Propriété d`une résidence principale

BULLETIN D’INTERPRÉTATION ET DES PRATIQUES ADMINISTRATIVES
CONCERNANT LES LOIS ET LES RÈGLEMENTS
Impôts
IMP. 274-2/R1
Publication :
Propriété d’une résidence principale
31 mars 2008
Renvoi(s) :
Loi sur les impôts (L.R.Q., c. I-3), articles 271, 274 et 274.0.1
Cette version du bulletin d’interprétation IMP. 274-2 annule et remplace celle du 31 mai 1996. Le
bulletin a été révisé pour ajouter une référence à un bien détenu par une fiducie lors d’une
substitution et pour préciser les cas visés par la copropriété indivise. Il est en outre actualisé
pour tenir compte de la jurisprudence récente. Des modifications de forme ont par ailleurs été
apportées afin d’assurer la précision technique.
Ce bulletin a pour but de préciser le sens du mot « propriété » aux fins de l’exemption relative à
une résidence principale.
APPLICATION DE LA LOI
1. L’article 271 de la Loi sur les impôts (LI) permet à un particulier, y compris une fiducie, de
soustraire du gain en capital calculé par ailleurs et provenant de l’aliénation d’une résidence
principale un montant établi, en substance, en fonction du rapport entre le nombre d’années
pendant lesquelles le bien était sa résidence principale et le nombre d’années où il en a été le
propriétaire.
2. Les articles 274 et 274.0.1 de la LI, qui déterminent si un bien donné est la résidence principale
d’un particulier dans une année d’imposition, exigent que le particulier soit le propriétaire du bien
dans l’année.
INTERPRÉTATION
3. Le mot « propriété » n’étant pas défini dans la LI, il importe d’abord de préciser en quoi consiste
cette notion pour pouvoir déterminer si un particulier est le propriétaire d’un bien donné.
4. En vertu de l’article 947 du Code civil du Québec, la propriété s’entend du droit d’user, du droit
de jouir et du droit de disposer librement et complètement d’un bien et est susceptible de modalités
et de démembrements.
5. Un droit de propriété complet comporte tous les attributs de la propriété qui sont mentionnés au
paragraphe 4. Ces attributs peuvent être réunis sur une même tête ou, au contraire, répartis sur
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plusieurs têtes. Les démembrements du droit de propriété sont, conformément à l’article 1119 du
Code civil du Québec, l’usufruit, l’usage, la servitude et l’emphytéose. Dans la mesure où les droits
afférents à un bien ne sont pas séparés, le titulaire de ces droits sera considéré comme en étant le
propriétaire. Il en est de même pour le propriétaire d’un bien qui consent une servitude ou une
emphytéose sur ce bien.
6. Il en va cependant tout autrement lorsque le propriétaire d’un bien démembre son droit de
propriété par la concession d’un usufruit ou d’un droit d’usage. En effet, le paragraphe a de
l’article 7.9 de la LI prévoit que, pour l’application de la partie I de la LI et des règlements, un
usufruit est réputé être une fiducie établie par testament lorsque l’usufruit a été ainsi établi, et un
bien sur lequel porte l’usufruit est réputé avoir été transféré à la fiducie et être détenu en fiducie et
non autrement. Le paragraphe b de l’article 7.9 de la LI prévoit qu’un droit d’usage est réputé être
une fiducie établie par testament lorsque le droit a été ainsi établi, et un bien sur lequel porte le
droit est réputé avoir été transféré à la fiducie et détenu en fiducie et non autrement. En
conséquence, la fiducie sera considérée, pour l’application de l’article 274.0.1 de la LI, comme
détenant, à titre de propriétaire, le bien sur lequel porte l’usufruit ou l’usage.
7. Dans certains cas, le droit de propriété d’une personne peut être restreint par une substitution. Il
y a substitution lorsqu’une personne reçoit des biens avec l’obligation de les rendre après un
certain temps à un tiers. Lorsque la substitution s’établit par testament, elle est réputée être une
fiducie et le bien sur lequel porte la substitution est réputé avoir été transféré à la fiducie et être
détenu en fiducie et non autrement, conformément au paragraphe c de l’article 7.9 de la LI. En
conséquence, cette fiducie sera également considérée, pour l’application de l’article 274.0.1 de la
LI, comme détenant, à titre de propriétaire, le bien sur lequel porte la substitution.
8. Lorsque la propriété d’un bien est indéterminée en raison d’un régime matrimonial (comme ce
peut être parfois le cas d’un couple marié sous le régime de la communauté de biens), l’article 2.1
de la LI fait en sorte de déterminer qui, pour l’application de la LI, est considéré en être le
propriétaire. Ainsi, lorsque le bien était, immédiatement avant la formation du régime matrimonial,
la propriété d’un conjoint soumis à ce régime, ce bien est réputé demeurer la propriété de ce
conjoint, alors que dans tous les autres cas, ce bien est réputé être la propriété du conjoint qui
l’administre en vertu de ce régime.
9. Les principales modalités de la propriété sont, conformément à l’article 1009 du Code civil du
Québec, la copropriété et la propriété superficiaire. Par la notion de « propriété conjointe » utilisée
dans le premier alinéa des articles 274 et 274.0.1 de la LI, il faut entendre la copropriété tant
indivise que divise d’un logement, ce qui s’étend, dans ce dernier cas, tant aux parties privatives
qu’aux parties communes de l’immeuble dans lequel est situé ce logement.
10. Bien que, dans le cas de la copropriété indivise, le droit de propriété ne s’accompagne pas
d’une division matérielle du bien (aucune partie ne constitue une propriété exclusive), il est
possible, dans certaines circonstances, qu’une partie du bien puisse se qualifier de résidence
principale pour une personne — par exemple, dans le cas d’un immeuble détenu en copropriété
indivise mais qui comporte deux appartements habités de façon exclusive par chacun des
copropriétaires.
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11. Un contribuable peut être propriétaire d’un logement situé sur un terrain dont il n’est que
l’emphytéote ou le superficiaire.
12. Lorsqu’un particulier loue un logement en vertu d’une convention de location assortie d’une
option d’achat ou lorsque les termes du contrat portant sur l’occupation du logement portent à
confusion, il y a lieu de déterminer s’il s’agit d’un contrat de vente conférant au particulier le statut
de propriétaire ou d’un simple contrat de location.
13. Le Ministère est d’avis que cette question doit être résolue sur la base des rapports juridiques
créés par les termes de l’entente plutôt que par l’appréciation de la réalité économique
sous-jacente. En outre, le Code civil du Québec prévoit, à la section IV du chapitre deuxième (Des
contrats) du titre premier du livre cinq, des règles d’interprétation des contrats. Selon ces règles,
on doit notamment rechercher quelle a été la commune intention des parties au contrat plutôt que
de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés (art. 1425) et tenir compte de la nature du contrat,
des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l’interprétation que les parties lui ont déjà
donnée ou qu’il peut avoir reçue, ainsi que des usages (art. 1426).
14. Par conséquent, à moins qu’il ne s’agisse d’un faux-semblant, le Ministère est d’avis qu’une
convention de bail est une convention de bail et qu’un contrat de vente est un contrat de vente et
que le simple fait qu’une option d’achat pour une valeur nominale d’un bien loué soit prévue dans
un contrat de louage ne change en rien la qualification du contrat à titre de contrat de louage.
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