Logement : un bail pour faire financer ses travaux

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DROIT IMMOBILIER, INVESTISSEMENT / FISCALITÉ
Logement : un bail pour faire financer ses
travaux
Publié le 18/05/2016
Le dispositif baptisé "bail réhabilitation" permet à un propriétaire de faire des travaux dans son
logement sans les payer, à condition d’accepter de le louer à des foyers très modestes. Reportage
exclusif sur un investissement solidaire qui profite à tout le monde.
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Une cinquantaine de mètres carrés dans le 5ème arrondissement, métro Place Monge, pour la
modique somme de 130 €/moisaprès APL, hors charges et frais de chauffage. Zaïra et son mari
n’auraient pu rêver mieux pour leur famille, et ainsi sortir des nuitées d’hôtel à répétition dans la
capitale. "C’est bien plus difficile de trouver un travail dans ces conditions", indique timidement
Zaïra. Un problème résolu depuis.
Cette aubaine immobilière, elle la doit à la décision prise par Stéphane, propriétaire des lieux, de
mettre son logement en location via un bail de réhabilitation. "Quand mon appartement s’est libéré
j’ai voulu me tourner vers du social. J’ai entendu parler de ce dispositif. Au départ, j’étais un peu
choqué par le niveau de loyer mais finalement, après calcul, je me suis rendu compte que c’était
plus rentable pour moi." Car grâce à dispositif, Stéphane a pu faire financer jusqu’à 53 000 € de
travaux dans son appartement. "Il y en avait presque pour 60 000 €, et tout sera défiscalisé."
Durant toute cette période, Stéphane peut déduire le bien de son impôt sur la fortune et n’est plus
soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties pour cet appartement. Seule condition : mettre
l’appartement en location pendant au moins 12 ans. "Ce n’est pas un problème. Dans 12 ans,
mes petits-enfants voudront peut-être étudier à Paris. Ils pourront alors utiliser l’appartement pour
se loger".
DU LOGEMENT SOCIAL FACILE À FAIRE
La gestion locative est prise en charge par la SNL (Solidarité nouvelle pour le logement). "Nous
assistons aux réunions de copropriété, assurons le paiement des loyers, et réparons le logement en
cas de dégradation", annonce son délégué général, Denis Laurent. L’association agit sur l’ensemble
de la région francilienne où elle possède près de 1 000 appartements conventionnés dont200 à
Paris. "Nous arrivons à toucher tous les arrondissements de la capitale… enfin presque". Quelques
irréductibles font encore de la résistance. Notamment dans les prestigieux 2ème, 6ème et 8ème
arrondissements.
Mais qu’importe pour Thierry Repentin, délégué interministériel à la mixité dans l'habitat, le bail
réhabilitation "est une excellente façon de créer du logement social là où il n’y en a pas." Sans
compter les économies pour l’Etat, réalisées grâce à l’emploi de ce dispositif. "Les nuitées d’hôtels
nous coûtent en moyenne22 000 €/an en Île-de-France pour chaque foyer. L’intermédiation
locative 9 000 €/ an. Le bail réhabilitation, lui, ne revient qu’à 4 000 €/an, sans léser
personne", indique-t-il. (Cliquez pour agrandir).
A l’échelle du pays, c’est près de 10 000 logements, gérés par la Fédération des associations
pour la promotion et l’insertion par le logement (FAPIL) que l’on dénombre. "Des habitations qui,
durant toute la période ou le bien sera loué, entreront dans le décompte du quota des logements
sociaux obligatoires dans les communes, prévu dans le cadre de la loi SRU. On crée ainsi des HLM
sans déposer de permis de construire. Il n’y aucun marqueur social vu de l’extérieur pour l’habitant
et ont fait de la mixité dans l’immeuble", assure Thierry Repentin.
UN MÉLANGE PAS SI FACILE
La mixité sociale s’instaurerait-elle aussi facilement ? La question semble gêner le délégué général
de la SNL. "A Paris, il y a certains quartiers où les choses se passent facilement et d’autre ou la
situation est complexe." Parmi les arrondissements les moins accueillants, sans surprise,
le 16ème s’impose sur toutes les lèvres. Les locataires sont pourtant accompagnés par des
bénévoles dans leur insertion sur le territoire. "C’est très important pour nous d’avoir des
personnes du quartier à ce moment-là. C’est un peu le cas dans le 5ème arrondissement", précise
Denis Laurent.
Vient ensuite la question de la sortie du logement pour la famille en question."Les ménages
migrent vers le parc social. Mais sur ce point nos locataires sont désavantagés. Le système de
cotation parisien ne prend pas en compte le fait qu’ils résident dans un logement transitoire." En
effet, sur le papier, pour la mairie de Paris, Zaïra et sa famille vivent dans un logement confortable,
adapté à leur situation familiale et dont le loyer est extrêmement faible. Difficile pour elle et les
services sociaux, qui tentent de pousser son dossier, de faire partie des personnes prioritaires pour
obtenir une HLM. "Quoiqu’il arrive, nous trouvons des solutions pour loger le ménage, même si le
bail arrive à son terme", assure Denis Laurent.
Ces baux spéciaux sont cependant délaissés par les mairies. "La crise du logement appelle des
réponses en volume, or, nous ne faisons que du cas par cas." Le dispositif contribue à sa manière à
remettre sur le marché des logements vétustes, mais souffre d’un déficit de communication de la
part des institutions. « Pourtant, nous réhabilitons toutes sortes de logements, qu’il s’agisse d’un
appartement sans toilettes, ou d’un bien à diviser en deux logements ou encore d’une passoire
énergétique dans une copropriété. » Une alternative au Pinelpour qui veut investir dans le social.