Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines tedox

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Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung
eines tedox Raumausstattungsfachmarktes
in
SOEST
Stufe 1: Auswirkungen in der Stadt Soest
Auftraggeber:
tedox KG, Bovenden-Harste
Projektleitung:
Birgitt Wachs, Niederlassungsleiterin
Dr. Claus Hoffmann-Güth
Köln, Juni 2012
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München
Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl
50679 Köln, Siegburger Straße 215
Telefon: 0221 – 989438-0 Telefax: 0221 – 989438-19
eMail: [email protected], http://www.gma.biz
Auswirkungsanalyse Ansiedlung tedox, Soest
Vorbemerkung
Im April 2012 erhielt die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Köln,
von der Firma tedox KG, Bovenden-Harste, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse für die geplante Ansiedlung eines tedox Raumausstattungsfachmarktes in
Soest, Rigaring.
Im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse wird zunächst die Zulässigkeit des
Vorhabens in der Stadt Soest überprüft (Stufe 1). Eine Betrachtung möglicher Auswirkungen im Umland ist nicht Bestandteil dieser Analyse.
Für die Durchführung der Untersuchung standen der GMA u. a. Daten und Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes, des Landesamtes für Datenverarbeitung und
Statistik Nordrhein-Westfalen, der Stadt Soest sowie GMA-interne Unterlagen zur Verfügung. Darüber hinaus erfolgte im Mai 2012 eine Erhebung des relevanten Einzelhandelsbestandes sowie eine intensive Standortbesichtigung durch Mitarbeiter der GMA.
Der vorliegende Bericht stellt für die Überprüfung und Bewertung des Planvorhabens notwendige Grundlagen für die Abstimmung mit der Stadt Soest dar. Die GMA verpflichtet
sich, die ihr im Rahmen der Erarbeitung der vorliegenden Untersuchung zugeleiteten Daten und Informationen ebenso vertraulich zu behandeln wie die Aussagen und Ergebnisse
des Berichtes.
Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31
Abs. 2 des Gesetzes zum Schutz der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe
oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA bzw. des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig.
GMA
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
Köln, im Juni 2012
HGC - aw
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
Vorbemerkung
I.
Aufgabenstellung und Grundlagen
1
1.
Aufgabenstellung
1
2.
Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen
2
II.
Planvorhaben und Standortbewertung
6
1.
Definition des Vorhabens
6
2
Daten zur Projektplanung
6
3.
Standortbeschreibung und -bewertung
9
3.1
Makrostandort Soest
9
3.2
Mikrostandort am Rigaring
14
4.
Bewertung
16
III.
Projektrelevante Angebots- und Nachfragesituation
18
1.
Einzugsgebiet und Bevölkerung
18
2.
Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet
20
3.
Projektrelevanter Einzelhandelsbestand in der Stadt Soest (Zone I)
21
4.
Wesentliche Wettbewerbsplanungen
21
5.
Bewertung
21
IV.
Bewertung des Vorhabens
21
1.
Methodischer Ansatz
21
2.
Umsatzerwartung und Umsatzherkunft
21
3.
Voraussichtliche Kaufkraftbewegungen und Umsatzumverteilungen
21
4.
Bewertung der städtebaulichen und versorgungsstrukturellen
Auswirkungen
21
5.
Vereinbarkeit mit den landesplanerischen Vorgaben
21
6.
Vereinbarkeit mit dem Regionalplan Arnsberg
21
7.
Vereinbarkeit mit dem Einzelhandelskonzept der Stadt Soest
21
8.
Prüfung einer atypischen Fallgestaltung
21
Verzeichnisse
21
I.
Aufgabenstellung und Grundlagen
1.
Aufgabenstellung
In der Stadt Soest ist im zentralen Versorgungsbereich „Nebenzentrum Soest-Ost“ am
Rigaring die Ansiedlung eines tedox Raumausstattungsfachmarktes mit einer Verkaufsfläche von ca. 3.200 m² geplant. Der Standort liegt im Bereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans mit Gewerbegebietsausweisung. Der geplante tedox-Markt soll neben nicht
zentrenrelevanten Sortimenten (u. a. Teppichboden, Teppiche, Malerbedarf, Tapeten,
Baumarktartikel, Möbel, Lampen) auch zentrenrelevante Sortimente (Gardinen, Heimtextilien, sonstige Randsortimente / Sonderposten aller Art) führen. Die genaue Flächenaufteilung für die Sortimente wurde vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt und ist Grundlage
dieser Untersuchung.
Im Rahmen der zu erstellenden Auswirkungsanalyse ist das Vorhaben auf seine städtebauliche, versorgungsstrukturelle und raumordnerische Verträglichkeit zu prüfen. Hierzu
ist eine Untersuchung auf Basis von BauGB und BauNVO in Verbindung mit den entsprechenden Regelungen der Raumordnung und Landesplanung in Nordhrein-Westfalen vorzulegen. Weiterhin ist die Vereinbarkeit mit dem Einzelhandelskonzept der Stadt Soest zu
prüfen. Vereinbarungsgemäß wird die Prüfung zunächst auf die Stadt Soest beschränkt;
eine Betrachtung der überörtlichen Wirkungen ist nicht Bestandteil der Untersuchung. Die
Ergebnisse dieses Untersuchungsschrittes dienen als Grundlage für die Abstimmung mit
der Stadt Soest, stellen jedoch keine Grundlage für ein Bebauungsplanänderungs- bzw.
Genehmigungsverfahren dar. Hierfür wäre auch die Betrachtung der Auswirkungen im
Umland nötig.
Die Analyse beinhaltet folgende Untersuchungsschritte:

Darlegung der Ausgangslage und des Rechtsrahmens

Beschreibung und Bewertung des Makrostandortes Soest und des Mikrostandortes Rigaring

Abgrenzung und Zonierung des projektrelevanten Einzugsgebietes und Ermittlung
des Bevölkerungspotenzials

Darstellung und Bewertung der Wettbewerbssituation innerhalb der Stadt Soest
1

Berechnung der zu erwartenden Umsätze des Erweiterungsvorhabens

Darstellung der zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte

Bewertung der möglichen Auswirkungen des Vorhabens

Bewertung des Vorhabens hinsichtlich der Aussagen des kommunalen Einzelhandelskonzeptes Soest

Zusammenfassende Bewertung.
2.
Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen
Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die Planung und Genehmigung von Einzelhandelsstandorten stellen das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung
(BauNVO) dar. Nach § 11 Abs. 3 BauNVO i. V. m. der dazu ergangenen Rechtsprechung
ist für Neuansiedlungen großflächiger1 Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage
oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder
auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, ab ca. 1.200 m² Geschossfläche bzw. ca. 800 m² Verkaufsfläche2 die Festsetzung
eines Kern- oder entsprechenden Sondergebietes in der Regel erforderlich. Nach § 11
Abs. 3 S. 2 BauNVO sind insbesondere erfasst schädliche Umwelteinwirkungen, Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich, auf die zentralen Versorgungsbereiche in der Gemeinde
oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. In Bezug auf die Beurteilung der genannten Auswirkungen sind v. a. die Gliederung
und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen
1
Gemäß aktueller Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes beginnt die Großflächigkeit eines Einzelhandelsbetriebes bei 800 m² Verkaufsfläche (vgl. u. a. BVerwG 4 C
3.05 und 4 C 10.04 vom 24.11.2005).
2
Verkaufsfläche wird in dieser Analyse wie folgt definiert: „Verkaufsfläche ist die Fläche, auf
der die Verkäufe abgewickelt werden und die vom Kunden zu diesem Zwecke betreten
werden darf, einschließlich der Flächen für Warenpräsentation (auch Käse-, Fleisch- und
Wursttheken), Kassenvorraum mit „Pack- und Entsorgungszone“ und Windfang. Ebenso
zählen zur Verkaufsfläche auch Pfandräume (ohne Fläche hinter den Abgabegeräten),
Treppen, Rolltreppen und Aufzüge im Verkaufsraum und Freiverkaufsflächen. Nicht dazu
gehören reine Lagerfläche und Flächen, die der Vorbereitung / Portionierung der Waren
dienen sowie Sozialräume, WC-Anlagen etc. (vgl. hierzu auch BVerwG 4C 10.04 und 4C
14.04 vom 24.11.2005).
2
Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des geplanten Betriebs zu berücksichtigen.
Das Landesentwicklungsprogramm (LEPro) ist zum 31.12.2011 gänzlich außer Kraft
getreten, so dass in NRW in einer Übergangsphase kein gesetzliches Regelwerk zum
Umgang mit großflächigem Einzelhandel existierte.
Ganz aktuell liegt ein Entwurf des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen,
Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, Stand 17. April 2012, vor. Der Entwurf
dieses Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel legt sechs Ziele und drei Grundsätze zur Steuerung des Großflächigen Einzelhandels unter Kapitel 3 „Festlegungen und
Erläuterungen zum großflächigen Einzelhandel“ dar. Da es sich bei dem Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel um einen Entwurf handelt, sind die hier genannten Ziele
der Raumordnung als in Aufstellung befindliche Ziele zu behandeln.
„1 Ziel Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen
Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden.
2 Ziel Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen
Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3
Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur in zentralen
Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Ausnahmsweise dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb
zentraler Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich:
-
eine integrierte Lage in den zentralen Versorgungsbereichen nicht möglich ist
und
die Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen
Bedarfs diese Bauleitplanung erfordert und
zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt
werden.
3 Ziel Zentrenrelevante Kernsortimente: Beeinträchtigungsverbot
Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für
Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem
Kernsortiment dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
4 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche
Bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben i. S. des
§ 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment
außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen soll der zu erwartende Gesamt-
3
umsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten.
5 Ziel Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, Beeinträchtigungsverbot, relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente
Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit
nicht zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang der
zentrenrelevanten Randsortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche beträgt.
Dabei dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden durch den absoluten
Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich beeinträchtigt
werden.
6 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche zentrenrelevanter Randsortimente
Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für
Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment soll 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten.
7 Ziel Überplanung von vorhandenen Standorten
Vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne von § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dürfen als Sondergebiete gemäß § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung dargestellt und festgesetzt werden. Dabei sind die Verkaufsflächen in der Regel auf den genehmigten Bestand
zu begrenzen. Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn diese für eine funktionsgerechte Weiternutzung des Bestandes notwendig sind und durch die Festlegung keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt.
8 Ziel Einzelhandelsagglomerationen
Die Gemeinden haben dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender zentrenschädlicher Einzelhandelsagglomerationen außerhalb
Allgemeiner Siedlungsbereiche entgegenzuwirken. Darüber hinaus haben sie
dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender zentrenschädlicher Einzelhandelsagglomerationen mit zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche entgegenzuwirken. Sie haben
sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden durch zentrenschädliche Einzelhandelsagglomerationen vermieden wird.
9 Grundsatz Regionale Einzelhandelskonzepte
Regionale Einzelhandelskonzepte sind bei der Aufstellung und Änderung von
Regionalplänen in die Abwägung einzustellen.“
Der Gebietsentwicklungsplan Regierungsbezirk Arnsberg, Teilabschnitt Kreis Soest
und Hochsauerlandkreis, gibt in Kapitel 2.3 das Ziel 12 zum Großflächigen Einzelhandel
folgendes vor:
Abs. 1: Im Rahmen der Bauleitplanung ist die Entwicklung von Kerngebieten sowie Sondergebieten für den großflächigen Einzelhandel i. S. v. ³ 11 Abs. 3
BauNVO nur in den zentralen Versorgungsbereichen zulässig.
4
Abs. 2: Abweichend von der Vorgabe des Abs. 1 können Sondergebiete für den
großflächigen Einzelhandel i. S. v. § 11 Abs. 3 für Vorhaben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche
ausgewiesen werden, wenn
- der Standort innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereiches liegt und
- der Umfang der zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimente nicht
mehr als maximal 10 % der Verkaufsfläche, jedoch nicht mehr als 2.500 m² beträgt.
Grundsatz 10 aus demselben Kapitel legt darüber hinaus folgendes fest:
Die Haupt- und Nebenzentren der Städte und Gemeinden, aber auch die „Ortsmitten“ in kleineren Gemeindeteilen, sollen in ihrer Funktion geschützt sowie in
ihrer Unverwechselbarkeit erhalten und gestärkt werden. Den Einzelhandels- und
Dienstleistungsangeboten in diesen Zentren und in den zentralen Versorgungsbereichen (in einem solchen liegt auch der Untersuchungsstandort) kommt hierbei eine besondere Bedeutung zu.
5
II.
Planvorhaben und Standortbewertung
1.
Definition des Vorhabens
Bei der zu untersuchenden Nutzung handelt es sich um den Betriebstyp Raumausstattungsfachmarkt als spezialisierter Fachmarkt. Zur Einordnung des Projekts in die Betriebstypenstruktur des Einzelhandels wird nachfolgend der Betriebstyp definiert:1
„Fachmarkt:
Der Fachmarkt ist ein meist großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites
und oft auch tiefes Sortiment aus einem Warenbereich (z. B. Bekleidungsfachmarkt, Schuhfachmarkt), einem Bedarfsbereich (z. B. Sportfachmarkt, Baufachmarkt) oder einem Zielgruppenbereich (z. B. Möbel- und Haushaltswarenfachmarkt für designorientierte Kunden) in übersichtlicher Warenpräsentation bei tendenziell niedrigem bis mittlerem Preisniveau anbietet.
Der Standort ist i. d. R. autokundenorientiert entweder isoliert oder in gewachsenen und geplanten Zentren; bei einigen Sortimenten (z. B. Drogeriemarkt) werden überwiegend Innenstadtlagen gewählt. Je nach Sortiment sind mehr als in
anderen Betriebsformen im Einzelhandel die Abnehmer auch gewerbliche Kunden (z. B. Handwerker beim Sanitär- und Fliesenfachmarkt und beim Installationsfachmarkt) oder Dienstleistungsbetriebe (z. B. Gaststätten beim Drogeriemarkt und beim Getränkefachmarkt). Die Verkaufsverfahren sind Selbstbedienung und Vorwahl, meist mit der Möglichkeit einer fachlichen und sortimentsspezifischen Kundenberatung.
Serviceorientierte Fachmärkte bieten neben ihrem Warensortiment auch eine
Vielfalt sortimentsbezogener und selbständig vermarktbarer Dienstleistungen
(z. B. Reise-, Versicherungsleistungen), diskontierende Fachmärkte verzichten
oft auf jedwede Beratung und Dienstleistung zu Gunsten niedriger Preise. Der
Spezialfachmarkt führt Ausschnittsortimente (z. B. Fliesenfachmarkt, Holzfachmarkt) aus dem Programm eines Fachmarktes (z. B. Baumarkt)."
2
Daten zur Projektplanung
Der geplante tedox Raumausstattungs- bzw. „Renovierungsfachmarkt“ (als Selbstbezeichnung) in Soest ist als Fachbetrieb mit einer Verkaufsfläche von ca. 3.200 m² vorgesehen. Der Standort zur Ansiedlung liegt im Bereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans mit Gewerbegebietsausweisung (Bebauungsplan Nr. 139 B, 1. Änderung „Gemarkung Soest, Flur 19“). Das Grundstück ist allerdings dem zentralen Versorgungsbereich
1
Quelle: Katalog E. Definitionen zu Handel und Distribution, 5. Ausgabe; Institut für Handelsforschung an der Universität zu Köln, 2006.
6
„Nebenzentrum Soest-Ost“1 zugeordnet, so dass Einzelhandel – und auch zentrenrelevante Sortimente – grundsätzlich vorgesehen sind. Innerhalb dieses Gebietes ist der
Planstandort an der Ecke Römerweg und Rigaring zwischen Küchenfachgeschäft Bruschke und Matratzen Outlet (Bestand) vorgesehen. Dem Markt vorgelagert sind insgesamt
102 neue Parkplätze geplant. Die Kundenzu- und abfahrt wird über den Rigaring erfolgen,
die Anlieferung hingegen über den nördlich verlaufenden Römerweg.
Der geplante tedox-Markt soll gemäß Sortimentsliste der tedox KG und Soester Sortimentsliste überwiegend nicht zentrenrelevante Sortimente führen: Bodenbeläge (Laminat,
Teppiche, Teppichböden etc.), Malerbedarf (Tapeten, Farben / Lacke, Zubehör), Baumarktartikel, Möbel / Einrichtung, Lampen / Leuchten und Heimtextilien (Gardinen, Rollos,
Bettwäsche etc.). Darüber hinaus werden an zentrenrelevanten Sortimenten Haushaltswaren angeboten. Im Bereich Randsortimente / Sonderposten aller Art führt tedox bei
nicht zentrenrelevanten Sortimenten Autozubehör, Eisenwaren, Büroorganisation, Sanitärwesen sowie in sehr kleinen Mengen Campingartikel, Gartenbedarf, Zoobedarf und bei
den zentrenrelevanten Randsortimenten Schreib- und Spielwaren sowie etwas Arbeitskleidung, Arbeitsschuhe; der Anteil nahversorgungsrelevanter Sortimente (Lebensmittel,
Drogerie) fällt gegenüber den nicht zentrenrelevanten und zentrenrelevanten Randsortimenten deutlich geringer aus.
Im weiteren Verlauf vorliegender Analyse werden bei der Prüfung der Auswirkungen nur
die Sortimente berücksichtigt, welche mindestens 100 m² Verkaufsfläche aufweisen. Bei
Verkaufsflächendimensionierungen unter 100 m² liegen mögliche Auswirkungen in einer
geringen absoluten sowie gutachterlich nicht nachweisbaren Größenordnung. Daher werden die Sortimente Lebensmittel, Drogeriewaren, Parfümerieartikel und Schreibwaren,
Spielwaren, Arbeitskleidung wie auch die nicht zentrenrelevanten Sortimente Autozubehör, Eisenwaren, Büroorganisation, Sanitärwaren, Campingartikel, Gartenbedarf, Zoobedarf nicht weiter betrachtet. Die Auswirkungsanalyse untersucht dementsprechend die
projektrelevanten Sortimente Bodenbeläge, Baumarktartikel, Möbel, Einrichtung, Haushaltswaren, Geschenkartikel, Heimtextilien und Lampen, Leuchten. Die genaue Flächenaufteilung ist der folgenden Aufstellung zu entnehmen.
1
Stadt Soest, Bebauungsplan Nr. 139 B, 1. Änderung, 09.06.2008; Einzelhandelskonzept
Soest 2010.
7
Auf der künftigen Verkaufsfläche von ca. 3.200 m² ist somit eine starke Diversifizierung
der Sortimentsstruktur vorgesehen, wobei der Schwerpunkt auf den nicht zentrenrelevanten Sortimenten liegt. Rund 27 % der Fläche (ca. 850 m²) entfallen gemäß Sortimentsliste
von tedox und Soester Sortimentsliste auf zentrenrelevante Sortimente (vgl. Tabelle 1).
Dabei sollen neben Gardinen (zzgl. Dekostoffe und Kissen) und v. a. auch Bettwäsche /
Bettwaren und Haushaltswaren / Geschenkartikel angeboten werden.
Tabelle 1:
Projektdaten des Planvorhabens
Daten
Sortimente
Baumarktartikel, Malerbedarf
davon Baumarkt-, Heimwerkerartikel,
Zubehör
davon Tapeten, Farben, Lacke, Zubehör
davon Gardinen-, Rollo-, Jalousienzubehör
Möbel, Einrichtung (inkl. Matratzen
etc.)
Bodenbeläge
Verkaufsfläche gesamt
(in m²)
davon zentrenrelevant
davon nicht
zentrenrelevant
650
650
300
300
300
300
50
50
500
50*
450
1.000
1.000
davon Teppiche
150
150
davon Laminat, Parkett, Musterflächen
150
150
davon Teppichboden, PVC, Zubehör
700
700
Heimtextilien
davon Gardinen-, Dekostoffe, Fertiggardinen, Raffrollos
davon Bettwäsche, Bettwaren,
Tischdecken, Handtücher
450
450
250
250
200
200
Lampen, Leuchten, Leuchtmittel
100
Haushaltswaren, Geschenkartikel
250
250
sonstige Randsortimente**
250
100
30
30
Schreibwaren, Spielwaren, Arbeitsbekleidung, -schuhe
Autozubehör, Eisenwaren, Büroorganisation, Sanitärwaren, Campingartikel,
Gartenbedarf, Zoobedarf
Lebensmittel, Drogerieartikel, Parfümerieartikel
Summe gesamt
100
150
150
150
70
70
3.200
850 (27 %)
2.350 (73 %)
*
Vasen, Bilder, Bilderrahmen, Dekoration, Kerzen,Leuchter, Wanduhren, Kunststoffblumen
**
werden im Weiteren nicht untersucht
Quelle: GMA-Zusammenstellung auf Basis von Daten des Auftraggebers, Stand 05 / 2012
8
Die Sollumsatzleistung1 des geplanten Marktes errechnet sich unter Ansatz der Flächenproduktivität; im Sinne eines realistischen „worst-case-Ansatzes“ wird eine Flächenproduktivität zugrunde gelegt, die etwa im Durchschnitt großflächiger Raumausstattungsfachmärkte liegt. Die (mittelfristig erzielbare) Sollumsatzleistung des geplanten Marktes
wird mit knapp 4,5 Mio. € angesetzt, was einer Flächenleistung von etwas über 1.390 € /
m² Verkaufsfläche entspricht.
Hiervon entfallen auf

nicht zentrenrelevante Sortimente2
ca. 2,8 Mio. € (ca. 62 %)

zentrenrelevante Sortimente3
ca. 1,5 Mio. € (ca. 34 %)

nahversorgungsrelevante Sortimente4
ca. 0,2 Mio. € (ca. 4 %)
Der untersuchungsrelevante Umsatz ohne die Verkaufsanteile kleiner als jeweils 100
m², der für die Auswirkungsberechnungen anzusetzen ist, beträgt ca. 4,0 Mio. € und bezieht sich auf eine Verkaufsfläche von 2.950 m². Diese Werte sind Grundlage der nachfolgenden Berechnungen.
3.
3.1
Standortbeschreibung und -bewertung
Makrostandort Soest
Die dem gleichnamigen Kreis zugehörige Stadt im Regierungsbezirk Arnsberg liegt in der
Soester Boerde etwa 50 km östlich von Dortmund und westlich von Paderborn und ist in
der Landesplanung als Mittelzentrum ausgewiesen. Soest grenzt (im Uhrzeigersinn von
Norden) an die Gemeinden Lippetal, Bad Sassendorf, Möhnesee, Emse, Werl und Wel1
Die Sollumsatzleistung ist die Umsatzgröße, die mittelfristig für den rentablen Betrieb des
Raumausstattungsfachmarkes erforderlich ist.
2
Farben, Malerbedarf, Werkzeuge, Zubehör, Tapeten, Dekoleisten und Zubehör, Matratzen,
Rahmen und Zubehör, Sonnenschutz, Markisen und Zubehör, Teppiche, Laminat, Parkett,
Musterflächen, Teppichboden, PVC und Zubehör, Badmöbel / -ausstattung
3
Bilder, Bettwäsche, Bettwaren, Badtextilien, Gardinen, Dekostoffe und Kissen sowie nahversorgungsrelevante Sortimente
4
Lebensmittel, Drogerieartikel, Parfümartikel
9
ver. Die nächsten wichtigeren Städte sind Hamm im Nordwesten (ca. 37 km Entfernung),
Beckum im Norden (ca. 28 km), Lippstadt im Nordosten (ca. 22 km), Arnsberg im Süden
(ca. 25 km), Menden (Sauerland, ca. 35 km) im Südwesten und Unna (ca. 35 km) im
Westen.
Das Stadtgebiet von Soest wird durch die Autobahn A 44 (Dortmund – Paderborn / Kassel) durchquert, die weiter in östlicher Richtung an die A 33 (Verbindungsautobahn zur
A 2) anknüpft. Im Westen bei Unna kreuzt die A 44 als Ost-Westverbindung die in Nord –
Südrichtung verlaufende A 1. Bei Werl mündet die A 446 als Fortsetzung der A 46 ebenfalls in die A 44. Die Autobahnanschlussstelle Soest befindet sich im Süden der Kernstadt, die geradewegs über die B 229 erreicht werden kann. Der motorisierte Individualverkehr wird von dort über den Lübecker Ring / Rigaring in die entsprechenden Stadtgebiete weitergeleitet. Eine zweite Autobahnanschlussstelle, „Soest-Ost“, leitet direkt zur B
475 über, die in Richtung Norden östlich direkt an Soest vorbeiführt. Darüber hinaus ist
die Stadt über die zeitweise fast parallel zur A 44 verlaufende Bundesstraße B 1 (Dortmund – Paderborn) angebunden, die durch weite Teile der Kernstadt von Soest führt.
Insgesamt ist die verkehrliche Erreichbarkeit von Soest als sehr gut zu bewerten.
Derzeit leben in Soest etwa 48.686 Einwohner1, die sich auf die Kernstadt (ca. 41.390
Einwohner) und insgesamt 18 Ortsteile (zusammen ca. 7.295 Einwohner) verteilen. Die
Einwohnerzahl entspricht nahezu der aus dem Jahresende 2009, wobei in den letzten
Jahren – leichte Schwankungen mit positiver sowie negativer Tendenz erkennbar waren.
Der Einwohnerschwerpunkt liegt mit ca. 85 % der Wohnbevölkerung im Kernstadtbereich,
dem auch der Projektstandort zuzuordnen ist. Die Ortsteile liegen räumlich z. T. stark von
der Kernstadt abgesetzt und umschließen diese außer im Osten nahezu vollständig. Nicht
alle Einzelortschaften der heutigen Stadt Soest – wie z. B. das nördlich gelegene Ellingsen – sind Ortsteile im administrativen Sinn. Die größten Ortsteile mit Einwohnerzahlen
größer 1.000 Einwohner sind Ampen im westlichen Stadtgebiet, Deiringsen im Süden und
Ostönnen weiter westlich Richtung Werl. Die kleinsten Ortsteile, Epsingsen, Paradiese,
Ruploh und Röllingsen weisen Einwohnerzahlen unter 100 auf. Perspektivisch bis 2020 ist
jedoch insbesondere im Umland von Soest (Hochsauerlandkreis) gemäß Prognose des
1
Quelle: Stadt Soest, Einwohner mit Hauptwohnsitz, Stand: 30.06.2011.
10
Bundesministeriums für Arbeit und Soziales eher von rückläufigen Bevölkerungszahlen
(ca. - 8 %) auszugehen.
In Soest ist aktuell auf folgende wesentliche Einzelhandelslagen hinzuweisen (vgl. Karte
1):1

Der zentrale Versorgungsbereich „Hauptzentrum Innenstadt Soest“ verläuft im
Westen entlang der Fußgängerzone und im südlichen Anschluss entlang der Jakobiestraße sowie der Granstraße. Im Norden gehört ein Teil der BrüderWallburger-Wallstraße in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs zum Zentrum. Im Süden reicht die Innenstadt bis zur Ulricherstraße und umfasst den Bereich südlich
der Abzweigung Granstraße / Jakobistraße. Außerdem ist der östliche Anschluss
an das Rathaus / St. Patroklus bis zur Thomasstraße ebenfalls der Innenstadt zuzurechnen. Hier ist der Ausbau des Domplatzes zwischen Rathaus und Patroklidom und danach der nördliche Kirchplatz als städtebaulich historisches Ensemble
vorgesehen.2 Die Innenstadt stellt das Hauptzentrum der Stadt Soest i. S. eines
zentralen Versorgungsbereiches dar. Die innerstädtische Haupteinkaufslage umfasst im Wesentlichen die Fußgängerzone und das Einkaufszentrum „City-Center“
am Bahnhof. Die Magnetbetriebe sind außer im REWE-Center in der Altstadt und
im „City-Center“ am Bahnhof vor allem in der Brüderstraße ansässig. Hierbei sind
besonders zu erwähnen: Saturn, Drogerie Müller, H&M, C&A, KiK, Intersport Lobenstein, Vögele, Esprit, Gerry Weber, Thalia, Rossmann, Woolworth. In der lang
gezogenen Fußgängerzone sind neben zahlreichen weiteren namhaften Filialisten
auch inhabergeführte Geschäfte erwähnenswert.

Der zentrale Versorgungsbereich „Nebenzentrum Soest-Ost“ am Rigaring liegt
im Osten des Siedlungskörpers der Stadt Soest. Es grenzt im Süden und Westen
an Wohngebiete und im Norden an den Osthofen-Friedhof und den Stadtpark. Angebunden wird das Zentrum durch die B 1 (als Rigaring eine der Haupterschließungsstraßen der Stadt Soest). Bei dem Nebenzentrum Soest-Ost, in dem auch
der Planstandort für tedox liegt, handelt es sich um einen zentralen Versorgungsbereich mit Angeboten für großflächigen Einzelhandel, sowohl für die Versorgung
1
vgl. Einzelhandelskonzept Stadt Soest 2010; GMA-Standortbesichtigung 05 / 2012.
2
Einzelhandelskonzept Soest 2010.
11
mit Gütern des kurzfristigen als auch des mittel- und langfristigen Bedarfs. In diesem Nebenzentrum befinden sich die Betriebe Aldi, Lidl, Rewe Supermarkt
Nüsken, ein toom Getränkemarkt und weitere kleinere Anbieter des kurzfristigen
Bedarfs. Dazu kommen SB-Möbel Boss, Dänisches Bettenlager, Takko, Küchen
Bruschke, Matratzen Outlet, Bettenwelt, Blumen Risse, Soester Bettenhaus Wapelhorst, Elektro Berlet sowie weitere kleinere Einzelhandelsnutzungen. Die Ihr
Platz Filiale im Nebenzentrum Soest-Ost wurde geschlossen. Stattdessen wird
sich ein dm Drogeriemarkt ansiedeln.

Der zentrale Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Niederbergheimer
Straße“ mit einem Lebensmittelsupermarkt, Edeka Buschkühle, als Frequenzbringer liegt verkehrsgünstig an der Haupterschließungsstraße Niederbergheimer
Straße. Diese ist städtebaulich integriert und zentral gelegen, umgeben von diversen weiteren kleiner dimensionierten nahversorgungsrelevanten Nutzungen.

Der (gem. Zentrenkonzept) Soest geplante zentrale Versorgungsbereich für das
„Nahversorgungszentrum Herzog-Adolf-Weg“ liegt im verdichteten Wohnquartier des Soester Südens. Das Nahversorgungszentrum gliedert sich in zwei Teilbereiche. Im Norden liegt Aldi, wo sich an Freitagen auch der Wochenmarkt befindet,
im Süden dagegen ein Penny-Markt als Magnetbetrieb mit weiteren Nutzungen in
seiner näheren Umgebung. Das Nahversorgungszentrum dient vornehmlich der
Versorgung der Bevölkerung der südlichen Stadtteile.

Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche gibt es den Sondergebietsstandort „Soest-West“ an der Werler Landstraße im Westen der Stadt Soest im Gewerbegebiet West. Der Kernbereich dieses bestehenden Einzelhandelsstandortes
ist durch mehrere Fachmärkte, insbesondere aber durch das SB-Warenhaus Kaufland geprägt. Nach der Übernahme des ehemaligen Famila-Marktes durch die
Kauflandgruppe ist das Einkaufszentrum durch die direkte Verbindung des SBWarenhauses mit der Einkaufspassage optisch und funktional aufgewertet worden.
In dem Einkaufszentrum befinden sich zudem zahlreiche ergänzende nahversorgungs- und auch zentrenrelevante Einzelhandelsanbieter in Fachmarktgröße, u. a.
dm, Deichmann, Intersport, Takko, T€DI und ein Medimax Elektrofachmarkt. Auf
dem Gelände haben sich in einem zweiten Baukörper ein Getränkemarkt, ein Tierfutterfachmarkt und ein Schuhfilialist angesiedelt. Ergänzt wird das Nahversorgungsangebot im Gewerbegebiet West durch einen Aldi Lebensmitteldiscounter.
12
Karte 1: Einzelhandelsstruktur Soest lt. Einzelhandelskonzept Soest 2010
13

Daneben existieren Baumärkte und Gartencenter in Soest: Baumarkt toom am
Senator-Schwartz-Ring, Hagebaumarkt Torley (mit Baustoffhandel) und Baumarkt
Hilchenbach an der Hammer Straße / Ecke Feldmühlenweg. Demgemäß sollen
keine weiteren Bau- und Gartenmärkte und keine zusätzlichen Flächen über die
festgelegten maximalen Flächengrößen hinaus entwickelt werden. Aufgrund der
eher eingeschränkten Lage des Baumarktes Hilchenbach ist eine Verlagerung dieses Betriebes an einen anderen Standort unter Einhaltung der o. g. Verkaufsflächen jedoch möglich.1 Als weitere wichtige Anbeter sind u. a. Möbel Wiemer (Martin-Optik-Straße) und Hammer Heimtex im Schloitweg zu nennen, die sich in Solitärlagen bzw. am Rand des Sondergebietes Soest-West befinden.
3.2
Mikrostandort am Rigaring
Das Grundstück für den zur Ansiedlung vorgesehenen tedox Raumausstattungsfachmarkt
(vgl. Foto 1) befindet sich im Osten der Kernstadt von Soest, in einer Ecklage östlich des
Rigarings (B 1 = Stadtdurchfahrt und östliche Ausfallstraße) und südlich am Römerweg. In
unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich Blumen Risse (nördlich) jenseits des Römerwegs, Küchen Bruschke, Matratzen Outlet, Fliesen- und Ofenhaus Kückmann sowie ein
toom Getränkemarkt schließen sich unmittelbar an. Am Standort des ehemaligen Gebäudes der Firma Heinert soll der tedox-Markt entstehen. Die zugeordneten geplanten 102
neuen Parkplätze werden auf der Fläche zwischen toom Getränkemarkt und Matratzen
Outlet errichtet. Im B-Plan ist der Planstandort als Gewerbegebiet „Ge g1“ ohne Flächenfestsetzungen ausgewiesen. Im Einzelhandelskonzept der Stadt Soest ist er Bestandteil
des zentralen Versorgungsbereiches „Nebenzentrum Soest-Ost“ für großflächigen nicht
zentrenrelevanten Einzelhandel (in dem auch zentrenrelevante Sortimente grundsätzlich
vorgesehen sind) und stellt aktuell – neben dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt
– den wesentlichen Standort im Einzelhandelsstandortgefüge von Soest dar (vgl. Karte 2).
1
Einzelhandelskonzept Soest 2010, S. 42.
14
Karte 2: Mikrostandort am Rigaring und Anbieterstruktur
Legende:
Einzelhandelsbestand:
Größenklassen
> 1.500 m² VK
800 m² bis < 1.500 m² VK
400 m² bis < 800 m² VK
100 m² bis < 400 m² VK
P
< 100 m² VK
Branchen
Nahrungs- und Genussmittel
Gesundheit, Körperpflege
Blumen, zool. Bedarf
Bücher, PBS, Spielwaren
Bekleidung, Schuhe, Sport
Elektrowaren, Medien, Foto
Hausrat, Einrichtung, Möbel
Bau-, Garten- und Heimwerkerbedarf, Bodenbeläge
Optik, Uhren, Schmuck
Sonstiger Einzelhandel
P
Planstandort
Abgrenzung zentraler
Versorgungsbereich
Quelle: erstellt mit Regiograph
Planung12; GMA-Bearbeitung 2012
15
Foto 1: Untersuchungsobjekt Planstandort tedox Raumausstattungsfachmarkt
Insgesamt weist das Gewerbegebiet am Rigaring im „Nebenzentrum Soest-Ost“ somit
eine eher heterogene Nutzungsstruktur auf, bei der jedoch die Einzelhandelsnutzungen
insbesondere von den Verkaufsflächenanteilen überwiegen.
Die verkehrliche Anbindung des tedox Marktes mit Zu- und Abfahrt für den Kundenverkehr wird direkt über die Gewerbegebietserschließungsstraße Rigaring B1 erfolgen. Hierüber ist eine sehr gute Anbindung an die umliegenden Soester Gebiete und Ortsteile (B1
= Haupterschließungsstraße von Soest) sowie mit der weiteren Anbindung über die B475
an die Anschlussstelle „Soest Ost“ der A 44 eine gute verkehrliche Erschließung der umliegenden Gemeinden in westlicher und östlicher Richtung gewährleistet. In unmittelbarer
Nähe des Planstandortes befindet sich Ecke Rigaring und Römerweg eine Bushaltestelle
der RLG / VRL, angefahren von drei Regionalbuslinien (davon eine zwischen Hauptbahnhof und Rigaring) und einem sog. Stadtbus. Für Fußgänger und Radfahrer wird das Nebenzentrum über parallel zum Rigaring verlaufende Fuß- und Radwege erschlossen.
4.
Bewertung
Die Bewertung des Standortes erfolgt anhand von positiven und negativen Standortfaktoren:
Positive Standortfaktoren:
+
etablierter Einzelhandelsstandort mit einem deutlich über das Stadtgebiet von
Soest hinausgehenden Einzugsgebiet
+
Lage im zentralen Versorgungsbereich Nebenzentrum Soest-Ost
16
+
Kundenzuführeffekte durch umliegende Einzelhandelsnutzungen (u. a. RigaCenter, SB-Möbel Boss etc.)
+
gute großräumige verkehrliche Erreichbarkeit für motorisierten Individualverkehr
und gute ÖPNV-Anbindung
Negative Standortfaktoren:
-
Lage in einer schrumpfenden Region (insbesondere demographischer Wandel im
Hochsauerlandkreis)
-
gelegentliche Stauungen an den Kreuzungsbereichen Rigaring / Opmünder Weg
und Rigaring / Ostenhellweg für den abfahrenden Individualverkehr
-
ausgeprägte Wettbewerbssituation am Mikrostandort, Verschärfung in den letzten
Jahren durch Ansiedlungen Möbel Boss, Bettenwelt u. a.
Insgesamt ist der Standort unter betrieblichen Aspekten für einen Raumausstattungsfachmarkt geeignet. Positiv hervorzuheben ist insbesondere, dass der tedox Markt an
einem etablierten Einzelhandelsstandort geplant ist, wodurch Kundenzuführeffekte durch
benachbarte Einzelhandelsbetriebe erzielt werden können. Einschränkend auf die Standorteignung kann sich die ausgeprägte Wettbewerbssituation im nahen Umfeld mit zahlreichen Fachmärkten auswirken.
Unter städtebaulichen Aspekten ist festzuhalten, dass der Standort gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Soest zum Nebenzentrum Soest-Ost zählt, so dass auch die Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente vorgesehen ist. Gleichwohl steht die Gewerbegebietsausweisung lt. B-Plan dieser Zielvorgabe derzeit entgegen, da hier nur Einzelhandel
mit nicht zentrenrelevanten Kern- und Randsortimenten zulässig ist.
17
III.
Projektrelevante Angebots- und Nachfragesituation
1.
Einzugsgebiet und Bevölkerung
Das erschließbare Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzial für einen Einzelhandelsstandort
stellt einen wesentlichen Faktor für die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Einzelhandelsbetrieben dar. Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung derjenige Bereich definiert,
innerhalb dessen die Verbraucher den Standort voraussichtlich regelmäßig aufsuchen.
Bei der konkreten Abgrenzung des Einzugsgebietes wurden insbesondere folgende Aspekte berücksichtigt:

Projektkonzeption / -größe und die daraus zu erwartende Anziehungskraft des
Vorhabens in Verbindung mit der Zentralität der Stadt Soest

relevante Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum

verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes

topografische Bedingungen

siedlungsstrukturelle Gegebenheiten

ausgewählte Zeit-Distanz-Werte

Prognostiziertes Einzugsgebiet der Firma tedox zum Ansiedlungsvorhaben
Vor diesem Hintergrund lässt sich folgendes Einzugsgebiet abgrenzen (vgl. Karte 3):1
Zone I
Stadt Soest (Kernstadt und 18 Ortsteile)
Anröchte, Bad Sassendorf, Ense, Lippetal,
Möhnesee, Welver, Werl,
Warstein (westliche Teile)
Einzugsgebiet gesamt
ca.
48.686 Einwohner
Zone II
1
ca.
116.129 Einwohner
ca. 164.815 Einwohner.
Quelle Einwohnerzahlen: Stadt Soest und einbezogene weitere Städte und Gemeinden
(Stand 30.06.2011). Gemäß Einzelhandelskonzept wird für das gesamtstädtische Einzugsgebiet von Soest eine Einwohnerzahl von ca. 190.000 zurunde gelegt (S. 14).
18
Karte 3: Einzugsgebiet tedox Planstandort Soest
Legende
Zonen
Zone I
Zone II
Quelle: erstellt mit
Regiograph
Planung12; GMABearbeitung 2012
19
Das Kerneinzugsgebiet (Zone I) umfasst die Stadt Soest inkl. aller ihrer 18 Ortsteile. Aus
diesem Raum ist aufgrund der Lage des tedox Marktes im Osten des Kernstadtbereichs
bzw. im Nebenzentrum Soest-Ost als wesentlichem Einzelhandelsstandort außerhalb der
Innenstadt die höchste Kundenorientierung zu erwarten.
Aufgrund der räumlichen Nähe in Verbindung mit einer guten verkehrlichen Anbindung
sind auch die umliegenden Ortsteile der Städte und Gemeinden Anröchte, Bad Sassendorf, Ense, Lippetal, Möhnesee, Warstein, Welver und Werl dem Einzugsgebiet zuzurechnen (Zone II). Dies gilt insbesondere auch, da es in der definierten Zone II des Einzugsgebietes keine direkten Systemwettbewerber (weitere tedox-Märkte, Hammer Heimtex etc.) gibt. Diese befinden sich alle außerhalb des Einzugsgebietes wie beispielsweise
tedox in Unna und Hamm, Hammer Heimtex in Lippstadt u. a.). Darüber hinaus ist für den
Standort in gewissem Umfang auch mit Kunden von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes auszugehen. Diese werden im Rahmen der nachfolgenden Berechnungen
als sog. Streuumsätze berücksichtigt.
Insgesamt ist dem tedox Markt ein überdurchschnittliches Einzugsgebiet zu attestieren,
das sowohl auf unternehmensbezogene Rahmenbedingungen als auch auf die günstige
verkehrliche Lage und die Agglomerationsvorteile durch benachbarte großflächige Fachmärkte zurückzuführen ist.
2.
Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet
Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie GMA-Berechnungen beträgt
die ladeneinzelhandelsrelevante1 Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk pro Kopf der Wohnbevölkerung aktuell ca. € 5.349 pro Jahr. Davon entfallen
auf Nahrungs- und Genussmittel ca. € 1.810 und auf Nicht-Lebensmittel ca. € 3.539.
Unter Berücksichtigung der regionalen Kaufkraftkoeffizienten2 sowie der Pro-Kopf-Kaufkraftwerte für die projektrelevanten Sortimente errechnet sich im abgegrenzten Einzugs1
Einzelhandel im engeren Sinne (ohne Brennstoffe, Kraftfahrzeuge etc.).
2
Die GfK Nürnberg errechnet auf Grundlage der Steuerstatistik die Kaufkraftkoeffizienten.
Für die Stadt Soest beträgt der Kaufkraftkoeffizient 97,0 und liegt damit leicht unter dem
Bundesdurchschnitt. Zum Vergleich: Arnsberg 102,0, Lippstadt 100,8, Hamm 94,0)
20
gebiet ein planobjektrelevantes Kaufkraftvolumen von insgesamt ca. 154 Mio. €. Dieses
unterteilt sich wie folgt auf die projektrelevanten Sortimente (vgl. Tabelle 2):
Tabelle 2:
Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet
Branche
Bodenbeläge
Zone I
Zone II
gesamt
Kaufkraft in Mio. €
2,4
5,7
8,1
17,9
43,3
61,2
Möbel, Einrichtung
14,2
34,4
48,6
Haushaltswaren
4,8
11,7
16,5
Heimtextilien (inkl. Gardinen)
4,0
9,6
13,6
Beleuchtung
1,7
4,1
5,8
45,0
108,8
153,8
Projektrelevanter Einzelhandel insgesamt
Quelle: GMA-Berechnungen 2012 (ca.-Werte, gerundet)
3.
Projektrelevanter Einzelhandelsbestand in der Stadt Soest (Zone I)
Im Folgenden wird die Angebotssituation in den projektrelevanten Branchen in der Stadt
Soest1 dargestellt. Als Wettbewerber werden alle Ladengeschäfte eingestuft, in denen die
prüfungsrelevanten Sortimente angeboten werden, welche das Untersuchungsobjekt führen wird. Auf Grund der Dimensionierung und der vorgesehenen Sortimentsstruktur ist bei
der Analyse der Wettbewerbssituation in erster Linie auf die größeren Anbieter im Raumausstattungssektor sowie auf Fachabteilungen von Möbelanbietern und Baumärkten abzustellen. Darüber hinaus wurden auch die projektrelevanten Anbieter innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Soest berücksichtigt.
In Soest2 waren zum Zeitpunkt der Erhebungen ca. 55.760 m² projektrelevante Verkaufsfläche mit einer geschätzten Gesamtumsatzleistung von ca. 77,7 Mio. € vorhanden (vgl.
Tabelle 3).
1
inkl. der 18 zugehörigen Ortsteile (Zone I); auftragsgemäß wurde im Rahmen der 1. Untersuchungsstufe der Fokus auf die Stadt Soest gelegt; eine Erfassung der Wettbewerbsstrukturen im Umland ist im Rahmen einer vollständigen Auswirkungsanalyse für ein BPlan- / Genehmigungsverfahren durchzuführen.
2
Gegenwärtig wird im Hauptzentrum Sterkrade der Einrichtungsfachmarkt Depot errichtet.
Die Eröffnung ist am 16.05.2012 geplant.
21
Tabelle 3:
Projektrelevanter Einzelhandelsbestand in Soest
Branche
VK in m²*
Umsatz in Mio. €*
2.230
3,2
10.980
15,4
Möbel, Einrichtung
32.870
42,4
Haushaltswaren
5.470
9,9
2.785
4,6
Beleuchtung
1.425
2,2
55.760
77,7
Bodenbeläge
davon: Soest Innenstadt
90
0,1
185
0,5
Möbel, Einrichtung
670
0,9
1.395
2,9
810
1,3
Beleuchtung
180
0,1
3.330
5,7
Bodenbeläge
Haushaltswaren
*
Bereinigte Werte, d. h. Verkaufsflächen und Umsätze von Mehrbranchenunternehmen wurden den
jeweiligen Branchen zugeordnet.
Quelle: GMA-Erhebung 05/2012; GMA-Berechnungen (ca.-Werte, gerundet)
In Soest besteht insgesamt bereits eine verhältnismäßig gute Angebotssituation in den
genannten Bereichen, die nun nach ihren Lagen zu charakterisieren ist.
Mehrere Wettbewerber befinden sich im Nebenzentrum Soest-Ost. Der am nächsten
gelegene Anbieter ist der benachbarte Matratzen Outlet mit einer Verkaufsfläche von etwa
250 m². Auch im nahe gelegenen Möbelhaus Boss werden auf ca. 3.900 m² Verkaufsfläche mit Ausnahme von Baumarktartikeln alle projektrelevanten Waren verkauft. Darüber
hinaus sind im Nebenzentrum Soest-Ost mehrere Anbieter mit Überschneidungen in Teilsortimenten zu nennen, wie das Dänische Bettenlager und die Tapetenwelt (Heimtextilien,
Matratzen, Bettwaren), Soester Bettenhaus Wapelhorst (Matratzen, Bettwaren), z. T.
Blumen Risse (Haushaltswaren, Einrichtung) und kleinere Anbieter wie Küchen Bruschke
(Küchenmöbel, Zubehör) und das Fachgeschäft Liebelt Böden (Bodenbeläge). Etwas wei22
ter westlich des Nebenzentrums Soest Ost befindet sich am oberen Opmünder Weg die
Fundgrube als Fachmarkt mit diskontierendem reinen Möbelsortiment.
In Solitärlagen bzw. Streulagen der übrigen Kernstadt von Soest (außerhalb der Innenstadt) befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft des Sondergebietes Soest-West im
Schloitweg ein Hammer Heimtexmarkt, der bis auf Küchenmöbel und Beleuchtung alle
projektrelevanten Sortimente im Angebot hat und als der Hauptsystemwettbewerber für
den geplanten tedox in Soest zu bewerten ist. Unweit davon liegt am Senator-SchwartzRing toom, der größte Baumarkt in Soest, der ebenso bis auf Küchenmöbel nahezu alle
projektrelevanten Sortimente aufweist. Darüber hinaus ist mit Bautreff Hilchenbach ein
weiterer Baumarkt zu erwähnen, der im Nordwesten des Kernstadtbereiches liegt und
neben Baumarktartikeln auch Möbel / Einrichtung, Beleuchtung und etwas Haushaltswaren im Sortiment führt. An Solitärstandorten im südlichen Kernstadtgebiet sind zudem
Möbel Wiemer, der größte Möbelanbieter in Soest (alle projektrelevanten Warengruppen
bis auf Baumarktartikel), ein örtliches Traditionsunternehmen mit hoher regionaler Bedeutung als Möbelkomplettanbieter und der vergleichsweise nicht sehr groß dimensionierte
Hagebaumarkt am Seidenstückerweg (alle projektrelevanten Warengruppen außer Teppiche, Bettwaren, Küchenmöbel) ansässig. Beide sind durch ein ansprechendes inneres
und äußeres Erscheinungsbild charakterisiert. aber auch in der restlichen Kernstadt und
in einigen Ortsteilen (Ostönnen, Paradiese) gibt es einige Fachgeschäfte als Spezialanbieter aus dem Möbelbereich.
Im Hauptzentrum Innenstadt Soest liegt ein weiterer Sortimentsschwerpunkt für den
Bereich Raumausstattung mit eindeutigem Fokus auf Haushaltswaren, GPK, Geschenkartikel, wo mehrere Fachgeschäfte auf diesen Sortimentsbereich ausgerichtet sind wie beispielsweise Nanu Nana und kleinere Fachgeschäfte wie WMF oder dies neben anderen
Sortimentsschwerpunkten führen, wie z. B. Drogerie Müller, KiK, Woolworth etc. Im Sortimentsbereich Heimtextilien gibt es neben vielen der genannten größeren Anbieter, die
dies als Teilsortiment führen, in der Innenstadt von Soest auch einige Fachanbieter, die
Raumausstattung, Gardinen, Stoffe etc. führen. Auch im Bereich Möbel, Einrichtung, Kücheneinrichtungen sind in der Innenstadt mehrere Fachgeschäfte als Spezialanbieter ansässig.
23
Im Sondergebiet Soest-West selbst, das insgesamt auf andere Kernsortimente fokussiert ist, führen nur T€DI und Kaufland Teile der angesprochenen Sortimente, allerdings
nicht in großer Verkaufsflächendimensionierung. Die projektrelevanten Wettbewerber für
tedox befinden sich alle außerhalb des definierten Sondergebietes, aber im näheren Umfeld.
Im Ortsteil Ostönnen befindet sich zudem mit Küchen Leimbach ein großflächiger Küchenfachmarkt, der bei Kücheneinrichtung zusammen mit Möbel Wiemer die größte Verkaufsflächenausstattung in Soest aufweist.
In der Zone II des definierten Einzugsgebietes, die von Wettbewerbsseite zunächst gemäß vereinbarter Aufgabenstellung nicht näher im Fokus der Betrachtung steht, ist insgesamt festzustellen, dass in den dort liegenden Städten und Gemeinden keine mit dem
Planvorhaben vergleichbaren Anbieter zu finden sind. Die meisten insgesamt als wettbewerbsrelevant einzustufenden Anbieter befinden sich in Werl am westlichen Rand des
Einzugsgebietes, wo u. a. Möbel Roller und drei größere Baumärkte ansässig sind. In
Warstein befindet sich darüber hinaus ein weiterer Baumarkt und in Lippefeld zwei kleinere Anbieter aus dem Baumarktbereich. Außerhalb des Einzugsgebietes ist auf weitere
Systemwettbewerber, insbesondere weitere Raumausstattungsfachmärkte in Lippstadt
(u. a. Hammer Heimtex), Hamm (u. a. Hammer Heimtex und tedox, Römerstraße), Unna
(u. a. tedox), Holzwickede (u.ä. teox) sowie zwei weitere Anbieter von tedox in Dortmund
hinzuweisen. In Arnsberg ist zudem u. a. poco Domäne als weiterer Möbeldiscounter ansässig.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass in Soest bereits eine gute Angebotssituation im
Raumausstattungssegment besteht, die allerdings in den einzelnen Sortimentsbereichen
sehr unterschiedlich ausgeprägt ist. Aufgrund der Lage in einem eher ländlich strukturierten Einzugsgebiet ist insgesamt eher von geringeren Kaufkraftabflüssen an andere Einkaufsstandorte auszugehen. Dies wird im Rahmen der Bewertung der Angebotssituation
der einzelnen projektrelevanten Sortimente in Soest noch näher beleuchtet (vgl. Abschnitt
5 innerhalb dieses Kapitels).
24
4.
Wesentliche Wettbewerbsplanungen
Im Einzelhandelskonzept Soest 2010 werden für die beiden Baumarktstandorte Hilchenbach am Hammer Weg und Hagebau Torley am Seidenstückerweg im B-Plan zugestandene Entwicklungspotenziale erwähnt, die noch nicht bzw. noch nicht voll ausgeschöpft
sind. Der Hagebaumarkt verfügt noch über ein Potenzial von ca. 1.500 m² an zusätzlicher
Verkaufsfläche. Bautreff Hilchenbach mit aktuell lediglich ca. 1.700 m² Baumarktverkaufsfläche hat noch weiteres Verkaufsflächenpotenzial mit einer maximalen Dimensionierung
von ca. 6.000 m² Verkaufsfläche. Während für den Hagebaumarkt nur eine Flächenerweiterung am bestehenden Standort in Frage käme, ist gem. Einzelhandelskonzept bei Hilchenbach auch eine Verlagerung an einen anderen Standort in Soest denkbar.1 Es ist
davon auszugehen, dass eine Realisierung dieser Erweiterungsplanungen die Wettbewerbssituation bei mehreren projektrelevanten Sortimenten intensivieren würde. Außerdem beabsichtigt ein regionaler Möbelanbieter, an der Arnsberger Straße / Lübecker Ring
zwei großflächige Möbelhäuser mit ca. 30.000 bzw. 9.000 m² VK zu errichten.
Nach Aussagen der Stadt liegen jedoch für alle genannten Vorhaben noch keine aktuellen
Planungen vor.
5.
Bewertung
Ein möglicher Ansatz zur Beurteilung einer Stadt als Versorgungsstandort stellt die sog.
Zentralitätskennziffer in den projektrelevanten Sortimenten dar.
Bei der Zentralitätskennziffer wird die Kaufkraft in der Standortkommune mit dem Umsatz
des Einzelhandels der Betriebe in der Kommune in Relation gebracht. Werte über 100
bedeuten, dass mehr durch den Einzelhandel umgesetzt wird als Kaufkraft im Untersuchungsgebiet vorhanden ist. Demnach fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland zu.
Folglich bedeuten Werte über 100 einen Bedeutungsüberschuss, während Werte unter
100 einen Kaufkraftabfluss signalisieren.
1
Einzelhandelskonzept Soest 2010, S. 42.
25
Die Sortimente Bodenbeläge, Möbel, Einrichtung, Haushaltswaren, Beleuchtung und
Heimtextilien weisen im Soester1 Stadtgebiet z. T. sehr hohe Zentralitätskennziffern auf
(vgl. Tabelle 4). Der höchste Zentralitätswert liegt bei ca. 299 und wird im Möbelsegment
erreicht. In den Sortimenten Beleuchtung und Haushaltswaren können Umsatz-KaufkraftRelationen von 128 bzw. 207 ermittelt werden, bei Bodenbelägen 131, d. h 1,3 – 3,0 mal
mehr Umsatz als Kaufkraft in Soest, z. T erhebliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland.
Im Sortiment Heimtextilien liegt der Zentralitätswert bei 115. Im Sortimentsbereich Baumarktartikel, Malerbedarf wird eine unterdurchschnittliche Zentralität von rd. 86 erreicht,
d. h. es kommt per Saldo zu Kaufkraftabflüssen aus Soest.
Tabelle 4:
Zentralitätskennziffern der projektrelevanten Sortimente in Soest
Branche
Zentralitätskennziffer
Bodenbeläge
131
86
Möbel, Einrichtung
299
Haushaltswaren
207
Heimtextilien
115
Beleuchtung
128
Quelle: GMA-Erhebung 05/2012, GMA-Berechnungen (ca.-Werte, gerundet)
1
inkl. der 18 zugehörigen Ortsteile (Zone I)
26
IV.
Bewertung des Vorhabens
1.
Methodischer Ansatz
Die zu erwartenden wirtschaftlichen, städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen des Ansiedlungsobjektes werden im Folgenden vor dem Hintergrund der dargelegten Angebotsstrukturen ermittelt. Hierzu werden zwei Berechnungsschritte durchgeführt:

Ein erster Ansatz, das Marktanteilkonzept, stellt die voraussichtliche Kaufkraftabschöpfung des Vorhabens (= Marktanteile) aus dem Einzugsgebiet dar und verdeutlicht, aus welchen Teilräumen dem Vorhaben die Kaufkraft der Endverbraucher zufließt.

Mit einem zweiten Ansatz, dem Umsatzumverteilungsmodell, werden die voraussichtlichen Auswirkungen des Vorhabens auf bestehende Angebote im Einzugsgebiet sowie im Umfeld eingeschätzt. Damit wird aufgezeigt, wo – und in welchem Umfang – dem bestehenden Einzelhandel Umsätze verloren gehen.
2.
Umsatzerwartung und Umsatzherkunft
Das Marktanteilkonzept geht von einer Gegenüberstellung des relevanten Angebotes mit
dem für das Einzugsgebiet ermittelten Nachfragevolumen (= Kaufkraft) aus. Als wesentliche Kriterien bei der Ermittlung der Marktanteile werden die Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet sowie im übrigen Untersuchungsgebiet, ausgewählte Zeit-Distanz-Werte, die
Art und Dimensionierung der vorgesehenen Einzelhandelsnutzung, die Lage und das
Standortumfeld (u. a. andere Einzelhandelsnutzungen) berücksichtigt. Vor diesem Hintergrund sind die in Tabelle 5 dargestellten Marktanteile und Umsatzleistungen, differenziert
nach Branchen und Einzugsgebietszonen, zu erwarten.
27
Tabelle 5:
Marktanteile und Umsätze des Planvorhabens
Daten
Zone I
Zone II
Streuumsatz
in Mio. €
Gesamtumsatz
in Mio. €
0,5
0,2
1,2
1–2
0,6
0,2
1,3
0,2
<1
0,2
0,1
0,5
6
0,3
2
0,2
0,1
0,6
4
0,2
1
0,1
0,1
0,3
Beleuchtung
3
0,1
1
< 0,1
< 0,1
0,1
3–4
1,7
1–2
1,6
0,6
3,9
Warengruppe
Marktanteil
in %
Umsatz in
Mio. €
Marktanteil
in %
Umsatz in
Mio. €
Bodenbeläge
20
0,5
9
3
0,5
1–2
Haushaltswaren
Möbel, Einrichtung
Projektrelevante Sortimente gesamt
GMA-Berechnungen 2012 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen)
28
Anhand des Marktanteilkonzeptes errechnet sich für die Planvorhaben im Einzugsgebiet
eine Umsatzleistung von ca. 3,3 Mio. €. Über alle Sortimente hinweg, können damit etwa
44 % des Gesamtumsatzes in Zone I (Soest) generiert werden, gut 40 % sind in Zone II
zu erwirtschaften. Darüber hinaus ist mit so genannten Streuumsätzen1 (ca. 0,6 Mio. €)
von außerhalb des Einzugsgebietes zu rechnen. Insgesamt beläuft sich damit die für die
Planvorhaben zu erwartende Umsatzleistung in den projektrelevanten Sortimenten auf ca.
3,9 Mio. €. Der in Kapitel II. errechnete Sollumsatz wird damit nahezu in allen Sortimenten
erreicht.2
3.
Voraussichtliche Kaufkraftbewegungen und Umsatzumverteilungen
Mit der Neuetablierung von Einzelhandelsobjekten werden i. d. R. Umsatzumverteilungsprozesse im bestehenden Einzelhandel ausgelöst. Das Umsatzumverteilungsmodell
stellt einen methodischen Ansatz zur Einschätzung und Bewertung der ökonomischen
und städtebaulichen Folgewirkungen des zu untersuchenden Planvorhabens dar.
Zur Ermittlung der Umsatzumverteilung für den Einzelhandel werden die aus dem Marktanteilkonzept berechneten Umsätze nach Zonen gewichtet.
In der Modellrechnung zur Ermittlung der Umsatzumverteilung wurden folgende Kriterien
berücksichtigt:

die aktuelle Ausstattung in der Standortkommune bzw. im Einzugsgebiet und die
Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben

die Wettbewerbssituation im Umfeld inkl. der Überlagerung durch sonstige Einzelhandelsstandorte

die Versorgungsbedeutung der Standortlagen im Umfeld

die aktuellen Kaufkraftströme im Umfeld.
1
die Streuumsätze liegen je nach Sortiment zwischen 5 – 15%.
2
ohne Randsortimente < 100 m² Verkaufsfläche
29
In die Berechnung fließen damit die derzeitige Einzelhandelsausstattung konkurrierender
Standorte (z. B. umliegende zentrale Versorgungsbereiche) als Attraktivitätsfaktor und die
Distanz zum Planstandort als Widerstandsfaktor ein. Hierbei wird die Prämisse zugrunde
gelegt, dass sich die Marktwirkungen des Vorhabens überwiegend auf vergleichbare
Wettbewerber, d. h. sog. Systemwettbewerber, beziehen. Im vorliegenden Fall sind dies
v. a. Raumausstattungsfachmärkte, Möbelanbieter, Einrichtungshäuser, Fachabteilungen
in Bau- und Heimwerkermärkten sowie – in tendenziell geringerem Umfang – Fachgeschäfte für Heimtextilien und Raumausstattung. Außerdem wird angenommen, dass die
Lagen, die aktuell eine wichtige Versorgungsbedeutung für die Bewohner des Einzugsgebietes einnehmen, tendenziell stärker von Umverteilungen betroffen sein werden, als Lagen mit aktuell geringerer Versorgungsbedeutung.
Konkret werden in der nachfolgenden Modellrechnung folgende Kriterien geprüft:

Der Umfang der durch das Planobjekt ausgelösten Umsatzumverteilungen gegenüber dem projektrelevanten Einzelhandel in Soest, differenziert nach Standortlagen innerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche, im Sondergebietsstandort „Soest-West“ und an sonstigen Standorten.

Der Umfang der durch das Planobjekt ausgelösten Umsatzumverteilungen gegenüber dem projektrelevanten Einzelhandel im erweiterten Einzugsgebiet (Zone II)
wird nicht ausgewiesen, da dies zunächst nicht Bestandteil der Aufgabenstellung
ist. Eine Vollerhebung des projektrelevanten Einzelhandels differenziert nach
Standortlagen fand daher nicht statt. Gleichwohl sind diese Umsatzumverteilungen
im Zusammenhang mit den Umverteilungen in Soest grob abzuschätzen und im
Hintergrund zu berücksichtigen.

Der Umfang der durch das Planobjekt ausgelösten Umsatzumverteilungen gegenüber dem projektrelevanten Einzelhandel außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebiets wird ebenfalls nicht im Rahmen dieser Analyse ausgewiesen.
Durch die Planvorhaben sind folgende Kaufkraftströme in den projektrelevanten Branchen
in Soest zu erwarten:
30
Tabelle 6:
Umsatzumverteilung des Planvorhabens nach Branchen
Sortiment
Umsatzumverteilung in
Soest
Umsatz Planvorhaben
gesamt
in Mio. €
Anteil an
Gesamtumverteilung in %
in Mio. €
in %
Bodenbeläge
0,7
62
1,2
100
0,6
50
1,3
100
Möbel, Einrichtung
0,4
80
0,5
100
Haushaltswaren
0,5
74
0,6
100
0,2
63
0,3
100
< 0,1
60
0,1
100
2,4
62
3,9
100
Beleuchtung
Projektrelevante Sortimente gesamt
GMA-Berechnungen 2012 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen)
Es ist festzuhalten, dass in fast allen Sortimenten die höchsten Umverteilungswirkungen
in der Stadt Soest selbst zu erwarten sind. Dies ist mit der wenig umfangreichen Einzelhandelsausstattung der benachbarten Kommunen im Einzugsgebiet zu begründen; die
wesentlichen Wettbewerber der Planvorhaben sind v. a. in Soest selbst zu verorten. In
Soest sind dagegen aufgrund des größeren Angebotes (vorwiegend überdurchschnittliche
Zentralität und Verkaufsflächenausstattung) höhere Wirkungen zu erwarten. Für den
Standort am Rigaring ist durch die Realisierung des Planvorhabens eine Attraktivitätssteigerung anzunehmen, gleichzeitig ist in einigen Branchen mit einer Erhöhung des Wettbewerbsdrucks zu rechnen. Die hieraus resultierenden Umsatzumverteilungen werden in
den nachfolgenden Kapiteln differenziert nach Branchen und Lagen dargestellt.
4.
Bewertung der städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen
Bei der Bewertung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen (= Umsatzumverteilungen)
von Einzelhandelsvorhaben ist grundsätzlich zwischen Wettbewerbswirkungen und möglichen städtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Beeinträchtigungen zu unterscheiden. Wettbewerbliche Wirkungen können zwar zu – ggf. befristeten – Beeinträchtigungen
von Betrieben in der Leistungsfähigkeit führen; das interkommunale Abstimmungsgebot
gemäß § 2 Abs. 2 BauGB schützt jedoch nicht den bestehenden Einzelhandel in den
31
Nachbarkommunen vor Konkurrenz. Es geht hierbei vielmehr darum, zu bewerten, ob sich
die Ansiedlung eines Einzelhandelsvorhabens negativ auf die städtebauliche Ordnung
und Entwicklung in der Nachbarkommune auswirkt (vgl. hierzu die Urteile des OVG Münster vom 06.06.2005, 10 D 145/04.NE und 10 D 148/04.NE).
Zur Ableitung möglicher städtebaulicher und versorgungsstruktureller Auswirkungen wird
von der Rechtsprechung bzw. in der Verwaltungspraxis häufig ein Schwellenwert von
10 % Umsatzumverteilung angesetzt. In jüngster Zeit findet jedoch diesbezüglich ein Umdenken statt; so reicht das alleinige Abstellen auf die voraussichtlichen Umsatzumverteilungsquoten zur Bewertung möglicher Auswirkungen eines Einzelhandelsvorhabens auf
einen zentralen Versorgungsbereich nicht aus. Vielmehr sind hier im Einzelfall auch andere Kriterien wie beispielsweise die konkrete städtebauliche Situation der möglicherweise
betroffenen zentralen Versorgungsbereiche zu berücksichtigen (vgl. Urteile OVG Münster
vom 11.12.2006, 7 A 964/05 und Bundesverwaltungsgericht vom 11.10.2007, 4 C 7.07).
Aus gutachterlicher Sicht ist zu ergänzen, dass schon bei Umverteilungsquoten von unter
10 % städtebauliche Beeinträchtigungen eintreten können, wenn z. B die Schwächung
wesentlicher Magnetbetriebe eines zentralen Versorgungsbereiches zu prognostizieren
ist. Gleichzeitig müssen aber bei Umverteilungen von über 10 % nicht zwangsläufig negative städtebauliche Auswirkungen auftreten. Das Umschlagen wettbewerblicher in städtebauliche Effekte ist abhängig von der Leistungsfähigkeit der betroffenen Betriebe, deren
Funktion innerhalb eines Zentrums (z. B. Magnetbetrieb) sowie der Stabilität der betroffenen Lage. In die Bewertung ist darüber hinaus die Bedeutung der jeweiligen Branche für
das Zentrum (z. B. Leitbranche, ergänzendes Sortiment) einzustellen.
Im Folgenden werden die durch die Planvorhaben hervorgerufenen Umsatzumverteilungen – welche sich durch die zusätzlich in Soest erwirtschafteten Einzelhandelsumsätze
am Planstandort ergeben – hinsichtlich der möglichen städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen bewertet. Bei der branchen- und lagebezogenen Betrachtung
erfolgte die Gewichtung der ermittelten Umverteilungswirkungen auf die einzelnen Lagen
unter Berücksichtigung der räumlichen Distanz, der aktuellen Ausstattung, der Versorgungsbedeutung sowie der Sortimentsüberschneidungen mit den Planvorhaben.
32
Tabelle 7:
Umsatzumverteilung der Planvorhaben in Soest nach Lagekategorien
Zone I gesamt
Hauptzentrum Innenstadt
Nebenzentrum Soest-Ost
Sonstige Lagen*
Umsatz
in
Mio. €
Umverteilung
insgesamt in
Mio. €
Umverteilung
in %
Umsatz
in
Mio. €
Umverteilung
in Mio.
€
Umverteilung
in %
Umsatz
in
Mio. €
Umverteilung
in Mio.
€
Umverteilung
in %
Umsatz
in
Mio. €
Umverteilung
in Mio.
€
Umverteilung
in %
Bodenbeläge
3,2
0,7
23
0,1
n.a.
n.a.
0,3
0,1
25 – 26
2,8
0,7
23 – 24
Baumarktartikel,
Malerbedarf
15,4
0,6
4–5
0,5
n.a.
n.a.
0,0
0,0
0,0
14,9
0,6
4
Möbel, Einrichtung
42,4
0,4
<1
0,9
n.a.
n.a.
7,7
0,1 – 0,2
2
33,8
0,2
<1
Haushaltswaren
9,9
0,5
4–5
2,9
0,2
6–7
1,8
0,1
6–7
5,3
0,2
3
Heimtextilien (inkl.
Gardinen)
4,6
0,2
4
1,3
< 0,1
5
0,9
< 0,1
7
2,3
< 0,1
2–3
Beleuchtung
2,2
< 0,1
3
0,1
n.a.
n.a.
0,2
n.a.
n.a.
1,9
< 0,1
3
Projektrelevante
Sortimente gesamt
77,7
2,4
3
5,7
0,3
5
10,9
0,4
3–4
61,1
1,7
2–3
Sortiment
n.a.
nicht ausweisbar, da Wert unterhalb der rechnerischen Nachweisgrenze
*
Sonstige Lagen: Nahversorgungszentren, Streulagen und dezentrale Lagen (z. B. Gewerbegebietsstandort Soest-West)
GMA-Berechnung 2012
33
In Soest werden Umsatzumverteilungen in Höhe von ca. 2,4 Mio. € ausgelöst. Dies macht
– bezogen auf den derzeitigen Umsatzbestand – eine Umverteilung über alle projektrelevanten Sortimente hinweg von ca. 3 % aus. Branchen- und lagebezogen sind nachfolgende Aspekte hervorzuheben (vgl. Tabelle 7):

Gegenüber bestehenden Angebotsstrukturen innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt sind in den meisten Sortimenten geringe Umsatzumverteilungsquoten zu erwarten, die aufgrund der geringen Höhe nicht ausweisbar
sind. In der Branche Haushaltswaren ist eine Umverteilung von ca. 0,2 Mio. € zu
prognostizieren, die bezogen auf den derzeitigen Umsatzbestand eine Umverteilungsquote von ca. 6 – 7 % entspricht. Im Heimtextiliensortiment ist eine Umverteilung von rd. 5 % zu ermitteln. In gutachterlich nicht nachweisbarer Größenordnung
sind die Umverteilungen in den Sortimenten Baumarktartikel, Möbel, Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör, Beleuchtung zu prognostizieren. Aufgrund der Sortimentsüberschneidungen im Bereich Haushaltswaren und Heimtextilien ist in gewissem Maße
von einer Verstärkung des Wettbewerbdrucks gegenüber bestehenden Innenstadtanbietern auszugehen. Betroffen sind hingegen insbesondere Geschäfte in
der Bahnhofstraße und Brückenstraße wie NanuNana, Woolworth, KiK, Drogerie
Müller u. a., die z. T. beide Sortimente führen oder reine Haushaltswarenanbieter
wie WMF und einige weitere inhabergeführte Geschäfte. Da sich diese Umsatzrückgänge z. T. nur auf Teilsortimente der Anbieter beziehen, ist nicht von unmittelbaren Betriebsgefährdungen auszugehen. Eine nachhaltige Schwächung des
Hauptzentrums sowie städtebauliche bzw. versorgungsstrukturelle Auswirkungen
sind in dieser Größenordnung nicht zu erwarten.
Gegenüber den Wettbewerbern im Nebenzentrum Soest Ost wird eine Umverteilung von
ca. 0,4 Mio. € ausgelöst, was einer Umverteilungsquote von etwa 3 – 4 % entspricht. In
den meisten Sortimentsbereichen werden Umsatzumverteilungen in sehr niedrigem Umfang anfallen. Bei Bodenbelägen ist eine Umsatzumverteilung von ca. 0,3 Mio. € zu prognostizieren, die zwar betragsmäßig niedrig ist, aber eine Umverteilungsquote von 25 –
26 % entspricht. Alle weiteren Umverteilungsquoten bewegen sich auf einem niedrigen bis
mittleren Niveau.
34

An den Nahversorgungszentren Niederbergheimerstraße und Herzog-Adolf-Weg
sind keine wesentlichen Wettbewerber der Planvorhaben ansässig. Die Umverteilungswirkungen liegen daher unterhalb der gutachterlich nachweisbaren Größenordnung.

Gegenüber den Angebotsstrukturen in den sonstigen Lagen in der Kernstadt und
den Ortsteilen von Soest (dezentrale Lagen und Streulagen, z. B. Sondergebietsstandort Soest-West) sind ebenfalls v. a. im Sortiment Bodenbeläge hohe Umverteilungsquoten zu erwarten (insgesamt ca. 0,7 Mio. €, ca. 23 – 24 %). Diese verteilen sich jedoch auf mehrere großflächige Anbieter Möbel Wiemer, Hammer und
drei Baumärkte, die in Teilsortimenten über hohe Angebotsüberschneidungen mit
den Planvorhaben verfügen. Diese befinden sich zumeist in Solitär- bzw. Streulagen. Die Umverteilungsquoten erreichen zwar anteilig beträchtliche Größenordnungen, sind jedoch aufgrund der nicht zentralen Lage als wettbewerbliche Effekte
ohne städtebauliche Relevanz zu werten. In den übrigen Sortimenten Baumarktartikel, Haushaltswaren, Heimtextilien und Beleuchtung werden deutlich geringere
Umverteilungsquoten zwischen 2 – 4 % erreicht. Bei Möbel, Einrichtung ist die
Umverteilung unter 1 %.
Damit sind in der Stadt Soest keine städtebaulichen bzw. versorgungsstrukturellen Auswirkungen in größerem Ausmaß zu erwarten.
Der Vollständigkeit sei an dieser Stelle nochmals erwähnt, dass gemäß Aufgabenstellung
dieses Untersuchungsschrittes zunächst die überörtlichen Umsatzauswirkungen im erweiterten Einzugsgebiet und außerhalb des Einzugsgebietes nicht geprüft werden.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die geplante Ansiedlung des tedox Marktes in
Soest unter städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten insgesamt als
verträglich einzustufen ist. Die zu erwartenden Umsatzumverteilungswirkungen konzentrieren sich wesentlich stärker auf nicht zentrenrelevante Sortimente, so dass unmittelbar
keine städtebaulich schützenswerten Belange im Sinne des Baugesetzes betroffen sind.
35
5.
Vereinbarkeit mit den landesplanerischen Vorgaben
Wie bereits in Kapitel I, 2 dargestellt, liegt ein aktueller Entwurf des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, vom 17.
April 2012 vor. Die hier genannten Ziele der Raumordnung sind aufgrund des Entwurfscharakters als „in Aufstellung befindliche Ziele der Raumordnung“ zu sehen.
Im Hinblick auf die ermittelten Auswirkungen des Vorhabens tedox Raumausstattungsfachmarkt in Soest sind hierzu folgende Anmerkungen zu treffen:

Das Vorhaben entspricht Ziel 1, da es in einem regionalplanerisch festgelegten
Allgemeinen Siedlungsbereich liegt.

Das Vorhaben liegt in einem zentralen Versorgungsbereich, daher ist Ziel 2 nicht
relevant.

Das Beeinträchtigungsverbot in Ziel 3 wird in Bezug auf die Prüfung möglicher
Wirkungen in der Stadt Soest nicht verletzt. Eine Bewertung überörtlicher Auswirkungen war auftragsgemäß nicht Bestandteil vorliegender Untersuchung.

Grundsatz 4 ist nicht relevant, da das Vorhaben in einem zentralen Versorgungsbereich liegt.

Auch Ziel 5 ist nicht relevant, da das Vorhaben in einem zentralen Versorgungsbereich liegt.

Grundsatz 6 sagt aus, dass der Umfang zentrenrelevanter Randsortimente in
Vorhaben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten 2.500 m² Verkaufsfläche
nicht überschreiten soll. Für das Vorhaben sind insgesamt ca. 850 m² VK zentrenrelevante Sortimente vorgesehen.

Ziel 7, Überplanung von vorhandenen Standorten, ist hier nicht zu beachten, da es
sich um eine Neuansiedlung handelt.

Ziel 8 ist hier auch nicht weiter zu beachten, da der Planstandort innerhalb eines
zentralen Versorgungsbereiches liegt.
36
6.
Vereinbarkeit mit dem Regionalplan Arnsberg
Im Regionalplan Arnsberg, Teilabschnitt Kreis Soest und Hochsauerlandkreis, wird in den
Grundsätzen 10 und 12 folgendes festgelegt:
Grundsatz 10: Die Haupt- und Nebenzentren der Städte und Gemeinden, aber
auch die „Ortsmitten“ in kleineren Gemeindeteilen, sollen in ihrer Unverwechselbarkeit erhalten und gestärkt werden. Den Einzelhandels- und Dienstleistungsangeboten in diesen Zentren und in den zentralen Versorgungsbereichen kommt
hierbei eine besondere Bedeutung zu.
Grundsatz 12: Eine wohnortnahe Versorgung mit Gütern des kurz- und mittelfristigen Bedarfs und mit entsprechenden Dienstleistungen soll in allen Kommunen
dauerhaft gesichert werden. Eine ausreichende verbrauchernahe Versorgung soll
auch bei langfristigen Bedarfsgütern durch entsprechende Angebote zumindest in
den Mittelzentren sichergestellt werden.
Grundsätzlich entspricht die Ansiedlung des tedox-Marktes in Soest diesen Grundsätzen.
In den Erläuterungen zu diesen Punkten wird allerdings am Beispiel des Möbeleinzelhandels vor einem ruinösen Wettbewerb gewarnt durch immer dominantere Großanbieter zu
Lasten der gewachsenen Zentren. Allerdings fällt der geplante tedox Markt durch seine
Sortimentsvielfalt mit jeweils nicht sehr großen Verkaufsflächen in den einzelnen Sortimenten nicht in das Raster solcher Möbelmärkte. Somit wird die geplante Ansiedlung den
zitierten Grundsätzen gerecht.
7.
Vereinbarkeit mit dem Einzelhandelskonzept der Stadt Soest
Die Stadt Soest hat im Dezember 2010 das kommunale Einzelhandelskonzept fertig gestellt und im Anschluss verabschiedet.1 Die Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes sollen
in der Steuerung und Ausrichtung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung im Rahmen
künftiger Bauleitplanungen sowie in der Genehmigung von Ansiedlungsvorhaben Berücksichtigung finden. Das Ansiedlungsvorhaben ist im Hinblick auf die Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes wie folgt zu bewerten:

Das „Nebenzentrum Soest-Ost“ ist im Einzelhandelskonzept als zentraler Versorgungsbereich definiert, so dass auch zentrenrelevante Sortimente grundsätzlich
1
Vgl. Stadt Soest, Abteilung Stadtentwicklung: Einzelhandelskonzept Soest 2010, Soest,
Dezember 2010.
37
vorgesehen sind. Die Ansiedlung des tedox-Marktes entspricht damit hinsichtlich
des Standortes der Zielsetzung bzw. den Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes.

Im Einzelhandelskonzept wird bei den Zielen für die Einzelhandelsentwicklung in
Soest die Beschränkung der Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsnutzungen
außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche formuliert. Darüber hinaus sollen
neue Einzelhandelsgroßformen mit regionaler Ausstrahlung nur an städtebaulich
und verkehrlich prädestinierten Standorten unter Wahrung der Interessen der Innenstadt Soest realisiert werden. Die Ansiedlung des tedox Marktes am geplanten
Standort entspricht auch dieser Zielsetzung des Einzelhandelskonzeptes.

Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten sollen
außerhalb der Innenstadt angesiedelt werden.
Insgesamt entspricht die geplante Ansiedlung des tedox-Marktes sowohl hinsichtlich des
Standortes als auch der Sortimentsstruktur den Vorgaben des kommunalen Einzelhandelskonzeptes der Stadt Soest aus dem Jahr 2010.
8.
Prüfung einer atypischen Fallgestaltung
Das Grundstück zur Errichtung des tedox Renovierungsfachmarktes liegt in einem festgesetzten GE-Gebiet (Ge g1) im rechtskräftigen Bebauungsplan 139. B. Gemäß Festsetzungen für das Gewerbegebiet sind Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten (auch als Randsortimente) nicht zulässig. Das Grundstück
ist allerdings dem zentralen Versorgungsbereich „Nebenzentrum Soest-Ost“ zugeordnet,
so dass Einzelhandel – und auch zentrenrelevante Sortimente – grundsätzlich vorgesehen sind (und auch innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches ansässig sind).
Vor diesem Hintergrund ist der Nachweis der grundsätzlichen Genehmigungsfähigkeit in
Gewerbegebieten zu führen. Konkret soll im Rahmen dieser Auswirkungsanalyse überprüft werden, ob bei dem Planobjekt eine atypische Fallgestaltung nach § 11 Abs. 3
BauNVO i. S. des Einzelhandelserlasses NRW vorliegt.
Gemäß Einzelhandelserlass NRW liegt eine vom Antragsteller nachzuweisende atypische Fallgestaltung, die die rechtliche Vermutung des § 11 Abs. 3 BauNVO widerlegt, nur
38
vor, wenn aufgrund betrieblicher Besonderheiten oder der konkreten städtebaulichen Situation der beabsichtigte Betrieb nicht zu der Art der Betriebe gehört, die von der Vermutung erfasst werden sollten:
„Betriebliche Besonderheiten, die von der typischen Fallgestaltung abweichen
können, sind insbesondere gegeben

bei Artikeln, die üblicherweise mit handwerklichen Dienstleistungen angeboten werden (z. B. Kfz-Handel mit Werkstatt),

bei Artikeln, die in einer gewissen Beziehung zu gewerblichen Nutzungen
stehen (z. B. Baustoffhandel, Büromöbelhandel).
Abweichungen der konkreten städtebaulichen Situation von derjenigen, in der
§ 11 Abs. 3 BauNVO das Entstehen großflächiger Einzelhandelsbetriebe, wegen
deren Auswirkungen verhindert wissen will, können bei einem großflächigen
Nahversorgungsbetrieb bestehen (Nr. 2.8).“
Generell gilt für alle atypischen Fallgestaltungen Folgendes:

Das Vorliegen einer atypischen Fallgestaltung hat der Antragsteller nachzuweisen.

Die atypische Fallgestaltung kann nicht losgelöst von der Größenordnung des Vorhabens beurteilt werden. Aufgrund der Größe des Vorhabens können schädliche Umwelteinwirkungen, Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auf das
Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt vorliegen.

Bei der Zulassung eines Vorhabens aufgrund der atypischen Fallgestaltung wird es i. d. R. erforderlich sein, die Sortimente in der Baugenehmigung festzuschreiben. Die zulässigen Sortimente sollten als Positivliste
oder die unzulässigen Sortimente als Negativliste – ggf. flächenmäßig
begrenzt – Bestandteil der Antragsunterlagen sein oder in der Baugenehmigung festgeschrieben werden.

Eine bauleitplanerische Sondergebietsdarstellung zur detaillierten Steuerung des Einzelhandels kann auch bei atypischen Betrieben zweckmäßig
sein, obwohl sie gem. § 11 Abs. 3 BauNVO keiner Sondergebietsdarstellung bedürften.“ (Quelle: Einzelhandelserlass NRW, Kapitel 2.7.2, Seite
18 f.)
39
Für das Planvorhaben in Soest ist hinsichtlich der bestehenden Gewerbegebietsausweisung gemäß B-Plan folgende Einschätzung vorzunehmen:

Im vorliegenden Fall liegt keine betriebliche und sortimentsstrukturelle Besonderheit vor, wenn in einem Betrieb nicht Artikel vertrieben werden, die in einer gewissen Beziehung zu gewerblichen Nutzungen stehen. Dies ist bei dem geplanten
tedox Raumausstattungsfachmarkt nicht der Fall, da der Absatzschwerpunkt kaum
bei Gewerbetreibenden (v. a. Handwerker) liegen wird. Es kann auch keine zusätzliche betriebliche Besonderheit dahingehend angeführt werden, dass die Betriebsfläche von ca. 3.200 m² konzeptbedingt z. B. aus den großen Lagerflächen, Ladenzonen oder Freifläche resultiert. Gemäß Planunterlagen ist die Betriebsfläche
nahezu komplett als reine Verkaufsfläche zu beurteilen.

Unter städtebaulichen Gesichtspunkten ist darauf hinzuweisen, dass infolge einer
Realisierung des Planvorhabens keine negativen städtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Auswirkungen gegenüber bestehenden Einzelhandelsstrukturen in Soest zu erwarten sind. Die Sortimente Bodenbeläge, Baumarktartikel,
Lampen, Beleuchtung sowie Möbel sind den nicht zentrenrelevanten Sortimenten
gemäß Soester Sortimentsliste zuzuordnen. Allerdings werden auf ca. 850 m² (=
ca. 27 %) der Verkaufsfläche im Wesentlichen die Sortimente Heimtextilien / Haushaltswaren angeboten, die als zentrenrelevante Sortimente eingestuft sind, so
dass in dieser Größenordnung nicht mehr von einer funktionalen Unterordnung
dieser Sortimente auszugehen ist.
Im Ergebnis ist festzustellen, dass es sich bei dem Planvorhaben der Ansiedlung des
tedox Raumausstattungsfachmarktes am Rigaring in Soest aus gutachterlicher Sicht nicht
um eine atypische Fallgestaltung i. S. des Einzelhandelserlasses des Landes NordrheinWestfalen handeln dürfte. Diese Einschätzung gilt vorbehaltlich einer rechtlichen Bewertung, welche durch einen Fachjuristen zu erfolgen hat, da die GMA keine Bewertung der
planungsrechtlichen Umsetzbarkeit de Vorhabens im Gewerbegebiet vornimmt.
Die Prüfung der GMA bezieht sich ausschließlich auf die betrieblichen und vertrieblichen
Besonderheiten i. S. des Einzelhandelserlasses NRW sowie die diesbezügliche Vereinbarkeit mit dem Einzelhandelserlass.
40
Auch die Aspekte Umwelteinwirkungen, infrastrukturelle Ausstattung, Verkehr, Orts- und
Landschaftsbild und Naturhaushalt wären in diesem Zuge von einem entsprechenden
Fachplaner zu bewerten. Abschließend muss dann in der Abwägung der einzelnen Teilbelange eine Endbewertung zur atypischen Fallgestaltung bzgl. des Planvorhabens erfolgen.
41
Verzeichnisse
Seite
Fotoverzeichnis
Foto 1: Untersuchungsobjekt Planstandort tedox Raumausstattungsfachmarkt
16
Kartenverzeichnis
Karte 1:
Einzelhandelsstruktur Soest lt. Einzelhandelskonzept Soest 2010
13
Karte 2:
Mikrostandort am Rigaring und Anbieterstruktur
15
Karte 3:
Einzugsgebiet des tedox-Marktes in Soest
19
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Projektdaten des Planvorhabens
8
Tabelle 2: Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet
21
Tabelle 3: Projektrelevanter Einzelhandelsbestand in Soest
21
Tabelle 4: Zentralitätskennziffern der projektrelevanten Sortimente in Soest
21
Tabelle 5: Marktanteile und Umsätze des Planvorhabens
21
Tabelle 6: Umsatzumverteilung des Planvorhabens nach Branchen
21
Tabelle 7: Umsatzumverteilung der Planvorhaben in Soest nach Lagekategorien
21
42

Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines tedox

Transcription

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