Feri Immobilienfonds Rating - US
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Feri Immobilienfonds Rating - US
Feri Immobilienfonds Rating Zusammenfassung UST XIV Hotel, Ltd. US-Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH Spreestraße 3 64295 Darmstadt Bad Homburg, August 2004 Feri Research GmbH Rathausplatz 8-10 61348 Bad Homburg Feri Immobilienfonds Rating Inhaltsverzeichnis des ausführlichen Ratings 1. Vorbemerkung 2. Rating des Immobilienfonds 2.1 Zusammenfassung 2.2 Bewertung der Immobilie 2.2.1 Daten zum Objekt 2.2.2 Bewertungsergebnisse • Zusammenfassung • Daten zur Wirtschaftlichkeit • Komponenten des Ratings für die Immobilie • Kommentierung des Ratings für die Immobilie • Marktwert der Immobilie • Berechnung der Wirtschaftlichkeit 2.3 Bewertung der Fondskonstruktion 2.3.1 Daten zum Fonds 2.3.2 Bewertungsergebnisse • Zusammenfassung • Komponenten des Ratings für die Fondskonstruktion • Kommentierung des Ratings für die Fondskonstruktion 2.4 Bewertung des Initiators 2.4.1 Daten zum Initiator 2.4.2 Bewertungsergebnisse • Zusammenfassung • Komponenten des Ratings für den Initiator • Kommentierung des Ratings für den Initiator 3. Erläuterungen zum Rating des Fonds "UST XIV Hotel" 4. Methodische Anmerkungen 5. Anhang 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 Kriterienkatalog Hotel Kriterienkatalog Fondskonstruktion Kriterienkatalog Managementqualität Berechnung des Marktwerts Berechnung der Miete Berechnung der Bewirtschaftungskosten Berechnung der Break Even Rendite Feri Research GmbH, Bad Homburg Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck und Vervielfältigung sind ohne vorherige schriftliche Zustimmung nicht gestattet. Feri Immobilienfonds Rating 1. Vorbemerkung Die Feri Research GmbH wurde am 22.06.2004 von der Geschäftsführung der US-Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH beauftragt, für den geschlossenen Immobilienfonds UST XIV Hotel Ltd. ein Feri Immobilienfonds Rating durchzuführen. Das Feri Immobilienfonds Rating stellt eine umfassende Bewertung eines geschlossenen Immobilienfonds aus der Sicht eines Investors dar. Das Rating basiert auf der Bewertung von Immobilie, Fondskonstruktion, Managementqualität. Das Feri Immobilienfonds Rating stützt sich auf Informationen und Unterlagen, die im Anhang zu diesem Bericht aufgelistet sind. Anderweitige Informationen und Unterlagen stehen nicht zur Verfügung und sind für die Erstellung dieses Berichts nicht herangezogen worden. Hinsichtlich der Methoden der Untersuchung, die diesem Bericht zugrunde liegen, verweisen wir auf die Abschnitte Erläuterungen und Methoden. Alle Angaben im Gutachten wurden unter Berücksichtigung der oben genannten Einschränkungen sorgfältig überprüft. Eine Gewährleistung für die Richtigkeit der Informationen kann jedoch nicht übernommen werden. Mit dem Gutachtenauftrag werden nur Rechte der Vertragsschließenden begründet. Nur der Auftraggeber und die Gutachter können aus dem Auftrag und dem Gutachten gegenseitig Rechte geltend machen. Eine Haftung gegenüber Dritten wird ausdrücklich ausgeschlossen. Im Übrigen verweisen wir auf unsere Haftungsregelungen in Kapitel 3.5 dieses Gutachtens. Inbesondere dienen die Inhalte des Berichtes lediglich der Information. Sie stellen weder eine Anlageberatung, eine Empfehlung noch eine Aufforderung zur Investition dar. Das Gutachten genießt Urheberschutz. Nachdruck und Vervielfältigung sowie die Weitergabe an Dritte sind ohne schriftliche Zustimmung der Feri Research GmbH nicht gestattet. Bad Homburg, August 2004 28.08.04, Seite 4 von 8 Feri Immobilienfonds Rating 2. Rating des Immobilienfonds 2.1 Zusammenfassung Fondsprofil Name des Fonds Name des Initiators UST XIV Hotel, Ltd. US-Treuhand Verwaltungsgesellschaft für USImmobilienfonds mbH Spreestraße 3 64295 Darmstadt Emissionsjahr 2004 Fondsvolumen ($) 526.4 Mio. Eigenkapital ($) 192.6 Mio. Fremdkapital ($) 333.8 Mio. Geplante Ausschüttung 2005 2014 Mindestzeichnungssumme ($) ohne Umsatzmiete mit Umsatzmiete 8.3% 9.1% 8.4% 9.8% 50 000 Agio 5% Fondsimmobilie Orlando Peabody Hotel 9801 International Drive 32819 Orlando Objektart Hotel Phase I Baujahr Phase II 1986 1986 / 2008 Grundstücksfläche (sf) 1 001 880 1 237 248 Vermietbare Fläche (sf) 829 488 1 617 875 72 889 221 148 884 008 ohne kalk. Instand.kosten & Mietausfall** 50 980 086 102 761 764 mit kalk. Instand.kosten & Mietausfall ** 58 269 009 117 650 165 ohne kalk. Instand.kosten & Mietausfall ** 21 909 135 46 122 244 mit kalk. Instand.kosten & Mietausfall ** 14 620 213 31 233 843 Rohertrag im Bewertungsjahr ($)* Bewirtschaftungskosten ($)* Reinertrag ($)* *) Monatszahlen ab Bewertungsstichtag auf Jahresbasis umgerechnet **) Instandhaltung inkl. Erneuerung. Feri Research GmbH US-Treuhand: UST XIV Hotel 28.08.04, Seite 5 von 8 Feri Immobilienfonds Rating Ratingergebnis Fondsrating A Sehr gut Immobilie A Sehr gut A Sehr gut Objektattraktivität A Sehr gut Risiko A Sehr gut Wirtschaftlichkeit AA Hervorragend Fondskonstruktion AA Hervorragend Vertragswerk AA Hervorragend Objekt Garantien A Sehr gut Finanzierung und Erträge A Sehr gut Exit Initiator / Umfeld B+ Weit überdurchschnittlich Sehr gut Unternehmen A Sehr gut Produkte und Prozesse A Sehr gut Kunden A Sehr gut C Durchschnittlich Feri Research GmbH 30% Hervorragend A Bewertungsstichtag des Fonds 50% AA Managementqualität Branchenumfeld 100% 20% 1. August 2004 US-Treuhand: UST XIV Hotel 28.08.04, Seite 6 von 8 Feri Immobilienfonds Rating Kommentierung des Ratingergebnisses Gesamtergebnis Das Feri Immobilienfonds Rating stellt eine umfassende Bewertung der Qualität eines geschlossenen Immobilienfonds aus der Sicht eines Investors dar. Bewertet werden die Komponenten Qualität der Immobilie, die Fondskonstruktion und des Managements. Die Bewertung erfolgt mittels eines umfangreichen Kriterienkatalogs, bei dem die einzelnen zu bewertenden Aspekte auf einer Punkteskala von 1 bis 100 eingeordnet werden. Nach Zusammenfassung der Kriterien zu Ratings für die Komponenten und zu einer Gesamtbewertung des Immobilienfonds wird die erreichte Punktzahl einer von 10 Bewertungsklassen zugeteilt, die von AAA (absolute Spitze) bis E- (sehr schlecht) reichen. Der Fonds UST XIV Hotel des Initiators US-Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH erhält bei der Gesamtbewertung durch das Feri Immobilienfonds Rating die Note A, sehr gut. Immobilie Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um das "Peabody Hotel", 9801 International Drive in 32819 Orlando, Florida. Das 1986 erbaute, sehr gepflegte Orlando Peabody Hotel ist eines von zwei Hotels, die direkt neben dem neuen Orange County Convention Center (OCCC) liegen. Der Internationale Flughafen von Orlando sowie Walt Disney World, Orlandos führende Touristenattraktion, sind innerhalb weniger Autominuten erreichbar. Das Orlando Peabody Hotel ist eines der führenden Hotels in der Umgebung und hat verschiedene Auszeichnungen erhalten. Es ist geplant, das bestehende Hotel (Phase 1) in den nächsten Jahren zu erweitern, so dass ab dem Jahr 2008 den Hotelgästen fast doppelt so viel Fläche (Phase 1 und Phase 2) geboten werden kann. Das Investitionsrating der Immobilie setzt sich aus der Bewertung der Objektattraktivität, des Risikos und der Wirtschaftlichkeit zusammen. Dieses Rating für das Orlando Peabody Hotel ist mit der Note A, sehr gut, ausgefallen. Die Ratingkategorie Objektattraktivität umfasst die Bewertung des Makrostandortes, des Mikrostandortes und der Objektqualität. Die Bewertung der Attraktivität der Immobilie wird mit der Note A, sehr gut, versehen. Das Rating für den Makrostandort besteht aus drei Komponenten: Die Makrostandortkomponente des Ratings setzt sich aus drei Bestandteilen zusammen: der Nachfrage, die sehr stark von der Anzahl der stattfindenden Kongresse beeinflusst wird; dem Angebot, das vom gegenwärtigen und zukünftigen Angebot in der Region abhängt; und der Preisentwicklung, die auf der Interaktion von Angebot und Nachfrage basiert. Die Bewertung des Makrostandorts ist durchschnittlich. In der Kategorie Mikrostandort erreicht das Peabody Hotel dagegen eine sehr gute Bewertung. Die Kategorie Mikrostandort setzt sich zusammen aus Faktoren, welche die unmittelbare Umgebung der Objektimmobilie widerspiegeln. Diese Kategorie besteht aus 5 Komponenten: geschäftsrelevante Einrichtungen, Hotelkonkurrenz, Standortqualität, touristischer Wert und Verkehrsinfrastruktur. Auch die Objektqualität des Peabody Hotels ist exzellent. Alle Hoteleinrichtungen sind sehr gepflegt und von hoher Qualität. Feri Research GmbH US-Treuhand: UST XIV Hotel 28.08.04, Seite 7 von 8 Feri Immobilienfonds Rating Die Ratingkategorie Risiko umfasst das standortspezifische Risiko, das objektspezifische Risiko und das mieterspezifische Risiko. Das standortspezifische Risiko spiegelt die nur durchschnittliche Bewertung des Makrostandort Orlando wider. Das objektspezifische Risiko ergibt sich aus der sehr positiven Einschätzung des Mikrostandorts und der hervorragenden Einschätzung der Objektqualität. Das mieterspezifische Risiko ergibt sich aus den Komponenten Mieterbonität, Hotelgästemix und Vertragsgestaltung und wird als sehr gut eingestuft. Insgesamt wird das Risiko als gering eingeschätzt, d.h. das Rating für das Risiko erhält die Note A, sehr gut. Die Ratingkategorie Wirtschaftlichkeit für das Peabody Hotel (Phase 1 und Phase 2) ergibt sich aus dem Verhältnis der Investitionsrendite und der Break Even Rendite. Die Investitionsrendite liegt mit 7,32 Prozent über der Break Even Rendite von 7,03 Prozent. Dabei entspricht die Break Even Rendite der marktgerechten Verzinsung der Risiken des Bewertungsobjektes. Die Investitionsrendite entspricht der konkreten Verzinsung des eingesetzten Investitionsvolumens. Für die Berechnung des gesamten Investitionsvolumens für Phase 1 und Phase 2 im Jahr 2008 wird das Investitionsvolumen aus Phase 1 (im Jahr 2004) und Phase 2 (im Jahr 2008) addiert. Dabei wird das Investitionsvolumen aus Phase 1 auf das Jahr 2008 umgerechnet. Das Rating für die Wirtschaftlichkeit erhält die Note AA, hervorragend. Fondskonstruktion Das Rating der Fondskonstruktion setzt sich aus einer Bewertung des Vertragswerks, der Garantien, der Finanzierung und Erträge und aus den Exitoptionen zusammen. Insgesamt wird die Konstruktion des Fonds UST XIV Hotel, Ltd. mit der Ratingnote AA, hervorragend, bewertet. Das Konzept der US-Treuhand zeichnet sich durch eine für den Anleger sehr attraktive Konstruktion der Risikound Chancenverteilung aus. Während den Endkunden auf ihr investiertes Kapital eine Mindestverzinsung garantiert wird, werden die Komplementäre erst nachrangig mit einer Ausschüttung bedient. Das am Anlageerfolg ebenfalls beteiligte Immobilienmanagement vor Ort lässt erwarten, dass eine wirtschaftliche Steuerung ausschließlich unter Renditegesichtspunkten gewährleistet ist. Der Analysebereich „Vertragswerk“ bezieht sich auf die Bewertung wichtiger Vertragsbestandteile, der wesentlichen Vertragspartner, der Kontrollfunktionen für die Investoren und der vorliegenden Gutachten. Das Vertragswerk wird zusammenfassend mit AA, hervorragend, bewertet Im Analysebereich „Garantien“ wird analysiert, ob alle erforderlichen Garantien vorhanden und ausreichend dimensioniert sind. Insgesamt werden die vorhandenen Garantien mit der Note A, sehr gut, versehen. Im Bewertungsbereich „Finanzierung und Erträge“ wird eine Bewertung des Finanz- und Investitionsplans, der Prognoserechnung und der Risiken aus der Fremdfinanzierung, aus Währungsveränderungen und der Steuerkonstruktion vorgenommen. Mit 67 Punkten wird in diesem Analysebereich eine Bewertung von A, sehr gut, erzielt. Der Analysebereich „Exit“ bewertet die Regelungen aus der Fondskonstruktion, die sich auf den Exit beziehen. Hierbei handelt es sich um die Regelungen bei Kündigung und Verkauf der Beteiligung, um die Qualität der Exitregelung und um Exitoptionen. Insgesamt erhält der Fonds UST XIV Hotel mit 75 Punkten ein Rating von AA, hervorragend. Insgesamt ist festzuhalten, dass der Fonds UST XIV Hotel, Ltd. bei der Fondskonstruktion eine Vielzahl von Konstruktionsmerkmalen enthält, die die Einflussmöglichkeiten der Anleger auf den Fonds sicherstellen und die geplanten Ausschüttungen gewährleisten. Besonders das Sicherheitskonzept bei Ausfall des Mieters ist überzeugend. Darüber hinaus sind die Möglichkeiten zum Exit als hervorragend einzustufen. Feri Research GmbH US-Treuhand: UST XIV Hotel 28.08.04, Seite 8 von 8 Feri Immobilienfonds Rating Managementqualität Das Rating für die Managementqualität bewertet die Leistungsfähigkeit des Managements. Zusätzlich wird das Branchenumfeld betrachtet, in dem dieses operiert. Bei der Managementqualität werden die Analysebereiche Unternehmen, Produkte und Prozesse und Kunden bewertet. Das Ziel des Ratings ist eine Bewertung des Managements nach seinen spezifischen Kenntnissen und Fähigkeiten innerhalb seiner Branche. Das Management muß insbesondere über die Fähigkeit verfügen, die von ihm aufgelegten Fonds erfolgreich zu vermarkten, zu überwachen und in Problemsituationen steuernd einzugreifen. Insgesamt wird das Management der US Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH mit der Note A, sehr gut, bewertet. Das Unternehmen wird von zwei sich in ihren strategischen und operativen Funktionen ergänzenden Gesellschaften gesteuert. Die in 5211 International Drive Orlando, Florida 32819, USA ansässige Estein & Associates USA, Ltd. konzipiert Immobilienfonds und übernimmt Ankauf und Verkauf von Immobilien und das Auflegen geschlossener Immobilienfonds. Die Verwaltung der US-Immobiliengesellschaften und die Betreuung der Investoren wird von der in 64295 Darmstadt, Spreestraße 3 angesiedelten US Treuhand Verwaltungsgesellschaft wahrgenommen. Die US Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH hat sich ausschließlich auf das Marktsegment geschlossener Immobilienfonds konzentriert, die in den USA vorzugsweise in große Einkaufszentren und Malls investiert, und seit 1993 insgesamt zwölf Fonds vermarktet. Das Konzept sieht des weiteren nur den Ankauf von Top-Immobilien an erstklassigen Standorten vor, bei denen der Zeichner keine Fertigstellungs- oder Erstvermietungsrisiken zu übernehmen hat. Die Gesellschaft verzichtet bisher auf Engagements sowohl außerhalb der Retailbranche als auch außerhalb der USA. Zwei Fonds konnten zwischenzeitlich planmäßig erfolgreich veräußert werden. Das investierte Gesamtvolumen beträgt mehr als 2 Mrd. USD. Mit der Ratingklasse A wird die Managementqualität als sehr gut eingeschätzt Auf dem Gebiet der Steuerungsqualität (62 Punkte) schneiden die Managementinstrumente Informationserfassung (76 Punkte), Planung (60 Punkte), Überwachung (54 Punkte) und Rechnungswesen (74 Punkte) auf unterschiedlich hohen Niveaus ab. Mit 68 Punkten sind die Produkte und Prozesse als hoch und ohne nennenswerte Schwächen zu bewerten und werden mit der Ratingnote A, sehr gut, bewertet. Zum Produkterfolg tragen wesentlich die Produkt-Alleinstellungsmerkmale und die relative Produktunabhängigkeit von besonderen Umfeldeinflüssen bei. Der Erfolg ist gekennzeichnet durch eine außerordentlich gute Produktplazierung (100 Punkte), welche bislang keinen Misserfolg kannte, sowie eine entsprechend positive Leistungsbilanz (72 Punkte). Im Analysebereich Kunden erhält die US-Treuhand mit 61 Punkten eine sehr gute Bewertung. Dabei resultiert dieses Ergebnis weniger aus dem Produktabsatz (56 Punkte), weil infolge der festgestellten Zielgruppenstrategie und des Konzeptes bei den Kriterien Vertriebsstrategie, Kundenpflege und Marktstellung teilweise kleine Schwächen in der Bewertung berücksichtigt werden mussten. Zu dem positiven Gesamtergebnis trägt insbesondere die sehr gute Positionierung im Markt bei. Das Branchenumfeld geschlossene Immobilienfonds hängt zum einen von der Marktperformance alternativer Anlageformen ab. Zum anderen spiegelt die erreichte Rendite die Performance des US-Immobilienmarktes wider. Insgesamt wird die Branche mit der Ratingklasse C bewertet. Alle Branchen zusammen (Deutschland) liegen ebenfalls in der Ratingklasse C. Feri Research GmbH US-Treuhand: UST XIV Hotel