La caution et le dépôt de garantie

LA CAUTION
ADIL 47
DEPOT DE GARANTIE
CAUTION
- la somme maximale pour laquelle la caution se porte garant
(principal, intérêts, frais et accessoires compris). Au delà de
cette somme, la caution ne pourra plus être actionnée.
A défaut d’indication de cette somme maximale, l’engagement
est plus étendu et non chiffrable.
- une mention exprimant clairement que vous avez connaissance de la nature et de l’étendue de votre engagement
- la reproduction de l’article 22-1 de loi du 6 juillet 1989
(Alinéa1):
« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat
de location conclu en application du présent titre ne comporte
aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de
location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ».
A défaut de respect de ce formalisme, l’engagement de caution est nul.
 Comment actionner une caution?
Lorsque le locataire ne paie plus son loyer et ses charges, le
bailleur doit en informer la personne qui s’est portée caution par lettre recommandée avec accusé de réception,
dès le premier incident de paiement. Si la situation s’aggrave il faudra saisir cette personne pour qu’elle paye les sommes dues, à charge pour elle de se retourner contre le locataire.
 Quelle est la durée de la caution?
La caution peut être:
- soit d’une durée déterminée: il sera impossible de se désister en tant que caution avant le terme prévu. Cependant il y a
la possibilité de prévoir par écrit, que certains évènements
mettront fin à la caution (décès de la caution, divorce,…).
Si l’acte ne prévoit pas qu’en cas de décès de la personne
se portant caution, l’engagement de caution prend fin, les héritiers de cette personne resteront cautionnaires.
- soit d’une durée indéterminée ou non précisée: la caution
pourra mettre fin à son engagement à tout moment, toute fois
la caution ne prendra fin qu’à l’expiration du bail en cours. La
caution sera donc tenue pour les sommes dues jusqu’à la fin
du bail. Si la caution ne se manifeste pas avant l’expiration du
bail en cours, elle sera engagée jusqu’à la fin du bail renouvelé ou reconduit.
DEPOT DE GARANTIE
ET
CAUTION
ADIL 47
6 Bis Boulevard Scaliger à AGEN
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du Lot-et-Garonne
Aout 2010
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LE DEPOT DE GARANTIE
 Qu’est ce que c’est le dépôt de garantie?
Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée au
propriétaire par le locataire pour garantir l’exécution de ses
obligations locatives. Ne pas confondre avec la caution qui
est une personne physique ou morale qui se porte garant
du paiement des loyers et des charges pendant une durée déterminée en cas de défaillance du locataire.
 Dans quel cas peut-on demander le versement d’un
dépôt de garantie?
Le bailleur pourra exiger un dépôt de garantie dès lors que le
locataire demande un paiement mensuel du loyer. A l’inverse,
aucun dépôt de garantie ne peut être demandé si le loyer est
payable d’avance pour une période supérieure à deux mois.
 De quel montant doit-être le dépôt de garantie?
Jusqu’au 8 février 2008, le dépôt de garantie ne pouvait être
supérieur à deux mois de loyer hors charges. Depuis le 9 février 2008, il ne peut être supérieur à un mois de loyer hors
charges (deux mois possible en cas de locations meublées).
Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux contrats
de location signés à compter du 9 février 2008.
 Le montant du dépôt de garantie est-il révisable?
Le montant du dépôt de garantie ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat, ni même au moment du renouvellement du contrat de location.
 Le propriétaire a-t-il le droit d’encaisser le dépôt de
garantie?
Le propriétaire a tout à fait le droit d’encaisser le dépôt de
garantie.
 Par qui le montant du dépôt de garantie doit-il être
versé et à quel moment?
Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est
versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.
 Est-il possible de prétendre à une aide pour financer le
dépôt de garantie?
Afin de financer le dépôt de garantie, le locataire peut solliciter
une avance LOCA-PASS® (sous réserve de respect des conditions d’attribution). Cette aide, délivrée par les organismes Action Logement, consiste à avancer gratuitement, au locataire,
sous forme de prêt, le montant du dépôt de garantie. Ce prêt
est remboursable sans intérêt après un différé de 3 mois, en
plusieurs fois (sur 36 mois maximum).
Pour plus d’information contactez CILGERE au
05.53.77.50.60 ou l’ADIL 47.
LOCA-PASS®:
Les bénéficiares sont désormais:
 Les salariés (ou préretraités) des entreprises privées non
agricoles, y compris les retraités depuis moins de 5 ans
 Les jeunes de moins de 30 ans : en formation professionnelle, en recherche d’emploi, en situation d’emploi non fonctionnaires titulaires, étudiants salariés, étudiants boursiers
du Ministère de l’Education Nationale, étudiants avec
convention de stage d’au moins 3 mois en cours, étudiants
qui justifient de 3 mois de travail parmi les 6 derniers mois.
Le montant de l’avance est plafonné à 500 €
Le montant des mensualités de remboursement est de 20 €
minimum.
Il existe aussi le Fonds de Solidarité Logement « accès »
(FSL). Cette aide accordée, sous respect de conditions, peut
prendre la forme d’un prêt sans intérêt ou d’une subvention, et
peut couvrir notamment le dépôt de garantie, les frais d’ouverture de compteurs,… Pour plus d’informations contactez votre
CMS de secteur en Lot et Garonne ou l’ADIL47.
 Le dépôt de garantie doit-il être restitué au locataire à la
fin du bail?
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de
deux mois à compter de la remise des clés par le locataire,
déduction faite le cas échéant, des sommes restants dues au
bailleur (reliquat de loyer, réparations locatives, Taxe d’enlèvement des ordures ménagères) et des sommes dont celui-ci
pourrait être tenu, au lieu et place du locataire (taxe d’habitation,…), sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Lorsque la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état
des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire est responsable, le propriétaire peut lui imputer le coût des
réparations dites locatives et doit lui fournir à cet effet les justificatifs (devis ou factures,…) des sommes retenues sur le dépôt
de garantie.
Les dégradations locatives facturées au locataire sortant ont
un caractère indemnitaire. Dès lors le propriétaire est seulement tenu de justifier du coût de celles-ci en produisant des
devis, mais n’a pas l’obligation de procéder aux travaux de
réparation.
A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de
garantie restant dû au locataire produit intérêt au taux légal au
profit du locataire.
En cas de vente ou de donation des locaux loués, la restitution
du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur; le bail continue à produire ses effets sans changement pour le locataire.
Une nouvelle recommandation de l’UESL du 16 Juillet
2010 modifie les conditions de mise en œuvre de l’avance
DEPOT DE GARANTIE ET CAUTION...
LA CAUTION ...
 Qu’est ce qu’une caution?
La caution est une personne qui se porte garant du paiement du loyers et des charges envers le bailleur pendant
une durée déterminée si le locataire ne satisfait pas à ses
obligations. La caution est donc une sécurité pour le propriétaire, car elle peut être actionnée par celui-ci en cas de non
paiement par le preneur.
 Qui peut se porter caution?
Toute personne (physique ou morale) peut prendre l’engagement de payer le loyer et les charges en cas de défaillance
du locataire. Ce tiers peut être par exemple, une personne de
la famille, une banque, un ami…
Le bailleur ne peut refuser la caution au motif que la
personne ne possède pas la nationalité française ou réside en dehors du territoire métropolitain.
 Dans quels cas le cautionnement ne peut-il être demandé?
Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur
qui a souscrit la garantie des risques locatifs (GRL).
De plus, si le bailleur est une personne morale autre qu’une
société civile constituée entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé
que:
- s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée
par décret (FSL, organismes Action Logement,…)
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas
d’une bourse de l’enseignement supérieur.
 Quelle forme doit revêtir l’engagement de caution?
L’engagement de caution doit être écrit. Il peut être établi soit
directement entre le bailleur et celui qui se porte caution, soit
par notaire.
Dans tous les cas il préférable que la personne qui se porte
caution demande et conserve un exemplaire de l’acte de caution. Elle doit se voir remettre un exemplaire du bail signé et il
est conseillé qu’elle signe le contrat de location .
Cela permettra de prouver que la personne se portant caution
a eu connaissance de l’étendue de son engagement.
 Quel doit être le contenu de l’acte de caution?
L’acte de caution doit obligatoirement comporter, écrit de la
main de la caution:
- le montant du loyer et les conditions de sa révision qui
figurent sur le bail.