Faillite du locataire et résiliation de bail
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Faillite du locataire et résiliation de bail
• c h roni q ue C G I c on s eil s L’ Brèves ouverture de la faillite du locataire ne met pas automatiquement fin au contrat de bail à loyer, mais permet au bailleur de résilier le bail de manière anticipée si certaines conditions sont réalisées. Il appartient ainsi au bailleur qui entend se départir du contrat d’être actif et d’initier les démarches pour profiter de ce «Transmission de patrimoine: donation et usufruit» Faire valoir ses droits Attention au délai! Le jugement prononçant la faillite doit être en force et les sûretés peuvent être demandées tant que dure la faillite. Selon la doctrine, ces sûretés peuvent être diverses et leur forme n’a pas d’importance. Il peut ainsi s’agir de garantie bancaire, de la constitution d’un gage mobilier ou immobilier, ou encore d’un dépôt en espèces. Les sûretés ne peuvent porter que sur des loyers et frais accessoires, qui deviennent exigibles après la sommation écrite de les constituer. Elles doivent couvrir les loyers bruts dus jusqu’à • Si l’entreprise tombe en faillite, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat. l’échéance du contrat s’il est de durée déterminée ou, en cas de bail de durée indéterminée, jusqu’au prochain terme de résiliation. Le bailleur devra être vigilant, car s’il tarde à exiger les sûretés pour les loyers à échoir et encaisse de nouveaux loyers, la renonciation à la résiliation peut être présumée et le bail continuera alors aux mêmes conditions. Selon la loi, le bailleur doit im- TOUT L’IMMOBILIER • No 648 • 1er octobre 2012 phovoir partir par écrit un délai au locataire et à l’administration de la faillite pour ces sûretés, sous menace d’inefficacité du congé donné ultérieurement. Ce délai doit être convenable, c’est-àdire d’au moins une à deux semaines. Lorsque les sûretés sont fournies, le bail est maintenu. Si c’est le locataire qui les a constituées, au moyen d’actifs non soumis à la faillite, la masse en faillite sera Si le bailleur ne reçoit pas les sûretés exigées dans le délai imparti, il pourra résilier le bail avec effet immédiat. Cette résiliation devra toutefois respecter les formes légales, c’est-à-dire être notifiée sur formulaire officiel. La loi exclut toute prolongation de bail en cas de faillite du locataire. Dans l’hypothèse où le locataire continue d’occuper les locaux après le congé, l’indemnité pour occupation illicite des locaux pourra lui être directement réclamée, la créance en restitution des locaux étant dirigée contre ce dernier personnellement. Le bailleur d’une personne morale déclarée en faillite pourra prétendre, au titre de créances de faillite, aux pertes de loyers antérieures à la faillite et à celles nées après l’ouverture de la faillite, jusqu’au prochain terme de résiliation. Pour les baux commerciaux, les créances nées après l’ouverture de la faillite, mais au maximum six mois dès le prononcé de faillite, peuvent également être produites. Il est rappelé que, s’agissant de baux commerciaux, le bailleur a un droit de rétention sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués, pour garantie du loyer de l’année écoulée et Association au service de l'immobilier 4, rue de la Rôtisserie Case postale 3344 – 1211 Genève 3 T 022 715 02 10 – F 022 715 02 22 [email protected] Pour tout complément d'information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous. Pour devenir membre: www.cgionline.ch s sur le rd 25% ca a l s de p porte sure CELIO e sur m qu’au jus 2012 tobre 13 oc ANNEMASSE CRANVES-SALES GEX Z . I . de Borly - Rte de Taninges Tél. : 0033 450 36 73 24 R.N. 5 / CESSY Tél. 0033 450 41 95 13 TOUT L’IMMOBILIER • No 648 • 1er octobre 2012 A ISON S Le 16 octobre 2012, CGI Conseils organise, en collaboration avec l’APGCI, un séminaire juridique qui aura lieu à la FER, au 98, rue de Saint-Jean à Genève, de 9h à 12h, sur le thème «Transmission de patrimoine: donation et usufruit». Ce sujet sera abordé très concrètement sous des angles différents par trois praticiens de grande qualité, soit un avocat, un notaire et un avocat fiscaliste. Me Philippe Muller, avocat, traitera des droits et obligations des parties. Me David Lacin, notaire, nous fera bénéficier de son expérience notariale au travers de certaines questions choisies. Enfin, Me Frédéric Neukomm, avocat et expert fiscal diplômé, examinera les aspects fiscaux de la donation et de l’usufruit. droit de résilier le contrat avec effet immédiat. Lorsque le locataire tombe en faillite après avoir pris possession des locaux loués, ce qui semble être le cas à la lecture de votre question, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat s’il n’obtient pas de sûretés pour les loyers futurs dans un délai convenable, qu’il lui appartiendra de fixer. Cette résiliation anticipée est prévue par l’article 266h du Code des obligations. Il convient de préciser ici que les parties n’ont pas la possibilité de déroger contractuellement à ces conditions, en prévoyant par exemple que le bailleur est dispensé de fixer ce délai, cette disposition étant de droit absolument impératif. CGI Conseils E Je suis propriétaire d’un immeuble à Genève, dans lequel je loue des bureaux à une société anonyme. Je viens d’être informée que mon locataire, qui était à jour dans le paiement de ses loyers, a été déclaré en faillite. Ceci signifie-t-il que le bail a pris fin? Comment récupérer les loyers, suite à la faillite? (Lucia R., Genève) cas de faillite du locataire, la garantie de loyers tombera dans la masse en faillite. Compte tenu du fait que vous avez un droit de gage en vertu de la Loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, vous pourrez faire valoir votre droit de préférence sur la créance en restitution à l’encontre de la banque et exiger en conséquence d’être également désintéressé en priorité sur la garantie locative. n X Faillite du locataire et résiliation de bail du semestre courant. A ce titre, il devra faire valoir son droit de rétention avec sa créance dans la faillite, et les biens soumis au droit de rétention tomberont dans la masse. Il sera désintéressé sur le produit de réalisation des meubles. En outre, il est conseillé au bailleur de faire valoir simultanément son droit de gage sur la garantie de loyers constituée par le locataire à la conclusion du bail. En effet, en VR Cette semaine par Sidonie Morvan, titulaire du brevet d’avocat libérée de toutes obligations, le bail se poursuivant avec le seul locataire. En revanche, si les sûretés ont été fournies par la masse en faillite, l’administration de la faillite exécutera le contrat à la place du locataire. En fournissant les sûretés, l’administration de la faillite exprime en effet sa volonté de remplir les obligations du contrat de bail et d’«entrer dans le contrat». Dans cette hypothèse, les loyers dus jusqu’à l’ouverture de la faillite pourront être produits dans celle-ci. Les loyers nés postérieurement à la faillite constitueront en revanche des dettes de la masse en faillite, qui seront payées par le produit brut de la réalisation des biens du failli, avant la répartition aux créanciers. LI La chronique de cgi Conseils 17 D E TA Meubles Salons Literie