Investir Magazine N° 609 - 22/09/2006 - 321

N° et date de parution : 609 - 22/09/2006
Diffusion : 112355
Périodicité : Mensuel
InvestirMagazin_609_50_321.pdf
Site Web : http://www.investir.fr
Page : 48
Taille : 95 %
Les investisseurs disposent
un nouveau cadre fiscal
Coexistant avec nouveau
Robien
Borloo est moins
contraignant qu'
paraît
.
d'
le
le
,
il
n'
.
y
Le Borloo
réconcilie
bailleurs
locataires
00
et
connaît enfin tous
n
les détails sur
dernier
dispositif fiscal
destinés aux
acquéreurs de
logements neufs locatifs
une version existe dans ancien
l'
,
(
)
«
l'
a
Borloo populaire
baptisé lui-même
»
,
le
l'
à
comme
ministre
du Logement Ce dispositif
devrait effectivement se révéler
populaire.. mais sans doute plus
.
«
,
»
le
,
,
,
.
ils
,
,
les professionnels
auprès des investisseurs que des
locataires En effet
ce que tout le monde avait
âu
dé part les contraintes
imagi
,
.
La grande nouveauté du
par rapport au Robien est
mise en place de ressources
locataire Lo
encadrées pour
c'
,
,
à
la
t
le
,
.
choix entre deux dispositifs
le
,
(
Robien neuf
Véhicule législatif
Date
Loi
effet
d'
Depuis
d'
.
Contrainte limitée
Accepter de ne louer son
qu' des locataires dont les
ressources ne dépassent pas un
certain montant représente de
fait un réel effort pour les
logement
à
,
traditionnellement
cette contrainte Soyons
clairs celle-ci-d' habitude
instaurée par des gouvernements de
gauche-s' était révélée très
dissuasive
époque du dispositif
investisseurs
,
allergiques
le
le
logement 2006
,
l'
Les ventes de logements
neufs aux investisseurs étaient
passées de 53.000 en 1999 fin du
Périssol
19.000 en 2000 Dès
mise en place du dispositif
Robien en 2003
du plafond de ressources
les ventes étaient remontées en
flèche pour atteindre an
dernier un total de 66.800
situation est
Aujourd' hui
inédite puisque les investisseurs
ont choix entre deux statuts:
.
(
)
(
1-9-2006
.
à
à
Borloo neuf
engagement national pour
d'
)
d'
Besso
Dispositif
le
Robien voir ci-dessous ce
nouveau dispositif se devait
exiger
plus efforts des bailleurs
,
Borloo
.
Les investisseurs gardent
gique: plus avantageux que
,
.
contrairement
l'
.
0
le
liées
octroi de avantage fiscal
ne sont pas lourdes Les loyers
encadrés inférieurs de 30%% aux
prix de marché annonce
ministère du Logement sont
parfois
supérieurs dans certaines
communes aux loyers du secteur
libre Quant aux plafonds de
sont moins bas que ce
ressources
qui avait été craint au départ par
si
le
Rétroactif depuis
1-1-2006
le
.
à
)
la
Taux
d'
6%%
amortissement
4%% pendant
pendant sept ans
deux ans puis sur option ,5%% pour
deux périodes consécutives de trois ans
6%%
pendant sept ans
pendant deux ans
et
4%%
Durée de location
et
2
,
,
Neuf ans
minimum
Neuf ans puis sur option deux périodes
consécutives de trois ans maximum
Non
Oui détail page 50
,
,
la
et
,
,
suppression
,
l'
,
Plafonds de ressources
Plafonds de loyers
(
Zone
19 ,89¬; zone B1: 13 ,82¬;
zone B2: 11 ,30¬; zone C: ,28¬
A:
*
1
(
)
8
Loyers déductibles
*
Détail des zones page 51
Zone
zone
A:
En
1
(
)
m' mois
/
,
15 ,91¬; zone B1: 11 ,06¬;
B2: ,04¬; zone C: ,62¬
Néant
.
.
)
6
9
30%%
la
,
le
le
Robien avec les seuls loyers en
.
,
1/4
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questions à..
3
référence
de
avant-dernière
l'
(
année précédant
signature du
la
bail soit actuellement les avis
imposition 2004 pour les baux
signés en 2006 de 32.268¬ soit
,
d'
Page : 49
Taille : 95 %
Jean-Louis Borloo
.
Mon dispositif est
fiscalement plus attractif
«
»
,
)
un salaire mensuel net environ
3.700¬ En zones
B2 celles
qui accueilleront
plus grand nombre
immeubles Borloo ces revenus
fiscaux de référence toujours pour
une personne seule atteignent
23.968¬
21.971¬ soit des
salaires mensuels net environ
2.800¬
2.500¬ On est loin
une population de locataires
potentiels essentiellement
constituée de smicards
d'
.
Bl
et
,
vraisemblablement
le
d'
,
,
,
et
,
d'
et
.
d'
.
Nouvelle donne fiscale
!
fiscal de référence
annuel net Diviser par douze
premier pour déterminer
revenu mensuel net des locataires
est un calcul faux car pour
déterminer
revenu fiscal de
référence
fisc prend en compte les
abattements de 20%%
de 10%%
est ce qui explique que pour un
revenu annuel net de 30.515¬
revenu fiscal de référence soit
égal 21.971¬ pour un salarié
24.412¬ pour un non-salarié
adhérent un centre de gestion
agréé qui ne bénéficie que de
abattement de 20%%
La nouvelle donne fiscale va
changer ce calcul note Olivier
Trit de Cerenicimo qui
et
revenu
?
la
,
la
et
aux besoins des
revenus moyens
ménages
avec un nouveau
dispositif
Borloo
populaire
Par ailleurs nous
créons une mesure
répondre
à
«
le
,
»
.
,
spécifique dans immobilier
ancien pour ceux qui
acceptent de louer un
des
logement existant
loyers accessibles
l'
Attention Ne confondez pas
revenu
Pourquoi créer un
nouveau dispositif
Avec
loi ENL nous
avons deux priorités:
recentrer
production de
logements Robien dans
les agglomérations les
plus tendues
1
.
le
le
,
le
le
,
et
.
C'
le
à
.
Pourquoi faire
coexister
les dispositifs
?
à
et
à
Une partie des logements construits
sur les anciens terrains Renault de
île Seguin sera éligible au Borloo
à
l'
.
l'
.
«
cadrés
Borloo Les
réfractaires aux plafonds de ressources
et
le
.
,
,
,
des loyers
proposant
du marché Le
Robien de son côté est
.
,
,
centré
où
là
marché
le
plus tendu
permet au propriétaire de
louer sans limite de
revenus du locataire
un
niveau de loyer très
proche du marché
est
.
le
Il
à
,
.
ces dispositifs
,
Grâce
à
nous
à
s'
il
.
la
,
,
l'
,
auparavant
,
à
l'
addition
autres
fiscale Que les
.
rassurent Les
se
.
d'
susceptibles
entrer dans
dispositif
plafonds de ressources
imposés ne sont pas
sociaux; un nombre important
de locataires potentiels sont
entrer dans cadre
susceptibles
Borloo En zone
par exemple
où les prix de immobilier sont
le
.
si
d'
le
.
A
,
,
là
l'
les plus élevés
ressources
le
,
plafond de
pour une personne seule
correspond
à
un revenu fiscal de
des montants plus
,
l
le
s
Il
à
l'
à
,
,
et
le
»
.
le
Dans
3
le
Borloo
et
Bl
la
B
il
n'
,
y
.
de ressources
loyers
ne sont pas vraiment
contraignants
Pour ne pas effrayer
les investisseurs
Non les plafonds de
et
.
?
,
loyers ne sont pas au
du marché
.
C'
ils
(
)
et
le
.
l'
et
il
à
la
.
à
chantier
d'
et
à
la
.
et
,
les plafonds de
niveau
Si
et
plus de 60.000
investissements locatifs
dans
neuf par an pour
répondre aux besoins
des ménages
prévoyons
.
importants Ce sont
baux conclus en 2018
qui seront concernés
.
Si
complémentaires
.
espérer que administration
fiscale pensera dans deux ans
établir une grille de plafonds de
ressources qui en tienne compte
donc qui augmente niveau de ces
revenus de référence
niveau des ressou ces
exigées ne semble pas très
est
30%%
audessous
,
continueront donc profiter du commercialise des programmes
Robien qui même
est moins
immobiliers Avec
suppression de
intéressant qu'
abattement de 20 %%
contribue encore De nombreux les revenus fiscaux de
faire baisser
locataires sont référence présenteront
.
dispositif
,
.
,
Mon
est fiscalement plus
attractif tout en
complémentaires
B
la
sont
ils
la
l'
effectivement
2
Parce qu'
ailleurs pour cela que
nous avons divisé en
deux
zone
nous
ne avions pas fait
que nous avions retenu
les plafonds de
pour
toute
zone
aurait alors
pas eu de véritable
écart pour les villes de
zone B2 Quant aux
plafonds de ressources
coïncident avec ceux
des prêts locatifs
intermédiaires PLI
sont
voisins de ce qui existait
Besson Je suis
avec
convaincu que mon
intérêt
dispositif éveillera
des investisseurs
répond une très forte
demande de
part de
nos concitoyens
Je tiens également
souligner les bons
résultats en matière de
construction
offre de
logements: déjà plus de
430.000 mises en
fin juillet 2006
plus de 550.000 permis
de construire délivrés
Nous avons enclenché
les
un cercle vertueux
investisseurs tirent eux
aussi les fruits de cette
d'
croissance Je les
.
vivement utiliser
ces nouveaux dispositifs
complémentaires au
service du logement
de
cohésion sociale de
encourage
à
et
la
est
nos concitoyens
.
B
0
2/4
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Les investissements
rapport au marché comme cela
avait été cas dans dispositif
en Borloo
urront offrir
des rendements locatifs
bruts de
4%% par an
le
le
affirme Jean-Philippe
Ruggieri de Nexity Autour de
Besson
p'
3
à
,
.
,
Paris en zone
A
)
appartement de 60 m2 disposant
un balcon de m2 pour environ
.
d'
000
on loue un
si
,
(
6
1.000¬par mois hors charges on
passe en Borloo
Nexity affirme qu' une bonne
,
Dans
Page : 50
Taille : 100 %
grande couronne
Olap indique un loyer
moyen de 12 ,10¬ m2 tari que
plafond Borloo est toujours de
11 ,06¬ Même
les logements
neufs se louent toujours un peu
plus chers que les autres
moyenne de Olap reflète
ensemble du marché
les
la
parisienne
l'
,
is
/
le
.
si
la
(
l'
l'
pénalisant
un tel plafond présente
communes éloignées de Paris
toutefois inconvénient de créer partie des logements de son
de bonnes opportunités
une règle supplémentaire
de
programme
Nombreuses locations
dans les Hauts-de-Seine
respecter Les conseillers en gestion de patrimoine
prix avantageux
3.000 logements situés sur les
remarquent:
Le constat est
même pour
plus les dispositifs additionnent anciens terrains Renault de île Seguin
les contraintes plus les services
vont être construits par plusieurs agglomérations de
fiscaux vérifient que toutes les Nexity Icade
Vinci com province Un deux-pièces de 49 ,50 m2
ont
bien
été
avec 11 m2 de
mercialisés
règles
respectées
affût de
faille susceptible prochainement sera éligible Loin être 300
20 m2 de jardin
inférieurs au
entraîner un redressement
est vendu par
au dispositif Borloo
Pour se protéger investisseur
marché les loyers Cerenicimo Rouen zone
Notamment ceux
une solution rappelait Christine
situés côté vill'
sont parfois 131 avec un loyer
de
maximal de 11 ,06¬ m2
Thésaurus
dans
environ
5.200¬
m2
en
iassal-Largy
supérieurs
notre numéro estival Ces
dont
les
moyenne
par mois 142.278¬
détails qui attirent oeil du fisc
loyers sont en adéquation avec les Loyer mensuel possible: 530¬
mandater en termes très précis un plafonds Borloo «A Pontoise soit un loyer fiscal
surface
habitable plus moitié des
95 Corbeil 91 ou Saint-Ouen
gestionnaire `Je vous mandate
93 ajoute François Vialtel de surfaces annexes dont ne font pas
pour louer dans les douze mois
mon logement telles conditions Primaxia les loyers de marché
partie les jardins de ,63¬ m2 Le
de loyers de ressources pour
soit plafond du Borloo loin être
oscillent entre 12¬ m2
15¬
locataire
30%% inférieur au marché est
fisc notifie un
plus ou moins équivalents aux
redressement pour conditions non
Nous vendons même dans ce cas supérieur
plafonds du Borloo
Autre exemple ajoute Laurent
Saint-Denis 93 renchérit
remplies
particulier peut se
retourner contre
de
Laurent
gestionnaire
Bouygues
Degliame de Bouygues
Degliame
tenter de se faire rembourser
Immobilier un 60 m2 pour 217.000¬
Immobilier
Saint-Cyr-sur-Loire dans
banlie.' de Tours nous vendons
avec un loyer possible de 740¬
perte de avantage fiscal.
alors que plafond Borloo est fixé un 43 m2122.000¬ avec un loyer
De bonnes opportunités
1.135¬ Cela engendre un
possible de 430¬ alors que
Les loyers du dispositif Borloo
rendement brut
environ %% avant plafond Borloo est de 475¬
Haut-Rhin en
Sierentz dans
présentés comme 30%% moins impact de avantage fiscal.
onéreux que ceux du marché
libre ne sont pas partout
Des plafonds de ressources généreux
attrayants pour les locataires En
zone
se situent
est revenu fiscal annuel en
qui fait référence
au-dessous de ceux du
marché Mais en zones
B2
Composition
Zone
Zone
Zone B2 Zone
différence est parfois
du foyer
pas très importante En
21.971
21.822
Personne seule
32.268
23.968
Ile-deFrance
Observatoire des loyers
instauration
»
l'
.
,
d'
,
)
présentent
l'
.
à
Boulogne-Billancourt
.
,
à
le
,
(
l'
le
,
,
.
et
,
,
)
à
,
(
d'
/
b
terrasse
la
l'
et
,
)
d'
.
Pas de loc
tion
.
familiale
.
«
à
l'
a
,
,
(
*
,
lu
,
,
(
/
/
.
,
,
Alors que dispositif
Robien permet une
location aux ascendants
ou aux descendants
de investisseur
condition que ceux-ci
ne fassent pas partie du
Borloo
foyer fiscal
interdit Toutefois
après une période de
location au moins
trois ans est possible
le
l'
à
le
,
l'
.
,
d'
il
,
de suspendre
l'
(
.
)
)
»
l'
,
):
«
»
.
(
la
,
(
)
(
)
(
.
,
(
)
à
.
9
/
,
)
m
et
le
d'
et
/
/
,
,
"
.
Si
le
,
)
»
«
.
.
,
,
«
le
à
,
,
,
(
)
et
,
,
les avantages fiscaux
correspondants-pour
logement un
ascendant ou un
descendant pendant
une durée maximale de
neuf ans
le
à
à
.
à
,
le
engagement-et donc
louer
«
à
la
,
,
,
»
l'
la
,
,
le
le
à
.
,
4
.
A
d'
,
,
»
le
l'
,
,
si
,
.
A
ils
(
,
¬
C'
)
le
effectivement
.
Bl
,
,
C
A
Bi
et
C
n'
la
,
.
l'
,
de
Couple
agglomération parisienne
Olap note que
moyenne
mensuelle des loyers des baux
48.226
35.198
32.265
29.332
57.971
42.138
38.627
35.115
69.440
50.996
46.747
42.497
82.202
59.855
54.867
49.879
92.502
67.517
61.890
56.264
10.308
7.667
7.028
6.389
l'
Avec une personne
à
charge
1
(
)
la
(
)
signés en 2005 dans
Avec trois personnes
petite
établit
tandis que plafond
couronne parisienne
14 ,20¬ m2
Avec deux personnes
la
s'
Avec quatre personnes
à
le
/
,
Borloo est fixé
à
11 ,06¬
à
«
.
Il
a
n'
charge
à
à
charge
à
1
(
)
1
(
)
charge
Majoration par personne
charge supplémentaire
1
(
)
y
pas de décrochage des loyers par
1
(
)
Personne seule ou couple marié
.
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zone B2 un trois-pièces de 63 m2
se vend 156.600¬parking compris
avec un loyer possible de 563¬
Nord en zone
,
se
,
alors que Borloo est 576¬.
«A Montpellier indique Marc
le
à
»
,
Pigeon de Proxim les plafonds
du Borloo sont équivalents aux
Même dans
loyers du marché
,
,
»
«
.
la
métropole lyonnaise
l'
,
écart de
Borloo peut
signale Yves
Thibaut de l' Union Financière
de France De avis de nombreux
professionnels comme Patrice
Hautbois du Crédit Foncier
loyers est infime
être avantageux
et
le
»
,
,
.
l'
,
,
,
C
,
,
ûe 480¬ alors que
1
La France coupée en quatre
un 46 m2 neuf
Borloo est de 306¬
plafond
le
Zone
Paris première
deuxième couronnes
Azur bande littorale Hyères-Menton
Toujours en zone
Constructa vend un 27 ,69 m2
79.000¬ avec un loyer garanti
par Foncia de 260¬ soit ,20¬ m2
alors que plafond Borloo est
,62¬ Même différentiel pour
deux-pièces En revanche les
loyers des quatre-pièces
correspondent exactement aux
A:
et
,
à
C
,
Côte
d'
,
(
)
,
,
Genevois
français
Zone B1: les 23 agglomérations de plus de
250.000 habitants les autres communes
Ile-deFrance six
agglomérations chères Annecy Bayonne
Chambéry Cluses La Rochelle Saint-Malo
de Côte Azur
Corse
outre-mer
9
/
,
le
d'
,
(
,
6
.
,
,
,
)
l'
,
,
le
,
.
,
arrièrepays
la
d'
la
l'
et
,
Zone B2:
reste de
zone
soit les autres
50.000 habitants les autres
zones frontalières ou littorales chères les communes
le
la
B
,
agglomérations de plus de
89 ,64 m2 comprenant
16 ,09 m2 de terrasse surface de
référence de 97 ,64 m2
loué
600¬ par mois présente un loyer
mensuel moyen de ,14¬ m2
plafonds:
ABC du Borl-o
L'
.
Montélimar
à
Page : 51
Taille : 100 %
le
,
,
(
proches de lle-de-France
l'
et
)
dans 50%% des cas les plafonds
de loyers ne sont pas inférieurs
aux prix de marché En règle
géérale les
loyers des zones
B1 sont les plus sensibles au
plafond mais de nombreuses
exceptions existent En zones B2
les plafonds de loyers ne
sont pas pénalisants sauf
Cambrai dans
contreexemples:
«
,
Zone C:
reste du territoire
le
6
.
/
»
.
Rentabilité accrue
ments locatifs bruts de 3%%
A
,
et
,
.
et
C
,
à
le
,
Astuce de Foncia pour
rendement locatif global:
dissocier les baux des logements
augmenter
le
de ceux des garages qui
,
à
4%%
moyenne actuelle des
rendements locatifs immobiliers
semblent donc
possibles même en
choisissant de se placer sous
dispositif Borloo
(
)
,
le
un loyer supplémentaire de
55¬ 65¬ par mois Des rende
rapportent
à
.
.
a
FRANOISE PAOLETTI-BENAZIEZ
4/4
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