Kaufvertragsentwurf 01.10.2014

Urkundenrolle
xxx
Notariat xxxx
xxxx
xxxxxxxx
xxxx
Beurkundet am xxxxx- Vor mir,
xxxx beim Notariat xxx
erscheinen heute in meiner Notariatskanzlei:
1. Frauxxxx, geboren am xxxx
- ausgewiesen durch Personalausweis 2. Herr xxxx
- ausgewiesen durch Personalausweis -
-23. Frau xxxx
- ausgewiesen durch Personalausweis -
Die Erschienenen erklären mit der Bitte um notarielle Beurkundung:
I. Vorbemerkung
Im Grundbuch ist
Frau xxxx
als Eigentümer des nachstehend beschriebenen Grundeigentums eingetragen:
Grundbuch von xxxx Blatt 9588A BV Nr. 1:
38/1.000stel Miteigentumsanteil an dem Grundstück
Gemarkung xxx
Flst. 7594/2 xxx Straße xxx
Gebäude- und Freifläche
1579 m²
verbunden mit dem Sondereigentum an d. im Aufteilungsplan mit der Nr. 8
bezeichneten Wohnung
Zur Veräußerung ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich.
Im Grundbuch sind folgende Belastungen eingetragen:
Abt. Lfd.Nr. Inhalt
II
1
Belastung von Flst. 7593/2 -: 292 qm:
Auflösend bedingte Grunddienstbarkeit für Flst. 7593/1 der Gemarkung
xxx -: 1436 qm betr. Zufahrtsrecht.
-3Abt. Lfd.Nr. Inhalt
2
Belastung von Flst. 7594/5 -: 412 qm:
Grunddienstbarkeit für das Grundstück Heft A 529 Abt. I Nr. 5 (Flst.
7594/1, 7594/6, 7594/7, 7594/8, 7596/1, 7596/3 der Gemarkung xxx zus.
4153 qm) betr. Zufahrtsrecht und Recht auf Haltung von
Versorgungsleitungen.
Der Notar hat sich über den Grundbuchstand unterrichtet.
Ehegüterrechtliche Beschränkungen bestehen nach den Erklärungen der Beteiligten
nicht.
II. Kaufvertrag
§ 1 Verkauf
Frau xxx
- nachstehend auch „Veräußerer" genannt -
verkauft
an Herrn xxx und Frau xxx
- je zur Hälfte - nachstehend auch „Erwerber" genannt -
das in der Vorbemerkung dieser Urkunde näher bezeichnete Grundeigentum
- nachstehend auch „Vertragsgegenstand" genannt -.
Über den Umfang des mitverkauften Zubehörs (Einbauküche mit Elektrogeräten) sind
wir uns einig. Über den Eigentumsübergang mit Kaufpreiszahlung besteht Einigkeit.
Eine Einzelverzeichnung in dieser Urkunde wünschen wir nicht.
-4-
§ 2 Kaufpreis
Der Kaufpreis beträgt
€ xxx
(Euro xxx).
Davon entfallen auf das mitverkaufte Zubehör xxx €. Der Veräußerer haftet nicht für die
steuerliche Anerkennung dieser Wertangabe. Des weiteren wird für grunderwerbsteuerliche Zwecke festgestellt: Die Instandhaltungsrücklage beträgt ??? €.
Der Kaufpreis ist am zur Zahlung fällig.
Die Fälligkeit des Kaufpreises setzt ferner voraus, dass eine Woche nach dem Vorliegen der nachfolgenden Voraussetzungen vergangen ist:
1.
Eintragung der Eigentumsvormerkung zugunsten des Erwerbers im Rang nach
den derzeit eingetragenen Rechten im Grundbuch bzw. solchen Rechten, an denen der Erwerber mitgewirkt hat;
2.
Vorliegen der Zustimmung des Verwalters einschließlich eines Nachweises der
Verwaltereigenschaft in ordnungsgemäßer Form;
Über das Vorliegen der Zahlungsvoraussetzungen werden sich die Vertragsschließenden selbst informieren. Eine fälligkeitsbegründende Mitteilung durch den Notar wird
nicht vereinbart.
Bei Fälligkeit hat der Erwerber den Kaufpreis auf das folgende Konto des Veräußerers
zu entrichten:
-5Konto Nr. xxx
Zahlt der Erwerber den fälligen Kaufpreis nicht rechtzeitig, muss er Verzugszinsen in
Höhe von fünf 5 Prozentpunkten jährlich über dem jeweiligen Basiszinssatz nach § 247
BGB zahlen. Der Nachweis eines höheren Schadens bleibt vorbehalten.
§ 3 Finanzierung des Kaufpreises
Allein der Erwerber hat dafür zu sorgen, dass etwa benötigte Finanzierungsmittel rechtzeitig zur Verfügung stehen. Um ihm dies zu erleichtern, ist der Veräußerer verpflichtet,
die Beleihung des Vertragsgegenstandes bereits vor Eigentumsumschreibung zu gestatten, allerdings nur unter Einhaltung der nachfolgenden Sicherungsabreden.
Der Veräußerer erteilt daher jedem Erwerber und mehrere Erwerber sich gegenseitig,
jeweils befreit von § 181 BGB, folgende Vollmacht:
Das Vertragsobjekt darf ab sofort mit Grundpfandrechten samt Zinsen und Nebenleistungen in beliebiger Höhe belastet werden. Der Veräußerer bewilligt deren Eintragung samt dinglicher Vollstreckungsunterwerfung und stimmt allen zur Rangbeschaffung geeigneten Erklärungen zu. Jeder Erwerber übernimmt die persönlichen
Zahlungsverpflichtungen und unterwirft sich insoweit der Zwangsvollstreckung,
trägt die Kosten der Bestellung und Eintragung, und tritt mit seinen Rechten (Eigentumsvormerkung) zurück.
Die Sicherungsabrede mit dem Veräußerer ist so zu gestalten, dass der Gläubiger
das Grundpfandrecht bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur als Sicherheit
verwenden darf in der Höhe, in der Kreditausreichungen die Kaufpreisschuld des
Erwerbers getilgt haben.
-6Die Finanzierungsgläubiger werden hiermit unwiderruflich angewiesen, die so besicherten Kreditmittel bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises nur hierfür zu verwenden.
Beurkundungen aufgrund der vorstehenden Vollmacht können nur an dieser Notarstelle
erfolgen.
§ 4 Besitz, Nutzen, Lasten
Der Veräußerer muss den Besitz (insbes. Schlüssel) am Tag nach Eingang des geschuldeten Kaufpreises übergeben.
Mit dem Besitz gehen Nutzen, Lasten und Gefahr einschließlich der Verkehrssicherungspflicht und der Verpflichtungen und Rechte aus für den Grundbesitz bestehenden
Versicherungen auf den Erwerber über.
Im Verhältnis zwischen den Kaufvertragsparteien soll der Erwerber alle nach Besitzübergang fällig werdenden laufenden Zahlungen für das Grundstück (Grundsteuer,
Müllgebühren, Versicherungsprämien etc.) tragen, vorher fällige der Veräußerer; ggf.
soll eine zeitanteilige Aufteilung nach Abrechnungs- bzw. Versicherungszeitraum erfolgen. Die Beteiligten werden bei Besitzübergabe gemeinsam die Zählerstände für Strom,
Wasser etc. ablesen.
§ 5 Sach- und Rechtsmängel
Der Veräußerer überträgt den Vertragsgegenstand in der heutigen altersbedingten Beschaffenheit, die dem Erwerber bekannt ist und bei der Bildung des Kaufpreises berücksichtigt wurde.
Der Erwerber hat den Vertragsgegenstand besichtigt.
Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstücks,
des Gebäudes und der etwa mitverkauften beweglichen Sachen sind - soweit gesetzlich
-7möglich - ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei
denn, der Veräußerer handelt vorsätzlich.
Der Ausschluss von Mängelansprüchen wurde mit den Beteiligten eingehend erörtert.
Der Notar hat den Erwerber darüber belehrt, dass ihm aufgrund dieser Vereinbarung
bei etwaigen Mängeln des Vertragsgegenstands keinerlei Ansprüche gegen den Veräußerer zustehen, und er daher auftretende Mängel auf eigene Kosten beseitigen
muss.
Der Erwerber ist mit dem Ausschluss der Mängelansprüche einverstanden.
Der Ausschluss der Mängelansprüche bezieht sich jedoch - unabhängig von einem
Verschulden - nicht auf Mängel, die nach Abschluss des Vertrages bis zur Übergabe
eintreten.
Der Veräußerer erklärt:
Mir sind keine offenbarungspflichtigen verborgenen Mängel bekannt.
Insbesondere sind mir weder Altlasten noch andere schädliche Bodenveränderungen des Grundstücks oder des Gebäudes noch ein Verdacht hierauf bekannt.
Der Veräußerer erklärt weiter, dass keine Wohnungsbindung oder Bindung aufgrund
sozialer Wohnraumförderung besteht, dass der Vertragsgegenstand nicht unter
Denkmalschutz steht, alle Baulichkeiten genehmigt sind und Auflagen der Baubehörden nicht bestehen.
Der Veräußerer haftet nicht für die Freiheit von Verpflichtungen nach der Energieeinsparverordnung (z. B. Heizung oder Dämmung) und dem Erneuerbare-Wärme-Gesetz
BW (insb. betreffend Nutzung erneuerbarer Energien).
Eine besondere Beschaffenheit hinsichtlich des Vertragsgegenstandes sowie die im
Grundbuch eingetragene Grundstücksgröße werden nicht garantiert.
Etwa im Baulastenverzeichnis eingetragene, in den Bauakten vermerkte oder außerhalb
des Grundbuchs bestehende Belastungen hat der Veräußerer nicht zu beseitigen. Er
versichert jedoch, dass ihm über das Bestehen solcher Belastungen nichts bekannt ist.
-8Der Notar hat das Baulastenverzeichnis und die Bauakten nicht eingesehen.
Im Übrigen ist der Vertragsgegenstand frei von Belastungen nach Abt. II und III des
Grundbuchs zu übertragen, soweit nachstehend nichts anderes vereinbart ist.
Die derzeit in Abt. II eingetragenen, in der Vorbemerkung näher bezeichneten Belastungen sowie Finanzierungsrechte des Erwerbers bleiben bestehen.
§ 6 Erschließungs- und Anliegerbeiträge
Der Veräußerer hat alle Erschließungskosten und Anliegerbeiträge, für die ihm bereits
Bescheide zur Zahlung vorliegen oder die für den heute bereits vorhandenen Erschließungs- oder Ausbauzustand künftig erst zur Zahlung angefordert werden, zu tragen.
Der Erwerber trägt die Kosten künftiger Maßnahmen.
Der Veräußerer versichert, dass ihm von bereits begonnenen Maßnahmen nichts bekannt ist und dass bezüglich der vorgenannten Beiträge und Kosten sowie hinsichtlich
anderen öffentlichen Abgaben (insb. Grundsteuer) keine Rückstände bestehen.
§ 7 Miet- und Pachtverhältnisse
Die gesetzlichen Bestimmungen wonach Miet- und Pachtverhältnisse fortbestehen, sind
den Beteiligten bekannt.
Der Veräußerer erklärt, dass derartige Miet- oder Pachtverhältnisse nicht bestehen.
§ 8 Kosten und Steuern
Der Erwerber trägt die Notar- und Grundbuchkosten dieses Vertrages und seines Vollzugs, ebenso die Grunderwerbsteuer.
-9-
Unabhängig von den internen Vereinbarungen in dieser Urkunde haften alle Beteiligten
kraft Gesetzes für die Grunderwerbsteuer und die Kosten als Gesamtschuldner.
§ 9 Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft
1.
Der Erwerber erkennt die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
samt Benutzungs- und Verwaltungsregelungen und Verwaltervertrag und den
sich daraus für das Vertragsobjekt ergebenden Rechten und Pflichten als für sich
rechtsverbindlich an – und zwar je bereits ab Besitzübergang.
Der Erwerber erklärt, eine Abschrift der Teilungserklärung erhalten zu haben.
Bisherige Beschlüsse der Wohnungseigentümer und gerichtliche Entscheidungen gemäß § 43 WEG wirken auch gegenüber dem Erwerber. Der Notar belehrte
den Erwerber, dass er sich über die gefassten Beschlüsse durch Einsichtnahme
in die Beschlusssammlung oder die Versammlungsprotokolle informieren kann.
2.
Der Veräußerer garantiert, dass auf die Zahlungen an den Verwalter keine
Rückstände bestehen. Andernfalls kann der Erwerber auch diese in Anrechnung
auf den Kaufpreis zahlen. Der Notar hat auf eine mögliche Haftung des Erwerbers hingewiesen.
3.
Bis zum heutigen Tag beschlossene Sonderumlagen (d.h. Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht durch die Rücklage finanziert werden) gehen zu Lasten
des Veräußerers, später beschlossene zu Lasten des Erwerbers. Der Veräußerer
erklärt, dass seines Wissens keine derartige Maßnahmen beschlossen sind.
4.
Der Veräußerer erteilt dem Erwerber Vollmacht, für ihn bereits ab vollständiger
Kaufpreiszahlung Ladungen zu Wohnungseigentümerversammlungen entgegenzunehmen und das Stimmrecht auszuüben.
5.
Der Notar wies darauf hin, dass -unbeachtet der vorstehend für das Innenverhältnis zwischen den Kaufvertragsparteien getroffenen Regelungen- im Außen-
- 10 verhältnis gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft bis zur Eigentumsumschreibung allein der Veräußerer berechtigt und verpflichtet ist.
6.
Zum Verwalter ist bestellt: xxx
§ 10 Genehmigungen und gesetzliche Vorkaufsrechte
1.
Für den vorliegenden Verkauf sind keine gesetzlichen Vorkaufsrechte (z.B. Mietervorkaufsrecht) erkennbar. Das Kaufobjekt ist nicht vermietet.
2.
Soweit den Beteiligten bekannt, liegt das Grundstück nicht in einem Umlegungsoder Sanierungsgebiet. Genehmigungserfordernisse sind daher keine erkennbar.
§ 11 Eigentumsvormerkung, Auflassung
Die Übertragung des Eigentums (= Auflassung) erfolgt nach vollständiger Bezahlung
des Kaufpreises.
Der Veräußerer verpflichtet sich, das Vorliegen dieser Voraussetzung dem Notar unverzüglich schriftlich (auch per Fax) mitzuteilen.
Zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf Übertragung des Eigentums am Vertragsgegenstand bewilligt der Veräußerer die Eintragung einer Eigentumsvormerkung
für den Erwerber im Grundbuch (bei mehreren Erwerbern zum angegebenen Erwerbsverhältnis). Der Erwerber beantragt die Eintragung dieser Vormerkung.
§ 12 Weitere Belehrungen, Anweisungen an den Notar
Der Notar hat die Vertragsbestimmungen erläutert und abschließend auf Folgendes
hingewiesen:
- 11 -
Das Eigentum geht nicht schon heute, sondern erst mit der Umschreibung im
Grundbuch auf den Erwerber über.
Hierzu sind die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (nach Zahlung
der Grunderwerbsteuer) und eventuell erforderliche Genehmigungen notwendig.
Der jeweilige Eigentümer haftet kraft Gesetzes für rückständige öffentliche Lasten (z.B. Erschließungskosten, Grundsteuer, Ausgleichsbetrag nach dem
BundesbodenschutzG).
Alle Vereinbarungen müssen richtig und vollständig beurkundet werden, sonst
kann der ganze Vertrag nichtig sein.
Eine steuerliche Beratung hat der Notar nicht übernommen, jedoch auf die mögliche Steuerpflicht einer Veräußerung nicht selbst genutzter Immobilien vor Ablauf von zehn Jahren (»Spekulationsgeschäft«) und bei Betriebsvermögen hingewiesen.
Die Beteiligten beauftragen den Notar mit dem Vollzug dieser Urkunde. Sie erteilen ihm
Vollmacht, Anträge, Bewilligungen und andere Erklärungen, zu dieser Urkunde abzugeben, zu ergänzen, einzuschränken oder zurückzunehmen sowie Erklärungen zur Lastenfreistellung, Genehmigungen und Bescheide einzuholen und entgegenzunehmen –
unter Erstellung von Entwürfen rechtsgeschäftlicher Erklärungen.
§ 13 Vollzugsvollmacht
Sämtliche Vertragsbeteiligten erteilen den Notariatsangestellten
Frau xxx
- je einzeln berechtigt -,
- 12 die unbedingte und unabhängige Vollmacht – jedoch keinen Auftrag –, sie bei der Erklärung der Auflassung auf den Erwerber oder einen Rechtsnachfolger und bei sämtlichen
zum Vollzug dieses Vertrags erforderlichen oder zweckdienlichen Rechtsgeschäften
und Handlungen zu vertreten.
Die Vollmacht erlischt nicht durch den Tod der Vollmachtgeber.
Die Bevollmächtigten sind berechtigt, mehrere Vollmachtgeber gleichzeitig zu vertreten
und können die Vollmacht ganz oder teilweise auf Dritte übertragen.
§ 14 Vermittlung
Die Vertragsschließenden anerkennen, dass dieser Kaufvertrag durch die Vermittlung
der Firma xxx als Makler zustande gekommen ist. Dieser ist eine Vertragsabschrift zu
erteilen.
§ 15 Ausfertigungen und Abschriften
Wir bitten, von diesem Vertrag zu erteilen:
a) Ausfertigungen
dem Grundbuchamt
(1)
b) Abschriften
dem Veräußerer
(1)
dem Erwerber
(2)
dem Finanzamt - Grunderwerbsteuerstelle -
(1)
dem Gutachterausschuss
(1)
dem Vermittler
(1)
- 13 -
Vorstehende Niederschrift wurde vom Notar vorgelesen, daraufhin
genehmigt und eigenhändig unterschrieben wie folgt: