Challenges N° 68 - 22/02/2007 - 59

N° et date de parution : 68 - 22/02/2007
Diffusion : 251350
Périodicité : Hebdomadaire
Challen_68_82_59.pdf
Site Web : http://www.challenges.fr
Page : 82
Taille : 100 %
Pôle Etudes Patrimoniales
Les trois vertus
une
d'
société ivile immobilière
Avec
des prix immobiliers détenir un bien fait parfois
camp des riches Passer par intermédiaire une
flalnbé-
la
,
basculer dans
SCI permet des montages intéressants
le
.
l'
.
d'
pas seulement fiscalement
Et
.
Cette décote est pas pour
autant systématique: elle doit
se justifier par une réelle
contrainte de liquidité ou de
gestion Exemple:
ne peut détenir 99%% des
parts aux côtés un autre
associé présent
hauteur de
n'
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.
,
4
l'
associé-gérant
d'
à
1
%%
,
uniquement pour justifier
71!III1IIfs!:
existence de
société
Je
ne vois pas
SCI comme un
outilfiscal mais plutôt comme
un moyen juridique de
1
«
,
l'
.
la
,
la
,
pouvoir
propriété
tempère Olivier Courteaux
répartir
»
la
et
le
,
,
responsable du pôle études
patrimoniales Thésaurus
à
.
Aussi théoriquement
est
pas possible de cumuler les
deux décotes sur résidence
sur
SCI pour
principale
déclarer un bien amputé de
40%% de sa valeur: ce sont les
parts sociales de SCI qui sont
déclarées
ISF impossible de
déclarer en plus habitation
elle-même Dans les faits cette
décote de 40%% est autorisée
SCI est totalement
fiscalement seuls les
associés font des déclarations
fiscales
administration
fiscale ferme couramment les
yeux sur cette pratique même
lorsque cette condition est
pas respectée Un mode
optimisation fiscale hardi qui
sans doute séduit François
Hollande féru de fiscalité
Autre méthode anti-ISF
éprouvée:
sous-évaluation des
biens par rapport au marché
Un petit jeu risqué pratiqué
également par famille
RoyalHollande En combinant les
deux on parvient parfois de
petits miracles »..
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Immeuble abritant appartement de Ségolène Royal
François Hollande
Boulogne-Billancourt Le bien fait
partie de SCI La Sapinière montage qui permis au couple de bénéficier de aide des parents Hollande
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,
l'
.
,
si
égolène Royal
ciée de société
immobilière SCI
(
.
)
La Sapinière
pas
subi de mauvais procès: SCI
est en effet peut-être pas
arme fatale contre impôt de
solidarité sur fortune ISF
mais elle permet alléger
pression fiscale pour les
contribuables qui ont vu
valeur de
n'
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S
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leur patrimoine immobilier
assoflamber de 120%% en
peine dix
à
ans
franchir
760000 euros
et
seuil de ISF
l'
le
,
.
)
Pourtant avec une décote de
20%% sur
valeur déclarer
,
la
à
à
ISF
Exemple:
Sapinière de
candidate
la
décote SCI permet de
seulement 720 000 euros
donc de passer en dessous du
seuil de ISF..
Comme pour les autres
déclarer
et
,
.
ce montage permis
au couple Royal-Hollande de
bénéficier de aide des parents
Hollande associés
SCI Un
petit arrangement en famille
qui permet aussi de préparer
au mieux une transmission
contribuables
économie fiscale est
rarement objectif premier de
l'
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déclarée Dans cadre de
SCI cette ristourne se
valeur
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(
un point de vue strictement
juridique contrairement ce
qui été écrit au sujet de La
SCI ne permet pas
Sapinière
de réduire davantage son ISF
sur
résidence principale
détenant en direct:
qu' en
dans les deux cas une décote
de 20 est appliquée sur
D'
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cialiste- ,1' ISF est de 770 euros
l'
(
l'
Réduire
le
,
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civile
constitution une SCI car
montant de cet impôt-très
symbolique-est faible
pour un actif de 900 000
euros
valeur estimée de La
d'
,
.
le
,
manque de liquidités
des parts:
société associe
es proches est donc difficile
de céder des parts sociales
des étrangers qui
trouveront pas les mêmes intérêts
justifie
par
le
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THESAURUS
N° et date de parution : 68 - 22/02/2007
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values: au bout de deux
ventes
SCI serait considérée
comme marchand de biens
imposée comme tel
Acheter en famille
la
,
La SCI est un atout juridique
indéniable lors de achat une
résidence principale par des
conjoints non mariés comme
et
l'
d'
.
Préparer
sa
ccession
,
couple Hollande-Royal
opération qui coûte entre
2000
3000 euros permet
le
.
s
L'
,
Une SCI est plus souvent
constituée dans
dessein
organiser transmission:
les parents donnent tout ou
partie du capital en
et
«
le
,
éviter piège de indivision
où les décisions se prennent
unanimité En cas de
aucun ne peut forcer
autre conserver bien lire
ci-contre En cas de décès ce
mode de détention permet
aussi de protéger
conjoint
face aux enfants:
survivant
est assuré de continuer
une
disposer du logement
précise ou un bail été
conclu avec SCI
Par ailleurs
SCI est pas
forcément constituée lors un
achat les associés peuvent
apporter un bien déjàpossédé:
des parents peuvent par
d'
le
l'
le
,
à
d'
la
l'
.
séparation
,
conservent usufruit
outil idéal pour utiliser
abattement sur les droits de
donation tous les six ans
conseille Michel Brillat
l'
à
nue-propriété
le
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est
C'
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l'
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l'
l'
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le
,
t
,
de
ingénierie
l' Union financière de
France lire ci-contre
Au-delà de ces abattements
mieux vaut créer une SCI avec
un petit capital apporter en
compte courant valeur
nécessaire
achat du bien: les
droits de mutation au-delà de
mettre disposition de 50000 euros ne seront calculés
leurs enfants un logement ou que sur capital
compte
une maison de vacances En courant qui sera donné ou
tant que gérants
restent entrera dans
succession
maîtres bord
gardera sa valeur
peuvent
origine
notamment définir les règles
Les parents peuvent aussi
donner ces sommes en
occupation Mais attention pour
pleine
éviter imposition des
leurs enfants ce qui
propriété
faut veiller ce que
limitera autant leur ISF Mais
bien ait été détenu depuis plus
faut une très bonne entente
de quinze ans car opération
en famille pour se lancer dans
est considérée comme un acte
ce genre
opération car
titre onéreux
droit au remboursement du
Les cas où une SCI abrite un
compte courant est permanent
investissement locatif sont plus
enfant peut dire: Tu me as
rares
associer pour
donné
faut que
me
ses capacités emprunt
paies! Beaucoup ne savent
acheter ensemble via une SCI pas mais suffit qu' soit en
colère
peut se transformer en
bien conseillé
son met en garde Olivier Courteaux
prévient ce spécialiste Cela étant
on parle toujours de familles
Sauf objectifs
ne faut pas faire qui ne vont pas bien
spécifiques
en
pour investir dans un actif aussi qui entendent Dans ce
prépondérant du patrimoine cas cette solution de
car accord des autres associés
avantages
est nécessaire pour vendre
Pour limiter encore montant
alors qu'en indivision chacun
une transmission anticipée
est possible en outre
peut demander
partage
tout moment Autre
crédit Exemple: pour un
précaution:
bien doit être loué nu
achat une valeur de 1000
sinon
SCI est requalifiée
avec un emprunt de 900
un
soumise
impôt sur les
capital limité 100 seule cette
Pas question non plus
dernière valeur sera prise en
de réaliser des opérations de
compte pour calculer les droits
vente pour engranger des plus de donation!
Agnès Séverin
directeur
à
patrimoniale
si
clause
l'
à
Michel Brillat
Directeur ingénierie patrimoniale l' Union financière de France
auteur de La Société civile instrument majeur de gestion de patrimoine
Editions Gualino 38 euros
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Les statuts choisis pour
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SCI sont capitaux!
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exemple
,
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,
le
.
Et
Challenges La société civile immobilière est-elle
.
,
.
donation?
plus intéressante fiscalement que
Michel Brillat Non
SCI facilite simplement les donations en
leur apportant plus de souplesse
est délicat par exemple
de donner sa part un appartement en indivision alors que
donner des parts de SCI de 50000 euros tous les six ans
est très simple La SCI permet également de transmettre un
bien tout en gardant les pouvoirs: dans ce cas les parents
occupent fonction de gérants irrévocables Mais attention
est guerre entre les enfants
SCI
arrangera rien
on ne peut pas associer des enfants contre leur gré..
ils
la
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Comment utiliser SCI pour protéger son conjoint?
Pour les couples non mariés
faut faire un échange de parts
en nue-propriété
en usufruit
un décès survient
survivant est propriétaire de 50%% des parts
usufruitier
des autres 50%%
est également possible insérer dans
les statuts un pacte tontinier: au décès de un astre
devient propriétaire de ensemble comme son conjoint
avait jamais existé Naturellement
mise en place
de ces solutions nécessite quelques précautions imposant
présence un professionnel
la
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y
création une SCI?
Quelles précautions prendre lors de
existe une grande liberté statutaire: les statuts
correspondent aux
que les associés souhaitent
voir appliquer Ellesrègles
ont .onc une importance capitale
faut être particulièrement vigilant sur les pouvoirs
révocation du gérant sur les clauses agrément
objet social ainsi que sur les droits de vote en cas
de démembrement de propriété En effet les arrêts portant
sur répartition des droits de vote entre usufruitier
ne se ressemblent pas
u-propriétaire se suivent
Les conseillers en gestion de patrimoine ou les banquiers
bonne solution parmi les
privés sont
pour trouver
nombreuses possibilités mais
conseille de faire appel
un notaire ou un avocat pour rédiger ensuite les statuts
s'
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