propulse la ville
sur le devant de la scène avec l’émergence d’une
classe moyenne représentative du rêve
américain.
De
fait,
l’accroissement
démographique spectaculaire a atteint les 1,5
million d’habitants en 1950, ce qui en a fait la
quatrième ville des États-Unis et entraîné une
période de plein emploi qui parait aujourd’hui
bien loin en arrière.
Cette
atmosphère
d’effervescence
s’est
rapidement
transformée
en
véritable
déliquescence
suite
au
processus
de
désindustrialisation, sur fond de tensions
raciales amorcées dès la fin des années 1960,
entre la forte communauté afro-américaine
cantonnée dans le centre et l'exode des Blancs
vers les banlieues. Le départ des entreprises
automobiles vers des contrées plus lucratives et
la concurrence déloyale des véhicules japonais
dans les années 1980, marquent le début d’une
longue descente aux enfers pour Détroit. En
parallèle, les erreurs politico-financières de
gestion de la ville ainsi que les effets de la crise
des subprimes en 2008 sur l’immobilier avec
l’augmentation des ménages insolvables, ont
renforcé le phénomène de cristallisation du tissu
économique et social local, encore visible
actuellement sur l’ensemble de l’espace urbain.
Un décor d’apocalype
La spirale infernale de l’endettement contractée
par la ville
a participé à la fuite massive des investisseurs et
des capitaux, ce qui a littéralement mis Détroit à
genoux. Les répercussions sont d’ores et déjà
catastrophiques avec une population qui est
passée de 1,8 millions à 750 000 habitants en
moins de 60 ans pour une superficie totale de
360km², ce qui situe l’ancienne grande
métropole industrielle au 18ème rang des villes
les plus peuplées du pays. Plusieurs poches vides
de populations se sont ainsi créées en périphérie
de la ville, et plus de 80 000 maisons ont été
laissées vacantes. Le taux de chômage a
logiquement explosé pour atteindre plus de
18,5% en 2014, soit deux fois plus que la
moyenne nationale. Le secteur automobile suit
le même chemin puisqu’il emploie 25 000
personnes, soit douze fois moins que durant
l’âge d’or de Détroit, dans les années 1960.
La mauvaise image de la ville est non seulement
véhiculée par les médias qui font état d’un taux
de pauvreté grandissant avec 36% de la
population vivant en dessous du seuil de
pauvreté, mais aussi de services publics de plus
en plus en retrait. Ceux-ci laissent des quartiers
entiers sans éclairage public, faute de
financement et en raison de coupes budgétaires
drastiques. Conséquence ou non, Détroit brûle
en permanence avec plus de 12 000 incendies
volontaires annuels, ce qui conduit à une
véritable saturation opérationnelle des services
de police et de pompiers constamment sur le
qui-vive. Par ailleurs, le taux de criminalité est
parmi les plus élevés des États-Unis, ce qui
traduit le sentiment d’abandon et d’espaces
vides dans lesquels règne le chaos.
Les stigmates de la banqueroute et le sentiment
d’apocalypse entretenus par Détroit, autrefois
ville symbole de l’Art déco, peuvent se résumer
à de larges et multiples terrains vagues, de
nombreuses usines désaffectées, bâtiments
administratifs
et
autres
infrastructures
publiques. Certains sont devenus des sites
touristiques comme par exemple la gare
Michigan Central Station fermée en 1988, ainsi
- 53 -
certains quartiers résidentiels entiers laissés
pour compte.
Cette conjoncture de marasme et d’insécurité
grandissante lui a valu le nouveau surnom de «
Ghost City ». Toutefois, la faillite de la ville a été
perçue comme synonyme de nouveau départ
par certains investisseurs. Si la « cité fantôme »
attire actuellement le monde artistique, c’est
que le fantasme d’une ville en ruines est devenu
source de création autour d’une atmosphère qui
a inspiré plusieurs photographes et cinéastes
américains de renom, parmi lesquels Clint
Eastwood avec le film Gran Torino en 2008, et
plus récemment le premier film de l’acteurréalisateur Ryan Gosling, Lost River. De nouvelles
perspectives de mise en valeur de la culture
postindustrielle voient donc le jour autour d’un
univers architectural atypique, éventré et
déstructuré.
Le « Made In Detroit » : nouveau départ
À l’image d’une Amérique victime de son
système financier spéculatif et de ses dérives
déficitaires, la plus grande ville des États-Unis à
s’être déclarée en banqueroute aspire
néanmoins à renaître de ses cendres très
rapidement. L’ex-capitale de l’automobile tente
aujourd’hui de prouver son ingéniosité pour se
réinventer dans un État du Michigan qui compte
pourtant 12 milliardaires. La campagne de
marketing pour la transformation urbaine de
Détroit lancée sous le slogan « Made In Detroit »
et affichée sur les grandes façades de la ville,
incite à l’arrivée de nouveaux entrepreneurs qui
pourraient devenir les nouveaux bâtisseurs de la
ville, comme l’avaient fait les constructeurs
automobiles dans le passé. Ces nouvelles
possibilités permettent à la municipalité de
rénover le centre-ville historique par les rachats
successifs de nombreux locaux disponibles et de
maisons abandonnées, dont certains sont
vendus pour un dollar symbolique à des
entrepreneurs opportunistes ou autres hommes
d’affaires.
C’est le cas du célèbre milliardaire et
businessman américain Dan Gilbert, natif de
Détroit et issu d’une famille ouvrière, qui
possède aujourd’hui près du quart des
propriétés du centre par des transactions
réalisées à tour de bras. Décrit comme le
possible sauveur de Détroit, le magnat de la
finance affirme vouloir bâtir son futur empire
dans sa ville natale. Son objectif à moyen et long
terme « est de construire quelque chose, pas de
gagner de l'argent, précise-t-il. Je veux voir le
Détroit qu'ont connu mon grand-père et mon
père ». Reste qu’il cherche avant tout à faire
fructifier clairement ses actifs dans un
environnement urbain propice aux affaires, où il
envisage d’ériger un casino afin d’attirer
d’autres entrepreneurs pour lancer un effet de
mode dans un cadre urbain « vintage ». Dan
Gilbert a déjà racheté des lieux symboliques de
la puissance de Détroit comme les sous-sols du
siège de Chrysler, dans lesquels il a notamment
fait réaménager des salles de coffres devenues
salles de réunion pour l’une des branches du
groupe spécialisée dans le design.
De plus, les jeunes starts-up issues le plus
souvent de l’univers du numérique et des
nouvelles technologies se ruent également sur
l’occasion. Celles-ci ne jurent désormais que par
le dynamisme de la ville, dans le but de « créer
un nouvel Eldorado » de la technologie et du
business, telle une deuxième Sillicon Valley.
L’attractivité retrouvée de la capitale du
Michigan se traduit par ses nombreux espaces
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de nouveaux centres de commerce se sont
développés tel l’Eastern Market, le plus grand
marché public du pays, avec des ventes de
produits certifiés bio venus directement des
fermes régionales et locales.
disponibles car « si l’on se place du point de vue
de l’entrepreneur, Détroit constitue une réelle
opportunité avec ce nouveau mouvement
d’entrepreneurs 3.0 », comme l’affirme Ryan
Landau, co-fondateur de la start-up Chalkfly, et
qui a « décidé de venir ici pour monter une
société car la ville ne peut que rebondir après ce
qu’elle a vécu. Je pense d’ailleurs que Détroit,
d’ici quelques années, sera l’endroit où il faut
être ». Le cadre du renouveau tant espéré de
Détroit est donc posé puisque la ville est
devenue un véritable laboratoire d’initiatives où
les jeunes diplômés n’hésitent plus à venir
s'installer et développer leur créativité.
D’autres actions citoyennes voient le jour
comme les casseurs de ruines du mouvement
Blight Busters pour redonner des couleurs aux
quartiers marginalisés et marqués par la
morosité ambiante des lieux déserts.
Récemment, le site IAmYoungDetroit.com incite
par exemple les jeunes de moins de 40 ans à
monter leur projet, tout en proposant une
plateforme de financement collaboratif pour le
développement de ces futures entreprises.
Plusieurs espaces de l’Est de la ville sont donc
laissés à la libre imagination des artistes locaux
et de nouvelles dynamiques sont envisagées
avec la multiplication d’espaces verts,
d’écoparcs et de jardins potagers dits « fermes
urbaines » en centre-ville ou en périphérie.
L'objectif est de promouvoir et d’associer à la
fois une nouvelle forme d’économie locale et
d’écologie en milieu urbain. Dans la continuité,
- 55 -
Pour le maire démocrate Mike Duggan, élu en
novembre dernier, « l’inflexion de la situation
économique va de pair avec le retour d’une
croissance démographique qui est une des clés
indispensables pour un nouveau départ ». La ville
semble donc reprendre le dessus, sous
l’impulsion de son important réservoir d’ouvriers
qualifiés et issus de l’industrie automobile des
Trois Grands, que Détroit a pu sauvegarder et
financer à nouveau suite au plan de
l’administration Obama en 2008-2009. Son salut
viendra sans doute en se tournant vers les
activités tertiaires.
Aujourd’hui, Détroit est probablement l’endroit
où se joue le futur de centaines de villes
américaines comme Atlanta et Denver par
exemple, représentatives d’une certaine « folie
des grandeurs » non maîtrisée et en situation
critique. Les nouvelles stratégies économiques
mises en place sur le long terme peuvent laisser
présager à la ville une seconde vie, à l’image de
l’ancien quartier sinistré d’Avalon dans le
Downtown, actuellement en pleine renaissance
et considéré comme un espace pilote à la mode,
grâce à l’alliage d’une forte mixité sociale et
ethnique. Un véritable esprit de renouveau
articulé autour du savoir-faire, de la modernité
et de la créativité est donc en train de naître à
l’intérieur de Détroit, qui veut désormais écrire
un nouveau chapitre de son histoire dans lequel
rien n’est impossible.
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