Referat für Stadtplanung und Bauordnung

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Stadtplanung
und Bauordnung
Stadtsanierung
und Wohnungsbau
PLAN-HAIII-11
Umstrukturierung der Betriebsflächen der Paulaner Brauerei im Stadtbezirk 5
•
Nachnutzung Paulaner-Gelände:
Mietwohnungen auch im zukünftigen
Wohnungsbau der Bayerischen Hausbau
Antrag Nr. 08-14/B 04710 des Bezirksausschusses
des Stadtbezirkes 5 – Au-Haidhausen vom 16.01.2013 (ED 28.03.2013)
•
Nachnutzung Paulaner-Gelände:
Umsetzung des wohnungspolitischen Handlungsprogramms
„Wohnen in München V”, Erwerb eines Grundstücks für sozial geförderten bzw.
sozial orientierten Wohnungsbau über die Quote aus der Sozialgerechten Bodennutzung hinaus (Ziffer 1 des Antrages)
Empfehlung Nr. 08-14/E 01702 der Bürgerversammlung des Stadtbezirkes 05 –
Au-Haidhausen – Bezirksteil Haidhausen am 31.01.2013
•
Grundstücke in der Au für den geförderten Wohnungsbau ankaufen
Antrag Nr. 08-14/A 04021 von DIE LINKE vom 08.02.2013
Sitzungsvorlagen Nr. 08-14/V 12208
Anlagen:
1. Antrag Nr. 08-14/B 04710
2. Empfehlung Nr. 08-14/E 01702
3. Antrag Nr. 08-14/A 04021
4. Lageplan mit Stadtbezirkseinteilung
Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 19.06.2013 (SB)
Öffentliche Sitzung
Inhaltsverzeichnis
Seite
I.
Vortrag der Referentin
2
II.
Antrag der Referentin
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III. Beschluss
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I.
Vortrag der Referentin
Seitens des Bezirksausschusses des 5. Stadtbezirkes Au-Haidhausen wurde am
16.01.2013 (ED 28.03.2013) der anliegende Antrag Nr. 08-14/B 04710 (Anlage 1) gestellt.
Die Bürgerversammlung des 5. Stadtbezirkes Au-Haidhausen - Bezirksteil Haidhausen
hat am 31.01.2013 die anliegende Empfehlung Nr. 08-14/E 01702 (Anlage 2) beschlossen. DIE LINKE im Stadtrat hat am 08.02.2013 den anliegenden Antrag Nr. 08-14/A
04021 (Anlage 3) gestellt.
Mit Schreiben je vom 27.03.2013 hat das Referat für Stadtplanung und Bauordnung für
den Antrag von DIE LINKE sowie für die Empfehlung aus der Bürgerversammlung um
Terminverlängerung gebeten bzw. Zwischennachricht erteilt. Die Fristverlängerung wurde
gewährt.
Zuständig für die Entscheidung ist der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung gemäß § 7 Abs. 1 Ziffer 10 der Geschäftsordnung des Stadtrates der Landeshauptstadt
München, da die zu behandelnde Angelegenheit zwar stadtbezirksbegrenzt ist, aber eine
grundsätzliche Thematik des Wohnungsbaus in der Stadt München betrifft.
Die Empfehlung aus der Bürgerversammlung (Ziffer 1 des Antrages) wie auch die Anträge
werden aufgrund des engen sachlichen Bezugs in einer Vorlage behandelt. Das Referat
für Stadtplanung und Bauordnung nimmt inhaltlich zu den beiden Anträgen und der
Empfehlung wie folgt Stellung:
Erhöhung der Förderquoten bei Umstrukturierung durch Ankauf von Grundstücken
Die Neubebauung des Paulaner-Geländes unterliegt den Verfahrensgrundsätzen der „Sozialgerechten Bodennutzung“ (SoBoN). Ziel ist es dabei, eine sogenannte „Münchner
Mischung“ von Wohnungen für möglichst alle Einkommensschichten, mit einem Mix von
Miet- und Eigentumswohnungen, mit einer guten sozialen Infrastruktur (Kindereinrichtungen; Grundschulversorgung) und mit einer Mischung von „Wohnen und Arbeiten“ zu erreichen.
Um den Wohnbedarf von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie den Wohnbedarf der ortsansässigen Bevölkerung zu berücksichtigen,
werden die Planungsbegünstigten – wie auch im vorliegenden Fall die Bayerische Hausbau GmbH & Co. KG (Bayerische Hausbau) - grundsätzlich verpflichtet, 30 % des neu geschaffenen Baurechts für den geförderten Wohnungsbau zu verwenden (sogenannte
„Förderquote“).
In Planungsgebieten, bei denen eine frühere gewerbliche Nutzung ganz oder teilweise
durch eine Wohnnutzung ersetzt werden soll (sogenannte Umstrukturierungsgebiete),
entstanden bis zur Anpassung der SoBoN-Regularien im Juni 2012 zwar gleichfalls sozial
gebundene Wohnungen, allerdings lag die Quote wegen des sogenannten „fiktiven
Wohnbaurechts“ deutlich niedriger. In der bisherigen Verwaltungspraxis der Landeshauptstadt München (LHM) wurde das bestehende Gewerbe-/Kerngebietsbaurecht in ein
sogenanntes „fiktives Wohnungsbaurecht“ umgerechnet und blieb bei der Ermittlung des
Umfangs des geförderten Wohnungsbaus („Förderquote“) außer Betracht. Folge dieser
Praxis war, dass regelmäßig eine z.T. erheblich geringere Quote an sozial gebundenem
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Wohnungsbau entstand als bei Planungen „auf der grünen Wiese“: Statt 30 % lag die
Quote im Schnitt knapp unter 20 %, es entstand das sogenannte „Förderdelta“.
Während in früheren Jahren Umstrukturierungsfälle eher die Ausnahme waren, haben
sich in den letzten Jahren die Verhältnisse geändert. Die Fälle, in denen auf unbebauten
Grundstücken neues Wohnbaurecht geschaffen werden kann, nehmen wegen begrenzter
Flächenreserven kontinuierlich ab. Der Schwerpunkt der Baurechtsschaffung verlagert
sich deshalb auf die Umstrukturierungsfälle.
Vor diesem Hintergrund hat der Stadtrat die Regularien der „Sozialgerechten Bodennutzung" mit Beschluss der Vollversammlung vom 27.06.2012 („Sozialgerechte Bodennutzung – Der Münchner Weg, Fortschreibung der Stadtratsbeschlüsse“, Sitzungsvorlagen
Nr. 08-14/V 09511, Ratsinformationssystem RIS des Stadtrates) angepasst: Bei der Ermittlung des nach den Verfahrensgrundsätzen der SoBoN von der neu geschaffenen
Wohnbaufläche im Einzelfall für den geförderten Wohnungsbau zu bindenden Wohnbaurechts (Förderquote) wird das „fiktive Wohnungsbaurecht“ weiterhin berücksichtigt.
Hinsichtlich des sich ergebenden Deltas zwischen der Förderquote, die sich unter Anwendung des „fiktiven Wohnungsbaurechts“ zum Normalfall einer 30 %-igen Förderung ergibt
(Förderdelta), soll künftig in der Weise verfahren werden, dass dieses durch Vereinbarungen im städtebaulichen Vertrag für mittlere Einkommen zu binden ist (sogenannter „sozial
orientierter Wohnungsbau“). Im Umfang des Förderdeltas können Wohnungen wahlweise
in den Förderprogrammen München Modell-Eigentum, München Modell-Miete, München
Modell-Genossenschaften oder als Werkswohnungen (bzw. arbeitgebergeförderte Wohnungen) oder als Studierendenwohnungen errichtet werden.
Im vorliegenden Fall der Überplanung und Umstrukturierung der Betriebsflächen der Paulaner Brauerei handelt es sich um einen Übergangsfall im Sinne des o.g. Stadtratsbeschlusses vom 27.06.2012. Für die Übergangsfälle sollen entsprechend diesem Beschluss grundsätzlich drei gleichberechtigte Lösungsansätze Anwendung finden:
So erfolgt im Rahmen des „Zuschuss-Modells“ eine vollständige Auffüllung des Förderdeltas wie in den Neufällen, allerdings leistet die Stadt einen höheren Zuschuss von 70 %
statt 50 %; die Wohnungen werden mit Berechtigten aus mittleren Einkommensgruppen
belegt.
Im Rahmen der Option „Ankaufsmodell“ wird das Förderdelta dadurch ausgefüllt, dass die
LHM entweder die Fläche erwirbt und mit der üblichen Verteilung (2/3 Mietwohnungsbau –
Einkommensorientierte Förderung (EOF) und 1/3 München Modell) den berechtigten Personengruppen zur Verfügung stellt oder dass die Planungsbegünstigten die Wohnungen
selbst erstellen und sich zu Belegungsbindungen entsprechend den im Beschluss des
Stadtrats zu „Wohnen in München V“ (Beschluss der Vollversammlung des Stadtrates
vom 01.02.2012, Sitzungsvorlage Nr. 08-14 /V 08187) dargestellten Konditionen verpflichten.
Eine dritte Option sähe vor, dass die Planungsbegünstigten einen eigenen Vorschlag unterbreiten, wie sie das Förderdelta mit sozial orientiertem Wohnraum ausfüllen möchten
(sogenanntes „Vorschlagsmodell“).
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Die Bayerische Hausbau hat das Ankaufsmodell für sich bereits ausgeschlossen und will
sich erst nach Abschluss des Wettbewerbs zu den beiden anderen Modellen äußern. Dagegen ist aus der Sicht des Referates für Stadtplanung und Bauordnung nichts einzuwenden, nachdem die vertraglichen Regelungen (städtebaulicher Vertrag) zeitlich erst vor
dem Billigungsbeschluss geschlossen werden müssen.
Die letztendliche Entscheidung, welches Modell für die Nachnutzung des Paulaner Geländes zum Tragen kommen soll, obliegt der Referatsübergreifenden Arbeitsgruppe „Sozialgerechte Bodennutzung“. In jedem Fall werden aber 30 % des neu geschaffenen Wohnbaurechts als sozial gebundener bzw. sozial orientierter Wohnungsbau entstehen.
Festlegung des Anteils der Mietwohnungen im städtebaulichen Vertrag
Laut den Verfahrensgrundsätzen zur „Sozialgerechten Bodennutzung" sind seitens des
Planungsbegünstigten 30 % (bei Umstrukturierungsfällen ggf. reduziert um das
Förderdelta) des neu geschaffenen Wohnbaurechts für den geförderten Wohnungsbau zu
verwenden. Mindestens zwei Drittel dieser Förderquote sind dabei zwingend für den
geförderten Mietwohnungsbau (Einkommensorientierte Förderung – EOF) zu verwenden.
Hinsichtlich des restlichen Drittels besteht ein Wahlrecht in Bezug auf die
Gestaltungsmöglichkeiten (EOF, München Modell-Miete, förderfähige
Eigentumsmaßnahmen).
Die drei Varianten für die Erbringung des Förderdeltas bei Umstrukturierungs- bzw. Übergangsfällen wurden in den vorstehenden Ausführungen bereits dargestellt und erläutert.
Auch hier gibt es Miet-, aber auch Eigentumsvarianten.
Im Rahmen des städtebaulichen Vertrags werden alle mit den Planungsbegünstigten getroffenen Vereinbarungen bezüglich der Erbringung der Förderquote festgeschrieben, also
auch die Anteile, die für den geförderten oder sozial orientierten Mietwohnungsbau vorgesehen sind.
Angebot zum Ankauf von Flächen für den geförderten Mietwohnungsbau über die
Förderquote hinaus
Die Bindung und Realisierung der Förderquote und des Förderdeltas kann die LHM als
Voraussetzung für die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens im Rahmen eines
städtebaulichen Vertrags regeln. Dabei hat sie es auch in der Hand, den Planungsbegünstigten vorzugeben, zu welchem Zeitpunkt er bestimmte Verpflichtungserklärungen
abgibt, so etwa die sog. „Grundzustimmung“, in der er die Verfahrensgrundsätze der
„Sozialgerechten Bodennutzung" (SoBoN) anerkennt und sich zur Übernahme der
ursächlichen Kosten und Lasten bereit erklärt.
Eine solche Rechtsposition besteht für die LHM dagegen nicht, wenn es um die vom
Stadtrat in Ziffer 10 des Beschlusses zu „Wohnen in München V“ vom 01.02.2012 geschaffene Möglichkeit geht, zusätzliche Flächen für den geförderten Wohnungsbau anzukaufen. Es ist, wie im Beschluss auch so ausgeführt, ein Angebot - eine Verpflichtung für
den Planungsbegünstigten wird dadurch aber nicht begründet.
Die LHM muss die Verpflichtung nach den Verfahrensgrundsätzen der „Sozialgerechten
Bodennutzung" und das freiwillige Angebot im Verfahren strikt auseinanderhalten, um
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nicht den geringsten Zweifel daran aufkommen zu lassen, dass das Angebot nicht gegen
das rechtlich unzulässige „Koppelungsverbot“ verstößt. Gerade in diesem Zusammenhang wäre es kontraproduktiv, „politischen Druck für einen Verkauf aufzubauen“.
Unabhängig davon ist das Referat für Stadtplanung und Bauordnung nicht untätig gewesen: Schon im Vorfeld gab es erste Gespräche und Kontakt mit der Bayerischen Hausbau. Dieser ist bekannt, dass das Referat für Stadtplanung und Bauordnung mit dem Beschluss des Stadtrates zu „Wohnen in München V“ ermächtigt wurde, Angebote für den
Erwerb zusätzlicher, über die Förderquote von 30 % hinausgehender Flächen, nämlich bis
zu einer Förderquote von 50 %, durch die LHM vorzulegen. Eine Entscheidung, ob und in
welchem Umfang an die Landeshauptstadt München verkauft werden wird, kann von
Seiten der Bayerischen Hausbau aufgrund des derzeitigen Planungsstandes (Auswahl
von Wettbewerbsbeiträgen für die anstehende Bürgerbeteiligung, fehlende Planungsgrundlage für die noch aufzustellenden Bebauungspläne) sowie des noch nicht absehbaren Endes der Baurechtsschaffung noch nicht getroffen werden.
Die Bayerische Hausbau sichert jedoch die Bereitschaft zu, zum gegebenen Zeitpunkt mit
der LHM über den Verkauf von zusätzlichen Flächen zu Marktkonditionen zu verhandeln.
Grundsätzlich gibt es aber – wie bereits in den obigen Ausführungen dargestellt - keine
Rechtsposition für die LHM, dass die Bayerische Hausbau ihr eine zusätzliche Förderquote einräumt oder zusätzliche Flächen für den geförderten Wohnungsbau verkaufen
muss.
Dem Antrag Nr. 08-14/ B 04710 des Bezirksausschusses des Stadtbezirkes 05 – AuHaidhausen vom 16.01.2013, der Empfehlung Nr. 08-14/E 01702 der Bürgerversammlung
des Stadtbezirkes 05 – Au-Haidhausen – Bezirksteil Haidhausen am 31.01.2013 (Ziffer 1
des Antrages) sowie dem Antrag Nr. 08-14/A 04021 von DIE LINKE vom 08.02.2013 kann
nur nach Maßgabe der vorstehenden Ausführungen entsprochen werden.
Beteiligung des Bezirksausschusses
Der betroffene Bezirksausschuss des Stadtbezirkes 05 Au-Haidhausen wurde gemäß
§ 13 Abs. 3 der Bezirksausschuss-Satzung angehört. Bis zur Drucklegung des
Beschlusses lag die Äußerung des Bezirksausschusses des Stadtbezirkes 05 AuHaidhausen noch nicht vor. Diese wird dem Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung
nachgereicht.
Der Bezirksausschuss des Stadtbezirkes 5 Au-Haidhausen hat Abdruck der Vorlage
erhalten.
Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Zöller, dem zuständigen Verwaltungsbeirat der Hauptabteilung III des Referates für Stadtplanung und Bauordnung (Wohnungsbauförderung),
Herrn Stadtrat Podiuk, sowie der zuständigen Verwaltungsbeirätin der Hauptabteilung II
des Referates für Stadtplanung und Bauordnung (im Hinblick auf die Überplanung des
Paulaner-Geländes), Frau Stadträtin Tausend, ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden.
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II.
Antrag der Referentin
Ich beantrage Folgendes:
1.
Von den Ausführungen im Vortrag der Referentin zu den Möglichkeiten und Grenzen,
Grundstücke über die Förderquote hinaus anzukaufen sowie zur Festlegung des Anteils an Mietwohnungen, wird Kenntnis genommen.
2.
Der Antrag Nr. 08-14/B 04710 des Bezirksausschusses des 5. Stadtbezirkes – AuHaidhausen vom 16.01.2013 ist damit gemäß Art. 60 Abs. 4 Gemeindeordnung behandelt.
3.
Die Empfehlung Nr. 08-14/E 01702 der Bürgerversammlung des 5. Stadtbezirkes AuHaidhausen – Bezirksteil Haidhausen am 31.01.2013 (Ziffer 1 des Antrages) ist damit
gemäß Art. 18 Abs. 4 Gemeindeordnung behandelt.
4.
Der Antrag Nr. 08-14/A 04021 von DIE LINKE vom 08.02.2013 ist damit geschäftsordnungsgemäß behandelt.
5.
Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle.
III. Beschluss
nach Antrag
Der Stadtrat der Landeshauptstadt München
Der Vorsitzende
Die Referentin
Ober-/Bürgermeister
Prof. Dr.(I) Merk
Stadtbaurätin
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IV. Abdruck von I. - III.
Über den Stenographischen Sitzungsdienst
an das Direktorium - Dokumentationsstelle
an das Revisionsamt
an die Stadtkämmerei
mit der Bitte um Kenntnisnahme.
V.
WV Referat für Stadtplanung und Bauordnung – SG 3
zur weiteren Veranlassung.
Zu V.:
1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird
bestätigt.
2. An das Direktorium HA II – BA (2 x)
3. An das Direktorium HA II/V 1 (1 x)
4. An den Bezirksausschuss 5
5. An das Kommunalreferat
6. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA I
7. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA II
8. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA II/20 V
9. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA III
10. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA IV
mit der Bitte um Kenntnisnahme.
11. Mit Vorgang zurück zum Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA III/11
zum Vollzug des Beschlusses.
Am
Referat für Stadtplanung und Bauordnung SG 3