Note de conjoncture — Copropriétés Hiver 2015
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Note de conjoncture — Copropriétés Hiver 2015
Coup d’œil sur le marché des appartements en copropriété dans huit des plus grandes régions métropolitaines du Canada. NOTE DE CONJONCTURE — COPROPRIÉTÉS HIVER 2015 Note de conjoncture — Copropriétés : Coup d’œil sur le marché des appartements en copropriété dans huit des plus grandes régions métropolitaines du Canada par Jane McIntyre et Robin Wiebe Le Conference Board du Canada Ce que nous sommes : l’organisme de recherche appliquée indépendant et sans but lucratif le plus en vue du Canada; un organisme objectif et non partisan, qui ne défend pas d’intérêts particuliers; un organisme qui s’autofinance en vendant ses services aux secteurs public et privé; des experts de l’organisation de conférences, mais aussi des spécialistes reconnus pour la qualité de nos recherches, de nos publications et de nos méthodes de diffusion; un pôle d’attraction qui facilite le réseautage parmi les gens d’affaires et nos autres clients du secteur public et d’ailleurs, et qui soutient le perfectionnement des compétences en leadership et le renforcement des capacités organisationnelles; des spécialistes des analyses et prévisions écono miques ainsi que du rendement organisationnel et de la politique gouvernementale; un organisme entièrement privé, mais souvent engagé pour offrir ses services aux différents ordres de gouvernement; un organisme affilié, bien qu’indépendant, au Conference Board, Inc., à New York, qui dessert près de 2 000 entreprises réparties dans 60 pays et possède des bureaux à Bruxelles et à Hong Kong. ©2015 Le Conference Board du Canada* Publié au Canada • Tous droits réservés Entente n° 40063028 • Also available in English *Constitué sous la raison sociale d’AERIC Inc. MD Le Conference Board du Canada et le logo de la torche sont des marques déposées du Conference Board, Inc. Nos prévisions et travaux de recherche reposent souvent sur de nombreuses hypothèses et différentes sources de données. Ils présentent donc des risques et des incertitudes inhérents à ce genre de travail et ne doivent pas être perçus comme des sources de conseils spécifiques en matière de placements, de comptabilité, de droit ou de fiscalité. À propos de Genworth Canada Genworth Canada, une filiale de Genworth MI Canada Inc. (TSX : MIC), est l’assureur privé de prêts hypothécaires résidentiels le plus important au Canada depuis 1995. Au service des propriétaires de maison, la compagnie fournit l’assurance prêt hypothécaire aux prêteurs hypothécaires résidentiels du Canada, ce qui permet aux emprunteurs à mise de fonds peu élevée d’accéder à la propriété à moindre coût et de conserver leur maison en ces temps difficiles pour l’économie. Genworth Canada combine son excellence en technologie et en service à son expertise en gestion du risque pour offrir des produits innovants sur le marché hypothécaire. Au 31 décembre 2014, Genworth Canada comptait 5,8 G$ d’actif au total et 3,3 G$ de capitaux propres. Vous trouverez des renseignements supplémentaires sur Genworth Canada au site www.genworth.ca. Avant-propos Produit par le Conference Board du Canada et Genworth Canada, le présent rapport analyse en profondeur le marché des copropriétés dans huit des plus grandes régions métropolitaines de recensement (RMR) du Canada. Il couvre un vaste éventail de statistiques, notamment sur les mises en chantier, les achèvements, les écoulements et les prix. Son principal but est d’analyser les tendances récemment observées sur ce marché particulier dans chacune des huit RMR, et l’orientation qu’elles prennent pour les cinq prochaines années. Les huit régions métropolitaines de recensement sur lesquelles porte ce rapport sont Québec, Montréal, Ottawa, Toronto, Calgary, Edmonton, Vancouver et Victoria. Le présent rapport est produit deux fois l’an, en été et en hiver. Table des matières Vue d’ensemble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 Québec . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Montréal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Définitions et concepts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Classification géographique type (CGT) 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Vue d’ensemble L ’affaissement récent des prix du pétrole est à présent le principal problème à surmonter pour l’économie canadienne. Le Conference Board a revu à la baisse ses prévisions concernant l’augmentation du PIB réel national, qui sera de seulement 1,9 % en 2015, contre 2,4 % en 2014. L’investissement des entreprises constituera le point faible de l’économie canadienne en 2015, d’autant plus que la dégringolade des profits générés par les ressources énergétiques va réduire le budget d’immobilisations dont disposent les compagnies pétrolières. Sans surprise, l’emploi restera au point mort. Après avoir enregistré une morne hausse de 121 000 emplois en 2014, le marché du travail devrait gagner seulement 187 000 postes en 2015, soit une augmentation de 1 %. Les perspectives devraient être légèrement plus réjouissantes en 2016, avec une croissance de l’emploi de 1,5 %, soit 270 000 emplois. Le taux de chômage sera de 6,8 % en 2015 et de 6,6 % en 2016. Toutefois, les données démographiques restent largement favorables, avec une croissance annuelle de la population supérieure à 1 %. Qui plus est, la proportion de parents de plus de 55 ans dont les enfants ont quitté le domicile poursuit son augmentation et ce segment de la population choisit souvent de vivre dans un appartement en copropriété. Indicateurs des appartements en copropriété Mises en chantier Québec Montréal Ventes de logements existants Prix de revente ($)* 2014 2015p 2016p 2014 2015p 2016p 2014 2015p 2016p 1 031 1 081 1 113 1 485 1 534 1 565 227 172 229 006 232 293 –33,3 4,8 3,0 2,7 3,3 2,0 0,9 0,8 1,4 10 360 9 210 9 309 10 945 11 123 11 493 270 368 277 168 283 286 18,7 –11,1 1,1 –3,0 1,6 3,3 2,2 2,5 2,2 1 418 1 559 1 573 1 349 1 368 1 409 261 041 264 509 271 304 –37,5 9,9 0,9 –9,6 1,4 3,0 0,7 1,3 2,6 Toronto 12 862 12 032 12 468 22 169 22 269 22 457 319 503 325 668 331 214 –26,3 –6,5 3,6 10,4 0,5 0,8 3,5 1,9 1,7 Calgary 6 079 3 322 2 785 5 529 3 908 3 843 276 000 266 991 264 142 122,2 –45,3 –16,2 21,7 –29,3 –1,7 8,4 –3,3 –1,1 Edmonton 1 646 1 165 1 047 3 187 2 364 2 405 219 392 209 359 208 173 –47,3 –29,2 –10,1 6,9 –25,8 1,7 1,7 –4,6 –0,6 Vancouver 8 666 8 933 9 344 13 469 13 793 13 987 377 929 385 859 396 694 –5,7 3,1 4,6 14,1 2,4 1,4 2,8 2,1 2,8 274 372 383 1 639 1 729 1 773 274 675 287 166 293 642 –61,5 35,6 3,2 13,0 5,5 2,6 2,4 4,5 2,3 Ottawa Victoria *Tous les prix de revente sont des prix médians, sauf à Québec et à Montréal, où ce sont des moyennes. Les reventes et les prix moyens à Montréal et à Québec incluent tous les types de copropriétés, pas seulement les appartements. p = prévisions L’italique signale les variations en pourcentage. Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL; Association canadienne de l’immeuble; Fédération des chambres immobilières du Québec. Le Conference Board du Canada/Genworth Canada 2 | Note de conjoncture : Copropriétés — Hiver 2015 La santé du marché des appartements en copropriété varie nettement selon les régions, mais on ne craint nulle part une explosion de la bulle immobilière. Cette observation vaut particulièrement pour Toronto. Nous avons toujours prévu un atterrissage en douceur pour le marché torontois des appartements en copropriété et les données qui nous parviennent nous confortent dans cette opinion. En revanche, la chute des prix du pétrole a profondément modifié les perspectives en Alberta. À Calgary, le marché auparavant archi-tendu devrait nettement s’assouplir. À Edmonton, le marché était moins tendu, mais il devrait lui aussi ralentir. Le marché des appartements de Vancouver se porte mieux, mais il reste miné par un stock élevé d’unités invendues et il est tributaire des aléas de la demande étrangère. À Victoria, l’amélioration du marché du travail contribuera à stimuler la demande pour tous les types de logements. À Ottawa, Montréal et Québec, la faiblesse de l’économie limitera la demande résidentielle. À Montréal et à Québec, le marché des appartements semble saturé par l’offre. Comme beaucoup d’appartements en copropriété sont vendus à des premiers acheteurs, le durcissement des règles en matière de prêts hypothécaires ces dernières années a probablement limité la demande pour ce type de logement. Toutes les villes devraient connaître un accroissement de leur population au cours des prochaines années. C’est à Toronto que la hausse devrait être la plus forte en chiffres absolus, avec un gain d’au moins 100 000 habitants par an. De son côté, Victoria affiche la plus grande proportion de résidents de plus de 55 ans (35 %), mais c’est à Calgary et Edmonton que ce segment de la population connaîtra la plus forte hausse. Les conditions économiques variées déboucheront sur divers résultats pour le marché du logement. Ainsi, cette année, le PIB réel diminuera probablement à Calgary et Edmonton, tandis qu’il gagnera 1,5 % ou plus dans les autres villes. De leur côté, Toronto et Vancouver devraient enregistrer une croissance relativement solide, qui sera de 2,8 % et de 2,7 %, respectivement. La situation de l’emploi suivra un schéma similaire. Sans surprise, l’emploi reculera probablement à Calgary et Edmonton. Les autres villes afficheront des hausses qui iront de 0,4 % à Ottawa à 1,8 % à Toronto. Le Conference Board du Canada/Genworth Canada L’an dernier, les ventes d’appartements ont augmenté dans la plupart des villes, Calgary occupant la tête du peloton avec une hausse de 22 %. Par contre, le volume des ventes a baissé à Montréal et Ottawa. En 2015, l’affaiblissement économique soudain de Calgary et Edmonton tirera fortement les ventes vers le bas, tandis que les hausses seront modestes dans les autres villes. Victoria sera en tête des villes enregistrant une hausse, avec 5 %, mais le volume des ventes y restera nettement inférieur aux pics du milieu des années 2000. À Toronto, les ventes progresseront. Le nombre d’inscriptions actives a augmenté partout l’an dernier, sauf à Edmonton et Victoria, où il a diminué d’au moins 10 %. Si à Calgary les inscriptions ont augmenté de 22 %, aucune autre ville n’a connu une hausse supérieure à 10 %. En 2015, Edmonton et Calgary devraient voir le nombre d’inscriptions s’envoler en raison du ralentissement du marché. Dans les six autres villes, la plupart des changements seront modestes, mais les inscriptions devraient chuter de 11 % à Ottawa. Les hausses de l’an dernier ont été responsables, du moins en partie, de la chute du ratio des ventes par rapport aux inscriptions actives dans nos trois villes les plus à l’Est et à Calgary. Le ratio d’Edmonton s’est envolé pour la deuxième année consécutive, mais cette année, il cédera le terrain gagné. Le ratio de Calgary devrait lui aussi plonger. Celui de Toronto a bondi de près de trois points de pourcentage, poussé par une solide hausse des ventes. Montréal, Québec et Ottawa ont été des marchés acheteurs l’an dernier, tandis que les autres villes ont connu une situation équilibrée. Pour 2015, nous prévoyons des marchés équilibrés à Toronto, Vancouver et Victoria. Dans toutes les autres villes, le marché sera favorable à l’acheteur. La variation des prix sera elle aussi diversifiée. Le prix médian d’un appartement diminuera tant à Calgary qu’à Edmonton, et le prix moyen n’augmentera que légèrement à Québec. À Ottawa, la hausse des prix sera aussi très faible. L’augmentation moyenne du prix d’un appartement s’accélèrera à Montréal, mais cela semble dû aux incitations très intéressantes proposées pour vendre les nouveaux appartements. Victoria mettra enfin un point final aux baisses du passé et sera parmi les huit villes de notre rapport celle où le prix médian connaîtra la hausse la plus rapide. Les prix augmenteront d’environ 2 % à Toronto et Vancouver. Hiver 2015 — Note de conjoncture : Copropriétés | 3 Bien que l’écoulement des nouveaux appartements ait augmenté sur cinq de nos huit marchés en 2014 et qu’il ait été supérieur à la moyenne de la décennie précédente pour six marchés sur huit, une baisse de rythme, si infime soit-elle, dans l’acquisition de nouvelles unités pourrait faire augmenter rapidement le stock de logements. En effet, les stocks des appartements en copropriété et des logements en construction sont élevés sur de nombreux marchés, notamment à Toronto, où les constructeurs réduiront les mises en chantier cette année. Sur le marché montréalais déjà saturé, les mises en chantier chuteront également. Compte tenu du ralentissement économique en Alberta, les mises en chantier diminueront nettement à Calgary et Edmonton. De leur côté, Québec, Ottawa, Vancouver et Victoria devraient enregistrer une augmentation des mises en chantier, mais celles-ci resteront nettement inférieures aux pics atteints dans le passé. La hausse du prix des appartements fera grimper les frais hypothécaires mensuels partout, sauf à Edmonton et Calgary. À Victoria, la hausse relativement forte des prix fera monter ces frais de 7,3 %, soit l’augmentation la plus forte parmi les huit villes. Dans les villes où les frais de crédit augmenteront, cette augmentation sera plus rapide que celle des revenus, ce qui accroîtra leur fardeau relatif. Le ratio de cette année entre les frais de crédit et les revenus sera le plus élevé à Vancouver, où il atteindra 21,6 % tandis qu’il sera le plus faible à Edmonton, avec 9,8 %. Le Conference Board du Canada/Genworth Canada 4 | Note de conjoncture : Copropriétés — Hiver 2015 Québec Proportion de la population par tranche d’âge (en %) 15–24 25–39 40–54 55–74 75+ 30 25 20 15 10 5 0 1995 2007 2019p p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Statistique Canada. L es ventes unitaires d’appartements en copropriété devraient augmenter pour la deuxième année consécutive, en l’occurrence de 3,3 %. Cette croissance fait suite à plusieurs années de baisse des ventes dues à un durcissement des règles visant les prêts hypothécaires et à un ralentissement de la croissance économique. L’augmentation des prix de revente sera modeste en 2015, mais elle passera à 1,4 % l’an prochain, grâce à la hausse de la demande et au resserrement du marché. L’augmentation des stocks a freiné les constructeurs ces dernières années, mais le marché des appartements neufs en copropriété devrait également connaître un regain d’activité cette année avec une hausse de 4,9 % des mises en chantier. Les ventes unitaires d’appartements en copropriété existants ont augmenté de 2,7 % en 2014, après avoir baissé cinq des six années précédentes. Le ralentissement du marché de la revente s’explique par celui de la croissance économique, auquel s’ajoute le durcissement des règles visant les prêts hypothécaires. Les acheteurs ont également ressenti le contrecoup de la détérioration de l’accessibilité après plusieurs années de forte hausse des prix. De fait, en 2013, le prix moyen d’un appartement en copropriété sur le marché de la revente à Québec dépassait les 225 000 $. Autrement dit, les prix ont doublé en tout juste 10 ans. Les ventes ont chuté, mais parallèlement, les prix élevés ont continué Le Conference Board du Canada/Genworth Canada Construction d’appartements en copropriété (mises en chantier, unités; part, en %) Mises en chantier d’app. en copropr. (gauche) Copropriétés/logements multiples (droite) 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 60 50 40 30 20 10 0 2000 02 04 06 08 10 12 14 16p 18p p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL. d’inciter à vendre. Entre 2010 et 2013, les inscriptions courantes ont augmenté de 29,2 % par an, ramenant le rapport ventes-inscriptions courantes à son plus bas depuis 1999, soit 6 %, contre 19 % en 2009. Le marché de la revente est donc passé d’un marché de vendeurs à un marché d’acheteurs. Le marché de la revente redevenant favorable aux acheteurs, la croissance des prix a fini par fléchir en 2013 et 2014, pour retomber à une moyenne de 1,5 % par an. Dans le même temps, la croissance économique et l’emploi ont connu une embellie. Les acheteurs sont donc revenus l’an dernier sur le marché de la revente Hiver 2015 — Note de conjoncture : Copropriétés | 5 Caractère abordable des prix et ventes de copropriétés Ratio ventes totales-inscriptions actives et variation de prix (part, en %; ventes, unités) (en %) Part du revenu des ménages consacrée aux paiements hypothécaires (gauche) Ventes d’app. en copropriété existants (droite) Ratio ventes/inscriptions actives (gauche) Croissance du prix moyen (droite) 20 2 000 18 1 800 16 1 600 14 1 400 12 1 200 10 1 000 2001 03 05 07 09 30 20 25 16 20 12 15 8 10 4 5 11 13 15p 17p 19p p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Fédération des chambres immobilières du Québec. p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Fédération des chambres immobilières du Québec. (en %) (mises en chantier par habitant supplémentaire dans la population) Moyenne sur 20 ans 0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0 7 6 5 4 3 2 1 0 −1 2000 02 2000 02 04 06 08 10 12 14 14 16p 18p Croissance de l’emploi Ratio mises en chantier de logements en copropriété-croissance démographique Année courante 0 2000 02 04 06 08 10 12 16p 18p p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL. 04 06 08 10 12 14 16p 18p p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Statistique Canada. d’appartements en copropriété de Québec. Et quoiqu’en baisse au deuxième trimestre de 2014, les inscriptions courantes ont quand même augmenté de 5,4 % sur l’année. Le rapport ventes-inscriptions courantes a donc encore baissé, pour retomber à 5,2 %. de repartir à la hausse au deuxième semestre pour arriver à une progression de 3,3 % sur l’année. Parallèlement, une autre année d’augmentation modeste des prix (les prix de revente des appartements en copropriété devraient augmenter de 0,8 % seulement) découragera encore les propriétaires de vendre. Les inscriptions courantes devraient retomber à 4,3 % cette année. Les ventes unitaires sont restées dynamiques tout au long du quatrième trimestre de 2014. Cependant, étant donné les perspectives de croissance de l’emploi plus faibles pour 2015, les ventes unitaires d’appartements en copropriété devraient ralentir au premier semestre, avant La reprise économique s’affirmant l’an prochain, les ventes unitaires devraient encore augmenter, soit de 2,1 % par an entre 2016 et 2019. Les vendeurs étant toutefois confrontés à des stocks encore importants, on prévoit une baisse des inscriptions de 10,4 % en 2016, Le Conference Board du Canada/Genworth Canada 6 | Note de conjoncture : Copropriétés — Hiver 2015 Marché des appartements en copropriété existants 2012 2013 2014 2015p 2016p 2017p 2018p 2019p Ventes d’unités 1 725 –3,8 1 446 –16,2 1 485 2,7 1 534 3,3 1 565 2,0 1 597 2,0 1 630 2,1 1 669 2,4 Inscriptions actives 1 533 28,0 2 145 40,0 2 261 5,4 2 164 –4,3 1 939 –10,4 1 740 –10,3 1 592 –8,5 1 512 –5,0 10,7 17,8 18,3 16,9 14,9 13,1 11,7 10,9 220 860 7,4 225 195 2,0 227 172 0,9 229 006 0,8 232 293 1,4 235 812 1,5 241 507 2,4 247 092 2,3 Durée de l’offre en mois Prix moyen ($) p = prévisions L’italique signale les variations en pourcentage. Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL; Fédération des chambres immobilières du Québec. Marché des appartements en copropriété neufs 2012 2013 2014 2015p 2016p 2017p 2018p 2019p Mises en chantier 2 530 28,6 1 546 –38,9 1 031 –33,3 1 081 4,8 1 113 3,0 1 150 3,3 1 183 2,9 1 218 2,9 En construction 1 664 14,5 1 558 –6,4 928 –40,4 1 043 12,4 1 020 –2,2 1 018 –0,2 1 018 0,0 1 024 0,6 Achèvements 2 620 72,8 1 756 –33,0 1 722 –1,9 1 078 –37,4 1 122 4,1 1 150 2,5 1 183 2,8 1 207 2,0 640 91,3 692 8,1 595 –14,0 290 –51,3 205 –29,4 193 –5,6 193 0,0 198 2,3 2 044 43,3 2 127 4,0 1 778 –16,4 1 320 –25,8 1 181 –10,5 1 159 –1,9 1 180 1,9 1 202 1,9 3,8 3,9 4,0 2,6 2,1 2,0 2,0 2,0 Terminés et non écoulés Écoulements Durée de l’offre en mois p = prévisions L’italique signale les variations en pourcentage, Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL; Fédération des chambres immobilières du Québec. puis de 8 % en moyenne par an de 2017 à 2019. Cela ramènera le rapport ventes-inscriptions courantes à 9 % d’ici 2019. Il en résultera une amélioration des prix, qui augmenteront en moyenne de 2,1 % par an entre 2016 et 2019. Sur le marché des appartements neufs en copropriété, les mises en chantier ont battu un record avec 2 530 unités en 2012, après une augmentation annuelle moyenne de 28,9 % depuis 2008. Les absorptions ont augmenté dans le même temps, mais l’offre est restée supérieure à la demande. Résultat, les stocks Le Conference Board du Canada/Genworth Canada ont commencé à augmenter rapidement. Les constructeurs ont donc réduit le nombre de mises en chantier d’appartements en copropriété de 38,9 % en 2013, puis de 33,3 % en 2014, pour revenir à un peu plus de 1 000 unités l’an dernier, ce qui est plus proche de leur moyenne à long terme. Les stocks ont donc commencé à diminuer en 2014, même si les absorptions ont elles aussi ralenti. Les constructeurs ont terminé 2014 par une augmentation des mises en chantier d’appartements en copropriété au dernier trimestre de l’année. Les stocks Hiver 2015 — Note de conjoncture : Copropriétés | 7 maintenant une tendance à la baisse et la demande repartant à la hausse sur le marché de la revente, les mises en chantier devraient augmenter légèrement sur le reste de l’année aussi. En tout, on prévoit une augmentation de 4,8 % en 2015, puis de 3 % en 2016. On s’attend à une baisse des absorptions cette année et l’an prochain, mais elles resteront plus nombreuses que les achèvements. Donc, les stocks continueront de baisser légèrement. Une conjoncture économique stable aidera les constructeurs sur le marché des appartements neufs en copropriété les quelques années suivantes. Les mises en chantier devraient augmenter en moyenne de 3 % par an entre 2017 et 2019, ce qui est assez modeste pour éviter un gonflement des stocks. Le Conference Board du Canada/Genworth Canada 8 | Note de conjoncture : Copropriétés — Hiver 2015 Montréal Proportion de la population par tranche d’âge (en %) 15–24 25–39 40–54 55–74 75+ 30 25 20 15 10 5 0 1995 2007 2019p p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Statistique Canada. À Montréal, la demande du secteur résidentiel est freinée par la mollesse de l’économie et les logements relativement peu abordables. Dernièrement, tant l’ensemble du marché de la revente de la ville que son segment des appartements en copropriété ont été régis par des conditions favorables à l’acheteur. La croissance des prix des appartements a aussi été anémique. À cela s’est ajoutée une offre excédentaire sur le marché des appartements neufs, résultat d’une flambée des mises en chantier au début de la décennie actuelle et encore l’an dernier. Par conséquent, le grand nombre d’unités en construction maintiendra les stocks grandissants d’unités invendues des constructeurs à des niveaux élevés durant les prochaines années. Une légère correction sur les deux marchés ne peut être exclue. Les marchés de l’habitation demeurent stagnants au sein de l’économie léthargique de Montréal. Même si, en 2015, le PIB local devrait afficher sa plus forte croissance en 13 ans, soit 2,2 %, ce taux demeure inférieur à la moyenne nationale. La morosité continue de sévir sur le marché du travail local, marqué par une baisse de l’emploi de 0,4 % et un taux de chômage de 8,2 % en 2014. Seules une faible croissance de l’emploi et une légère baisse du taux de chômage sont prévues pour 2015. La croissance démographique à Montréal Le Conference Board du Canada/Genworth Canada Construction d’appartements en copropriété (mises en chantier, unités; part, en %) Mises en chantier d’app. en copropr. (gauche) Copropriétés/logements multiples (droite) 15 000 90 12 000 80 9 000 70 6 000 60 3 000 50 0 40 2000 02 04 06 08 10 12 14 16p 18p p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL. demeure respectable, mais elle a ralenti et devrait continuer de faiblir. La hausse des taux d’intérêt à moyen terme fera aussi fléchir la demande. En 2014, les ventes unitaires d’appartements en copropriété existants ont chuté pour une troisième année consécutive, soit de 3 %, abaissant ainsi le total annuel sous la barre des 11 000 unités pour la première fois depuis 2006. Cela dit, les ventes ont légèrement augmenté l’été dernier, mais les piètres résultats au quatrième trimestre ne laissent entrevoir qu’une faible amélioration en 2015. Nous nous attendons à ce que les ventes d’appartements grimpent d’environ 2 % en 2015 Hiver 2015 — Note de conjoncture : Copropriétés | 9 Ratio ventes totales-inscriptions actives et variation de prix Caractère abordable des prix et ventes de copropriétés (part, en %; ventes, unités) (en %) Part du revenu des ménages consacrée aux paiements hypothécaires (gauche) Ventes d’app. en copropriété existants (droite) 22 16 000 20 14 000 18 12 000 16 10 000 14 8 000 6 000 12 2001 03 05 07 09 Ratio ventes/inscriptions actives (gauche) Croissance du prix moyen (droite) 35 30 25 20 15 10 5 2000 02 11 13 15p 17p 19p 04 06 08 10 12 14 16p 18p p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Fédération des chambres immobilières du Québec. p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Fédération des chambres immobilières du Québec. Ratio mises en chantier de logements en copropriété-croissance démographique Croissance de l’emploi (en %) (mises en chantier par habitant supplémentaire dans la population) Année courante 25 20 15 10 5 0 −5 Moyenne sur 20 ans 0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0 4 3 2 1 0 −1 2000 02 2000 02 04 06 08 10 12 14 16p 18p p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL. et à peu près au même rythme entre 2016 et 2019. Par conséquent, elles ne dépasseront pas leur sommet historique de près de 12 800 unités atteint en 2011. Les inscriptions actives ont bondi de presque 9 % en 2014. Bien que vigoureuse par rapport à notre norme pour les huit villes couvertes dans notre rapport, cette croissance traduit en fait un ralentissement à l’échelon local, car les hausses se sont établies en moyenne à près de 21 % au cours des trois années précédentes. 04 06 08 10 12 14 16p 18p p = prévisions Sources : Le Conference Board du Canada; Statistique Canada. Ces gains ont propulsé le nombre d’inscriptions pour la première fois au-delà des 13 000 unités. En 2015, à la faveur d’une légère hausse, les inscriptions franchiront un nouveau cap en atteignant presque 13 100 unités. Elles devraient osciller près de ce niveau au cours des prochaines années. Le ralentissement des ventes conjugué à l’explosion des inscriptions ces dernières années a fait chuter le ratio ventes-inscriptions actives à 7 % seulement en 2014, soit à un taux inférieur à la moitié du sommet de la décennie en cours – près de 16 % – atteint en 2010; ce sont là des signes que le marché est favorable à l’acheteur. Puisqu’on prévoit que les ventes Le Conference Board du Canada/Genworth Canada 10 | Note de conjoncture : Copropriétés — Hiver 2015 Marché des appartements en copropriété existants Ventes d’unités Inscriptions actives Durée de l’offre en mois Prix moyen ($) 2012 2013 2014 2015p 2016p 2017p 2018p 2019p 12 469 –2,3 11 288 –9,5 10 945 –3,0 11 123 1,6 11 493 3,3 11 703 1,8 11 890 1,6 11 951 0,5 9 856 18,7 11 974 21,5 13 022 8,8 13 095 0,6 12 904 –1,5 12 952 0,4 13 090 1,1 13 043 –0,4 9,5 12,7 14,3 14,1 13,5 13,3 13,2 13,1 267 175 4,0 264 498 –1,0 270 368 2,2 277 168 2,5 283 286 2,2 289 665 2,3 296 062 2,2 302 224 2,1 p = prévisions L’italique signale les variations en pourcentage. Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL; Fédération des chambres immobilières du Québec. Marché des appartements en copropriété neufs 2012 2013 2014 2015p 2016p 2017p 2018p 2019p Mises en chantier 11 801 –6,2 8 728 –26,0 10 360 18,7 9 210 –11,1 9 309 1,1 9 337 0,3 9 375 0,4 9 389 0,1 En construction 13 012 22,9 12 673 –2,6 11 663 –8,0 10 981 –5,8 11 092 1,0 11 117 0,2 11 117 0,0 11 134 0,2 Achèvements 10 361 9,9 9 585 –7,5 11 732 22,4 8 924 –23,9 9 243 3,6 9 351 1,2 9 353 0,0 9 388 0,4 1 663 21,1 1 886 13,4 2 459 30,4 2 432 –1,1 2 311 –5,0 2 218 –4,0 2 174 –2,0 2 145 –1,3 10 263 15,6 9 325 –9,1 10 970 17,6 9 390 –14,4 9 209 –1,9 9 448 2,6 9 382 –0,7 9 419 0,4 1,9 2,4 2,7 3,1 3,0 2,8 2,8 2,7 Terminés et non écoulés Écoulements Durée de l’offre en mois p = prévisions L’italique signale les variations en pourcentage. Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL; Fédération des chambres immobilières du Québec. s’accroîtront à peine plus rapidement que les inscriptions, le ratio changera peu en 2015. Seules de faibles augmentations sont prévues à moyen terme, dues au piétinement des inscriptions et à la lente croissance des ventes. augmentation historiquement faible, mais tout de même meilleure que la baisse de 1 % enregistrée en 2013. Nous prévoyons des hausses de prix tout aussi modestes durant les prochaines années, à commencer par un gain de 2,5 % en 2015. Bien que les conditions du marché des appartements en copropriété à Montréal favorisent les acheteurs, les prix moyens de ces logements ont gagné 2,2 % l’an dernier. Ces prix ayant augmenté de près de 5 % par année au cours de la dernière décennie, il s’agit d’une Même si les paiements du principal et de l’intérêt pour un appartement moyen, l’an dernier, étaient inférieurs à ceux de Toronto, de Calgary, de Vancouver et de Victoria parmi les huit villes couvertes, les revenus généralement faibles des ménages à Montréal ont fait Le Conference Board du Canada/Genworth Canada Hiver 2015 — Note de conjoncture : Copropriétés | 11 en sorte que ces paiements ont représenté 17,4 % du revenu moyen; seule Vancouver affichait un taux supérieur. En 2015, la hausse continue des prix et l’augmentation des taux d’intérêt feront passer cette proportion à 17,9 %, soit encore une fois à un niveau inférieur à celui de Vancouver uniquement. Le nombre d’appartements écoulés a grimpé de 18 % pour culminer à près de 11 000 unités en 2014, mais plus de 11 700 appartements avaient été achevés. Pour la quatrième année consécutive, les unités achevées ont dépassé les unités écoulées, si bien que les stocks d’unités invendues des constructeurs ont atteint le nombre record de 2 459 unités en 2014, soit deux fois plus qu’en 2010. Nous prévoyons qu’en 2015, les unités écoulées supplanteront les unités achevées; les stocks diminueront, mais demeureront élevés, à environ 2 430 unités. Ils continueront de baisser, mais faiblement seulement, au cours des années à venir. Dans de nombreuses villes, des stocks aussi élevés décourageraient les promoteurs, mais pas à Montréal, où les permis de construire des appartements grimpent en flèche. D’après les médias, les constructeurs offrent un ensemble complet d’électroménagers pour stimuler les ventes. Les mises en chantier d’appartements ont augmenté de 19 % en 2014, après avoir accusé des replis en 2012 et en 2013. Malgré cela, elles ralentiront plus tard cette année à mesure que l’effet des stocks se fera sentir, et termineront l’année 2015 juste au-dessus des 9 200 unités, après une baisse de 11 %. Les stocks toujours élevés d’unités invendues limiteront les mises en chantier au cours des prochaines années. Le Conference Board du Canada/Genworth Canada 12 | Note de conjoncture : Copropriétés — Hiver 2015 Définitions et concepts Terminologie utilisée dans la présente note de conjoncture sur les copropriétés en région métropolitaine1 : Mises en chantier : Les « mises en chantier » se rap- portent au début des travaux de construction, d’ordinaire après la mise en place de la semelle de béton ou à un stade équivalent lorsque le bâtiment n’a pas de sous-sol. Offre à long terme : Nombre de mois nécessaire à l’écoulement des unités en construction et des unités terminées mais inoccupées (offre totale); définie comme étant le ratio offre totale–unités écoulées (moyenne des 12 derniers mois). Durée de l’offre en mois ou offre mensuelle (copropriétés nouvelles) : Nombre de mois nécessaire à l’écoulement Mises en chantier multiples : Somme des mises en chantier de maisons jumelées, de maisons en rangée, d’appartements et autres logements non individuels. Ces mises en chantier sont réparties selon cinq modes d’occupation : occupation par le propriétaire, location, copropriété, coopérative et autre. En construction : Unités mises en chantier, qui ne sont pas terminées. des unités terminées et non écoulées. Durée de l’offre en mois (revente) : Nombre de mois nécessaire à l’écoulement des unités faisant l’objet d’une inscription active, d’après le volume moyen des ventes des derniers mois. Ventes d’unités : Nombre d’appartements en copropriété existants vendus par l’intermédiaire d’un service interagences. Achèvements : Unités habitables où les travaux qui avaient été prévus sont terminés; dans certains cas, on peut considérer une unité comme étant achevée si 90 % des travaux sont faits et que la structure permet déjà l’occupation. Terminés et non écoulés : Stocks d’unités récemment ter- minées qui demeurent inoccupées. Écoulements : Unités achevées et vendues ou louées. Les unités vendues ou louées d’avance ne sont pas comprises avant que les travaux soient terminés. Offre à court terme : Nombre de mois nécessaire à l’écoulement des unités inoccupées; définie comme étant le ratio des unités inoccupées par rapport aux unités écoulées (moyenne des 12 derniers mois). 1 Sources : Le Conference Board du Canada; Société canadienne d’hypothèques et de logement; Association canadienne de l’immeuble; Fédération des chambres mobilères du Québec. Le Conference Board du Canada/Genworth Canada Inscriptions actives : Nombre d’appartements en copropriété à vendre par l’intermédiaire d’un service interagences. Ratio ventes-inscriptions actives : Nombre d’appartements en copropriété vendus, divisé par celui des appartements en copropriété inscrits auprès d’un système interagences. Prix de revente médian : Prix médian de tous les apparte- ments en copropriété existants vendus par l’intermédiaire d’un service interagences. Pour Québec et Montréal, nous utilisons le prix de revente moyen. Prix de revente moyen : Prix de revente moyen d’une copropriété à Montréal et à Québec. Ces données incluent toutes les ventes de copropriétés confondues, pas seulement les appartements. Hiver 2015 — Note de conjoncture : Copropriétés | 13 Classification géographique type (CGT) 2006 LES RÉGIONS MÉTROPOLITAINES ET LEURS SUBDIVISIONS DE RECENSEMENT Nom Catégorie Québec Nom Catégorie Candiac Ville Beaumont Municipalité Carignan Ville Boischatel Municipalité Chambly Ville Château-Richer Ville Charlemagne Ville Fossambault-sur-le-Lac Ville Châteauguay Ville Lac-Beauport Municipalité Coteau-du-Lac Municipalité Lac-Delage Ville Côte-Saint-Luc Ville Lac-Saint-Joseph Ville Delson Ville L’Ancienne-Lorette Ville Deux-Montagnes Ville L’Ange-Gardien Paroisse (municipalité de) Dollard-des-Ormeaux Ville Lévis Ville Dorval Ville Notre-Dame-des-Anges Paroisse (municipalité de) Gore Canton (municipalité de) Québec Ville Hampstead Ville Saint-Augustin-de-Desmaures Ville Hudson Ville Sainte-Brigitte-de-Laval Municipalité Kahnawake Réserve indienne Sainte-Catherine-de-la-Jacques-Cartier Ville Kanesatake Établissement indien Sainte-Famille Paroisse (municipalité de) Kirkland Ville Sainte-Pétronille Village La Prairie Ville Saint-François-de-l’Île-d’Orléans Municipalité L’Assomption Ville Saint-Gabriel-de-Valcartier Municipalité Laval Ville Saint-Henri Municipalité Lavaltrie Ville Saint-Jean-de-l’Île-d’Orléans Municipalité L’Épiphanie Paroisse (municipalité de) Saint-Lambert-de-Lauzon Paroisse (municipalité de) L’Épiphanie Ville Saint-Laurent-de-l’Île-d’Orléans Municipalité Léry Ville Saint-Pierre-de-l’Île-d’Orléans Municipalité Les Cèdres Municipalité Shannon Municipalité Les Coteaux Municipalité Stoneham-et-Tewkesbury Cantons unis (municipalité de) L’Île-Cadieux Ville L’Île-Dorval Ville Wendake Réserve indienne L’Île-Perrot Ville Longueuil Ville Montréal Lorraine Ville Baie-d’Urfé Ville Mascouche Ville Beaconsfield Ville McMasterville Municipalité Beauharnois Ville Mercier Ville Belœil Ville Mirabel Ville Blainville Ville Montréal Ville Boisbriand Ville Montréal-Est Ville Bois-des-Filion Ville Montréal-Ouest Ville Boucherville Ville Mont-Royal Ville Brossard Ville Mont-Saint-Hilaire Ville Le Conference Board du Canada/Genworth Canada 14 | Note de conjoncture : Copropriétés — Hiver 2015 Nom Catégorie Nom Catégorie Notre-Dame-de-l’Île-Perrot Ville Saint-Eustache Ville Oka Municipalité Saint-Isidore Paroisse (municipalité de) Otterburn Park Ville Saint-Jérôme Ville Pincourt Ville Saint-Joseph-du-Lac Municipalité Pointe-Calumet Municipalité Saint-Lambert Ville Pointe-Claire Ville Saint-Lazare Ville Pointe-des-Cascades Village Saint-Mathias-sur-Richelieu Municipalité Repentigny Ville Saint-Mathieu Municipalité Richelieu Ville Saint-Mathieu-de-Belœil Municipalité Rosemère Ville Saint-Philippe Municipalité Saint-Amable Municipalité Saint-Placide Municipalité Saint-Basile-le-Grand Ville Saint-Sulpice Paroisse (municipalité de) Saint-Bruno-de-Montarville Ville Saint-Zotique Village Saint-Colomban Paroisse (municipalité de) Senneville Village Saint-Constant Ville Terrasse-Vaudreuil Municipalité Sainte-Anne-de-Bellevue Ville Terrebonne Ville Sainte-Anne-des-Plaines Ville Varennes Ville Sainte-Catherine Ville Vaudreuil-Dorion Ville Sainte-Julie Ville Vaudreuil-sur-le-Lac Village Sainte-Marthe-sur-le-Lac Ville Verchères Municipalité Sainte-Thérèse Ville Westmount Ville Le Conference Board du Canada/Genworth Canada 255, chemin Smyth, Ottawa (Ontario) K1H 8M7 Canada Tél. 613-526-3280 Téléc. 613-526-4857 Ligne-info 1-866-711-2262 conferenceboard.ca