Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines tedox Raum

Transcription

Auswirkungsanalyse
zur Ansiedlung eines tedox Raumausstattungsfachmarktes
in
SOEST
Auftraggeber:
tedox KG, Bovenden-Harste
Walter Heinert GmbH & Co. KG, Soest
Projektleitung:
Monika Kollmar, Niederlassungsleiterin
Dipl.-Kfm. Dirk Riedel, M.A.
Köln, Oktober 2013
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München
Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl
50679 Köln, Siegburger Straße 215
Telefon: 0221 – 989438-0 Telefax: 0221 – 989438-19
eMail: [email protected], http://www.gma.biz
Auswirkungsanalyse Ansiedlung tedox, Soest
Vorbemerkung
Im September 2013 erhielt die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Köln, von der tedox KG, Bovenden-Harste und der Walter Heinert GmbH & Co. KG,
Soest, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse für die geplante Ansiedlung
eines tedox Raumausstattungsfachmarktes in Soest, Riga-Ring.
In einem ersten Untersuchungsschritt hatte die GMA im Frühjahr 2012 zunächst die Zulässigkeit des Vorhabens in der Stadt Soest überprüft (Stufe 1). Im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse sind neben der Stadt Soest nun auch mögliche Auswirkungen im Umland Gegenstand der Untersuchung.
Für die Durchführung der Untersuchung standen der GMA u. a. Daten und Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes, des Landesamtes für Datenverarbeitung und
Statistik Nordrhein-Westfalen, der Stadt Soest sowie GMA-interne Unterlagen zur Verfügung. Darüber hinaus erfolgte im September 2013 eine Erhebung des relevanten Einzelhandelsbestandes in der Stadt Soest und an den Hauptwettbewerbsstandorten im Umland sowie eine intensive Standortbesichtigung durch Mitarbeiter der GMA.
Der vorliegende Bericht stellt die für die Überprüfung und Bewertung des Planvorhabens
notwendigen Grundlagen dar. Die GMA verpflichtet sich, die ihr im Rahmen der Erarbeitung der vorliegenden Untersuchung zugeleiteten Daten und Informationen ebenso vertraulich zu behandeln wie die Aussagen und Ergebnisse des Berichtes. Alle Informationen
im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert; der Bericht wurde nach bestem
Wissen und Gewissen erstellt.
Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31
Abs. 2 des Gesetzes zum Schutz der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe
oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA bzw. des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig.
GMA
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
Köln, im Oktober 2013
KO / RLD-aw
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
Vorbemerkung
I.
Aufgabenstellung und Grundlagen
1
1.
Aufgabenstellung
1
2.
Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen
2
2.1
Regelungen der Baunutzungsverordnung
2
2.2
Landesplanung
3
2.3
Regionalplanung
5
3.3
Einzelhandelskonzept Soest
6
II.
Planvorhaben und Standortbewertung
8
1.
Definition des Vorhabens
8
2.
Daten zur Projektplanung
8
3.
Standortbeschreibung und -bewertung
12
3.1
Makrostandort Soest
12
3.2
Mikrostandort am Riga-Ring
17
4.
Bewertung
19
III.
Projektrelevante Angebots- und Nachfragesituation
21
1.
Einzugsgebiet und Bevölkerung
21
2.
Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet
23
3.
Projektrelevanter Einzelhandelsbestand im Einzugsgebiet
24
3.1
Projektrelevanter Einzelhandelsbestand in der Stadt Soest (Zone I)
24
3.2
Projektrelevanter Einzelhandelsbestand im überörtlichen Einzugsgebiet
(Zone II)
27
4.
Wesentliche Wettbewerbsplanungen
30
5.
Bewertung
30
IV.
Bewertung des Vorhabens
32
1.
Methodischer Ansatz
32
2.
Umsatzerwartung und Umsatzherkunft
32
3.
Voraussichtliche Kaufkraftbewegungen und Umsatzumverteilungen
4.
Bewertung der städtebaulichen und versorgungsstrukturellen
34
Auswirkungen im Einzugsgebiet
37
Auswirkungen in Zone I (Stadt Soest)
38
Auswirkungen in Zone II
41
Auswirkungen außerhalb des Einzugsgebietes
44
5.
Vereinbarkeit mit den landesplanerischen Vorgaben
44
6.
Vereinbarkeit mit dem Regionalplan Arnsberg, Teilabschnitt Kreis Soest
4.1
4.2
4.3
und Hochsauerlandkreis
45
7.
Vereinbarkeit mit dem Einzelhandelskonzept der Stadt Soest
46
V.
Fazit
49
Verzeichnisse
52
I.
Aufgabenstellung und Grundlagen
1.
Aufgabenstellung
In der Stadt Soest ist im zentralen Versorgungsbereich „Nebenzentrum Soest-Ost“ am
Riga-Ring die Ansiedlung eines tedox Raumausstattungsfachmarktes mit einer Verkaufsfläche von ca. 3.200 m² geplant. Der Standort liegt im Bereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans mit Gewerbegebietsausweisung. Der geplante tedox-Markt soll neben nicht
zentrenrelevanten Sortimenten (u. a. Teppichboden, Teppiche, Malerbedarf, Tapeten,
Baumarktartikel, Möbel, Lampen) auch zentrenrelevante Sortimente (Gardinen, Heimtextilien, sonstige Randsortimente / Sonderposten aller Art) führen. Die genaue Flächenaufteilung für die Sortimente wurde vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt und ist Grundlage
dieser Untersuchung.
Im Rahmen der zu erstellenden Auswirkungsanalyse ist das Vorhaben auf seine städtebauliche, versorgungsstrukturelle und raumordnerische Verträglichkeit zu prüfen. Hierzu
ist eine Untersuchung auf Basis von BauGB und BauNVO in Verbindung mit den entsprechenden Regelungen der Raumordnung und Landesplanung in Nordhrein-Westfalen vorzulegen. Weiterhin ist die Vereinbarkeit mit dem Einzelhandelskonzept der Stadt Soest zu
prüfen. Die vorliegende Untersuchung berücksichtigt somit die möglichen Auswirkungen
in der Stadt Soest und auf überörtlicher Ebene. Die Ergebnisse dieses Untersuchungsschrittes dienen als Grundlage für die am Planungsprozess Beteiligten.
Die Analyse beinhaltet folgende Untersuchungsschritte:

Darlegung des Rechts- und Planungsrahmens

Beschreibung und Bewertung des Makrostandortes Soest und des Mikrostandortes Riga-Ring

Abgrenzung und Zonierung des projektrelevanten Einzugsgebietes und Ermittlung
des Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzials

Darstellung und Bewertung der Wettbewerbssituation innerhalb der Stadt Soest
und im Umland

Berechnung der zu erwartenden Umsätze des Ansiedlungsvorhabens
1

Darstellung der zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte in der Stadt Soest
und auf überörtlicher Ebene

Bewertung der möglichen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen
des Vorhabens

Bewertung des Vorhabens hinsichtlich der Aussagen des kommunalen Einzelhandelskonzeptes Soest

Zusammenfassende Bewertung.
2.
Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen
2.1
Regelungen der Baunutzungsverordnung
Der § 11 Abs. 3 BauNVO führt in der Fassung von 1990 für großflächige Einzelhandelsbetriebe aus:
„1. Einkaufszentren,
2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die
Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte
Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,
sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig.
Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche
Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die
Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt.
2
Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in
der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet.1 Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen
bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200
m² Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und
ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung
und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“
Bei dem geplanten tedox Raumausstattungsfachmarkt (ca. 3.200 m² Verkaufsfläche) handelt es sich zweifellos um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb i. S. von § 11 Abs. 3
BauNVO. Im Rahmen vorliegender Analyse werden die im Zusammenhang mit der Realisierung des Planvorhabens zu erwartenden Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung sowie die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Stadt Soest
und dem überörtlichen Einzugsgebiet überprüft.
2.2
Landesplanung
Die nordrhein-westfälische Landesregierung hat den sachlichen Teilplan „Großflächiger
Einzelhandel“ zum LEP mit Zustimmung des Landtages am 10.07.2013 als Rechtsverordnung beschlossen, am 13.07.2013 ist dieser in Kraft getreten. Der sachliche Teilplan
“Großflächiger Einzelhandel“ zum LEP NRW enthält folgende Ziele und Grundsätze:
„1 Ziel Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen
Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen
Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden.
1
Nach Rechtsprechung beginnt die Großflächigkeit mit 800 m² Verkaufsfläche. Verkaufsfläche wird in dieser Analyse wie folgt definiert: „Verkaufsfläche ist die Fläche, auf der die
Verkäufe abgewickelt werden und die vom Kunden zu diesem Zwecke betreten werden
darf, einschließlich der Flächen für Warenpräsentation (auch Käse-, Fleisch- und Wursttheken), Kassenvorraum mit „Pack- und Entsorgungszone“ und Windfang. Ebenso zählen
zur Verkaufsfläche auch Pfandräume (ohne Fläche hinter den Abgabegeräten), Treppen,
Rolltreppen und Aufzüge im Verkaufsraum und Freiverkaufsflächen. Nicht dazu gehören
reine Lagerfläche und Flächen, die der Vorbereitung / Portionierung der Waren dienen sowie Sozialräume, WC-Anlagen etc. (vgl. hierzu auch BVerwG 4C 10.04 und 4C 14.04 vom
24.11.2005).
3
2 Ziel Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen
Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11
Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur
-
in bestehenden zentralen Versorgungsbereichen sowie
in neu geplanten zentralen Versorgungsbereichen in städtebaulich integrierten
Lagen, die aufgrund ihrer räumlichen Zuordnung sowie verkehrsmäßigen Anbindung für die Versorgung der Bevölkerung zentrale Funktionen des kurz-,
mittel- oder langfristigen Bedarfs erfüllen sollen,
dargestellt und festgesetzt werden. Zentrenrelevant sind
-
die Sortimente gemäß Anlage 1 und
weitere von der jeweiligen Gemeinde als zentrenrelevant festgelegte Sortimente (ortstypische Sortimentsliste).
Ausnahmsweise dürfen Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3
Baunutzungsverordnung mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten auch
außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden,
wenn nachweislich:
-
-
eine Lage in den zentralen Versorgungsbereichen aus städtebaulichen oder
siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere der Erhaltung gewachsener
baulicher Strukturen oder der Rücksichtnahme auf ein historisch wertvolles
Ortsbild nicht möglich ist und
die Bauleitplanung der Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit
nahversorgungsrelevanten Sortimenten dient und
zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt
werden.
3 Ziel Beeinträchtigungsverbot
Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für
Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht
wesentlich beeinträchtigt werden.
4 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche
Bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben im Sinne
des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten soll der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten.
5 Ziel Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente
Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen nur dann auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden,
wenn der Umfang der zentrenrelevanten Sortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche beträgt und es sich bei diesen Sortimenten um Randsortimente handelt.
6 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche zentrenrelevanter Randsortimente
Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für
Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentren-
4
relevanten Kernsortimenten soll außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen
2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten.
7 Ziel Überplanung von vorhandenen Standorten
Abweichend von den Festlegungen 1 bis 6 dürfen vorhandene Standorte von
Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung außerhalb von
zentralen Versorgungsbereichen als Sondergebiete gemäß § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung dargestellt und festgesetzt werden. Dabei sind die Sortimente und deren Verkaufsflächen in der Regel auf die Verkaufsflächen, die baurechtlichen Bestandsschutz genießen, zu begrenzen. Wird durch diese Begrenzung
die zulässige Nutzung innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit
aufgehoben oder geändert, sind die Sortimente und deren Verkaufsflächen auf
die zulässigen Verkaufsflächenobergrenzen zu begrenzen. Ein Ersatz zentrenrelevanter durch nicht zentrenrelevante Sortimente ist möglich. Ausnahmsweise
kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn dadurch keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt.
8 Ziel Einzelhandelsagglomerationen
Die Gemeinden haben dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender Einzelhandelsagglomerationen außerhalb Allgemeiner Siedlungsbereiche entgegenzuwirken. Darüber hinaus haben sie dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender Einzelhandelsagglomerationen mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche entgegenzuwirken. Sie haben sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden durch Einzelhandelsagglomerationen vermieden wird.
9 Grundsatz Regionale Einzelhandelskonzepte
Regionale Einzelhandelskonzepte sind bei der Aufstellung und Änderung von
Regionalplänen in die Abwägung einzustellen.“
10 Ziel Vorhabenbezogene Bebauungspläne für Vorhaben im Sinne des § 11
Absatz 3 Baunutzungsverordnung
Vorhabenbezogene Bebauungspläne für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3
Baunutzungsverordnung sind, soweit von § 12 Absatz 3a Satz 1 BauGB kein
Gebrauch gemacht wird, nur zulässig, wenn sie den Anforderungen der Festlegungen 1, 7 und 8 entsprechen; im Falle von zentrenrelevanten Kernsortimenten
haben sie zudem den Festlegungen 2 und 3, im Falle von nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten den Festlegungen 4, 5 und 6 zu entsprechen.
2.3
Regionalplanung
Der Gebietsentwicklungsplan Regierungsbezirk Arnsberg, Teilabschnitt Kreis Soest
und Hochsauerlandkreis, legt in den Zielen 12 und 13 folgendes fest:
Ziel 12:
Abs. 1: Im Rahmen der Bauleitplanung ist die Entwicklung von Kerngebieten sowie Sondergebieten für den großflächigen Einzelhandel i. S. v. § 11 Abs. 3
BauNVO nur in den zentralen Versorgungsbereichen zulässig.
5
Abs. 2: Abweichend von der Vorgabe des Abs. 1 können Sondergebiete für den
großflächigen Einzelhandel i. S. v. § 11 Abs. 3 für Vorhaben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche
ausgewiesen werden, wenn
- der Standort innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen
Siedlungsbereiches liegt und
- der Umfang der zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimente
nicht mehr als maximal 10 % der Verkaufsfläche, jedoch nicht mehr als 2.500
m² beträgt.
Ziel 13:
Abs. 1: Standort für Vorhaben des großflächigen Einzelhandels haben in Art und
Umfang der Funktion des zentralörtlichen Versorgungsbereichs, in dem sie geplant werden, zu entsprechen (Kongruenzgebot).
Abs. 2: Bei Vorhaben, die aufgrund ihrer Verkaufsflächengröße oder speziellen
Angebote auch Kaufkraft für diese Sortimente aus benachbarten Kommunen abschöpfen, kann von dem Kongruenzgebot abgewichen werden, sofern die im
Einzugsbereich des Vorhabens liegenden Gemeinden dieser Planung zustimmen. Wird bei dem angestrebten Gesamtumsatz des Vorhabens zu der dem
Vorhaben zuzuordnenden Kaufkraft der Kommune (oder des Stadt- / Ortsteiles)
das Verhältnis von 2 : 1 überschritten, ist eine Zustimmung des Regionalrates erforderlich.
Weitere projektrelevante Grundsätze sind:
Grundsatz 10:
Die Haupt- und Nebenzentren der Städte und Gemeinden, aber auch die „Ortsmitten“ in kleineren Gemeindeteilen, sollen in ihrer Funktion geschützt sowie in
ihrer Unverwechselbarkeit erhalten und gestärkt werden. Den Einzelhandels- und
Dienstleistungsangeboten in diesen Zentren und in den zentralen Versorgungsbereichen (in einem solchen liegt auch der Untersuchungsstandort) kommt hierbei eine besondere Bedeutung zu.
Grundsatz 12:
Eine wohnortnahe Versorgung mit Gütern des kurz- und mittelfristigen Bedarfs
und mit entsprechenden Dienstleistungen soll in allen Kommunen dauerhaft gesichert werden. Eine ausreichende verbrauchernahe Versorgung soll auch bei
langfristigen Bedarfsgütern durch entsprechende Angebote zumindest in den Mittelzentren sichergestellt werden.
3.3
Einzelhandelskonzept Soest
Die Stadt Soest, Abteilung Stadtentwicklung, hat im Dezember 2010 unter Mitwirkung der
Gesellschaft für Wirtschaftsförderung Soest GmbH das Einzelhandelskonzept Soest veröffentlicht. Darin werden folgende Ziele für die Einzelhandelsentwicklung in Soest formuliert:
6
Entwicklung eines Zentrenkonzeptes mit Festlegung der „Zentralen Versorgungsbereiche“
Sicherung und Stärkung der bestehenden differenzierten Angebotsstrukturen
Entwicklung von Flächenpotenzialen in der Innenstadt zur Ansiedlung von
Fachgeschäften (z. B. Bereich des ehemaligen Finanzamtes)
Sicherung einer hochwertigen Nahversorgungsqualität für alle Bereiche der
Stadt
Bindung der Kaufkraftpotenziale aus der Stadt Soest und dem Umland
Beschränkung der Ansiedlung weiterer großflächiger Einzelhandelsnutzungen
außerhalb der festzulegenden zentralen Versorgungsbereiche
Realisierung neuer Einzelhandelsgroßformen mit regionaler Ausstrahlung nur
an städtebaulich und verkehrlich prädestinierten Standorten unter Wahrung
der Interessen der Innenstadt Soest.
Vordringliches Ziel ist es, die Entwicklungspotenziale des Einzelhandels auf das Hauptzentrum der Soester Innenstadt zu lenken und das Einzelhandelsangebot der Stadt Soest
insgesamt in seiner Funktion als Mittelzentrum optimal zu entwickeln, um eine hohe Attraktivität und größtmögliche Kaufkraftbindung im Marktbereich der Stadt Soest zu erreichen.1
Als zentrale Versorgungsbereiche werden folgende Teilräume in Soest definiert:

Hauptzentrum Innenstadt Soest

Nebenzentrum Soest-Ost

Nahversorgungszentrum Niederbergheimer Straße

Nahversorgungszentrum Herzog-Adolf-Weg.
Darüber hinaus wird der Sondergebietsstandort „Soest-West“ als Entwicklungsfläche für
nicht zentrenrelevante Sortimente ausgewiesen.
Eine näherer Beschreibung der zentralen Versorgungsbereiche und Einzelhandelslagen
in Soest erfolgt in Kapitel II., 3.1 (vgl. auch Karte 1).
1
Quelle: Einzelhandelskonzept Soest 2010, Seiten 18 / 19.
7
II.
Planvorhaben und Standortbewertung
1.
Definition des Vorhabens
Bei der zu untersuchenden Nutzung handelt es sich um den Betriebstyp Raumausstattungsfachmarkt als spezialisierter Fachmarkt. Zur Einordnung des Projekts in die Betriebstypenstruktur des Einzelhandels wird nachfolgend der Betriebstyp definiert:1
„Fachmarkt:
Der Fachmarkt ist ein meist großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites
und oft auch tiefes Sortiment aus einem Warenbereich (z. B. Bekleidungsfachmarkt, Schuhfachmarkt), einem Bedarfsbereich (z. B. Sportfachmarkt, Baufachmarkt) oder einem Zielgruppenbereich (z. B. Möbel- und Haushaltswarenfachmarkt für designorientierte Kunden) in übersichtlicher Warenpräsentation bei tendenziell niedrigem bis mittlerem Preisniveau anbietet.
Der Standort ist i. d. R. autokundenorientiert entweder isoliert oder in gewachsenen und geplanten Zentren; bei einigen Sortimenten (z. B. Drogeriemarkt) werden überwiegend Innenstadtlagen gewählt. Je nach Sortiment sind mehr als in
anderen Betriebsformen im Einzelhandel die Abnehmer auch gewerbliche Kunden (z. B. Handwerker beim Sanitär- und Fliesenfachmarkt und beim Installationsfachmarkt) oder Dienstleistungsbetriebe (z. B. Gaststätten beim Drogeriemarkt und beim Getränkefachmarkt). Die Verkaufsverfahren sind Selbstbedienung und Vorwahl, meist mit der Möglichkeit einer fachlichen und sortimentsspezifischen Kundenberatung.
Serviceorientierte Fachmärkte bieten neben ihrem Warensortiment auch eine
Vielfalt sortimentsbezogener und selbständig vermarktbarer Dienstleistungen
(z. B. Reise-, Versicherungsleistungen), diskontierende Fachmärkte verzichten
oft auf jedwede Beratung und Dienstleistung zu Gunsten niedriger Preise. Der
Spezialfachmarkt führt Ausschnittsortimente (z. B. Fliesenfachmarkt, Holzfachmarkt) aus dem Programm eines Fachmarktes (z. B. Baumarkt)."
2.
Daten zur Projektplanung
Der geplante tedox Raumausstattungs- bzw. „Renovierungsfachmarkt“ (als Selbstbezeichnung) in Soest ist als Fachbetrieb mit einer Verkaufsfläche von ca. 3.200 m² vorgesehen. Der Standort zur Ansiedlung liegt im Bereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans mit Gewerbegebietsausweisung (Bebauungsplan Nr. 139 B, 1. Änderung „Gemarkung Soest, Flur 19“). Im Rahmen der Überplanung des Standortes soll ein Sondergebiet
1
Quelle: Katalog E. Definitionen zu Handel und Distribution, 5. Ausgabe; Institut für Handelsforschung an der Universität zu Köln, 2006.
8
(SO) nach § 11 Abs. 3 BauNVO festgelegt werden. Das Grundstück ist dem zentralen
Versorgungsbereich „Nebenzentrum Soest-Ost“ zugeordnet, so dass Einzelhandel grundsätzlich vorgesehen ist. Innerhalb dieses Gebietes ist der Planstandort an der Ecke Römerweg und Riga-Ring zwischen Küchenfachgeschäft Bruschke und Matratzen Outlet
(Bestand) vorgesehen. Dem Markt vorgelagert sind insgesamt 102 neue Parkplätze geplant. Die Kundenzu- und abfahrt wird über den Riga-Ring erfolgen, die Anlieferung hingegen über den nördlich verlaufenden Römerweg.
Der geplante tedox-Markt soll gemäß Sortimentsliste der tedox KG und Soester Sortimentsliste überwiegend nicht zentrenrelevante Sortimente führen: Bodenbeläge (Laminat,
Teppiche, Teppichböden etc.), Malerbedarf (Tapeten, Farben / Lacke, Zubehör), Baumarktartikel1, Möbel / Einrichtung und Lampen / Leuchten. Darüber hinaus werden an
zentrenrelevanten Sortimenten Haushaltswaren und Heimtextilien angeboten. Im Bereich
Randsortimente führt tedox bei nicht zentrenrelevanten Sortimenten Autozubehör, Eisenwaren, Sanitärwesen sowie in sehr kleinen Mengen Campingartikel, Gartenbedarf, Zoobedarf und bei den zentrenrelevanten Randsortimenten auf Kleinstflächen Schreib- und
Spielwaren, Drogeriewaren / Putz- und Reinigungsmittel (nahversorgungsrelevant) sowie
saisonale Aktionsware.
Im weiteren Verlauf vorliegender Analyse werden bei der Prüfung der Auswirkungen nur
die Sortimente berücksichtigt, welche mindestens 100 m² Verkaufsfläche aufweisen. Bei
Verkaufsflächendimensionierungen unter 100 m² liegen mögliche Auswirkungen in einer
geringen absoluten sowie gutachterlich nicht nachweisbaren Größenordnung. Daher werden die Sortimente Drogeriewaren, Putz- / Reinigungsmittel und Schreibwaren / Spielwaren wie auch die nicht zentrenrelevanten Sortimente Autozubehör, Eisenwaren, Sanitärwaren, Campingartikel, Gartenbedarf und Zoobedarf nicht weiter betrachtet. Die Auswirkungsanalyse untersucht dementsprechend die projektrelevanten Sortimente Bodenbeläge, Baumarktartikel / Malerbedarf, Möbel / Einrichtung, Haushaltswaren / Geschenkartikel,
Heimtextilien und Lampen / Leuchten. Die genaue Flächenaufteilung ist der folgenden
Aufstellung zu entnehmen.
1
Im Bereich Baumarktartikel führt tedox nur ein randliches Sortiment an Kleinwerkzeug,
großformatigen Wannen (Großplastik) und ähnliches. Das Angebot ist folglich sowohl hinsichtlich der Sortimentsbreite als auch -tiefe nicht mit dem Angebot eines Bau- und Heimwerkermarktes vergleichbar. So werden insbesondere keine Baustoffe wie Fliesen, Holz
u. ä., keine breiten und tiefen Angebote bei Werkzeugen, Schrauben, Dübel etc. geführt.
Auch aus dem Bereich Gartenbedarf sind nur minimale Randsortimente festzuhalten.
9
Tabelle 1:
Projektdaten des Planvorhabens
Daten
Sortimente
Baumarktartikel, Malerbedarf
davon Baumarkt-, Heimwerkerartikel,
Zubehör
davon Tapeten, Farben, Lacke, Zubehör
davon Gardinen-, Rollo-, Jalousienzubehör
Möbel, Einrichtung (inkl. Matratzen
etc.)
Bodenbeläge
davon Teppiche
davon Laminat, Parkett, Musterflächen
davon Teppichboden, PVC, Zubehör
Heimtextilien
davon Gardinen-, Dekostoffe, Fertiggardinen, Raffrollos
davon Bettwäsche, Bettwaren, Tischdecken, Handtücher
Lampen, Leuchten, Leuchtmittel
Haushaltswaren, Geschenkartikel
davon Haushaltswaren
davon Geschenkartikel
davon Vasen, Bilder, Bilderrahmen, Dekoration, Kerzen, Leuchten, Wanduhren,
Kunststoffblumen
sonstige zentrenrelevante Randsortimente*
davon Schreibwaren, Bastelwaren
davon Spielwaren
davon sonstige Saisonartikel
davon Drogeriewaren, Putz- und Reinigungsmittel
sonstige nicht zentrenrelevante
Randsortimente**
Summe gesamt
Verkaufsfläche gesamt
(in m²)
750
davon nicht
zentrenrelevant
750
davon zentrenrelevant
350
350
350
350
50
50
450
450
1.000
1.000
150
150
700
150
150
700
450
450
250
250
200
200
100
200
100
200
100
50
100
50
50
50
170
170
30
20
50
30
20
50
70
70
80
3.200
80
820 (26 %)
2.380 (74 %)
*
werden im Weiteren nicht untersucht
**
Autozubehör, Sanitärwaren, Campingartikel, Gartenbedarf, zoologischer Bedarf
Quelle: GMA-Zusammenstellung auf Basis von Daten des Auftraggebers, Stand 09/2013
Auf der künftigen Verkaufsfläche von ca. 3.200 m² ist somit eine Diversifizierung der Sortimentsstruktur vorgesehen, wobei der Schwerpunkt auf den nicht zentrenrelevanten Sortimenten liegt. Rund 26 % der Fläche (ca. 820 m²) entfallen gemäß Sortimentsliste von
tedox und Soester Sortimentsliste auf zentrenrelevante Sortimente (vgl. Tabelle 1). Dabei
10
sollen neben Gardinen (zzgl. Dekostoffe und Kissen) und auch Bettwäsche / Bettwaren
und Haushaltswaren / Geschenkartikel angeboten werden.
tedox strebt mit seinen Fachmärkten zumeist die Preisführerschaft in den Kernsortimenten an und bewegt sich damit auf einem preislich und qualitativ anderen Niveau als
Raumausstattungsfachgeschäfte, welche i. d. R. auf mittel- bis höherpreisige Angebote
und einen anderen Kundenkreis abzielen. So fehlt in tedox-Märkten insbesondere die in
Fachgeschäften angebotene Beratung, Auslieferung und individuelle, maßgenaue Einpassung beim Kunden; stattdessen wird ausschließlich Mitnahmeware angeboten.
Die Sollumsatzleistung1 des geplanten Marktes errechnet sich unter Ansatz der Flächenproduktivität, die etwa im Durchschnitt großflächiger Raumausstattungsfachmärkte
liegt. Die (mittelfristig erzielbare) Sollumsatzleistung des geplanten Marktes wird mit
knapp 4,5 Mio. € angesetzt, was einer Flächenleistung von etwas über 1.400 € / m² Verkaufsfläche entspricht.
Hiervon entfallen auf

nicht zentrenrelevante Sortimente2
ca. 2,9 Mio. € (ca. 65 %)

zentrenrelevante Sortimente3
ca. 1,4 Mio. € (ca. 31 %)

nahversorgungsrelevante Sortimente4
ca. 0,2 Mio. € (ca. 4 %)
Der untersuchungsrelevante Umsatz ohne die Verkaufsanteile kleiner als jeweils 100
m², der für die Auswirkungsberechnungen anzusetzen ist, beträgt ca. 4,0 Mio. € und bezieht sich auf eine Verkaufsfläche von ca. 2.950 m². Diese Werte sind Grundlage der
nachfolgenden Berechnungen.
1
Die Sollumsatzleistung ist die Umsatzgröße, die mittelfristig für den rentablen Betrieb des
Raumausstattungsfachmarkes erforderlich ist.
2
Farben, Malerbedarf, Werkzeuge, Zubehör, Tapeten, Dekoleisten und Zubehör, Matratzen,
Rahmen und Zubehör, Sonnenschutz, Markisen und Zubehör, Teppiche, Laminat, Parkett,
Musterflächen, Teppichboden, PVC und Zubehör, Badmöbel / -ausstattung
3
v. a. Bettwäsche, Bettwaren, Badtextilien, Gardinen, Dekostoffe und Kissen, Haushaltswaren, Geschenkartikel, Dekoration
4
Drogeriewaren, Putz- / Reinigungsmittel
11
3.
Standortbeschreibung und -bewertung
3.1
Makrostandort Soest
Die dem Landkreis Arnsberg zugehörige Stadt Soest liegt in der Soester Boerde etwa 50
km östlich von Dortmund sowie 50 km westlich von Paderborn und ist in der Landesplanung als Mittelzentrum ausgewiesen. Soest grenzt (im Uhrzeigersinn von Norden) an die
Gemeinden Lippetal, Bad Sassendorf, Möhnesee, Ense, Werl und Welver. Die nächsten
wichtigeren Städte sind Hamm im Nordwesten (ca. 27 km Entfernung), Beckum im Norden (ca. 28 km), Lippstadt im Nordosten (ca. 22 km), Arnsberg im Süden (ca. 25 km),
Menden (Sauerland, ca. 35 km) im Südwesten und Unna (ca. 35 km) im Westen.
Das Stadtgebiet von Soest wird durch die Autobahn A 44 (Dortmund – Paderborn / Kassel) durchquert, die weiter in östlicher Richtung an die A 33 (Verbindungsautobahn zur
A 2) anknüpft. Im Westen bei Unna kreuzt die A 44 als Ost-Westverbindung die in NordSüdrichtung verlaufende A 1. Bei Werl mündet die A 446 als Fortsetzung der A 46 ebenfalls in die A 44. Die Autobahnanschlussstelle Soest befindet sich im Süden der Kernstadt, die geradewegs über die B 229 erreicht werden kann. Der motorisierte Individualverkehr wird von dort über den Lübecker Ring / Riga-Ring in die entsprechenden Stadtgebiete weitergeleitet. Eine zweite Autobahnanschlussstelle, „Soest-Ost“, leitet direkt zur
B 475 über, die in Richtung Norden östlich direkt an Soest vorbeiführt. Darüber hinaus ist
die Stadt über die zeitweise fast parallel zur A 44 verlaufende Bundesstraße B 1 (Dortmund – Paderborn) angebunden, die durch weite Teile der Kernstadt von Soest führt.
Insgesamt ist die verkehrliche Erreichbarkeit von Soest als sehr gut zu bewerten.
Derzeit leben in Soest etwa 48.063 Einwohner1, die sich auf die Kernstadt (ca. 40.816
Einwohner) und insgesamt 18 Ortsteile (zusammen ca. 7.247 Einwohner) verteilen. Die
Einwohnerzahl entspricht nahezu der aus dem Jahresende 2003, wobei in den letzten
Jahren leichte Schwankungen mit positiver sowie negativer Tendenz erkennbar waren.
Der Einwohnerschwerpunkt liegt mit ca. 85 % der Wohnbevölkerung im Kernstadtbereich,
dem auch der Projektstandort zuzuordnen ist. Die Ortsteile liegen räumlich z. T. stark von
der Kernstadt abgesetzt und umschließen diese außer im Osten nahezu vollständig. Nicht
1
Quelle: Stadt Soest, Einwohner mit Hauptwohnsitz, Stand: 31.12.2012.
12
alle Einzelortschaften der heutigen Stadt Soest – wie z. B. das nördlich gelegene Ellingsen – sind Ortsteile im administrativen Sinn. Die größten Ortsteile mit Einwohnerzahlen
mit mehr als 1.000 Einwohnern sind Ampen im westlichen Stadtgebiet, Deiringsen im Süden und Ostönnen weiter westlich Richtung Werl. Die kleinsten Ortsteile, Epsingsen, Paradiese, Ruploh und Röllingsen weisen Einwohnerzahlen unter 100 auf. Perspektivisch
bis 2020 ist im Landkreis von Soest gemäß Prognose des Landesbetrieb Information und
Technik Nordrhein-Westfalen (IT: NRW) von leicht rückläufigen Bevölkerungszahlen (ca.
- 3 %, Basisjahr 2008) auszugehen, während die Einwohnerzahl der Stadt Soest den Vorausberechnungen nach ein nahezu gleichbleibendes Niveau aufweisen wird. Im weiteren
Umland ist bis zum Jahr 2020 demgegenüber mit z. T. deutlichen Bevölkerungsrückgängen zu rechnen. So wird für den Hochsauerlandkreis eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung bis zum Jahr 2020 von ca. 7 % (Basisjahr 2008) prognostiziert.
In Soest ist aktuell auf folgende wesentliche Einzelhandelslagen hinzuweisen (vgl. Karte
1):1

Der zentrale Versorgungsbereich „Hauptzentrum Innenstadt Soest“ verläuft im
Westen entlang der Fußgängerzone und im südlichen Anschluss entlang der Jakobistraße, sowie des Grandwegs. Im Norden gehört ein Teil der BrüderWalburger-Wallstraße in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs zum Zentrum. Im Süden reicht die Innenstadt bis zur Ulricherstraße und umfasst den Bereich südlich
der Abzweigung Grandweg / Jakobistraße. Außerdem ist der östliche Anschluss
an das Rathaus / St. Patroklus bis zur Thomastraße ebenfalls der Innenstadt zuzurechnen. Die Innenstadt stellt das Hauptzentrum der Stadt Soest i. S. eines zentralen Versorgungsbereiches dar. Die innerstädtische Haupteinkaufslage umfasst im
Wesentlichen die Fußgängerzone und das Einkaufszentrum „City-Center“ am
Bahnhof. Größere Betriebe sind außer im REWE-Center in der Altstadt und im „City-Center“ am Bahnhof vor allem in der Brüderstraße ansässig. Hierbei sind besonders Saturn, Drogerie Müller, H&M, C&A, kik, Intersport Lobenstein, Vögele,
Esprit, Gerry Weber, Thalia, Rossmann und Woolworth zu erwähnen. In der lang
gezogenen Fußgängerzone sind neben zahlreichen weiteren namhaften Filialisten
auch inhabergeführte Geschäfte etabliert.
1
vgl. Einzelhandelskonzept Stadt Soest 2010; GMA-Standortbesichtigung.
13
Karte 1: Einzelhandelsstruktur Soest lt. Einzelhandelskonzept Soest 2010
14

Der zentrale Versorgungsbereich „Nebenzentrum Soest-Ost“ am Riga-Ring liegt
im Osten des Siedlungskörpers der Stadt Soest. Es grenzt im Süden und Westen
an Wohngebiete und im Norden an den Osthofen-Friedhof und den Stadtpark. Angebunden wird das Zentrum durch die B 1 (als Riga-Ring eine der Haupterschließungsstraßen der Stadt Soest). Bei dem Nebenzentrum Soest-Ost, in dem auch
der Planstandort für tedox liegt, handelt es sich um einen zentralen Versorgungsbereich mit Angeboten für großflächigen Einzelhandel, sowohl für die Versorgung
mit Gütern des kurzfristigen als auch des mittel- und langfristigen Bedarfs. In diesem Nebenzentrum befinden sich u. a. Aldi, Lidl, Rewe Supermarkt Nüsken, ein
toom Getränkemarkt und weitere kleinere Anbieter des kurzfristigen Bedarfs. Dazu
kommen SB-Möbel Boss, Dänisches Bettenlager, Takko, Küchen Bruschke, Matratzen Outlet, Bettenwelt, Blumen Risse, Soester Bettenhaus Wapelhorst, Elektro
Berlet sowie weitere kleinere Einzelhandelsnutzungen aus dem Nichtlebensmittelsegment. Die Ihr Platz Filiale im Nebenzentrum Soest-Ost wurde geschlossen.
Stattdessen hat sich dort ein dm Drogeriemarkt angesiedelt.
Im Einzelhandelskonzept Soest 2010 wird bereits auf die Besonderheiten des Nebenzentrums Soest-Ost im Hinblick auf eine Zweiteilung hingewiesen. Auf der einen Seite übernimmt das Nebenzentrum eine wichtige Versorgungsfunktion im
nahversorgungsrelevanten Einzelhandel, die sich auf insbesondere die östlichen
Stadtbereiche der Kernstadt Soest bezieht. Darüber hinaus ist ein zweiter Schwerpunkt im Fachmarktsektor bei Möbeln, Einrichtungsbedarf u. ä. festzuhalten (u. a.
Möbel Boss, Dänisches Bettenlager, Küchen Bruschke etc.). Dieser Branchenschwerpunkt führt für das Nebenzentrum Soest-Ost zu einem überörtlichen Einzugsgebiet, d. h. die Versorgungsfunktion für Teilnutzungen des Nebenzentrums
reicht deutlich über eine Versorgungsfunktion für das Stadtgebiet hinaus.
Angesichts dieser Zweiteilung der Versorgungsstrukturen bzw. der Versorgungsbedeutung, der integrierten Lage im östlichen Stadtgebiet der Kernstadt Soest und
der Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes Soest (vgl. Kapitel I., 3.3) wurde
dieser Einzelhandelsstandort im Einzelhandelskonzept Soest 2010 als Nebenzentrum ausgewiesen. Es liegt hinsichtlich der Versorgungsbedeutung und der Ausstattung zwischen klassischen Nahversorgungszentren und der innerstädtischen
Haupteinkaufslage und soll mit seinen Flächenpotenzialen für mittel- und großflächige Fachmarkteinheiten eine Ergänzung auch im nicht zentrenrelevanten Segment zur Innenstadt darstellen.
15
Vor diesem Hintergrund, auch angesichts der Hauptzielsetzung des Zentrenkonzeptes Soest, die Innenstadt zu stärken, soll laut Zentrenkonzept Soest zentrenrelevanter Einzelhandel im Nebenzentrum Soest, der über den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel hinausgeht, nur als Randsortiment zugelassen werden. Damit
sollte insbesondere vermieden werden, dass sich an diesem Standort weitere
zentrenrelevante Anbieter ansiedeln, z. B. aus dem Textil- oder Schuhsegment,
welche zu einer Beeinträchtigung des Hauptzentrums Innenstadt beitragen können. Nach dem Einzelhandelskonzept Soest 2010 soll zur Stärkung des Nebenzentrums Soest-Ost der Beibehalt der derzeitigen breiten Nutzungsmischung angestrebt werden.1

Der zentrale Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Niederbergheimer
Straße“ mit einem Supermarkt Edeka Buschkühle als Frequenzbringer liegt verkehrsgünstig an der Haupterschließungsstraße Niederbergheimer Straße. Das
Nahversorgungszentrum wird ergänzt durch diverse weitere, kleiner dimensionierte nahversorgungsrelevante Nutzungen.

Der (gem. Zentrenkonzept) Soest geplante zentrale Versorgungsbereich für das
„Nahversorgungszentrum Herzog-Adolf-Weg“ liegt im verdichteten Wohnquartier des Soester Südens. Das Nahversorgungszentrum gliedert sich in zwei Teilbereiche. Im Norden liegt Aldi, wo sich an Freitagen auch der Wochenmarkt befindet,
im Süden ein Penny-Markt als Magnetbetrieb mit weiteren Nutzungen in seiner
näheren Umgebung. Das Nahversorgungszentrum dient vornehmlich der Versorgung der Bevölkerung der südlichen Stadtteile.

Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche gibt es den Sondergebietsstandort „Soest-West“ an der Werler Landstraße im Gewerbegebiet West. Der Kernbereich dieses Einzelhandelsstandortes ist durch mehrere Fachmärkte, insbesondere
aber durch das SB-Warenhaus Kaufland geprägt. Nach der Übernahme des ehemaligen Famila-Marktes durch die Kauflandgruppe ist das Einkaufszentrum durch
die direkte Verbindung des SB-Warenhauses mit der Einkaufspassage optisch und
funktional aufgewertet worden. In dem Einkaufszentrum befinden sich zudem zahlreiche ergänzende nahversorgungs- und auch zentrenrelevante Fachmarktnutzungen, u. a. dm, Deichmann, Intersport, Takko, T€DI und ein Medimax Elektrofachmarkt. Auf dem Gelände haben sich in einem zweiten Baukörper ein Geträn-
1
Quelle: Einzelhandelskonzept Soest 2010, Seite 27 ff., insbesondere Seite 29.
16
kemarkt, ein Tierfutterfachmarkt und ein Schuhfilialist angesiedelt. Ergänzt wird
das Nahversorgungsangebot im Gewerbegebiet West durch einen Aldi Lebensmitteldiscounter.
Daneben existieren einige Baumärkte und Gartencenter in Solitärlage in Soest: toom
Baumarkt am Senator-Schwartz-Ring, Hagebaumarkt Torley (mit Baustoffhandel) und
Baumarkt Hilchenbach an der Hammer Straße / Ecke Feldmühlenweg. Für die beiden
letztgenannten Anbieter weist das Einzelhandelskonzept noch Erweiterungsmöglichkeiten
am Standort aus. Aufgrund der eher eingeschränkten Lage des Baumarktes Hilchenbach
ist eine Verlagerung dieses Betriebes an einen anderen Standort möglich.1 Als weitere
wichtige Anbieter sind u. a. Möbel Wiemer (Martin-Optik-Straße) und Hammer Heimtex im
Schloitweg zu nennen, die sich in Solitärlagen bzw. am Rand des Sondergebietes SoestWest befinden.
3.2
Mikrostandort am Riga-Ring
Das Grundstück für den zur Ansiedlung vorgesehenen tedox Raumausstattungsfachmarkt
(vgl. Foto 1) befindet sich im Osten der Kernstadt von Soest, in einer Ecklage östlich des
Riga-Rings und des Römerwegs. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich Blumen
Risse (nördlich) jenseits des Römerwegs; Küchen Bruschke, Matratzen Outlet, Fliesenund Ofenhaus Kückmann sowie ein toom Getränkemarkt schließen sich unmittelbar an.
Am Standort des ehemaligen Gebäudes der Firma Heinert soll der tedox-Markt entstehen.
Die zugeordneten geplanten 102 neuen Parkplätze werden auf der Fläche zwischen toom
Getränkemarkt und Matratzen Outlet errichtet. Im Einzelhandelskonzept der Stadt Soest
ist er Bestandteil des zentralen Versorgungsbereiches „Nebenzentrum Soest-Ost“ und
stellt aktuell – neben dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt und dem Sondergebietsstandort „Soest-West“ – einen der wichtigsten Standort im Einzelhandelsstandortgefüge von Soest dar.
1
Einzelhandelskonzept Soest 2010, S. 42.
17
Karte 2: Mikrostandort am Rigaring und Anbieterstruktur
Legende:
Einzelhandelsbestand:
Größenklassen
> 1.500 m² VK
800 m² bis < 1.500 m² VK
400 m² bis < 800 m² VK
100 m² bis < 400 m² VK
< 100 m² VK
Branchen
P
Nahrungs- und Genussmittel
Gesundheit, Körperpflege
Blumen, zool. Bedarf
Bücher, PBS, Spielwaren
Bekleidung, Schuhe, Sport
Elektrowaren, Medien, Foto
Hausrat, Einrichtung, Möbel
Bau-, Garten- und Heimwerkerbedarf, Bodenbeläge
Optik, Uhren, Schmuck
Sonstiger Einzelhandel
erstellt mit Planstandort
RegioGraph Planung;
Planstandort
GMA-Bearbeitung
2012
P
Abgrenzung zentraler
Versorgungsbereich
Quelle: erstellt mit Regiograph
Planung12; GMA-Bearbeitung 2013
18
Foto 1: Untersuchungsobjekt Planstandort tedox Raumausstattungsfachmarkt
GMA-Foto
Die verkehrliche Anbindung des tedox-Marktes mit Zu- und Abfahrt für den Kundenverkehr wird direkt über die Gewerbegebietserschließungsstraße Riga-Ring erfolgen. Hierüber ist eine sehr gute Anbindung an die umliegenden Soester Gebiete und Ortsteile (B 1
= Haupterschließungsstraße von Soest) sowie mit der weiteren Anbindung über die B 475
an die Anschlussstelle „Soest Ost“ der A 44 eine gute verkehrliche Erschließung der umliegenden Gemeinden in westlicher und östlicher Richtung gewährleistet. In unmittelbarer
Nähe des Planstandortes befindet sich Ecke Riga-Ring und Römerweg eine Bushaltestelle der RLG / VRL, angefahren von drei Regionalbuslinien (davon eine zwischen Hauptbahnhof und Riga-Ring) und einem sog. Stadtbus. Für Fußgänger und Radfahrer wird das
Nebenzentrum über parallel zum Riga-Ring verlaufende Fuß- und Radwege erschlossen.
4.
Bewertung
Die Bewertung des Standortes erfolgt anhand von positiven und negativen Standortfaktoren:
Positive Standortfaktoren:
+
etablierter Einzelhandelsstandort mit einem deutlich über das Stadtgebiet von
Soest hinausgehenden Einzugsgebiet
+
Lage im zentralen Versorgungsbereich Nebenzentrum Soest-Ost
19
+
Kundenzuführeffekte durch umliegende Einzelhandelsnutzungen (u. a. RigaCenter, SB-Möbel Boss etc.)
+
gute großräumige verkehrliche Erreichbarkeit für motorisierten Individualverkehr
und gute ÖPNV-Anbindung
Negative Standortfaktoren:
-
Lage in einer schrumpfenden Region (insbesondere demographischer Wandel im
Hochsauerlandkreis)
-
gelegentliche Stauungen an den Kreuzungsbereichen Riga-Ring / Opmünder Weg
und Riga-Ring / Ostenhellweg für den abfahrenden Individualverkehr
-
ausgeprägte Wettbewerbssituation am Mikrostandort, Verschärfung in den letzten
Jahren durch Ansiedlungen Möbel Boss, Bettenwelt u. a.
Insgesamt ist der Standort unter betrieblichen Aspekten für einen Raumausstattungsfachmarkt geeignet. Positiv hervorzuheben ist insbesondere, dass der tedox-Markt an
einem etablierten Einzelhandelsstandort geplant ist, wodurch Kundenzuführeffekte durch
benachbarte Einzelhandelsbetriebe erzielt werden können. Einschränkend auf die Standorteignung kann sich die ausgeprägte Wettbewerbssituation im nahen Umfeld mit zahlreichen Fachmärkten auswirken.
Unter städtebaulichen Aspekten ist festzuhalten, dass der Standort gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Soest dem Nebenzentrum Soest-Ost zuzuordnen ist, der bereits
einen Angebotsschwerpunkt im Möbel- und Einrichtungssegment aufweist.
20
III.
Projektrelevante Angebots- und Nachfragesituation
1.
Einzugsgebiet und Bevölkerung
Das erschließbare Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzial für einen Einzelhandelsstandort
stellt einen wesentlichen Faktor für die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Einzelhandelsbetrieben dar. Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung derjenige Bereich definiert,
innerhalb dessen die Verbraucher den Standort voraussichtlich regelmäßig aufsuchen.
Bei der konkreten Abgrenzung des Einzugsgebietes wurden insbesondere folgende Aspekte berücksichtigt:

Projektkonzeption / -größe und die daraus zu erwartende Anziehungskraft des
Vorhabens in Verbindung mit der Zentralität der Stadt Soest

relevante Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum

verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes

topografische Bedingungen

siedlungsstrukturelle Gegebenheiten

ausgewählte Zeit-Distanz-Werte

Prognostiziertes Einzugsgebiet der Firma tedox zum Ansiedlungsvorhaben
Vor diesem Hintergrund lässt sich folgendes Einzugsgebiet abgrenzen (vgl. Karte 3):1
Zone I
Stadt Soest (Kernstadt und 18 Ortsteile)
Anröchte, Bad Sassendorf, Ense, Lippetal,
Möhnesee, Welver, Werl,
Warstein (westliche Teile)
Einzugsgebiet gesamt
ca.
48.050 Einwohner
Zone II
1
ca. 115.400 Einwohner
ca. 163.450 Einwohner.
Quelle Einwohnerzahl Stadt Soest, Stand 31.12.2012. Quelle Einwohnerzahlen Anröchte,
Bad Sassendorf, Ense, Lippetal, Möhnesee, Welver, Werl: Landesbetrieb Information und
Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW), Stand 30.06.2012. Quelle Einwohnerzahl Stadt
Warstein: Stadt Warstein, Stand 01.04.2013 (Werte leicht gerundet). Gemäß Einzelhandelskonzept wird für das gesamtstädtische Einzugsgebiet von Soest eine Einwohnerzahl
von ca. 190.000 zugrunde gelegt (Einzelhandelskonzept Soest 2010, S. 14).
21
Karte 3: Einzugsgebiet tedox Planstandort Soest
Legende
Zonen
Zone I
Zone II
Quelle: erstellt mit
Regiograph Planung12;
GMA-Bearbeitung 2013
22
Das Kerneinzugsgebiet (Zone I) umfasst die Stadt Soest inkl. aller ihrer 18 Ortsteile. Aus
diesem Raum ist aufgrund der Lage des tedox-Marktes im Osten des Kernstadtbereichs
bzw. im Nebenzentrum Soest-Ost als wesentlichem Einzelhandelsstandort außerhalb der
Innenstadt die höchste Kundenorientierung zu erwarten.
Aufgrund der räumlichen Nähe in Zusammenschau mit einer guten verkehrlichen Anbindung sind auch die umliegenden Ortsteile der Städte und Gemeinden Anröchte, Bad Sassendorf, Ense, Lippetal, Möhnesee, Warstein, Welver und Werl dem Einzugsgebiet zuzurechnen (Zone II). Dies gilt insbesondere auch, da es in der definierten Zone II des Einzugsgebietes keine direkten Systemwettbewerber (weitere tedox-Märkte, Hammer Heimtex etc.) gibt. Diese befinden sich alle außerhalb des Einzugsgebietes wie beispielsweise
tedox in Unna und Hamm, Hammer Heimtex in Lippstadt u. a. (vgl. Kapitel III., 3.). Darüber hinaus ist für den Standort in gewissem Umfang auch mit Kunden von außerhalb des
abgegrenzten Einzugsgebietes auszugehen. Diese werden im Rahmen der nachfolgenden Berechnungen als sog. Streuumsätze berücksichtigt.
2.
Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet
Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie GMA-Berechnungen beträgt
die ladeneinzelhandelsrelevante1 Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk pro Kopf der Wohnbevölkerung aktuell ca. € 5.247 pro Jahr. Davon entfallen
auf Nahrungs- und Genussmittel ca. € 1.870 und auf Nicht-Lebensmittel ca. € 3.377.
Unter Berücksichtigung der regionalen Kaufkraftkoeffizienten2 sowie der Pro-Kopf-Kaufkraftwerte für die projektrelevanten Sortimente errechnet sich im abgegrenzten Einzugsgebiet ein planobjektrelevantes Kaufkraftvolumen von insgesamt ca. 150 Mio. €. Davon
entfallen auf die Stadt Soest (Zone I) ca. 44 Mio. € und auf das überörtliche Einzugsgebiet
(Zone II) ca. 106 Mio. €. Das Kaufkraftpotenzial unterteilt sich wie folgt auf die projektrelevanten Sortimente (vgl. Tabelle 2):
1
Einzelhandel im engeren Sinne (ohne Brennstoffe, Kraftfahrzeuge etc.)
2
Für die Stadt Soest beträgt der Kaufkraftkoeffizient 96,3 und liegt damit leicht unter dem
Bundesdurchschnitt. Zum Vergleich: Arnsberg 99,8, Lippstadt 99,3, Hamm 86,8 (Quelle:
MB Research GmbH, Nürnberg).
23
Tabelle 2:
Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet
Branche
Bodenbeläge
Zone I
Zone II
gesamt
Kaufkraft in Mio. €
2,3
5,6
7,9
17,6
42,5
60,1
Möbel, Einrichtung
13,9
33,5
47,4
Haushaltswaren
4,7
11,4
16,1
Heimtextilien (inkl. Gardinen)
3,9
9,4
13,3
Beleuchtung
1,7
3,9
5,6
44,1
106,3
150,4
Projektrelevanter Einzelhandel insgesamt
GMA-Berechnungen 2013 (ca.-Werte, gerundet)
3.
Projektrelevanter Einzelhandelsbestand im Einzugsgebiet
Im Folgenden wird die Angebotssituation in den projektrelevanten Branchen in der Stadt
Soest und im Umland dargestellt. Als Wettbewerber werden alle Ladengeschäfte eingestuft, in denen die prüfungsrelevanten Sortimente angeboten werden, welche das Untersuchungsobjekt führen wird. Vor diesem Hintergrund wurde in der Stadt Soest eine vollständige Erhebung des projektrelevanten Angebotes vorgenommen. Aufgrund der Dimensionierung und der vorgesehenen Sortimentsstruktur ist bei der Analyse der Wettbewerbssituation im überörtlichen Einzugsgebiet in erster Linie auf die größeren Anbieter im
Raumausstattungssektor sowie auf Fachabteilungen von Möbelanbietern und Baumärkten
abzustellen. Ein besonderer Fokus wurde bei der Bestandserhebung auch auf die – meist
kleinteiligen – projektrelevanten Anbieter innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche
der Stadt Soest und der Gemeinden im überörtlichen Einzugsgebiet gelegt.
3.1
Projektrelevanter Einzelhandelsbestand in der Stadt Soest (Zone I)
In Soest waren zum Zeitpunkt der Erhebungen ca. 55.200 m² projektrelevante Verkaufsfläche mit einer geschätzten Gesamtumsatzleistung von ca. 78,0 Mio. € vorhanden (vgl.
Tabelle 3).
24
Tabelle 3:
Projektrelevanter Einzelhandelsbestand in Soest
Branche
VK in m²*
Umsatz in Mio. €*
2.200
3,1
10.750
14,9
Möbel, Einrichtung
32.850
42,6
Haushaltswaren
5.200
10,3
2.800
4,7
Beleuchtung
1.400
2,4
55.200
78,0
Bodenbeläge
davon: Soest Innenstadt
50
< 0,1
180
0,3
Möbel, Einrichtung
810
1,2
1.180
3,1
810
1,4
Beleuchtung
180
0,2
3.210
6,2
Bodenbeläge
Haushaltswaren
*
Bereinigte Werte, d. h. Verkaufsflächen und Umsätze von Mehrbranchenunternehmen wurden den
jeweiligen Branchen zugeordnet.
GMA-Erhebung 09/2013; GMA-Berechnungen 2013 (ca.-Werte, gerundet)
In Soest besteht insgesamt bereits eine verhältnismäßig gute Angebotssituation in den
genannten Bereichen, die nun nach ihren Lagen zu charakterisieren ist.
Mehrere Wettbewerber befinden sich im Nebenzentrum Soest-Ost. Der am nächsten
gelegene Anbieter ist der benachbarte Anbieter Matratzen Outlet mit einer Verkaufsfläche
von etwa 250 m². Auch im nahe gelegenen Möbelhaus Boss werden auf ca. 3.900 m²
Verkaufsfläche mit Ausnahme von Baumarktartikeln alle projektrelevanten Waren verkauft. Darüber hinaus sind im Nebenzentrum Soest-Ost mehrere Anbieter mit Überschneidungen in Teilsortimenten zu nennen, wie das Dänische Bettenlager und die Tapetenwelt (Heimtextilien, Matratzen, Bettwaren), Soester Bettenhaus Wapelhorst (Matratzen,
Bettwaren), z. T. Blumen Risse (Haushaltswaren, Einrichtung) und kleinere Anbieter wie
Küchen Bruschke (Küchenmöbel, Zubehör) und das Fachgeschäft Liebelt Böden (Boden25
beläge). Etwas weiter westlich des Nebenzentrums Soest Ost befindet sich am oberen
Opmünder Weg Fundgrube als Fachmarkt mit diskontierendem reinen Möbelsortiment.
In Solitärlagen bzw. Streulagen der übrigen Kernstadt von Soest (außerhalb der Innenstadt) befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft des Sondergebietes Soest-West im
Schloitweg ein Hammer Heimtexmarkt, der bis auf Küchenmöbel und Beleuchtung alle
projektrelevanten Sortimente im Angebot hat und als der Hauptsystemwettbewerber für
den geplanten tedox-Markt in Soest zu bewerten ist. Unweit davon liegt am SenatorSchwartz-Ring toom, der größte Baumarkt in Soest, der ebenso nahezu alle projektrelevanten Sortimente aufweist. Darüber hinaus ist mit Bautreff Hilchenbach ein weiterer
Baumarkt zu erwähnen, der im Nordwesten des Kernstadtbereiches liegt und neben
Baumarktartikeln auch Möbel / Einrichtung, Beleuchtung und etwas Haushaltswaren im
Sortiment führt. An Solitärstandorten im südlichen Kernstadtgebiet sind zudem Möbel
Wiemer, der größte Möbelanbieter in Soest (alle projektrelevanten Warengruppen bis auf
Baumarktartikel), ein örtliches Traditionsunternehmen mit hoher regionaler Bedeutung als
Möbelkomplettanbieter und Hagebaumarkt am Seidenstückerweg (alle projektrelevanten
Warengruppen außer Teppiche, Bettwaren, Küchenmöbel) ansässig. Beide sind durch ein
ansprechendes inneres und äußeres Erscheinungsbild charakterisiert. In der restlichen
Kernstadt und in einigen Ortsteilen (Ostönnen, Paradiese) gibt es einige Fachgeschäfte
als Spezialanbieter aus dem Möbelbereich.
Im Hauptzentrum Innenstadt Soest liegt ein weiterer Sortimentsschwerpunkt für den
Bereich Raumausstattung mit eindeutigem Fokus auf Haushaltswaren, GPK, Geschenkartikel, wo mehrere Fachgeschäfte auf diesen Sortimentsbereich ausgerichtet sind wie beispielsweise Nanu Nana und kleinere Fachgeschäfte wie WMF oder dies neben anderen
Sortimentsschwerpunkten führen (z. B. Drogerie Müller, kik, Woolworth etc.). Im Sortimentsbereich Heimtextilien gibt es neben vielen der genannten größeren Anbieter, die
dies als Teilsortiment führen, in der Innenstadt von Soest auch einige Fachanbieter, die
Raumausstattung, Gardinen, Stoffe etc. führen. Auch im Bereich Möbel, Einrichtung, Kücheneinrichtungen sind in der Innenstadt mehrere Fachgeschäfte als Spezialanbieter ansässig.
Im Sondergebiet Soest-West, das insgesamt auf andere Kernsortimente fokussiert ist,
führen nur T€DI und Kaufland Teile der angesprochenen Sortimente, allerdings nicht in
26
großer Verkaufsflächendimensionierung. Die projektrelevanten Wettbewerber für tedox
befinden sich alle außerhalb des definierten Sondergebietes, aber im näheren Umfeld.
Im Ortsteil Ostönnen befindet sich zudem mit Küchen Leimbach ein großflächiger Küchenfachmarkt, der bei Kücheneinrichtung zusammen mit Möbel Wiemer die größte Verkaufsflächenausstattung in Soest aufweist.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass in Soest bereits eine gute Angebotssituation im
Raumausstattungssegment besteht, die allerdings in den einzelnen Sortimentsbereichen
sehr unterschiedlich ausgeprägt ist. Aufgrund der Lage in einem eher ländlich strukturierten Einzugsgebiet ist insgesamt eher von geringeren Kaufkraftabflüssen an andere Einkaufsstandorte auszugehen. Dies wird im Rahmen der Bewertung der Angebotssituation
der einzelnen projektrelevanten Sortimente in Soest noch näher beleuchtet (vgl. Abschnitt
5 innerhalb dieses Kapitels).
3.2
Projektrelevanter Einzelhandelsbestand im überörtlichen Einzugsgebiet (Zone II)
In Zone II des definierten Einzugsgebietes waren zum Zeitpunkt der Erhebungen ca.
60.800 m² Verkaufsfläche vorhanden, auf denen eine geschätzte Gesamtumsatzleistung
von ca. 79,2 Mio. € erwirtschaftet wurde (vgl. Tabelle 4).
27
Tabelle 4:
Projektrelevanter Einzelhandelsbestand in Zone II
Branche
VK in m²*
Umsatz in Mio. €*
Bodenbeläge
1.980
3,5
7.750
8,7
41.940
51,2
Haushaltswaren
4.990
8,5
2.100
3,5
Beleuchtung
2.040
3,8
60.800
79,2
Möbel, Einrichtung
davon: zentrale Versorgungsbereiche**
k. A.
k. A.
40
< 0,1
Möbel, Einrichtung
2.070
2,9
Haushaltswaren
2.000
4,0
590
1,0
k. A.
k. A.
4.750
8,1
Bodenbeläge
Beleuchtung
*
Bereinigte Werte, d. h. Verkaufsflächen und Umsätze von Mehrbranchenunternehmen wurden den
jeweiligen Branchen zugeordnet.
**
Für die Gemeinden Anröchte und Möhnesee sind keine zentralen Versorgungsbereiche ausgewiesen. Hier erfolgt die Zuordnung einzelner Betriebe zu einem zentralen Versorgungsbereich in Lagen
mit Zentrumscharakter.
k. A.= kein Ausweis, da weniger als 3 Betriebe bzw. bei Summenherleitung
GMA-Erhebung 09/2013; GMA-Berechnungen 2013 (ca.-Werte, gerundet)
In Zone II des abgegrenzten Einzugsgebietes besteht in zahlreichen Gemeinden kein
oder nur ein ausschnittsweises Angebot in den projektrelevanten Sortimenten. Eindeutiger
Verkaufsflächenschwerpunkt in Zone II stellt die Stadt Werl dar, auf die mit ca. 56.500 m²
Verkaufsfläche ein Anteil von ca. 93 % der projektrelevanten Verkaufsfläche in Zone II
entfällt. Größte Anbieter sind die am Sonderstandort Werl-Büderich gelegenen Betriebe
Möbel Turflon (ca. 31.000 m² Verkaufsfläche), Roller (ca. 7.200 m² Verkaufsfläche), Hellweg Baumarkt (ca. 6.500 m² Verkaufsfläche), Hagebaumarkt (ca. 5.100 m² Verkaufsfläche) sowie Taxx Möbeldiscounter (ca. 5.000 m² Verkaufsfläche). Im zentralen Versorgungsbereich von Werl ist mit ca. 3.200 m² Verkaufsfläche ebenfalls das größte Angebot
28
innerhalb zentraler Versorgungsbereiche in Zone II des Einzugsgebietes vorhanden.
Größte Betriebe hier sind ein Kaufland SB-Warenhaus, das Kaufhaus Danielsmeier sowie
ein Woolworth, die auf Teilflächen projektrelevante Sortimente führen. Außerdem ist mit
Münsch creativ Einrichten (ca. 1.400 m² Verkaufsfläche) ein Möbelhaus in zentraler Lage
ansässig.
In der übrigen Zone II konnte in zentralen Versorgungsbereichen kein großflächiger Betrieb identifiziert werden, der projektrelevante Sortimente im Hauptsortiment führt. Das
Angebot verteilt sich hier auf eine Vielzahl kleinflächiger Anbieter, insbesondere im Bereich Haushaltswaren und Heimtextilien in kleinstrukturierten Ladeneinheiten. Außerhalb
zentraler Versorgungsbereiche sind insbesondere in der Gemeinde Lippetal und in der
Stadt Warstein mit den Anbietern MTK Möbel und Raumausstattung, Kaufmann Raumausstattung, Küchen Ahrens, Eickhoff Küchen und Casa e Vita mehrere mittelflächige
Spezialanbieter aus dem Bereich Möbel und Heimtextilien zu nennen. Darüber hinaus
besteht im Enser Ortsteil Bremen ein Raiffeisenmarkt und in der Gemeinde Lippetal ein
I&M Baucenter, welche auf Teilflächen projektrelevante Sortimente führen.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass in den Städten und Gemeinden der Zone II
keine mit dem Planvorhaben vergleichbaren Anbieter zu finden sind. Die meisten der insgesamt als wettbewerbsrelevant einzustufenden Anbieter befinden sich in Werl am westlichen Rand des Einzugsgebietes, wo u. a. Möbel Roller, Möbel Turflon und Taxx Möbeldiscounter sowie drei Baumärkte ansässig sind. In Warstein befinden sich darüber hinaus
ein weiterer Baumarkt und in der Gemeinde Lippetal zwei kleinere Anbieter aus dem
Baumarktbereich. Weitere Raumausstattungsfachmärkte als Systemwettbewerber
befinden sich außerhalb des Einzugsgebietes, z. B. in Lippstadt (u. a. Hammer Heimtex), Hamm (u. a. Hammer Heimtex und tedox, Römerstraße), Unna (u. a. tedox), Holzwickede (u. a. tedox) sowie zwei weitere Anbieter von tedox in Dortmund. In Arnsberg ist
zudem u. a. Poco Domäne als weiterer Möbeldiscounter ansässig.
29
4.
Wesentliche Wettbewerbsplanungen
Im Einzelhandelskonzept Soest 2010 werden für die beiden Baumarktstandorte Hilchenbach am Hammer Weg und Hagebau Torley am Seidenstückerweg im Bebauungsplan
zugestandene Entwicklungspotenziale erwähnt, die noch nicht bzw. noch nicht voll ausgeschöpft sind. Der Hagebaumarkt verfügt noch über ein Potenzial von ca. 1.500 m² an
zusätzlicher Verkaufsfläche, die dieser nach aktuellem Kenntnisstand jedoch noch nicht in
absehbarer Zeit abrufen wird. Bautreff Hilchenbach mit aktuell lediglich ca. 1.700 m² Baumarktverkaufsfläche hat noch ein weiteres Verkaufsflächenpotenzial mit einer maximalen
Dimensionierung von ca. 6.000 m² Verkaufsfläche. Gemäß Einzelhandelskonzept ist bei
Bautreff Hilchenbach auch eine Verlagerung an einen anderen Standort in Soest denkbar.1 Es ist davon auszugehen, dass eine Realisierung dieser Erweiterungsplanungen die
Wettbewerbssituation bei mehreren projektrelevanten Sortimenten intensivieren würde.
Nach Aussagen der Stadt Soest liegen jedoch für die v. g. Vorhaben aktuell keine konkreten Planungen vor. Auch die Absicht eines regionalen Möbelanbieters an der Arnsberger
Straße / Lübecker Ring zwei großflächige Möbelhäuser mit ca. 30.000 bzw. 9.000 m² Verkaufsfläche zu errichten, wurden zwischenzeitlich aufgegeben.
In der Realisierungsphase hingegen befindet sich ein Roller Möbelfachmarkt an der Werler Landstraße, der mit 7.000 m² Verkaufsfläche geplant ist. Die Fertigstellung dieses
Planvorhabens würde die Wettbewerbssituation bei den projektrelevanten Sortimenten
Möbel / Einrichtung, Haushaltswaren, Heimtextilien und Beleuchtung intensivieren.
5.
Bewertung
Ein möglicher Ansatz zur Beurteilung einer Stadt als Versorgungsstandort stellt die sog.
Zentralitätskennziffer in den projektrelevanten Sortimenten dar.
Bei der Zentralitätskennziffer wird die Kaufkraft in der Standortkommune mit dem Umsatz
des Einzelhandels der Betriebe in der Kommune in Relation gebracht. Werte über 100
bedeuten, dass mehr durch den Einzelhandel umgesetzt wird als Kaufkraft im Untersuchungsgebiet vorhanden ist. Demnach fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland zu.
1
Einzelhandelskonzept Soest 2010, S. 42.
30
Folglich bedeuten Werte über 100 einen Bedeutungsüberschuss, während Werte unter
100 einen Kaufkraftabfluss signalisieren.
Die Sortimente Bodenbeläge, Möbel, Einrichtung, Haushaltswaren, Beleuchtung und
Heimtextilien weisen im Soester1 Stadtgebiet z. T. sehr hohe Zentralitätskennziffern auf
(vgl. Tabelle 5). Der höchste Zentralitätswert liegt bei ca. 306 und wird im Möbelsegment
erreicht. In den Sortimenten Beleuchtung und Haushaltswaren können Umsatz-KaufkraftRelationen von 129 bzw. 219 ermittelt werden, bei Bodenbelägen 135. Im Sortiment
Heimtextilien liegt der Zentralitätswert bei 121. Dies bedeutet ca. 1,2 – 3,0 mal mehr Umsatz als Kaufkraft in Soest und z. T erhebliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland. Im
Sortimentsbereich Baumarktartikel, Malerbedarf wird eine unterdurchschnittliche Zentralität von rd. 86 erreicht, d. h. es kommt per Saldo zu Kaufkraftabflüssen aus Soest. Bezogen auf das Einzugsgebiet, für Teile dessen die Kreisstadt Soest eine mittelzentrale Versorgungsfunktion übernimmt, liegen die Abschöpfungsquoten in den projektrelevanten
Sortimenten allesamt unter der Kaufkraft im Einzugsgebiet. Die höchste Abschöpfungsquote liegt mit 90 ebenfalls bei Möbeln, Einrichtung, die niedrigste im Sortimentsbereich
Baumarktartikel, Malerbedarf.
Tabelle 5:
Zentralitätskennziffern bzw. Abschöpfungsquoten der projektrelevanten Sortimente in der Stadt Soest und im Einzugsgebiet
Zentralitätskennziffer
(= Abschöpfungsquote in
der Stadt Soest)
Abschöpfungsquote im
Einzugsgebiet
Bodenbeläge
135
39
86
25
Möbel, Einrichtung
306
90
Haushaltswaren
219
64
Heimtextilien
121
35
Beleuchtung
129
39
Branche
GMA-Erhebung 09/2013, GMA-Berechnungen (ca.-Werte, gerundet)
1
inkl. der 18 zugehörigen Ortsteile (Zone I)
31
IV.
Bewertung des Vorhabens
1.
Methodischer Ansatz
Die zu erwartenden wirtschaftlichen, städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen des Ansiedlungsobjektes werden im Folgenden vor dem Hintergrund der dargelegten Angebotsstrukturen ermittelt. Hierzu werden zwei Berechnungsschritte durchgeführt:

Ein erster Ansatz, das Marktanteilkonzept, stellt die voraussichtliche Kaufkraftabschöpfung des Vorhabens (= Marktanteile) aus dem Einzugsgebiet dar und verdeutlicht, aus welchen Teilräumen dem Vorhaben die Kaufkraft der Endverbraucher zufließt.

Mit einem zweiten Ansatz, dem Umsatzumverteilungsmodell, werden die voraussichtlichen Auswirkungen des Vorhabens auf bestehende Angebote im Einzugsgebiet sowie im Umfeld eingeschätzt. Damit wird aufgezeigt, wo – und in welchem Umfang – dem bestehenden Einzelhandel Umsätze verloren gehen.
2.
Umsatzerwartung und Umsatzherkunft
Das Marktanteilkonzept geht von einer Gegenüberstellung des relevanten Angebotes mit
dem für das Einzugsgebiet ermittelten Nachfragevolumen (= Kaufkraft) aus. Als wesentliche Kriterien bei der Ermittlung der Marktanteile werden die Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet sowie im übrigen Untersuchungsgebiet, ausgewählte Zeit-Distanz-Werte, die
Art und Dimensionierung der vorgesehenen Einzelhandelsnutzung, die Lage und das
Standortumfeld (u. a. andere Einzelhandelsnutzungen) berücksichtigt. Vor diesem Hintergrund sind die in Tabelle 6 dargestellten Marktanteile und Umsatzleistungen, differenziert
nach Branchen und Einzugsgebietszonen, zu erwarten.
32
Tabelle 6:
Marktanteile und Umsätze des Planvorhabens
Daten
Zone I
Zone II
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil
in %
Umsatz
in Mio. €
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil
in %
Umsatz
in Mio. €
Streuumsatz
in Mio. €
Gesamtumsatz
in Mio. €
Bodenbeläge
2,3
20
0,5
5,6
9
0,6
0,2
1,2
17,6
3–4
0,6
42,5
1–2
0,6
0,2
1,4
Möbel, Einrichtung
13,9
1–2
0,2
33,5
<1
0,2
0,1
0,5
Haushaltswaren
4,7
4–5
0,2
11,4
1–2
0,1 – 0,2
< 0,1
0,4
3,9
4–5
0,2
9,4
1–2
0,1 – 0,2
< 0,1
0,4
Beleuchtung
1,7
3
< 0,1
3,9
1
< 0,1
< 0,1
0,1
Projektrelevante Sortimente gesamt
44,1
3–4
1,7 – 1,8
106,3
1–2
1,6 – 1,7
0,6 – 0,7
4,0
Warengruppe
GMA-Berechnungen 2013 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen)
33
Anhand des Marktanteilkonzeptes errechnet sich für die Planvorhaben im Einzugsgebiet
eine Umsatzleistung von ca. 3,4 Mio. €. Über alle Sortimente hinweg, können damit etwa
1,7 – 1,8 Mio. € des Gesamtumsatzes in Zone I (Soest) generiert werden, ca. 1,6 – 1,7
Mio. € werden in Zone II erwirtschaftet. Darüber hinaus ist mit so genannten Streuumsätzen1 (ca. 0,6 – 0,7 Mio. €) von außerhalb des Einzugsgebietes zu rechnen. Insgesamt
beläuft sich damit die für die Planvorhaben zu erwartende Umsatzleistung in den projektrelevanten Sortimenten auf ca. 4,0 Mio. €. Der in Kapitel II. errechnete Sollumsatz wird
damit nahezu in allen Sortimenten erreicht.2
3.
Voraussichtliche Kaufkraftbewegungen und Umsatzumverteilungen
Mit der Neuetablierung von Einzelhandelsobjekten werden i. d. R. Umsatzumverteilungsprozesse im bestehenden Einzelhandel ausgelöst. Das Umsatzumverteilungsmodell
stellt einen methodischen Ansatz zur Einschätzung und Bewertung der ökonomischen
und städtebaulichen Folgewirkungen des zu untersuchenden Planvorhabens dar.
Zur Ermittlung der Umsatzumverteilung für den Einzelhandel werden die aus dem Marktanteilkonzept berechneten Umsätze nach Zonen gewichtet.
In der Modellrechnung zur Ermittlung der Umsatzumverteilung wurden folgende Kriterien
berücksichtigt:

die aktuelle Ausstattung in der Standortkommune bzw. im Einzugsgebiet und die
Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben

die Wettbewerbssituation im Umfeld inkl. der Überlagerung durch sonstige Einzelhandelsstandorte

die Versorgungsbedeutung der Standortlagen im Umfeld

die aktuellen Kaufkraftströme im Umfeld.
1
die Streuumsätze liegen je nach Sortiment zwischen 5 – 15%.
2
ohne Randsortimente < 100 m² Verkaufsfläche
34
In die Berechnung fließen damit die derzeitige Einzelhandelsausstattung konkurrierender
Standorte als Attraktivitätsfaktor und die Distanz zum Planstandort als Widerstandsfaktor
ein. Hierbei wird die Prämisse zugrunde gelegt, dass sich die Marktwirkungen des Vorhabens überwiegend auf vergleichbare Wettbewerber, d. h. sog. Systemwettbewerber, beziehen. Im vorliegenden Fall sind dies v. a. Raumausstattungsfachmärkte, Möbelanbieter,
Einrichtungshäuser, Fachabteilungen in Bau- und Heimwerkermärkten sowie – in tendenziell geringerem Umfang – Fachgeschäfte für Heimtextilien und Raumausstattung. Außerdem wird angenommen, dass die Lagen, die aktuell eine wichtige Versorgungsbedeutung
für die Bewohner des Einzugsgebietes einnehmen, tendenziell stärker von Umverteilungen betroffen sein werden, als Lagen mit aktuell geringerer Versorgungsbedeutung.
Durch das Planvorhaben sind folgende Kaufkraftströme in den projektrelevanten Branchen in der Stadt Soest und im Umland zu erwarten (vgl. Tabelle 7):

In der Stadt Soest werden Umsatzumverteilungswirkungen von ca. 2,4 Mio. €
wirksam. Gemessen an dem Gesamtumsatz in Höhe von ca. 4,0 Mio. € entfällt
somit der größte Anteil der Umsatzumverteilungswirkungen sowohl in der Gesamtbetrachtung als auch bei den einzelnen projektrelevanten Sortimenten auf die
Stadt Soest selbst, da die wesentlichen Wettbewerber des Planvorhabens v. a. in
Soest selbst verortet sind. Daher sind in der Stadt Soest aufgrund des größeren
Angebotes (vorwiegend überdurchschnittliche Zentralität und Verkaufsflächenausstattung) höhere Wirkungen zu erwarten. Für den Standort am Riga-Ring ist durch
die Realisierung des Planvorhabens eine Attraktivitätssteigerung anzunehmen,
gleichzeitig ist in einigen Branchen mit einer Erhöhung des Wettbewerbsdrucks zu
rechnen.

In der Zone II des Einzugsgebietes ist eine Umsatzumverteilung in Höhe von ca.
1,2 Mio. € zu erwarten. Dies ist v. a. auf die weniger umfangreiche Einzelhandelsausstattung dieser Kommunen zurückzuführen. Außerhalb des Einzugsgebietes
werden ca. 0,4 Mio. € umverteilt.
Die hieraus resultierenden Umsatzumverteilungen werden in den nachfolgenden Kapiteln
differenziert nach Branchen und Lagen dargestellt.
35
Tabelle 7:
Umsatzumverteilung des Planvorhabens nach Branchen
Sortiment
Umsatzumverteilung in
der Stadt Soest
Umsatzumverteilung in
Zone II
in Mio. €
Anteil an
Gesamtumverteilung in %
in Mio. €
Anteil an
0,7
59
0,4
0,7 – 0,8
54
Möbel, Einrichtung
0,4
Haushaltswaren
Bodenbeläge
Beleuchtung
Projektrelevante Sortimente gesamt
Umsatzumverteilung
außerhalb des
Einzugsgebietes
Umsatzplanvorhaben
gesamt
in Mio. €
Anteil an
in Mio. €
Anteil an
33
0,1
8
1,2
100
0,5 – 0,6
39
0,1
7
1,4
100
80
< 0,1
15
< 0,1
5
0,5
100
0,3
75
< 0,1
18
< 0,1
7
0,4
100
0,2 – 0,3
63
0,1
24
< 0,1
13
0,4
100
< 0,1
60
< 0,1
28
< 0,1
12
0,1
100
2,4
60
1,2
30
0,4
10
4,0
100
GMA-Berechnungen 2013 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen)
36
4.
Bewertung der städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen im Einzugsgebiet
Bei der Bewertung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen (= Umsatzumverteilungen)
von Einzelhandelsvorhaben ist grundsätzlich zwischen Wettbewerbswirkungen und möglichen städtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Beeinträchtigungen zu unterscheiden. Wettbewerbliche Wirkungen können zwar zu – ggf. befristeten – Beeinträchtigungen
von Betrieben in der Leistungsfähigkeit führen; die Aussagen des § 1 Abs. 4 BauGB zur
Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung und dem Umbau vorhandener Ortsteile, zur Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche sowie das interkommunale Abstimmungsgebot gemäß § 2 Abs. 2 BauGB schützen jedoch nicht den bestehenden Einzelhandel in den Nachbarkommunen vor Konkurrenz. Es geht hierbei vielmehr darum, zu
bewerten, ob sich die Ansiedlung eines Einzelhandelsvorhabens negativ auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung in der Standort- und Nachbarkommune auswirkt (vgl.
hierzu die Urteile des OVG Münster vom 06.06.2005, 10 D 145/04.NE und 10 D
148/04.NE).
Zur Ableitung möglicher städtebaulicher und versorgungsstruktureller Auswirkungen wird
von der Rechtsprechung bzw. in der Verwaltungspraxis häufig ein Schwellenwert von
10 % Umsatzumverteilung angesetzt. In jüngster Zeit findet jedoch diesbezüglich ein Umdenken statt; so reicht das alleinige Abstellen auf die voraussichtlichen Umsatzumverteilungsquoten zur Bewertung möglicher Auswirkungen eines Einzelhandelsvorhabens auf
einen zentralen Versorgungsbereich nicht aus. Vielmehr sind hier im Einzelfall auch andere Kriterien wie beispielsweise die konkrete städtebauliche Situation der möglicherweise
betroffenen zentralen Versorgungsbereiche zu berücksichtigen (vgl. Urteile OVG Münster
vom 11.12.2006, 7 A 964/05 und Bundesverwaltungsgericht vom 11.10.2007, 4 C 7.07).
Aus gutachterlicher Sicht ist zu ergänzen, dass schon bei Umverteilungsquoten von unter
10 % städtebauliche Beeinträchtigungen eintreten können, wenn z. B die Schwächung
wesentlicher Magnetbetriebe eines zentralen Versorgungsbereiches zu prognostizieren
ist. Gleichzeitig müssen aber bei Umverteilungen von über 10 % nicht zwangsläufig negative städtebauliche Auswirkungen auftreten. Das Umschlagen wettbewerblicher in städtebauliche Effekte ist abhängig von der Leistungsfähigkeit der betroffenen Betriebe, deren
Funktion innerhalb eines Zentrums (z. B. Magnetbetrieb) sowie der Stabilität der betroffenen Lage. In die Bewertung ist darüber hinaus die Bedeutung der jeweiligen Branche für
das Zentrum (z. B. Leitbranche, ergänzendes Sortiment) einzustellen.
37
Im Folgenden werden die durch die Planvorhaben hervorgerufenen Umsatzumverteilungen – welche sich durch die zusätzlich in Soest erwirtschafteten Einzelhandelsumsätze
am Planstandort ergeben – hinsichtlich der möglichen städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen bewertet. Bei der branchen- und lagebezogenen Betrachtung
erfolgte die Gewichtung der ermittelten Umverteilungswirkungen auf die einzelnen Lagen
unter Berücksichtigung der räumlichen Distanz, der aktuellen Ausstattung, der Versorgungsbedeutung sowie der Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben.
4.1
Bewertung der städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen
in Zone I (Stadt Soest)
In der Stadt Soest werden Umsatzumverteilungen in Höhe von ca. 2,4 Mio. € ausgelöst.
Dies macht – bezogen auf den derzeitigen Umsatzbestand – eine Umverteilung über alle
projektrelevanten Sortimente hinweg von ca. 3 % aus. Branchen- und lagebezogen sind
folgende Aspekte hervorzuheben (vgl. Tabelle 8):

Gegenüber bestehenden Angebotsstrukturen innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt sind in den meisten Sortimenten geringe Umsatzumverteilungsquoten zu erwarten, die aufgrund der geringen Höhe nicht ausweisbar
sind. In der Branche Haushaltswaren ist eine Umverteilung von ca. 0,1 – 0,2 Mio. €
zu prognostizieren, die bezogen auf den derzeitigen Umsatzbestand eine Umverteilungsquote von ca. 4 – 5 % entspricht. Im Heimtextiliensortiment ist eine Umverteilung von rd. 5 % zu ermitteln. In gutachterlich nicht nachweisbarer Größenordnung sind die Umverteilungen in den Sortimenten Baumarktartikel, Möbel, Tapeten, Farben, Lacke, Teppiche, Bodenbeläge, Sonnenschutz (inkl. Rollos, Jalousien), Markisen, Zubehör, Beleuchtung zu prognostizieren. Aufgrund der Sortimentsüberschneidungen im Bereich Haushaltswaren und Heimtextilien ist in gewissem Maße von einer Verstärkung des Wettbewerbdrucks gegenüber bestehenden Innenstadtanbietern auszugehen. Betroffen sind hingegen insbesondere Geschäfte in der Bahnhofstraße und Brückenstraße wie NanuNana, Woolworth, kik,
Drogerie Müller u. a., die z. T. beide Sortimente führen oder reine Haushaltswarenanbieter wie WMF und einige weitere inhabergeführte Geschäfte. Da sich diese
Umsatzrückgänge z. T. nur auf Teilsortimente der Anbieter beziehen, ist nicht von
38
unmittelbaren Betriebsgefährdungen auszugehen. Eine nachhaltige Schwächung
des Hauptzentrums sowie städtebauliche bzw. versorgungsstrukturelle Auswirkungen sind in dieser Größenordnung nicht zu erwarten.

Gegenüber den Wettbewerbern im Nebenzentrum Soest-Ost sind Umverteilungswirkungen von ca. 0,4 Mio. € zu erwarten, was einer Umverteilungsquote von
etwa 3 – 4 % entspricht. In den meisten Sortimentsbereichen werden Wettbewerbswirkungen in sehr niedrigem Umfang anfallen. Bei Bodenbelägen ist eine
Umsatzumverteilung von weniger als 0,1 Mio. € zu prognostizieren, die zwar betragsmäßig niedrig ist, aber einer Umverteilungsquote von 27 – 28 % entspricht.
Davon ist u. a. die Fachabteilung von Möbel Boss betroffen. Alle weiteren Umverteilungsquoten bewegen sich auf einem niedrigen bis mittleren Niveau.

In den Nahversorgungszentren Niederbergheimerstraße und Herzog-Adolf-Weg
sind keine wesentlichen Wettbewerber der Planvorhaben ansässig. Die Umverteilungswirkungen liegen daher unterhalb der gutachterlich nachweisbaren Größenordnung. Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen können somit
ausgeschlossen werden.

Gegenüber den Angebotsstrukturen in den sonstigen Lagen in der Kernstadt und
den Ortsteilen von Soest (dezentrale Lagen und Streulagen, z. B. Sondergebietsstandort Soest-West) sind ebenfalls v. a. im Sortiment Bodenbeläge hohe Umverteilungsquoten zu erwarten (insgesamt ca. 0,7 Mio. €, ca. 25 %). Diese verteilen
sich jedoch auf mehrere großflächige Anbieter Möbel Wiemer, Hammer und drei
Baumärkte, die in Teilsortimenten über hohe Angebotsüberschneidungen mit den
Planvorhaben verfügen. Diese befinden sich zumeist in Solitär- bzw. Streulagen.
Die Umverteilungsquoten erreichen zwar anteilig beträchtliche Größenordnungen,
beziehen sich jedoch auf Teilsortimente und lassen keine einzelbetriebliche Gefährdung erkennen. In den übrigen Sortimenten Baumarktartikel, Haushaltswaren,
Heimtextilien und Beleuchtung werden deutlich geringere Umverteilungsquoten
zwischen 2 – 4 % erreicht. Bei Möbel, Einrichtung ist die Umverteilung unter 1 %.
Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen sind somit nicht zu erwarten.
Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass in der Stadt Soest keine städtebaulichen
bzw. versorgungsstrukturellen Auswirkungen zu erwarten sind.
39
Tabelle 8:
Umsatzumverteilung des Planvorhabens in Soest nach Lagekategorien
Zone I gesamt
Hauptzentrum Innenstadt
Nebenzentrum Soest-Ost
Sonstige Lagen*
Umsatz
in
Mio. €
Umverteilung
insgesamt in
Mio. €
Umverteilung
in %
Umsatz
in
Mio. €
Umverteilung
in Mio.
€
Umverteilung
in %
Umsatz
in
Mio. €
Umverteilung
in Mio.
€
Umverteilung
in %
Umsatz
in
Mio. €
Umverteilung
in Mio.
€
Umverteilung
in %
Bodenbeläge
3,1
0,7
22 – 23
< 0,1
n. a.
n. a.
0,3
< 0,1
27 – 28
2,8
0,7
25
Baumarktartikel,
Malerbedarf
14,9
0,7 – 0,8
5
0,3
n. a.
n. a.
0,0
0,0
0,0
14,6
0,7
4–5
Möbel, Einrichtung
42,6
0,4
<1
1,2
n. a.
n. a.
7,7
0,1 – 0,2
2
33,7
0,2
<1
Haushaltswaren
10,3
0,3
3–4
3,1
0,1 – 0,2
4–5
1,8
< 0,1
4–5
5,5
0,1
1–2
Heimtextilien (inkl.
Gardinen)
4,7
0,2 – 0,3
5
1,4
< 0,1
5
0,9
< 0,1
7
2,3
< 0,1
2–3
Beleuchtung
2,4
< 0,1
3
0,2
n. a.
n. a.
0,2
n. a.
n. a.
1,9
< 0,1
3
Projektrelevante
Sortimente gesamt
78,0
2,4
3
6,2
0,2 – 0,3
3–4
10,9
0,4
3–4
60,8
1,7 – 1,8
2–3
Sortiment
n. a.= nicht ausweisbar, da Wert unterhalb der rechnerischen Nachweisgrenze
*Sonstige Lagen: Nahversorgungszentren, Streulagen und dezentrale Lagen (z. B. Gewerbegebietsstandort Soest-West)
GMA-Berechnung 2013, Werte leicht gerundet
40
4.2
in Zone II
Im überörtlichen Einzugsgebiet (Zone II) werden Umsatzumverteilungen in Höhe von ca.
1,2 Mio. € ausgelöst. Dies entspricht – in Relation zum derzeit in allen projektrelevanten
Sortimenten erzielten Umsatzbestand an den wesentlichen Wettbewerbsstandorten –
einer Umverteilungsquote von ca. 1 – 2 %. Dabei beziehen sich die Auswirkungen auf
einzelne Branchen und Lagen wie folgt (vgl. Tabelle 9):

Gegenüber bestehenden Anbietern in zentralen Versorgungsbereichen in Zone
II sind in den projektrelevanten Sortimente Auswirkungen nur in untergeordnetem
Maß zu erwarten. Aufgrund der geringen absoluten Höhe der Umsatzumverteilungen sind bei Bodenbelägen, Baumarktartikel / Malerbedarf, Möbel / Einrichtung,
Heimtextilien und Beleuchtung Umsatzumverteilungsquoten nicht ausweisbar. In
der Branche Haushaltswaren ist eine Umverteilung von ca. 0,1 Mio. € zu prognostizieren, die – bezogen auf den derzeitigen Umsatzbestand – einer Umverteilungsquote von ca. 2 – 3 % entspricht. Mit einer wesentlichen Verstärkung des Wettbewerbsdrucks ist gegenüber bestehenden Anbietern in zentralen Versorgungsbereichen nicht auszugehen. Städtebauliche bzw. versorgungsstrukturelle Auswirkungen können aufgrund der geringen absoluten Höhe der Umsatzumverteilungen
ausgeschlossen werden.

Gegenüber den Angebotsstrukturen in sonstigen Lagen in Zone II (dezentrale
Lagen und Streulagen, z. B. Werl-Büderich) wird der Großteil der Umsätze umverteilt; insgesamt werden gegenüber den Bestandsbetrieben in Zone II ca. 1,1 Mio. €
umverteilt, was einer Umverteilungsquote von 1 – 2 % entspricht. Die höchsten
Umverteilungen sind dabei v. a. im Sortiment Bodenbeläge zu erwarten (ca. 11 –
12 %). Diese beziehen sich jedoch auf mehrere großflächige Anbieter des Baumarktsegments (v. a. Hellweg und Hagebaumarkt am dezentralen Standort WerlBüderich). Aufgrund der geringen absoluten Höhe der Umverteilungen und der
Tatsache, dass diese Betriebe den Großteil ihres Umsatzes mit anderen Sortimenten erzielen, können Betriebsaufgaben ausgeschlossen werden. Gleiches gilt für
das Sortiment Baumarktartikel, Malerbedarf mit einer Umsatzumverteilungsquote
von 6 – 7 % (ca. 0,5 – 0,6 Mio. €). Auch hier beziehen sich die Umverteilungswirkungen im Wesentlichen auf die beiden genannten Baumärkte. In den Sortimenten
41
Möbel / Einrichtung, Haushaltswaren und Beleuchtung sind deutlich geringere
Umverteilungsquoten von z. T. deutlich unter 1 % zu prognostizieren. Bei dem Sortiment Heimtextilien liegt die Umverteilungsquote bei rd. 4 %, womit ebenfalls keine Auswirkungen mit städtebaulicher oder versorgungsstruktureller Relevanz verbunden sind.
Damit sind im überörtlichen Einzugsgebiet (Zone II) keine städtebaulichen bzw. versorgungsstrukturellen Auswirkungen zu erwarten.
42
Tabelle 9:
Umsatzumverteilung des Planvorhabens in Zone II und außerhalb des Einzugsgebietes nach Lagekategorien
davon:
zentrale Versorgungsbereiche
Zone II gesamt
Sortiment
außerhalb
des Einzugsgebietes
Sonstige Lagen*
Umsatz
in
Mio. €
Umverteilung
insgesamt in
Mio. €
Umverteilung
in %
Umsatz
in
Mio. €
Umverteilung
in Mio. €
Umverteilung
in %
Umsatz
in
Mio. €
Umverteilung
in Mio. €
Umverteilung
in %
Umsatz in
Mio. €
Bodenbeläge
3,5
0,4
11 – 12
k. A.
n. a.
n. a.
k. A.
k. A.
11 – 12
0,1
8,7
0,5 – 0,6
6–7
0,1
n. a.
n. a.
8,6
0,5 – 0,6
6–7
0,1
Möbel, Einrichtung
51,2
< 0,1
<1
2,9
n. a.
n. a.
48,3
< 0,1
<1
< 0,1
Haushaltswaren
8,5
< 0,1
<1
4,0
0,1
2–3
4,5
< 0,1
<1
< 0,1
3,5
0,1 – 0,2
4–5
1,0
n. a.
n. a.
2,5
0,1
4
< 0,1
Beleuchtung
3,8
< 0,1
<1
k. A.
n. a.
n. a.
k. A.
k. A.
<1
< 0,1
Projektrelevante
Sortimente gesamt
79,2
1,2
1–2
8,1
0,1
1–2
71,1
1,1
1–2
0,4
n. a.= nicht ausweisbar, da Wert unterhalb der rechnerischen Nachweisgrenze
k. A. = aus datenschutzrechtlichen Gründen kein Ausweis, d. h. unter drei Betriebe, bzw. wegen Summenbildung
*Sonstige Lagen: Nahversorgungszentren, Streulagen und dezentrale Lagen (z. B. Gewerbegebietsstandort Werl-Büderich)
GMA-Berechnung 2013, Werte leicht gerundet
43
4.3
außerhalb des Einzugsgebietes
Außerhalb des Einzugsgebietes sind infolge der Ansiedlung des Planvorhabens Umsatzumverteilungen in den untersuchungsrelevanten Sortimenten in Höhe von jeweils max.
0,1 Mio. € in den projektrelevanten Sortimenten zu ermitteln. Einzelbetriebliche bzw.
standortspezifische Umverteilungseffekte lassen sich angesichts dieser geringen Größenordnung rechnerisch nicht mehr darstellen. Es ist davon auszugehen, dass sich die Wirkungen auf eine Vielzahl von Wettbewerbern in der Region verteilen. Umverteilungswirkungen in einzelnen Standortlagen liegen somit unterhalb einer rechnerischen Nachweisgrenze. Städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen können ausgeschlossen werden.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die geplante Ansiedlung des tedox-Marktes in
Soest unter städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten insgesamt als
verträglich einzustufen ist. Die zu erwartenden Umsatzumverteilungswirkungen konzentrieren sich im Wesentlichen auf nicht zentrenrelevante Sortimente, so dass unmittelbar
keine städtebaulich schützenswerte Belange im Sinne des Baugesetzes betroffen sind.
5.
Vereinbarkeit mit den landesplanerischen Vorgaben
Im Hinblick auf die landesplanerischen Vorgaben des LEP NRW – Sachlicher Teilplan
Großflächiger Einzelhandel sind folgende Anmerkungen zu treffen:

Das Vorhaben entspricht Ziel 1, da es in einem regionalplanerisch festgelegten
Allgemeinen Siedlungsbereich liegt.

Das Vorhaben liegt in einem zentralen Versorgungsbereich, daher wird Ziel 2 erfüllt; das Vorhaben weist sowohl nicht zentrenrelevante als auch zentrenrelevante
Kernsortimente auf.

Das Beeinträchtigungsverbot in Ziel 3 wird eingehalten, sowohl in Soest als auch
im überörtlichen Einzugsgebiet.

Grundsatz 4 wird eingehalten. Wie in Tabelle 6 zu den Marktanteilen aufgezeigt,
ist der Umsatz des Vorhabens in allen projektrelevanten Sortimenten (letzte Spalte
44
„Gesamtumsatz in Mio. €“) deutlich niedriger als die Kaufkraft in Soest in diesen
Sortimenten (Spalte 2: „Kaufkraft in Mio. € in Zone I“).

Ziel 5 ist nicht relevant, da das Vorhaben in einem zentralen Versorgungsbereich
liegt.

Auch Grundsatz 6 ist nicht relevant, da der Standort in einem zentralen Versorgungsbereich liegt.

Ziel 7, Überplanung von vorhandenen Standorten, ist hier nicht zu beachten, da es
sich um eine Neuansiedlung handelt.

Ziel 8 ist hier auch nicht weiter zu beachten, da der Planstandort innerhalb eines
Allgemeinen Siedlungsbereichs und eines zentralen Versorgungsbereiches liegt.

Ziel 9 ist hier nicht relevant, da es sich nicht um die Aufstellung eines Regionalplans handelt.

Ziel 10 wird ebenfalls erfüllt, da die vorangegangenen Ziele allesamt eingehalten
werden.
6.
Vereinbarkeit mit dem Regionalplan Arnsberg, Teilabschnitt Kreis
Soest und Hochsauerlandkreis
Da der Standort des Vorhabens in einem zentralen Versorgungsbereich gemäß Einzelhandelskonzept Soest liegt, wird Ziel 12 des Regionalplans Arnsberg entsprochen.
Im Hinblick auf Ziel 13 (Kongruenzgebot) ist darauf hinzuweisen, dass das Einzugsgebiet des Vorhabens über das Einzugsgebiet eines typischen Nebenzentrums, das i. d. R.
teilstädtische Bedeutung aufweist, hinausgeht. Allerdings trifft dies auf das gesamte Nebenzentrum Soest-Ost zu, da hier – wie bereits in Kapitel II., 3.1 dargestellt – eine
Schwerpunktsetzung im Bereich Möbel- und Einrichtungsbedarf vorhanden ist, der in vielen anderen Städten an dezentralen Standorten angesiedelt wird. Vor diesem Hintergrund
handelt es sich sowohl um eine städtebauliche als auch raumordnerische Sondersituation.
Tabelle 6 zu den Marktanteilen zeigt jedoch auf, dass die Marktdurchdringung des Vorhabens in den Umlandgemeinden in allen Sortimenten mit Ausnahme der Bodenbeläge als
relativ gering zu sehen ist. Die Marktanteile liegen bei Bodenbeläge bei ca. 9 % bezogen
45
auf die Kommunen der Zone II; bei allen anderen Sortimenten liegen sie bei maximal 1 –
2 %. Auch in der Gesamtbetrachtung wird ein Marktanteil bei den projektrelevanten Sortimenten von rd. 1 – 2 % der Kaufkraft in Zone II erreicht.
Auch angesichts der geringen Auswirkungen im Umland, insbesondere in den zentralen
Versorgungsbereichen, wird aus gutachterlicher Sicht das Kongruenzgebot für ein solches
Vorhaben in einem zentralen Versorgungsbereich im Mittelzentrum Soest erfüllt.
Die Ansiedlung des tedox-Marktes in Soest entspricht auch den Grundsätzen 10 und 12.
In den Erläuterungen zu diesen Punkten wird am Beispiel des Möbeleinzelhandels vor
einem ruinösen Wettbewerb durch immer dominantere Großanbieter zu Lasten der gewachsenen Zentren gewarnt. Allerdings fällt der geplante tedox-Markt durch seine Sortimentsvielfalt mit überschaubaren Verkaufsflächen in den einzelnen Sortimenten nicht in
das Raster solcher Möbelmärkte. Somit wird die geplante Ansiedlung den zitierten
Grundsätzen gerecht.
7.
Vereinbarkeit mit dem Einzelhandelskonzept der Stadt Soest
Das Ansiedlungsvorhaben ist im Hinblick auf das Einzelhandelskonzept Soest 2010 wie
folgt zu bewerten:

Das „Nebenzentrum Soest-Ost“ ist im Einzelhandelskonzept als zentraler Versorgungsbereich definiert, so dass auch zentrenrelevante Sortimente grundsätzlich
darstellbar sind. Zwar spricht das Einzelhandelskonzept Soest 2010 davon, dass
zentrenrelevante Sortimente im Nebenzentrum Soest zum Schutz der Innenstadt
nur als Randsortimente vorgesehen sind. Als Hauptintention ist dabei zu sehen,
dass insbesondere Anbieter mit kompletten zentrenrelevanten Kernsortimenten,
wie z. B. Bekleidung, Schuhe / Lederwaren oder Sportartikel möglichst nicht außerhalb der Innenstadt angesiedelt werden sollen. Ein Sonderfall, wie er hier bei
tedox vorliegt, der als Raumausstattungsfachmarkt sowohl nicht zentrenrelevante
als auch zentrenrelevante Kernsortimente umfasst, wurde bei Aufstellung des
Zentrenkonzeptes wohl nicht bedacht. Dabei ist auch darauf hinzuweisen, dass
Heimtextilien laut Soester Liste zwar zentrenrelevant sind, diese für die Attraktivität
einer Innenstadt jedoch einen geringeren Teil beitragen als beispielsweise Textilien
46
oder Schuhe. Dies spiegelt sich auch in den aktuellen Vorgaben des LEP NRW –
Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel, wider, wo Heimtextilien nicht zu
den zentrenrelevanten Sortimenten (Anlage 1 des LEP NRW) zu zählen sind.
Insgesamt weist das Vorhaben rd. 2.380 m² Verkaufsfläche für nicht zentrenrelevante Sortimente auf (74 % der Gesamtverkaufsfläche) und rd. 820 m² Verkaufsfläche (ca. 26 %) für zentrenrelevante Sortimente. Innerhalb der zentrenrelevanten
Sortimente ist zu unterscheiden zwischen dem zentrenrelevanten Kernsortiment
eines tedox-Marktes (Heimtextilien, Haushaltswaren / Geschenkartikel, Bilder / Bilderrahmen / Dekoration etc.), die auf insgesamt 650 m² Verkaufsfläche geführt
werden, und den echten Randsortimenten, die bei tedox in einer sonderpostenartigen Präsentationsform auf Kleinflächen u. a. Schreibwaren, Bastelwaren, Spielwaren, Drogeriewaren / Putz- und Reinigungsmittel sowie sonstige Saisonartikel umfassen.
Im Hinblick auf die Intention des Einzelhandelskonzeptes Soest 2010 entspricht
das Konzept von tedox mit einem geringen Teil zentrenrelevanter Kernsortimente
dem Einzelhandelskonzept Soest.

Im Einzelhandelskonzept wird bei den Zielen für die Einzelhandelsentwicklung in
Soest die Beschränkung der Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsnutzungen
außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche formuliert. Darüber hinaus sollen
neue Einzelhandelsgroßformen mit regionaler Ausstrahlung nur an städtebaulich
und verkehrlich prädestinierten Standorten unter Wahrung der Interessen der Innenstadt Soest realisiert werden. Die Ansiedlung des tedox-Marktes am geplanten
Standort entspricht auch dieser Zielsetzung des Einzelhandelskonzeptes.

Das Einzelhandelskonzept Soest 2010 geht in Kapitel 6 „Sondergebietsstandorte“
im Unterkapitel 6.2 näher auf Baumärkte und Gartencenter ein. Dabei wird auf
Planungen aus dem Jahr 2000 bzw. das Einzelhandelskonzept 2004 Bezug genommen, wo für einzelne Baumärkte in Soest noch Verkaufsflächenpotenziale ermittelt werden. Es ist Zielsetzung des Einzelhandelskonzeptes Soest, keine weiteren Standorte und keine zusätzlichen Flächen für baumarktrelevante Sortimente
über die dort genannten maximalen Flächengrößen hinaus zu entwickeln.
Zwar führt der Anbieter tedox auch in deutlichem Umfang baumarktrelevante Sortimente, diese beziehen sich jedoch nur auf ausschnittsweise Angebote eines
klassischen Bau- und Heimwerkermarktes (vgl. Kapitel II., 2.); so werden z. B. keinerlei Baustoffe geführt, auch im Gartensegment ist nur ein minimales Randsorti-
47
ment bei tedox vorhanden. Der Schwerpunkt der Baumarktangebote bezieht sich
auf Werkzeug und Zubehör zum Renovieren, z. B. Maler- und Tapezierbedarf etc.
Da in den vergangenen Jahren die im Einzelhandelskonzept Soest 2010 genannten Anbieter Hagebaumarkt und Baumarkt Hilchenbach die ihnen zugestandene
Verkaufsflächenpotenziale nicht ausgeschöpft haben und nach Angaben der Stadtverwaltung Soest derzeit auch keine weiteren Planungen zur Erweiterung von
Baumärkten vorliegen, ist die Ansiedlung der vorliegenden Sortimente im tedoxMarkt der Abwägung der Stadt Soest zugänglich.
Insgesamt entspricht die geplante Ansiedlung des tedox-Marktes sowohl hinsichtlich des
Standortes als auch der Sortimentsstruktur den Vorgaben des kommunalen Einzelhandelskonzeptes der Stadt Soest aus dem Jahr 2010.
48
V.
Fazit
Die geplante Ansiedlung eines tedox Raumausstattungsfachmarktes am Standort Soest,
Riga-Ring, ist zusammenfassend folgendermaßen zu bewerten:

Auf einem Grundstück im zentralen Versorgungsbereich „Nebenzentrum SoestOst“ soll ein tedox Fachmarkt mit einer Verkaufsfläche von ca. 3.200 m² angesiedelt werden. Bei dem tedox Raumausstattungsfachmarkt handelt es sich um einen
discountorientierten Anbieter, der zumeist die Preisführerschaft in den Kernsortimenten anstrebt und sich damit auf einem preislich und qualitativ anderen Niveau
als Raumausstattungsfachgeschäfte bewegt. Letztere zielen i. d. R. auf mittel- bis
höherpreisige Angebote und einen anderen Kundenkreis ab und bieten – anders
als tedox-Fachmärkte – insbesondere auch Beratung, Auslieferung und individuelle, maßgenaue Einpassung beim Kunden an. Derartige Dienstleistungen werden
von tedox-Märkten, welche ausschließlich Mitnahmeware führen, nicht angeboten.

Der Standort kann aus betrieblicher Sicht als geeignet für den Betrieb eines
Raumausstattungsfachmarktes angesehen werden. Positiv ist insbesondere die
Etablierung als Einzelhandelsstandort im Standortgefüge der Stadt Soest anzusehen, wodurch Kundenzuführeffekte durch benachbarte Einzelhandelsbetriebe erzielt werden können. Unter städtebaulichen Aspekten ist festzuhalten, dass der
Standort gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Soest dem Nebenzentrum SoestOst zuzuordnen ist, der bereits einen Angebotsschwerpunkt im Möbel- und Einrichtungssegment aufweist.

Innerhalb des Einzugsgebietes, das ca. 163.450 Einwohner (Stadt Soest und die
Städte und Gemeinden Anröchte, Bad Sassendorf, Hense, Lippetal, Möhnesee,
Welver, Werl sowie westliche Teile von Warstein) umfasst, steht dem Planvorhaben ein Kaufkraftpotenzial in den projektrelevanten Sortimenten von insgesamt
150,4 Mio. € zur Verfügung. Davon entfallen ca. 44,1 Mio. € auf die Stadt Soest
und ca. 106,3 Mio. € auf die Zone II (überörtliches Einzugsgebiet).

Infolge einer Realisierung des Ansiedlungsvorhabens werden Umsatzumverteilungswirkungen gegenüber bestehenden Angebotsstrukturen in der Stadt Soest
und außerhalb erwartet. Dabei entfällt der größte Anteil der Umsatzumverteilungswirkungen sowohl in der Gesamtbetrachtung (ca. 2,4 Mio. € von ca. 4,0 Mio. €
49
prognostizierter Gesamtumsatz) als auch bei den einzelnen projektrelevanten Sortimenten auf die Stadt Soest selbst, da die wesentlichen Wettbewerber des Planvorhabens v. a. in Soest selbst vorhanden sind. Für den zentralen Versorgungsbereich der Soester Innenstadt bewegen sich die zu prognostizierenden Umsatzsatzumverteilungen auf geringem absolutem und relativem Niveau, weshalb keine
städtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Auswirkungen zu erwarten sind. Für
den Standort am Riga-Ring ist mit der Realisierung des Planvorhabens mit einer
Erhöhung des Wettbewerbdrucks zu rechnen. Gleichzeitig ist jedoch auch eine Attraktivitätssteigerung und Erhöhung der Kompetenz im Segment Einrichtung /
Wohnen anzunehmen. Etwaige Auswirkungen im Nebenzentrum Soest-Ost sind
der bauleitplanerischen Abwägung durch die Stadt Soest zugänglich.
In Zone II des Einzugsgebietes ist eine Umsatzumverteilung in Höhe von ca. 1,2
Mio. € zu erwarten, was v. a. auf die weniger umfangreiche Einzelhandelsausstattung dieser Kommunen zurückzuführen ist. Innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in Zone II ist nicht von einer wesentlichen Verstärkung des Wettbewerbsdrucks gegenüber bestehenden Anbietern auszugehen. Wettbewerbswirkungen
können aufgrund ihrer geringen absoluten Höhe nicht nachgewiesen werden, so
dass städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen ausgeschlossen
werden können. Gegenüber den sonstigen Lagen in Zone I und II beziehen sich
die Umverteilungswirkungen in erster Linie auf Betriebe, die den Großteil ihres
Umsatzes mit anderen Sortimenten erzielen (Mehrbranchenbetriebe), so dass
auch hier Betriebsaufgaben und negative städtebauliche oder versorgungsstrukturelle Auswirkungen ausgeschlossen werden können.
Gleiches gilt für Standorte außerhalb des Einzugsgebietes, gegenüber denen ca.
0,4 Mio. € umverteilt werden. Städtebauliche oder versorgungsstrukturelle Auswirkungen sind somit sowohl in der Stadt Soest als auch im überörtlichen Einzugsgebiet (Zone II) nicht zu erwarten.

Den Zielen und Grundsätzen der Landes- und Regionalplanung (landesplanerische Vorgaben des LEP NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel
und Regionalplan Arnsberg, Teilabschnitt Kreis Soest und Hochsauerlandkreis)
wird entsprochen. Auch ist eine Vereinbarkeit mit dem Einzelhandelskonzept der
Stadt Soest aus dem Jahr 2010 hergestellt. Das Einzelhandelskonzept 2010
spricht davon, dass zentrenrelevante Sortimente im Nebenzentrum Soest-Ost zum
Schutz der Innenstadt nur als Randsortimente vorgesehen sein sollen. Als Haupt-
50
intention ist dabei zu sehen, dass insbesondere Anbieter mit kompletten zentrenrelevanten Kernsortimenten, wie z. B. Bekleidung, Schuhe / Lederwaren oder Sportartikel, möglichst nicht außerhalb der Innenstadt angesiedelt werden sollen. Ein
Sonderfall, wie er hier bei tedox vorliegt, der als Raumausstattungsfachmarkt sowohl nicht zentrenrelevante als auch zentrenrelevante Kernsortimente umfasst,
wurde bei der Aufstellung des Zentrenkonzeptes wohl nicht bedacht. Dabei ist
auch darauf hinzuweisen, dass Heimtextilien laut Soester Liste zwar zentrenrelevant sind, diese für die Attraktivität einer Innenstadt jedoch einen geringeren Teil
beitragen als beispielsweise Textilien oder Schuhe. Dies spiegelt sich auch in den
aktuellen Vorgaben des LEP NRW – Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel, wider, wo Heimtextilien nicht zu den zentrenrelevanten Sortimenten zu zählen
sind. Insgesamt weist das Vorhaben rd. 2.380 m² Verkaufsfläche für nicht zentrenrelevante Sortimente (ca. 74 % der Gesamtverkaufsfläche) und rd. 820 m² Verkaufsfläche (ca. 26 %) für zentrenrelevante Sortimente auf. Im Hinblick auf die Intention des Einzelhandelskonzeptes Soest 2010 – insbesondere angesichts der
geringen Auswirkungen in der Innenstadt von Soest und weiteren zentralen Versorgungsbereichen im Einzugsgebiet – entspricht das Konzept von tedox mit einem geringen Teil zentrenrelevanter Kernsortimente dem Einzelhandelskonzept
Soest.
51
Verzeichnisse
Seite
Fotoverzeichnis
Foto 1:
Untersuchungsobjekt Planstandort tedox Raumausstattungsfachmarkt
19
Kartenverzeichnis
Karte 1:
Einzelhandelsstruktur Soest lt. Einzelhandelskonzept Soest 2010
14
Karte 2:
Mikrostandort am Riga-Ring und Anbieterstruktur
18
Karte 3:
Einzugsgebiet des tedox-Marktes in Soest
22
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Projektdaten des Planvorhabens
10
Tabelle 2: Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet
24
Tabelle 3: Projektrelevanter Einzelhandelsbestand in Soest
25
Tabelle 4: Projektrelevanter Einzelhandelsbestand in Zone II
28
Tabelle 5: Zentralitätskennziffern bzw. Abschöpfungsquoten der projektrelevanten
Sortimente in der Stadt Soest und im Einzugsgebiet
31
Tabelle 6: Marktanteile und Umsätze des Planvorhabens
33
Tabelle 7: Umsatzumverteilung des Planvorhabens nach Branchen
36
Tabelle 8: Umsatzumverteilung des Planvorhabens in Soest nach Lagekategorien
40
Tabelle 9: Umsatzumverteilung des Planvorhabens in Zone II und außerhalb des
Einzugsgebietes nach Lagekategorien
43
52

Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines tedox Raum

Transcription

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