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» prÉsentS
le 22 février 2006
Maurice BIRIOTTI
Agence Acopa
Patrick KINSLER
Agence Courteline
Thierry LEPELTIER
Le Chêne Vert Immobilier
Maxime MALINOWSKI
Etude Le Seuil
Alain MONTAUT
Groupe David
les
rendezvous
n° 07 / Mars 2006
Nouvelles tendances
de l'immobilier
Les taux vont-ils remonter au point
de décourager les acquéreurs ?
>>> Qu’observe-t-on de nouveau, quand on est, comme
les agents immobiliers, sur le terrain toute l’année ?
Réponses de cinq professionnels du Nord-Est parisien.
Pour nous en parler, des professionnels de l'immobilier
les nouvelles tendances
de l'immobilier
Place Daumesnil
Un marché de panique
Maurice Biriotti de l’Agence Acopa,
« Monsieur Maurice » pour tous ses
jeunes collègues qui admirent une
expérience de 40 années, ouvre le
bal sur l’éternelle question de la
pénurie de biens : « Le nombre de
transactions est resté le même.
Il y a bien des appartements à vendre mais nous sommes beaucoup
plus nombreux à en assurer la distriMaurice biriotti
« C'est un marché de panique ! »
bution. On a donc l'impression qu'il
y a moins d'affaires et c’est ainsi
que naît la flambée : si on propose dix biens à un
acquéreur, il a le choix, il prend son temps. Mais s’il
fait le tour de 4 ou 5 agences immobilières et qu’on
ne lui propose partout que deux appartements,
il se dépêche de choisir pour éviter qu’ils lui passent sous le nez. C'est donc un marché de panique.
Une discussion passionnante
Hormis cela, les vendeurs ont toujours besoin de
vendre, ils font toujours des enfants, ils ont tous’est engagée le 22 février
jours besoin de déménager, il y a toujours des
mutations, des départs, des décès, des divorces...
lors du dernier Rendez-Vous
Le marché évolue toujours de la même manière mais
notre visibilité se réduit. Auparavant, je connaissais
A Vendre A Louer. Les agents
mon marché, si j'avais 40 appartements à vendre,
je savais exactement ce que j'allais vendre ou pas.
immobiliers présents, loin
Maintenant je n'en ai plus 40 mais 10 car, comme
mes collègues, j’ai du mal à les trouver ! »
d’aborder la réalité de leur
micro marché, nous ont fait
profiter de leur riche expérience
d’un marché global, parisien
et français. Au micro de Marie
Winter, Directrice de la Communication du Groupe, se sont
naturellement dégagé les dernières tendances d’un marché
qui suit de près la courbe économique et la vie quotidienne
des Français.
Le strict minimum
« Le prix au m2 est devenu tellement élevé que l'on
n’achète plus, à Paris, que le strict nécessaire :
on se marie, on prend un deux pièces, le premier
enfant arrive on revend pour acheter un trois pièces et ainsi de suite... C'est une caractéristique
tout à fait parisienne, contrairement aux régions où
le rêve est d'acheter ou de construire sa maison.
Elle sera sans doute surdimensionnée au départ
mais restera la même pendant 30 ans. A Paris, au
moment où on fait l'acquisition, on prévoit un cycle
de revente à 4 ou 5 ans », explique Alain Montaut
du Groupe David.
« C'est tout à fait juste si les gens ont la possibilité de le faire, tempère Patrick Kinsler de l’Agence
Courteline. Si quelqu’un qui cherche un appartement a besoin de trois chambres, compte tenu du
budget qu'il faut y consacrer, il préfèrera se reporter carrément dans les banlieues proches » C’est
le cas pour le 12e arrondissement où un report sur
Vincennes, Saint Maurice ou Charenton permettra
peut-être de ne pas sacrifier la pièce de plus dont
on a besoin.
Un rééquilibrage Est / Ouest
Pour Alain Montaut, la dichotomie Est / Ouest n’est
plus d’actualité : « Autrefois, on opposait l'Ouest et
l'Est Parisien et c’est encore souvent le cas, mais
on se rend compte aujourd'hui que la recherche
des acheteurs et leur position sont plus affinées.
On retrouve même, dans chacun des arrondissements, un Est et un Ouest avec, comme dans le 18e,
le 9e ou le10e, un Ouest qui devient très bourgeois
et un Est qui reste encore populaire. Le choix des
acheteurs dans nos arrondissements est désormais
délibéré et va au delà de la simple opposition entre
Ouest et Est. On le constate aussi dans les chiffres :
l'Ouest et l'Est Parisien n’ont plus un si grand écart
de prix. Les très fortes hausses à l’Est pendant
quelques années et, parallèlement, les moindres
hausses à l'Ouest, font qu’aujourd'hui les prix au
m² de l’Est sont comparables à ceux des meilleurs
arrondissements de l'Ouest. »
Patrick Kinsler observe le même réajustage :
« Au départ, effectivement, les prix dans l’Ouest
étaient très élevés mais aujourd’hui, on me dit
souvent que le 12e est un peu le 16e de l'Est !
Le bois de Vincennes commence à être autant apprécié que le bois de Boulogne. Ce réajustage était
nécessaire car la différence n’était pas justifiée.»
Autour des Buttes Chaumont, Maxime Malinowski
de l’Etude Le Seuil vit de surprenantes expériences
commerciales : « Un de mes clients voulait absolument trouver un appartement familial vers le parc
Patrick KINSLER
« Le 12e, c’est un peu le 16e de l’Est ! »
populations… Mais avant d'arriver à ce phénomène sur
la Goutte d'Or, il va falloir quelques dizaines d'années
parce que le remplacement des commerces ne se fera
pas aussi rapidement. Si la flambée a été possible à
Montreuil, c’est parce qu'il y avait des grands espaces
à exploiter, ce qui n’est pas le cas dans le tissu parisien.
Les quartiers ne deviennent pas sympas d'un coup de
baguette magique : le Sacré Cœur n’est pas venu se
poser brusquement sur la butte Montmartre ! »
Maxime MALINOWSKI
« L’Est parisien reste abordable »
Monceau. Je lui ai fait visiter plusieurs appartements avec vue sur le parc des Buttes-Chaumont.
Compte tenu des prix particulièrement attractifs,
il a signé tout de suite. Entre 70, 80 m² au parc
Monceau et 100 m² pour le même prix et le même
type de prestations dans le 19e, il n’a pas hésité ! »
Qui de la poule ou de l’œuf ?
Un quartier devient branché à cause de la population
qui s’y installe ou la population y est attirée à cause
de son potentiel ? Les avis sont partagés. Pour Thierry
Lepeltier du Chêne Vert Immobilier : « Le renouveau de
l'Est Parisien a commencé depuis une dizaine d'années
à la faveur des infrastructures : l’Opéra Bastille, les
cinémas, les métros, les centres sportifs, la Grande
Bibliothèque, le Stade de France… C'est ce qui fait
qu’un quartier devient de plus en plus agréable,
reconnu, économiquement viable. Les gens achètent
plus jeunes. Ils n’ont donc ni l’envie ni les moyens
d'acheter dans des quartiers comme Auteuil et préfèrent des arrondissements plus centraux. Comme l'hyper
centre parisien est trop restreint et excessivement cher,
ils se reportent naturellement vers l'Est. C'est un marché
en constante augmentation mais d’après moi, acheter à
Paris reste un bon investissement. »
Pour Maurice Biriotti, fort de l’expérience d’un 18e très
cosmopolite, c’est la population qui modifie la physionomie d’un quartier : « Les gens qui n'ont pas les moyens
d'acheter dans le 16e ou le 8e sont généralement des
gens jeunes mais dotés d’un pouvoir d'achat certain.
Lorsqu’ils investissent un secteur encore abordable,
des activités se créent automatiquement pour animer
ce quartier : des restaurants branchés, des petits bars
sympas, des boutiques de vêtements, des pistes cyclables… et le quartier devient à la mode. C’est l’exemple
du 11e : dans les années 70, ce quartier était complètement misérable. Des jeunes se sont installés autour
de la Bastille, une mode s'est créée, elle est remontée
petit à petit vers République, Oberkampf et aujourd'hui
ce quartier hyper branché est l’un des plus chers de
Paris. Ainsi, la population a entrainé des nouveaux
commerces qui eux mêmes ont entrainé de nouvelles
Porte Dorée
Le micro quartier l’emporte sur l’arrondissement
et l'environnement
Patrick Kinsler, qui tout à l’heure expliquait le report sur
les banlieues limitrophes du 12e, constate, en parallèle,
une autre attitude de sa clientèle : « Elle sait où elle
veut loger; elle a ses petits quartiers et veut y rester.
Si leur budget est un peu limite, les acquéreurs préfèrent réduire leurs espérances mais rester dans le micro
quartier qu'ils convoitent. »
Alain Montaux est témoin du même phénomène dans
le 9e arrondissement : « Les acheteurs vont jusqu'à rechercher trois rues qui correspondent à un quartier, des
commerçants, des écoles...Autrefois on venait dans le
9e car on n’avait pas les moyens d'habiter le 8e, mais
aujourd'hui, c'est un vrai arrondissement de choix
de vie. Des rues commerçantes, comme la rue des
Martyrs, deviennent très cotés notamment pour la
Alain MONTAUT
« Chaque arrondissements a un Est et un Ouest »
qualité des lycées Condorcet ou Lamartine. Même la
rue Pigalle, longtemps boudée par les familles pour
ses boutiques érotiques n’est plus aussi marginalisée.»
« L'arrondissement correspond à un découpage ancien
et purement administratif alors que le quartier est une
réalité qui bouge. Si l’arrondissement est théorique,
le quartier est pratique », conclut Maurice Biriotti.
Cessez de nous demander des prix au m2 !
Ainsi pourrait-on résumer la requête clairement formulée par la plupart des agents présents.
« Les prix de référence annoncés par les Notaires et
repris dans les journaux sont des moyennes globales
qui n’ont aucun rapport avec le marché actuel, souligne
Thierry Lepeltier. Parmi les 30 ou 35 000 transactions
réalisées sur Paris, il y a des studios, des 2 pièces,
des appartements familiaux, des produits d'investissement, dont les prix n'ont aucun rapport. A charge des
journalistes et des gens qui font transiter l'information
d'expliquer à quoi correspondent ces chiffres. Le différentiel entre le prix annoncé et le prix réel représente
tout de même 1 000 € du m² ! »
Alain Montaut explique cet écart : « Si on a un indice
moyen à 4 500 € du m2 par exemple, il correspond à
des données compilées avec un décalage d'au moins
6 mois sur une moyenne tirée sur un an. Ce sont donc
des prix d’il y a un an et demi qui n’intègrent pas l’augmentation au rythme où on la connaît d’environ 15% par
an. La plupart du temps, ils ne reflètent pas non plus
les frais de commercialisation et de travaux éventuels.
Ils sont donc loin de correspondre à la réalité qui se situe
à 1 000 € ou 1 500 € au dessus. »
«L'agent immobilier reste le seul qui connait bien son
marché, ajoute Thierry Lepeltier. Les vrais acquéreurs
qui recherchent connaissent aussi parfaitement bien les
prix, à 10 ou 15% près bien sûr. C'est pour ca que le
marché est stable et sain : les gens savent à quel prix ils
doivent et peuvent acheter »
Maurice Biriotti se déclare surpris par les moyennes
qui, pour lui, sont complètement arbitraires et faussent
le raisonnement. « Le marché est haussier depuis longtemps maintenant et les vendeurs ont peur de rater la
marche de cette hausse. Ils veulent anticiper le prix de
vente de trois mois plus tard et surtout, ils veulent vendre plus cher que le voisin. On n’en est plus à cacher
son argent ; on devient très américains et on annonce
clairement le prix auquel on a vendu. Il arrive d’ailleurs
fréquemment qu’une belle vente génère immédiatement des ventes dans le même immeuble. Nous l’avons
observé sur le terrain mais ce n’est pas reflété dans ce
que publient les journaux. Je n’annonce plus jamais
de ventes spectaculaires parce que dès que ce chiffre
paraît, c’est le seul que l’on retient et les vendeurs ont
envie de réitérer l'exploit.»
Maxime Malinowski tient à nous mettre en garde sur la
tentation de vouloir aligner le prix de son appartement
sur celui du voisin : « Il n’y a aucune commune mesure
entre un 7ème étage avec une vue dégagée sur le parc
et un 2ème étage, même situé dans le même immeuble.
Toutes les prestations sont à prendre en compte pour
établir le prix d’un bien. »
« Le seul intérêt que ces indices ont pour nous, conclut
Alain Montaut, c'est l'écart entre deux chiffres publiés
à six mois d’intervalle. Le chiffre en lui même n'est pas
un repère de marché. »
Peut-on trouver autour de 4 500 € du m2 ?
Si Marie Winter insiste sur la question c’est qu’elle sait
à quel point les lecteurs aimeraient en connaître la réponse. La réponse de Patrick Kinsler est catégorique :
« Dans les immeubles très vétustes de certaines rues lugubres, des rez-de-chaussée sur cour très sombres sans
confort, il en existe sans doute mais nous ne les voyons
pas passer ou alors ils ne nous intéressent pas…»
D’après Alain Montaut, un autre élément entre en ligne de compte : « La forte augmentation du prix au m²
 Notre métier, c'est de
parfaitement connaître notre marché,
donner des vrais prix, nous engager
sur ces prix et élaborer une relation
de confiance avec les vendeurs et les
acheteurs.
Thierry LEPELTIER
«Les moyennes n’ont aucun rapport avec le marché »
moins rapide qu’il y a quelques temps puisqu’il y
a plus de produits à louer. En termes de vétusté,
on en est toujours au même stade : les gens louent
n’importe quoi à n’importe quel prix. C’est un marché sans contrôle, personne ne peut savoir ce qui
s’y passe réellement.
Place Saint-Georges
dans ces quartiers est liée aussi à l'amélioration
de la qualité des appartements. Bien souvent les
acquéreurs achètent un appartement à la rénovation duquel ils consacrent un budget important.
Lorsque cet appartement revient à la vente, il est
valorisé des montants des travaux réalisés. La force
de croissance qui caractérise l'Est Parisien est due
en partie à cela, même si elle est probablement liée
à l'augmentation globale du prix au m² qui fait apparaître, par comparaison, les arrondissements de
l'Est plus abordables que ceux de l'Ouest. »
« C’est pourquoi il y a de moins en moins d'appartements à rénover, ajoute Maurice Biriotti. A force de
renouveler les appartements, les rénovations lourdes se font de plus en plus rares. Elles ont été faites
par le prédécesseur. Ceci aussi fait monter les prix
moyens des appartements. Vous pouvez trouver
des appartements familiaux à 4 500 € du m2 mais
dans des secteurs qui ne conviennent pas à tout le
monde. Pour une famille, la Goutte d'Or ou la Chapelle impliqueront des problèmes de scolarité. Si
on peut faire des travaux dans un appartement, on
ne peut pas en faire dans un quartier ! Seul le juste
prix et les belles prestations se vendent. Quant au
coup de cœur il faut que se soit un coup de cœur
durable comme une vue et non pas un joli élément
de cuisine. Il faut qu’à la revente ce critère provoque le même coup de cœur chez le successeur. Je
dis souvent aux acheteurs de ne pas oublier qu’un
jour ils deviendront vendeurs... »
Location, un marché trop peu réglementé
Aucun des agents présents n’a un marché de location significatif. Les transactions passent souvent
par des agences spécialisées ou directement entre
particuliers. « C’est un marché très réactif sans valeur économique réelle, analyse Thierry Lepeltier. Il
n’y a pas de bon ou mauvais appartement, de bonne
ou mauvaise période, de bon ou mauvais quartier.
Certains professionnels ne font pas assez de restrictions par rapport à leurs propriétaires. Ils acceptent de louer n’importe quoi sans mandat, parfois
même sans honoraires. Si les propriétaires nous
font confiance et veulent une rentabilité normale,
on peut louer au prix du marché mais c’est un peu
Canal de l'Ourcq
« Là où pour une vente on exige de plus en plus
de certificats, pour une location le circuit électrique
peut être complètement défectueux sans que ce soit
réglementé, confirme Maurice Biriotti. Il observe un
autre comportement du propriétaire: « S’il se rend
compte que son appartement a pris de la valeur, il
veut également augmenter son loyer. Mais si le prix
de l’immobilier a doublé à la vente, il n’a pas doublé à la location et le pouvoir d’achat du locataire
n’a pas augmenté. Chaque fois que vous demandez
à un locataire 100 € de plus, vous lui demandez 300
ou 400 € de plus de revenus. Le marché est bloqué,
avec d’un côté un propriétaire qui veut rentabiliser
le capital que représente son bien et de l’autre un
locataire qui n’en a pas le pouvoir d’achat. »
Alain Montaut dresse un panorama de la situation :
« Ce marché a deux faces : d’un côté les institutionnels parfaitement organisés qui entretiennent les
immeubles et les appartements à chaque changement de locataire mais qui souffrent aussi de vacance des appartements. De l’autre, les particuliers
où là effectivement, il n’y a aucune règle. Ce qui est
observable sur ce marché c’est son retournement. Il
y a trois ans, la situation s’était crispée : on pouvait
être un cadre de 40 ans et les propriétaires, vue
la demande pléthorique, n’hésitaient pas à exiger
la caution d’un tiers. A force d’encourager l’acquisition, ce marché s’est ensuite vidé. Autrefois le
parisien était en majorité locataire, aujourd’hui, il
achète. D’autre part, les critères d’actualisation des
loyers n’avaient plus depuis cinq, six ans, aucune
commune mesure avec la réalité d’augmentation
du niveau de vie. L’indice a d’ailleurs été réformé.
De par ces augmentations successives, lorsque le
propriétaire récupère son appartement à la suite
d’un départ, il est tenté de le relouer au même prix
mais ça ne correspond plus à la réalité du marché
et il est difficile de le lui faire comprendre. Il cherche alors lui même un locataire et n’en trouve pas.
Le locataire a compris qu’il est en position de force
et n’hésite pas à demander des travaux de peinture,
une franchise ou une baisse de loyer, chose qui était
inenvisageable il y a deux ou trois ans ! »
Patrick Kinsler, comme la plupart des agents présents, finit par ne répondre à la demande de location que pour des propriétaires de sa clientèle.
« En l’absence de législation sur le marché de la
location, nous avons un rôle de médiateur à jouer
entre bailleur et locataire », conclut Maxime Malinowski.
Attention aux taux
Les taux qui remontent
doucement mais surement, alliés au durcissement des conditions de
prêts vont-ils avoir des
conséquences sur la tenue du marché en 2006 ?
D’après Alain Montaut,
rien de grave à l’horizon :
« Les banques ont besoin
de prêter de l'argent, c'est leur fond de commerce.
Les taux d'intérêt ont repris un demi-point depuis 6
mois alors qu'ils n'avaient pas été aussi bas depuis
très longtemps, mais ça reste tout de même très bas.
Malgré cela, les banques et le législateur sont en
train de réfléchir à des solutions pour réformer l'hypothèque, notamment pour favoriser les acheteurs
immobiliers. On n'est pas dans une phase où ça peut
être inquiétant. Aujourd’hui le banquier n'hésite pas
à se déplacer pour voir le bien qu'il finance afin de
mieux étudier son risque et la nature de l’opération à laquelle il concourt. C'est un élément assez
récent lié à la masse croissante d'argent prêté. On
va prêter encore beaucoup d'argent pour pas mal
de temps ! »
« Les banques sont là pour prêter, confirme Thierry
Lepeltier. Quand la pression économque est un peu trop
forte, quand elles achètent l’argent un peu trop cher,
et que ça risque d’avoir une implication sur les augmentations de taux, elles trouvent des solutions : le
prêt capé qui revient au goût du jour, les durées qui
s'allongent, des formules plus allégées... Comme
les banques se concurrencent, les taux restent stables et l’offre proposée au client quasiment identique. Mais c’est plus l’Europe qui décide que la
France ! »
Pour Maxime Malinowski, on peut craindre une incidence sur le marché si les taux remontent d’un
point et demi tandis que, d’après Patrick Kinsler, il
faudrait que le taux augmente considérablement
(de 2 ou 3 points) pour que les prix de l’immobilier
s’en ressentent. Aucun d’eux ne voit en tous cas
d’incidence à court terme.
Le mot de la fin nous est proposé par Thierry Lepeltier : « Après plusieurs années de forte augmentation, il faut retrouver un peu de sérénité, de marché
constant et les banques sont en train d’y concourir.
»
Marie Edery
Merci aux
AGENCES
PARTICIPANTES
Agence Acopa
108, rue Ordener 75018
Agence Courteline
68, boulevard Picpus 75012
Le Chêne Vert Immobilier
5, rue Faidherbe 75011
Groupe David
4, rue Saint-Lazare 75009
Etude Le Seuil
50, av. Simon Bolivar 75019