Direction de Cofinances: Rolle Courtage et négociation de prêts

Courtage et négociation de prêts hypothécaires
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en financement immobilier
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acquisition (nouvel impôt sur le revenu, valeur locative, amortissements direct ou indirect,
retraite, épargne, décès, invalidité)
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Taux d’intérêts hypothécaires
pour appartement,
villa et immeuble résidentiel.
Taux du 17 avril 2012
Parmi les 20 banques ou assurances que nous représentons,
nous prenons les meilleurs taux en fonction des durées
et nous établissons 3 catégories de risque.
Fonds propres 35%:
crédit 65% Taux Suisse Crédit de construction : Variable :
Libor 3 mois :
Libor 3 mois dès 1 mio.
Fonds propres 20% :
crédit 80%
Selon lieu, revenu et garantie
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1.50 % net 2.25 %
0.91 %
0.71 %
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1.50 % net
2.25 %
1.01 - 0.91 %
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➚ 0.99 %
1 an
➚ 1.39 - 1.19 %
2 ans
0.87 %
0.95 %
3 ans
0.95 %
1.02 %
4 ans
1.06 %
1.13 %
➚ 1.36 - 1.31 %
➚ 1.15 %
5 ans
6 ans
1.47 - 1.46 %
➚ 1.26 %
7 ans
1.39 %
1.62 - 1.59 %
➚ 1.50 %
8 ans
1.80 - 1.70 %
➚ 1.60 %
9 ans
1.96 - 1.80 %
10 ans 1.69 %
2.06 - 1.89 %
15 ans
1.99 %
2.39 - 2.19 %
➚ 2.80 %
➚ 3.00 - 2.90 %
20 ans Taux pour le marché français en francs suisses
Fixe 30 ans : 3.35%
25 ans : 3.15% 20 ans : 2.70 %
Capé 1 : 2.20%
Capé 2 : 2.00%
Révisable : dès 2.10%
Primo-accédant : dès 1.80%
Direction de Cofinances:
Rolle
Tél. +41 21 826 08 17
Fax. +41 21 826 08 23
Responsable : A
lain Faure
Mail : [email protected]
Succursales :
Genève Tél. +41 22 321 05 50
Fax. +41 22 321 05 51
Meyrin
Gland
Lausanne
Hauteville
Rennaz
Fully
Sion
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Retrouver tous nos épisodes sur notre site
Liste des promotions de nos partenaires
Maisons / appartements de nos clients à vendre
(www.eliteimmobilier.ch)
www.cofinances.ch
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L’épisode 7-2012 est à consulter sous la rubrique «Actu»
dans ce même magazine.
ACTUS
EPISODE 7 - 2012 «La situation sur le retrait LPP»
Les taux hypothécaires en Suisse : la situation en Europe
et notamment en Espagne, n’est pas bonne et de ce fait, les
taux baissent. La BNS a également dû faire face à une attaque
sur le franc suisse et elle va continuer à maintenir les taux au
plancher.
Marché français : celui-ci devient complexe, la plupart de nos
clients cherchent des taux en francs suisses plutôt qu’en euros.
Cela nécessite une connaissance accrue des partenaires
bancaires et des offres disponibles. Notre réseau d’experts sur
le marché français est à votre disposition.
Projets réalisés et financés.
La situation sur le retrait LPP pour l’accession à la
propriété : actuellement la presse parle beaucoup de ceci.
En général, comme nous l’avons indiqué, les banques
ou compagnies d’assurances qui proposent du crédit
hypothécaire, demandent un apport d’au moins 10% en fonds
propres, qui vient de l’épargne, d’un prêt ou donation de la
famille et de 10% au maximum provenant de la LPP. Ces
normes ne sont pas nouvelles, elles sont même relativement
anciennes. Il est vrai que certaines banques ont acceptés
jusqu’à 20% de fonds propres provenant uniquement de la
LPP, mais elles sont de plus en plus rares. Est-ce que cela
se généralisera, c’est encore trop tôt pour le dire. La Finma
(ancienne commission fédérale des banques) essaye de
freiner l’engouement pour la propriété individuelle, car les prix
de l’immobilier ne cessent de monter et on peut craindre un
éclatement de la bulle immobilière.
Alors effectivement, il y-a-t-il bulle ou pas ? Tant que
l’immigration sera positive et quelle attirera du monde dans
notre pays, il y a peu de crainte à voir l’éclatement d’une bulle.
Il est vrai qu’il faut quand même faire attention. Pour les objets
qui seront situés entre Genève et Lausanne, il y a peu de crainte
à avoir, car même si les prix venaient à baisser, ils pourraient
remonter plus tard. Par contre, les régions périphériques
pourraient être plus touchées, car si pour une raison ou une
autre vous deviez vendre votre objet, vous pourriez devoir le
vendre à un prix moins élevé que celui que vous aviez prévu.
Mais ceci n’est pour l’instant que théorique, car la situation
reste toujours très tendue en général sur tout l’arc lémanique
et par effet de saturation, ceci se reporte également dans les
régions périphériques et dans d’autres cantons romands.
Les perspectives 2012 du marché immobilier, selon le Crédit
Suisse, ne laissent apparaitre aucun facteur déclencheur de
crise immobilière.
ALAIN FAURE
COFINANCES
Chemin du Rosey 8
CH- 1180 ROLLE
Tél. 021 826 08 17
[email protected]
www.cofinances.ch
Rappelons que depuis 1995 les assurés peuvent prélever
leurs avoirs du 2e pilier pour financer leur logement.
Selon des estimations du magazine Bilan, près de 430’000
assurés, soit entre 12 et 13% du nombre moyen d’affiliés,
auraient procédés à des retraits anticipés jusqu’en 2009,
pour un montant total de 33,8 milliards de franc. Rappelons
qu’actuellement les fonds gérés dans la LPP représentent
environ 700 milliards de franc. Les retraits des futurs
propriétaires se montent annuellement à 2,6 milliards de franc.
Ce montant parait énorme, mais ce n’est rien si on le compare
aux 60 milliards de cotisations annuelles. Donc pas vraiment
de panique à bord.
Pour l’instant le retrait de la LPP pour l’accession à la
propriété n’est pas remis en cause et le message de la
commission du Conseil Fédéral, qui est sorti au mois de janvier,
n’indique pas non plus jusqu’à quel âge vous pourrez sortir
votre prestation de libre passage pour l’accession au logement.
On parle beaucoup de l’âge de 40 ans et de la sortie de la
partie sur obligatoire, mais rien n’est décidé à ce jour et aucun
élément écrit à ce sujet ne figure dans ce rapport.
La croissance de l’endettement lié à l’essor du bâtiment
amène les autorités à réagir. Approchant les 800 milliards
de francs, le total de la dette hypothécaire inquiète. Il s’élève à
143,7% du produit intérieur brut (soit près de 1½ x la valeur de
ce que produit l’économie en une année). Par comparaison, ce
multiple n’est que 91,9% aux USA, pourtant pris au piège de
l’éclatement de leur propre bulle immobilière. Aux Pays-Bas, la
proportion est bien plus sérieuse avec un multiple de 249,5%,
ce qui alarme les autorités. L’association suisse des banquiers
a édictés des directives qui durcissent les conditions d’octroi
d’hypothèque, les banques doivent accroitre leurs réserves
pour couvrir les risques de variation conjoncturelle dans le
domaine de l’immobilier. Nous avons remarqué nous-mêmes
dans les études de planification pour l’accession à la propriété
réalisées pour nos clients, que les valeurs des biens sont
systématiquement évalués en-dessous des prix de vente, ce
qui ne veut pas dire que les prix de vente soient faux. Comme
on l’a indiqué avant, la Finma et les créanciers hypothécaires
en général, sont décidés à endiguer une bulle potentielle. La
demande de biens est toujours importante et leurs valeurs
ont même augmentées ces dernières semaines. Donc, notre
rôle de courtier est important vis-à-vis de notre clientèle, car
celle-ci doit trouver le financement coûte que coûte et nous
pouvons intervenir et chercher la bonne solution parmi les 20
fournisseurs qui nous ont fait confiance.
Pour Berne, le volume de la dette hypothécaire représente
toujours un risque. Ainsi, le département fédéral des finances
et la Finma veulent actionner l’arme de la fiscalité. En effet, en
permettant au propriétaire de déduire dans leur déclaration
d’impôt les intérêts passifs de leur emprunt hypothécaire, le
régime actuel encourage les débiteurs à rester très endettés,
quitte à amortir par des moyens indirects comme des comptes
de 3e pilier, des polices d’assurances. Plus la dette est
importante, plus les intérêts dus à la banque (déductibles
du revenu imposable) sont élevés. Un ménage peut déduire
ainsi des intérêts passifs plus élevés que la valeur locative de
son bien. Voir nos articles précédents consacrés au sujet du
financement. Alors on parle de supprimer la déduction
des intérêts passifs et la taxation de la valeur locative.
Ce n’est pas encore fait, car cet objectif a déjà été refusé en
votation par le peuple.
Citons pour finir les réponses d’Olivier Feller, secrétaire
général de la Fédération Romande Immobilière, parues
dans le Matin Dimanche du 15 avril, qui reflètent tout à
fait ce que nous indiquons dans nos articles déjà depuis
plusieurs années : le 2e pilier est une sorte d’épargne forcée.
Le restituer pour que les assurés deviennent propriétaires,
n’est pas un non-sens dans notre système social. Dans la
grande majorité des cas, cela permet de réduire des frais au
moment de la retraite. Un propriétaire ne paie pas de loyer,
mais il paie des intérêts à sa banque et s’il a bien amorti sa
dette et reconstitué son avoir auprès de sa caisse de pension
(par des rachats par exemple), il s’en sort mieux qu’un locataire.
L’encouragement de l’accession à la propriété est inscrit dans la
constitution. Or les projets d’épargne logement ne trouvant pas
de majorité, parce qu’une initiative a échoué en mars dernier et
que nous voterons sur une autre proposition en juin prochain, en
cas de nouvelle défaite, le retrait du capital du 2e pilier sera
toujours le seul instrument permettant cet encouragement
à la propriété.
Conclusion : faites réaliser une planification financière
globale, car cela reste le plus sûr d’obtenir les bonnes
informations sur votre propre situation et vous permet de
prendre les bonnes décisions quant à l’achat ou pas de
votre logement. Nous sommes à votre disposition pour cela.
Retrouver nos épisodes sur www.cofinances.ch
Par Alain Faure Cofinances