NOUVELLE IMMO - N°32 - Immobilier Guadeloupe Magazine
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NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:46 Page 1 Les Nouvelles Numéro 32 • Du jeudi 27 Novembre 2008 de l’Immobilier www.nouvelles-immobilier.fr Décembre 2008 INVESTIR Le Le crédit crédit relais relais TENDANCE Le Le renouveau renouveau du du carrelage carrelage LOI -PROGRAMME Le Le logement logement social social Acheter & Se loger Construire & Investir Aménager & Rénover NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:46 Page 2 Sommaire Edito Acheter & Se loger Pacs : et si on achetait à deux ? Les annonces des professionnels Déclarez vos quittances de loyer par Internet Lexique immobilier TVA à taux réduit pour l’achat de biens neufs ? 4 6 à 16 18 22 24 Construire & Investir Acheter Les avantages fiscaux de la loi Girardin Entreprise “Sismik” : point d’orgue du Plan séisme Antilles Prévention : agir et réagir face aux séismes Garanties obligatoires dans la construction Le permis de démolir Les mutations foncières en 2006 Le logement social dans le projet de loi-programme Quand faire appel à l’architecte ? Le crédit relais pour acheter avant de vendre 28 30 32 34 35 36 38-39 40 42 Aménager & Rénover Quel matériau pour mon évier ? Un living sur mesure Le renouveau du carrelage Eau : chasse au gaspi Des palissades naturelles en pin Jardin : le coin du potager N°32 Jeudi 27 novembre 2008 Les Nouvelles de l’Immobilier Mensuel édité par PAMS Tirage 50 000 ex. SARL au capital de 8.000 euros. Moudong Sud ZI Jarry 97122 Baie-Mahault Cedex Directeur de la publication / Gérant Direction Antilles-Guyane Marc Auburtin, Directeur Délégué Direction Guadeloupe Pierre-Yves Simon, Directeur d’édition Publicité Régie Guadeloupéenne de Publicité Directeur commercial Nicolas Tedesco Responsable commercial Arnault Poussin Tél. 0590 25 19 65 / Fax. 0590 25 18 70 Conception graphique France-Antilles Guadeloupe Rédaction Jocelyne Marmy Imprimé sur les presses de France-Antilles Guadeloupe N° ISSN : 0247-8196 Ne pas jeter sur la voie publique - La reproduction ou l’utilisation des textes ou photos parus dans Les Nouvelles de l’Immobilier est interdite. 44 46 48 50 52 54 Idées à suivre La dégringolade des marchés financiers incite à s’accrocher davantage à la pierre. Encore faut-il pouvoir y accéder. Les candidats à la propriété voient fondre leur capacité de financement : les taux du crédit ne dévissent pas comme la Bourse et il faut un bon pécule dans la chaussette pour espérer attendrir les banquiers. Voilà de quoi freiner quelques velléités… Mais la crise fait aussi jaillir quelques idées. Ainsi, la ministre du Logement plaide pour l’extension provisoire de la TVA à taux réduit - traditionnellement dévolue aux travaux de l’habitat - pour l’acquisition de logements neufs afin de relancer le marché et la construction. Le public est ciblé : ce sont les personnes aux ressources modestes qui en profiteraient si le projet était voté. Une autre idée fait son chemin pour facilité l’accès à la propriété des Guadeloupéens. Jean-Paul Fischer, président de l’Armos et directeur général de la Semsamar – fervent défenseur du financement du logement social par l’Etat - veut lancer une maison « low cost ». Affaires à suivre... Bonne lecture et très bonnes fêtes de fin d’année. 21/11/08 18:46 Page 3 3 Acheter NOUVELLE IMMO - N°32 NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 Acheter 18:46 & Page 4 se loger pages 4 à 27 Acheter 4 PACS : et si on achetait à deux ? En matière de patrimoine, acheter en commun ou séparément n’a pas la même portée pour deux partenaires liés par un Pacte Civil de Solidarité (Pacs). Alternative au mariage et au concubinage, le Pacs représente aujourd’hui le quart des unions. Diverses dispositions législatives (loi du 23 juin 2006 et loi du 21 août 2007) ont assoupli les règles de la vie à deux de ce statut fort prisé en accordant de nouveaux droits ( et de nouveaux devoirs) aux personnes Pacsés, proches de ceux des couples mariés. Mais des différences sont encore notables en matière de patrimoine et de transmission. Les partenaires pacsés étant étrangers l’un à l’autre, lors d’un achat immobilier, ils doivent donc choisir le cadre de leur convention. Séparation de biens ou indivision ? Acheter un bien immobilier dans le cadre d’un Pacs, c’est décider si l’on achète en commun ou séparément. La loi du 23 juin 2006 a modifié le régime de propriété du Pacs, les partenaires étant placés sous le régime de la séparation de biens. En l'absence de dispositions contraires dans la convention de Pacs, chacun des partenaires conserve donc la gestion et la disposition de tous biens reçus ou acquis à titre personnel. Chacun des partenaires conserve la pleine propriété de ses biens personnels possédés avant la conclusion du PACS. Chacun des deux peut prouver par tous les moyens qu'il a la propriété exclusive d'un bien. Sans ce justificatif, les biens sont réputés leur appartenir à chacun pour moitié. Dans la convention, les partenaires peuvent aussi choisir de soumettre au régime de l'indivision spécifique au Pacs les biens qu'ils acquièrent, ensemble ou séparément, à compter de l'enregistrement de cette convention. Les biens appartiennent alors pour moitié à chacun et le partenaire qui paierait plus de la moitié du bien ne pourrait prétendre au remboursement de cette part auprès de son partenaire en cas de séparation. En vertu de ces subtilités, les conseils d’un notaire ne sont pas superflus pour trouver la meilleure formule. Droits de succession supprimés Les couples pacsés n’étant pas héritiers l’un de l’autre, s’ils souhaitent que le bien soit conservé par le partenaire survivant, deux possibilités sont offertes : - la rédaction d'une convention d'indivision permettant au partenaire de se faire attribuer la quote-part du défunt, moyennant finance; -l’établissement d’un testament par chacun d’eux, et indépendamment de la convention de PACS, notamment pour se léguer l’usufruit de leur part respective. Le Pacs présente un intérêt fiscal plus attractif depuis la réforme des successions, celle-ci permettant au partenaire survivant d’un Pacs, comme au conjoint survivant, d’être exonéré de droits de succession sur la part non imposable de la succession au profit des enfants. En outre, le partenaire survivant bénéficie d'un droit d'occupation gratuite pendant un an du logement constituant sa résidence principale. Dans ce délai, il conserve la jouissance du mobilier garnissant le logement. Concernant les donations, l’abattement (revalorisé chaque année) pour les personnes pacsées est aligné sur celui qui est consenti aux époux, soit 76 988 euros au 1er janvier 2008. (Plus d’infos sur www.service-public.fr) NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:46 Page 5 2 agences Jarry - Riviera 0590 38 18 28 • VENTES • ABYMES STE ANNE 5 55 000€ Appt. 3P proche commodités 56 000€ Studio 1P, résidence sécurisée ST FRANCOIS GOSIER Acheter LE MOULE 85 000€ Beau terrain plat de 1000m2 147 000€ Appt. 3P vue mer, accès plage Terrain plat de 2000m2, coin calme 159 500€ BAIE-MAHAULT STE ANNE ABYMES 165.000€ Appt. 4P gd volumes 198.000€ Terrain de 2000m , vue campagne LAMENTIN DESHAIES Charmante villa 4P avec spa, vue montagne 260 000€ 160.000€ Appt. 3P proche mer 250 000€ Villa 4P GOYAVE Gde villa divisée en 4 appt. , piscine 550 000€ Gde villa sur 2 niveaux, dans lot. calme 550 000€ • LOCATIONS • ST ANNE GOSIER LAMENTIN Rés. 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NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:46 Page 13 GHI Créateur d’espace de vie ST-FRANÇOIS Centre Commercial La Coursive Avenue de l’Europe Carte professionnelle : N° 06-038T/6 STE-ANNE Résidence La Saintannaise Castaing MORNE À-L’EAU Richeval GOSIER Marina Center rond point Blanchard SPÉCIAL EXCLUSIVITÉS LE MOULE Résidence Le Cottage Les Alyzés 13 VENTE : LES HONORAIRES D’AGENCE SONT INCLUS s IMG 432410 IMG-432410 LE MOULE • 390 500 € Agréable villa T4 + mezzanine sur 1481m2 avec portail électrique. En campagne à 15mn du bourg du Moule - REFNMY LE MOULE • 66 000 € Agréable studio de 21 m2 à deux pas de la plage. - REFR84 STE ANNE • 267 000 € “ Le Helleux“, vue mer, villa F3 + 2 terrasses, jacuzzi, garage, + édification de 80m2 habitable en cours de construction- REFQPY STE ANNE • 330 000 € Maison F4 sur environ 800m2, quartier résidentiel proche de la belle plage de la Caravelle. 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Plus de 11 000 loueurs professionnels privés sont concernés par la télédéclaration des quittances. Mais moins de 20% des bailleurs l’ont utilisée. Naviguer sur Internet rebute majoritairement les personnes d’un certain âge, qui n’ont ni le goût, ni eu l’occasion de se familiariser avec ce mode nouveau de communication. A leur intention, des agents de la CAF ont effectué dernièrement une démonstration pour les guider dans les arcanes des fenêtres et onglets. Simple et sécurisé Comment télédéclarer ? C’est tout simple. Une fois sur le site www.caf.fr, cliquez sur l’onglet « Professionnels ». Glissez le curseur sur la colonne de gauche et cliquez sur télédéclaration des loyers. Il suffit alors de rentrer le numéro d’utilisateur et le code qui vous a été adressé par courrier par la CAF et de valider. Un formulaire pré rempli apparaît avec le ou les noms des locataires. Vous validez les informations si elles sont exactes ou les corrigez, le cas échéant. Vous inscrivez le montant des loyers et vous validez. Ces informations sont enregistrées et valables durant un an. A SAVOIR A compter du 10 février 2008, en compensation du dépôt de garantie ramené à un mois avec la loi sur le pouvoir d’achat,l’allocation logement peut être versée au bailleur, s’il le demande, sans l’autorisation expresse du locataire. Cette mesure s’applique si le logement locatif répond aux caractéristiques d’un logement décent et à des conditions de peuplement minima. Carte professionnelle N° 06-031 T/G IMG-433831 Acheter 18 POINTE-A-PITRE LE MOULE 2 Immeuble de 3 étages Terrain 1701 m cos 0.20 176 000 € HAI 184 000 € HAI MORNE A L’EAU Affaire à saisir ! 2 CAPESTERRE Terrain 4226 m Villa T4 sur 864 m de terrain 150 000 € 237 000 € HAI Frais Notariés inclus POINTE-A-PITRE 2 2 CAPESTERRE Terrain 94 m Maison de ville T4 80 m2 27 500 € HAI 86 900 € HAI NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:46 Page 19 165 000€ FAI 55 000€ FAI LE GOSIER POINTE-NOIRE 2 40 m - meublé Sur terrain de 595 m2. 370 000€ FAI 370 000€ FAI PETIT-BOURG Quartier résidentiel Acheter 19 PETIT-BOURG Proche commodités 245 000€ FAI 199 000€ FAI PETIT-BOURG SAINT-CLAUDE sur 620 m2 de terrain à la campagne 2 Jolie villa sur 800 m de terrain. 245 000€ FAI JARRY 270 000€ FAI BUREAUX ACCES HANDICAPÉ à partir de 800€ HT à l’étage LE LAMENTIN PETIT-BOURG Sur 800 m2 de terrain Villa mitoyenne en frais de notaire réduits 165€ DU M 175 000€ FAI 2 BAIE-MAHAULT à 5 minutes de Jarry à partir de 2 Dampierre, 857, 1013 et 902 m , cos de 0,30. 800€ LE GOSIER Dans résidence sécurisée à Bas du Fort LE GOSIER 135 000€ Compromis entre la villa et l’appartement 1700€ PETIT-BOURG Charmante villa à la grippière. 1 250€ BAIE-MAHAULT Piscine, jardin privatif, résidence sécurisée IMG-433684 LE GOSIER NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:47 Page 20 Carte Professionnelle N°06-105TG <…Brèves…> <…Brèves…> EN BAISSE IMG-433509 • LE NOMBRE DE PERMIS 20 Le nombre de permis de construire a chuté de 23% au cours du 3e trimestre 2008. Sur un an, la baisse est de 18,2%. Les mises en chantier ont également baissé, sur un an, de 11,8%. Quant aux ventes immobilières, les Notaires de France tablent sur une baisse de 25% entre 2008 et 2009. • LE MARCHÉ DU CRÉDIT IMMOBILIER Acheter Il a chuté de 26,3% au 3e trimesre 2008 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Conséquence : les ventes dans le neuf dégringolent. Selon la fédération des promoteurs constructeurs, elles devraient baisser au 3e trimestre de 40 à 55%. • LE TAUX DIRECTEUR DE LA BCE LAMENTIN COUP DE CŒUR Immeuble bâti en RDC simple Type F4 Terrain de 750m2 195 000 € FAI DESHAIES « La Coque » Villa d’architecte F6 + studio. Piscine, espace barbecue. Vue imprenable sur la mer. Terrain de 17100 m2 845 300 € FAI A LOUER BAIE-MAHAULT Belcourt - Villa neuve F4 avec cuisine aménagée, sécurisée, terrain clôturé avec portail électrique, interphone, piscine, dépôt Nous contacter POINTE NOIRE « Baillargent » Immeuble bâti R+1 Composé de 2 F4 indépendants. 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LES PLAFONNEMENTS DES NICHES FISCALES Le plafonnement sur les niches fiscales outre-mer a été adopté. Les députés UMP ayant réussi à faire rehausser la limite, il s’établit à 40 000 euros net de rétrocession (100 000 euros brut) ou 6 % du revenu net de rétrocession. Ce dispositif concernerait 1200 foyers fiscaux. Par ailleurs, les députés ont suivi l’amendement Carrez pour limiter globalement les réductions d'impôt à 10% du revenu imposable, plus 25.000 euros, lors de l’examen du budget 2009, le 18 novembre. Yves Jégo a déclaré à France-Antilles que « la mise en œuvre de ce plafonnement global ne viendra pas amoindrir le plafonnement des niches outre-mer ». ATTENDRE UN PEU, BEAUCOUP… 58% des Français attendent « un peu » avant d’acheter. Ils sont 61% à estimer qu’il est encore préférable d’investir dans la pierre que dans un placement financier, selon un sondage LH2 pour le site explorimmo.com NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:47 Page 21 Marina Center Bas-du-Fort 97190 GOSIER 06-018T Tél. : 0590 38 75 45 S DÉFI “PROFITEZ D’UN DOLLAR FAIBLE” LES ABYMES • 13 villas avec patio et jardin privatif • 12 villas avec garage et jardin privatif • Proche toutes commodités à partir de ACHETEZ UN TERRAIN EN FLORIDE 1000 m2 VIABILISÉ 29.999 € * 175.768 € PETITBOURG SAINT CLAUDE Villa F5 Terrain clos et arboré de 800 m2 VILLA F4 de 2007 Sur un terrain de 1000 m2 - piscine grande et belle villa F6 Terrasse / deck / piscine sur un terrain de + de 3000 m2 REF : 942 REF : 1041 REF : 1044 265.000 € 350.000 € NC LAMENTIN DESHAIES BAIE MAHAULT villa récente 3 chambres REF. 1045 265.000 € BAIE MAHAULT Convenance Villa F7 de standing - piscine 3.000 € /mois SAINT FRANCOIS SAINTE ANNE Grande villa 3 niveaux / F4 – F3 – F2 Vue mer et montagne – piscine jolie villa f3 + 1 grand bungalow Tout equipé – garage villa F4 piscine + 2 appartements 1 T3 , 1 T1 REF. 1055 REF : 1056 REF. 949 475.000 € 385.000 € 345.000 € LE GOSIER LE GOSIER Grand F2 + 23 m2 terrasse Garage 2 voitures – résidence sécurisée Grand F3, vue mer, résidence sécurisée, piscine, accès plage SAINTE ROSE SAINT FRANCOIS « affaire » grande villa F7 – piscine LOCATION Terrain 1000m 2 REF. 1014 REF : 1013 REF : 1015 REF. 950 97.000 € 295.000 € 192.500 € 265.000 € SAINTE ANNE BAIE MAHAULT LE MOULE DEFISCALISATION A saisir 3 villas neuves, de type F4 et F5 vue mer imprenable Prestations de qualités REF. 919 et 921 à partir de 525.000 € Ensemble immobilier VILLA F5 + bureau Piscine / deck – portail electrique REF. 729 REF. 983 580.000 € 450.000 € SAINT FRANCOIS BAIEMAHAULT ensemble immobilier de qualité location touristique Villa T4 + 3 bungalows T2 - piscine 1500 m2 de jardin tropical Grande et belle villa F8 Piscine + carbet + garage REF : 947 REF : 937 750.000 € 545.000 € IMG-433816 21 Acheter 2009 * (suivant le cours du dollar) N ATIO CALIS www.antilles-finance-immobilier.com NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:47 Page 22 Lexique Ka sa vlé di ? Pour comprendre des termes couramment utilisés lors d’un achat immobilier, suivez le guide. Acte authentique C’est un contrat définitif signé devant notaire qui rend un acquéreur propriétaire d’un bien. Une vente immobilière ne peut faire l’objet d’une publicité foncière que si elle a été passée sous cette forme. La signature de cet acte entraîne ce que l'on appelle les frais de notaire, qui incluent les droits de mutation et les honoraires du notaire. Acheter 22 Acte sous-seing privé Acte écrit établi et signé de façon manuscrite par des particuliers, sans intervention d’un officier ministériel. De façon générale, tous les actes pour lesquels la loi n'exige pas un acte authentique. Agent immobilier Tout professionnel opérant dans le domaine immobilier, soit pour réaliser des transactions (achat, vente, location) soit pour gérer des immeubles (gérance, syndic de copropriété). La profession est réglementée. Pour pouvoir exercer, l’agent immobilier doit être titulaire d’une autorisation administrative et justifier d’une capacité professionnelle, d’une garantie financière et d’une assurance. Condition suspensive Clause figurant dans l’avant-contrat, promesse ou compromis de vente, qui autorise l'acquéreur, si elle n’est pas réalisée au moment de la signature définitive chez le notaire, à renoncer à la transaction sans pénalité. L’acquéreur peut ainsi récupérer toutes les sommes versées d'avance. L’obtention du crédit est une condition suspensive obligatoire (article L.312-16 du code de la consommation). Compromis de vente Avant-contrat qui peut être un acte sous-seing privé ou authentique par lequel le vendeur et l'acquéreur s'engagent réciproquement l'un à acheter, l'autre à vendre un bien immobilier, à un prix déterminé. Délai de réflexion Le délai de réflexion permet au signataire d’un contrat soit de revenir sur son engagement, soit au contraire d'accepter celui-ci (selon les cas) pendant une courte période. L’avantcontrat permet à l’acheteur d’un bien immobilier, de bénéficier de sept jours de réflexion pour revenir sur sa décision, sans frais. Droits de mutation Appelés aussi droits d’enregistrement ou droits de vente, ils correspondent à l'ensemble des taxes calculées sur le montant d’une acquisition immobilière ancienne, perçus par le notaire, au moment de la signature de l'acte de vente. Ce dernier est chargé ensuite de les reverser à l’Etat et aux collectivités locales. Promesse de vente Avant-contrat qui précède l’acte de vente définitif et précise les conditions du futur achat. Il contraint le vendeur à réserver son bien pendant un certain temps, dit délai d’option. En contrepartie, ce dernier reçoit généralement de l’acheteur une indemnité d’immobilisation. Avant-contrat Dans le cadre d’un achat immobilier, l’avantcontrat peut se présenter sous la forme d’une promesse ou d’un compromis de vente, d’un contrat de réservation. Il peut être fait par acte sous seing privé ou par acte authentique. Il engage les parties. 170 000€ HAI GOSIER, Bas-du-Fort 220 000€ HAI GOSIER 385 000€ HAI GOSIER 420 000€ HAI PETIT BOURG Appt T3, environ 65m2, 2 chambres, une Appt T4, 100 m2, comprenant un séjour, Appt T5, 185 m2, double séjour, cuisine Charmante Villa T6,280 m2,5 chbres clim., salle d'eau, cuisine aménagée, terrasse, une cuisine aménagée, 3 chambres, aménagée, 4 chbres, 2 salles d’eau,cave, salles d’eau attenante chacune,grd séjour, terrasse, jardin, pisc., 2100 m2 de terrain Rés. Sécur. avec piscine, Vue Marina! 1 salle d'eau, 1 salle de bains, Vue Mer! ds rés. sécu, VUE MER PANORAMIQUE. 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CP : 07-139T/G 21/11/08 18:47 Page 23 IMG-433686 NOUVELLE IMMO - N°32 SAINT-FRANÇOIS SAINT-FRANÇOIS SAINT-FRANÇOIS SAINT-FRANÇOIS À LOUER À L’ANNÉE 23 Face au lagon de St-François,magnifique T2 de 60.35m2,dans un cadre calme et agréable avec une magnifique vue sur la mer. 270 000€ FAI SAINT-FRANÇOIS Villa Marie à prox.de St-François,jolie villa de 3 chbres, séjour, cuisine, piscine , jardin arboré de 800m2, 1 bungalow de 35m2 , entrée indépendante. À louer à l’année Com agence : 1296€ 344 000€ FAI VILLA 3 chamb climat, séjour climat , terrasse,cuisine neuve aménagée, une salle de bain, sellier, piscine. Jardin clos 1000 m2 arboré, petite dépendance. FRAIS NOTAIRE REDUITS SAINT-FRANÇOIS 349 800€ FAI Acheter Prox. 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Une TVA à taux réduit pour l’achat de logements neufs, sur une période de dix-huit mois à deux ans, fait son chemin pour relancer l’accession à la propriété et donner un « coup de fouet » à l’immobilier, dans un contexte de conjoncture difficile : les demandes de permis de construire, les mises en chantier de logement et le marché de l’immobilier accusent une baisse significative. 2,10% dans les Dom Cette idée de sauvetage provisoire a été lancée par Christine Boutin, ministre du Logement, le 17 novembre, alors que le dispositif de Robien, un moment menacé, n’a pas été touché par les dispositions de la Loi sur le Loge- N° N° 1002 1002 ment présenté aux députés ce mois-ci. L’extension du taux de TVA réduit ( 5,5% en métropole contre 19,6% ; 2,10% contre 8,5% dans les Dom) concernerait tous les achats de logements neufs respectant le plafond de ressources du prêt à taux zéro, « soit 80% des ménages français et 60% des acquéreurs actuels. » Dans les Dom, par exemple, pour qu’un couple puisse avoir droit à un prêt à taux zéro, son revenu ne doit pas dépasser 31 588 euros. Initiative saluée par les constructeurs L’Union des Maisons Françaises ( ex-UNCMI) soutient vivement cette initiative. « Une telle mesure serait extrêmement efficace pour relancer l’activité dans la construction » souligne son président, Christian Louis-Victor. « Ce coup de fouet se jouerait à deux niveaux : son rattachement au caractère social de l’emprunteur, destinataire du logement, permettrait une relance immédiate du marché par la maison individuelle, et entraînerait ainsi, de façon mécanique, N° 1056 N° 1048 240 000€ FAI 145 000€ FAI DAMPIERRE - Appartement de type 2 dans résidence sécurisé SAINT-ANNE - Ensemble de trois logement de type 3 sur un terrain de 1700m2. N° 1065 N° 1053 plus de rentrées fiscales pour l’Etat, les collectivités locales et territoriales, contribuant à rééquilibrer les effets de la baisse temporaire de TVA ». Un commentaire partagé par les constructeurs de Guadeloupe : « C’est une bonne chose qui peut aider à la décision de faire construire » déclare Patrice Lasnier, président départemental de l’Union des Maisons Françaises, tout en reconnaissant que l’écart entre le taux plein et le taux réduit de la TVA dans les DOM est moins significatif qu’en métropole (6,4% contre 14%). Sous ce régime, l’économie du particulier domien remplissant les conditions serait d’environ 6000 euros pour un projet de 100 000 euros. N° 1059 520 000€ FAI BAIE MAHAULT - Villa de type 5 avec piscine et appartement de type 2 sur terrain de 710m2. N° 1060 378 000€ FAI SAINT-ROSE Villa de type 5 avec piscine sur terrain de 864m2 N° 1072 É USIVIT EXCL 265 000€ GOSIER BAS DU FORT - Appartement de type 3 avec très grande terrasse dans résidence sécurisé avec piscine 480 000 € FAI BAIE MAHAULT - Villa de type 5 avec piscine sur terrain de 885m2 N° 952 N° 1052 490 000€ FAI PETIT BOURG - Villa de type 4 à terminer sur un terrain entièrement constructible de 5154m2. N° 1047 88 000€ FAI 352 000€ FAI LE GOSIER - Appartement de type 2 avec terrasse SAINT FRANCOIS - Villa de type 4 sur terrain de 800m2. 110 000€ FAI BAIE MAHAULT Appartement de type 4 à deux pas des commerces. 499 000€ PETIT BOURG - Terrain constructible de 10438m2 idéal promoteur. N° 1053 230 000€ FAI PETIT BOURG Villa de type 3 de 110m2 sur terrain de 890m2 IMG-433651 Acheter 24 Les particuliers ayant droit au prêt à taux zéro seraient concernés par ce dispositif transitoire auquel la ministre du Logement est favorable. 21/11/08 18:47 Page 25 25 Acheter NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:47 Page 26 Site : www.contact-immobilier.eu 0590 88 89 89 - 0590 88 50 10 DEFISCALISATION 2008 SAINT-FRANCOIS SAINTE ANNE IMG-428682 NOUVELLE IMMO - N°32 LE MOULE L’autre bord Résidence de standing, vue et accès mer. Appartements du T2 au T4 A partir de 177 000€ FAI Tél : 0590 88 50 10 Les comptoirs SAINT-FRANCOIS SAINTE ANNE A PROXIMITÉ DU BOURG, MAISON DE CHARME SUR TERRAIN CLOS ET ARBORÉ, 3 CHAMBRES, CUISINE FONCTIONNELLE, PISCINE RÉF : 3573462 DANS LOTISSEMENT RESIDENTIEL VILLA F4 + SOUS SOL. BELLE TERRASSE A VIVRE. 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En attendant de connaître les modalités de la future loi-programme pour l’outre-mer, la loi Girardin joue à plein. Il est encore temps de profiter des avantages fiscaux que permet la loi, en investissant dans des programmes en cours de commercialisation. « A côté des investissements pour la résidence principale et le logement locatif, il existe des mécanismes méconnus. Les entreprises ne savent pas toujours qu’elles peuvent tirer partie de cette loi qui permet de réduire considérablement leur impôt » explique Marjolaine Petit, conseillère en immobilier. Dite encore Girardin IS ou Girardin Société, la loi Girardin Entreprise prévoit une réduction du résultat imposable des entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés, qui ont réalisé, outre-mer, des investissements dans le secteur intermédiaire. Cumul d’avantages La loi Girardin Entreprise permet de supprimer tout ou partie de l’impôt sur les sociétés en déduisant à 100% le montant total de l’investissement immobilier sur le résultat net de l’entreprise. Sans limite de montant ni de volume, cumulable sur des biens immobiliers différents, la défiscalisation en loi Girardin Entreprise est effective dès l’année d’acquisition du bien et imputable directement sur l’impôt à payer. Elle engendre des dividen- des supplémentaires pour les actionnaires ou augmente les fonds propres des entreprises. Elle vise à amortir le bien immobilier par la gestion de la réduction d’impôt et ouvre la voie à l’acquisition du bien par le chef d’entreprise après l’opération. Autre atout : les déficits éventuels sont reportables ( carry-back) sur les autres années, notamment lorsque le résultat final avant impôt est inférieur au montant de l’investissement. A quelles conditions ? La société doit s’engager à louer nu le logement dans les six mois de son achèvement ou de son acquisition pour une durée minimum de six ans. Le logement qui fait l’objet de l’investissement doit être donné à un locataire au titre de sa résidence principale et l’investisseur doit respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire, fixés par décret et réactualisés chaque année. A SAVOIR Une société qui réalise 350 000 euros de résultat fiscal avant impôt peut investir dans un bien immobilier de même valeur pour ne payer aucun impôt au titre de cet exercice. Elle réalise une économie de 116 667 euros ( 33,33% du résultat net). 21/11/08 18:47 Page 29 29 Construire & Investir NOUVELLE IMMO - N°32 NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:47 Page 30 Plan séisme « La prévention du risque est l’affaire de chaque instant » Construire & Investir 30 La semaine « Sismik » a été le point d’orgue du Plan séisme Antilles 2008. Explications avec Guillaume Steers, chargé de mission sur les risques naturels à la Direction régionale de l’Environnement. Quel est l'objectif de la campagne de sensibilisation au risque sismique ? L’acuité du risque sismique en Guadeloupe a poussé l’Etat à consentir, ces dernières années, d’importants efforts en vue de développer la culture du risque, d’informer et de préparer les populations. Depuis leur lancement en novembre 2005, ces actions d’information et de sensibilisation au risque sismique, sont intégrées dans le Plan Séisme (www.planseisme.fr). Dans la continuité de cet effort d’information et de prévention, la direction régionale de l’Environnement et la préfecture de Guadeloupe ont mis en œuvre « La semaine Sismik » au sein du Groupe de Projet Local sur le risque sismique. Il s’agit d’une organisation similaire à la semaine « Replik » organisée en Martinique en 2006 et 2007. La semaine « Sismik » est destinée à devenir récurrente en Guadeloupe. Elle est le point d’orgue des autres démarches ponctuelles. En effet, la prévention du risque sismique est l'affaire de chaque instant. En quoi consiste le plan séisme ? L’objectif du Plan séisme « national » (2005-2010) est de réduire la vulnérabilité des personnes et des biens aurisquesismique.Ilcomportequatrechantiers:mieux former, informer et connaître le risque ; améliorer la prise en compte du risque sismique dans les constructions ; concerter, coopérer et communiquer ; contribuer à la prévention du risque de tsunami. Il est mis en oeuvre localement sous le pilotage du préfet au travers du GPL et animé par la DIREN. En janvier 2007, compte tenu du risque nettement plus fort aux Antilles et de l’importance des actions à conduire, l’Etat a créé un plan spécifique pour la Guadeloupe et la Martinique, appelé « Plan Séisme Antilles ». Ce plan liste les actions qui sont pilotées par l’Etat, parce que celui-ci assume ses responsabilités en matière de gestion de crise, qu’il est propriétaire de bâtiments ou infrastructures dont il doit assurer la sécurité et qu’il apporte enfin un financement majeur à des opérations que les collectivités territoriales, maîtres d’ouvrage, ne peuvent prendre en charge à hauteur suffisante. Qu'implique-t-il en terme de construction ? L'un des objectifs du Plan Séisme est d'informer la population sur les normes de constructions parasismiques qui vont bientôt évoluer avec l'application de l'Eurocode 8 et sur l'obligation de construire en se conformant à celles-ci. Ce n'est pas le séisme qui tue, mais les bâtiments qui s'écroulent sur leurs occupants, et pour pallier à cela, la seule parade est de construire dans le respect ces règles. Le Plan vise également à la formation des professionnels de la construction. Ce travail sur la formation est, depuis l'été 2008, orchestré par le comité Guillaume Steers, animateur du Plan séisme Antilles de pilotage du renforcement de la formation en génie parasismique en Guadeloupe. Des études sont également menées pour permettre de mieux prendre en compte le risque sismique dans les constructions. Il s'agit, par exemple, des études de microzonage sismique qui permettent d'adapter au mieux les règles de constructions à la réalité du terrain et à la réponse du sol sous sollicitation sismique. Concernant les actions sur le bâti, des diagnostics et travaux sont en cours et programmés sur nombres de bâtiments et infrastructures publics, les priorités étant principalement mises sur les bâtiments de gestion de crise et les établissements scolaires, mais également sur les établissements de santé et le logement social. A SAVOIR L'étude du BRGM réalisée en 2008 à la demande de l’Etat confirme que le risque de tsunami pouvant causer des dommages,bien que rare,existe dans toutes les Antilles françaises. Pour se préparer à un tel risque en Guadeloupe, les services de l'Etat ont conçu une plaquette pour informer chacun du risque de tsunami et des actions qui peuvent sauver. (L’étude est consultable sur le site www.planseisme.fr) Le budget consacré par la DIREN en 2008 aux actions d'information et de formation dans le domaine du risque sismique est d'environ 600 K€. 21/11/08 18:47 Page 31 31 Construire & Investir NOUVELLE IMMO - N°32 NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:47 Page 32 Prévention Agir et réagir avant, pendant et après un séisme Mieux vaut prévenir que guérir… et se tenir prêt en cas de catastrophe naturelle dû à un tremblement de terre. Je définis un lieu de regroupement si la famille est séparée, comment tenir informés les proches. Je choisis un proche hors du département pour relayer les informations. Je ne me précipite pas à l’école. J’écoute la radio. Je me tiens éloigné des bâtiments endommagés. Je mets en œuvre le plan familial. Pendant le séisme Préparer un kit de survie « Face au séisme, soyez prêt » : un guide est édité sous l’égide de la Préfecture de Guadeloupe, la Direction Régionale de l’Environnement, la Direction départementale de l’Equipement, les sapeurs pompiers de Guadeloupe, avec le concours du BRGM, de l’Académie de Guadeloupe et l’Observatoire vulcanologique et sismologique de Guadeloupe. A l’étage, le reste à l’intérieur et j’applique les consignes de protection. Je me protège la tête, je me protège sous une table, un bureau ( je tiens le meuble pour qu’il ne bouge pas), près d’un mur porteur. Je m’éloigne des fenêtres, des baies vitrées et des balcons. Je n’utilise pas les ascenseurs. Si je suis au rez-de-chaussée d’une habitation, je m’éloigne de la construction et je me rends dans un espace bien dégagé. Je m’éloigne des fils électriques, des pentes pour éviter les glissements de terrain et les chutes de pierre, des falaises et du bord de mer. En voiture, je m’arrête sur le bas-côté, à l’écart des constructions et je ne traverse pas les ponts. Ce kit doit servir à me soigner, me signaler, m’éclairer, me nourrir, m’informer. Il comprend une trousse de soins d’urgence, un poste de radio et une lampe de poche (avec piles), des réserves de nourriture : sucre, lait, eau, riz, pâtes, conserves, des biberons, les papiers importants… Après le séisme Adresses utiles Je m’attends à des répliques. Je vérifie mes blessures avant d’aider les autres. Je coupe l’arrivée d’eau, de gaz et d’électricité. Je n’utilise pas immédiatement le téléphone (sauf urgence médicale) et utilise plutôt les SMS. Mairie, pompiers, préfecture de Guadeloupe : www.guadeloupe.pref.gouv.fr Site national du plan séisme : www.planseisme.fr Site national dédié aux risques majeurs : www.prim.net Construire & Investir 32 Avant le séisme J’identifie les dangers chez moi, au travail ( objets instables posés en hauteur qui peuvent blesser en tombant). Je sécurise les équipements (armoires, bibliothèque et meubles hauts scellés aux murs et aux cloisons). Je n’encombre pas les lieux de circulation principaux. J’identifie les zones les plus sûres dans chaque pièce et je m’entraîne régulièrement à m’y rendre (près d’un pilier, sous un angle de mur). Je m’initie au secourisme ( avec les pompiers, la Croix-Rouge, les associations agréées). Mon annuaire d’urgence Il comprend les coordonnées de la mairie, de la préfecture (0590 99 35 09), du Samu :15, des pompiers : 18, de la police : 17 ; le numéro de la personne à joindre hors du département, le numéro de ma famille, l’adresse et le téléphone de ma compagnie d’assurance. 21/11/08 18:47 Page 33 33 Construire & Investir NOUVELLE IMMO - N°32 NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:47 Page 34 Construction Des garanties obligatoires Construire & Investir 34 Les professionnels à qui vous confiez la construction de votre maison doivent justifier de garanties professionnelles, avant l’ouverture du chantier. L’accès à la construction étant libre, il est impératif que le professionnel ( constructeur, architecte, entrepreneur ou maître d’œuvre ) qui s’engage à construire votre maison puisse justifier des assurances couvrant les risques de dommages susceptibles d’intervenir pendant et après le chantier. Vous devez être destinataire des attestations de ces assurances. Vous- même, en tant que maître d’ouvrage, devez souscrire une assurance dommages ouvrage. • Garantie de bon fonctionnement (ou biennale) Pendant deux ans après la réception des travaux, la garantie de bon fonctionnement couvre la réparation ou le remplacement des éléments d’équipement, objets d’un disfonctionnement. Par exemple : décollement des sols et des revêtements muraux , fissures sur cloisons, sanitaires, robinetterie défectueux, dysfonctionnement des portes, fenêtres, volets… • La garantie décennale La garantie décennale couvre, pendant dix ans, les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou la rendent inhabitable. Ce peut être un défaut d’étanchéité de la toiture, un défaut d’isolation, une déformation, une fissuration de la charpente, des fondations ou d'un mur porteur qui compromettent la solidité de l'ouvrage, des problèmes de canalisations d'eau, des infiltrations d'eau de pluie… Les désordres liés aux éléments d’équipement de la maison, quand ceux-ci sont indissociables de l’ouvrage, relèvent de la garantie décennale. Pour tous les constructeurs de maison individuelle, la responsabilité décennale est obligatoirement couverte par une assurance. • La garantie de livraison à prix et délais convenus Le titulaire d’un contrat de construction de maison individuelle, avec ou sans fourniture de plan, a l’obligation de fournir une garantie financière donnée par une société d’assurance ou un établissement habilité qui s’engage à terminer les travaux en cas de défaillance du professionnel avec lequel vous avez passé un contrat de construction. • La garantie de parfait achèvement Cette garantie permet au maître d’ouvrage d’obtenir, auprès du constructeur ou des entreprises la réparation des anomalies, du fait du constructeur ou de ses sous-traitants ( malfaçons ou travaux exécutés non conformes à la demande ), signalées à la réception et pendant l’année suivante. Les désordres relevant de l’usure normale ne sont pas garantis par cette assurance. Pendant un an, cette garantie ne se substitue pas aux garanties biennales et décennales pour les désordres les concernant. • L’assurance dommages-ouvrages Elle doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Garantie d’urgence qui fonctionne comme un préfinancement, elle couvre, pendant dix ans, les vices et malfaçons qui menacent la solidité de la construction ou les éventuels désordres qui remettraient en cause sa destination. Cette assurance garantit au maître d’ouvrage la prise en charge rapide, avant que les responsabilités soient définies, des réparations éventuelles en cas de désordres relevant de la garantie décennale. NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:47 Page 35 Permis de démolir Un acte imposé sur les sites protégés Le permis de démolir a été institué lors de la réforme des autorisations d’urbanisme issue de l’ordonnance du 8 décembre 2005 et du décret du 5 janvier 2007. Ces nouvelles dispositions en vigueur depuis le 1er octobre 2007 ont créé trois procédures (permis d’aménager, de construire et de démolir) et une déclaration préalable au lieu des onze autorisations précédentes. Protection du patrimoine Institué à l’origine pour protéger le logement, le permis de démolir nécessitait l’accord du préfet dans toutes les communes dites « loi 1948 ». Avec la réforme, le permis de démolir a perdu ce rôle de protection sociale. Consistant en des travaux ayant pour objet « de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie de construction », le permis de démolir est aujourd’hui exclusivement destiné à empêcher la destruction de bâtiments des secteurs protégés au titre du patrimoine urbain ou architectural. C’est pourquoi la législation particulière de ce permis ne s’impose que dans les secteurs protégés par l’Etat, le conseil municipal pouvant l’instituer en dehors de ces secteurs. Compétences renforcées Le patrimoine protégé qui relève d’une législation particulière concerne les constructions situées dans un secteur sauvegardé ou un périmètre de restauration immobilière, dans le périmètre d’un monument historique ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), dans un site inscrit ou classé ainsi que les constructions inscrites au titre des monuments historiques ou adossées à un immeuble classé au titre des monuments historiques. Avec la réforme, l’application du droit de permis de démolir dans les communes de plus de 10 000 habitants a disparu. Sauf si les communes en décident autrement. Ce qui ajoute certaines contraintes. Pour instituer ce permis, chaque commune doit, en effet délibérer, soit dans le cadre du PLU soit par délibération spécifique du conseil municipal, après enquête publique. La commune peut décider d’exercer son contrôle sur l’ensemble de son territoire ou sur une partie seulement. Elle peut aussi décréter de protéger un bien en particulier ou un ensemble de biens. A SAVOIR Lorsque la démolition est nécessaire à un aménagement ou à une construction, le PC (permis de construire) ou le PA (permis d’aménager) peut valoir permis de démolir et qu’il ne peut être refusé lorsque la destruction est la dernière issue pour mettre fin à la ruine d’un immeuble. 35 Construire & Investir Ailleurs, les communes peuvent instituer le permis de démolir par une délibération. NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:47 Page 36 Foncier Les mutations foncières en 2006 Construire & Investir 36 Saint-François, Baie-Mahault, Petit-Bourg, Gosier et Abymes enregistrent les plus fortes mutations, en volume. Ce point annuel des mutations en zone urbaine ((U) et en zone naturelle (NA) établi en année N-1 et paru au deuxième trimestre, donne une idée de l’évolution des cessions des terrains nus et bâtis sur notre département. Collectées par l’Observatoire du Foncier, structure de l’Agence foncière d’urbanisme et d’aménagement (AFUAG), ces informations relevées à partir des déclarations d’intention d’aliéner* (DIA), détenues par les communes au titre de l’exercice du droit de préemption urbain, servent à alimenter une base de données foncières très utile pour les professionnels, les collectivités mais également pour le public. + 10,6% de mutations par rapport à 2005 1957 déclarations d’intention d’aliéner ont été enregistrées, en 2006, en zone U et NA dans 26 communes de la Guadeloupe, soit une augmentation de 10,6% par rapport à 2005 où 1768 déclarations d’intention d’aliéner avaient été recensées. En moyenne, les mutations sont de 75 par commune mais neuf communes se situent largement au-dessus de cette moyenne : Saint-François (265) devant Baie-Mahault (205), Petit-Bourg (187), Gosier (172), Abymes (141), Sainte-Rose (132), Capesterre-Belle-Eau (116), Pointe-à-Pitre (104) et Moule (82). Comme en 2005, le quintet de tête formé par les communes de Saint-François, BaieMahault, Petit-Bourg, Gosier et Abymes, concentre les plus fortes mutations en volume. Toutefois, le document de l’Observatoire nous enseigne que les mutations, au plan sectoriel, des communes de l’agglomération pointoise ( Abymes, Baie-Mahault, Gosier, Pointe-àPitre) ont diminué de 5% par rapport à 2005. Et qu’à Marie-Galante, qui totalise 4% des mutations foncières, celles-ci ont augmenté de 38% par rapport à 2005. Equilibre entre terrains nus et bâtis Autre similitude par rapport à l’année 2005, relevée par la lettre de l’observation foncière : ces mutations foncières se partagent équitablement entre terrains bâtis et terrains nus : en moyenne, 48% des parcelles qui ont changé de propriétaire sont nues. Mais là encore, on peut noter de profondes disparités : pour plus de 70% de ces DIA, les échanges de terrains nus ont eu lieu sur les communes plus faiblement urbanisées : SaintLouis, Vieux-Habitants, Grand-Bourg, PointeNoire, Capesterre de Marie-Galante et GrandBourg, Sainte-Rose et Deshaies. A l’inverse, la répartition indique que les mutations sur les terrains bâtis concernent à plus de 60% des DIA les communes de Pointeà-Pitre, Port-Louis, Morne-à-L’Eau et Abymes ainsi que Saint-François et Saint-Claude. Plus d’infos sur www.foncierguadeloupe.org *Ce document est transmis à la mairie par les notaires faisant part de l’intention d’un propriétaire de céder un bien situé sur le territoire de la commune et classé en zone de préemption urbaine. 21/11/08 18:47 Page 37 37 Construire & Investir NOUVELLE IMMO - N°32 NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:47 Page 38 Loi-programme « Une politique de logement social ne peut que s’appuyer sur des financements publics » Construire & Investir 38 Jean-Paul Fischer , président de l’Armos Le logement social a vocation à glisser de la cagnotte de l’Etat vers celle des investisseurs privés, via la défiscalisation. Jean-Paul Fischer, président de l’association régionale des maîtres d’ouvrage sociaux (Armos) et directeur général de la Semsamar, évoque les difficultés économiques et sociales que risque d’engendrer cette nouvelle donne au sein du projet de loi-programme qui sera débattue, en principe, en début d’année prochaine, au sein des assemblées. Que vous inspire le projet de loi outremer, dans son volet logement ? Quelle est aujourd’hui la situation du logement social en Guadeloupe ? Ce projet de loi remet en cause de la loi Girardin sur le logement libre et le logement intermédiaire et, pire, sur l’accession à la propriété. L’absence de modifications des paramètres de financement du logement social fait que la production de ces logements chutera de manière drastique dans les deux ans qui viennent. Affirmer que c’est la défiscalisation qui a mis en cause la production de logements sociaux par le renchérissement du coût du foncier est abusif. Ce qui empêche la production de logements sociaux, c’est la réduction de 35% ces dernières années de la LBU* et l’absence de critères adaptés aux coûts de construction qui ne permettent pas de réaliser des opérations équilibrées. Cette loi-programme émerge d’une promesse du président mais elle a principalement pour effet de réduire les investissements métropolitains outre-mer et de récupérer de la manne fiscale. Bercy a la main, pas le ministère des Dom. Nous avons arrêté de produire toute opération nouvelle. Les opérations qui sortent péniblement aujourd’hui sont celles qui ont été engagées, il y a 18 mois ou 2 ans, financées au titre de l’exercice 2006-2007. Hormis des opérations particulières aidées par les collectivités ou la Région, on ne dépose pas d’opérations nouvelles. Aussi longtemps que le gouvernement et le ministère des Dom n’accepteront pas une discussion technique franche et claire, en prenant des mesures effectives adaptées à nos contraintes, on continuera d’être dans le même cercle. Comment peut-on prétendre que le logement social va être relancé après l’arrêt de la défiscalisation ? Les modalités du dispositif ne sont pas connues, pas plus que les modalités juridiques et financières, alors qu’un certain nombre de projets qui sont à l’agrément ne sont pas encore sortis. Quelles sont les difficultés auxquelles les maîtres d’ouvrage sociaux sont confrontés ? Les normes de construction ne prennent pas en compte nos spécificités notamment en matière de risque sismique et cyclonique : ces éléments se traduisent par des surcoûts de construction. Ces contraintes, plus fortes qu’en métropole, échappent aux gens qui définissent la réglementation. Ils ne prennent pas le temps de considérer la situation réelle des Dom. La base défiscalisable a été relevée. Cela suffira-t-il à attirer les investisseurs ? Nous n’étions pas opposés à une base défiscalisable à1800 euros bien que nous ayons proposé davantage. Le vrai problème concerne le taux de défiscalisation et le taux de rétrocession**. L’avantage fiscal reste insuffisant pour permettre d’équilibrer les opérations d’autant plus que se greffent, sur ce type de programmes, les frais de cession et de commercialisation. Pour défiscaliser, il faut des investisseurs. Avec la loi de finances qui va fortement cadrer les niches NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:47 Page 39 Loi-programme L’avenir n’est guère prometteur… Tous les secteurs sont concernés par notre activité, principalement le BTP. Le BTP et les TP vivent sur nos anciens programmes et aujourd’hui, ils ne sont pas trop affectés. Mais il est clair qu’au deuxième semestre 2009, il y aura une réduction significative d’activité. Par le jeu des différentes dispositions réglementaires, la défiscalisation s’arrêtera progressivement, que ce soit pour le logement libre ou intermédiaire. Le contexte de crise est un handicap supplémentaire que personne n’appréhendait il y a quelques mois et c’est un élément important : les promoteurs ont ralenti la mise en chantier d’un certain nombre d’opérations car ils n’ont pas de visibilité sur la commercialisation. Au-delà de cette réduction volontaire, la production de nouveaux programmes sera impactée car il n’y a aujourd’hui aucune visibilité ni sur la production de logements ni sur l’activité du BTP. Or, nos économies îliennes sont très fortement dépendantes de ce secteur d’activité en termes d’emplois, de pouvoir d’achat et de paix sociale. Au regard du foncier disponible sur l’île, comment envisager sereinement des programmes de construction ? Dans la révision du schéma d’aménagement régional en cours, un certain nombre de terrains doivent être remis à l’urbanisation:1000 hectares ont été supprimés dans le dernier SAR. La reconquête des centres bourg est une antienne qui ne pourra devenir effective que lorsqu’on acceptera de densifier les centres-villes Or, c’est tout le contraire dans les politiques qui sont menées : les centres -villes sont déshérités et ce sont les périphéries des communes qui se développent. A côté des politiques de rénovations urbaines, il aurait fallu engager parallèlement une politique de rénovation et de redynamisation des centresvilles : la carence dans ce choix politique est une problématique du développement des Dom. Des modifications peuvent-elles être apportés au projet de loi ? Si l’ensemble des sociaux professionnels et des forces vives, si la population domienne se rend compte des risques qui pèsent sur elle, si ces gens créent une mobilisation générale, le gouvernement devra tenir compte de la nécessité de modifier le financement du logement social. La France est, certes, dans une conjoncture difficile mais il y a des choix à faire. Le logement social a un impact fort sur l’activité du BTP qui génère de la TVA, des impôts, ect …. Quand on investit 100 euros ans le logement social, l’Etat ou les organismes sociaux en récupèrent 50. C’est peutêtre mieux de maintenir la défiscalisation que de payer des allocations chômage ! * LBU ou Ligne budgétaire unique : crédits de l’Etat affectés traditionnellement au financement du logement social. ** Rétrocession : L’avantage fiscal est partagé pour moitié pour l’investisseur et pour moitié pour la société de gestion, diminué de l’avantage fiscal. *** : LES : Logement évolutif social Etat des lieux 26 000 personnes seraient aujourd’hui mal logées ou pas logées sur notre département. 1500 logements sociaux sont construits annuellement alors qu’il en faudrait 3000 à 4000 pour faire face à une demande accrue de logement social qui peut atteindre 10 à 15 ans, avant d’être satisfaite. La première maison low cost S’adapter à l’évolution de la réglementation : tel est l’objectif de la Semsamar dont les activités sont diversifiées. « Dans les mois qui viennent, je vais lancer la maison « low cost » » annonce M. Fischer. Il s’agit de proposer aux Guadeloupéens d’accéder à la propriété dans des T3/T4, offrant des prestations basiques, qui seront commercialisés entre 120 000 et 160 000 euros. Un concept qui pourrait prendre corps d’ici l’an prochain. 39 Construire & Investir fiscales, je ne vois pas très bien comment on en sortira. La base d’une politique de logement social ne peut que s’appuyer sur des financements publics et ne peut pas être alignée à la défiscalisation qui n’est qu’un mode de financement accessoire. NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:47 Page 40 Construction Quand faire appel à l’architecte ? Construire & Investir 40 Le recours à l’homme de l’art ? Un choix ou une obligation selon la surface de projet. L’intervention de l’architecte est facultative. Son concours est rendu obligatoire (loi sur l’architecture du 3 janvier 1977).lorsque les travaux de construction, d’extension ou de rénovation dépassent une surface hors œuvre nette (SHON) de170 m2. Un projet sur mesure Au-delà de cette contrainte, le recours à l’architecte est toujours possible, pour n’importe quel type de projet, quelle que soit sa taille et quel que soit votre budget. Faire appel à un architecte peut paraître, a priori, plus coûteux que de choisir une maison chez un constructeur, mais ce n’est pas forcément le cas. Par sa créativité et ses compétences, l’architecte pourra vous proposer un projet bien conçu et fonctionnel, correspondant parfaitement à vos besoins, pour des surfaces souvent moindres (optimisation de l’espace), avec les matériaux les mieux adaptés. Dans tous les cas, ce professionnel vous aide à trouver des solutions par rapport à vos contraintes, dans le respect des normes réglementaires de construction. Il vous accompagne dans vos démarches administratives (permis de construire, devis, etc.), met les entreprises en concurrence, effectue le suivi des travaux. La mission que vous lui confiez fait l’objet d’un contrat écrit, précisant les obligations mutuelles. Quel tarif pour quelle mission ? L’architecte présente obligatoirement toutes les garanties couvrant l’ensemble des actes qui engagent sa responsabilité. L’entrée en vigueur du nouveau permis de construire, depuis le 1er octobre 2007, accroît sa responsabilité en matière de conformité des travaux. Les tarifs des architectes ne sont pas réglementés. Ils sont basés sur plusieurs critères : selon le type de projet et sa complexité, la surface de la maison à construire ou à rénover, les services fournis (conseils, démarches, suivi des travaux). Selon les cas, la rémunération de l’architecte est déterminée au forfait, lorsque la mission et le projet sont connus, ou en pourcentage du coût des travaux (lorsque la mission est définie à l’avance mais que le montant des devis des entreprises concourrant à l’ouvrage n’est pas arrêté ). Enfin, la rémunération à la vacation horaire s’applique à des missions courtes ( expertise, conseils avant travaux…) A SAVOIR Organisme indépendant de toute maîtrise d’œuvre, le Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE) propose un service de conseil architectural aux candidats à la construction ou la réhabilitation. Profitez gratuitement de l’avis d’un professionnel, en amont de votre projet. (www.caue971.org) NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:47 Page 41 img-433695 Construire & Investir 41 N° carte prof : 06 - 032 T/G LE CARRÉ DES PINS TOURS CENTRE - RÉS. CITÉA MARSEILLE, SAINT LOUIS Montpellier centre, à prox. des hôpitaux et des facultés. Appts conventionnés PLS. 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Le cercle de famille s’agrandit ? Vous souhaitez un logement plus grand ? Une maison plutôt qu’un appartement ? Si vous êtes propriétaire et que vous avez un prêt en cours, la solution consiste à solliciter un prêt relais qui permet d’acheter un bien avant d’avoir vendu l’ancien. Mais lorsque le marché de l’immobilier décline et que les délais de vente s’allongent, les établissements financiers jouent la prudence pour se couvrir. Intérêts sans capital Généralement accordé sur un an ou deux ans maximum, le prêt relais permet de combler les décalages de trésorerie et il est destiné à être soldé une fois la vente réalisée. La banque va avancer une partie seulement de la somme esti- mée du bien en vente ( entre 60 et 80%). Le prêteur, qui prend une marge de sécurité, peut demander une expertise. Deux montages sont possibles. L’emprunteur ne paie que les intérêts du crédit relais en attendant d’avoir vendu son bien pour solder le capital en une seule fois. Cette option minore le coût global du prêt mais elle risque d’être pesante pour l’emprunteur qui doit parallèlement rembourser son prêt en cours. Différé total L’autre formule consiste à rembourser les intérêts et le capital lorsque la vente a été réalisée. Cette solution a l’avantage de différer totalement l’opération, avec une franchise de douze mois, jusqu’à la vente du bien. Au-delà si le bien n’est pas vendu, l’emprunteur devra rembourser les intérêts dus, majorés des intérêts de retard de la première année. Mais dans un marché tendu, cette option peut être risquée. Comme en général, un bien acheté vaut plus cher que celui qui est mis en vente, la Le prêt relais peut être également jumelé avec un prêt complémentaire à long terme qui fera l’objet d’une seule offre. Dans ce cas, le prêt peut être utilisé, pour partie, pour rembourser les prêts existants sur le bien à vendre et commencer à payer les charges de la nouvelle opération. Quel que soit le type de prêt, un conseiller vous aidera à adapter un montage à votre situation. Notez qu’un prêt relais destiné à la résidence principale bénéficie, comme un crédit classique, du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt. A SAVOIR Face à la tension du marché, la Fédération française des banques s’est engagée à trouver une solution partagée pour les ménages qui ne peuvent les rembourser leur crédit relais dans le temps qui leur a été imparti, notamment par un rallongement des délais. NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:47 Page 43 <…Brèves…> <…Brèves…> <…Brèves…> <…Brèves…> Le premier acte authentique sur support électronique (AASSE) a été très officiellement signé, fin octobre, en présence d’Eric Besson, secrétaire d’Etat et de la garde des Sceaux, Rachida Dati. Par « cette première mondiale », selon le président du conseil supérieur du notariat, les parties ont signé sur un écran d’ordinateur avec un stylet et cet acte a été adressé au minutier du central électronique (Micen). Pour garantir la sécurité et l’authenticité des actes, les notaires doivent disposer d’une « clé Real », une clé USB protégée par un code PIN. DEUX LOGEMENTS POUR LE PRIX D’UN ! On connaissait la 2e paire de chaussures pour le prix d’une en période de soldes. Un promoteur espagnol a lancé une insolite promotion. Lors du salon de l’immobilier de la Méditerranée, en octobre dernier, il a offert un appartement pour une maison jumelée achetée. Ceci afin de juguler l’effondrement du marché. LE « PLAN » SOLAIRE Le plan du développement des énergies renouvelables présenté par Jean-Louis Borloo, prévoit la construction d’une cen- trale photovoltaïque de 300 MW par région d’ici 2011. Un tarif de 45€/kw/h doit inciter le développement du photovoltaïque sur les supermarchés, les bâtiments industriels et agricoles. Ce plan vise à développer l’ensemble des filières, en particulier l’éolien, la biomasse et la géothermie. LES SALONS DU MOIS • Artibat du 4 au 6 décembre, à Nantes: Salon de la construction dédié aux professionnels des secteurs second oeuvre et équipement. (700 exposants). • Energaïa, du 10 au 12 décembre à Montpellier. Salon des nergies renouvelables ( conférences, forum international, eco-constrcution…) 250 exposants. • Sélestat Expo (Bas-Rhin). Du16 au 19 janvier. Salon sur le logement et l’immobilier, l’amélioration de l'habitat, l’ameublement, la décoration d'intérieur. Produits étonnants, conseils d’amis (130 exposants). LA « DÉCO » DE CIRCONSTANCE Le home staging… ou comment relooker votre intérieur. Un réseau d’agences a lancé ce concept face à la dégringolade des prix des biens immobiliers en France. Il s’agit de valoriser un logement afin qu’il puisse se vendre plus vite et au prix du marché. Avec sa décoration dépersonnalisée mettant en valeur des espaces libres et des pièces fonctionnelles, cette mise en scène doit permettre aux acquéreurs de se projeter dans leur univers. Blancheur des murs, éclairage des volumes : ce relooking qui coûte entre 0,5% et 2% de la valeur du bien évite bien souvent des négociations.. à la baisse. (Source : le figaro.fr) 43 LOI SUR LE LOGEMENT : PREMIER ROUND Le Sénat a adopté la loi sur le logement présenté par Christine Boutin, le 21 octobre. Les Sages ont rué dans les brancards en supprimant, à une large majorité, l’article voulant modifier la loi SRU en incluant l’accession sociale à la propriété dans le quota de 20% de logements sociaux. Un autre article a failli passer à la trappe : celui qui diminue de 10,3% le plafond des ressources pour l’attribution d’un HLM. Mais les sénateurs se sont ravisés. Deuxième round prévu en décembre avec la présentation du texte aux députés. Construire & Investir RÉVOLUTION AU NOTARIAT NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 Aménager 18:47 Page 44 & rénover pages 44 à 56 Aménager 44 Quel matériau pour mon évier ? Comment s’y retrouver entre l’inox, la céramique et les matériaux composites ? Le choix d’un évier dépend également de la place qui lui sera réservée dans la table de travail. Si vous avez peu d’espace, il est probable que vous n’aurez le choix que d’un seul bac à poser ou encastrer avec son égouttoir. Dans ce cas, il est bon qu’il soit profond. Dans ce domaine, et dans toutes les matières, les fabricants se surpassent en proposant des éviers double cuve ou une cuve et demie ergonomiques (égouttoir réversible ou non) équipés d’accessoires. L’inox Les éviers en inox sont les plus vendus. Notez que ce produit, robuste et sain, équipe les cuisines professionnelles. Si vous optez pour ce matériau élégant et actuel, veillez à ce qu’il soit de qualité car il a tendance à se rayer et les tâches d’eau marquent le matériau. Pour éviter un nettoyage permanent, certains inox sont anti-tâches et anti-rayures. L’inox nid d’abeille à l’aspect mat emporte les suffrages pour sa facilité d’entretien. A cet égard, il convient d’utiliser une crème épaisse pour le nettoyage et éviter le grattoir de l’éponge. La céramique Une valeur sûre ! Réalisés en grés émaillés, les éviers en céramique sont un peu plus chers que l’inox, mais ils résistent à tout : chaleur, rayures et détergents. Ils sont adaptés aux cuisines modernes dans des formes design et aux cuisines rustiques dans des formats conventionnels. Matériaux composites Les éviers en matériaux de synthèse offre une palette de formes et coloris très variés et un aspect lisse ou mat. Ce choix très large en fait un produit qui représente la moitié du marché. Les éviers composites sont résistants et faciles d’entretien. Toutefois, ils peuvent aussi différer par la qualité des matériaux utilisés. Certains sont réalisés à 80% de granit, silice majoritairement et 20% de résine acrylique, qui leur confère une grande résistance face aux chocs thermiques, aux rayures et aux agressions chimiques. D’autres sont composés de fibres de verre et de résine de synthèse et revêtus d’une couche de protection dure. Pour l’entretien, il convient d’utiliser une éponge et une crème liquide. Pour les produits qui tâchent, l’eau de Javel peut être utilisée, mais seulement diluée et l’évier rincé abondamment. 21/11/08 18:47 Page 45 45 Aménager NOUVELLE IMMO - N°32 NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:47 Page 46 Rangement Un living sur mesure Aménager 46 Pratique et esthétique, le living réalisé à la taille de votre salon permet d’optimiser le rangement et de sublimer votre intérieur. Les étagères et les placards optimisent le rangement dans le séjour. Pour sublimer votre intérieur, avez-vous songé au living sur mesure ? Réalisé en bois massif, en MDF* ou en mélaminé, cet équipement personnalisé permet de caler télé et hi-Fi en faisant disparaître les fils inesthétiques mais aussi de ranger vos bouquins, CD et biens d’autres objets utiles et de décoration. Entre pratique et esthétique et quelle que soit la dimension de la pièce, il est facile de trouver le compromis qui permet de tout ordonner et de moduler les rangements avec des meubles composées d’étagères, des placards et des tiroirs… Conseils personnalisés Faites appel à plusieurs spécialistes du range- ment pour comparer les matériaux et les prix. Les show rooms proposent un panel de réalisations grandeur nature. Si vous êtes fixés sur le type de menuiseries et le choix des façades, demandez des devis. Ils sont généralement gratuits mais dans le cas contraire, faites-vous préciser le montant par le professionnel. Le spécialiste pourra vous conseiller sur la meilleure solution de rangement en fonction de vos besoins et de l’espace disponible, si vous n’avez aucune idée de la façon dont vous pourriez l’aménager. Il prendra des mesures et pourra, dans certains cas, réaliser un plan en trois dimensions de votre projet. Vous bénéficiez d’une garantie du professionnel. TVA réduite La TVA réduite (2,10% dans les Dom) s’applique à ce type de travaux d’aménagement. Elle s’applique aux matériaux et à l’installation réalisée par un professionnel. L’habitation doit être achevée depuis plus de deux ans et être affectée à la résidence principale ou la résidence secondaire, que vous soyez proprié- taire ou locataire. * Le MDF (medium density fiberboard), plus connu sous le nom de médium, est un panneau de fibres à moyenne densité, fabriqué à partir de fibres de bois et d’un liant synthétique. Il est beaucoup utilisé dans l’ameublement et la décoration. NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:47 Page 47 *Offre valable du 27 novembre au 31 décembre. Valeur minimum cuisine 5 000€** - Valeur 1 400€. NOËL AVANT L’HEURE ! Aménager 47 = L’électroménager 1 cuisine achetée ** Photos non contractuelles. OFFERT Immeuble Groupe Mondial Kit (à côté de Jarry plats) onez BOULEVARD DE HOUELBOURG - JARRY Téléipteh ! v 0590 411 600 IMG-432948 Bien pensé, pour moins dépenser ! Du 27 novembre au 31 décembre NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:47 Page 48 Tendance Le renouveau de la céramique Aménager 48 Son aspect, ses formes et ses textures changent : le carrelage se fait indispensable dans la décoration, dans toutes les pièces et du sol au plafond. Les carreaux sont de plus en plus présents à l’intérieur comme à l’extérieur et ils n’ont pas fini de nous surprendre. La fée créativité s’est penchée sur les designers et les fabricants : résultat, la bonne veille céramique a pris un sacré coup de jeune ! Innovante, esthétique et pratique, la céramique issue d’Espagne offre une débauche de couleurs, de formats, de motifs, et de textures imitant les matières naturelles, du meilleur effet. Modulées, ces gammes permettent de composer des fresques aux variations infinies, voire de coordonner le revêtement de toute une pièce. Couleurs et naturel Les carreaux reproduisent, à s’y méprendre, les matériaux naturels comme les veines du bois et les fibres végétales, avec de plus en plus d’impressions florales. Le rendu permet d’imaginer qu’on marche sur un parquet, du béton ciré, du lin ou de la pierre. Ces matériaux offrent, par ailleurs, de nombreuses possibilités d’éclairage. Ces revêtements sophistiqués n’en sont pas moins très solides, car les céramiques résistent à l’abrasion, aux produits de nettoyage, ce qui les permet de les poser dans les lieux de grand passage. Les anciens carreaux monochromes s’effacent devant ces carreaux « nouvelle génération » aux nombreux coloris. Si le blanc reste une valeur sûre, les tons pastels et clairs, le beige, l’aspect ardoisé, l’anthracite et l’ocre traduisent l’ambiance des intérieurs sereins et calmes. Les intérieurs lumineux adopteront les touches chatoyantes d’un bleu turquoise, de l’orange, du noir ou encore du métallisé qui s’installe dans les intérieurs contemporains. Ces carreaux ont la particularité d’être opalescents et de renvoyer la lumière. Verre, marbre, métal… Le verre s’impose dans la diversité du carrelage. Entre les briques de verre et les imitations de galets en verre poli, les émaux et pâtes de verre mate ou brillante, assoient leur notoriété, dans une vaste panoplie de couleurs pour des effets mosaïque, ou encore pour créer des frises ou listels dans la cuisine ou la salle de bains. Elégant et noble, le marbre revient sous forme de carreaux et l’acier sort de sa réserve industrielle pour investir une gamme de carrelage inoxydable aux effets designs. A SAVOIR Les céramiques ou les faïences, émaillées ou vitrifiées, sont imperméables et conviennent très bien dans les salles humides. Le grès céramique offre une excellente résistance à l’usure. Un traitement après la pose préserve des tâches futures éventuelles. 18:48 Page 49 49 Aménager 21/11/08 IMG-433884 NOUVELLE IMMO - N°32 NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:48 Page 50 Chasse au gaspi Mon eau si précieuse… Des gestes simples contribuent à réduire la consommation. Aménager 50 Elle devient rare et chère. L’eau est une denrée naturelle qui peut être récupérée de la toiture dans une citerne pour alimenter des besoins domestiques ne réclamant pas d’eau potable ( arrosage des jardins, remplissage des piscines, WC, lavage des sols…). A côté de ce système écologique et économique, on peut encore faire un effort pour réduire notre consommation et la facture. Quelques gestes simples et des vérifications de l’état du système des tuyauteries et robinetteries permettront de diminuer les 192 litres en moyenne ( recensés en 2004 par l’Institut français de l’environnement) qui sont consommés sur notre île par chaque habitant ). Traquer les fuites Près de 20% de l’eau du système d’alimentation provient des fuites, les plus significatives provenant de la chasse d’eau. Un robinet qui goutte consomme 4 litres/heure, un filet d’eau au robinet en consomme 60 litres par heure et une fuite de la chasse des WC en consomme 80 litres ! Pour éviter cette surconsommation, il faut vérifier les installations régulièrement, en particulier les joints des sanitaires, les WC, les groupes de sécurité des ballons d’eau chaude. Pour vérifier s’il y a fuite ou non, relevez la consommation du compteur le soir et celle qui s’affiche le matin. S’il est différent, il y a une fuite… Des gestes simples Prenez l’habitude de fermer le robinet pendant que vous vous lavez les dents ou que vous vous rasez, prenez une douche plutôt qu’un bain. Des mousseurs installés sur les robinets permettent de réduire le débit et des stop douches arrêtent l’eau momentanément, le temps de se savonner. Ces petits éléments permettent d’économiser 50% d’eau. Les chasses d’eau sont également équipées aujourd’hui d’économiseurs d’eau. Conservez l’eau de lavage des légumes et de la salade pour vos plantes en pot.Utilisez le lavevaisselle et le lave-linge quand ils sont pleins. Choisissez des appareils peu gourmands en eau dotés d’une fonction « éco ».N’arrosez la pelouse qu’en fin de journée et préférez l’arrosoir au jet si le jardin est de petite taille. A SAVOIR Inventaire de la consommation à usage domestique. Chasse d’eau : 6 à 10 litres, un lavabo : 5 à 10 litres, une douche : 40 à 80 litres,un bain : 150 à 200 litres,un lave-vaisselle : 25 à 80 litres, un lave-linge : 70 à 200 litres, un lavage de voiture : 100 à 200 litres, arrosage du jardin : 100 à 1000 litres. 21/11/08 18:48 Page 51 51 Aménager NOUVELLE IMMO - N°32 NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:48 Page 52 Soutien Des palissades naturelles en pin Aménager 52 Bordures et bordurettes pour créer des allées, ou palissade comme mur de soutien: la gamme du pin traité a tout pour séduire. Délimiter des allées, créer des terrasses sur plusieurs niveaux ou encore réaliser des retenues de terre : les éléments en bois se prêtent de manière esthétique à une foule de réalisations très esthétiques, en pin, derrière lesquelles les plantes et les fleurs en massifs s’épanouissent. Le bois étant traité classe IV pour assurer sa longévité face à l’eau et à la terre, il est recommandé de ne pas recouper la partie en contact avec le sol. Bordures Elles n’ont sans doute pas la capacité de retenir des tas de terre mais les bordures et bordurettes en lames bombées et/ou demi rondins, sont faciles à poser, pratiques et d’un bel effet pour matérialiser un arbuste, un massif, ou le passage d’une allée. Les bordures se présentent en rouleaux d’environ 1,80 m sur 23 à 66 cm de large. La gamme est aussi étendue à des dimensions supérieures : en rouleaux de 2 mètres pour des diamètres de 50 et 60 cm ou en rouleaux de 2,50 mètres pour des diamètres de 70 cm. Les bordurettes dotées de pieux sont fournies en panneaux de 1 m par 50 cm de haut. Murs de soutien Pour des travaux plus conséquents, l’aménagement d’un talus,par exemple, on peut avoir recours aux poteaux et aux éléments de palissade en demi rondins avec encoches aux extrémités. De nombreuses combinaisons sont possibles. La longueur des poteaux dépend de la dénivellation du terrain à soutenir. Les poteaux sont posés inclinés de 5 à 10° par rapport à la verticale et enterrés sur 30% de leur lon- gueur. Ils sont scellés par un plot en béton. Un lit de gravier est indispensable pour assurer un bon drainage. Un papier bitumé entre le bois et la terre limite les affres du temps. Les palissades sont ensuite clouées sur les poteaux. Si vous devez procéder à des découpes, il est conseillé de traiter les parties mises à nu. 21/11/08 18:48 Page 53 53 Aménager NOUVELLE IMMO - N°32 NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:48 Page 54 Jardin Le coin du potager Aménager 54 Du potager à l’assiette, il y a un tout petit pas que franchissent allégrement de nombreux amateurs de légumes en provenance du jardin. Quelques pieds de tomates et de salade, des brins de cives au naturel améliorent l’ordinaire. La mini culture conjugue le plaisir de faire pousser soi-même les plantes et le goût succulent du « fait maison ». La passion est souvent familiale car les enfants adorent semer, planter et… récolter. « Les gens font eux-mêmes leur potager même s’il y a une demande en ce sens envers les professionnels » explique Camille Ismaël, entrepreneur paysagiste. L’affaire de la chloredécone est une incitation supplémentaire à biner, sarcler et cueillir les fruits « bio » de ses efforts. Isolé ou en massif On peut s’amuser à se lancer, armé de temps et de patience. De nombreux ouvrages donnent des pistes pour réussir un potager. Mais sans véritable connaissance du terrain et des besoins des cultivars, vos efforts risquent bien d’être ruinés. D’abord la technique. Selon la surface du terrain disponible, il faut délimiter un coin potager de plusieurs carreaux de 1,20 m de large sur une longueur indifférente. L’idéal est de surélever cette surface, par butée au-dessus des sillons, afin de faciliter le drainage et de permettre un passage qui peut être matérialisé. Le potager peut aussi être entouré de planches en bois ou de bambous coupés juxtaposés si vous souhaitez l’isoler du jardin d’agrément. « Je conseille souvent de laisser le potager au sein du jardin, dans un massif car il entre aussi dans la décoration » relève M. Ismaël. Ainsi, tomates, laitues et cives peuvent côtoyer un bouquet d’alamandas vivaces sans paraître incongrues. Terre acide et argileuse Les cultures ont aussi leur préférence : elles se développent facilement dans une terre adéquate mais résistent lorsque le sol n’est pas adapté. Les amendements sont toujours nécessaires pour l’équilibre de leurs besoins. L’amélioration de la structure du sol a une grande importance avant de semer ou de repiquer les semis. En Basse-terre, zone où la terre est argileuse, pauvre en calcium, des apports de tuf, de chaux, etc. seront nécessaires. En Grande-Terre, les sols argileux compacts réclament un complément de sable. Le tout est de disposer d’un bon système d’arrosage, et d’irriguer avant le lever du soleil ou tard le soir. A ces amendements, « il convient d’ajouter du fumier, du compost issu des résidus des tontes de gazon, voire de la bouse pour équilibrer la matière organique du sol » conseille M. Ismaël. Protection du soleil et des bestioles Certaines cultures ont besoin, pour démarrer, d’être à l’abri du vent et du soleil avant d’être exposées à l’air libre. En particulier si les jeunes pousses et les semis proviennent de serres. Une ombrière sera la bienvenue. Elle peut être réalisée dans des palmes de cocotiers saines ou achetée dans le commerce, certaines de ces toiles faisant filtrer 50 à 80% de la lumière. Il faut également surveiller les bestioles dévastatrices : fourmis manioc et escargots s’en donnent à cœur joie dans les sillons. Des produits bio peuvent les empêcher de nuire sans les éliminer. Les plantes elles-mêmes constituent de sérieux remparts aux infestations : la lutte intégrée consiste à choisir la plante qui résistera naturellement à l’agression des insectes. D’autres plantes repoussent naturellement les animaux comme la citronnelle dont il est recommandé d’avoir un pied dans le jardin. Enfin, l’accouplement de certaines plantes repousse les insectes. Des mixtures naturelles à base de talc ou de citronnelle éloignent aussi les indésirables, l’eau savonneuse agissant, par exemple, contre les parasites tels que pucerons ou cochenilles qui pullulent. 21/11/08 18:48 Page 55 55 Aménager NOUVELLE IMMO - N°32 NOUVELLE IMMO - N°32 21/11/08 18:48 Page 56 BUT TENDANCE