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Deutsche Besteuerung
Deutsche Besteuerung: Darf der deutsche Fiskus
Immobilien im Ausland besteuern?
Wie groß auch der Reiz einer Ferienimmobilie im Ausland
und wie sinnvoll die Geldanlage in
ausländische Gewerbeimmobilien unter dem
Gesichtspunkt der Diversifizierung des
Vermögens sein mag, das unangenehme Thema Steuern
lässt sich nicht vermeiden, und oft ist
sowohl der in- als auch der ausländische Fiskus mit im Spiel.
Es wird oftmals die Meinung geäußert, was es denn den deutschen Fiskus angehe, wenn
jemand im Ausland eine Ferienimmobilie oder Anteile an Fonds oder Beteiligungen an
Gesellschaften mit Immobilienbesitz im Ausland als Kapitalanlage erwirbt und besitzt.
Rechtlich gesehen lautet die Antwort, dass jeder Staat aufgrund seiner staatlichen
Souveränität Steuern im Rahmen der Steuergesetze erheben und eintreiben darf und die
deutschen Gesetze ausdrücklich vorsehen, dass je nach Einzelfall auch Immobilien im
Ausland und ausländische Einkünfte besteuert werden dürfen. Allerdings ist diese
Feststellung natürlich keinerlei Rechtfertigung für die überhöhte Abgaben- und Steuerlast in
Deutschland.
Die deutsche Besteuerung für Auslandsimmobilien
Typischer Sachverhalt: Deutsche mit Hauptwohnsitz in Deutschland und (Mit)Eigentümer(in)
einer Immobilie im Ausland, fragen sich, welche Tatbestände welchen deutschen Steuern
unterliegen.
Es stellen sich hinsichtlich der deutschen Besteuerung regelmäßig die folgenden Fragen: –
Um welches Land handelt es sich? – Um welchen Sachverhalt geht es? – Darf der deutsche
Fiskus überhaupt besteuern? – Gegebenenfalls welche deutsche(n) Steuer(n) kommt/kommen
in Betracht? – Gibt es abweichende Sonderregelungen für ausländische Immobilien die
jeweilige deutsche Steuer betreffend?
Die deutsche Besteuerung kann je nach Land unterschiedlich geregelt sein. Es reicht also
nicht aus zu wissen, wie die deutsche Besteuerung von Immobilien in USA geregelt ist, um
damit auch schon zu wissen, wie die Besteuerung einer spanischen Immobilie geregelt ist. Die
Vermietung der Immobilie in den USA unterliegt dem so genannten Progressionsvorbehalt,
bei der spanischen Immobilie kommt bei einer Vermietung die Anrechnungsmethode zur
Anwendung.
Die steuerrechtliche Lage kann je nach Fallgestaltung kompliziert sein, weil die Steuergesetze
verschiedener Staaten aufeinanderprallen und nicht immer aufeinander abgestimmt sind. Die
von Deutschland mit vielen anderen Ländern abgeschlossenen „Abkommen zur Vermeidung
der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen und
zur Verhinderung der Steuerverkürzung“, abgekürzt Doppelbesteuerungsabkommen oder
noch kürzer DBA, regeln zwar derartige Fragen, aber nicht vollständig und nur für Fachleute
verständlich.
Hinzu kommen im Falle einer Besteuerung in Deutschland spezielle steuerliche Vorschriften
für Auslandsimmobilien, beispielsweise dass der Wert der Auslandsimmobilien im Falle einer
Erbschaft stets mit dem tatsächlichen Wert anzusetzen ist (aber Verstoß gegen EU-Recht?).
Andererseits kann die steuerliche Lage bei Auslandsimmobilien je nach Land und sonstigen
Gesichtspunkten im Ergebnis sogar recht einfach sein, so zum Beispiel bei der Eigennutzung,
die steuerfrei ist. Etwas komplizierter wird es beispielsweise bei der Vermietung oder
Veräußerung der Immobilie oder bei Beteiligungen an Gesellschaften oder Anteilen an
Investmentfonds mit Auslandsimmobilien.
Die deutsche Besteuerung von Auslandsimmobilien in Frankreich, Spanien und Italien
Frankreich
Kauf: keine
Eigennutzung: keine
Einkünfte aus privater Vermietung und Verpachtung: ESt, FmP
Gewerbliche Vermietung: ESt, FmP
Erbschaft/Schenkung: ErbSt, A
Private Veräußerungsgewinne
vermietet: ESt, FmP
eigengenutzt: keine
Gewerbliche Veräußerungsgeschäfte: ESt, FmP
Spanien
Kauf: keine
Eigennutzung: keine
Einkünfte aus privater Vermietung und Verpachtung: ESt, AoA
Gewerbliche Vermietung: ESt, FmP
Erbschaft/Schenkung: ErbSt, A
Private Veräußerungsgewinne
vermietet: ESt, AoA oder FmP(1)
eigengenutzt: keine
Gewerbliche Veräußerungsgeschäfte: ESt, FmP
(1) Die Besteuerung von privaten Veräußerungsgewinnen spanischer Immobilien ist strittig.
Die Finanzverwaltung meint, dass das (für die Steuerpflichtigen ungünstigere)
Anrechnungsverfahren zur Anwendung komme, so die Verwaltungsanweisung der OFD
Münster vom 29.11.1999
Italien
Kauf: keine
Eigennutzung: keine
Einkünfte aus privater Vermietung und Verpachtung: ESt, FmP
Gewerbliche Vermietung: ESt, FmP
Erbschaft/Schenkung: ErbSt, A
Private Veräußerungsgewinne
vermietet: ESt, FmP
eigengenutzt: keine
Gewerbliche Veräußerungsgschäfte: ESt, FmP
Abkürzungen/Erläuterungen:
keine: keine Besteuerung in Deutschland
A: unterliegt der deutschen Besteuerung, aber anteilige Anrechnung der
nachgewiesenermaßen im Ausland bezahlten Steuer
AoA: unterliegt der aufgeführten Steuer, aber Anrechnung der nachgewiesenermaßen im
Ausland bezahlten Steuer oder auf Antrag Abzug
ErbSt: Erbschaft- und Schenkungsteuer
ESt: Einkommensteuer
FmP: Freistellung mit Progressionsvorbehalt, d.h. in Deutschland von der Besteuerung
“freigestellt”, es kommt aber ein höherer Steuersatz bei der betreffenden Steuer zur
Anwendung.
Beispiele
X hat eine Ferienimmobilie im Ausland gekauft, die er nur selbst nutzt und nicht vermietet.
Weder der Kauf noch die Eigennutzung unterliegt einer deutschen Steuer.
Anderes Beispiel: X hat eine Ferienimmobilie im Ausland gekauft, die er selbst nutzt, aber
auch kurzfristig vermietet. Diese Vermietung muß er dem deutschen Finanzamt mitteilen und
je nach Land, wo sich die Immobilie befindet, seinen diesbezüglichen steuerlichen Pflichten
in Deutschland nachkommen.
Für eine vermietete Ferienwohnung in Spanien gilt – siehe obige Tabelle, daß die Einkünfte
auch der deutschen Einkommensteuer unterliegen und die in Spanien zu zahlende
Einkommensteuer auf die deutsche Einkommensteuer anteilig angerechnet werden darf.
Für eine vermietete Ferienwohnung in Frankreich gilt – siehe obige Tabelle, daß nur der
Progressionsvorbehalt zur Anwendung kommt.
Bitte kontaktieren Sie bei Fragen im Bereich Steuern z. B. Die Deutsche Schutzvereinigung
Auslandsimmobilien e.V. HomeAway FeWo-direkt ist nicht berechtigt Sie in diesem Bereich zu
beraten.