begründung - Lilienthal

Transcription

Gemeinde Lilienthal
BEGRÜNDUNG
des Bebauungsplanes Nr. 114
„Baumschule Weingärtner“
Stand 09.05.2008
SGP Schmidt Grundstücks- und Projektentwicklung GmbH
Nelly-Sachs-Str. 9, 28215 Bremen
Telefon: 0421 – 376 022 –0
Telefax: 0421 – 376 022 –3
Gemeinde Lilienthal
Begründung zum Bebauungsplanes Nr. 114 „Baumschule Weingärtner“
Inhaltsverzeichnis
1
Lage des Plangebietes, Bestand ...................................................................................... 3
2
Planungsanlass, Planerfordernis, Vorbemerkungen ....................................................... 4
2.1 Planungsanlass und Planerfordernis .......................................................................... 4
2.2 Unterlagen / Gutachten ............................................................................................. 5
2.3 Flächennutzungsplan.................................................................................................. 5
2.4 Rechtliche Grundlagen .............................................................................................. 5
3
Festsetzungen des Bebauungsplanes.............................................................................. 6
3.1 Art und Maß der baulichen Nutzung ......................................................................... 6
3.1.1 Art der Nutzung ..................................................................................................... 6
3.1.2 Maß der Nutzung .................................................................................................. 7
3.2 Bauweise, Baugrenzen................................................................................................ 7
3.3 Verkehr......................................................................................................................... 8
3.4 Spielplatz...................................................................................................................... 8
3.5 Maßnahmen zum Schutz und zur Pflege von Natur und Landschaft ...................... 9
4
Auswirkungen der Planung............................................................................................... 9
4.1 Immissionen................................................................................................................. 9
4.2 Ortsbild ....................................................................................................................... 10
4.3 Entwässerung............................................................................................................. 10
4.4 Verkehr....................................................................................................................... 10
5
Eingriffsregelung nach BNatSchG .................................................................................. 11
6
Kosten ............................................................................................................................... 12
7
Städtebauliche Daten ..................................................................................................... 12
8
Konzept der Fa. Gebrüder Weingärtner......................................................................... 12
9
Verfahrensvermerke........................................................................................................ 14
10
Anlage1: Konzept Gebrüder Weingärtner GmbH...................................................... 15
Seite 2 von 19 Seiten
SGP SCHMIDT GRUNDSTÜCKS- UND PROJEKTENTWICKLUNG GMBH
Gemeinde Lilienthal
1
Lage des Plangebietes, Bestand
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 114 „Baumschule
Weingärtner“ liegt im Ortsteil Seebergen. Der Planbereich wird durch die Seeberger Landstrasse, der L 154, und einem Wirtschaftsweg durchschnitten.
Gemeinde Lilienthal
Der Planbereich wird im Norden von der Straße „Am Mühlenberg“ tangiert
(rückwärtige Grundstücksgrenzen der anliegenden Wohnbebauung), im Süden
schließen sich die Straßen „Hexenberger Straße“ und „Alter Postweg“ an. Nördlich des Plangebietes befindet sich der Geltungsbereich der rechtsverbindlichen
Innenbereichssatzung Nr. 6 „Am Mühlenberg“.
Zwischen dem Mündungsbereich der vorgenannten Straßen zur „Seeberger
Landstrasse“ (L 154) sowie beidseitig im Bereich „Alter Postweg“ hat sich über
die Jahrzehnte eine Entwicklung aus der landwirtschaftlichen Nutzung heraus hin
zu einer Folgenutzung mit mischgebietstypischem Charakter vollzogen. Für das
Quartier ist der Schutzanspruch eines Mischgebietes festzusetzen.
2
2.1
Planungsanlass, Planerfordernis, Vorbemerkungen
Planungsanlass und Planerfordernis
Für die Belange der Wirtschaft in ihrer mittelständischen Struktur sollen Bauflächen ausgewiesen werden.
Der Familienbetrieb Gebrüder Weingärtner GmbH befindet sich mittlerweile in
der 3. Generation als Gartenbaubetrieb und Gartencenter in Lilienthal – Seebergen. Die gesamte Gartenbaubranche unterlag in den letzten Jahrzehnten
einem Wandel, zur landwirtschaftlichen Produktion kamen zusätzlich Gewerbe-,
Handels- und Dienstleistungsangebote hinzu.
Aufgrund der baurechtlichen Situation, der Flächennutzungsplan stellt für das
Plangebiet landwirtschaftliche Fläche dar, ist der Betrieb Gebrüder Weingärtner
GmbH in seiner Entwicklungsfähigkeit stark behindert. Er kann keine weiteren Investitionen auf seinen Flächen durchführen, die Fortführung des Betriebes ist gefährdet.
Die Gemeinde Lilienthal hat deshalb die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr.
114 „Baumschule Weingärtner“ beschlossen. Die Planerfordernis wird mit der
notwendigen bauleitplanerischen Entwicklung begründet. Bauflächen sollen für
die lokale mittelständische Wirtschaft bereitgestellt werden. Als mittelständischer
Wirtschaftbetrieb sind die Gebrüder Weingärtner GmbH damit überlebensfähig,
bestehende Arbeitsplätze werden erhalten und gesichert, mit neuen Investitionen können weitere Arbeitsplätze geschaffen werden.
Gemeinde Lilienthal
2.2
Unterlagen / Gutachten
Für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 114 „Baumschule Weingärtner“
wurden nachfolgende Unterlagen und Gutachten erarbeitet, die in den Planungsprozess eingeflossen sind bzw. noch einfließen:
€• Umweltbericht einschließlich Biotoptypenkartierung, IDN Ingenieurdienst
Nord, Oyten, 2007
€‚ Schalltechnisches Gutachten zur Bauleitplanung „Weingärtner“ an der Seeberger Landstraße im OT Seebergen in der Gemeinde Lilienthal, Bonk-MaireHoppmann GbR:, 18.05.2004 und 07.02.2008
€ƒ Verkehrsgutachten zur Errichtung eines Gartencenters in der Gemeinde Lilienthal Seebergen, BVS Rödel & Pachan, Büro für Verkehrs- und Stadtplanung, 47475 Kamp-Lintfort, 2008.
2.3
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Gemeinde Lilienthal 1981 stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Flächen für die Landwirtschaft“ dar. Aufgrund
der planerischen Zielsetzung der Gemeinde Lilienthal ist der Flächennutzungsplan zu ändern. Entsprechend § 8 Abs. 3 BauGB wird die 33. Änderung des Flächennutzungsplanes „Baumschule Weingärtner“ im Parallelverfahren zeitgleich
mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 114 „Baumschule Weingärtner“
erarbeitet.
2.4
Rechtliche Grundlagen
€„ Baugesetzbuch (BauGB) i. d. Neuf. Vo. 23.9.2004, zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dez. 2006
€… Baunutzungsverordnung (BauNVO) i. d. F. v. 23.1.1990, zuletzt geändert
durch Artikel 3 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes
vom 22.4.1993
€† Planzeichenverordnung (PlanzV 90) i. d. F. v. 18.12.1990
€‡ Niedersächsische Bauordnung (NBauO) i. d. Neuf. v. 10.2.2003, zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 5.11.2004
€ˆ Niedersächsische Gemeindeordnung (NGO) i. d. F. v. 22.8.1996, zuletzt
geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 5.11.2004
€‰ 33. Änderung des Flächennutzungsplanes der Gemeinde Lilienthal
Gemeinde Lilienthal
3
Festsetzungen des Bebauungsplanes
3.1
3.1.1
Art und Maß der baulichen Nutzung
Art der Nutzung
Der Bebauungsplan setzt für den Geltungsbereich ein Mischgebiet als auch
Gewerbeflächen fest. Die im Quartier 2 (Q2) vorhandene gewerbliche und
wohnwirtschaftliche Nutzung wird als Mischgebiet ausgewiesen. Dieses entspricht im wesentlichen dem Charakter der Nutzung des umliegenden Bestandes und fügt sich in diese städtebauliche Ordnung ein. Im Festsetzungskatalog
von § 6 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) wird bei Mischgebieten auch die
allgemein zulässige Nutzung „Gartenbaubetriebe“ aufgeführt.
Die Quartiere 1, 3 und 4 werden als Gewerbeflächen ausgewiesen. Hier soll
Baurecht für Gewerbe bereit gestellt werden, eine Durchmischung mit Wohnnutzung ist nicht gewünscht. Zum Schutz der nördlich angrenzenden Wohnbebauung wird das Quartier 4 als „Eingeschränktes Gewerbegebiet (GEE)“ mit der
Maßgabe ausgewiesen, dass dort nur Betriebe oder Bereiche eines Betriebes
zulässig sind, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
In allen Quartieren sind die Nutzungen Tankstelle und Vergnügungsstätte ausgeschlossen. Die ausgewiesenen Flächen sollen der ansässigen mittelständischen
Wirtschaft zur Verfügung stehen, eine Belegung der Flächen mit den ausgeschlossenen Nutzungen ist nicht erwünscht.
Eine Reglementierung erfolgt hinsichtlich der Einzelhandelsbetriebe sowie
Schank- und Speisewirtschaften. Diese sind ausgeschlossen, wenn sie sich jeweils
der Hauptnutzung (bezogen auf die Fläche) nicht im Verhältnis von 85 zu 15 unterordnen. Damit soll die Hauptnutzung der Grundstücke für Einzelhandel mit
Gütern des täglichen Bedarfs und Gastronomie ausgeschlossen werden. Im Gegenzug soll die nachgeordnete Nutzung als Café oder Einzelhandel möglich
sein. Im Handel vollzieht sich die Entwicklung zum Erlebniseinkauf, mit der vorgenannten Regelung kann beispielsweise ein Gartencenter seine Ausstellungs- und
Verkaufsfläche mit Gastronomie und dem Verkauf fachfremder Produkte (wie
z.B. italienische Weine oder Speiseöle etc.) aufwerten. Dieses soll möglich sein
unter der Voraussetzung, dass sich die Nebennutzung Gastronomie und Einzelhandel im ausgewiesenen Verhältnis zur Hauptnutzung bewegt.
Die typischen Begleitprodukte eines Gartencenters wie z.B. Blumentöpfe, Garten- und Wohnaccessoires, Gartenmöbel etc. gehören zum normalen Sortiment
eines Gartencenters und sind von dieser Einschränkung nicht betroffen.
Gemeinde Lilienthal
3.1.2
Maß der Nutzung
Die Geschossigkeit wird mit einer eingeschossigen Bebauung festgesetzt. Die
Höhenbegrenzung wird mit maximal 12 m reglementiert. Unterer Bezugspunkt ist
die nächstgelegene Oberkante der befestigten öffentlichen Verkehrsfläche.
Nachgeordnete Bauteile sind entsprechend der Definition von der Höhenbegrenzung ausgenommen.
Das Maß der baulichen Nutzung wird überwiegend mit einer GRZ von 0,5 festgesetzt. Lediglich in den Quartieren 3 und 4 mit der gewerblichen Nutzung wird die
Obergrenze für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung voll ausgeschöpft. Mit vorgenannten Ausweisungen ist eine wirtschaftliche Nutzung der
Flächen, z.B. auch mit einem großflächigen Gartencenter, gegeben.
§ 19 Baunutzungsverordnung (BauNVO) trifft in Abs. 4 Aussagen über die Überschreitung der zulässigen Grundfläche. Für die Nutzung „Gartencenter“ kann in
diesem Einzelfall von der Einhaltung der sich aus § 19 Abs. 4 ergebenen Grenzen
abgesehen werden.
3.2
Bauweise, Baugrenzen
Aufgrund der Größe der typischen Gewächshäuser von oftmals über 50 m wird
eine abweichende Bebauung festgesetzt. Damit sind auch Gebäude über 50 m
zulässig.
Die festgesetzten Baugrenzen ermöglichen einen flexiblen und ausreichenden
Entwicklungsspielraum auf den Grundstücken. Die Entfernung der Baugrenzen
entlang der L 154 zum äußeren Rand der für den Kraftfahrzeugverkehr bestimmten Fahrbahn (§ 24 Niedersächsisches Straßengesetz) wird mit 20 m ausgewiesen. Diese Bauverbotszone ist entsprechend des NStrG von allen baulichen Anlagen sowie von Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfanges freizuhalten. In einem Abstand bis 40 m vom befestigten Fahrbahnrand dürfen keine
Werbeanlagen errichtet werden, die geeignet sind, die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs auf der Landesstraße zu beeinträchtigen, § 24 NStrG gilt entsprechend.
Im Quartier 3 wurde die südliche Baugrenze auf die Grenze des Geltungsbereiches gelegt. Sollte das Gewerbegebiet nach Süden arrondiert werden und ein
neuer Bebauungsplan hierzu aufgestellt werden, braucht dieser Bebauungsplan
Gemeinde Lilienthal
hierzu nicht geändert werden. Eine flexible Nutzung der Grundstücke ist somit
gewährleistet.
3.3
Verkehr
Die Erschließung der neu ausgewiesenen Bauflächen erfolgt über die L 154 sowie einem Wirtschaftsweg. Diese Straßenteile werden nachrichtlich im Bebauungsplan übernommen.
Damit eine optimale Anbindung der Quartiere Q3 und Q4 an die L 154 erfolgen
kann, wurde im März/April 2008 bei dem Büro für Verkehrs- und Stadtplanung
BVS Rödel & Pachan, ein Verkehrsgutachten erstellt. Es ist damit gewährleistet,
dass mit der Anbindung des geplanten Gartencenters die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehres im Zuge der Landesstraße gegeben ist.
Nach Angaben von Rödel & Pachan ist die L 154 für die Anlage eines Aufstellbereichs für Linksabbieger die Fahrbahn im Bereich der Gartencenterzufahrt von
6,80 m auf 8,56 m aufzuweiten. Die Verbreiterung ist durch eine Verziehungsstrecke von jeweils 49 m Länge nördlich und südlich der Zufahrt zu erreichen. Weiterhin sind Sichtdreiecke freizuhalten sowie der Rad- und Gehweg mittels Furtmakierung über die Zufahrt zu führen. Hierzu wurde die Straßenverkehrsfläche
verbreitert und ein Sichtdreieck nachrichtlich aufgenommen. Im weiteren Verfahren der Umsetzung des Bebauungsplanes können alle weiteren Maßgaben
des Gutachtens in Abstimmung mit den zuständigen Behörden umgesetzt werden.
3.4
Spielplatz
Der Bebauungsplan weist überwiegend gewerbliche Bauflächen als auch eine
gemischte Baufläche aus. Für das ausgewiesene Mischgebiet sind nach Maßgabe des Niedersächsischen Spielplatzgesetzes Spielplätze auszuweisen.
Das Mischgebiet befindet sich zum größeren Teil im Besitz der Gebrüder Weingärtner GmbH. Nach § 5 Abs. 1 und 2 Niedersächsisches Spielplatzgesetz kann
die Bauaufsichtsbehörde auf die Ausweisung eines Spielplatzes verzichten, wenn
dem Spiel- und Bewegungsbedürfnis von Kleinkindern auf andere Weise gleichwertig entsprochen werden kann. Ein großer Teil des Mischgebietes ist als Grünfläche gestaltet. Durch diese Grünanlage wird dem Spiel- und
Bewegungsbedürfnissen der Kinder auf andere Weise gleichwertig entsprochen.
Spielgeräte für Kleinkinder sind vorhanden.
Gemeinde Lilienthal
3.5
Maßnahmen zum Schutz und zur Pflege von Natur und Landschaft
Bedingt durch die Nutzung als Gartencenter wird in der Außengestaltung des
Betriebes eine Vielzahl teils auch standortfremden Grüns präsentiert. Diese
Grünanpflanzungen haben verkaufsfördernden Charakter, werden selber zum
Verkauf angeboten oder unterliegen einem Pflanzwechsel und werden deshalb
bauleitplanerisch nicht berücksichtigt. Anders verhält es sich mit den heimischen
Großbäumen. Ortsbildprägende Großgehölze werden im Bebauungsplan ergänzt und als erhaltenswert festgesetzt, sie sind bei Abgang zu ersetzen. Durch
die Planung werden keine wesentlichen Grünstrukturen beeinträchtigt, es werden keine naturschutzfachlich bedeutsamen und wertvollen Bereiche in Anspruch genommen. Die Quartiere 1, 3 und 4 werden an den Grenzen zur freien
Landschaft überwiegend eingegrünt. Damit eine Erweiterung des Gewerbegebietes Quartier 3 in Richtung Süden zukünftig ohne Änderung dieses Bebauungsplanes erfolgen kann, wird gem. § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB die 70 m lange Buchenhecke (Textliche Festsetzung 2.3) in diesem besonderen Fall bis zum Eintritt
einer bauleitplanerischen Überplanung festgesetzt.
4
Auswirkungen der Planung
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes 114 „Baumschule Weingärtner“ wird
die vorhandene Betriebsfläche der Gebrüder Weingärtner GmbH unter Einbeziehung der östlich der L 154 und westlich des Wirtschaftsweges gelegenen Teilflächen überplant. Alle Flächen sind erschlossen, die bauleitplanerische Zielsetzung stellt die einzige Entwicklungsmöglichkeit für den Gartenbaubetrieb dar. Es
erfolgt eine flächen- und ressourcensparende städtebauliche Verdichtung an
diesem Standort mit überwiegend benachbarter mischgebietstypischer Nutzung, der Siedlungszusammenhang wird arrondiert.
4.1
Immissionen
Im Zuge der anstehenden Bauleitplanung wurden schalltechnische Gutachten
erstellt, die Aussagen zu den zu erwartenden Geräusch-Immissionen der Gebrüder Weingärtner GmbH aus den vorhandenen und geplanten Nutzungen auf
die Nachbarwohnbebauung „Am Mühlenberg“ und westlich der „Seeberger
Landstraße“ macht.
Bei der Berechnung der Geräuschbelastung wurde eine mögliche Geräusch Vorbelastung durch den südwestlich der Gärtnerei Weingärtner gelegenen Reiterhof sowie den nördlich gelegenen landwirtschaftlichen Betrieb berücksichtigt.
Gemeinde Lilienthal
Die Berechnungen aus dem Schalltechnischen Gutachten zeigen, dass die mit
den geplanten Nutzungen der Gärtnerei zu erwartenden Beurteilungspegel tags
an maßgebenden Aufpunkten in einer Größenordnung von 39 bis 47 dB(A) liegen. Eine Nachtnutzung wird durch die Gärtnerei ausgeschlossen. Damit werden die hier maßgebenden Immissionsrichtwerte um 8 bis 14 dB(A) unterschritten.
Bei der Berechnung der Geräuschbelastung wurde die vorhandene schutzwürdige Wohnbebauung als auch eine mögliche Erweiterung der Wohnbauflächen
im näheren Untersuchungsbereich berücksichtigt. Weiterhin wurde die Lage von
Stellplätzen (Parkplatz eines Gartencenters) zu Wohnbauflächen untersucht und
für unkritisch befunden.
Die Berechnung ist zu dem Ergebnis gekommen, dass die durch die geplante
Erweiterung der Nutzungen der Gärtnerei Weingärtner verursachte Immissionsbelastung unter den Immissionsrichtwerten gem. Nr. 6.1 der TA Lärm liegt und
keine Bedenken gegen die geplanten Nutzungen der Gärtnerei Weingärtner
bestehen. 1
4.2
Ortsbild
Durch die Realisierung der Planung kommt es zu keiner gravierenden Neustrukturierung dieses Bereiches. Von einer wesentlichen Beeinträchtigung des Orts- und
Landschaftsbildes kann bei einer Gesamtbetrachtung nicht ausgegangen werden.
4.3
Entwässerung
Das Plangebiet ist über die L 154 an die öffentliche Abwasserbeseitigungsanlage
der Gemeinde Lilienthal angeschlossen. Das anfallende Oberflächenwasser versickert auf den Grundstücksflächen bzw. wird oberflächig aus den flach geneigten Flächen direkt in die vorhandenen Vorfluter (Gräben) eingeleitet.
4.4
Verkehr
Das Plangebiet ist bereits äußerlich erschlossen, die innere Erschließung der Bauflächen ist Sache des Grundstückseigentümers.
zitiert aus den schalltechnischen Gutachten von Bonk-Maire-Hoppmann (2004/2008) sowie aus
dem Umweltbericht von IDN (2008)
1
Gemeinde Lilienthal
5
Eingriffsregelung nach BNatSchG
Im § 21 des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) werden die Eingriffe in Natur
und Landschaft im Verhältnis zum Baurecht geregelt. Sind Eingriffe durch Aufstellung, Änderung oder Aufhebung von Bauleitplänen zu erwarten, ist nach den
Vorschriften des Baugesetzbuches zu entscheiden.
§ 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB sagt hierzu: „Ein Ausgleich ist nicht erforderlich, soweit
die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig
waren“. Dieses bedeutet, dass nur die Eingriffe auszugleichen sind, die über das
durch die bisherigen Festsetzungen mögliche Maß an zu erwartenden Eingriffen
hinausgehen. Dieses betrifft überwiegend die bereits als Gartenbaubetrieb genutzte Fläche zwischen L 154 und Wirtschaftsweg.
Die Belange der Eingriffsregelung nach BauGB und BNatSchG werden im anliegenden Umweltbericht ausführlich dargestellt. Nachrichtlich wird der Punkt 2.6
Kompensationsmaßnahmen des Umweltberichtes wie folgt übernommen:
Durch die getroffenen Festsetzungen im Bebauungsplangebiet ergeben sich
aufgrund der dargestellten Vorbelastungen im Gebiet mit den Versiegelungen
und den geringen natürlichen Strukturen Änderungen der Wertigkeiten für das
Schutzgut Boden. Es wird durch die Realisierung der Planung zu einer Beeinträchtigung der Werte und Funktionen des Schutzgut Bodens durch eine zusätzliche Versiegelung kommen. Hier werden Ersatzmaßnahmen in der Größe von
7.530 m² notwendig werden.
Die benötigte Fläche steht zur Verfügung und befindet sich im Eigentum der
Gebrüder Weingärtner GmbH und wird aktuell landwirtschaftlich als Vieh- oder
Mähweide intensiv genutzt:
€Š Gemarkung Seebergen, Flur 1, Flurstücksnummer 37/2, mit einer Größe
von 1,48 ha.
Eine Teilfläche von 7.530 qm wird den innerhalb des Plangebietes nicht kompensierbaren Eingriff in das Schutzgut Boden zugeordnet. Dazu wird die Teilfläche
aus der aktuellen landwirtschaftlichen Nutzung genommen und der Sukzession
überlassen. Als Zielbiotop sollen sich standortheimische Gehölzflächen entwickeln. Eine weitere Bebauung sowie Errichtung von zerschneidenden Infrastrukturmaßnahmen soll hier unterbleiben. 2
2
zitiert aus dem Umweltbericht von IDN (2007)
Gemeinde Lilienthal
6
Kosten
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 114 „Baumschule Weingärtner“
entstehen der Gemeinde Lilienthal keine Kosten.
7
Städtebauliche Daten
Städtebauliche Daten des Bebauungsplanes Nr. 114 „Baumschule Weingärtner“
Tabelle 1: Flächenübersicht des B-Planes Nr. 1143
Bauflächen
Gesamtfl.
(m²)
Davon bebaubare
Grundfläche (m²)
Quartier 2 - MI (GRZ 0,5)
Quartier 1 – GE (GRZ 0,4)
Quartier 3+4 – GE (GRZ 0,8)
Straßenverkehrsfläche
Summe
18.226,00
5.645,00
15.395,00
1.530,00
40.796,00
13.669,50
3.387,00
12.316,00
1.530,00
30.902,50
8
Nicht überbaubare
Grundstücksfläche (m²)
4.556,50
2.258,00
3.079,00
9.893,50
Konzept der Fa. Gebrüder Weingärtner
Im folgenden werden die wesentlichen Aussagen zum Konzept der Fa. Gebrüder Weingärtner GmbH nachrichtlich übernommen4.
Die Kernkompetenz ist in Zukunft der Gartenmarkt mit drei Schwerpunkten: Einzelhandel mit Pflanzen, Dienstleistung mit Gartengestaltung, Planung und Pflege
sowie die Produktion von Pflanzen. In allen drei Bereichen sind die Geb. Weingärtner GmbH an Grenzen gestoßen. Die Dienstleistung musste mittlerweile Flächen im Gewerbegebiet Moorhausen anmieten, die Pflanzenproduktion kann
nicht erweitert werden, weil keine weiteren Flächen zur Verfügung stehen und
der Einzelhandel hat zu wenig Parkplätze und veraltete Gebäude.
3
4
zitiert aus dem Umweltbericht von IDN (2008)
zitiert aus dem Geschäftskonzept der Geb. Weingärtner GmbH (April 2008)
Gemeinde Lilienthal
Um sich in Zukunft auch den Anforderungen des Marktes stellen zu können, sollen die ausgewiesenen Flächen im Bebauungsplan wie folgt bewirtschaftet
werden:
Quartier 1: Produktion von Pflanzen, Errichtung einer Halle um Jungpflanzen vor
der Witterung zu schützen und die Produktionsbetriebstoffe lagern zu können.
Quartier 2: Der Dienstleistungsbereich soll in Zukunft hier arbeiten und in den bereits bestehenden Gebäuden weiter Pflanzen kultiviert werden. Ebenfalls werden auf dieser Fläche die Solitärgehölze weiter kultiviert, die von der Dienstleistung dann verarbeitet werden.
Quartier 3 & 4: Hier soll ein moderner Gartenmarkt/Gartencenter entstehen, wo
den Kunden das komplette Gartensortiment angeboten werden soll. Hier werden auch die Kundenparkplätze entstehen und die komplette Logistik des Einzelhandel abgewickelt werden.
Die in den Quartieren 1 – 4 aufgezeigte Nutzung und Bewirtschaftung mag so für
die nächsten 5 Jahre gelten, was dann kommt ist abhängig von der Konkurrenz
und der allgemeinen Marktentwicklung. Insofern müssen diese Flächen multifunktional nutzbar sein, auch ohne weiterführende Einschränkungen im Bebauungsplan. Anderenfalls ist keine sinnvolle Investition in die Zukunft gegeben.
Das gesamte Konzept mit Lageplan und einer perspektivischen Darstellung sind
in der Anlage 1 dem Bebauungsplan beigefügt.
Aufgestellt
SGP Schmidt Grundstücks- und Projektentwicklung GmbH
28215 Bremen
Bremen, 09.05.2008
Gez. Dipl. Ing. Architekt
Dipl. Ing. Stadtplaner
A. A. Schmidt
Gemeinde Lilienthal
9
Verfahrensvermerke
Die Begründung einschließlich Umweltbericht haben gem. § 3 Abs. 2 BauGB
vom ........... bis ........... zusammen mit der Planzeichnung öffentlich ausgelegen.
Lilienthal den ...........
Der Bürgermeister (in Vertretung).........................................
Gemeinde Lilienthal
10 Anlage1: Konzept Gebrüder Weingärtner GmbH
Sehr geehrte Herren des Ausschusses für Bau, Planung, Umwelt und Wirtschaft,
am Montag, den 14 April 2008 wurde von Ihnen der Flächennutzungsplan und
der Bebauungsplan unserer Baumschule in Seebergen beraten. Bei der Sitzung
sind Ihrerseits einige Fragen aufgetaucht, die wir mit diesem Schreiben gerne
beantworten möchten.
Als erstes möchten wir Ihnen darstellen, wie wir die drei ausgewiesenen Quartiere in der Zukunft bewirtschaften möchten und wie sich die derzeitige Ausgangssituation unseres Unternehmens darstellt. Unsere Kernkompetenz ist und soll auch
in Zukunft der Gartenmarkt sein, wo wir uns in den letzten Jahren auf drei
Schwerpunkte konzentriert haben
€‹ Einzelhandel mit Pflanzen,
€Œ Dienstleistung mit Gartengestaltung, Planung und Pflege sowie die
€• Produktion von Pflanzen.
In allen drei Bereichen sind wir an unsere Grenzen gestoßen. Die Dienstleistung
musste mittlerweile Flächen im Gewerbegebiet Moorhausen anmieten, die
Pflanzenproduktion kann nicht erweitert werden, weil keine weiteren Flächen zur
Verfügung stehen und der Einzelhandel hat zu wenig Parkplätze und veraltete
Gebäude.
Um uns in Zukunft auch den Anforderungen des Marktes stellen zu können, sollen
die ausgewiesenen Flächen im Bebauungsplan wie folgt bewirtschaftet werden.
Quartier 1:
Auf dieser Fläche wird die Produktion von Pflanzen geplant. Ein Teil dieser Fläche
wird als Gewerbegebiet ausgewiesen, um eine Halle errichten zu können. Eine
solche Halle ist nötig, um Jungpflanzen vor der Witterung zu schützen und die
Produktionsbetriebstoffe lagern zu können.
Quartier 2:
Auf dieser Fläche soll die Dienstleistung in Zukunft arbeiten und in den bereits
bestehenden Gebäuden weiter Pflanzen kultiviert werden. Ebenfalls werden auf
dieser Fläche die Solitärgehölze weiter kultiviert, die von der Dienstleistung dann
verarbeitet werden.
Quartier 3 & 4:
Gemeinde Lilienthal
Auf dieser Seite soll ein moderner Gartenmarkt/Gartencenter entstehen, wo wir
unseren Kunden das komplette Gartensortiment anbieten können. Hier werden
auch die Kundenparkplätze entstehen und die komplette Logistik des Einzelhandel abgewickelt.
Sie haben bei der Sitzung zu bedenken gegeben, dass eine so große Investition
die Wirtschaftskraft unseres Unternehmens gefährdet und eine Insolvenz in Betracht gezogen werden muss. Sicher können wir Ihnen nicht garantieren, dass
wir in den nächsten Jahren und Jahrzehnten immer erfolgreich sein werden und
eine Insolvenz ausgeschlossen ist. Wir können Ihnen aber versichern, dass wir
konservativ wirtschaften und uns der Verantwortung gegenüber unseren Mitarbeitern und ihren Familien bewusst sind. Ebenfalls planen wir nicht, dass komplette Projekt in einem Jahr umzusetzen. Es ist für uns eine Perspektive, um uns langfristig an dem Standort Seebergen weiterentwickeln zu können.
Weiter stand das Gerücht im Raum, dass wir einen Gartencenter mit einer Verkaufsfläche von 40 000 Quadratmetern und 500 Kundenparkplätzen planen. Ein
solches Objekt starten wir gerne, wenn uns jemand die Flächen und die Mittel
zur Verfügung stellt. Der Ist-Zustand sieht aber lediglich eine überdachte Verkaufsfläche von 3 858 Quadratmetern vor. Die Kundenparkplätze können noch
nicht genau ermittelt werden, weil ein Verkehrsgutachten von dem Straßenbauamt Verden noch geprüft wird. Wir planen aber mit 110 bis 120 Kundenparkplätzen.
Einen großen Stellenwert hatte das Thema, ob die Firma Gebrüder Weingärtner
wirtschaftlich bevorzugt wird. Wir können keinen wirtschaftlichen Vorteil erkennen, wir haben bisher über 40.000 Euro für Planung und Gutachten ausgegeben, ohne dass bisher nur ein Spatenstich erfolgt wäre. Für unser kleines Unternehmen ist das ein sehr hoher Betrag. Wir haben große Investition getätigt, ohne
zu wissen, ob sich diese rentieren.
Trotzdem sind wir uns sicher, dass wir auf dem richtigen Weg sind und auch langfristig mit diesem Projekt gegen branchenfremde Baumärkte, Discounter und
Supermärkte bestehen können. Es nur noch eine Frage der Zeit, bis Gartencenter-Filialen auch im Norden der Republik entstehen werden. Große Gartencenter-Filialisten aus Süddeutschland und dem Rheinland, haben sich in der Region
mittlerweile den Markt aufgeteilt und arbeiten sich jetzt in den Norden vor. Der
größte von ihnen, Gartencenter Dehner mit 102 Filialen, hat bereits die ersten
beiden Märkte in Hamburg eröffnet und der erste ist in Hannover entstanden.
Auffällig ist die Strategie der Unternehmen, die sich gerne am Speckgürtel einer
Großstadt ansiedeln. Der Bremer-Osten hat den besten Kaufindex in unsere Region und es ist uns bekannt, dass gerade der Gartencenter Dehner auf der Su-
Gemeinde Lilienthal
che nach Grundstücken im Bremer-Raum ist. Genau aus diesem Grund, ist es für
uns wichtig, uns schnell an dem Markt mit diesem Objekt zu positionieren.
Dehner plant mit seinen Geschäften bis zu einer Größenordnung von 10-15.000
qm Verkaufsfläche! Um gegen solch eine übermächtige Konkurrenz bestehen zu
können, müssen wir uns langfristig flexibel aufstellen. Der Markt ändert sich immer
schneller und wir müssen reagieren, auch hinsichtlich der Belegung unserer Flächen. Die in den Quartieren 1 – 4 aufgezeigte Nutzung und Bewirtschaftung
mag so für die nächsten 5 Jahre gelten, was dann kommt ist abhängig von unserer Konkurrenz und der allgemeinen Marktentwicklung. Insofern müssen unsere
Flächen multifunktional nutzbar sein, auch ohne weiterführende Einschränkungen im Bebauungsplan. Anderenfalls verbauen wir uns selbst unsere Zukunft.
Für die Gemeinde stellt sich die Frage, was als Folgenutzung kommen würde
wenn wir nicht mehr sind. Die Fa. SGP Schmidt Grundstücks- und Projektentwicklung GmbH, die für uns die Planung übernimmt, hat für uns hinsichtlich einer Investition an diesem Standort deutliche Worte gefunden. Handel, Dienstleistung
und Gewerbe suchen Flächen in direkter Anbindung an die Zentren/Großstädte
an größeren Ein- und Ausfallstraßen ab 20.000 Kfz pro Tag. Man teilte uns mit,
dass eine Investition in der Größe, in der wir planen, an diesem Standort in Seebergen „ungewöhnlich“ sei und wir im schlechtesten Falle keine Nachnutzer finden würden. Lediglich kleinere lokale Handwerksbetriebe könnten Interesse zeigen (Maler, Elektriker etc.), auch aufgrund der Glashäuser, die eine gewöhnliche gewerbliche Nutzung ausschließen.
Nur weil wir in 3. Generation an diesem Standort ansässig sind und uns einen festen Kundenstamm aufgebaut haben, können wir so eine Investition hier in Seebergen tätigen.
Eine Frage war noch, warum ein Gewächshaus eine Höhe bis zu 12 Metern haben muss. Ein Glashaus hat gegenüber anderen Gebäuden ganz andere klimatische Verhältnisse. Scheint die Sonne bei einer Außentemperatur von 20 Grad,
hat ein Gewächshaus von geringer Höhe ganz schnell eine Temperatur über 40
Grad. Diese Temperaturen sind für die Pflanzen schädlich. Auch ein Verkauf ist
bei solchen Temperaturen nicht möglich. Durch höhere Bauten und eine Innenschattierung wird ein kunden- und pflanzenfreundliches Klima erreicht.
Ich hoffe mit diesem Schreiben Ihre noch offenen Fragen ausreichend beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne jederzeit bei weiteren Fragen zur Verfügung. Einen Lageplan unserer Neubauplanung und eine Front-Perspektive finden Sie anbei.
Gemeinde Lilienthal
Gerne laden wir Sie ein, uns vor Ort kennen zu lernen und sich einen eigenen
Eindruck zu verschaffen. Sprechen Sie mich (Rainer Weingärtner) gerne unter
der Tel. 04298 – 3837 zwecks Terminvereinbarung an, wir freuen uns auf Sie.
Mit freundlichem Gruß
Rainer Weingärtner
Anlage: Lageplan, Front-Perspektive
Mit besten Grüßen aus Seebergen
Rainer Weingärtner
______________________________
Gebrüder Weingärtner GmbH
Seeberger Landstr. 60
28865 Lilienthal
Fon: 04298 3837
Fax: 04298 30448
www.die-weingaertner.de
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Sitz der Gesellschaft: Lilienthal
Handelsregister: Walsrode, HRB 120728
St.Nr.: 3620108813
Ust-ID: DE 116.259.952
Geschäftsführer: Henning Weingärtner, Rainer Weingärtner
Gemeinde Lilienthal
Lageplan
Front – Perspektive

begründung - Lilienthal

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