Etude sur le potentiel de la BOAD

Mazars Sénégal
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SOCIETE ANONYME AU CAPITAL DE 30 000 000 FCFA – RESIDENCE ALASANE FALL – 43, RUE WAGANE DIOUF, DAKAR
SOMMAIRE
PAGES
EXECUTIVE SUMMARY ....................................................................... 1
PARTIE 1 : ANALYSE DE L’ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE ET
FINANCIER DE L’UNION.................................................................... 12
1. INTRODUCTION ................................................................................... 13
2. ANALYSE DYNAMIQUE DES INDICATEURS ECONOMIQUES DE L’UNION ...... 14
2.1.
Le PIB régional et la croissance ......................................................15
2.2.
L’inflation .........................................................................................16
2.3.
Finances publiques et pression fiscale ............................................17
2.4.
Dettes extérieures ...........................................................................19
2.5.
Les critères de convergence............................................................20
3. ANALYSE DE L’ENVIRONNEMENT FINANCIER ......................................... 21
3.1.
Situation monétaire..........................................................................21
3.2.
Structure des emplois bancaires......................................................21
3.3.
Taux de bancarisation et les conditions de banques........................23
3.4.
Dispositif prudentiel : ratio de transformation ...................................24
3.5.
Evolution du marché financier régional ............................................24
4. DEMOGRAPHIE ET URBANISATION ........................................................ 29
PARTIE 2 : LE MARCHE HYPOTHECAIRE DE L’UEMOA ....................... 32
1. DEFINITION
ET
CARACTERISTIQUES
DU
MARCHE
HYPOTHECAIRE
DE
L’UEMOA................................................................................................ 33
2. LES ENTRAVES DU MARCHE HYPOTHECAIRE ......................................... 37
3. DIAGNOSTIC DE LA PRODUCTION DE CREANCES HYPOTHECAIRES ........... 60
3.1.
Approche méthodologique ...............................................................60
3.2.
Difficultés rencontrées .....................................................................65
3.3.
Production de créances hypothécaires ............................................68
PARTIE 3 : EVALUATION DU POTENTIEL DU MARCHE DE LA TITRISATION
DE CREANCES ................................................................................ 99
1. INTRODUCTION ................................................................................. 100
2. LA TITRISATION ................................................................................ 103
2.1.
Définition ....................................................................................... 103
2.2.
Les avantages de la titrisation ....................................................... 104
2.3.
Les risques liés à la titrisation ........................................................ 107
2.4.
Schéma de la titrisation ................................................................. 110
2.5.
Les acteurs intervenants dans une opération de titrisation ............ 111
2.6.
Les actifs titrisables ....................................................................... 114
2.7.
Exemples de titrisation .................................................................. 114
2.8.
Bilan de la titrisation ...................................................................... 118
3. DIAGNOSTIC
DES ACTIFS ELIGIBLES A LA TITRISATION DANS LA ZONE DE
L’UEMOA ........................................................................................... 127
3.1.
L’encours des crédits bancaires .................................................... 128
3.1.1. Les crédits à court terme ............................................................... 128
3.1.2. Les crédits hypothécaires .............................................................. 129
3.1.3. Le crédit bail .................................................................................. 129
3.2.
Les exportations des biens et services .......................................... 130
3.3.
Les recettes fiscales ...................................................................... 130
3.4.
Transferts des travailleurs à l’étranger ........................................... 131
4. LES CONDITIONS DE DEVELOPPEMENT DE LA TITRISATION DANS LA REGION
DE L’UEMOA ...................................................................................... 133
4.1. Les obstacles au développement du marché de la titrisation dans la
région 133
4.2. Les facteurs positifs au développement du marché de la titrisation
dans l’Union ............................................................................................. 136
5. L’IMPACT
DE LA TITRISATION SUR LA CROISSANCE DES ENCOURS ET LA
RENTABILITE DES INSTITUTIONS BANCAIRES ET FINANCIERES ................... 142
5.1. L’impact de la titrisation sur la croissance des concours
hypothécaires........................................................................................... 142
5.2. L’impact de la titrisation sur la rentabilité des institutions bancaires et
financières................................................................................................ 144
6. ACCESSIBILITE
AUX MODES DE FINANCEMENT COMPLEMENTAIRES DE
REFINANCEMENT .................................................................................. 149
6.1.
Les organismes de refinancement hypothécaire ............................ 149
6.2.
Les obligations sécurisées............................................................. 159
7. CONCLUSION ................................................................................... 163
8. ANNEXES TITRISATION ET EVALUATION DU POTENTIEL ......................... 165
EXECUTIVE SUMMARY
Rapport final
1
Novembre 2008
EXECUTIVE SUMMARY
L’étude relative à l’évaluation du potentiel du marché hypothécaire et de
la titrisation des créances de l’UEMOA a consisté dans un premier temps à
analyser l’environnement économique et financier de l’Union, en vue
d’appréhender le cadre, les conditions et perspectives pour la mise en
place et le développement d’un marché hypothécaire à l’échelle régionale.
De cette analyse a découlé un diagnostic du marché hypothécaire destiné
d’une part, à identifier les entraves financières et non financières au
développement du marché, et d’autre part à évaluer la production de
créances hypothécaires afin de déterminer son potentiel et celui de la
titrisation des créances sur les cinq prochaines années.
Il
ressort de cette étude, que l’environnement économique et
financier de la zone UEMOA, offre un certain nombre d’atouts au
développement du marché hypothécaire. Toutefois, ces atouts
contrastent avec un certain nombre de contraintes majeures dont il
est fortement recommandé d’entreprendre des actions appropriées
permettant d’une part, de maintenir et développer ce potentiel et
d’autre part, de transformer ce potentiel en production de créances
hypothécaires facilement re-finançables auprès d’une structure
appropriée (caisse de refinancement ou titrisation).
Parmi les atouts, nous pouvons citer, la forte préoccupation des
populations pour l’accès à la propriété, qui se traduit par une
demande potentielle importante en logement. Le phénomène
d’urbanisation connaît une forte progression dans la zone UEMOA,
avec une forte concentration dans les grandes villes. La population de
l’Union, estimée à 87,8 millions d’habitants connaît un taux de
croissance prévisionnel démographique de 2,45% par an, contre une
croissance économique projetée entre 2,9% et 4,5% par an.
Cependant, le taux de croissance projeté à 4,5% restera encore en
dessous de la moyenne de 6,2% prévue pour les économies
subsahariennes et du niveau de 7% au minimum requis pour réduire
la pauvreté et atteindre les Objectifs du Millénaire pour le
Développement.
En effet, les économies de l’espace UEMOA sont caractérisées par
une faiblesse des revenus de la population active, des difficultés
d’insertion sur le marché du travail et un poids important du secteur
de l’informel. Ces indicateurs traduisent pour l’essentiel la faiblesse
du taux de bancarisation au sein de l’Union, et limitent fortement
l’accès au crédit, bien que des efforts aient été consentis pour limiter
le poids et la progression du secteur informel notamment par la mise
en place de structures financières spécialisées dans les micro crédits
Rapport final
2
Novembre 2008
et un allégement de la procédure de déclaration et d’imposition des
entreprises évoluant dans l’informel.
Le marché financier de l’Union est harmonisé et placé sous la tutelle
d’un seul organe notamment le Conseil Régional de l’Epargne
Publique et des Marchés Financiers. Le cadre juridique de l’Union
ainsi que la réglementation bancaire et prudentielle sont communs à
l’ensemble des pays. Toutefois, ce dispositif réglementaire harmonisé
se heurte à certaines contraintes du marché financier, en particulier la
faiblesse de la gamme de produits offerts et un cadre juridique ne
facilitant pas les innovations, notamment la mise en œuvre de
certains instruments financiers.
Au regard du secteur bancaire, nous pouvons constater que les
banques de l’Union sont d’une manière générale confrontées à
l’insuffisance des ressources longues. L’essentiel des placements sur
le marché financier s’effectue par le biais d’obligations avec une part
de plus en plus prépondérante des Etats.
Si le cadre économique et financier semble être un socle favorable au
développement du marché hypothécaire et de la titrisation, il
apparaît néanmoins primordial que les autorités de l’Union
s’attellent à lever les principales entraves financières, c’est-à-dire
celles directement liées à des dysfonctionnements des systèmes
financiers et à des aspects économiques et celles non financières
portant essentiellement sur le foncier, les aspects juridiques,
réglementaires, administratifs, et les politiques de développement du
marché hypothécaire.
Avant de lister les principales entraves au développement du marché
hypothécaire, il nous a paru important de mettre en évidence
l’existence d’un cadre juridique des affaires harmonisé au niveau de
l’espace OHADA. Cette harmonisation du dispositif juridique de
l’hypothèque est sécurisante et offre toutes les garanties d’une sûreté
réelle immobilière et de recouvrement dans un délai raisonnable.
Toutefois, cette harmonisation du dispositif juridique de
l’hypothèque, ne devrait pas occulter certains aspects relatifs à la
publicité foncière et à l’inscription de l’hypothèque, qui restent
encore du ressort des législations nationales et posent la
problématique de l’harmonisation des régimes fonciers au sein de
l’UEMOA.
Les principales entraves non financières identifiées, qu’il
conviendrait de lever pour promouvoir le fonctionnement optimal et
le développement du marché hypothécaire au sein de l’Union, sont
Rapport final
3
Novembre 2008
celles liées au foncier, notamment l’absence d’harmonisation des
systèmes et codes fonciers, la planification et la normalisation
foncière (morcellement et immatriculation des titres fonciers), ainsi
que la gestion de la conservation foncière.
A ces entraves liées au foncier, il faut rajouter celles liées aux
politiques de gestion urbaine, celles induites par la situation socioéconomique des Etats de l’Union, ainsi que celles imputables aux
garanties requises lors du financement de l’immobilier par les
banques. Il s’agit notamment du retard considérable dans
l’aménagement des quartiers périphériques des villes, de
l’insuffisance des équipements et infrastructures de base (voieries et
réseaux divers), de l’absence d’implication de l’Etat dans le
financement de la viabilisation des assiettes foncières, de l’absence de
planification dans la gestion de l’urbanisation, du faible taux de
bancarisation de la population active et des modalités et délais
d’inscription d’une hypothèque, …
Les entraves financières au développement du marché hypothécaire
sont liées d’une part, au contexte règlementaire et prudentiel
notamment le ratio de couverture des emplois à moyen et long terme
par des ressources stables à 75% minimum (ratio de transformation),
et l’insuffisance des ressources longues, et d’autre part à l’absence de
système de refinancement adéquat et d’instruments financiers
permettant de mobiliser des ressources longues du fait de
l’inexistence d’un cadre juridique approprié. Elles sont également
liées à la forte disparité des conditions de banques au sein de l’Union,
aux conditions et politiques drastiques de crédit (niveau d’apport,
durée des crédits,…) et en fin à la fiscalité, notamment la forte
pression fiscale sur l’immobilier.
Toutes ces entraves ont été exposées et développées dans la
deuxième partie du présent rapport.
Le
diagnostic de la production de créances hypothécaires a été
effectué sur la base d’un échantillonnage représentatif des banques
installées dans l’UEMOA. Une enquête a été réalisée auprès d’un
échantillon composé de l’ensemble des banques spécialisées dans
l’habitat et des principales banques non spécialisées de sorte à
couvrir 56,14% du total des crédits et 57,52% du total bilan des 93
banques de l’Union au 31 décembre 2006.
L’enquête a été orientée vers la collecte d’informations qualitatives et
quantitatives. Le quantitatif vise à obtenir des informations sur le
volume des crédits hypothécaires, les conditions de crédits, les
durées initiales et résiduelles et les garanties habituellement
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4
Novembre 2008
recueillies. Les informations qualitatives ont porté essentiellement
sur les politiques et modes de financement et de refinancement des
crédits immobiliers, les conditions bancaires généralement
appliquées en matière de crédit immobilier, les entraves identifiées
au développement du crédit hypothécaire et enfin les politiques de
placement privilégiées au sein de l’Union.
Les principaux enseignements tirés de l’enquête qualitative sont les
suivants :
- le défaut ou l’absence de formalisation des politiques en matière
de crédit immobilier : en dehors de certaines banques de l’habitat,
très peu de banques disposent de politiques clairement définies
en matière de crédit immobilier ;
- l’intérêt confirmé de la grande majorité des banques pour
l’immobilier (comme facteur de fidélisation de la clientèle) ;
- la disparité des conditions générales de banques (taux, montant
de l’apport, durée…) d’un pays à un autre et d’une banque à une
autre de l’Union ;
- l’homogénéité des garanties recueillies par les banques :
l’hypothèque est quasi systématique lorsque le titre foncier est
disponible ;
- la quasi similitude des modes de financement de l’immobilier
(fonds propres, transformation…) ;
- l’inexistence de politique formalisée et de structure de
refinancement des emplois longs en général, des encours
immobiliers en particulier ;
- la méconnaissance du mécanisme de titrisation par nos différents
interlocuteurs d’une part, et leur appréhension relative de ce type
d’instrument en raison des problèmes récents de « subprimes »
survenus au Etats-Unis d’autre part ;
- les orientations similaires des différentes politiques de placement
(réseau régional, interbancaires, obligations, bons du Trésor…).
De nos différents entretiens avec les interlocuteurs des banques de
notre échantillon, nous avons tiré un certain nombre de suggestions
allant dans le sens d’un développement du marché hypothécaire de
la zone UEMOA. Ces axes d’amélioration sont résumés ci-après :
- une volonté politique forte des Etats membres dans le domaine de
l’habitat social, de l’urbanisme et de la normalisation foncière ;
Rapport final
5
Novembre 2008
- la mise en place de mécanismes de refinancement simples
(notamment une caisse de refinancement), accessibles à des
conditions acceptables ;
- la mise en place d’un fonds de garantie pour permettre aux
établissements financiers de réduire le risque sur la clientèle peu
solvable ;
- l’amélioration du cadre prudentiel dans le sens de l’augmentation
du ratio de transformation pour permettre la hausse du volume
de crédit à long et moyen terme ;
- la refonte du dispositif relative au provisionnement des
engagements (instruction 94.05), dans le sens de la prise en
compte dans la couverture des garanties des hypothèques de rang
supérieur et des hypothèques sur le crédit bail ;
- l’encouragement de la promotion immobilière et la rationalisation
de l’offre pour une meilleure adéquation avec la demande ;
- la volonté de voir émerger des instruments financiers nouveaux
permettant une gestion plus rationnelle du risque et une plus
grande sécurité des investissements.
La production de créances hypothécaires au 31 décembre 2007 est
estimée à 362 926 millions de FCFA et a évolué comme suit sur les
cinq dernières années :
(En millions de FCFA)
2 003
2 004
2 005
2 006
2 007
10 815
Bénin
3 842
4 002
6 716
8 299
Burkina
8 864
10 449
12 318
14 520
18 746
41 748
38 330
34 598
31 745
32 046
22
92
545
748
1 040
Mali
67 140
78 339
74 310
67 704
62 767
Niger
1 981
3 162
4 687
6 859
8 233
121 239
146 155
178 319
193 114
212 359
Côte d'Ivoire
Guinée Bissau
Sénégal
Togo
3 254
4 380
5 896
7 937
16 920
Total
248 090
284 909
317 389
330 926
362 926
Cet encours a connu une progression de 46,29% entre 2003 et 2007,
soit un taux de croissance moyen annuel de 10,04%.
La répartition de cet encours par pays au 31 décembre 2007 est la
suivante :
Rapport final
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Novembre 2008
Le Sénégal concentre l’essentiel de l’encours de crédits hypothécaires
pour un volume de 212 358 millions de FCFA au 31 décembre 2007,
soit 59%. Le Mali arrive en seconde position avec un encours de
62 767 millions de FCFA. Les créances hypothécaires de ces deux
pays, qui représentent 76% des concours de l’Union, sont constituées
à hauteur de 55% de l’encours des banques de l’habitat.
La maturité de la production de créances hypothécaires s’analyse
comme suit au 31 décembre 2007.
Encours en fonction de la durée initiale
Encours en fonction de la durée résiduelle
50%
60%
40%
50%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
=< 2 ans
2< d =<10
ans
>10 ans
=< 2 ans
2< d =<10
ans
>10 ans
D’une manière générale, les banques de l’Union ont une politique
prudente en matière de crédit immobilier avec un niveau de
couverture de leurs concours par des garanties de 83%. Les
hypothèques qui représentent 93% des garanties sont, lorsque cela est
possible, systématisées dans la majeure partie des banques pour
l’octroi de crédit immobilier. Cette situation est pondérée par le cas
Rapport final
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Novembre 2008
du Sénégal qui se retrouve avec un taux de couverture des crédits par
une hypothèque de 74%. Le taux de couverture au Sénégal est
négativement impacté par une banque de la place dont l’encours de
57 182 millions de FCFA au 31 décembre n’est adossé sur des
hypothèques qu’à hauteur de 12 717 millions de FCFA, sur la base
des informations communiquées.
La projection de la production de créances hypothécaires à l’horizon
2012 a été effectuée, par extrapolation sur la base :
- du PIB moyen de chaque pays,
- du taux d’évolution moyen pondéré des créances hypothécaires
sur les cinq dernières années ;
- du taux de croissance par pays des créances hypothécaires sur les
deux dernières années (tendances récentes).
Il ressort de ce prévisionnel, les productions hypothécaires
suivantes :
En millions de FCFA
Hypothèses
2008
Basse (suivant le PIB moyen)
379 589
397 041
2009
415 321
2010
434 469
2011
454 526
2012
Haute (suivant le taux moyen d’évolution
des encours de 2005-2007
403 581
453 353
510 812
577 468
655 188
Valeur médiane
391 585
425 197
463 067
505 968
554 857
Le système bancaire de la région de l’UEMOA est caractérisé par la
prépondérance des crédits à court terme soit 60% de l’encours global.
En effet, les banques accordent peu de crédits immobiliers, soit à
peine 7,4% en 2007. Cette carence est expliquée en partie par le
manque de ressources à long terme.
La titrisation est parmi les outils les plus utilisés à l’échelle
internationale par les banques pour le refinancement à long terme et
l’application de cet instrument dans certains pays a favorisé
l’accession à la propriété de logement à 65% des ménages.
La titrisation est une technique financière qui permet la
transformation d’un ensemble de créances en titres plus liquides et
négociables sur le marché financier.
Actuellement dans le monde, le volume global des encours des fonds
de titrisation dépasse dix mille milliards de dollars dont plus de 60%
de créances hypothécaires.
Rapport final
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Novembre 2008
Les premières opérations de titrisation étaient limitées aux créances
hypothécaires. Actuellement, le champ d’application de la titrisation
s’est élargi à d’autres types d’actifs comme : les crédits classiques, les
créances commerciales, les loyers d’actifs mobiliers ou immobiliers,
les royalties ainsi que tout autre actif dont on peut raisonnablement
prévoir les flux financiers futurs.
Les banques et les établissements de crédit qui recourent à la
titrisation de leurs créances peuvent en tirer de nombreux avantages.
L’opération de titrisation se traduit généralement par la réduction du
coût du crédit, la segmentation et le transfert du risque de taux,
l’amélioration des procédures internes, ainsi que le respect et
l’optimisation du ratio de solvabilité.
Bien que la récente crise des subprimes ait terni l’image de la
titrisation, cette technique a permis de développer les marchés
financiers et ses mérites ne peuvent être ignorés. Toutefois, il faudrait
tirer les leçons de cette situation pour s’assurer que cette innovation
financière s’accompagne de précautions et de mécanismes de gestion
des risques adéquats dès sa création.
Les huit pays de la zone de l’UEMOA disposent, d’une expérience de
dix ans en matière d’émissions d’emprunts obligataires, d’organisme
de contrôle et d’un potentiel de créances éligibles à la titrisation qui
dépasse les 18 000 milliards de francs CFA. Ce gisement se compose
de 4 500 milliards de F CFA de crédits bancaires sains, de 8 452
milliards de F CFA de créances futures sur les exportations, de 4 329
milliards de F CFA de recettes fiscales et de 718 milliards de F CFA
de transferts de fonds des revenus des migrants .
Toutefois, l’absence d’une structure juridique permettant l’émission
de parts de fonds titrisation entrave la région de bénéficier des
avantages de la titrisation.
Cet instrument ne pourra assurer sa fonction sans une infrastructure
juridique et financière adéquate. L’analyse de l’environnement
juridique montre que diverses contraintes entravent la mise en place
de cette technique dans la région de l’UEMOA. On peut citer :
l’inexistence d’un cadre juridique qui permet la création d’une
structure ad hoc apte à acquérir des créances ;
le monopole des banques en matière de détention de créances ;
l’absence d’une réglementation en matière d’opposabilité aux tiers
en cas de cession de créances ;
Rapport final
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l’impossibilité pour un organisme privé autre que les sociétés
anonymes et les SICAV d’émettre des obligations.
Malgré ces obstacles, les conditions de développement de la
titrisation sont présentes dans la zone, en raison de l’existence d’un
gisement important de créances détenues par les banques, d’un
marché obligataire public et privé structuré, d’un cadre juridique et
monétaire uniforme et d’un organisme de contrôle et de
surveillance des opérations d’appels publics à l’épargne.
L’introduction de la titrisation dans la région aura un impact positif
sur l’allongement de la durée des prêts, l’accroissement des encours
hypothécaires, la baisse du coût de financement, l’amélioration de
la rentabilité des banques et l’économie de fonds propres :
L’impact de la titrisation sur la croissance des concours hypothécaires : la
titrisation permet de synchroniser le remboursement des parts de
titrisation aux flux générés par les créances cédées, ainsi favorise –telle l’adéquation des termes et la mobilisation des ressources à long
terme. La titrisation facilite l’octroi de prêts de très longues durées
qui peuvent atteindre 30 ans.
L’allongement de la durée initiale des prêts permet de réduire la
charge des échéances par rapport aux revenus des emprunteurs.
Ainsi, ces derniers peuvent postuler à des montants plus élevés de
crédit. L’allongement de la durée des prêts a un effet multiplicateur
sur le volume des encours de crédit.
Dans la zone de l’UEMOA, les crédits hypothécaires ressortent à
363 milliards de FCFA soit à peine 7,4% du volume global des
crédits bancaires en 2007. L’introduction de la titrisation aura un
impact supplémentaire sur le taux de croissance annuel moyen des
crédits immobiliers. Selon nos hypothèses, ce taux passera de 10% à
30% et le volume des crédits hypothécaires représentera 15% des
crédits bancaires.
Impact sur le coût de financement : puisque la titrisation permet de
confiner les créances titrisées dans une structure à l’abri des risques
du cédant, les parts de fonds de titrisation ont une meilleure
signature que les obligations émises par le cédant. La titrisation,
permet de diminuer le coût de financement d’au moins de 75 points
de base.
Impact sur la rentabilité : dans une opération de titrisation, la banque
récupère la marge réalisée ente le taux d’intérêt payé par les clients
et le taux à servir aux souscripteurs de parts de fonds de titrisation.
Cette marge supplémentaire (excess spread) permet de réaliser une
Rapport final
10
Novembre 2008
plus value et d’améliorer le rendement sur fonds propres sans que
le taux d’endettement de la banque n’augmente.
Impact sur les fonds propres : les créances cédées dans le cadre d’une
opération de titrisation ne figurent plus dans le bilan de la banque.
La titrisation permet aux banques d’éviter une augmentation du
capital ou des fonds propres. La titrisation est un moyen d’alléger le
bilan et de réaliser une économie en fonds propres pour la banque
cédante. Cette dernière n’aura pas à faire appel aux actionnaires
pour plus de fonds propres ; le dénominateur du ratio Cooke étant
le même.
L’impact de la titrisation sera plus important si le champ des actifs
éligibles à la titrisation est étendu à d’autres actifs.
La titrisation n’est pas un instrument de financement exclusif des
créances hypothécaires, d’autres techniques financières comme les
obligations sécurisées et les caisses de refinancement hypothécaires
peuvent compléter la gamme des outils de refinancement à long
terme.
Rapport final
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Novembre 2008
PARTIE 1 : ANALYSE DE L’ENVIRONNEMENT ECONOMIQUE ET
FINANCIER DE L’UNION
Rapport final
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Novembre 2008
1. INTRODUCTION
Au cours des cinq dernières années, l’activité économique des Etats
membres de l’Union Economique et Monétaire Ouest Africaine (UEMOA)
a souvent contrasté avec les performances de l’économie mondiale. En
effet, le contexte socio-politique qui a prévalu dans certains Etats de
l’Union et précisément en Côte d’Ivoire (environ 35 % du PIB de la sousrégion) n’a pas favorisé la croissance économique. En 2006 notamment, le
taux de croissance de tous les pays de l’Union était en recul, sauf au Bénin
et au Togo.
En 2007, les Etats membres de l’Union ont évolué dans un contexte sociopolitique apaisé (relance du processus de normalisation en Côte d’Ivoire,
bon déroulement des élections présidentielles dans plusieurs Etats
membres) et une économie mondiale en croissance continue.
Malgré les turbulences induites par la crise du secteur de l’immobilier aux
Etats-Unis sur les marchés financiers des pays industrialisés (USA et
Europe), ainsi que l’envolée des prix des matières énergétiques
(principalement le pétrole) et alimentaires, le taux de croissance du Produit
Intérieur Brut (PIB) mondial s’est maintenu à environ 5 % comme en 2006.
En réalité, ce dynamisme est principalement impulsé par les économies
émergeantes de l’Asie (notamment la Chine comme locomotive, l’Inde, le
Japon) et de l’Amérique latine, qui enregistrent des performances records
depuis près de trois ans.
En 2008, la persistance des risques inflationnistes liés principalement à la
volatilité des marchés pétroliers demeure préoccupante pour les
perspectives économiques mondiales. Un recul du taux de croissance est
notamment envisagé ; il se situerait à 4,1 % en fin d’année.
Dans cet environnement, l’activité économique dans l’UEMOA a amorcé
un léger redressement en 2007. Le taux de croissance du PIB de cette année
se situerait à 3% et est ainsi globalement équivalent à celui enregistré en
2006. Cette situation économique constitue en principe la rampe de
lancement des mesures à mettre en œuvre pour répondre aux enjeux de
développement des pays membres de l’Union. Il s’agit notamment :
- d’une insertion réussie des économies des pays membres de l’Union
dans le processus de mondialisation ;
- de la construction d’un espace économique, politique et social intégré
et dynamique avec la consolidation des acquis enregistrés et la
réduction de la pauvreté dans la dynamique internationale des
« Objectifs de Millénaire pour le Développement (OMD) ».
Rapport final
13
Novembre 2008
Les contraintes de financement des projets immobiliers ainsi que les
difficultés de refinancement pour les banques et établissements financiers
dans le cadre de leurs activités de crédits immobiliers, caractérisent les
pays de l’Union, et ne favorisent pas le développement de la production
immobilière.
Dans cette première partie de notre étude sur le potentiel de
développement d’un marché hypothécaire et de la titrisation de créances
dans l’Union, nous dressons un état des lieux de l’environnement
économique et financier de l’Union, socle de développement d’un marché
hypothécaire, à travers une analyse de :
- l’évolution sur les cinq dernières années des principaux indicateurs
macro-économiques de l’Union ;
- l’implication du système bancaire dans le financement des économies
des Etats de l’Union ;
- la représentativité et le dynamisme du marché financier de l’UEMOA,
pour une bonne attractivité des investisseurs potentiels du marché
hypothécaire ;
- les perspectives de la demande sur le marché de l’immobilier dans les
Etats membres de l’Union.
Les informations quantitatives mentionnées dans notre analyse sont issues
des rapports semestriels d’exécution de la surveillance multilatérale de la
Commission de l’UEMOA, ainsi que des publications et des études menées
par les différentes institutions spécialisées financières ou non de l’Union
(BCEAO, BOAD, CREPMF, BRVM-DC/BR, etc.).
2. ANALYSE DYNAMIQUE DES INDICATEURS ECONOMIQUES DE L’UNION
En 2007, l’activité économique de l’Union s’est déroulée dans un contexte
socio-politique plus apaisé, marqué par la reprise du processus de
normalisation en Côte d’Ivoire et le déroulement des élections dans
plusieurs Etats de l’Union. L’activité économique s’est stabilisée, et s’est
traduite par un taux de croissance du PIB estimé à 3% contre 2,9 % en 2006.
Les secteurs économiques ayant contribué à cette croissance sont le secteur
du Bâtiment et des Travaux Publics, le redressement du secteur tertiaire et
le début de sortie de crise du secteur minier au Sénégal après les difficultés
des industries chimiques.
Rapport final
14
Novembre 2008
2.1. Le PIB régional et la croissance
Sur les cinq dernières années, l’évolution du taux de croissance du PIB
s’analyse comme suit :
En pourcentage
Pays
2003
2004
2005
2006
2007
Bénin
3,9
3,1
2,9
3,8
4,6
Burkina Faso
8,0
4,6
7,1
6,4
4,2
Côte d'Ivoire
-1,7
1,6
1,8
1,2
1,5
Guinée–Bissau
0,6
3,2
3,8
1,8
2,5
Mali
7,6
2,3
6,1
5,3
1,5
Niger
3,8
-0,8
7,2
4,8
3,1
Sénégal
6,7
5,6
5,3
2,1
5,0
Togo
UEMOA
2,0
2,9
2,5
2,8
1,3
4,1
1,9
2,9
2,1
3,0
Sources : BCEAO, Banque de France rapport zone franc – 2006, Rapport semestriel d’exécution de la surveillance multilatérale
Après le recul collectif enregistré en 2006 par rapport à 2005, l’année 2007
marque un léger redressement de l’activité économique dans l’Union.
Cette situation est principalement la résultante des performances du Bénin,
du Burkina-Faso et du Sénégal qui ont bénéficié d’une reprise du secteur
primaire, d’un redressement du secteur secondaire (industriel
principalement) et d’un dynamisme du secteur tertiaire.
Le ralentissement dans les autres pays s’explique principalement, pour le
sahel par les résultats insuffisants de l’agriculture vivrière, et par les
difficultés de la filière coton dans la plupart des Etats membres.
Les conséquences de la hausse des cours du baril de pétrole, ayant induit
des tensions inflationnistes notamment une hausse du niveau général des
prix dans tous les pays de l’Union, constituent un facteur exogène pouvant
expliquer la décélération de la croissance.
En 2006, le taux de croissance s’est établi à 2,9% (contre 4,1 % en 2005) soit
un niveau quasi identique à celui de la croissance démographique de la
zone, et nettement inférieur aux performances de l’Afrique Sub-saharienne
dans son ensemble (5,5 %).
Pour l’année 2008, ce recul de la croissance devrait être corrigé dans
l’ensemble des pays, si les conditions climatiques sont favorables, les
tensions socio-politiques sont totalement apaisées, en Côte d’Ivoire
notamment, et les travaux de constructions d’infrastructures sont
poursuivis. Avec ces hypothèses, le taux de croissance dans l’UEMOA
serait de l’ordre de 4,5%. Seules la tendance inflationniste et la persistance
de la crise énergétique pourraient obérer les résultats attendus.
Rapport final
15
Novembre 2008
Cependant, le taux de croissance projeté à 4,5% restera encore en dessous
de la moyenne de 6,2% prévue pour les économies subsahariennes et du
niveau de 7% au minimum requis pour réduire la pauvreté et atteindre les
Objectifs du Millénaire pour le Développement.
Le tableau ci-après résume les comptes nationaux de l’Union de 2003 à
2006 :
Comptes nationaux de l'UEMOA
Agrégation des comptes nationaux des huit pays de l’UEMOA – Chiffres non consolidés
en milliards de francs CFA courants
RESSOURCES
PIB (au prix du marché)
Importations de biens et service
EMPLOIS
Consommation Finale
Publique
Privée
Formation brute de capital fixe *
Exportations de biens et services
Taux d'investissement (en %)
2003
2004
2005
2006 (a)
29 127,5
21 622,9
31 059,3
22 586,9
34 172,6
24 279,8
36 156,8
25 861,6
7 504,7
8 472,4
892,8
10 295,2
29 127,5
18 635,3
31 060,4
20 313,1
34 172,6
21 973,0
36 156,3
23 186,0
4 569,7
4 698,1
5 066,5
5 582,0
14 065,6
3 674,7
15 615,0
3 650,0
16 906,6
4 383,6
17 604,6
4 369,0
6 817,5
7 097,3
7 815,8
8 601,3
17,0
16,2
18,1
16,9
Variations en pourcentage
Taux de croissance du PIB en volume
2,9
2,8
4,1
3,0
Déflateur du PIB (en moyenne)
2,6
1,6
3,7
3,0
Prix à la consommation en moyenne annuelle
1,3
0,5
4,3
2,3
(a) estimations
* y compris variation de stocks
Source : BCEAO
2.2. L’inflation
L’inflation mesurée par la variation de l’indice harmonisé des prix à la
consommation a été de 2,4 % en 2007 contre 2,3 % en 2006. Elle avait atteint
un niveau record de 4,3 % en 2005, après s’être maintenu en dessous du
seuil de 1,3 % en 2003 et 2004.
Dans tous les pays de l’Union à l’exception du Sénégal où une hausse
significative des prix a été observée en 2006, la décélération de l’inflation
observée entre 2005 et 2006, a été rendue possible grâce à l’augmentation
de la production vivrière dans plusieurs Etats de l’Union et à
l’approvisionnement suffisant des marchés en céréales, notamment après
deux bonnes campagnes agricoles consécutives.
Rapport final
16
Novembre 2008
En 2007, la hausse des prix a été contenue en général mais enregistre dans
le détail une progression relativement marquée des prix des produits
alimentaires, les services d’enseignement et la fonction « logement, eau,
gaz, électricité et autres combustibles ».
Sur l’année 2008, la hausse des prix devrait s’amplifier avec l’augmentation
continue des cours du baril de pétrole.
Le risque inflationniste qui prévaut dans l’Union n’est pas favorable à
l’accroissement de la production immobilière. Les prix des matériaux de
construction et de l’énergie vont entraîner le renchérissement des coûts de
production, de cession et de location de logements.
Évolution des indices des prix à la consommation (a)
(en moyenne annuelle – en pourcentage)
2003
2004
2005
2006 (b)
Bénin
1,5
0,9
5,4
3,8
Burkina Faso
2,0
– 0,4
6,4
2,4
Côte d'Ivoire
3,3
1,4
3,9
2,5
Guinée–Bissau
– 3,5
0,9
3,4
2,0
Mali
– 1,3
– 3,1
6,4
1,5
Niger
– 1,6
0,2
7,8
0,0
Sénégal
0,0
0,5
1,7
2,1
Togo
UEMOA
– 0,9
0,4
6,8
2,2
– Prix à la consommation* (en moyenne annuelle)
1,3
0,5
4,3
2,3
– Déflateur du PIB (en moyenne annuelle)
2,6
1,6
3,7
3,0
* Somme des indices pondérés par le poids de chaque État dans le PIB de la zone
(a) Indices harmonisés des prix à la consommation
(b) Estimations
Source : BCEAO
2.3. Finances publiques et pression fiscale
En 2007, la situation des finances publiques de l’Union a été caractérisée
par une détérioration des soldes budgétaires. Cette dégradation s’explique
par une progression des dépenses plus forte que celle des recettes.
En effet, les recettes budgétaires ont progressé de 11,8% pour représenter
17,9% du PIB. Cette progression est en liaison avec l’amélioration du taux
de pression fiscale de 0,7 point du PIB, ressorti à 15,7%, consécutive aux
performances des régies financières. Les recettes non fiscales n’ont pas pu
atténuer l’érosion du solde budgétaire, bien qu’ayant progressé de 26,7%
pour représenter 2,0% du PIB contre 1,7% en 2006.
Rapport final
17
Novembre 2008
Les dépenses totales et prêts nets ont augmenté de 13,9% pour représenter
23,7% du PIB en 2007. Cette progression résulterait de la hausse des
dépenses courantes et de celles en capital. Les dépenses en capital ont
progressé de 27,3%, imputable à la poursuite de la mise en œuvre des
stratégies de réduction de la pauvreté et l’afflux de ressources en soutien
au processus de normalisation de la situation socio-politique dans certains
Etats.
Au total, le déficit global hors dons s’est aggravé en 2007, pour représenter
5,9% du PIB contre 5,2% en 2006.
Le déséquilibre budgétaire des finances publiques s’est traduit durant ces
deux dernières années, d’une part, par des tensions de trésorerie
importantes obligeant les Etats à recourir à un rythme soutenu, et à des
taux d’intérêts très compétitifs au marché financier régional, et d’autre part
par l’accumulation des arriérés de paiement (Côte d’Ivoire, Guinée-Bissau
et Togo) qui se sont élevés à 349,6 milliards FCFA dont 329,2 milliards au
titre des arriérés de paiement extérieurs.
A notre avis, les interventions de l’Etat sur le marché obligataire pour
financer le déficit des finances publiques pourraient mobiliser une bonne
partie des ressources des investisseurs (placement sur le marché financier)
au détriment des ressources longues proposées par le système bancaire (les
dépôts à terme).
Au delà du risque de liquidité du marché financier régional, cette
situation, pourrait d’une part limiter la capacité des banques à mobiliser
des ressources longues pour financer les crédits immobiliers. D’autre part,
un risque de renchérissement du taux d’intérêt pourrait être observé au
sein de l’Union qui serait imputable aux coûts de plus en plus onéreux des
ressources longues.
En 2008, les principaux soldes budgétaires devraient rester stables suite à
l’augmentation des recettes budgétaires induites par la poursuite et le
renforcement des mesures administratives prises pour l’élargissement de
l’assiette fiscale et le début de la mise en œuvre du programme de
transition fiscale.
L’assainissement progressif des finances publiques et la conduite de
politiques budgétaires prudentes dans les Etats de l’Union pourraient
permettre de dégager des ressources pour le financement de réformes en
faveur du développement du marché de l’habitat.
Rapport final
18
Novembre 2008
2.4. Dettes extérieures
Suite à la mise en œuvre des initiatives d’allégement de la dette
multilatérale, la dette publique de l’Union a entamé un cycle progressif
d’amélioration de sa situation. A fin 2007, l’encours de la dette publique
était estimé à 45,8% du PIB contre 54,1% à fin décembre 2006. La baisse se
poursuivrait en 2008 et l’encours représenterait 40,4% du PIB.
En effet, la normalisation attendue des relations avec les institutions
financières internationales devrait permettre à la Côte d’Ivoire, à la Guinée
Bissau et au Togo de bénéficier également des allègements liés à ces
différentes initiatives. Le montant des arriérés de paiement de ces Etats
s’est élevé à 329,2 milliards de FCFA.
Selon la Banque mondiale, l’encours de la dette extérieure des pays de
l’UEMOA s’élevait, fin 2005, à USD 25 768,5 millions. Cet endettement,
pour l’essentiel à long terme et concessionnel, est contracté à hauteur de
55% auprès de créanciers multilatéraux.
L’endettement de l’Union s’est amélioré suite à la décision d’annulation du
G8 en juin 2005. En effet, le Bénin, le Burkina Faso, le Mali, le Niger et le
Sénégal ont bénéficié, courant 2006 de l’annulation totale de leur dette visà-vis du Fonds Monétaire International, de la Banque mondiale (AID) et de
la Banque africaine de développement (FAD).
Le montant global des allègements obtenus par ces cinq États s’est élevé à
FCFA 4 384,6 milliards, soit FCFA 570,3 milliards pour le Bénin, FCFA 832
milliards pour le Burkina Faso, FCFA 1 085,2 milliards pour le Mali,
FCFA 784,3 milliards pour le Niger et FCFA 112,8 milliards pour le
Sénégal. Toutefois, le ratio dette extérieure sur le PIB reste encore élevé au
sein de l’Union.
Le tableau ci-après présente la situation de la dette extérieure de l’Union
de 2002 à 2005 :
Rapport final
19
Novembre 2008
DETTE EXTERIEURE DES PAYS DE L'UEMOA
(encours en millions de dollars)
2002
2003
2004
2005
DETTE À COURT ET LONG TERME
Dette à long terme
26 146,6
23 159,3
27 747,2
25 173,5
27 419,2
25 460,9
25 768,5
23 931,3
Dette publique garantie
23 072,3
23 933,5
24 266,9
22 910,3
Dette privée non garantie
Recours aux crédits FMI
1 346,0
1 290,6
1 240,0
1 225,6
1 194,0
1 018,1
1 021,0
765,3
Dette à court terme
1 696,7
1 348,1
940,2
1 071,9
dont arriérés d'intérêts sur dette à long terme
410,7
516,1
675,2
902,3
Envers créanciers publics
201,7
271,1
390,2
563,3
Envers créanciers privés
Pour mémoire
209,0
245,0
285,0
339,0
Arriérés sur principal de dette à long terme
403,7
831,4
1 218,7
1 386,1
Envers créanciers publics
688,7
671,4
1 018,7
1 188,1
Envers créanciers privés
179,0
152,0
200,0
198,0
Indicateurs de dette (en pourcentage)
Dette totale/ exportations biens et services
271,1
281,1
236,6
203,6
Dette extérieure/PIB
88,6
61,5
59,8
58,9
Service payé de la dette/exportations biens et services
13,3
10,8
10,4
7,5
Service payé de la dette/recettes budgétaires
26,6
17,7
17,0
12,5
Dette multilatérale/dette totale
45,4
48,4
53,7
55,0
Sources : Banque mondiale et BCEAO
2.5. Les critères de convergence
Le Pacte de Convergence, de Stabilité, de Croissance et de Solidarité entre
les États membres de l’UEMOA est entré en vigueur en 1999. Ce pacte
distinguait deux phases :
- une phase de convergence, allant du 1er janvier 2000 au 31 décembre
2002, durant laquelle les États membres devaient se rapprocher
progressivement des normes communautaires ;
- une phase de stabilité, devant débuter initialement au 1er janvier 2003,
à partir de laquelle tous les États membres devraient respecter
l’ensemble des critères de convergence.
Le Pacte introduisait également une hiérarchisation des critères de
convergence en identifiant des critères de premier rang (celui sur le solde
budgétaire est considéré comme un critère clé dont le non-respect peut
entraîner le déclenchement d’un mécanisme de sanction) et des critères de
second rang. L’État membre qui ne satisfait pas à un des critères de
Rapport final
20
Novembre 2008
premier rang doit élaborer, en concertation avec la Commission de
l’UEMOA, un programme de mesures rectificatives dans un délai défini.
Les dernières estimations en matière de convergence montrent qu’en 2006
le Niger est le seul Etat à avoir respecté l’ensemble des critères de premier
rang. Le Burkina, le Mali et le Sénégal respectent trois des quatre critères,
le Bénin en respecte deux, le Togo, la Côte d’Ivoire et la Guinée Bissau
n’en respectent qu’un seul.
Une revue des politiques communes des pays de l’UEMOA a été réalisée
par les services du FMI, dans le cadre des consultations périodiques au
titre de l’article IV des Statuts du Fonds. A l’occasion de l’examen de ce
rapport, le Conseil d’administration du FMI du 20 avril 2007, a constaté
que les progrès en matière de convergence, d’intégration régionale et de
réformes structurelles étaient lents. Il a souligné que l’UEMOA restait
confrontée à des contraintes fortes, notamment les entraves aux échanges
commerciaux intra-zone et la faiblesse des secteurs financiers. Sur le
premier point, il a noté les efforts engagés pour l’établissement d’un tarif
commun avec la CEDEAO et encouragé des progrès rapides dans les
négociations en cours avec l’Union Européenne dans le cadre des Accords
de Partenariats Economiques.
3. ANALYSE DE L’ENVIRONNEMENT FINANCIER
3.1. Situation monétaire
En 2007, la situation monétaire a été caractérisée par une progression de
19,7% de la masse monétaire, pour s’établir à FCFA 869 milliards au mois
de décembre. Cette évolution s’explique à la fois par une hausse du crédit
intérieur et une consolidation des avoirs extérieurs nets des institutions
monétaires. Les avoirs extérieurs nets se sont accrus de 776,7 milliards
FCFA.
Cette tendance haussière constatée en 2007, est en phase avec les
évolutions réalisées en 2006. En effet, la masse monétaire a progressé de
11,8%, soit un rythme nettement supérieur à celui du PIB nominal et la
circulation fiduciaire a accusé une hausse de +8,8 % par rapport à 2005.
3.2. Structure des emplois bancaires
Malgré le nombre relativement important des banques et établissements
financiers agréés au sein de l’UEMOA (121 établissements dont 97 banques
Rapport final
21
Novembre 2008
au 31 décembre 2007 selon la BCEAO), la contribution du système bancaire
au financement de l’économie des états de l’Union ne représenterait que
22% en moyenne, là où il est à plus de 90% de l’activité économique dans
les pays émergents et développés (Source : Etude réalisée par la Direction de la Prévision et
des Etudes Economiques au Sénégal).
Ce constat contraste avec les excédents de trésorerie affichés par les
établissements de crédit de l’Union. En effet, selon la BCEAO, la trésorerie
dégagée par le système bancaire demeure excédentaire de près de
970 milliards de FCFA en 2007 contre 861 milliards de FCFA en 2006. Les
avoirs en caisse représentent 32% de l’excédent total et le reliquat étant
détenu en comptes auprès de l’institut d’émission ou chez les
correspondants.
Cette tendance haussière de la trésorerie excédentaire a été enregistrée
dans l’ensemble des pays de l’Union, à l’exception de la Côte d’Ivoire et du
Togo. Elle est continue depuis l’année 2005 et a dépassé en 2007, le niveau
record atteint en 2004 (950 milliards de FCFA).
Ce sont tout particulièrement les petites et micro-entreprises qui déplorent
les difficultés de financement auprès du secteur financier classique. Les
critères d’éligibilité définis par les banques et les coûts de crédit sont
généralement inadaptés et très contraignants.
Comme l’illustre le tableau ci-après, les crédits déclarés à la centrale des
risques de la Banque Centrale des Etats de l’Afrique de l’Ouest (BCEAO)
sont depuis plus de 5 ans principalement affectés aux secteurs secondaire
et tertiaire en privilégiant les activités industrielles et commerciales :
Répartition des crédits bancaires par secteur d’activité selon la BCEAO
Secteurs d'activité
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Agriculture, sylviculture et pêche
3%
3%
3%
4%
4%
4%
3%
3%
Industries extractives
1%
1%
1%
1%
1%
1%
Industries manufacturières
23%
25%
29%
28%
22%
22%
21%
20%
Electricité, gaz, eau
5%
2%
2%
3%
4%
4%
3%
4%
Bâtiments, travaux publics
2%
1%
1%
2%
4%
4%
5%
5%
Commerces, restaurants, hôtels
37%
40%
37%
31%
37%
38%
39%
37%
Transports, entrepôts et communications
9%
10%
9%
11%
9%
10%
10%
12%
Assurances, immobilier, services aux entreprises
2%
2%
4%
3%
5%
6%
6%
5%
18%
16%
15%
18%
14%
11%
12%
13%
Services divers
Le rythme de progression des crédits à moyen et long terme (+21,2 %) a été
plus soutenu en 2005 (+ 14%) et la part des concours à long et moyen terme
dans l'ensemble des crédits reste cependant limitée en une proportion de
34%, en raison, notamment, de la faiblesse du taux d’investissement.
Rapport final
22
Novembre 2008
Par ailleurs, il ressort du rapport annuel de la Commission bancaire pour
l’exercice 2006, une progression de 10,7% des ressources globales collectées
par les établissements de crédits, évaluées à FCFA 6 935 milliards. Les
dépôts et emprunts participent à hauteur de 78% de cette hausse et
ressortent à FCFA 5 699 milliards en fin décembre 2006, après une
progression annuelle de 10,1%. Les fonds propres nets ont été estimés à
FCFA 739 milliards, contre FCFA 673 milliards en 2005, soit une
progression de 9,9%.
3.3. Taux de bancarisation et les conditions de banques
Le taux de bancarisation au sein de l’Union est de 4% selon les données de
la Commission de l’UEMOA. En effet, l’importance du secteur informel
dans nos économies ne permet pas au système bancaire de rentrer en
relation avec un plus large éventail de la population.
L’analyse de l’évolution des conditions de banques fait ressortir en
moyenne, des taux d’intérêt débiteurs, globalement établis à 7,84% en
septembre 2007 contre 7,58% en juin 2007. Cette progression résulte
des hausses constatées dans tous les pays de l’Union, à l'exception du
Burkina, du Niger et du Sénégal. Comparés au mois de septembre 2006,
des taux débiteurs ont augmenté, en moyenne, de 0,07 point de
pourcentage au niveau global de l'Union.
Le tableau ci-après illustre ce différentiel des taux d’intérêt débiteurs des
banques (hors prêts au personnel) au sein de l’Union à fin septembre 2007.
Taux d'intérêt débiteurs des banques (hors prêts au personnel) à fin septembre 2007
Pays
Niveau du taux débiteur mensuel
(en %)
Variation annuelle (en
point de %)
Septembre 2006 Séptembre 2007
Septembre 2007 / 2006
Bénin
9,98
11,82
1,84
Burkina
11,33
8,85
-2,48
Côte d'Ivoire
8,16
6,84
-1,32
Guinée-Bissau
13,23
10,56
-2,67
Mali
9,60
10,10
0,50
Niger
13,55
11,26
-2,29
Sénégal
5,72
6,88
1,16
Togo
12,16
10,59
-1,57
7,77
7,84
0,07
UEMOA
Source : BCEAO
Rapport final
23
Novembre 2008
3.4. Dispositif prudentiel : ratio de transformation
Le dispositif prudentiel dont l’incidence sur le développement du crédit
immobilier, du marché hypothécaire et de la titrisation des créances au
sein de l’Union est la plus déterminante, est le coefficient de couverture
des emplois à moyen et long terme par les ressources stables. Il est exigé
un niveau de couverture de 75% des emplois à moyen et long terme par les
ressources stables des banques.
Ce dispositif vise d’une part à éviter une transformation excessive des
ressources à vue ou à court terme en emplois à moyen ou long terme et
d’autre part à garantir le respect de la règle d’équilibre financier des
banques. En effet, les banques ne sont autorisées à transformer que 25%
des ressources à court terme en ressources longues.
En 2006, plusieurs banques peinent à respecter cette règle prudentielle. En
effet, 62% des banques en activité se sont conformées à cette exigence,
contre 59% en 2005.
3.5. Evolution du marché financier régional
Dans un contexte économique mondial caractérisé par une activité
soutenue dans les pays émergents, le ralentissement de la croissance des
Etats-Unis d’Amérique (USA) et des pays européens, la hausse des cours
du pétrole et des matières premières, ainsi que les turbulences récentes sur
les marchés financiers de l’ensemble des pays développés du fait de la
crise des sub-primes, le marché financier de l’UEMOA a poursuivi en 2007
son développement amorcé depuis trois ans.
La capitation boursière du marché financier de l’UEMOA a évolué comme
suit sur les cinq dernières années :
Source : Revues trimestrielles et Bulletins officiels de la cote
Compartiments
2003
2004
2005
2006
2007
858
1 005
1 297
2 067
3 726
Actions
Obligations
Total
En milliards de FCFA
250
279
326
409
578
1 108
1 284
1 623
2 476
4 304
Les secteurs qui enregistrent les plus importantes capitalisations boursières
sont par ordre décroissant, les finances (banques et sociétés liées), le
service public (Eau, Electricité, Télécommunications), l’industrie,
l’agriculture et la distribution.
Rapport final
24
Novembre 2008
Le marché des actions
Le marché des actions a enregistré une hausse des cours amorcée en 2005
qui s’est poursuivie en 2006, pour s’intensifier en 2007, avec des records
atteints par les indices boursiers en novembre 2007 : 226,24 pour le BRVM
10 et 200,06 pour le BRVM composite.
Selon les informations collectées auprès des responsables de la Bourse
Régionale des Valeurs Mobilières (BRVM), ce phénomène s’expliquerait
par :
- l’intérêt d’investisseurs étrangers à la zone UEMOA pour les valeurs
cotées à la BRVM ;
- les bons résultats des sociétés qui profitent de la hausse des matières
premières (huile de palme, hévéa principalement) ;
- la légère reprise économique en Côte d’Ivoire, pays représentant près
de 35% du PIB de l’Union.
Le dynamisme du marché des actions est en partie influencé par l’activité
économique en Côte d’Ivoire. En effet, le portefeuille des sociétés cotées
comprend près de 75% d’entreprises issues du tissu économique de ce
pays. La capitalisation boursière est dominée à hauteur de 60% par les
titres de la SONATEL (secteur des Télécommunications) et ETI (secteur
bancaire). Toutefois, il convient de souligner que le marché boursier de
l’Union n’est pas représentatif de l’activité économique et du niveau des
placements financiers réalisés dans l’ensemble des pays de l’Union.
Les nouvelles introductions en bourse ne sont pas nombreuses. En 2006,
c’est l’introduction à la cote de la holding du groupe Ecobank qui a
« boosté » la capitalisation boursière de près de FCFA 1 milliard par
rapport à 2005. Cette holding est également cotée sur les autres marchés
financiers sous-régionaux (Ghana et Nigeria).
Le marché des obligations
Les émissions obligataires sont principalement réalisées par les Trésors
publics (Bénin, Côte d’Ivoire, Togo, Sénégal) et certaines sociétés publiques
des pays de l’Union, ainsi que les institutions financières régionales telles
que la Banque Ouest Africaine de Développement (BOAD), le SFI et l’AFD.
Les émissions du secteur privé demeurent encore marginales et les taux
d’intérêts servis ont peu évolué ces dernières années, avec de forts écarts
entre les différents émetteurs (une fourchette de 4,75% à 6,80%).
Rapport final
25
Novembre 2008
Les durées d’émission des emprunts obligataires publics et privés varient
entre 2 et 8 ans, avec une moyenne de 5 ans. En définitive, le marché
financier de l’Union est tourné vers du moyen terme.
L’évolution du marché primaire s’analyse comme suit au cours des dix
dernières années :
Rubriques
1998
Emprunts obligataires (a)
Etats
Organisations Régionales et Int.
Secteur privé
Entreprises publiques
1999
2000
22 000 116 673
30 242
37 171
22 000 49 260
15 505
5 005
0
7 500
2001
2002
2003
67 687 112 370 109 053
0 63 973 65 403
11 948
3 500
0
49 939 37 397 12 650
2004
2005
2006
2007
Total
%
84 700 219 696 176 500 256 928
0 131 131 120 500 161 070
25 200 25 000 46 000 22 528
20 500 19 800 10 000 63 130
1 181 112
577 324
171 347
292 176
92,5%
45,2%
13,4%
22,9%
0
0
3 000
5 800
7 500
31 000
39 000
43 765
0
10 200
140 265
11,0%
Opérations sur titres de capital (b)
35 546
11 549
4 635
19 976
6 406
1 010
11 829
433
2 562
1 197
95 143
7,5%
Offres Publiques de Vente
35 546
11 297
2 470
11 035
4 639
645
11 141
0
2 150
561
79 484
6,2%
1 753
0,1%
8 792
0,7%
5 062
0,4%
52
0,0%
Offres Publiques d'Achat
Offres Publiques d'Echange
Placements Etrangers
Offres Publiques de Rachat
Total mobilisé (a) + (b)
1 753
8 792
0
252
412
97
1 767
365
688
433
412
636
52
57 546 128 222
20 140
87 663 118 776 110 063
96 529 220 129 179 062 258 125
1 276 255 100,0%
L’essentiel des émissions du marché primaire concerne les emprunts
obligataires (92,5%). Les Etats constituent les principaux émetteurs (45%),
suivi du secteur privé (22,9%), des institutions financières (13,4%) et des
entreprises publiques (11,0%). Les opérations sur titres de capital restent
encore marginales.
Le diagramme suivant illustre l’évolution des emprunts obligataires en
milliards de FCFA sur la période 1997 à 2007.
Rapport final
26
Novembre 2008
L’évolution du marché secondaire s’analyse comme suit en milliards de
FCFA sur les dix dernières années :
Nature des opérations
Volume des transactions
Valeurs des transactions
Capitalisation Boursière
Marché des actions
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
489 163 4 819 593 1 519 193 912 193 1 015 152 1 118 903 3 025 032 1 330 416 2 781 033 9 717 973
10,6
53,6
1 018,90 1 074,10
36,9
12,6
948,30 976,00
12,3
14,4
37,2
20,6
59,6
68,2
990,50 1 108,38 1 279,49 1 623,37 2 476,17 4 303,15
1 018,90
990,90
828,10
857,90
832,40
858,14
1 000,89
1 297,08
2 067,02
3 725,10
0
83,2
120,2
118,1
158,1
250,24
278,6
326,29
409,15
578,05
Indice BRVM 10
94,61
97,08
77,27
84,11
82,36
88,26
102,7
149,87
130,95
224,85
Indice BRVM Composite
98,05
91,34
74,76
77,46
74,34
76,53
87,61
112,68
112,65
199,45
Nombre de sociétés cotées
36
38
41
38
38
39
39
39
40
38
Nombre de lignes obligataires
13
21
17
17
19
19
20
18
21
27
Marché des obligations
Le volume des transactions a atteint 9 717 973 en 2007 correspondant à une
valeur de 68,2 milliards de FCFA. La capitalisation boursière est estimée à
4 303,15 milliards de FCFA, composée pour l’essentiel de marché des
actions à hauteur de 87% en 2007.
Le graphique ci-après illustre l’évolution de la capitalisation boursière en
milliards de FCFA sur la période 1997 à 2007:
Rapport final
27
Novembre 2008
Les efforts réalisés par les structures centrales du marché financier
Les structures centrales du marché financier régional sont composées du
Conseil Régional de l’Epargne Publique et des Marchés Financiers
(CRPMF), la Bourse Régionale des Valeurs Mobilières (BRVM), et le
Dépositaire Central/Banque de Règlement (DC/BR). Ces structures ont en
charge la promotion et le développement des activités du marché financier
régional, entendent soutenir et pérenniser ce marché, en intensifiant les
actions suivantes :
- la promotion du marché auprès des Etats de l’Union et des potentiels
investisseurs, pour attirer de nouveaux capitaux et inciter
l’investissement sur le marché financier de l’Union, de fonds privés en
provenance de toutes les régions du monde ;
- le partage d’expérience avec les autres marchés financiers sousrégionaux (Ghana, Nigéria) et les marchés d’Afrique du Nord, pour
renforcer la qualité des prestations offertes ;
- la réduction progressive du coût des prestations offertes par la BRVM
et le DC/BR, pour encourager l’introduction en bourse d’un plus
grand nombre de sociétés ;
- l’encadrement technique et la formation des acteurs du marché
notamment des Sociétés de Gestion et d’Intermédiation.
Le Conseil Régional de l’Epargne Publique et des Marchés Publiques
(CREPMF) en tant qu’autorité de régulation des activités du marché
financier travaille à l’amélioration et à l’application effective des règles de
fonctionnement des activités du marché, ainsi qu’au renforcement des
actions de contrôle de l’ensemble des acteurs par l’intensification des
mesures de surveillance du marché.
En somme, les structures nécessaires à la réglementation, à l’animation et
au développement du marché financier de l’UEMOA sont en place et
s’efforcent de renforcer leur professionnalisme, pour offrir des services
performants répondant aux exigences des standards internationaux en la
matière.
A notre avis, l’ensemble des Etats de l’Union devrait soutenir le
développement du marché financier régional, en instituant des politiques
d’incitation à l’inscription à la cote de nouvelles sociétés, et en
encourageant les placements financiers par l’allègement des taux
d’imposition fiscale des revenus liés.
Rapport final
28
Novembre 2008
4. DEMOGRAPHIE ET URBANISATION
Suivant les statistiques publiées par la Banque Mondiale sur les indicateurs
du développement dans le monde en 2007, il ressort pour l’UEMOA, une
population estimée à 87,8 millions d’habitants et un taux de croissance
démographique évalué à 2,45%. Ce taux est légèrement en deçà du taux de
croissance économique estimé à 2,9% pour la même année.
Selon les études d’enquête sur l’emploi, le chômage et les conditions
d’activité dans les principales agglomérations de sept Etats membres de
l’Union réalisées par le Programme régional d’appui statistique à la
surveillance multilatérale des pays de l’UEMOA (PARSTAT), près de 4
personnes sur 10 ont moins de 15 ans et seulement 3% de la population
urbaine est âgé de plus de 60 ans. Bien que l’enquête ait été réalisée en
2001-2002 dans les capitales économiques de sept pays de l’Union
notamment Abidjan, Bamako, Dakar, Lomé, Niamey et Ouagadougou, ces
résultats reflètent la pyramide des âges de la population de l’Union,
caractérisée par une forte proportion de jeune. A l’instar des pays
développés, l’Union ne dispose pas d’institution permettant de mesurer de
façon exhaustive, le taux de chômage de la population active. Pour palier à
cette insuffisance, nous nous sommes appuyés sur les résultats de
l’enquête citée ci-dessus.
En effet, il ressort de cette enquête, des difficultés d’insertion sur le
marché du travail par le fait que plus de deux individus sur trois sont
affectés par une forme de sous-emploi : chômage et sous-emploi.
Le taux de salarisation est très bas (35% en moyenne), à mettre en relation
avec le poids prépondérant du secteur informel dans l’emploi (76% des
actifs occupés), suivi très loin derrière du secteur privé formel (14%) et
du secteur public (8%).
Le revenu d’activité mensuel moyen de la zone UEMOA est évalué à 54
000 FCFA mais la moitié des travailleurs gagnent moins de 25 000 FCFA.
L’urbanisation au sein de l’UEMOA est un phénomène très actif. En effet,
le taux d’urbanisation est compris entre 17% et 45% en 2006 avec une forte
concentration dans les principales villes. La population de la plus grande
ville représente en moyenne entre 36% et 53% de la population urbaine des
Etats.
Rapport final
29
Novembre 2008
Urban Population
Millions
1990
2006
% of total population
1990
2006
Population
city
Average annual
% growth
in
largest
% of Urban population
1990
2005
1990 ---2006
Benin
1.8
3.5
35
41
4.3
----
----
Burkina Faso
1.2
2.7
4
19
4.9
49
36
Cote d’Ivoire
5.1
8.6
40
45
3.3
41
43
Guinee Bissau
0.3
0.5
28
30
3.4
----
-----
Mali
1.8
3.7
23
31
4.6
42
39
Niger
1.2
2.3
15
17
4.1
36
38
Sénégal
3.1
5.1
39
42
3.1
45
44
Togo
1.2
2.6
30
41
4.9
52
53
Source 228 World Development Indicators – Banque Mondiale
Le taux de pression démographique constitue une tendance lourde que
même les politiques de populations appliquées par les Etats de l’Union
n’infléchiront pas à moyen terme. Cette croissance démographique
pourrait agir alternativement comme un frein ou comme un stimulant sur
les économies des pays membres de l’Union. Elle est un frein lorsqu’elle
amplifie la dégradation du milieu naturel ou accélère un mouvement
d’urbanisation sans industrialisation. Elle nécessite une croissance
économique soutenue pour faire face aux incidences sur les secteurs
sociaux (santé, éducation, habitat, emploi…). Elle est un stimulant
lorsqu’elle joue un rôle positif sur l’offre et la demande ou sur l’innovation.
Cette sensibilisation à la résolution de la crise du logement dans l’Union
s’inscrit dans une démarche plus générale de réduction de la pauvreté. En
effet, malgré le taux de croissance économique encourageant dans les
différents pays de l’Union, plus de 50% de la population des Etats de
l’Union vivent encore en dessous du seuil de pauvreté.
CONCLUSION
A l’issue de notre analyse, nous pouvons conclure que l’environnement
économique et financier de la zone UEMOA, offre un certain nombre
d’atouts au développement du marché hypothécaire. Toutefois, ces atouts
contrastent avec un certain nombre de contraintes majeures dont il est
fortement recommandé d’entreprendre des actions appropriées
permettant, d’une part de maintenir et développer ce potentiel et d’autre
part de le transformer en production de créances hypothécaires facilement
re-finançable auprès d’une structure appropriée (caisse de refinancement
ou titrisation).
Rapport final
30
Novembre 2008
Parmi les atouts, nous pouvons citer, la forte préoccupation des
populations pour l’accès à la propriété, qui se traduit par une demande
potentielle importante en logement au sein de l’Union notamment au
niveau des grandes villes. En effet, le phénomène d’urbanisation connaît
une forte progression, avec une moyenne comprise entre 17 et 45% de la
population urbaine, avec une forte concentration dans les grandes villes.
La population de l’Union est estimée à 87,8 millions d’habitants avec un
taux de croissance prévisionnel démographique de 2,45% par an, contre
une croissance économique projetée entre 2,9% et 4,5% par an.
Les économies de la zone UEMOA sont, cependant, caractérisées par une
faiblesse des revenus de la population active, des difficultés d’insertion sur
le marché du travail et un poids important du secteur de l’informel. Ces
indicateurs induisent pour l’essentiel la faiblesse du taux de bancarisation
au sein de l’Union et limitent fortement l’accès au crédit.
Le marché financier de l’Union est harmonisé est placé sous la tutelle d’un
seul organe. Le cadre juridique de l’Union et la réglementation bancaire et
prudentielle sont communes à l’ensemble des pays. Toutefois, le marché
financier de l’Union est caractérisé par la faiblesse de la gamme de
produits offerts. Le cadre juridique actuel, en cours de reforme, ne permet
pas la mise en œuvre de certains instruments financiers et limite les
possibilités de financements structurés, notamment l’introduction de
nouveaux produits financiers de type obligations convertibles en action ou
des placements à taux variables.
Les banques de l’Union sont d’une manière générale confrontées à
l’insuffisance des ressources longues. L’essentiel des placements sur le
marché financier s’effectue par le biais d’obligations avec une part de plus
en plus prépondérante des Etats.
Si le cadre économique et financier semble être un levier favorable au
développement du marché hypothécaire et de la titrisation, il parait
néanmoins primordial que les autorités de l’Union s’attellent à lever les
principales entraves qui sont développées dans le présent rapport.
Rapport final
31
Novembre 2008
PARTIE 2 : LE MARCHE HYPOTHECAIRE DE L’UEMOA
Rapport final
32
Novembre 2008
1. DEFINITION ET CARACTERISTIQUES DU MARCHE HYPOTHECAIRE DE
L’UEMOA
1.1. Définitions
Pour circonscrire le périmètre de la mission, faciliter l’analyse des résultats
et s’assurer que tous les utilisateurs adoptent les mêmes langages et
concepts, il nous a paru nécessaire de répondre logiquement à un certain
nombre de questions préliminaires :
- qu’entend-on par crédit hypothécaire ?
- à quoi correspond un marché hypothécaire ?
Pour répondre à ces interrogations, nous avons souhaité faire référence à
des définitions couramment utilisées et connues par la plupart des acteurs
du secteur financier.
Le crédit hypothécaire peut recouvrir un périmètre qui peut être plus ou
moins large en fonction de la définition retenue.
Définition 1 :
« Un crédit hypothécaire est un crédit qui est garanti par une hypothèque.
Il existe 2 types de prêts hypothécaires :
- Le prêt acquisition classique : l'hypothèque intervient comme une
garantie au bénéfice du prêteur.
- Le prêt hypothécaire au sens large du terme : c'est un prêt financier quel
qu'en soit l'objet et garanti par une hypothèque.
Ce dernier prêt s'adresse à tout type d'emprunteur ayant les besoins les
plus divers. Il lui suffit de posséder un patrimoine à donner en garantie ».
Définition 2 :
« Il s’agit simplement d’un prêt bancaire garanti par une hypothèque,
celle-ci pouvant être prise sur le bien à acquérir ou sur un bien déjà acquis.
L’hypothèque est habituellement prise en premier rang, ce qui permet la
reprise et le refinancement d’un éventuel crédit existant sur le bien
existant, solution intéressante puisqu’elle peut entraîner un ré
échelonnement de ce prêt sur une durée plus longue, donc d’en baisser les
mensualités, ou également d’en diminuer le taux selon les cas. Le prêt
hypothécaire peut être un prêt acquisition classique ou un prêt de
trésorerie, quel qu’en soit l’objet ».
Rapport final
33
Novembre 2008
Définition 3 :
« Un crédit hypothécaire est un prêt bancaire d'une somme d'argent
garantie contractuellement par une hypothèque. Cette dernière, concernant
en général un bien immobilier ou un patrimoine foncier, est enregistré au
registre officiel par l'intermédiaire d'un notaire (ou d'un juge). Une
hypothèque constitue donc un droit réel pour le créancier, sans pour
autant déposséder le propriétaire actuel. En cas de non remboursement des
échéances, le bien hypothéqué peut être saisi et vendu par le prêteur, pour
recueillir le restant de la somme prêtée. Les prêts hypothécaires peuvent
constituer, en évaluant correctement les risques, une solution alternative
pour les emprunteurs ne disposant pas de revenus suffisants... ».
Le marché hypothécaire (ou marché du crédit hypothécaire ou marché du
refinancement hypothécaire) est quant à lui la combinaison d’une offre
proposée par les établissements de crédit hypothécaire et d’une demande
représentée par les investisseurs. Il a pour objectif de favoriser la
réalisation, par l’ensemble des institutions et organismes pratiquant le
crédit hypothécaire, de prêts consentis, dans des conditions acceptables de
taux et de durée, en vue de la construction ou de l’acquisition de
logements de particuliers.
Le fonctionnement du marché est conçu pour permettre, d’une part aux
organismes prêteurs de mobiliser en cas de besoin les créances
représentatives de leurs prêts, d’autre part de faciliter l’acquisition de telles
créances par les organismes habilités à intervenir sur ce marché.
Compte tenu des objectifs de l’étude, l’accent sera dans un premier temps
centré sur le crédit hypothécaire classique, c'est-à-dire le crédit immobilier
garanti par une hypothèque. En fonction des informations disponibles, il
pourra être envisagé de fournir des informations générales sur les prêts
financiers qui pourraient rentrer dans la définition du crédit hypothécaire.
Cependant, les limites des systèmes d’information des banques conduisent
à approcher de tels chiffres, s’ils sont disponibles, avec une prudence
extrême.
1.2. Le cadre juridique de l’hypothèque
Un des acquis majeurs de la zone UEMOA est l’harmonisation du cadre
juridique des affaires par l’adoption, par le Conseil des Ministres, des
Actes Uniformes depuis le 17 avril 1997. Il s’agit notamment de l’Acte
uniforme relatif au droit commercial général, de l’Acte uniforme relatif au
droit des sociétés commerciales et du groupement d'intérêt économique et
de l’Acte uniforme portant organisation des sûretés. Ces actes sont entrés
Rapport final
34
Novembre 2008
pour l’essentiel en vigueur dans les Etats membres de l’UEMOA le 1er
janvier 1998.
Le Conseil des ministres a également adopté le 10 avril 1998 deux Actes
Uniformes importants : l’acte uniforme portant organisation des
procédures simplifiées de recouvrement et des voies d'exécution et l’acte
uniforme portant organisation des procédures collectives d'apurement du
passif.
Cette harmonisation du dispositif juridique de l’hypothèque constitue un
atout majeur dans la perspective de la création d’un marché hypothécaire,
même si certains aspects relatifs à la publicité foncière et à l’inscription
relèvent du code foncier de chaque Etat partie.
L’hypothèque est prévue et organisée par les articles 117 et suivants de
l’Acte uniforme de l’OHADA portant organisation des sûretés. Elle confère
à son titulaire droit de suite à l’égard des tiers acquéreurs du bien
hypothéqué et droit de préférence à l’égard des autres créanciers (art. 117
Acte Uniforme portant Organisation du droit des Sûretés). Comme toute
sureté réelle, l’hypothèque repose sur deux principes : celui de la spécialité
et celui de l’indivisibilité.
Le droit de suite est exercé par le biais de la poursuite en vente forcée.
Cette poursuite débute par la saisie immobilière.
La procédure de saisie immobilière, au sens large, est décrite au titre 8 de
l’Acte Uniforme relatif aux Voies d’exécution, articles 246 à 323. Cette
procédure comprend trois étapes essentielles : la saisie proprement dite, la
préparation de la vente et la vente.
La saisie immobilière proprement dite est faite au moyen d’un
commandement signifié à cette fin, puis publié. Un délai maximal de trois
mois sépare la signification du commandement de la publication.
Les actes préparatoires de la vente sont :
- la rédaction et le dépôt du cahier des charges par le créancier
saisissant dans un délai maximal de 50 jours à compter de la
publication du commandement;
- la sommation au saisi et aux créanciers inscrits de prendre
communication du cahier des charges, dans un délai maximal de 8
jours à compter du dépôt du cahier des charges;
- l’audience éventuelle dans un délai maximal de 30 jours minimal à
compter de la dernière sommation;
- la publicité en vue de la vente a lieu 30 jours au plus tôt et 15 jours au
Rapport final
35
Novembre 2008
plus tard avant la vente.
La vente a lieu au moins 45 jours et au plus tard 90 jours après le dépôt du
cahier des charges; la date de la vente est fixée dans l’acte de dépôt du
cahier des charges. En cas de causes graves et légitimes, une décision
judiciaire peut repousser la date de vente d’un délai maximal de 60 jours.
Au total, de la signification du commandement à la vente, il peut s’écouler
un délai maximal de 7 mois 3 semaines et, le cas échéant, de 9 mois 3
semaines.
Il arrive que les créanciers saisissants soient déclarés adjudicataires, faute
d’enchérisseurs, et revendent par la suite. Le défaut d’enchérisseurs peut
provenir du manque de dynamisme du marché de l’immobilier et parfois
de la réticence des acquéreurs à acheter un bien d’une personne en
détresse.
La valeur de revente dépend de la mise à prix et du nombre
d’enchérisseurs. Il n’y a donc pas d’"habitude". La mise à prix est régie par
l’art. 267, point 10 AUVE ainsi qu’il suit : « la mise à prix est fixée par le
poursuivant, laquelle ne peut être inférieure au quart de la valeur vénale
de l'immeuble. La valeur de l'immeuble doit être appréciée, soit au regard
de l'évaluation faite par les parties lors de la conclusion de l'hypothèque
conventionnelle, soit, à défaut, par comparaison avec les transactions
portant sur des immeubles de nature et de situation semblables. »
D’une manière générale, le dispositif juridique mis en place dans le cadre de l’Acte
uniforme est sécurisant pour les créanciers et offre toutes les garanties d’une
sûreté réelle immobilière et d’un recouvrement dans un délai raisonnable : la
procédure de réalisation d’une hypothèque normalement constituée et inscrite est
inférieure à une année.
Rapport final
36
Novembre 2008
2. LES ENTRAVES DU MARCHE HYPOTHECAIRE
Les entraves au fonctionnement optimal du marché hypothécaire peuvent
être classées en deux (2) grandes familles :
- les entraves financières, c'est-à-dire celles directement liées à des
dysfonctionnements des systèmes financiers (banques, établissements
financiers, structures de refinancement, organismes de garanties…), et
à des aspects économiques ;
- les entraves non financières portant essentiellement sur le foncier, les
aspects juridiques, règlementaires, administratives, et les politiques
mises en œuvre.
Certaines entraves peuvent être levées dans le court terme, tandis que
d’autres nécessitent une redéfinition des stratégies des Etats ainsi que des
plans d’actions à moyen terme et impliquent une réelle volonté politique
pour le développement de l’habitat et du marché hypothécaire dans notre
sous région. Cependant, la plupart des solutions pour lever ces entraves
restent à la portée des autorités étatiques et réglementaires et s’appuie sur
un besoin d’harmonisation des pratiques et politiques dans l’espace
UEMOA.
2.1. Les entraves non financières
2.1.1. Entraves liées au foncier
2.1.1.1. L’harmonisation des systèmes et codes fonciers
Dans les pays de la zone UEMOA, le système foncier est généralement un
produit de l’environnement historique, économique et culturel du pays.
Ainsi, les situations du foncier présentent des différences notables :
- Certains pays ont procédé à des réformes afin d’asseoir un système
foncier apte à promouvoir une utilisation rationnelle du sol, en
conformité avec les plans de développement économique et social.
Ainsi, l’essentiel des sols a été érigé en domaine national. C’est le cas
par exemple du Sénégal où près de 95 % des sols relèvent du domaine
national. C’est également le cas du Mali où l’Etat est détenteur de la
quasi totalité du stock foncier national. Les terres du domaine national
ne peuvent être immatriculées qu’au nom de l’Etat et sont donc de fait
exclues du marché hypothécaire, sauf à procéder à des
immatriculations sur la base de décisions administratives.
Rapport final
37
Novembre 2008
- L’architecture et le contenu des titres fonciers est différent d’un pays à
l’autre. Le Niger par exemple a créé un titre de propriété spécifique, le
titre « Cheyda » (« témoignage » en haoussa) qui correspond à une
simple reconnaissance de propriété. Le droit au bail est considéré
comme un véritable titre de propriété dans certains pays et fait l’objet
d’une inscription hypothécaire, alors que dans d’autres il ne donne
pas les mêmes droits.
- Le régime foncier est parfois complexe et ne favorise pas l’obtention
d’hypothèques fermes. C’est le cas par exemple pour la ville de Touba
au Sénégal où il n’existe qu’un seul titre foncier alors que sa
population avoisine 550 000 habitants.
Afin de mettre en place un marché hypothécaire sécurisé, il est essentiel
qu’une harmonisation de l’ensemble des codes fonciers de l’UEMOA soit
réalisée de manière à permettre aux futurs intervenants de parler le même
langage et de donner le même contenu et les mêmes droits aux différents
titres émis.
2.1.1.2. Planification et normalisation foncière
Les opérations de normalisation foncière (morcellement, immatriculation
…) à grande échelle sont très peu développées au sein de l’Union. Elles
sont réalisées au coup par coup suivant les besoins de projets immobiliers
ponctuels et de faible envergure. Ce problème entraîne naturellement un
recours régulier à des titres précaires du type droit au bail, permis
d’occuper parmi lesquels seuls le droit au bail est parfois toléré comme
garantie hypothécaire par les établissements bancaires.
Le nombre de titres fonciers est particulièrement faible dans certains Etats
et décourage le secteur bancaire à s’engager dans l’octroi de crédit
immobilier du fait de la précarité des actes de propriété transmis. A titre
d’exemple, selon une étude menée par le FMO (août 2007) :
- il n’existerait que 3 500 titres fonciers au Mali ;
- seules 2% des surfaces au Bénin feraient l’objet de titres fonciers.
Cette situation, qui se traduit par une faiblesse des assiettes foncières, reste
un frein important au développement de la promotion immobilière et
d’une saine urbanisation.
Rapport final
38
Novembre 2008
2.1.1.3. Gestion de la conservation foncière
La conservation foncière constitue également une faille dans le processus
de gestion et de suivi du patrimoine foncier des Etats. Elle est garante de
toutes les transactions en matière immobilière et foncière. Lorsqu’elle
présente des lacunes quant à son exhaustivité ou à sa fiabilité, les
transactions perdent tous les supports informationnels nécessaires à leur
sécurisation. La situation du cadastre dans certains pays (enregistrement
non exhaustif des actes, retard dans le traitement des dossiers, absence de
système d’archivage performant, possibilité d’altérer ou de délivrer en
toute illégalité des documents officiels,...) a entraîné une méfiance des
principaux acteurs vis-à-vis du système de gestion foncière.
Il reste entendu que la sécurisation de la gestion foncière constitue un
objectif majeur dans la perspective de la mise en place d’un marché
hypothécaire qui repose sur la confiance, notamment le caractère sacré,
intangible et inaltérable des opérations foncières réalisées.
2.1.2. Entraves liées aux politiques de gestion urbaine
Nos observations et analyses des politiques nationales ont fait ressortir des
constats dont la plupart reste valable pour l’ensemble de la communauté. Il
s’agit essentiellement :
- du retard considérable dans l’aménagement des quartiers
périphériques des villes ainsi que dans la réalisation de la voirie
primaire et des équipements collectifs du fait de la difficulté à
mobiliser les ressources nécessaires ;
- de l’insuffisance des équipements et des infrastructures de base
(voieries et réseaux divers), qui entraînent souvent d’énormes
dépenses préalables d’aménagement et d’équipements par les
promoteurs ;
- de l’absence d’intervention de l’Etat au niveau du financement de la
viabilisation des assiettes foncières mises à la disposition des sociétés
immobilières ; ce qui contribue fortement à l’augmentation du coût
d’acquisition du logement ;
- de l’absence dans certains pays de structures exclusivement dédiées à
l’aménagement. Cette carence conduit les promoteurs à réaliser des
opérations d’aménagement sur des surfaces réduites correspondant à
leur besoin du moment et donc à se priver de véritables économies
d’échelle qu’aurait pu générer l’aménagement de plus grandes
surfaces. Ceci a bien entendu un impact immédiat sur le coût du
foncier et donc le coût final de l’habitation. Il convient également de
Rapport final
39
Novembre 2008
noter d’une manière générale l’absence de dissociation entre l’activité
d’aménagement et celle de constructeur dans la plupart des Etats ;
- de la très faible participation des sociétés concessionnaires à la
viabilisation des ensembles immobiliers, malgré le fait qu’elles sont
ensuite les principales bénéficiaires des réseaux financés et réalisés
par les promoteurs ;
- de l’absence de mécanisme de subvention «à la pierre » pour alléger
les charges liées à la réalisation des constructions. Cette subvention
peut être globale sur tous les matériaux de constructions ou s’adresser
spécifiquement à un ou des matériaux en particulier ;
- de problèmes d’urbanisation et de gestion de la croissance urbaine :
les politiques de décentralisation sont pour l’heure cantonnées à la
décentralisation des administrations. Elles ne sont pas suffisamment
étendues à l’activité économique par la création de pôles économiques
forts en dehors des capitales et quelques capitales régionales. Cette
propension à la concentration de l’activité économique impacte
directement les flux migratoires internes vers les capitales et villes
principales (capitales régionales) avec des taux d’urbanisation à deux
chiffres dans presque tous les pays de la zone. Ce phénomène entraine
de manière automatique une situation de spéculation foncière en
raison de l’augmentation de la demande et une offre limitée. Les
besoins d’habitat en milieu urbain évoluent avec la croissance
naturelle de la population et une poussée vers les agglomérations
urbaines (par exemple 45% des sénégalais vivent en milieu urbain). La
particularité du secteur de l’habitat réside dans le fait que les besoins
en logement sont toujours aussi pressants pour une population
(notamment urbaine) de plus en plus croissante, alors que les
possibilités d’acquisition d’un logement sont limitées eu égard à la
rareté des assiettes foncières, aux coûts de construction et aux
difficultés liées à des schémas de financement inadéquats.
2.1.3. Entraves socio-économiques
2.1.3.1. Le faible taux de bancarisation
Le faible taux de bancarisation (moins de 4% dans l’Union selon les
données de la Commission de l’UEMOA) et l’importance du secteur
informel dans nos économies ne permettent pas au système bancaire de
rentrer en relation avec un plus large éventail de la population.
Rapport final
40
Novembre 2008
La réalité dans nos pays, est qu’il existe un milieu disparate de petites et
micro entreprises individuelles qui œuvrent le plus souvent dans
l’informel, défini ici comme l’ensemble des activités économiques qui se
réalisent en marge des législations pénales, sociales et fiscales ou qui
échappent à la comptabilité nationale.
Ces entreprises individuelles ne tiennent pas de comptabilité répondant
aux règles applicables en la matière, mais disposent de ressources
importantes qui ne transitent pas par le système bancaire. Ces acteurs
économiques considèrent trop contraignant le formalisme exigé par les
établissements de crédit.
Ces constats ont conduit les Etats membres de l’Union, à promouvoir et à
inciter la création et le développement de structures de micro-finances
pour capter dans une économie formelle « intermédiaire » et peu
contraignante, les ressources issues du secteur informel. Ces structures
sont plus flexibles et susceptibles d’offrir des possibilités d’accès au crédit
adaptées aux revenus modestes.
En conséquence, un nombre élevé de travailleurs n’a pas accès aux
possibilités de crédit immobilier, soit du fait qu’ils n’ont pas accès au
secteur bancaire, soit du fait du caractère informel de leur activité qui ne
leur permet pas de présenter un bulletin de salaire ou de justifier des flux
financiers réguliers, condition souvent posée par les banques pour l’octroi
d’un financement.
2.1.3.2. L’inflation
Si jusqu’à un passé récent l’inflation a été globalement maîtrisée dans notre
zone, elle constitue aujourd’hui une préoccupation majeure du fait des
tendances du marché pétrolier et du marché céréalier, qui peuvent avoir
un effet non négligeable sur le développement du marché immobilier.
L’inflation a connu une accélération sensible. Elle s’est établie à 5,8% en
2007 - pour une norme communautaire de 3%. Cet indicateur, qui
s’établissait à 3% en 2006, a une double incidence sur le développement du
crédit immobilier, et se traduit par :
- une baisse réelle du pouvoir d’achat des ménages,
- une hausse sensible des coûts de construction des logements.
Si les tendances actuelles persistaient, l’accès au logement serait de plus en
plus difficile pour une partie significative de la région dans les conditions
de crédit actuelles.
Rapport final
41
Novembre 2008
L’expérience montre que les tensions inflationnistes peuvent contribuer à
favoriser l’offre de logement du fait que l’immobilier constitue une valeur
refuge pour les investisseurs préférant garder une bonne partie de leur
portefeuille en actifs réels pour éviter l’érosion monétaire. Cependant, il est
fortement souhaité de juguler les tensions inflationnistes en vue d’éviter
l’érosion du pourvoir d’achat des ménages et de préserver la solvabilité
des acquéreurs et locataires immobiliers.
2.1.3.3. La demande solvable
Les particuliers sont confrontés à la faiblesse des revenus salariaux, ce qui
constitue une entrave majeure pour l’accès aux crédits immobiliers.
En effet, la proportion de la population active (salariés) disposant d’un
revenu net pouvant supporter des annuités mensuelles supérieures à 150
000 FCFA en remboursement d’un crédit immobilier pour un habitat de
moyen standing, sur une durée d’emprunt d’environ dix ans est marginale
pour la plupart des pays aux conditions actuelles du marché. L’effet
combiné - coût du crédit immobilier et faiblesse des revenus salariaux exclu de facto une bonne catégorie de la population active.
A titre d’exemple, le tableau ci après récapitule les conditions de revenus
nécessaires pour être éligible à des prêts bancaires aux conditions
présentées ci après :
Tableau 1 : Pourcentage des ménages urbains pouvant accéder à la propriété au Burkina faso
Amortissement - années
10 ans
15 ans
20 ans
11,00 %
11,00 %
11,00 %
Nombre de périodes
Montant du prêt (FCFA)
120
180
240
50 000 000
0%
6%
14%
30 000 000
0%
14%
21%
20 000 000
9%
22%
28%
15 625 000
11%
24%
30%
12 000 000
16%
29%
34%
8 750 000
27%
37%
42%
7 500 000
32%
41%
46%
6 300 000
38%
46%
50%
4 993 750
45%
52%
56%
3 937 500
52%
58%
61%
Taux d'intérêt hypothécaire
Rapport final
42
Novembre 2008
Tableau 2 : Pourcentage des ménages urbains pouvant accéder à la propriété au Sénégal
Amortissement - années
Taux d'intérêt hypothécaire
10 ans
15 ans
20 ans
11,00 %
11,00 %
11,00 %
Nombre de périodes
Montant du prêt (FCFA)
120
180
240
50 000 000
0%
8%
13%
30 000 000
3%
13%
18%
20 000 000
10%
19%
27%
15 625 000
11%
20%
29%
12 000 000
15%
28%
38%
8 750 000
24%
46%
57%
7 500 000
34%
56%
64%
6 300 000
46%
65%
70%
4 993 750
63%
74%
78%
3 937 500
73%
81%
83%
Tableau 3 : Pourcentage des ménages pouvant accéder à la propriété au Niger
Amortissement - années
10 ans
15 ans
20 ans
Taux d'intérêt hypothécaire
11,00 %
11,00 %
11,00 %
Nombre de périodes
Montant du prêt (FCFA)
120
180
240
8%
50 000 000
0%
4%
30 000 000
1%
8%
11%
20 000 000
6%
12%
14%
15 625 000
6%
12%
15%
12 000 000
9%
15%
17%
8 750 000
14%
19%
21%
7 500 000
16%
21%
26%
6 300 000
19%
27%
32%
4 993 750
26%
35%
39%
3 937 500
35%
45%
53%
Toutefois, les indicateurs économiques de la région d’Afrique
subsaharienne sont favorables, pour atténuer à terme, la faiblesse des
revenus par habitant. Ces projections prévoient une hausse sensible du
revenu réel par habitant, qui pourrait doubler d’ici 2020 (rapport FMO :
Etude de marché afin d’analyser les perspectives d’extension des activités
du FGHM dans la zone UEMOA. Août 2007). Ce qui pourrait en partie
atténuer la contrainte liée à la faiblesse des revenus.
D’une manière générale, la faiblesse des revenus commande la mise en
œuvre de facteurs incitatifs indispensables au développement du marché
hypothécaire, notamment en travaillant sur l’amélioration d’un certain
nombre de variables telles que : la durée des emprunts, le taux d’intérêt, la
réduction des coûts par l’incorporation de matériaux locaux,…
Rapport final
43
Novembre 2008
2.1.4.
Entraves liées aux garanties
Malgré les efforts réalisés sur le plan juridique, par l’adhésion des Etats de
l’UEMOA à l’OHADA, il subsiste des difficultés de mise en œuvre
pratique du cadre juridique de l’hypothèque dans plusieurs pays. Dans le
cadre de notre étude, nous avons fait le choix d’accorder un accent
particulier aux problèmes de garanties qui se situent à plusieurs niveaux.
2.1.4.1. Les modalités et délais d’inscription d’une hypothèque
Les caractéristiques principales qui ressortent de l’observation des
différentes législations foncières de la zone UEMOA sont liées à la
prédominance du droit coutumier et à l’étendue importante du domaine
national ne pouvant à priori pas faire l’objet d’hypothèque. Ce facteur,
associé aux lenteurs administratives des procédures de mutation constitue,
un frein important au développement des marchés hypothécaires
nationaux.
D’autre part, il convient de noter que les banques, du fait de la pression de
la demande de leur clientèle, développent une pratique désormais
répandue qui consiste à adosser les prêts immobiliers sur des titres autre
que les titres fonciers. Bien entendu, les impacts comptables ne tardent pas
à se faire ressentir notamment après le passage de la Commission Bancaire
qui suggère la comptabilisation de provision pour dépréciation sur les
emplois adossés à des « titres dits précaires ».
L’inscription de l’hypothèque constitue un enjeu majeur, dans la mesure
où elle conditionne l’efficacité des procédures de réalisation. En effet, la
réalisation d’une hypothèque suppose d’une manière générale que toutes
les conditions de forme aient été préalablement mises en œuvre,
notamment l’obtention d’un certificat d’inscription hypothécaire qui est un
titre exécutoire, qui doit accompagner la grosse d’ouverture de crédit.
L’expérience montre que la procédure d’inscription n’est pas toujours
intégralement mise en œuvre pour les raisons suivantes :
- des retards importants au niveau des services juridiques des banques
et des notaires dans la réalisation des formalités d’inscription, pour
diverses raisons dont une bonne partie liée à des problèmes de suivi
et de procédures ;
- des retards significatifs dans le morcellement des titres fonciers et la
délivrance des titres individuels qui peut durer des années. Sans la
production d’un tel titre, la délivrance d’un certificat d’inscription
hypothécaire n’est pas en principe possible dans plusieurs pays.
Toutefois, l’hypothèque peut être enregistrée au livre foncier avec
production d’un état des droits réels, qui fait apparaître l’inscription
Rapport final
44
Novembre 2008
hypothécaire. Cependant, rappelons que seul le certificat d’inscription
vaut titre exécutoire ;
- la nécessité pour les droits au bail de recueillir l’autorisation de l’Etat
avant l’inscription d’une hypothèque.
La délivrance des titres fonciers individuels doit nécessairement être
accélérée dans les Etats dans la perspective de faciliter le développement
du marché hypothécaire. Ceci suppose la résorption des difficultés et des
goulots d’étranglement dans les administrations chargées de la gestion
foncière, mais également la mise en place d’une politique volontariste
d’immatriculation des titres fonciers.
2.1.4.2. Le rang de l’hypothèque
L’un des principes qui régit l’inscription en hypothèque est la possibilité
de procéder à plusieurs inscriptions sur un même immeuble. En d’autres
termes, l’Acte uniforme de l’OHADA reconnaît le principe selon lequel
plusieurs créances peuvent être adossées à un même immeuble. Dans la
pratique, les établissements financiers sont confrontés à une difficulté de
taille. En effet, la Commission Bancaire tolère les hypothèques de 2ème rang
mais ne reconnait pas celle de 3ème rang comme étant des garanties
suffisantes, même lorsque la valeur de l’immeuble le permet. Cette
situation a pour conséquence de réduire la possibilité des établissements
financiers d’octroyer des crédits lorsqu’ils sont adossés à des hypothèques
de rang supérieur à 2.
2.1.4.3. La réalisation des garanties
Comme souligné plus haut, la réalisation des garanties est régie par l’Acte
uniforme sur les sûretés de l’OHADA. D’une manière générale, le délai de
réalisation des garanties est raisonnable dans la zone puisqu’inférieure à
une année lorsque toutes les conditions de validité requises de l’inscription
hypothécaire ont été respectées.
L’expérience montre que les difficultés sont souvent liées, d’une part à
l’absence de titre exécutoire, donc de certificat d’inscription hypothécaire,
et d’autre part à des contraintes pouvant rendre la vente difficile,
notamment :
- des problèmes culturels dans certains pays qui font que les habitants
ne souhaitent pas acquérir des biens qui ont fait l’objet de saisie ;
- l’absence dans certains pays de marché immobilier dynamique.
Rapport final
45
Novembre 2008
En règle générale, les difficultés de réalisation sont essentiellement liées à
la formalisation imparfaite des hypothèques, mais ne résultent pas des
insuffisances du dispositif de l’OHADA.
2.1.5.
Autres entraves
2.1.5.1. Liquidité du marché immobilier
La situation du marché immobilier de l’UEMOA est relativement
hétérogène. Si dans certains pays, il existe une liquidité relative avec des
opérations fréquentes d’achat et de vente, il en est autrement dans certains
pays ou le nombre de transactions est relativement faible et ou un bien
immobilier peut rester longtemps sans trouver d’acquéreur. Cette situation
pourrait trouver son origine dans plusieurs facteurs, notamment
l’inadéquation entre l’offre et la demande, la forte spéculation, la difficulté
à trouver les financements pour les acquéreurs,…
Elle constitue bien évidemment une entrave au développement du marché
hypothécaire qui pourrait cependant en partie être levée par une
stimulation de la demande par une politique de financement appropriée,
étant donné que le besoin en logement dans la plupart des Etats est
largement excédentaire par rapport à l’offre.
2.1.5.2. Professionnalisation du secteur
Le secteur immobilier enregistre plusieurs intervenants dont des
promoteurs, des agences immobilières, des entreprises de construction, des
architectes,…
Le secteur semble souffrir d’un déficit de confiance essentiellement lié au
comportement de certains acteurs :
- existence de beaucoup d’intervenants insuffisamment structurés et
parfois à la limite de l’informel. Plusieurs intervenants exercent une
activité d’agence ou de courtage, dans la plus stricte illégalité ;
- réalisation de constructions sans respect des normes d’architecture
d’environnement ou de construction de base ;
- surface financière insuffisante ou manque de sérieux de certains
promoteurs ;….
Rapport final
46
Novembre 2008
Si le cadre et les dispositions juridiques et techniques existent dans la
plupart des Etats de la Communauté, il y a lieu de mettre en œuvre les
actions idoines en vue de :
- promouvoir des promoteurs immobiliers capables de réaliser des
programmes d’envergure avec un niveau de qualité suffisant ;
- faire respecter l’ensemble des dispositifs juridiques et techniques
relatifs à la construction (intervention d’un architecte, permis de
construire, …) ;
- mettre en œuvre des dispositions coercitives pour assainir les
pratiques du marché.
2.2. Les entraves financières
Les entraves financières se définissent comme étant des blocages liés aux
dysfonctionnements et aux imperfections des systèmes financiers qu’il
s’agisse des banques ou des institutions financières. Elles peuvent être liées
à des facteurs internes aux banques et établissements financiers (choix
stratégiques,
modes
de
fonctionnement,
politiques,
priorités
commerciales…) ou à des facteurs exogènes liés à l’environnement
financier régional ou national.
2.2.1.
Entraves liées au contexte règlementaire et prudentiel
Afin de sécuriser l’environnement économique et financier au sein de
l’UEMOA, la Banque Centrale a instauré une règlementation en phase avec
les attentes des investisseurs et des épargnants en matière de sécurité des
investissements, des placements et de l’épargne. A cette fin, un dispositif
prudentiel a été conçu afin de répondre à cet objectif. Il est structuré autour
d’un certain nombre de ratios prudentiels et d’instructions comptables.
Nous attirons ci-après votre attention sur les aspects de la réglementation
qui peuvent constituer une entrave au développement du marché
hypothécaire.
2.2.1.1. Le ratio de couverture des emplois à moyen et long
terme par des ressources stables
En vue d'éviter une transformation excessive des ressources à vue ou à
court terme en emplois à moyen ou long terme, les banques et
établissements financiers doivent financer une certaine proportion de leurs
actifs immobilisés ainsi que de leurs autres emplois à moyen et long terme,
par des ressources stables.
Rapport final
47
Novembre 2008
Pour mesurer la "transformation" opérée en raison des activités de prêts,
d'emprunts ou de réception des dépôts, la notion de « durée restant à
courir » ou « durée résiduelle » supérieure à deux (2) ans est retenue.
La norme à respecter pour le coefficient de couverture des emplois à
moyen et long terme par des ressources stables est fixée à 75% minimum.
L’application de cette norme conduit à n’autoriser la couverture des
emplois à moyen et long termes qu’à hauteur de 25% par les ressources de
durée résiduelle inférieure à deux ans.
Compte tenu de la structure des dépôts dans notre zone qui est présentée
ci-après, un tel ratio prive les banques de la possibilité d’effectuer des
financements à long terme à des taux intéressants à partir des ressources à
court terme qui ne présentent pas de coût onéreux (dépôts à vue). Le
tableau des dépôts et emprunts de la zone est présenté ci-après pour les
années 2004 à 2006.
Zone UEMOA
2004
2005
2006
Dépôts et emprunts à vue
2 363
2 608
2 864
Dépôts et emprunts à terme
2 268
2 567
2 835
Total dépôts et emprunts (1)
4 631
5 175
5 699
Fonds propres
Total des ressources (2)
Total dépôts et emprunts en %
des ressources (1/2)
638
673
739
5 651
6 265
6 935
81,9%
82,6%
82,1%
Ces chiffres traduisent l’importance des ressources financières des
banques, dont l’essentiel est cependant à moins de deux ans. Il serait
souhaitable que les banques étudient avec la BCEAO, la possibilité et les
conséquences d’une augmentation du coefficient de transformation dans la
zone. Toutefois, cette réflexion devrait tenir compte d’une part, des
préoccupations que la crise financière internationale suscite en matière de
renforcement du dispositif prudentiel et d’autre part, du volume des
transactions et du rôle de la structure de refinancement qui sera mise en
place pour combler le déficit de ressources longues au sein de l’UEMOA.
Par ailleurs, d’après les informations obtenues, la question de la
modification du ratio de transformation fait actuellement l’objet d’une
étude au sein de la BCEAO.
2.2.1.2. Le ratio de division des risques
Les banques et établissements financiers doivent limiter, dans une certaine
proportion, leurs risques sur un même bénéficiaire ou une même
Rapport final
48
Novembre 2008
signature, ainsi que sur l’ensemble des bénéficiaires dont les concours
atteignent un niveau donné de leurs fonds propres effectifs.
Dans un contexte normal de financement de l’habitat avec une promotion
de l’habitat individuel, le problème de la division des risques ne se pose
pas. Il peut se poser dans une situation où les acteurs de l’immobilier sont
en nombre réduit et lorsque le contexte leur impose d’immobiliser des
ressources importantes (cas de financement de projets immobiliers
d’envergure). Cette situation peut dans une certaine mesure constituer une
entrave au respect du ratio de division des risques et freiner des politiques
d’habitat social.
2.2.1.3. L’instruction 94-05 sur le
engagements en souffrance
provisionnement
des
Ce dispositif précise en particulier que pour les risques privés non garantis
par l'Etat, les provisions sont constituées selon les modalités suivantes :
- pour les risques répondant à la définition de créances impayées ou
immobilisées, la constitution de provisions (capital et intérêts) est
facultative ;
- pour les risques répondant à la définition de créances douteuses ou
litigieuses, les dispositions suivantes doivent être suivies :
les risques privés non couverts par des garanties réelles doivent
être provisionnés à 100%, au cours de l'exercice pendant lequel les
créances sont déclassées en créances douteuses ou litigieuses ;
les risques assortis de garanties réelles : la constitution de
provisions est facultative au cours des deux premiers exercices. La
provision doit couvrir au moins 50% du total des risques le
troisième exercice et 100% le quatrième exercice.
Les observations et critiques formulées pas les intervenants du secteur
bancaire portent sur trois points :
- les inscriptions hypothécaires sur le droit au bail ne sont pas toujours
reconnues comme une garantie réelle lors des missions de la
Commission bancaire ; or ces inscriptions offrent les mêmes droits
que ceux sur les titres fonciers ;
- les hypothèques de troisième rang ne sont pas considérées dans
l’application du dispositif même lorsque la valeur de la garantie
excède largement le montant du crédit ;
- la politique de constitution de provision appliquée est automatique
en fonction de l’ancienneté et doit atteindre un taux de 100% au bout
Rapport final
49
Novembre 2008
de la quatrième année, même en présence de garantie couvrant
largement la totalité de la créance compromise. Or, la réalisation de la
garantie dans notre zone peut prendre du temps du fait des
difficultés relatives à la gestion foncière. Par ailleurs, en l’absence de
garantie réelle (hypothèque), la créance doit être provisionnée à 100%
l’année du déclassement.
Si l’instruction peut être perçue par certains comme un frein à l’octroi de
crédit immobilier, il constitue cependant, un excellent vecteur d’assainissement
des crédits immobiliers et donc de développement d’un marché hypothécaire sain à
travers la rigueur qu’elle peut induire auprès des banques et établissements
financiers.
2.2.2. Entraves liées à la disponibilité et l’accès aux ressources
2.2.2.1. Stratégie d’utilisation des ressources
La décision d’octroi de crédit obéît aux critères d’appréciation du risque :
Ces critères sont :
- le risque d’immobilisme des ressources à affecter,
- le risque de non remboursement des ressources allouées.
Le risque d’immobilisme s’apprécie suivant la durée du crédit et les
ressources appropriées que la banque devra mobiliser. En effet, les crédits
à court terme sont financés par des comptes à vue (dépôts clientèle) qui ne
sont généralement pas rémunérés. Cette préférence au court et moyen
terme résulte principalement des marges intéressantes engrangées sur les
crédits de ce type (exploitation, consommation, équipement,…).
Le risque de non remboursement s’apprécie suivant la nature des garanties
recueillies qui sont moins contraignantes et faciles à réaliser. Ce risque de
remboursement intervient après l’appréciation du risque d’immobilisme.
Cette préoccupation est en rapport direct avec le souci des banques et
établissements financiers d’optimiser la rotation de leur capital par le
développement du court terme.
D’une manière générale, les statistiques de la zone montrent une forte
proportion des crédits à court terme qui représentent à eux seuls 61% des
engagements des banques au 31 décembre 2006.
Rapport final
50
Novembre 2008
Aujourd’hui, les marges sur le court terme sont plus intéressantes que sur
les crédits à long terme du fait de la rareté des ressources longues et de
leur coût de mobilisation largement supérieur.
2.2.2.2. Absence de système de refinancement adéquat
Au sein de la zone UEMOA, les mécanismes de refinancement se
traduisent essentiellement par les accords de classement de la BCEAO qui
offrent sous certaines conditions des possibilités de refinancement des
emplois en dessous d’un certain seuil correspondant à la quotité de
refinancement autorisée (35%).
Les accords de classement constituent un outil de contrôle qualitatif et à
posteriori des crédits distribués par les banques et établissements
financiers. Le dispositif laisse en effet aux banques et établissements
financiers l’entière responsabilité des crédits qu’ils accordent. L’objectif
ultime est de mettre à la disposition du système bancaire, un outil de suivi
qualitatif du portefeuille de crédit.
Le constat effectué à ce sujet est que le recours au refinancement par les
accords de classement est à un niveau très bas au sein de la zone pour
plusieurs raisons :
- le peu d’intérêt pour les banques qui disposent des ressources court
terme en volume suffisant et qui utilisent le marché interbancaire en
cas de difficultés passagères ;
- la collecte des informations nécessaires auprès des entreprises n’est
pas aisée, notamment pour les chiffres prévisionnels et les comptes
certifiés ;
- la difficulté de certaines entreprises à respecter les ratios définis,…
Par ailleurs, le dispositif permet essentiellement de se refinancer sur le
court terme, pour une durée variant entre 1 et 30 jours.
La zone UEMOA se caractérise donc par l’absence de structure et de
mécanisme de refinancement pour l’obtention de ressources à long terme.
La seule expérience connue est celle de la Côte d’Ivoire qui a mis en place
une facilité administrative : le CDMH (Compte de Mobilisation pour
l’Habitat). Jusqu’en fin 2007, le CDMH connaissait un succès mitigé en
raison des conditions de refinancement pas suffisamment attractives au
goût des banques et établissements financiers. Ces conditions se résument
comme suit :
Rapport final
51
Novembre 2008
Libellés
Taux de refinancement
6%
Marge bancaire
3%
Assurance
0,5%
Taux de prêt à l’acquéreur
9,5%
Durée
11 à 20 ans
Quotité de refinancement
90 à 95% selon la durée du prêt.
Ce manque d’attractivité résulte principalement du fait que la marge
bancaire est considérée comme insuffisante par la plupart des banques, qui
ont tendance à faire le parallèle avec les marges qu’elles dégagent sur des
opérations de court terme avec des taux de sortie plus intéressants et un
coût de ressource plus faible.
2.2.2.3. L’absence ou l’insuffisance de ressources longues peu
onéreuses adaptées aux emplois longs
Le tableau ci après présente la structure des emplois de la zone UEMOA. Il
fait ressortir le constat suivant : entre 2003 et 2006, la part des emplois
longs dans la totalité des emplois a oscillé entre 2,53 et 3,12%.
En milliards de FCFA
Année
1. Crédits (a+b+c+d+e)
2006
2005
2 004
2 003
4 884,9
4 334,9
3 757,0
3 585,0
a) Crédits à court terme
2 926,1
2 663,9
2 390,0
2 387,0
b) Crédits à moyen terme
1 384,1
1 168,9
858,0
774,0
154,0
140,5
148,0
134,0
38,9
32,3
32,0
28,0
381,8
329,3
329,0
262,0
c) Crédits à long terme
d) Opérations de crédit-bail
e) Crédit en souffrance
Cette situation des emplois dans la zone traduit plus que tout autre
développement, l’insuffisance des ressources à long terme. Si pour
certaines banques, le développement du crédit à court terme constitue une
stratégie volontariste du fait des marges dégagées, beaucoup de banques
seraient davantage enclins à effectuer des crédits long terme si les
ressources étaient disponibles pour leur permettre d’effectuer un
« matching » satisfaisant.
Il convient de souligner néanmoins que les banques disposent d’une
possibilité d’émission de certificats de dépôt, conformément aux
dispositions du Règlement n° 96-03 de la BCEAO. Toutefois les montants
mobilisés restent encore marginaux (5 milliards de FCFA seulement sur la
période 1997-2007). La durée des certificats de dépôt couvre des échéances
allant de 7 jours à 7 ans maximum.
Rapport final
52
Novembre 2008
Les ressources disponibles dans notre zone pour le crédit long terme
recouvrent en réalité les fonds propres des banques et les montants des
dépôts utilisables dans la limite de la transformation.
Les ressources collectées par les banques commerciales sont
majoritairement à vue ou à moins de deux ans comme le montre le tableau
ci après :
En Milliards de FCFA
Année
2006
Ressources
2005
2 004
2 003
6 935,3
6 265,5
5 651,0
5 428,0
5 699,3
5 175,2
4 631,0
4 515,0
A vue
2 863,9
2 608,1
2 363,0
2 319,0
A terme
2 835,3
2 567,1
2 268,0
2 196,0
Dépôts et emprunts
La lecture des bilans des banques permet de constater que les emprunts
destinés à des financements à long terme restent marginaux dans la zone.
Par ailleurs, il n’existe pas ou peu de structures spécialisées telles que des
fonds nationaux pour l’habitat (financement direct ou garantie de
financement), facilitant l’accès pour les établissements de crédit à des
ressources longues de financement à des conditions douces, ou incitant ces
derniers à consentir des crédits immobiliers aux agents économiques à
moyens ou faibles revenus.
Dans le cadre de leur politique de développement de l’habitat, certains
Etats ont mis en place des fonds destinés à faciliter les crédits habitat. C’est
le cas par exemple du Sénégal qui a initié un fonds logé au niveau de la
banque de l’habitat du Sénégal. Toutefois, ces initiatives restent marginales
et inconstantes.
Les dispositions fiscales en matière d’imposition des revenus de
placements à terme n’incitent pas toujours les épargnants potentiels à
constituer des dépôts ou à faire des placements financiers. Les efforts
consentis par l’Administration fiscale dans certains Etats de l’Union sont
récents.
Des efforts ont été accomplis par certaines banques pour développer
l’épargne à terme, à travers des comptes d’épargne logement. Cependant,
si cette démarche a contribué à augmenter les ressources longues au
niveau de certaines banques, elle n’a pas permis de résoudre la
problématique des ressources longues du fait de la faiblesse des capacités
d’épargne.
L’absence de ressource longue à un coût acceptable constitue le principal
frein au développement du marché hypothécaire régional.
Rapport final
53
Novembre 2008
2.2.3. Entraves liées à l’accès au marché financier et à la
disparité des conditions de banques
2.2.3.1. Restrictions du côté des marchés financiers
Malgré l’ampleur des besoins, certaines techniques financières propres au
financement de l’immobilier ne peuvent pas s’acclimater pour plusieurs
raisons :
-
la réglementation et le cadre juridique n’existent pas encore dans la
zone UEMOA pour certaines techniques financières adaptées au
marché immobilier. C’est le cas de la titrisation, des obligations
foncières, mais aussi d’une manière générale des obligations
sécurisées. Une nouvelle réglementation sous régionale est en cours
de mise en place par les autorités compétentes.
- Certains marchés « nationaux » sont pour l’instant de taille modeste,
ce qui ne favorise pas, pour des raisons d’échelle, l’utilisation de
certains instruments.
2.2.3.2. Disparité des conditions de banques
Les marchés immobiliers présentent dans les pays de l’Union de grandes
disparités. Les conditions de crédit d’une place à l’autre sont variables. Les
taux d’intérêt par exemple peuvent varier d’un pays à l’autre de 7% à 14%.
Cette forte disparité peut constituer une difficulté dans la perspective de la
création d’un marché hypothécaire. En effet, dans une telle hypothèse,
l’intérêt pour le refinancement pourrait être limité pour les régions qui ont
les taux les plus bas. Une option pourrait être de considérer la possibilité
d’émettre des titres pour le refinancement à des conditions différentes
pour satisfaire plusieurs places différentes. Elle aurait cependant
l’inconvénient de réduire les possibilités d’économie d’échelle et
d’étalement des coûts d’émission des titres.
2.2.4. Entraves liées aux conditions et politiques de crédit
2.2.4.1. La législation
cessible)
en
matière
d’endettement
(quotité
La législation en matière d’endettement requiert un plafond n’excédant
pas un montant déterminé pour les annuités de remboursement. Cette
disposition dont l’objectif vise à protéger le salarié du risque de
Rapport final
54
Novembre 2008
surendettement, limite ses capacités d’accès au crédit immobilier. Bien
que, l’accès à l’habitat soit une préoccupation majeure pour le salarié, le
fait d’appliquer ce critère de quotité, combiné à la durée résiduelle du
temps de travail du salarié pour la retraite, limite d’avantage l’accès au
crédit immobilier.
La législation relative à la détermination de la quotité cessible figure dans
les codes de procédure civile pour la plupart des Etats. Celle-ci est calculée
par application d’un barème précis. Cependant, dans la plupart des
banques le tiers est retenu pour des raisons de commodité.
Dans la pratique, les banques accordent, au cas par cas des dérogations qui
peuvent aller jusqu’à 50% du salaire de l’intéressé lorsque l’emprunteur a
des capacités financières qui le permettent ou des revenus
complémentaires qu’il est capable de justifier.
Cependant, cette situation ne met pas les banques qui ne respectent pas les
dispositions légales, à l’abri d’éventuelles poursuites judiciaires pour
incitation au surendettement.
Nous sommes conscients que la quotité cessible des salaires est fortement
régie par la convention internationale sur la protection du salaire de 1949
qui stipule « le salaire doit être protégé contre la saisie ou la cession dans la
mesure nécessaire pour assurer l’entretien du travailleur et de sa famille ».
Cependant, il serait opportun d’étudier la possibilité de rehausser ce
plafond pour les salariés qui le désirent, pour le cas spécifique des crédits
immobiliers. En effet, le logement constitue la préoccupation première des
habitants qui peuvent accepter le principe d’une quotité cessible plus
importante dans la perspective de l’accès à la propriété.
2.2.4.2. La politique et les conditions de crédit
Les politiques de crédit mises en œuvre au niveau de chaque établissement
ont bien entendu un impact direct sur le développement du marché
hypothécaire. Ces politiques concernent le niveau d’apport initial exigé à
l’emprunteur, la durée du crédit, le taux d’intérêt. Elles sont fortement
influencées par l’environnement du secteur, notamment la disponibilité
des ressources longues, la compétitivité du marché financier,….
- La durée des crédits immobiliers est relativement courte du fait de
l’insuffisance générale des ressources longues. Dans certains pays de
la zone, comme le Bénin par exemple, les crédits immobiliers ont une
durée comprise entre cinq et sept ans. Cette situation a un impact
direct sur la capacité d’emprunt du client qui doit faire face à des
annuités plus importantes que si le crédit était étalé sur 15 ans par
Rapport final
55
Novembre 2008
exemple. Cette situation prive une partie significative de la
population de l’accès au crédit immobilier.
- L’apport exigé pour un crédit immobilier varie d’un pays à l’autre et
reste généralement élevé dans notre zone compte tenu de la faiblesse
des capacités d’épargne. Certains établissements exigent des apports
de 25%, voire 30%. Comme pour la durée du crédit, la diminution du
montant de l’apport personnel permettrait d’influer positivement sur
la demande de financement de logements, et donc sur le
développement du marché hypothécaire.
- Les Taux d’intérêt de la zone restent relativement élevés et oscillent
autour de 12% en moyenne. La situation est cependant disparate
d’un pays à l’autre. Il en résulte un effet d’éviction que nous
illustrons ci après par un exemple chiffré.
La Banque XXX octroie un crédit aux conditions suivantes :
- Coût du logement = 10 millions FCFA + 15% frais,
- Apport personnel = 20%,
- Crédit demandé = 9,5 millions FCFA,
- Durée de 15 ans
- Quotité cessible : Hypothèse retenue de 40%
Les résultats des calculs effectués ci après sur la base d’hypothèses de taux
d’intérêt montrent que plus le taux est élevé, plus le salaire minimum
requis augmente, démontrant de ce fait l’importance de l’effet d’éviction :
FCFA
Taux d'emprunt
Remboursement
mensuel
Revenu minimum
mensuel requis
8%
90 786
226 965
10%
102 087
255 218
12%
114 015
285 038
14%
126 515
316 288
D’une manière générale, les indicateurs actuels laissent présager une
éventuelle évolution à la hausse du taux de base du fait de la rareté des
ressources.
Cette rareté s’explique par des taux très compétitifs proposés par le marché
financier notamment pour les emprunts obligataires de l’Etat. En plus des
taux de rémunération très compétitifs, certaines dispositions fiscales très
attractives incitent les investisseurs à souscrire à ces obligations.
Rapport final
56
Novembre 2008
Les obligations de l’Etat ont atteint des taux de rémunération de 6 et 7%
net contre des taux de rémunération proposés par les banques sur les
dépôts à terme et des comptes d’épargne qui varient entre 3 et 6%. En sus
des taux d’intérêts plus compétitifs, il convient de rajouter la TVA ou TOB
sur les revenus des dépôts à terme versés par les banques.
Une situation haussière des taux d’intérêt pourrait être un danger majeur
dans la perspective du développement du marché hypothécaire si les
actions idoines ne sont pas mises en œuvre pour collecter des ressources
longues suivant des mécanismes appropriés et compétitifs.
Afin de diminuer l’impact d’éviction des taux, certains pays ont lancé des
initiatives.
- Le Mali a mis en place en 1996 un Office (Office Malien pour
l’Habitat) pour la bonification des taux d’intérêt. L’OMH bonifie
pendant une période de cinq (5) ans le taux d’intérêt des prêts
consentis pour fins d’habitation par la BHM de 2 % pour les
personnes gagnant entre 75.000 et 100.000 FCFA et de 3 % pour celles
gagnant moins de 75.000 FCFA. Cette bonification prend la forme
d’un versement fait directement par l’Office au débiteur.
- Nos entretiens et travaux de recherche ne font pas ressortir de cas
similaires de mécanismes de bonification de taux au sein de la zone
UEMOA. Il convient cependant de signaler l’existence à une époque
de mécanismes assimilables du type prêts à taux zéro notamment au
Sénégal.
Les taux d’intérêt restent un enjeu majeur dans la perspective du
développement du marché hypothécaire. Si des mécanismes de
refinancement appropriés peuvent permettre de baisser significativement
ce taux, il convient cependant qu’une réflexion soit menée pour mettre en
œuvre des solutions complémentaires, à l’instar des expériences de
bonification de taux initiées dans certains pays afin de rendre le crédit
immobilier accessible au plus grand nombre. Bien évidemment une
attention particulière doit être accordée aux coûts souvent importants
induits par de telles approches.
2.2.5. Entraves liées à la fiscalité
L’analyse de la fiscalité applicable en matière d’opérations immobilières
révèle d’une manière générale un poids excessif de la fiscalité qui constitue
une entrave majeure au développement du marché hypothécaire.
Rapport final
57
Novembre 2008
Le tableau ci-après résume la fiscalité applicable dans les différents pays de
l’Union.
Pays
MALI
Fiscalité
Un taux proportionnel : entre 5 et 20% sur cessions d’immeubles ;
Actes de cession ordinaires : 5% du prix affiché sur acte de vente
Lorsque la valeur ne figure sur l’acte : (superficie terrain x 1 000)*5%
Titre foncier : Baréme dégressif
- 0-5 Millions FCFA : 200 000 Fcfa
NIGER
- 5-10 millions : 350 000 Fcfa
- 10-20 millions : 600 000 Fcfa
- 20-30 millions : 1 000 000 Fcfa
- > 30 millions : 1 500 000 Fcfa
TVA : 19%
Droit d’enregistrement
Le taux est de 15% pour les montants > 20 millions
SENEGAL
Le taux est de 5% pour les montants < 20 millions
Pour les coopératives le taux est de 1%
TVA : 18%
GUINEE BISSAU
Impôt Général sur les ventes et services : 15%
COTE D’IVOIRE
Droit commun : 10%
Immeuble à usage industriel, commercial ou bureau : 7,5%
Acquisition association et fondation reconnue d’utilité publique : 5%
Pays
Fiscalité
TOGO
Droit d’enregistrement
-
10,2% pour les titres fonciers
-
9% pour tous les autres titres
TVA : 18%
Droit d’enregistrement sur ventes
- Ventes 15%
- Echanges 5%
Baux de durée limitée
BURKINA FASO
- Immeuble à usage d’habitation 5%
- Autres immeubles 10%
- Baux à vie ou à durée illimitée 15%
- Cession de droit au bail 15%
TVA : 18%
BENIN
Droit d’enregistrement
Il est de 8% du prix de l’immeuble.
Si par contre, la personne dispose d’un titre foncier de mutation, il faut y ajouter
0,3%
Droits proportionnels applicables aux actes et opérations relatifs aux immeubles (de
1% à 12% selon les actes)
TVA : 18%
Rapport final
58
Novembre 2008
L’analyse de ce tableau appelle les observations suivantes de notre part :
-
les droits d’enregistrement tournent en moyenne autour de 15 17%. Ce montant renchérit d’autant le coût d’acquisition des biens
immobiliers pour les emprunteurs.
-
La TVA, qui tourne autour de 18% en moyenne, est intégrée dans
les coûts de construction. Cumulée au droit d’enregistrement
l’impact fiscal global est d’au moins 34 à 35% sur le montant du
bien à acheter.
Le poids fiscal constitue un levier important dans la mesure où il permet
de réduire le coût de revient du bien. Le Bénin par exemple a mis en place
un système d’incitation fiscale pour les promoteurs en exonérant de la
TVA les intrants destinés à la construction de programmes immobiliers.
L’accent nous semble cependant devoir être mis sur les droits
d’enregistrement qui contribuent de manière significative au
renchérissement des biens, mais aussi à la spéculation immobilière. Pour
illustrer cette situation, prenons l’exemple suivant d’un bien qui fait l’objet
de deux transactions au mois de février, puis juin de la même année :
Prix d’acquisition en février NN
100 millions FCFA
Droit d’enregistrement
17%
Coût de revient
117 millions FCFA
Prix de vente minimum en juin NN
Coût de revient après enregistrement
117 millions FCFA (Pas de bénéfice)
137 millions FCFA
En conséquence, un bien échangé deux fois au cours du même exercice
sans plus value entraîne le paiement de droits cumulés qui représentent
37% de son prix d’achat.
Rapport final
59
Novembre 2008
3. DIAGNOSTIC DE LA PRODUCTION DE CREANCES HYPOTHECAIRES
3.1. Approche méthodologique
3.1.1. Introduction
Conformément aux termes de références de la mission, ce diagnostic a
principalement pour objet de mettre en évidence sur une période de cinq
années, la production de créances hypothécaires de l’UEMOA afin d’en
apprécier le potentiel à moyen terme.
L’étude se veut essentiellement quantitative et vise à obtenir au niveau de
la zone, les informations suivantes :
- le volume des crédits hypothécaires par nature,
- les conditions de crédits (taux),
- la durée,
- les garanties.
Les informations relatives au crédit hypothécaire ne peuvent pas
directement être obtenues à partir des états financiers et déclaratifs de la
BCEAO.
Leur obtention nécessite la mise en place de requêtes appropriées, en
fonction du système d’information de chaque banque, afin d’identifier et
de compiler les informations suivant la forme souhaitée.
3.1.2. La mise en œuvre d’une enquête dans la zone UEMOA
Du fait de l’indisponibilité des informations relatives au crédit
hypothécaire, nous avons pris l’option de procéder à une collecte
d’information auprès des banques de la zone UEMOA.
Cette collecte a été réalisée sous la forme d’une enquête auprès d’un
échantillon de banques de l’Union.
L’enquête a nécessité une visite des banques par nos différentes équipes et
a reposé sur :
- des entretiens avec la direction générale, et les directions impliquées
dans la gestion opérationnelle du crédit (direction des engagements,
Rapport final
60
Novembre 2008
direction du contentieux, direction des risques, direction juridique,
direction comptable et financière,…) ;
- la prise de connaissance du système d’information et des échanges
sur les modalités d’obtention des requêtes nécessaires à la production
de l’information souhaitée ;
- une analyse des rapports d’activité et des documents de politique
générale relative à la gestion des crédits ;
- un contrôle de cohérence et de vraisemblance des informations
communiquées.
L’enquête effectuée auprès des banques a couvert deux dimensions :
Une dimension quantitative :
Il s’est agi, sur une période historique de cinq ans (2003 à 2007), d’obtenir
les informations quantitatives au niveau de chaque banque, relatives au
volume de crédit immobilier, au montant des hypothèques adossées, à la
durée initiale, à la durée résiduelle de remboursement, au taux d’intérêt
appliqué. Les critères de collecte ont également porté sur la nature du
crédit immobilier (habitat, usage commercial,…) et le destinataire
(particulier, entreprise, coopératives,…).
Afin d’obtenir les informations souhaitées, nous avons élaboré des
tableaux de collecte qui sont présentés ci-après.
Tableau 1 : Structure des crédits (Pour chaque exercice).
(En millions de FCFA)
Nature de crédit
Crédits immobiliers
Selon la
définition
de
l’Instruction
94-03
Encours
Dont Encours adossé
Dont crédit
Total
aux
Sur
promoteurs
immobiliers
hypothèque
Taux
moyen
Taux
moyen
autres
hors
garanties
Personnel
au
personnel
Sur
16.1
- Particuliers
- Personnel
- Entreprises
Sous total 1
Autres crédits
- Crédits à l'exportation
16.2
- Crédits d'équipement
16.3
- Crédits à la consommation
16.4
- Crédits de trésorerie
16.5
Sous total 2
Total général
Rapport final
-
61
Novembre 2008
Durée
Durée
initiale
résiduelle
moyenne
moyenne
(mois)
(mois)
Tableau 2 : Information sur les crédits immobiliers (Pour chaque exercice).
(En millions de FCFA)
Crédit direct aux
particuliers
Critères d’analyse
Habitat +
Usage
Autres
Crédit indirect
aux particuliers
(coopératives,
associations,
autres…)
Habitat
Autres
Crédit aux
entreprises
Total
Commercial
Dont crédit
aux
promoteurs
immobiliers
Crédits accordés sur l'année
Montant
Nombre
Encours au 31 Décembre
Montant total
Montant des
encours de crédits
par durée initiale de
remboursement
2< d =<10 ans
=< 2 ans
Montant des
encours de crédits
par durée résiduelle
de remboursement
2< d =<10 ans
>10 ans
=< 2 ans
>10 ans
Taux pratiqués (TTC)
Plus haut
Pour les crédits < 2
ans
Plus bas
Moyen
Plus haut
Pour les crédits
entre 2 - 10 ans
Plus bas
Moyen
Plus haut
Pour les crédits de
plus de 10 ans
Plus bas
Moyen
Garanties
Inscription hypothécaire effective ou en
cours
Promesse d’hypothèque
Autres
Source informations collectées auprès des banques
Compte tenu de notre connaissance du système bancaire, nous avons une
claire conscience que le renseignement exhaustif des tableaux pourrait
constituer une difficulté notable, du fait de l’organisation et des systèmes
d’information mis en place dans la plupart des banques.
Rapport final
62
Novembre 2008
Une dimension qualitative :
Au-delà de la collecte et de l’analyse des chiffres bruts, l’appréciation du
potentiel du marché hypothécaire, ne s’aurait être exhaustive et pertinente
sans la prise en compte des aspects qualitatifs. Ceci nous a amené à
aborder un certain nombre de thèmes, précisés ci-après :
- le mode de financement des crédits immobiliers (provenance des
ressources…),
- les conditions bancaires généralement appliquées : loan to face value
(couverture des crédits par la valeur des garanties), taux de charge
(ratio échéance sur revenu net), taux d’intérêt actuel pratiqué, niveau
d’apport exigé,…
- les garanties
garanties) ;
habituellement
recueillies
(hypothèques,
autres
- la politique de refinancement des créances hypothécaires appliquées
sur les cinq dernières années ;
- les entraves financières et non financières au développement du
crédit hypothécaire ;
- l’intérêt pour le refinancement de manière
refinancement hypothécaire en particulier ;
générale
et
le
- l’intérêt pour les modes de refinancement comme la titrisation et les
obligations sécurisées ;
- la politique de placement de la banque (marché financier, marché
monétaire, autres,…) ;
- la politique en matière de crédit immobilier (caractéristiques,
orientations majeures,…).
Un exemplaire complet du questionnaire soumis aux banques est présenté
à l’annexe 3.
3.1.3. Critères de sélection de l’échantillon
En vue d’obtenir un échantillon représentatif de l’encours des crédits au
sein de l’Union, nous avons privilégié les critères ci-après :
- le poids représentatif des banques suivant le critère Total Bilan et
Total Crédit accordés,
- l’intégralité des banques spécialisées dans le crédit immobilier,
notamment les banques de l’habitat ;
Rapport final
63
Novembre 2008
- le critère pays, pour tenir compte de la représentation de toutes les
places financières de l’Union.
Les critères combinés ont permis d’aboutir à un échantillon de vingt cinq
banques représentant un scope de 57,52% du total bilan et 56,14% du total
des crédits de l’Union.
La liste des banques sélectionnées est la suivante :
POIDS RELATIF DES BANQUES DANS L’UNION
En milliards de FCFA
Ordre
Banques
Pays
Encours
crédit
Total bilan
1
SGBCI
Côte d'ivoire
467
314
2
CBAO
Sénégal
443
243
3
SGBS
Sénégal
442
337
4
BDM
Mali
335
182
5
BICICI
Côte d'ivoire
272
165
6
BOA BENIN
Bénin
258
128
7
BNI
Côte d'ivoire
236
194
8
BICIS
Sénégal
237
166
9
BIAO-CI
Côte d'ivoire
187
109
10
BHS
Sénégal
181
87
11
ECOBANK
Bénin
160
110
12
BIB
Burkina
154
104
13
BICIA BURKINA
Burkina
146
96
14
BNDA
Mali
140
87
15
BOA CI
Côte d'ivoire
122
71
16
ECOBANK MALI
Mali
103
63
17
ECOBANK
Togo
96
56
18
BHM
Mali
89
58
19
BIA NIGER
Niger
70
45
20
BTD
Togo
53
24
21
BOA NIGER
Niger
46
24
22
BHCI
Côte d'ivoire
41
28
23
BAO
Guinée Bissau
19
9
24
BHB
Bénin
7
5
25
BHB
Burkina
5
1
4 309
2 706
7 491
57,52%
4 820
56,14%
TOTAL
Source : Rapport annuel 2006 – Commission Bancaire
Total (93 banques de l'Union en 2006)
Scope
Afin, d’une part de parfaire notre compréhension du marché hypothécaire
et, d’autre part d’élargir l’analyse à tous les intervenants du secteur, nous
avons rajouté à cet échantillon les structures suivantes :
Rapport final
64
Novembre 2008
- une institution de micro finance : le réseau des caisses populaires du
Burkina Faso,
- le Compte de Mobilisation pour l’Habitat de Côte d’ivoire (CDMH),
- le Fonds de garantie de l’habitat (FGHM).
Le poids de l’échantillon dans chaque pays est présenté ci-après :
En milliards de FCFA
Population des banques
Pays
Total Bilan
Bénin
Total Crédit
769
Burkina Faso
Côte d'ivoire
Guinée Bissau
Mali
Niger
Sénégal
% de l'échantillon
Total bilan
Encours crédit
470
55,27%
51,70%
807
561
37,79%
35,83%
2 167
1 472
61,14%
59,85%
28
10
67,86%
90,00%
1 035
625
64,44%
62,40%
277
170
41,88%
40,59%
1 954
1 244
66,68%
66,96%
Togo
426
259
34,98%
30,89%
Total
7 491
4 820
3.2. Difficultés rencontrées
La mise en œuvre de la procédure de collecte au sein de l’UMEOA a été
particulièrement difficile pour les principales raisons suivantes.
3.2.1. Disponibilité des informations dans le format souhaité
Les systèmes d’information de la plupart des banques reposent sur
l’utilisation de progiciels paramétrés, notamment DELTA, ATLAS,
GLOBUS ou FLEXCUBE, IGOR, … ; elles sont paramétrées pour traiter et
stocker l’information sous un format conforme aux obligations légales de
tenue de comptabilité et de reporting à la BCEAO.
Le guide d’entretien a été conçu essentiellement pour mettre en évidence la
structure et ventilation des crédits immobiliers (par type de crédits et type
de clients) et l’analyse des encours hypothécaires sur un certain nombre
d’axes.
D’une manière générale, les applicatifs utilisés ne permettent pas
l’obtention directe de l’information dans la forme souhaitée et prévue par
le guide d’entretien. Cette situation a rendu fastidieuse la collecte de
l’information et le respect des délais initialement définis.
Rapport final
65
Novembre 2008
Par ailleurs, nous avons eu à constater que les attributs prévus par le PCB
ne sont pas systématiquement renseignés dans de nombreuses banques
rendant difficile toute collecte d’information sans retraitements majeurs.
3.2.2. Absence de système décisionnel
Compte tenu de l’inadéquation entre la structure de l’information des
banques et nos besoins informationnels, il s’est avéré indispensable de
procéder à des requêtes pour l’obtention des informations souhaitées. Une
telle option a été possible dans les banques disposant d’outils décisionnels
comme Business Object.
Dans d’autres cas, en l’absence d’outils décisionnels, les services
informatiques ont essayé de concevoir des programmes adaptés. Ces
programmes n’ont pas toujours donné les résultats escomptés. Des
retraitements ont du dans certains cas être effectués sous format excel.
Il convient d’une manière générale de regretter l’absence d’outil
décisionnel dans de nombreuses banques, permettant de structurer
l’information contenue dans les bases de données, de manière flexible et
rapide, en fonction des exigences d’analyse et de gestion.
3.2.3. Historisation et sauvegarde des données
Nous avons été confrontés dans certains cas à l’indisponibilité des données
relatives aux exercices 2003 et 2004 du fait principalement de l’archivage
des données relatives à ces exercices. Dans certains cas, les restaurations de
sauvegarde n’ont pas pu être réalisées. Il a fallu en conséquence procéder à
une reconstitution des données sur la base des taux d’évolution moyen sur
la période.
3.2.4. Interfaçage des applications de gestion des garanties et
des crédits
Il ressort de nos travaux que la gestion des crédits et celle des garanties est
souvent effectuée sur des applications différentes, non interfacées entre
elles. Pour permettre de déterminer le montant des hypothèques adossées,
cette situation a nécessité une des options suivantes :
- le développement d’une requête pour extraire des bases garanties et
données financières les informations souhaitées à partir des critères
numéro client et références crédit ;
- le recours à une approche manuelle par les personnes ressources.
Rapport final
66
Novembre 2008
3.2.5. Disponibilité des ressources et des systèmes
Conformément au chronogramme de la mission, la collecte des
informations s’est effectuée durant tout le mois de juillet. Cette recherche a
malheureusement coïncidé avec les arrêtés semestriels ainsi que les
travaux de reporting, notamment pour les entités qui font l’objet de
consolidation.
Cette contrainte a été un handicap pour la disponibilité des personnes
ressources et des systèmes d’information.
3.2.6. Confidentialité
Trois banques de l’échantillon, n’ont pas souhaité fournir les données
quantitatives pour des raisons liées à la confidentialité et à leurs
procédures internes.
3.2.7. Ventilation non exhaustive de certains tableaux
Les banques n’ont pas toujours été en mesure de renseigner de manière
exhaustive certains tableaux. Nous pouvons citer à titre d’exemple les
informations suivantes : la ventilation des encours par durée initiale et la
ventilation des encours par durée résiduelle.
Pour ce qui concerne cette ventilation, les options suivantes ont du être
prises en l’absence d’information :
la ventilation des encours de crédits par durée initiale de
remboursement a été effectuée sur la base des informations
qualitatives et en s’appuyant sur les hypothèses suivantes :
- la durée initiale des prêts aux promoteurs immobiliers fixée à 2
ans ;
- la durée initiale de remboursement des autres prêts : 90% de
l’encours pour une durée supérieure à 10 ans et 10% pour une
durée comprise entre 2 ans et 10 ans.
la ventilation du montant des encours de crédits par durée résiduelle
de remboursement a été effectuée comme suit en l’absence
d’information :
- l’encours de crédits dont la durée résiduelle de remboursement est
inférieure à 2 ans est égal au montant des encours de durée initiale
inférieure à 2 ans auquel est ajouté 1/8 de l’encours dont la durée
initiale de remboursement est comprise en 2 ans et 10 ans ;
Rapport final
67
Novembre 2008
- l’encours des crédits dont la durée résiduelle de remboursement
est comprise entre 2 ans et 10 ans est égal au montant de l’encours
dont la durée initiale de remboursement est comprise entre 2 ans
et 10 ans auquel est retranché le montant qui est transféré sur les
crédits dont la durée résiduelle est inférieure à 2 ans et est ajouté
1/5 de l’encours des crédit dont la durée initiale est supérieure à
10 ans ;
- l’encours de crédit dont la durée résiduelle est supérieure à 10 ans
est égal au montant des crédits dont la durée initiale est
supérieure à 10 ans auquel est retranché le montant transféré à la
partie relative aux crédits dont la durée de vie résiduelle est
comprise entre 2 et 10 ans.
Cependant, cette extrapolation n’a couvert que 20% des banques de
l’échantillon.
3.3. Production de créances hypothécaires
3.3.1. Introduction
L’échantillon des banques sélectionné a couvert environ 56.14% des crédits
de l’Union sur la base des données 2006 de la Commission Bancaire de
l’UEMOA.
Certaines banques n’ont pas répondu à nos demandes d’information,
malgré les nombreuses relances effectuées avec l’appui des représentants
locaux de la BOAD. Le poids respectif de l’échantillon qui a répondu à la
demande d’information est présenté ci-après.
Poids de l'échantillon ayant répondu par pays
En milliards de FCFA
Population des banques
Pays
Total Bilan
Total bilan
Encours crédit
Benin
769
470
34,46%
28,30%
Burkina Faso
807
561
18,71%
17,29%
2 167
1 472
39,96%
41,24%
28
10
67,86%
90,00%
1 035
625
64,44%
62,40%
277
170
41,88%
40,59%
1 954
1 244
66,68%
66,96%
Togo
426
259
22,54%
21,62%
Total
7 491
4 820
46,50%
45,52%
Côte d'ivoire
Guinée Bissau
Mali
Niger
Sénégal
Rapport final
% de l'échantillon
Total Crédit
68
Novembre 2008
Les banques de l’échantillon qui n’ont pas répondu sont les suivantes :
En milliards de FCFA
Ordre
Banques
Pays
Encours
crédit
Total bilan
1 BICICI
Côte d'ivoire
272
165
3 BIAO-CI
Côte d'ivoire
187
109
4 ECOBANK
Bénin
160
110
5 BIB
Burkina
154
104
6 BTD
Togo
44
24
817
512
Total (banques n'ayant pas répondu)
7 491
4 820
Scope
18,96%
18,92%
TOTAL
L’échantillon couvre de manière adéquate l’ensemble de l’Union et peut
constituer une base fiable d’analyse et de projections.
3.3.2. Principaux enseignements de l’enquête qualitative
3.3.2.1. Existence d’une politique en matière de crédit immobilier
(caractéristiques, orientations majeures…)
En dehors des banques de l’habitat, très peu de banques disposent d’une
politique formalisée en matière de crédit immobilier, même si des
orientations sont clairement définies en termes de clientèle cible (acquéreur
ou promoteur), de zone géographique (centre ville, quartiers
résidentiels…).
Sur la base des entretiens effectués, les grandes tendances qui se dessinent
sont résumées ci après :
- En dehors de la Banque de l’Habitat du Sénégal, qui dispose d’une
politique et d’une stratégie orientées vers différents segments de
clientèle et qui a mis en place une architecture adaptée et efficace
essentiellement tournée vers la promotion de l’habitat et le
développement du crédit immobilier, les autres banques de l’habitat,
à l’exception du Mali, sont de création récente et n’ont pas encore
réussi à asseoir une approche efficace dans leurs marchés respectifs.
- Le crédit immobilier est d’une manière générale très peu développé
dans la plupart des Etats de l’UEMOA. Cette situation, trouve
principalement sa source dans l’acuité des entraves, mais également
dans l’absence de stratégie claire des banques pour le développement
Rapport final
69
Novembre 2008
du crédit hypothécaire. L’expérience montre que le crédit immobilier
constitue pour la plupart des banques un moyen d’accompagnement
et de fidélisation de la clientèle. Il n’y a pas toujours eu une volonté
réelle de développer ce type de produit pour lequel les ressources
adaptées ne sont pas de toute évidence, disponibles sur le marché.
Cependant, il convient de noter quelques évolutions récentes avec la
création de lignes de métier immobilier dans certaines banques
commerciales et la mise en place de politique incitative d’octroi de
crédit sans apport.
- Certaines banques de l’habitat dont l’objectif est de promouvoir
l’immobilier ont tendance à effectuer des crédits en dehors de leur
métier de base, notamment des crédits à court terme et des crédits de
consommation. C’est le cas par exemple de la Banque de l’Habitat de
Côte d’ivoire dont la proportion de crédit immobilier ne représente
que 18% des crédits octroyés. C’est également le cas du Mali qui a
entrepris d’engager une stratégie de diversification de son
portefeuille du fait de l’importance des arriérés enregistrés sur une
catégorie de clientèle, les promoteurs, ce qui a entraîné la constitution
de provisions pour dépréciation des engagements significatifs.
- La plupart des banques souhaite développer le crédit acquéreur et
minimiser leurs engagements sur les crédits promoteurs. Elles
considèrent que les risques sur les promoteurs immobiliers sont
importants, du fait d’une part des possibilités d’inadéquation entre la
demande et l’offre, et d’autre part du nombre relativement faible de
promoteurs professionnels ayant une envergure financière suffisante.
Elles ont globalement pris l’option d’orienter leur effort vers la
clientèle acquéreur, ce qui permet une certaine dispersion des
risques.
- Bien que le résidentiel constitue une préoccupation essentielle des
banques, l’orientation majeure semble être le développement de la
promotion de l’habitat économique qui constitue l’essentiel de la
demande dans la zone UEMOA.
3.3.2.2. Conditions générales de banques
Lors de l’enquête, nous avons recueilli auprès des banques de l’échantillon
des informations sur les conditions générales appliquées aux crédits
immobiliers, notamment en ce qui concerne l’apport, les taux et durée de
remboursement, le loan to face value. Le tableau ci après synthétise le
résultat de notre échantillon qui couvre 56,14% des encours de crédit de la
zone.
Rapport final
70
Novembre 2008
Pays
Bénin
Burkina Faso
Côte d'ivoire
Guinée Bissau
Mali
Niger
Banque
Taux appliqué
Apport personnel
Durée
BOA Bénin
9 à 13 %
20 à 30%
10 - 15 ans
ECOBANK Bénin
9 à 11 %
10 à 30%
10 - 12 ans
BHB
Taux
usuel
:
(intervalle : 6,5% et 12%)
10 à 30%
10 - 15 ans
BICIAB
8,5 à 11%
>= 20%
10 - 15 ans
BHBF
5 à 10%
>= 10%
5 - 10 ans
RCPBF
14% dégressif
>= 15%
1 - 5 ans
BOA CI
>= 10,25%
NC
5 - 10 ans
BHCI
Eligibilité
CMDH
Autres : 11 à 15%
10% à 30%
10 - 20 ans
9,5%
BIAO
9% et 13%
20% minimum
12 - 20 ans
BICICI
14,5 à 15%
10% minimum
12 - 20 ans
SGBCI
10 et 13%
20% minimum
12 - 20 ans
BAO
11%
variable
3 ans en moyenne
ECOBANK GB
11%
25% minimum
BNDA
9%
0%
15 ans maximum
BHM
- Bonification de l’OMH : 11%
- Autres : 14%
- Achat et construction : 30%
- Coopératives : 20%
- Promoteurs : 50%
20 ans maximum
BDM
N/A
N/A
N/A
ECOBANK Mali
12%
0%
15 ans maximum
BIA
15%
30%
10 - 15 ans
BOA Niger
8 à 10%
10%.
SGBS
9%
20%
Maximum : 20 ans
CBAO
9 à 11%
10 à 30%
Maximum : 20 ans
BICIS
Particuliers : 8,10 et 9,75%
Entreprises : 9,14% et 10%
20 - 30%
15 ans maximum
BHS
PEL
5
ans
:
PEL
2
ans
:
Taux
social
:
Coopérative
:
Promoteur : 9,5%
PEL : Montant de l'épargne
Promoteur : apport minimum 10 à
20% pour les promoteurs et
particuliers ne bénéficiant pas de
PEL
Promoteur : 2 ans
Autres : maximum 20
ans
Sénégal
Togo
:
8%
5,5%
7%
8%
8%
BTD
11%
20%
5-10 ans
ECOBANK Togo
9%
Non exigé
5-10 ans
- La durée de remboursement. A l’exception de certaines banques, la
durée de remboursement des crédits immobiliers aux particuliers est
généralement inférieure à dix ans. En dehors du Sénégal et du Mali
dont les résultats de l’enquête font apparaître une durée de crédit
comprise entre 10 et 15 ans avec parfois une pointe de vingt ans pour
la BHS, les banques des autres pays octroient généralement des
crédits à des durées comprises entre cinq et dix ans. Les crédits
immobiliers aux promoteurs ont une durée inférieure à deux ans et
sont généralement classés dans la rubrique court terme. Il résulte de
cette analyse que la durée générale des crédits immobiliers est
relativement courte dans la zone UEMOA et constitue un handicap à
lever pour la promotion du marché hypothécaire. Cette situation
rend plus actuel le besoin de mobiliser des ressources longues à
travers la mise en place d’instruments de refinancement appropriés.
- Le niveau d’apport. L’analyse du tableau récapitulatif montre d’une
manière générale que le taux d’apport exigé pour les crédits
Rapport final
71
Novembre 2008
immobiliers varie entre 10% et 30% d’une banque à l’autre dans la
même place financière. Ce taux semble logiquement varier en
fonction du niveau de flux financiers, de la qualité de la garantie et
de la durée du crédit. Certaines banques, notamment celles du réseau
Ecobank ont mis en place une politique d’octroi de crédits sans
apport initial, le crédit immobilier s’inscrivant dans une logique de
captation et de fidélisation du client. Les banques qui ont initié une
politique de plan épargne logement n’exigent pas d’apport. Le
montant épargné est logiquement considéré comme constituant
l’apport initial. Pour les promoteurs immobiliers, le niveau d’apport
exigé est variable et peut parfois atteindre 50% comme c’est le cas au
Mali par exemple.
- Les taux d’intérêts. Les taux d’intérêts hors taxes effectivement
appliqués pour les crédits immobiliers dans la zone connaissent des
disparités importantes. Les taux d’intérêts varient dans une
fourchette de 5.5% à 15%. Les constats suivants méritent d’être
effectués :
o Les taux des banques de l’habitat sont généralement plus faibles
que les taux des banques commerciales classiques, du fait
principalement d’une politique d’incitation à l’épargne, de leur
vocation sociale et de l’existence, même à un niveau marginal, de
ressources concessionnelles.
o Certaines banques ont initié une politique volontariste de
développement de l’épargne qui permet de proposer des taux très
compétitifs. Par exemple, la BHS propose un taux d’intérêt de
5.5% pour les clients qui ont accepté d’épargner sur 48 mois, et de
7% pour ceux qui épargnent sur 24 mois. Cette épargne est
généralement rémunérée aux conditions du marché.
o Les taux présentent des différences sensibles d’un pays à l’autre de
l’Union. Les taux d’intérêts les plus faibles sont pratiqués au
Sénégal et les plus élevés en Côte d’Ivoire. Ceci serait
principalement lié au taux de base bancaire qui dans le premier
pays ressort à 8-9% en moyenne contre 10.25-11% pour la Côte
d’ivoire. Cependant, d’autres facteurs tels que les exigences de
rentabilité, les politiques de marge et les stratégies commerciales
des banques pourraient également expliquer l’écart.
- Loan to face value. L’enquête effectuée permet de constater que
d’une manière générale, les banques de l’Union exigent que la valeur
du bien corresponde au moins à 100% de la valeur du prêt. Pour
certaines banques, nous avons constaté que ce ratio pouvait atteindre
130%.
Rapport final
72
Novembre 2008
3.3.2.3. Les garanties habituellement recueillies par les Banques
pour la couverture des crédits immobiliers
Les garanties recueillies par les banques portent essentiellement sur le bien
financé. D’une manière générale, l’hypothèque est quasi systématique
lorsque le titre foncier est disponible. Pour le droit au bail, il est procédé à
une inscription ferme d’hypothèque lorsque la législation nationale le
permet ou à un nantissement du droit au bail dans le cas contraire.
Les titres précaires, notamment les permis d’occuper ne sont pas
généralement retenus comme garantie dans le cadre des crédits
immobiliers.
Aux garanties sur le bien financé s’ajoutent les garanties usuelles
suivantes :
- la délégation de revenus locatifs
- la domiciliation de salaires
- l’assurance vie ou l’assurance pour perte d’emploi et incendie
- l’assurance crédit
D’une manière générale, les entraves liées aux hypothèques ont fait l’objet
de développement dans la partie 2 du présent rapport.
3.3.2.4. Entraves physiques et financières au développement de
ce type de crédit
La zone présentant beaucoup de similitudes d’un pays à l’autre, les
banques de notre échantillon ont plus ou moins relevé les mêmes entraves.
Elles sont résumées ci-après :
Entraves financières
- Le principal blocage pour le développement du crédit immobilier est
surtout l’absence de ressources longues. Il existe une demande sur le
marché qui n’est pas satisfaite.
- Le coût élevé et la rareté des ressources devant permettre le
financement des crédits immobiliers forcent les banques à appliquer
des taux importants sur des durées peu compatibles avec la nature
des crédits immobiliers.
- L’importance des frais liés à l’acquisition d’un logement (droits
d’enregistrement,
primes
d’assurances,
frais
d’inscription
Rapport final
73
Novembre 2008
hypothécaire, droits de mutation, coût de la garantie du FGHM,
etc.…).
- L’absence d’un véritable système de bonification des taux. En effet, la
bonification de taux par l’Office Malien de l’Habitat (OMH) n’est
prévue que lorsque le taux est inférieur au plafond de 7%, ce qui est
difficile compte tenu du coût des ressources.
- Les difficultés liées à la réglementation, notamment le ratio de
transformation et l’instruction 94-05 relative au provisionnement des
engagements en souffrance.
Entraves non financières
- La défaillance du système notarial, précarité des titres (permis
d’occuper), et la longueur de la procédure d’inscription hypothécaire.
- Les problèmes liés au droit coutumier et à la normalisation foncière :
planification, morcellement, immatriculation, attribution…
- L’évaluation des garanties foncières pose un problème aux banques
qui estiment que le manque d’experts évaluateurs ne leur permet pas
de s’assurer de la correcte évaluation des garanties. En Guinée Bissau
l’évaluation des garanties se fait par le ministère de l’urbanisme.
- La pratique en termes de garantie
dont l’une des conditions est
modalités de cette inscription
démarches…) créent des réticences
est l’hypothèque du bien financé
l’inscription hypothécaire. Les
(durée, coût, complexité des
de la part des clients.
- La sécurisation de l’investissement est également menacée du fait
que les banques se retrouvent souvent acquéreurs dans les
procédures de réalisation des garanties. Actuellement, le patrimoine
des banques maliennes comporte un nombre important d’immeubles
improductifs acquis par réalisation de garanties sur des débiteurs
défaillants. Les banques envisagent la création d’une société chargée
de gérer tout ce patrimoine.
- Les principales difficultés sont liées aux garanties hypothécaires. La
politique interne exige des garanties hypothécaires de premier rang.
Compte tenu de la difficulté d’obtention des certificats de propriété et
des nombreux litiges fonciers, certaines banques sont obligées
d’accepter les arrêtés de concession provisoire ou les promesses
d’affectation hypothécaire.
- la mentalité socio-culturelle : les populations ne sont pas habituées à
la co-propriété.
- La faiblesse des revenus des populations constitue une des entraves
majeures au développement du marché hypothécaire. Cette situation
expliquerait dans certains pays l’existence de deux étapes dans
Rapport final
74
Novembre 2008
l’acquisition d’un logement : l’acquisition du terrain dans un premier
temps et la construction dans un deuxième temps.
- Promotion immobilière : insuffisance de la surface financière des
promoteurs immobiliers et défaillances de certains promoteurs
immobiliers : cas de détournements d’objectifs.
- Stabilité politique et risque pays : cas de la Côte d’ivoire et de la
Guinée Bissau.
3.3.2.5. Financement du marché immobilier
3.3.2.5.1. Mode de financement (provenance des ressources…)
Le constat majeur est que les banques ne disposent pas d’outils d’analyse
et de suivi de la provenance des ressources affectées au crédit
hypothécaire. Très peu de banques ont été en mesure de donner des
informations chiffrées sur le sujet.
A l’analyse, il n’existe pas de provenance standard des ressources
bancaires destinées à l’immobilier. Les prêts immobiliers sont
principalement financés sur les fonds propres et les dépôts à court terme
ou à vue dans la limite des prescriptions prudentielles (ratio de
transformation).
Les banques de l’habitat se financement principalement sur les dépôts des
clients par des actions soutenues dans le domaine de l’épargne logement.
Ces ressources sont complétées par des fonds en provenance de l’Etat et
des bailleurs afin de réduire le coût global du financement et de proposer
des taux attrayants à la clientèle.
Par ailleurs, pour promouvoir le crédit immobilier, les banques
commerciales, à l’image des banques de l’habitat, ont presque toutes initié
des plans épargne logement (PEL) afin de capter plus efficacement
l’épargne à priori destiné à des fins immobilières.
Le tableau ci après détaille l’origine du financement des emplois pour les
banques de notre échantillon suite à l’enquête qualitative effectuée :
Rapport final
75
Novembre 2008
Source de financement
Pays
Banque
Burkina Faso
Dépôts (à
Fonds
vue ou à
propres
terme)
BHB
x
x
BICIAB
x
x
x
x
Emission
obligataire
Observations
Autres
Etat du Burkina Faso dans le cadre de la politique
de logement social
RCPBH
BHB
Bénin
Côte d'ivoire
BOA
x
x
Ecobank
x
x
BHCI
x
x
BIAO
x
x
BICICI
x
x
BNI
x
x
BOA CI
x
x
BAO
Guinée Bissau
Mali
x
x
Emprunt de 6 milliards contracté auprès du fonds de
soutien à l'habitat
x
Concours bancaires au sein du groupe, prêts
syndiqués...
x
Ecobank Guinée Bissau ne fait pas de crédit
immobilier
BHM
x
x
x
x
BHM 7,5% 2002-2007 : 5 000 000 000 Fcfa
BNDA
x
x
x
x
BNDA 6,5% 2004-2009 : 3 500 000 000 Fcfa
x
x
x
BOA-MALI 5,75 % 2006-2011:2 000 000 000 Fcfa
BOA
x
x
BIA
x
x
BOA
x
x
CBAO
x
x
SGBS
x
x
BICIS
x
x
BHS
x
x
Emprunt obligataire SGBS 6,25%1998-2005 : 10
000 000 000 Fcfa
Recours au réseau des Sociétés Générales
x
Sénégal
Togo
Emprunts intra-groupe (BOA)
APE - BOA Benin 6,60% 2001-2008 : 5 000 000 000
Fcfa
Ecobank
Ecobank
Niger
x
BTD
x
x
Ecobank
x
x
x
Convention affectation de ressources avec l'Etat
(Fonds pour l'habitat)
Les principaux constats suivants peuvent être tirés :
- aucune des banques rencontrées ne procède à une analyse de ses
ressources par destination. Il est impossible d’évaluer de manière
précise les différentes sources de financement qui servent aux
emplois longs notamment les emplois immobiliers ;
- toutes les banques de la zone UEMOA financent leurs emplois sur les
ressources dites « traditionnelles » à savoir les dépôts et emprunts
d’une part, et d’autre part les fonds propres qui représentaient
respectivement 5 699 milliards de FCFA et 739 milliards de FCFA à
fin 2006 ;
- au niveau sous régional, l’information disponible porte sur la
proportion des ressources à vue pour 2 863 milliards de FCFA et des
ressources à terme pour 2 835 milliards de FCFA, soit 50% environ.
Rapport final
76
Novembre 2008
Les ressources à terme sont essentiellement constituées de dépôts à
moins de deux ans, donc à court terme ;
- comme révélé par l’étude qualitative, des banques ont mis en
place des Plans d’épargne logement (PEL) pour capter les ressources
longues. Cependant, la classification des ressources actuelles en
fonction de leur ancienneté n’est pas disponible du fait que les
systèmes d’information des banques ne sont pas paramétrés en
conséquence ;
- cinq banques ont eu recours à un emprunt obligataire pour un
montant global de 25,5 milliards de FCFA sur les dix dernières
années. Ce financement n’est cependant pas exclusivement destiné
au marché immobilier ;
- le niveau des ressources publiques et des emprunts destinés à
financer des opérations immobilières reste d’une manière générale
marginal.
Cette situation a pour conséquence principale l’absence de ressources longues
permettant d’opérer des financements adaptés au crédit immobilier. La conclusion
majeure est que l’essentiel du financement est assuré à travers des ressources à
court terme utilisées dans le cadre du processus de transformation.
3.3.2.5.2. Intérêt des banques pour le financement de projets
immobiliers (habitat, immobilier commercial…)
Deux tendances se dégagent suite à l’enquête effectuée:
- Les banques de l’habitat ont naturellement fait montre d’un grand
intérêt pour l’immobilier du fait :
o que cette activité constitue leur objet social, leur vocation, leur
mission et justifie leur raison d’être ;
o la présence comme actionnaire majoritaire, voire significatif des
Etats qui ambitionnent de promouvoir le développement de
l’immobilier ;
o les banques de l’habitat constituent d’une manière générale un des
instruments clés de la politique d’habitat.
- Les banques ordinaires ont manifesté un intérêt pour le
développement de l’immobilier qui constitue une préoccupation
majeure de leur clientèle. Elles doivent de plus en plus faire face à la
pression de la clientèle et seraient heureuses d’augmenter leurs
concours dans ce secteur si les conditions suivantes sont remplies :
Rapport final
77
Novembre 2008
o les ressources adaptées, donc longues soient mises en place à des
conditions compétitives ;
o les promoteurs se professionnalisent ;
o les entraves foncières sont levées.
Les banques ordinaires indiquent cependant qu’elles sont confrontées à la
concurrence des banques de l’habitat qui disposent d’un avantage
compétitif évident qui serait essentiellement lié au coût des ressources et à
l’effet d’expérience.
D’une manière générale, l’immobilier est perçu comme un axe de
développement de la plupart des banques qui sont conscientes de
l’importance et la pérennité du marché, mais également de l’acuité des
besoins.
L’intérêt pour l’immobilier commercial semble être limité compte tenu des
difficultés rencontrées par certains promoteurs dans un passé récent sur
certaines places financières da la zone.
3.3.2.6. Refinancement des créances hypothécaires
3.3.2.6.1. Politique de refinancement des créances hypothécaires
De nos échanges avec nos différents interlocuteurs, il ressort que très peu
d’établissements, voir aucun, ne dispose d’une politique formalisée de
refinancement. Le CDMH en Côte d’Ivoire, offre des facilités
administratives de refinancement.
Les opérations avec le CDHM restent marginales. Des lignes de
refinancement ont, cependant été mises en place par certains bailleurs
comme la BOAD.
3.3.2.6.2. Cas du CDMH (Compte De Mobilisation pour l’Habitat)
Les résultats sont pour l’instant mitigés du fait que le niveau de
sollicitation n’est pas à la hauteur des prévisions et que l’impact sur l’accès
des couches moyennes et défavorisées au logement semble peu significatif
au regard des besoins des populations cible.
Rapport final
78
Novembre 2008
a. Objet
Le Compte de Mobilisation pour l’Habitat (CDMH) créé par décret n°87367 du 1er avril 1987 a pour objet de permettre l’amélioration des
conditions d’accession à la propriété de l’habitat social et de concourir au
refinancement des crédits acquéreurs consentis par les banques et les
établissements financiers.
Cette caisse de refinancement est placée sous la tutelle de deux
ministères (le ministère de la Construction et de l’Urbanisme et celui en
charge de l’Economie et des Finances) et n’a pas la personnalité juridique.
La gestion financière et comptable de ses fonds est assurée par la Banque
Nationale d’Investissement (BNI).
b. Conditions d’éligibilité
Elles sont de trois (3) ordres : au niveau de la banque ou de l’établissement
financier, du programme immobilier et de l’acquéreur.
Au niveau de la banque ou de l’établissement financier
Il faut obtenir l’agrément du CDMH après une demande expressément
formulée. L’agrément est donné aux banques et établissements financiers
remplissant les conditions de solvabilité exigées par le fonds et ayant une
gestion conforme aux dispositions réglementaires bancaires en vigueur.
Huit (8) banques sont agréées au CDMH à ce jour. Ce sont : la BHCI, la
BIAO, la BICICI, la SGBCI, la SIB, ECOBANK, la BNI et la COBACI.
Au niveau du programme immobilier
Les programmes immobiliers éligibles au refinancement auprès de la
CDMH doivent répondre aux conditions suivantes :
- être exonéré de TVA et TPS (il faut un arrêté d’exonération fiscale du
MEF pour la TVA et la TPS),
- être composé de logements dont le prix est inférieur ou égal à 15
millions de FCFA (HT), soit 17, 7 millions de FCFA (TTC),
- avoir obtenu l’accord préalable d’urbanisation et le certificat
d’urbanisme.
Rapport final
79
Novembre 2008
Au niveau de l’acquéreur
Les crédits immobiliers pouvant faire l’objet de refinancement auprès de la
CDMH doivent répondre à des conditions portant également sur
l’acquéreur. Elles sont les suivantes :
- avoir un revenu mensuel inférieur ou égal à 700 000 FCFA (valable
pour le ménage),
- solliciter le prêt pour une durée comprise entre 11 et 20 ans,
- acquisition d’un logement neuf à titre de première habitation
principale,
- apport personnel au moins égal à 10% du prix d’acquisition.
c. Offre de refinancement
Le refinancement CDMH se fait aux conditions suivantes :
- Taux de refinancement : 6%
- Marge bancaire : 3%
- Assurance : 0,5%
- Taux de prêt à l’acquéreur : 9,5%
- Durée : 11 à 20 ans
- Quotité de refinancement : 90 à 95% selon la durée du prêt.
d. Données quantitatives
- Le Comité de Gestion a agrée au cours de l’année 2007, quatre (4)
programmes immobiliers de 917 logements pour un montant
prévisionnel de refinancement de 5,1 milliards FCFA. Au total, de
1988 à ce jour, 148 programmes immobiliers comprenant 28 022
logements ont été agréés pour des besoins prévisionnels de
refinancement estimés à 173 milliards de FCFA.
- Au cours de l’exercice 2007, aucune banque n’a présenté de dossiers à
refinancer. Sur l’ensemble des demandes d’accord de refinancement
(DAR) agréées depuis 1988, 5117 dossiers ont fait l’objet de
refinancement au profit des banques pour un montant global de 25, 5
milliards de FCFA, soit 65% des demandes d’accords de
refinancement.
- L’encours des crédits refinancés des banques à fin décembre 2007
s’élève à 1, 9 milliards FCFA.
Rapport final
80
Novembre 2008
En conclusion, le CDMH ne refinance que 1,250 milliards de FCFA en
moyenne par an. Il est donc clair que ce mécanisme n’a pas rempli
ses objectifs.
La plupart des banques interrogées mette en cause le taux d’intérêt
proposé qui ne permet pas de dégager une marge suffisante. Les
banques considèrent que 3 points de base ne permettent pas de
rémunérer correctement le risque et de couvrir les charges
d’exploitation.
3.3.2.6.3. Intérêt pour le refinancement de manière générale et le
refinancement sur le marché hypothécaire en particulier
De manière générale, les échanges avec nos différents interlocuteurs ont
conduit aux conclusions suivantes :
- l’inadéquation des rares mécanismes (CDHM) existant pour le
refinancement des ressources longues ;
- l’existence d’un besoin réel en matière de refinancement de créances
hypothécaires.
Plus spécifiquement, les banques souhaitent la mise en place d’une caisse
de refinancement présentant les caractéristiques suivantes :
- taux compétitifs sur le marché ;
- rapidité et délai de réaction court.
Les banques, en particulier celles de l’habitat, ont fortement souhaité une
revue à la baisse du ratio de transformation afin de leur permettre de
respecter leur ratio prudentiel ou éventuellement d’augmenter leur
production de créances hypothécaires.
3.3.2.6.4. Intérêt pour des modes de refinancement alternatifs
comme la titrisation, les obligations sécurisées…
Les banques de notre échantillon ont été sondées sur l’intérêt pour les
modes de financements alternatifs. Les principales conclusions sont
résumées ci après :
- La titrisation est pour beaucoup un mécanisme peu ou pas connu qui
semble quelque peu complexe et éloigné des préoccupations des
banquiers de la sous région. Très peu de banquier ont une claire
vision des mécanismes, acteurs et instruments de la titrisation. D’une
Rapport final
81
Novembre 2008
manière générale, les banques considèrent que la priorité doit être
accordée à la mise en place d’une caisse de refinancement régionale
pour bénéficier des possibilités d’économies d’échelle.
Si certains grands établissements et réseaux ont montré un intérêt qui
reste cependant limité pour la titrisation, il en va autrement des
« petites banques », qui outrent le fait qu’elles ne connaissent pas ce
mécanisme considèrent qu’il n’est pas adapté à la réalité de leur
business et à la taille de leur portefeuille et de leur structure.
La crise des « subprime » a contribué à donner dans la sous région
une image négative de la titrisation et à créer une certaine méfiance
vis-à-vis de celle-ci qui nécessite des actions de communication
appropriées.
- Les obligations sécurisées ne sont pas connues de la plupart des
acteurs interrogés. Certains en ont une vague compréhension à
travers les sociétés de droit foncier telles quelles existent en France.
3.3.2.7. Politique de placement
D’une manière générale, nous n’avons pas constaté l’existence d’une
politique de placement formalisée au sein de la plupart des banques
rencontrées. Cependant, les orientations qui se dégagent sont les
suivantes :
- Le marché interbancaire ainsi que le marché monétaire occupent une
place significative dans la gestion des excédents de trésorerie à court
terme.
- Le recours fréquent aux obligations d’Etat et aux bons du Trésor qui
occupent une place très significative compte tenu des taux
sensiblement plus élevés lors des dernières émissions, des avantages
fiscaux associés et des possibilités de refinancement auprès de la
Banque centrale.
- Des politiques de réseaux semblent se dessiner sur toute la zone.
Nous avons eu à constater que certains réseaux ont une gestion
centralisée de leurs excédents de trésorerie en vue de la réalisation
d’arbitrages pour optimiser leurs placements. Le marché
interbancaire, entre composantes du même réseau, semble se
développer progressivement.
D’une manière générale, les banques souhaitent l’arrivée de nouveaux
instruments, plus rémunérateurs, et apportant une certaine diversification
dans les possibilités d’optimisation financière.
Rapport final
82
Novembre 2008
3.3.2.8. Développement du marché hypothécaire : suggestions et
recommandations
Les échanges avec nos interlocuteurs ont permis de noter un certain
nombre de pistes constituant de réels leviers d’amélioration pour le
développement du marché hypothécaire. Ces axes d’amélioration sont
résumés ci-après :
- une volonté politique forte des Etats en matière de politique du
logement, aménagement urbain, gestion du foncier, mise en œuvre
du cadre juridique, allègement de la fiscalité sur les transactions
immobilières et les matériaux de construction… ;
- la mise en place d’un fonds de garantie pour permettre aux
établissements financiers de réduire le risque sur des clientèles peu
solvables. Les interlocuteurs souhaitent que ce Fonds ne soit pas
aussi coûteux que celui du Mali et reposent sur un principe de
partage des risques plus attractif;
- la mise en place de mécanismes de refinancement simples, accessibles
à des conditions acceptables par les banques (taux, durée…) ;
- l’amélioration du cadre prudentiel, en particulier l’augmentation du
ratio de transformation pour permettre la hausse du volume de crédit
à long et moyen terme ;
- la refonte du dispositif relative au provisionnement des engagements
en souffrance, dans le sens de la prise en compte dans la couverture
des garanties, des hypothèques de rang supérieur, et des
hypothèques sur le droit au bail ; l’amélioration urgente du niveau de
bancarisation pour réduire le développement de l’immobilier hors
banques ; les banques devront s’atteler à développer des produits
plus incitatifs pour mieux « capter » les ressources générées par le
secteur informel ;
- la rationalisation et l’ajustement quantitatif de l’offre immobilière à la
demande par l’encouragement de la promotion immobilière ;
- l’ajustement qualitatif pour une meilleure adéquation de l’offre et de
la demande ; certains promoteurs ont une préférence pour
l’immobilier haut de gamme et passent à côté du potentiel énorme
que représentent les couches moyennes ;
- un souci général auprès de banques importantes de voir émerger des
instruments nouveaux et apportant une certaine diversification dans
la gestion des risques et dans la sécurisation des investissements.
Rapport final
83
Novembre 2008
3.3.3. Evaluation de créances hypothécaires dans l’UEMOA
Les résultats de l’échantillon ont été dans un premier temps compilés par
pays, puis extrapolés par pays sur la base d’une variable intégrant :
- la proportion de crédit immobilier dans les crédits des banques de
l’échantillon
- la proportion des crédits de l’échantillon par rapport aux crédits du
pays
Pour éviter de biaiser l’échantillon et fausser les résultats obtenus, les
banques de l’habitat du fait de leur spécificité ont été exclues de
l’extrapolation. Du fait que les banques de l’habitat ont été couvertes de
manière exhaustive, les résultats obtenus ont été directement agrégés dans
l’encours hypothécaire.
Les résultats obtenus sont présentés ci-après :
Analyse historique
L’extrapolation des encours de notre échantillon sur les cinq dernières
années a donné les résultats suivants :
(en millions de FCFA)
Benin
Burkina
2 003
2 004
2 005
2 006
2 007
3 842
4 002
6 716
8 299
10 815
8 864
10 449
12 318
14 520
18 746
41 748
38 330
34 598
31 745
32 046
22
92
545
748
1 040
Mali
67 140
78 339
74 310
67 704
62 767
Niger
1 981
3 162
4 687
6 859
8 233
121 239
146 155
178 319
193 114
212 359
Côte d'Ivoire
Guinée Bissau
Sénégal
Togo
3 254
4 380
5 896
7 937
16 920
Total
248 090
284 909
317 389
330 926
362 926
L’encours global de notre échantillon a enregistré une progression
moyenne de 10,04% sur la période. Excepté la Côte d’Ivoire et le Mali qui
ont connu une régression moyenne sur la période respectivement de 6,30%
et 1,16%, une évolution positive est en général notée sur les autres pays
comme en témoigne le graphe qui suit.
Rapport final
84
Novembre 2008
Les plus fortes croissances sont enregistrées au niveau des pays ayant les
encours moyens les plus bas :
Pays
Taux d’évolution
moyen
Encours moyen
(en millions de FCFA)
Benin
31,5%
6 735
Burkina
20,7%
12 980
Côte d'Ivoire
-6,3%
35 694
219,7%
490
Mali
-1,2%
70 052
Niger
43,6%
4 984
Sénégal
15,2%
170 237
Togo
54,3%
7 677
Guinée Bissau
Il convient de signaler le cas de la Côte d’Ivoire qui connait une forte
décroissance en raison probablement de la crise politique.
Analyse par pays
L’encours extrapolé des crédits hypothécaires au 31 décembre 2007 se
répartit comme suit par pays :
Rapport final
85
Novembre 2008
Le Sénégal concentre l’essentiel de l’encours de crédits hypothécaires pour
un volume de 212 358 millions de FCFA au 31 décembre 2007 soit 59%. Le
Mali arrive en seconde position avec un encours de 62 767 millions de
FCFA. Les créances hypothécaires de ces deux pays qui représentent 76%
des concours de l’Union sont en majorité composées des encours des
banques de l’habitat. En effet, les encours de la Banque de l’Habitat du
Sénégal (BHS) et de la Banque de l’Habitat du Mali (BHM), pour
respectivement 89 947 millions de FCFA et 60 200 millions de FCFA,
représentent 41% de l’encours de la zone extrapolé au 31 décembre 2007.
Analyse par bénéficiaire
L’encours extrapolé au 31 décembre 2007 des crédits hypothécaires à
l’ensemble de la zone se répartit comme suit par bénéficiaire :
Rapport final
86
Novembre 2008
L’analyse des résultats révèle une orientation stratégique des banques vers
le crédit aux particuliers qui représente environ 69% des concours en
matière de crédits hypothécaires au 31 décembre 2007 pour un montant de
249 542 millions de FCFA.
Le crédit aux promoteurs n’est développé que dans trois pays à savoir le
Sénégal, le Mali et le Bénin. Ce dernier compte moins de 1% de l’encours
des crédits aux promoteurs. La catégorie « Autres types de crédit »
constituée pour la majorité des crédits faits aux entreprises reste marginale
au niveau de la zone. Le Sénégal arrive également en tête sur ce segment
avec 83% pour 25 725 millions de FCFA.
Comparatif entre l’échantillon et l’encours extrapolé
L’analyse des données recueillies sur les banques de notre échantillon
banque par rapport à l’extrapolation donne les résultats suivants :
(en millions de FCFA)
Encours global
extrapolé
Banque de
l'habitat
Encours
Echantillon/
échantillon Extrapolation
Benin
10 815
7 102
9 006
83,27%
Burkina
18 746
1 630
4 559
24,30%
Côte d'Ivoire
32 046
4 407
15 564
58,56%
Guinée Bissau
1 040
0,00%
Mali
62 767
60 200
61 703
98,30%
Niger
8 233
4 891
3 342
83,85%
Sénégal
1 040
212 359
89 947
178 079
5,30%
Togo
16 920
-
8 981
113,13%
Total
362 926
168 178
282 274
77,77%
L’encours de crédit de l’échantillon au 31 décembre pour 282 274 millions
de FCFA, représente 77,77% de l’encours extrapolé.
Analyse garanties adossées
Les garanties recueillies sur les crédits hypothécaires de notre échantillon
de banques s’analysent comme suit en millions de FCFA :
Rapport final
87
Novembre 2008
(en millions de FCFA)
Encours au
31 décembre
2007
Hypothèques
Autres
garanties
Total
garanties
Total
garanties/ Hypothèque/
Encours (%) Encours (%)
Benin
9 006
5 650
-
5 650
63%
Burkina
4 559
10
-
10
0%
0%
15 564
15 355
209
15 564
100%
99%
43%
Côte d'Ivoire
Guinée Bissau
63%
1 040
445
595
1 040
100%
Mali
61 703
60 628
-
60 628
98%
98%
Niger
3 342
3 342
-
3 342
100%
100%
74%
Sénégal
178 079
131 509
6 887
138 396
78%
Togo
8 981
471
8 509
8 980
100%
5%
Total
282 274
217 410
16 200
233 610
83%
77%
Les banques de l’Union ont une politique très prudente en matière de
crédit immobilier avec un niveau de couverture de leurs concours de 83%.
Les hypothèques qui représentent 93% des garanties sont lorsque cela est
possible systématisées par la majeure partie des banques pour l’octroi de
crédit immobilier. Cette situation est pondérée par le cas du Sénégal qui se
retrouve avec un taux de couverture des crédits par une hypothèque de
74%. Le taux de couverture au Sénégal est négativement impacté par une
banque de la place dont l’encours de 57 182 millions de FCFA au 31
décembre n’est adossé que sur 12 717 millions de FCFA d’hypothèque sur
la base des informations communiquées.
Analyse maturité
La répartition de l’encours des crédits hypothécaires au 31 décembre 2007
suivant la maturité a donné les résultats ci-après en millions de FCFA :
Répartition de l’encours en fonction de la durée initiale
=< 2 ans
Benin
2 088
Burkina
3 619
Côte d'Ivoire
6 187
201
Mali
Niger
Total
Rapport final
Total
10 815
8 577
6 551
18 747
14 661
11 198
32 046
476
364
1 041
12 117
28 716
21 933
62 766
1 589
3 767
2 877
8 233
40 997
97 155
74 207
212 359
Togo
3 266
70 064
88
4 948
>10 ans
3 779
Guinée Bissau
Sénégal
2< d =<10 ans
7 741
166 041
5 912
126 821
Novembre 2008
16 919
362 926
Répartition de l’encours en fonction de la durée résiduelle
=< 2 ans
Benin
1 684
Burkina
Côte d'Ivoire
Guinée Bissau
2< d =<10 ans
>10 ans
Total
9 131
-
10 815
4 715
5 361
8 670
18 746
10 682
21 364
-
32 046
594
118
328
1 040
33 938
4 452
23 308
3 057
5 522
724
62 767
8 233
Sénégal
22 647
136 286
53 426
212 359
Togo
15 179
1 740
-
16 920
Total
93 891
200 365
68 670
362 926
Mali
Niger
Le degré de maturité des créances hypothécaires peut être schématisé
comme suit
Encours en fonction de la durée initiale
Encours en fonction de la durée résiduelle
50%
60%
40%
50%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
=< 2 ans
2< d =<10
ans
>10 ans
=< 2 ans
2< d =<10
ans
>10 ans
L’analyse des résultats révèle une prépondérance de l’encours dont les
durées initiale et résiduelle sont comprises entre 2 ans et 10 ans. Cette
situation s’explique principalement par le cas spécifique du Sénégal qui
totalise 59% de l’encours au 31 décembre 2007. La tendance au niveau des
principales banques du Sénégal est à l’octroi de crédits à moyen terme. La
Banque de l’Habitat du Sénégal a un portefeuille composé à 50% de crédit
à moyen terme (durée inférieure à 10 ans).
L’importance relative des crédits à court terme s’explique par le niveau du
crédit entreprise (promoteurs) dont l’encours cumulé sur le Mali et Sénégal
se chiffre à 50 607 millions de FCFA.
Rapport final
89
Novembre 2008
3.3.4. Projection de la production de créances hypothécaires
3.3.4.1.
Approche préliminaire
Afin de déterminer la production de créances hypothécaires sur la période
2008 – 2012, nous avons procédé aux extrapolations suivantes :
- extrapolation sur la base du PIB moyen de chaque pays
- extrapolation sur la base du taux d’évolution moyen pondéré des
créances hypothécaires sur les cinq dernières années ;
- extrapolation sur le taux de croissance par pays des créances
hypothécaires sur les deux dernières années (tendances récentes).
A l’issue de nos travaux, nous avons obtenu les résultats suivants :
Projection de créances hypothécaires (base PIB moyen de chaque pays) – en millions de FCFA
Pays
Evolution moyen
du PIB
(2003 - 2007)
Bénin
Burkina
2 008
2 009
2 010
2 011
2 012
3,66%
11 211
11 621
12 046
12 487
12 944
6,06%
19 882
21 087
22 365
23 720
25 157
Côte d'Ivoire (1)
0,88%
33 170
34 333
35 538
36 784
38 074
Guinée Bissau
2,38%
1 065
1 090
1 116
1 143
1 170
Mali
4,56%
65 629
68 622
71 751
75 023
78 444
Niger
3,62%
8 531
8 840
9 160
9 491
9 835
Sénégal
4,94%
222 850
233 858
245 411
257 534
270 256
Togo
1,96%
Total
17 252
17 590
17 935
18 286
18 644
379 590
397 041
415 322
434 468
454 524
(1) Le taux retenu pour la Côte d'ivoire est le PIB moyen de la zone sur la période 2003 - 2007 soit 3,51%
Projection des créances hypothécaires (base taux moyen d'évolution des encours entre 2003 - 2007) En
millions de FCFA
Pays
Taux moyen
d'évolution des
encours 2003 2007
Benin
9,95%
11 891
13 074
14 375
15 805
17 378
Burkina
9,95%
20 611
22 662
24 917
27 396
30 122
Côte d'Ivoire (1)
9,95%
35 235
38 740
46 450
55 693
66 776
Guinée Bissau
9,95%
1 143
1 257
1 382
1 520
1 671
Mali
9,95%
69 012
75 879
83 429
91 730
100 857
Niger
9,95%
9 052
9 953
10 943
12 032
13 229
Sénégal
9,95%
233 489
256 721
282 265
310 350
341 230
Togo
9,95%
18 604
20 455
22 490
24 728
27 188
399 037
438 741
486 251
539 254
598 451
Total
2 008
2 009
2 010
2 011
(1) Côte d’ivoire : 9,95% de croissance en 2008 et 19,90% à compter de 2009
Rapport final
90
Novembre 2008
2 012
Projection des créances hypothécaires (base taux moyen d'évolution des encours entre
2003 – 2007) En millions FCFA
Pays
Taux moyen
d'évolution des
encours 2005/2006
- 2006/2007
2 008
2 009
2 010
2 011
2 012
Benin
26,94%
13 729
17 428
22 124
28 085
35 652
Burkina
23,49%
23 150
28 587
35 303
43 596
53 836
Côte d'Ivoire (1)
N/A
35 235
42 246
50 653
60 733
72 819
Guinée Bissau
38,14%
1 136
1 242
1 356
1 482
1 619
Mali (2)
9,95%
69 012
75 879
83 429
91 730
100 857
Niger
33,19%
10 965
14 604
19 451
25 906
34 503
Sénégal
9,13%
231 750
252 912
276 006
301 209
328 713
Togo (2)
9,95%
Total
18 604
20 455
22 490
24 728
27 188
403 581
453 353
510 812
577 469
655 187
Pour ce dernier cas, les hypothèses suivantes ont été retenues :
- Côte d’Ivoire (1) : le taux d’évolution moyen des encours
hypothécaires a été retenu pour 2008. Compte tenu de la stabilisation
politique en cours, nous avons pris l’option de doubler le taux de
croissance des encours hypothécaires à partir 2009.
- Mali et Togo (2) : le taux d’évolution moyen des encours
hypothécaires sur la période 2003-2007.
Sur la base des hypothèses retenues, le potentiel du marché hypothécaire
sur les cinq prochaines années s’établit comme suit :
En millions de FCFA
Hypothèses
2008
2009
2010
2011
2012
Basse
379 589
397 041
415 321
434 469
454 526
Haute
403 581
453 353
510 812
577 468
655 188
Valeur médiane
391 585
425 197
463 067
505 968
554 857
Les projections à l’horizon 2012 de la production de créances hypothécaires
se présentent comme suit par pays :
Hypothèse basse
Rapport final
Hypothèse haute
91
Novembre 2008
Nous avons donc retenu une valeur médiane de l’encours de crédit
hypothécaire que s’établit à 554 857 millions de FCFA en 2012 contre
362 926 millions de FCFA au 31 décembre 2007, soit une progression de
53% sur la période.
La démarche retenue, qui repose sur l’extrapolation, à partir de données
réelles et mesurables, a été privilégié à une approche purement statistique
pour les raisons suivantes :
- les données sur les crédits hypothécaires ne sont disponibles que sur
cinq ans, ce qui limite la recherche de corrélation avec d’autres
variables ;
- il n’existe pas suffisamment d’informations fiables au niveau de la
zone relatives aux principaux indicateurs, (l’offre de logement, la
demande de logement, l’importance des programmes immobiliers en
cours, …) permettant de fonder une approche incontestable.
La valeur médiane de 554 857 millions de FCFA, constitue, à notre avis, une
approche prudente, de l’estimation des encours hypothécaires à l’horizon 2012.
Elle pourrait bien évidement évoluer dans des proportions plus importantes si les
principales entraves au développement du marché hypothécaire présentées dans la
partie 2 étaient levées.
3.3.4.2.
Approche complémentaire
Suite aux observations formulées par la BOAD nous avons procédé à une
analyse de la régression linéaire et à l’utilisation de la méthode des séries
chronologiques.
a. Méthode de la régression linéaire
Rappel du modèle
La principale technique économétrique est la régression. Cette dernière
peut être linéaire simple, multiple, logistique, etc. Elle consiste à expliquer
une variable Y donnée par des variables X, Z,…
Le modèle linéaire simple s’écrit :
y = β 0 + β1 x + µ
Rapport final
92
Novembre 2008
où
β 0 est la constante, β 1 est la pente et µ le terme aléatoire. On parle ainsi de
la régression de
y = ( y i ) i =1, 2,..., n sur x = ( x i ) i =1, 2,..., n , n la taille de la
population, les variables y et x sont appelés :
var iable indépendante
var iable dépendante
var iable exp liquée
var iable exp licative


y = var iable de réponse , x = var iable de contrôle
var iable Pr édictive
var iable prédite


régressant
régresseur
La détermination de ce modèle revient à estimer les paramètres
x
y
en utilisant les observations i et i des variables x et y.
β 0 et β 1
Une fois le modèle déterminé, il est procédé à des prévisions en passant
par la description qui peut exister entre les variables.
Outil utilisé
L’outil utilisé pour l’analyse statistique est le logiciel SAS (SAS Institut).
Le système SAS est un ensemble de modules pour la gestion et le
traitement statistique des données (collecte des données, présenter des
résultats et modéliser, faire des prévisions). La variable à déterminer est le
coefficient de corrélation de PERSON.
Résultat
Sur la base d’une analyse effectuée sur les cinq années écoulées, la
corrélation entre l’évolution du PIB et l’évolution de l’encours des crédits
hypothécaires n’est pas significative. Le résultat de l’analyse fait ressortir
des données non significatives (absence de corrélation).
Le tableau ci-après présente les résultats obtenus.
Rapport final
93
Novembre 2008
Pays
Sénégal
Benin
Burkina Faso
Mali
Togo
Côte d’ivoire
Guinée Bissau
Niger
Indicateur de la
qualité de
régression [Rsquare]
Norme : R-square
proche de 1
0.5421
0.0556
0.4309
0.1716
0.0400
0.0300
0.8927
0.0525
Probabilité critique de
statistique de Fisher (F)
[degré de significativité
des coefficients de
corrélation]
Norme : (Prob>F)<0.05
0.2637
0.7642
0.3436
0.5858
0.8001
0.8267
0.0552
0.7709
Commentaires sur
le degré de
corrélation,
l’évolution de
l’encours % au PIB
Pas significatif
médiocre
médiocre
médiocre
médiocre
médiocre
Significatif
médiocre
Suite aux résultats infructueux de corrélation du PIB par rapport aux
crédits immobiliers selon le coefficient de corrélation de PERSON, nous
avons exploré une autre variable en l’occurrence l’évolution de l’épargne
logement.
Bien que cette corrélation soit mieux établie que la variable PIB, les
résultats restent tout de même médiocres.
Le tableau ci-après présente les résultats obtenus.
Rapport final
Pays
Indicateur de la
qualité de
régression [Rsquare]
Norme : R-square
proche de 1
Sénégal
Benin
Burkina Faso
Mali
Togo
Côte d’ivoire
Guinée Bissau
Niger
0.3876
0.0123
0.5459
0.8410
0.7414
0.9871
0.2393
0.6150
94
Probabilité critique
de statistique de
Fisher (F) [degré de
significativité des
coefficients de
corrélation]
Norme :
(Prob>F)<0.05
0.3774
0.8890
0.2611
0.0830
0.1390
0.0065
0.5108
0.2158
Commentaires sur
le degré de
corrélation,
l’évolution de
l’encours % à
l’épargne
Médiocre
Médiocre
Pas significatif
Pas significatif
Pas significatif
Significatif
Médiocre
Pas significatif
Novembre 2008
b.
La méthode des séries chronologiques
Rappel de la Méthode
Une série chronologie ou chronique est une suite d’observations
chiffrées d’un même phénomène dans le temps. Dans notre cas, le
phénomène observé est l’évolution de l’encours immobilier.
Une série chronologie est composée des éléments suivants :
-
la tendance : elle correspond à l’évolution à long terme de la
série, (l’évolution fondamentale de la série). Exemple :
l’augmentation de l’encours des crédits immobiliers de 2003 à
2007.
-
les variations saisonnières : correspondent aux fluctuations
périodiques à l’intérieur d’une année, et qui se reproduisent de
façons plus ou moins permanent d’une année sur l’autre.
-
les variations accidentelles ou résiduelles : correspondent aux
fluctuations irrégulières et imprévisibles. Elles sont supposées
en général de faible amplitude.
Principe
La prévision consiste à déterminer, sur la base de la connaissance de la
série des encours sur une période de cinq (5) ans entre 2003 et 2007, les
valeurs des encours entre 2008 et 2012.
Il s’agit de déterminer, sur la base de la connaissance de la série (Zt) sur
une période de longueur n, les valeurs (ZT) de celle-ci pour T = n+1,
n+2, …
Pour cela nous avons également utilisé le logiciel d’analyse statistique
SAS qui réalise des prévisions de séries chronologiques. Le système
expert du logiciel ajuste automatiquement les paramètres de chacun des
modèles en compétition et choisit le modèle offrant la meilleure
prévision de la série.
Résultat du modèle
La précision de l’ajustement mesurée par le coefficient RSQUARE fait
ressortir des prévisions globalement satisfaisantes au niveau de
l’UEMOA (RSQUARE = 0,97) et le principe consiste à tendre vers le
coefficient égal à 1. Cependant, la Côte d’Ivoire (RSQUARE = 0,54) et le
Rapport final
95
Novembre 2008
Togo (RSQUARE = 0,41) ont des résultats moins satisfaisants. De même,
pour le Mali (RSQUARE = -0,25) l’ajustement ne nous permet pas de
valider les prévisions.
Les paramètres d’ajustement de la série chronologique sont récapitulés
ainsi :
Pays
Sénégal
Benin
Burkina Faso
Mali
Togo
Côte d’ivoire
Guinée Bissau
Niger
Indicateur de la
qualité de
l’ajustement [Rsquare]
Norme : R-square
proche de 1
0,97
0,96
0,98
-0,25
0,42
0,54
0,95
0,99
Erreur quadratique moyenne
RMSE (seuil de tolérance)
Norme : RMSE permet d’ajuster
les prévisions obtenus en plus
ou en moins. Il s’agit de
l’intervalle de prévision
5 210 MFCFA
507 MFCFA
510 MFCFA
2 601 MFCFA
3 727 MFCFA
2 603 MFCFA
86 MFCFA
280 MFCFA
Conclusion
Satisfaisant
Satisfaisant
Satisfaisant
Pas satisfaisant
Médiocre
Médiocre
Satisfaisant
Satisfaisant
Les résultats obtenus sont les suivants :
Pays
2008
2009
2010
2011
2012
BENIN
14 407
19 015
25 091
33 100
43 652
BURKINA FASO
21 791
26 159
31 403
37 698
45 255
COTE D'IVOIRE
32 046
32 046
32 046
32 046
32 046
GUINEE BISSAU
1 294
1 563
1 832
2 101
2 370
68 784
68 784
68 784
68 784
68 784
MALI
NIGER
SENEGAL
TOGO
Total / pays
9 854
11 473
13 092
14 710
16 329
238 129
261 027
283 924
306 822
329 719
18 776
20 847
23 147
25 701
28 536
405 081
440 914
479 319
520 962
566 691
En définitive, les résultats obtenus restent proches des premières
prévisions qui ont tenu compte de notre jugement professionnel et
qualitatif du secteur financier et du marché hypothécaire de la sous région.
Pays
2008
2009
2010
2011
2012
391 585
425 197
463 067
505 968
554 857
Seconde prévision
405 081
440 914
479 319
520 962
566 691
Différentiel
-13 496
-15 717
-16 252
-14 994
-11 834
Première prévision
Rapport final
96
Novembre 2008
En conclusion, nous pensons que l’estimation du potentiel hypothécaire à
554 milliards à l’horizon 2012, nous parait raisonnable.
Conclusion
L’évaluation de la production de créances hypothécaires a été effectuée sur
un échantillon regroupant des banques qui représentent environ 45% des
encours de crédit de la zone UEMOA. L’enquête à laquelle, nous avons
procédé a permis de tirer les principaux enseignements suivants :
1. Les banques déplorent l’absence de ressources longues dans la sous
région et souhaitent ardemment la mise en place d’une caisse de
refinancement hypothécaire à l’échelle sous régionale pour faciliter
le développement du crédit hypothécaire. Elles considèrent que les
conditions de viabilité et d’efficacité d’une telle caisse sont la
rapidité et le coût du refinancement.
2. Les autres instruments financiers, tels que la titrisation, les
obligations sécurisées restent globalement méconnues dans notre
zone. La titrisation semble bénéficier d’un préjugé défavorable et
d’un certain questionnement lié principalement à la crise du
« subprime ». Certaines grandes banques ont cependant souhaité le
développement de tels instruments pour permettre une
diversification et une meilleure compétitivité des sources de
financement.
3. L’étude quantitative montre que le marché hypothécaire de l’Union
s’établit au 31 décembre 2007 à environ 362 926 millions de FCFA
concentrés à hauteur 76% sur le Sénégal et le Mali. La part
prépondérante de ce financement est octroyée par les banques de
l’habitat qui représentent 45% du portefeuille des créances
hypothécaires de la zone. L’essentiel de ces crédits est octroyé aux
particuliers pour 249 543 millions de FCFA (69%) et aux promoteurs
pour 82 192 FCFA (23)%.
4. Visiblement, en dehors du Sénégal, la faiblesse des chiffres semble
indiquer que l’essentiel du financement de l’immobilier s’opère par
d’autres canaux (informel, changement de destination de crédit,
autofinancement,….). Les chiffres obtenus dans la plupart des pays
sont sans commune mesure avec l’importance, certes limité, des
projets immobiliers en cours. Cette situation, reflète plus que toute
autre analyse, le potentiel réel de développement du crédit
hypothécaire dans la sous région.
5. Le taux de progression moyen des crédits hypothécaires au cours
des cinq dernières années s’établit à 10%. La tendance générale est
Rapport final
97
Novembre 2008
une évolution sensible du crédit hypothécaire sur les cinq dernières
années à l’exception de la Côte d’Ivoire, qui connaît une baisse
continue, probablement en raison de la crise politique qui y sévit, et
du Mali qui subit une certaine stagnation liée principalement aux
difficultés que les banques ont rencontré dans le financement d’un
certain nombre de promoteurs immobiliers.
6. L’analyse de la durée résiduelle des crédits immobiliers aux
particuliers dans la zone montre que seul 18,7% des crédits
immobiliers ont une durée supérieure à 10 ans. Cette situation
illustre parfaitement le besoin de se doter d’un instrument efficace
pour offrir aux banques des ressources longues.
7. Compte tenu du niveau important de la demande en habitat dans la
zone, de la forte progression du taux d’urbanisation, du niveau
particulièrement faible des crédits immobiliers dans la plupart des
pays, le potentiel de développement du crédit hypothécaire est
certes important, mais nécessite que des actions appropriées soient
mises en œuvre pour la levée des principales entraves physiques et
financières.
8. L’extrapolation des chiffres actuels sur une période de cinq ans
aboutit à un potentiel prudent de 554 857 millions de FCFA à
l’horizon 2012 dans les conditions économiques actuelles. Toutefois,
ce montant pourrait évoluer de manière sensible si les principales
entraves foncières et financières étaient levées dans des délais
raisonnables.
Rapport final
98
Novembre 2008
PARTIE 3 : EVALUATION DU POTENTIEL DU MARCHE DE LA
TITRISATION DE CREANCES
Rapport final
99
Novembre 2008
1. INTRODUCTION
Les différentes réformes entreprises dans la région de l’UEMOA en vue de
moderniser le système financier et d’accroître son efficacité et son
attractivité n’ont pas pu modifier les caractéristiques du système bancaire
qui est dominé, à ce jour, par les crédits à court terme. Les banques
accordent, en effet, peu d’intérêt aux financements du logement et plus
particulièrement aux demandes émanant des ménages à faible revenu.
Cette faible implication est le plus souvent imputée à l’insuffisance de
ressources à long terme et à l’absence de possibilités de refinancement en
pareilles ressources. C’est pour pallier à cette situation et suite au
séminaire tenu à Bamako en février 2005, que la BCEAO, la BOAD et le
CREPMF ont entrepris de promouvoir un marché hypothécaire doté
d’instruments spécifiques de refinancement.
Parmi ces instruments, la titrisation est considérée comme l’outil le plus
utilisé dans les marchés financiers internationaux pour drainer des
ressources à moyen et long termes.
La titrisation consiste en la transformation d’un ensemble de créances en
titres plus liquides et négociables sur le marché financier. Les créances sont
vendues à une entité ad-hoc qui à son tour émet des titres qu’elle vend à
des investisseurs. Le remboursement des intérêts et du principal de ces
titres s’effectue par les cash–flows générés par les créances cédées.
Cette technique constitue une innovation majeure du système financier
international. Elle trouve son origine aux Etats Unis, durant les années
soixante dix, suite aux difficultés financières rencontrées par les caisses
d’épargnes américaines dans le financement du logement.
Les banques et les établissements de crédit qui recourent à la titrisation de
leurs créances peuvent en tirer de nombreux avantages. L’opération de
titrisation se traduit généralement par l’abaissement du coût de crédit, la
segmentation et le transfert du risque de taux sur les tiers, la création de
nouvelles procédures de mobilisation de créances, ainsi que le respect et
l’optimisation du ratio Cooke dit aussi ratio de solvabilité.
Actuellement, le volume global des encours des fonds de titrisation
dépasse 10 mille milliards de dollars dont 7 mille milliards de dollars de
créances hypothécaires. Aux Etats Unis, les bilans des véhicules de
titrisation détiennent plus de créances hypothécaires que les banques et le
marché de la titrisation est plus important que celui des bons du Trésor
Américain.
Rapport final
100
Novembre 2008
Le succès réalisé par cette technique en tant qu’instrument de
refinancement a amené plusieurs pays développés et certains pays en voie
de développement, à la mettre en place dans l’objectif de dynamiser leurs
marchés hypothécaires. De même, le champ des créances éligibles à la
titrisation, qui était limité aux créances hypothécaires, ne cesse de s’élargir
pour atteindre tous les actifs générant des flux financiers prévisibles.
Les huit pays de la zone de l’UEMOA, disposent d’un potentiel de
créances éligibles à la titrisation qui dépasse les 18 000 milliards de francs
CFA, et bénéficient d’une expérience de dix ans en matière d’émissions
d’emprunts obligataire et d’organisme de contrôle. Toutefois, l’absence
d’une structure permettant l’émission de parts de fonds de titrisation
entrave la région de bénéficier des avantages de la titrisation.
Cet instrument ne pourra alors réussir sans pour autant greffer
l’infrastructure juridique et financière adéquate afin de permettre à cette
technique de se développer et de remplir sa mission de refinancement des
institutions de crédit et donc de financement du logement.
A cet effet, le modèle instauré par des pays ayant un référentiel juridique
similaire peut servir comme base de benchmarking pour la région de
l’UEMOA : les cas du Maroc et de la France sont édifiants à cet égard.
Par ailleurs, il est important de signaler que la titrisation n’est pas un
instrument de financement exclusif et coexiste avec d’autres techniques
financières comme les obligations sécurisées et les caisses de refinancement
hypothécaires. En France, après l’adoption vers la fin des années quatre
vingt des lois relatives aux caisses de refinancement et de la titrisation, le
législateur a complété la gamme de ces produits par la promulgation en
1999 de la loi relative aux obligations foncières.
Ainsi, la deuxième partie de ce volet permettra dans un chapitre
introductif de découvrir la technique de titrisation en mettant l’accent sur
ses mécanismes, et l’intérêt qu’elle offre pour les établissements cédants.
Seront aussi examinées les principales expériences en matière de
titrisation à savoir l’expérience américaine, française et de certains pays en
voie de développement comme le Maroc.
Le premier chapitre présentera le gisement en matière d’actifs éligibles à la
titrisation, tels qu’ils sont identifiés par l’enquête auprès des vingt-cinq
banques de la zone de l’UEMOA.
Le deuxième chapitre sera réservé aux limites et aux obstacles juridiques à
l’avènement de la titrisation dans la région puis aux avantages qui
favorisent le développement de cette technique. Dans le chapitre suivant,
nous évaluerons l’impact de cet instrument sur la croissance des encours
Rapport final
101
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de crédit hypothécaire et sur la rentabilité des banques. Enfin, nous
présenterons les instruments de refinancement complémentaires à savoir
les caisses de refinancement hypothécaires et les obligations sécurisées.
Rapport final
102
Novembre 2008
2. LA TITRISATION
La titrisation est apparue pour la première fois aux Etats unis dans les
années 70, suite à la crise de financement du logement. Cette technique
consiste en l'adossement d'un titre négociable à un actif financier figurant
au bilan des établissements de crédit.
Elle s'est ensuite développée pour devenir plus qu’une source de
refinancement hypothécaire, mais un instrument de gestion du bilan ; de
gestion des risques et de création de valeur.
Le succès des opérations de titrisation réalisées aux Etats-Unis a encouragé
d’autres pays développés à adopter cette innovation d’ingénierie
financière. Cependant ce n’est que récemment que certains pays en voie de
développement (le Maroc, la Tunisie…) ont adopté cette technique.
Le champ des opérations de titrisation s’est élargi, en terme d’actifs aux
créances autres qu’hypothécaires (cartes de crédit, crédit automobile, crédit
leasing, financement de projets, recettes offshore …), et en terme de
cédants autres que les banques aux entreprises, compagnies d’assurance,
Etats et aux collectivités locales.
2.1. Définition
La titrisation est une technique financière qui consiste à transformer des
actifs non liquides, en des titres liquides et facilement négociables. Elle
permet de transférer des actifs ou les risques de crédit correspondants sous
une forme structurée à des investisseurs tiers.
On distingue trois types de titrisation:
- la titrisation déconsolidante «off-balance sheet»: elle consiste à céder
à une entité spécifique, le special purpose vehicule (SPV) des
créances que l’établissement cédant souhaite mobiliser. Elle engendre
un impact direct sur le bilan de l’établissement cédant du fait que les
créances cédées ne font plus partie de son actif.
- la titrisation consolidante «on-balance sheet» : elle consiste à émettre
des titres adossés à un portefeuille de créances, lesquelles demeurent
inscrites au bilan de l’établissement cédant mais y sont cantonnées
juridiquement. Ces titres sont qualifiés d’obligations sécurisées
comme par exemple les pfandbriefe allemands.
- la titrisation synthétique : est parmi les dernières innovations
financières ; c’est une technique de gestion de bilan qui permet aux
banques qui n’ont pas un besoin de refinancement, de transférer le
Rapport final
103
Novembre 2008
risque de leurs créances au marché financier moyennant le paiement
d’une commission. La différence fondamentale entre la titrisation
classique et la titrisation synthétique est que celle-ci ne nécessite pas
de transfert de propriété des actifs puisque ces derniers restent dans
le bilan du cédant.
2.2. Les avantages de la titrisation
L’apport de la titrisation n’est plus à prouver pour tous les intervenants.
Les banques et des grandes entreprises demeurent les premières
utilisatrices de cette technique.
2.2.1. L'intérêt de la titrisation pour les établissements de crédit
Les établissements bancaires ont été les premiers utilisateurs de la
titrisation et les premiers bénéficiaires de ses avantages. La titrisation s'est
vite imposée dans ce contexte comme un outil de gestion de bilan d'une
grande efficacité. Elle apporte en effet des réponses et des solutions
pertinentes aux problèmes que rencontrent les établissements financiers
confrontés à la triple contrainte de gestion des risque de taux, de liquidité
et de crédit.
2.2.1.1. La gestion du risque de crédit
Pour des raisons évidentes de rentabilité, un établissement de crédit se
soucie beaucoup de la qualité de son portefeuille d'actifs. Dans le cadre de
son activité courante d'octroi de crédits, un suivi permanent du risque
d'insolvabilité de ses clients est d'une impérieuse nécessité. La banque peut
éprouver le besoin de se libérer de certains de ses crédits, et donc du risque
de crédit qui leur est associé, pour satisfaire une contrainte de solvabilité.
Une des missions de l'organisme chargé du montage de la titrisation est de
quantifier l'incidence de cette opération sur le ratio de solvabilité (ratio McDonough) de l'établissement cédant. La cession des créances titrisées
permet d'alléger le dénominateur du ratio de solvabilité, défini comme le
rapport entre les fonds propres de la banque et ses engagements pondérés.
Rapport final
104
Novembre 2008
2.2.1.2. La gestion du risque de liquidité
La titrisation permet à la banque d'améliorer non seulement ses ratios de
solvabilité, mais aussi ses ratios de liquidité. Le fait de pouvoir sortir de
l'actif d'un bilan, et transformer en liquidités des créances qui n'ont pas
vocation à être négociables sur un marché secondaire permet d'améliorer
la situation de liquidité de l'établissement cédant. La titrisation offre aux
établissements de crédit l'avantage de diversifier leurs sources de
refinancement en accédant au marché sous une autre signature que la leur.
En effet, les mécanismes de rehaussement de crédit sur lesquels sont
construits les fonds en titrisation conduisent à leur conférer d'excellentes
notations. Ce changement de signature est appréciable même pour les
établissements de grande qualité.
2.2.1.3. La gestion du risque de taux
Le risque de taux auquel est confronté par nature un établissement de
crédit s'explique par les inévitables décalages entre ses emplois et ses
ressources. Dans le cas particulier des prêts consentis aux entreprises et
aux ménages, le risque de taux peut être notamment exacerbé par des
vagues de remboursements anticipés.
Titriser des crédits permet donc de se libérer du risque de taux inhérent
aux créances appelées à être titrisées.
2.2.1.4. Rationaliser le reporting de la banque
Outre la meilleure gestion des trois risques ci-dessus, l'usage de la
titrisation favorise la rationalisation des fonctions au sein de la banque.
Savoir en effet si une opération de ce type est rentable implique une
analyse des lots de créances mais aussi des circuits et procédures
d’origination et de recouvrement de ces prêts
2.2.2. L'intérêt de la titrisation pour les entreprises
La titrisation est accessible dans les pays anglo-saxons (Etats-unis, Grande
Bretagne, Australie…) à toute société détentrice de créances, qu’elle soit
organisme financier ou pas. La France a longtemps restreint l'usage de la
titrisation aux établissements de crédit. Cela n'a pas empêché quelques
grandes entreprises (Bull, Airbus...) de rechercher les avantages de la
titrisation sur les marchés anglo-saxons. D'une manière générale, pour les
entreprises l'intérêt de la titrisation se situe à trois niveaux:
Rapport final
105
Novembre 2008
2.2.2.1. Rendre liquide le poste "créances clients"
Le recours au crédit interentreprises est plus important en France que dans
beaucoup de pays. Ainsi, la durée moyenne de ce crédit est de 90 jours en
France alors qu'elle ne dépasse pas 30 jours au Royaume-Uni et aux EtatsUnis et 15 jours en Allemagne. Le premier des intérêts de la titrisation pour
les entreprises est donc de trouver des sources de financement plus
avantageuses que l'escompte, l'affacturage, et donc d'élargir leur gamme
de refinancements courts.
2.2.2.2. Un meilleur accès au marché des capitaux
La titrisation permet aux plus grandes entreprises d'accéder au marché des
capitaux dans de meilleures conditions, via des structures dotées de
meilleures qualités de signature. Le montage conduit en effet à isoler dans
le bilan de l'entreprise un bloc bien défini, de créances (sous-ensemble du
poste client par exemple), qui seront cédées par la suite à une structure ad
hoc. Le recours à la titrisation permet à l'entreprise de s'assurer un
financement à des conditions qui reflètent la qualité du pool d'actifs cédés
et de s'affranchir de l'opinion que porte le marché sur sa propre qualité de
crédit.
2.2.2.3. Un meilleur équilibre bilanciel
Titriser permet d'améliorer les ratios de liquidité de l'entreprise. La sortie
du bilan d'un bloc de créances permet en effet d'alléger le besoin en fonds
de roulement, d'améliorer la liquidité de l'actif, ainsi que d'éviter d’être
soumis à la défiance des prêteurs à court terme.
Les ratios d'endettement et de solvabilité sont tout autant favorisés. La
titrisation permet en effet en tant qu'outil de refinancement de lever des
liquidités sans alourdir l'endettement. Le poids des dettes par rapport aux
fonds propres est une clé essentielle pour apprécier la solvabilité de la
société. En bonne orthodoxie financière, le risque d'insolvabilité est
d'autant plus grand que l'entreprise souffre d'un endettement excessif
associé à une carence de fonds propres. Les fonds propres constituent
l'amortisseur qui permet de soutenir les dettes de l'entreprise et d'absorber
ses pertes en cas de difficulté. C'est en ce sens que la titrisation, en tant que
substitut à un endettement additionnel peut être considérée comme un
facteur améliorant la liquidité de l'entreprise cédante.
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2.3. Les risques liés à la titrisation
En dépit que l’origine de la crise financière internationale actuelle, liée à la
mauvaise qualité des crédits octroyés, la titrisation a été à plusieurs
reprises associée à sa propagation. A l’instar des autres techniques
financières, la titrisation comporte des risques. A cet effet, il faut
absolument s’assurer que toute innovation financière s’accompagne de
précautions et de mécanismes de gestion des risques adéquats.
Après une présentation de l’origine de la crise et ses conséquences et son
lien avec la titrisation, nous proposerons quelques précautions à prendre
en considération pour une gestion saine des risques éventuels.
2.3.1. Le succès des crédits subprimes
Tout a commencé vers la fin de l’année 2000 aux États-Unis. Après plus de
8 ans de croissance tirée par les nouvelles technologies, la bulle Internet a
éclaté et mis fin à l’ère de la nouvelle économie. Ceci a entraîné la chute
des places boursières et enclenché une récession aux Etats Unis.
Pour relancer la croissance et rétablir la confiance des consommateurs, la
Réserve fédérale américaine a opéré une série de baisses de taux d’intérêts
et a massivement dérégulé le secteur bancaire. Du début 2001 jusqu'à la
mi-2003, la FED a baissé son taux d'intérêt directeur de 6,5 % à 1 %, le plus
bas depuis 40 ans.
Ces initiatives ont eu les effets escomptés puisqu’elles ont permis au PIB
américain de croître de 0.7% en 2001, de 1.5% en 2002 et de 2.5% en 2003.
Profitant de ce taux historiquement bas, des ménages américains dont le
profil de risque était élevé, ont afflué vers les prêts immobiliers. Les
banques ont fait la supposition forte que le collatéral pris sur les ménages
couvrait leur créance. Tant que le prix de l’immobilier augmentait, les
banquiers ne voyaient pas de risque et n’envisageaient même pas un
retournement de tendance.
Les crédits subprimes ont ainsi fortement progressé. En 5 ans, ils ont
augmenté à un rythme spectaculaire : de 10% en 2001, leur part dans le
total des crédits est passée à 30% en 2006.
Pour répondre à leurs besoins de liquidités et pour se conformer aux règles
prudentielles, les banques ont cédé leurs portefeuilles de crédits subprimes
à d’autres institutions financières par la technique de la titrisation.
Transformés en titres, les subprimes ont été introduits dans des fonds de
Rapport final
107
Novembre 2008
portefeuille (SICAV, SICAF, banques, compagnies d’assurance, fonds
commun de placement, fonds de pension, hedge funds) pour en doper les
performances et ont été revendus à tous les établissements financiers.
2.3.2. Le début de la crise
Avec les pressions inflationnistes observées en 2006, les banques centrales
ont été contraintes de rehausser leurs taux d’intérêt. Une manœuvre qui a
renchéri le coût du crédit et c’est ainsi que des millions de ménages se sont
retrouvés dans l’incapacité de rembourser leurs mensualités.
L’insolvabilité des ménages a entraîné la baisse de la demande de
logements, l’arrêt de la hausse de l’immobilier américain puis sa baisse.
Les logements ne pouvaient plus être revendus même après des décotes de
20% et 30%.
Les crédits subprimes ont été complètement dévalorisés. Et comme ils ont
été introduits dans des montages financiers à travers le monde, tout le
système financier s’est trouvé contaminé. Les banques accumulaient des
créances qui se sont avérées douteuses en pensant qu’il s’agissait de
placements rentables. Dans un premier stade, ces banques ont essayé de
couvrir leurs pertes par des provisions, mais le problème s’est révélé
beaucoup plus grave, la crise des subprimes s’est vite transformée en crise
financière mondiale à partir de l’été 2007.
2.3.3. L’éclatement de la crise en 2008
La situation est devenue de plus en plus alarmante surtout depuis le début
de cette année. Un manque de confiance général dans le système financier
a conduit à la chute des marchés financiers et à une crise de liquidité
bancaire. Les banques américaines ont été les premières touchées mais, très
rapidement, la contagion s'est étendue aux banques européennes.
Les établissements financiers ont commencé à tomber l’un après l’autre ;
certains ont été rachetés par des concurrents (Bear Stearns, Merrill Lynch,
Washington Mutual, Wachovia aux États-Unis), d’autres ont été
nationalisés en des temps records (Northern Rock et Bradford & Bingley en
Grande-Bretagne, Fannie Mae et Freddie Mac aux Etats-Unis; Fortis au
Bénélux), et un dernier a fait faillite Lehman Brothers (4ème banque
d’investissement aux Etats-Unis). Le géant américain de l’assurance AIG’ a
failli déposer son bilan et a été sauvé de justesse par la FED.
Rapport final
108
Novembre 2008
C’est dans ce contexte de crise que le plan Paulson été annoncé : 700
milliards de dollars pour racheter les créances toxiques des banques et
assainir le système bancaire.
Face à l’aggravation de la crise, l’Europe a adopté un plan de sauvetage
généralisé en augmentant la garantie des déposants.
Actuellement, la confiance n’est pas encore rétablie et l’inquiétude est
toujours aussi vive sur les marchés.
2.3.4. Le lien de la titrisation avec la crise
La crise bancaire a mis en évidence les dangers d’une mauvaise utilisation
de la titrisation des crédits. Cette innovation non maîtrisée a abouti en effet
à créer une sorte de système bancaire de marché, non régulé et parallèle à
celui des banques de dépôt. Il a entraîné une déresponsabilisation massive
des organismes de prêt dans l'attribution de leurs crédits, du fait, qu’ils ne
gardent plus les prêts accordés dans leurs bilans. Des produits titrisés
opaques, évalués à partir de modèles financiers par les agences de
notation, ont été acquis par les investisseurs qui ne pouvaient cependant se
faire une idée réelle des risques encourus et de leur évolution.
2.3.5. Les précautions à prendre
Pour éviter tout dérapage de cette technique, elle doit toujours rester sous
la supervision des autorités de régulation bancaire. Ces dernières doivent
définir des normes précisant la nature des prêts destinés à être titrisés. La
titrisation ne doit être utilisée que pour des prêts sur lesquels figurent des
informations exactes sur l'ensemble des emprunteurs.
De même, les banques doivent suivre des règles rigoureuses d’octroi des
prêts. Il s’agit notamment de déterminer un degré de solvabilité des
ménages, en fixant un taux de charge de remboursement mensuel en
fonction du revenu et de préciser un taux plafond du montant à financer
par rapport à la garantie.
Pour que cette règle soit pleinement efficace, un fichier centralisé de la
situation des emprunteurs doit être établi par des instances nationales et
régionales. Ce fichier permettra à tout établissement de connaître le degré
de solvabilité d’un demandeur de crédit en consultant l’encours de ses
dettes par exemple via la BCEAO.
Rapport final
109
Novembre 2008
Afin que la banque continue à suivre la solvabilité des emprunteurs, la
réglementation pourrait aussi l'obliger à garder une partie des crédits
titrisés dans son bilan, par exemple les plus risqués. Ces titres pourraient
également être cotés sur un marché organisé, afin qu'ils soient suivis dans
le détail par des analystes, comme les obligations privées des entreprises.
2.4. Schéma de la titrisation
Le mécanisme de titrisation permet le transfert de la propriété des créances
et le risque qui leur est associé de l’établissement cédant aux investisseurs.
Afin d’assurer le bon fonctionnement de l’opération et veiller sur les
intérêts des investisseurs, ce mécanisme implique l’interposition entre le
cédant et les investisseurs d’une entité ad-hoc (Special Purpose Vehicule SPV- dans le langage anglo-saxons).
L’opération de titrisation fait appel à d’autres intervenants en dehors de
ces trois parties pour mieux gérer sa complexité et répondre au niveau
élevé de précision qu’elle nécessite. Le schéma suivant illustre le principe
de titrisation et montre les phases d’intervention des acteurs-clés dans ce
mécanisme.
Schématisation d’une opération de titrisation
Débiteurs
2. Paiement des échéances,
capital et intérêts
1. Octroi de prêts
Etablissement de
crédit cédant
3. Vente de
créances
Autorité de
tutelle ou de
surveillance
6. Produit de
l’émission
7. Transfert des flux
recouvrés
Structure ad hoc de
financement
SPV / FCC
4. Emission et placement
de titres
*E. Gestionnaire
……………………………
*E. Dépositaire
5. Produit de l’émission
Investisseurs
Rapport final
Etablissement
Recouvreur
110
8. Paiement du principal
et des intérêts aux
investisseurs
Novembre 2008
Les étapes ci-dessus sont décrites comme suit:
1. l’établissement de crédit cédant accorde des prêts aux débiteurs ;
2. les débiteurs versent à l’établissement cédant les échéances des prêts
obtenus (capital et intérêts) ;
3. l’établissement de crédit cède à une entité spécialement établie pour
l’opération appelée SPV (Special Purpose Vehicule) ou FCC (Fonds
commun de créance) les titres de créances ;
4. la SPV/le FCC émet et place auprès des investisseurs les titres ou
parts du fonds de titrisation ;
5. les investisseurs paient au SPV/FCC le produit de l’émission.
6. la SPV/le FCC transfert à l’établissement de crédit le produit de la
vente du portefeuille de créances ;
7. l’établissement recouvreur, responsable de la collecte des échéances
des prêts, transfert au SPV/ le FCC les flux recouvrés ;
8. l’établissement gestionnaire se charge du remboursement, à
échéance, du principal et des intérêts des parts des investisseurs.
2.5. Les acteurs intervenants dans une opération de titrisation
La complexité et le degré élevé de technicité des opérations de titrisation
exigent plus de précision dans leur montage, leur réalisation ainsi que
dans leur suivi. De ce fait, le mécanisme de titrisation implique
l’intervention de nombreux acteurs qui prennent des rôles spécifiques. Ces
derniers dans un certain nombre d’opérations de titrisation peuvent
cumuler plusieurs rôles (arrangeur et gérant, cédant et recouvreur). Les
principaux acteurs intervenants dans une opération de titrisation et leurs
rôles respectifs sont résumés ci-après :
2.5.1. L’arrangeur
L’arrangeur est typiquement une banque d’affaire ou une maison de titres
spécialisée qui a pour principales fonctions: solliciter des cédants
potentiels, réaliser le montage et la structure de l’opération de titrisation,
veiller au respect des intérêts mutuels du cédant et des investisseurs et la
syndication des parts ou de leur placement privé.
Rapport final
111
Novembre 2008
2.5.2. Le cédant
C’est un établissement de crédit ou une entreprise publique ou privée qui
cède le lot des créances au véhicule de titrisation. Le cédant assure
généralement le recouvrement des créances pour le compte du fonds de
titrisation.
2.5.3. La société de gestion
C’est une société commerciale qui gère le fonds et représente les intérêts
des détenteurs de parts. Elle a pour principales fonctions :
- le contrôle des flux générés par les créances ;
- le paiement des échéances aux investisseurs ;
- la gestion de la trésorerie du véhicule ;
- la mise à disposition des autorités de surveillance des informations
requises.
2.5.4. Le dépositaire
C’est une institution de crédit qui contrôle les opérations de la société de
gestion. Elle assure également la conservation de tout document et titre
représentatif ou constitutif des actifs cédés.
2.5.5. L’agence de notation
Elle vérifie pour le compte des investisseurs la qualité des parts mises en
circulation. Ses principales fonctions sont: l’évaluation du risque inhérent
au montage du SPV et le risque de défaut relatif au portefeuille des
créances cédées.
Ainsi la note globale qu’elle affecte aux titres émis par le SPV reflète le
risque de faillite de l’institution chargée du recouvrement des créances.
Les agences les plus reconnues dans la notation des opérations de
titrisations sont Moody’s, Standard and Poor’s, IBCA et Duff & Phelps
Credit Rating.
La notation des opérations de titrisation n’est obligatoire que dans les pays
où cette pratique est essentielle pour toute émission qui fait appel public à
l’épargne.
Rapport final
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Novembre 2008
La crise financière actuelle a soulevé plus d’une question sur le rôle
préventif de ces agences. De fait, beaucoup d’investisseurs ont eu une
confiance excessive dans ces notations et n’ont pas mené leur propre due
diligences.
Une mauvaise appréciation des risques de crédit par les agences de
notation a contribué au développement rapide des produits complexes de
titrisation ainsi qu’à leur chute brutale. En effet, les produits structurés
complexes étaient très bien notés par les agences, favorisant ainsi leur
essor.
Les principales erreurs reconnues par les agences elles-mêmes font
ressortir un défaut de prise en compte de l’environnement dans les
modèles de notation et une insuffisante adaptation de la notation des
produits en fonction de leur évolution.
Au niveau international, de nombreuses initiatives ont été lancées,
appelant à plus de transparence dans la notation des produits structurés et
à l’utilisation d’une échelle de notation différenciée pour les produits de
titrisation.
2.5.6.Les sociétés de rehaussement de crédit
Leur rôle principal est de fournir des garanties au SPV afin d’améliorer le
degré de sécurité des actifs qui lui sont cédés. L’objectif des ces sociétés est
de rehausser la notation des titres émis par le SPV.
2.5.7.L’agent payeur
Il s’occupe des paiements à effectuer aux investisseurs.
2.5.8.Les autorités de surveillance ou de tutelle
Leur rôle varie d’un pays à un autre mais elles sont toujours présentes
pour surveiller et autoriser ce genre d’opérations.
Rapport final
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Novembre 2008
2.6. Les actifs titrisables
Avec le succès des premières opérations de titrisation basées sur les
créances hypothécaires, le champ d’application de la titrisation s’est élargi
par l’introduction d’autres types d’actifs. Tout est devenu «titrisable»: les
crédits classiques, les créances commerciales, les loyers d’actifs mobiliers
ou immobiliers, les royalties ainsi que tout autre actif dont on peut
raisonnablement prévoir les flux financiers futurs.
La nature des actifs titrisables a permis de distinguer entre trois types
d’opérations de titrisation: les «Mortgages Backed Securities», les «Assets
Backed Securities» et les « Assets Backed Commercial Papers».
- Les MBS «Mortgages Backed Securities»: sont des titres adossés à des
créances hypothécaires. Ces titres sont scindés en deux : les RMBS
(Residentials Mortgages Backed Securities) concernent les crédits
destinés aux particuliers. Les CMBS (Commercials Mortgages Backed
Securities) concernent quant à eux les entreprises.
- Les ABS «Assets Backed Securities»: sont des titres adossés à des
actifs autres que hypothécaires.
- Les ABCP «Assets Backed Commercial Papers» : sont une nouvelle
catégorie d’ABS qui concerne le marché du papier commercial à
court terme.
Par ailleurs, le marché de la titrisation a connu ces derniers temps
l’introduction d’opérations qualifiées d’exotiques. Elles consistent en
l’adossement des titres à des flux futurs, de royalties des artistes ou à des
revenues des clubs sportifs (tickets d’entrée, publicité, retransmission des
matchs).
2.7. Exemples de titrisation
Parmi les cas innovants de titrisation réalisés dans le monde, on peut citer
les exemples suivants :
2.7.1. Titrisation d’avion en France (cas Air France)
Air France a développé une opération de titrisation des actifs
aéronautiques sur 10 ans en juin 2003. Cette opération lui a permis de
diversifier ses sources de financement et de disposer de 435 millions
d’euro. L’objectif de cette opération est de financer l’acquisition de 16
appareils. Il s’agit d’une opération de titrisation consolidée vue que les
avions restent inscrits dans le bilan de la société.
Rapport final
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Novembre 2008
Les seize avions ont été acquis par des filiales d’Air France à 100% et
vendus avec clause de réserve de propriété à Air France sur une durée de
dix ans. Ces filiales ont contracté des emprunts hypothécaires auprès d’une
société ad hoc (Frans 200"), qui a émis des titres (notes) enregistrés en
Irlande et ayant des rangs de propriété de remboursement différents.
Selon Air France, le placement de cette opération a donné lieu à une sursouscription et a été réalisé auprès d’une trentaine d’investisseurs
internationaux. En cas de défaillance, une banque garantit le paiement
d’intérêt pendant une certaine durée. Les deux catégories de titres de rang
"senior" sont garanties par un assureur (MBIA). Cette opération a bénéficié
d’une notation "AAA" par Moody’s.
2.7.2. Titrisation des créances d’assurance (cas d’AXA
Assurance)
Le groupe Axa Assurance a réalisé une première opération de titrisation
d’une partie de son portefeuille français d'assurance automobile «AXA
France IARD» en décembre 2005. L’objectif de cette opération est de
transférer aux marchés financiers le risque de dérive de la sinistralité du
portefeuille qui est caractérisé par une fréquence élevée et une faible
volatilité. Le portefeuille titrisé représentait plus d'un milliard d'euros de
primes pour près de trois millions de véhicules.
Ainsi, le groupe Axa Assurance a pu transférer 200 millions d'euros de
risques aux marchés financiers, soit à peu près 85% des primes et des
sinistres. La durée de cette opération est de 4 ans, du 1er janvier 2005 au 31
décembre 2008. Le placement a été réalisé avec succès auprès des
investisseurs obligataires européens désireux de diversifier leurs risques.
2.7.3. Titrisation des créances fiscales (cas de l’Etat Belge)
Le gouvernement belge a titrisé en Septembre 2005 un portefeuille de
créances fiscales qui a rapporté un montant total de 500 millions euro. Le
portefeuille titrisé est constitué de créances relatives aux impôts sur le
revenu qui ont plus de 13 mois d’existence. L’Etat belge a réinvesti 40
millions des recettes de cette opération de titrisation dans l’amélioration
du recouvrement et du système informatique mis en place.
L’Etat belge a réalisé cette opération par la mise en place d’une société
d’investissement en créance (SIC) qui a acquis ces créances fiscales en
émettant des obligations destinées essentiellement aux investisseurs
institutionnels. Le recouvrement des créances fiscales titrisées étant de la
responsabilité de l’administration fiscale. Selon le ministre des finances, le
Rapport final
115
Novembre 2008
montage de cette opération de titrisation a coûté moins cher que l’émission
d’obligations.
La deuxième opération réalisée par le gouvernement belge est la titrisation
des créances fiscales relatives aux impôts indirects (TVA et autres impôts
indirects) en fin Février 2006. Le montant de cette opération étant de 500
millions euros (sur un montant total de créances de 10 milliards euros).
2.7.4. Titrisation de micro-crédit (cas de BRAC au Bangladesh)
BRAC, la plus importante organisation non gouvernementale de lutte
contre la pauvreté au Bangladesh, a réalisé en 2006 la première opération
de titrisation au monde de micro-crédit et qui a été notée AAA. Cette
opération a permis à BRAC de bénéficier de 180 millions USD de
financement sur 6 ans avec un coût inférieur à un prêt bancaire au
Bangladesh. L’objectif est de permettre à BRAC de disposer d’une capacité
de financement plus importante au profit d’environ plus de 1,2 millions de
foyers pauvres.
2.7.5. Titrisation globale d’entreprise (cas de Fraikin en France)
Fraikin, le leader français et européen de la location de véhicules
industriels a réalisé en avril 2008 une opération de titrisation qualifiée de
très rare et innovatrice en France. Cette opération lui a permis de
bénéficier d’un financement de 800 millions d’euro et à des conditions
moins coûteuses qu’un financement classique de LBO (leveraged buy-out).
Il s’agit d’une titrisation globale de l’entreprise basée sur la perception des
loyers prévus par les contrats de location des camions. L’objectif de
l’opération est de sécuriser les processus opérationnels du groupe.
Fraikin a crée pour cette opération une société ad-hoc, Fraikin Assets, qui
est filiale à 100% du groupe. Fraikin Assets a reçu les actifs titrisés, le parc
des camions, les contrats de location, ainsi que les logiciels conçus par
Fraikin pour gérer la flotte et les contrats. Le montage de cette opération a
fait appel à une structure de gestion substitutive «back-up servicer», les
sociétés Kroll et Europe assistance qui sont capables de reprendre la
gestion du parc et des contrats en cas de problèmes. Quand au
financement de cette opération, il a été entièrement garanti par le
rehausseur de crédit MBIA.
Rapport final
116
Novembre 2008
2.7.6. Titrisation des crédits accordés à des PME
Des établissements bancaires dans certains pays de l’union européenne tels
que l’Allemagne, l’Italie et l’Espagne ont procédé à la titrisation de leur
portefeuille des crédits aux PME.
Plusieurs pays européens se sont inspirés du modèle américain de
titrisation des crédits aux PME qui a évolué grâce à la garantie d’une partie
des prêts titrisés par «La Small Business Administration» (SBA). Ils ont
développé des politiques de soutien à la titrisation par la mise en place des
lois et d’interventions d’organismes spécialisés tels que le fonds européen
d’investissement (FEI).
En Espagne, la loi de mai 1999 a encouragé le développement des
opérations de titrisation des crédits aux PME. L’Etat, via le Trésor
espagnol, garantit une partie du portefeuille des prêts titrisés. Il ne fournit
pas des flux financiers mais assume le risque de défaut sur une partie du
portefeuille. Le volume des opérations de titrisation des crédits aux PME a
atteint 7,6 milliards d’Euro entre 2000 et 2003.
En Allemagne, la banque publique «Kreditanstalt Fur Wiederaufbau»
(KFW) a joué un rôle important dans le développement de la titrisation des
crédits aux PME. Elle a crée une plate forme standardisée «PROMISE» qui
lui a permis de s’interposer entre les établissements cédants et les
investisseurs en faisant bénéficier les premiers de sa pondération Cooke
0%. Elle leur a permis ainsi de réduire le coût de libération de capital
réglementaire. Entre 2000 et 2003, le total des opérations de titrisation des
crédits aux PME s’est élevé en Allemagne à 15,1 milliards d’Euro.
2.7.7. Titrisation du football professionnel (cas de la FIFAZurich)
La FIFA a réalisé une opération de titrisation en 2002 qui lui a permis de
disposer d’un financement de 420 millions USD. Elle a vendu ses créances
issues de ses contrats de sponsoring des coupes du monde 2002 et 2006
d’un montant total de 536 millions USD, à une entité spécifique (SPV) qui a
émis des titres sécurisés placés auprès d’investisseurs institutionnels.
Rapport final
117
Novembre 2008
2.8. Bilan de la titrisation
Depuis les années 90, le volume des émissions de titres adossés à des
créances toutes catégories n’a cessé d’augmenter. Les chiffres ci-après en
témoignent :
- aux Etats-Unis, on parle de 9 mille milliards de dollars ;
- en Europe, 1 253 milliards d’euro ;
- dans les pays émergents et en voie de développement, environ 30
milliards de dollars US.
2.8.1. Les Etats-Unis
Selon les évaluations de la Bond Market Association, le total des montants
titrisés aux Etats-Unis en 2007 s’élevait à plus neuf mille milliards de
dollars. D’après la Federal reserve, l’encours des MBS émis par les trois
agences Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae a atteint plus de 4 500
milliards de dollars US. Les encours des ABS ont totalisé 2 472 milliards de
dollars à fin 2007. Ci- après un tableau qui retrace l’évolution des encours
de titrisation de 1 999 à 2007.
En milliards dollars américain
Année
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Créances
hypothécaires
3 334,3
3565,8
4127,4
4686,4
5238,6
5455,8
5916,6
6504,3
7210,3
1 071,8 1 281,2 1 543,2 1 693,7
1 827,8
1 955,2 2 130,4
2 472,4
(MBS)
Autres
créances
900,8
(ABS)
Source : SIFMA
Le tableau suivant permet de situer l’activité des émetteurs de titrisation
par rapport aux activités des autres émetteurs sur le marché obligataire
aux Etats-Unis :
Rapport final
118
Novembre 2008
Comme le montre ce graphique, si l’on exclue les émetteurs d’ABS, les
émissions des MBS excédent celles du Trésor.
Cependant la crise des Subprimes d’août 2007 a entraîné une baisse dans le
volume des émissions de titrisation. C’est en fait un concours de plusieurs
facteurs qui se trouve à l’origine de la crise américaine.
Il y a tout d’abord le laxisme qui a marqué les procédures bancaires
d’octroi des crédits immobiliers destinés aux emprunteurs ne justifiant pas
de revenus réguliers. Ce crédit était assorti d’un taux d’intérêt variable qui
est passé de 1 à 5%. La baisse par ailleurs de la valeur des biens
immobiliers a amplifié ce phénomène.
Cette crise a dépassé les frontières américaines pour toucher les
investisseurs étrangers qui ont été attirés par le gain qu’offrait le marché
hypothécaire américain.
2.8.2. L’Europe
La taille du marché européen de la titrisation est de 1 253 milliards d’euros
soit 14 % du marché américain. Les créances hypothécaires destinées aux
particuliers constituent plus de la moitié des émissions.
Montants en milliards d’euros
2007
Créances hypothécaires des particuliers RMBS
649,70
Créances hypothécaires des professionnels CMBS
141,30
ABS
169,50
Flux futurs (WBS)
39,30
Autres
253,10
Total
1 252,90
Source : European Securitisation Forum
Rapport final
119
Novembre 2008
D’après l’European Securitisation Forum, les opérations de titrisation
réalisées par les pays européens en 2007 sont réparties comme suit : 37% au
Royaume-Uni, 13% en Espagne, 10 % aux Pays Bas et 9 % en Italie (voire
tableau ci-dessous).
Répartition des encours titrisés en Europe.
Montants en milliards d’euros
Pays
Encours en 2007
Part de marché
Austria
3,60
0%
Belgium
7,10
1%
Denmark
6,10
0%
France
27,50
2%
Germany
66,50
5%
Greece
9,50
1%
Hungary
0,10
0%
18,00
1%
Ireland
Italy
111,10
9%
Netherlands
127,30
10%
27,10
2%
3,00
0%
Portugal
Russia
Spain
165,60
13%
Sweden
0,90
0%
Switzerland
0,40
0%
Turkey
3,10
0%
466,60
37%
209,30
17%
UK
Multinational
European Total
1 252,80
2.8.3. La France
Le marché français de la titrisation s’élève d’à peine à 2% du marché
européen, soit un volume de 27 milliards d’euros en 2007. Les transactions
de créances hypothécaires accordées à des particuliers (RMBS) ont dominé
le marché avec un montant de 16,5 milliards d’euros soit 60% du volume
total, alors que les autres actifs (ABS) représentent environ 23%, soit 6,4
milliards d’euros.
Rapport final
120
Novembre 2008
2.8.4. Les pays émergents et en voie de développement
Même si les pays émergents et en voie de développement n’émettent pas
autant de produits de titrisation que les États-Unis ou l’Europe, ils
contribuent sensiblement à l’expansion de cette technique. A fin 2007,
l’encours des émissions de titrisation dépasse les 25 milliards de dollars
avec une nette prépondérance des actifs adossés à des créances non
hypothécaires.
Les émissions de titrisation dans les marchés émergents par type d’actifs en US $
35
30
25
20
MBS
ABS
15
10
5
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Source : Dealogic.
2.8.4.1.
L’Amérique Latine
Le marché de la titrisation a évolué ces dernières années en Amérique
Latine. Cependant, il reste toujours dans sa phase de démarrage. Le total
des émissions de titrisation a atteint 12 milliards de dollars US en 2005 et se
répartit comme suit: crédits aux entreprises 33%, prêts aux particuliers 17%
et crédits hypothécaires 14%.
Le Brésil et le Mexique représentent le ¾ des opérations de titrisation
réalisées en Amérique Latine. Plusieurs facteurs ont stimulé le
développement de la titrisation dans ces deux pays par rapport aux autres
pays de la région tels que, l’environnement macroéconomique favorable, la
politique fiscale et monétaire et la mise en place des lois favorisant le
développement de la titrisation. Le tableau suivant présente l’évolution
des opérations de titrisation en Amérique Latine entre 2000 et 20051:
1 Rapport trimestriel BRI, juin 2006
Rapport final
121
Novembre 2008
En millions de dollars EU
Argentine
2000
2001
2002
2003
2004
2005
1 590
701
130
226
525
1 790
Brésil
184
88
106
1 031
1 652
3 911
Chili
173
220
430
380
293
873
Colombie
55
63
597
510
799
323
Mexique
65
427
414
604
5 444
4 846
Pérou
37
94
7
60
163
295
Venezuela
…
…
…
…
…
…
2 104
1 593
1 684
2 811
8 876
12 038
Total
source: Moody's.
Le Mexique est considéré comme le premier marché de titrisation en
Amérique Latine avec un total des opérations de 4,85 milliards de dollars.
La mise en place par le gouvernement fédéral mexicain de plusieurs
réformes législatives et réglementaires a contribué au développement du
marché des RMBS et par conséquent de répondre au financement de
l’habitat.
Depuis la création de la société hypothécaire fédérale «SHF» en 2001, le
marché d’habitat mexicain a bénéficié: de moyens de financement à long
terme, de la maîtrise des risques de crédit et des taux d’intérêt, d’une
assurance hypothécaire et du respect des délais de paiement des titres
adossés aux créances hypothécaires. De ce fait, ses avantages ont permis de
combler l’absence de garantie du gouvernement nécessaire pour
l’introduction des MBS au marché secondaire. Les autres opérations de
titrisation au Mexique sont adossées aux créances de «l’Instituto para la
proteccion al Ahorro Bancario» (IPAB) qui a été crée en 1999 pour gérer la
dette issue du sauvetage du secteur bancaire.
Le marché de titrisation brésilien n’a commencé à se développer que
depuis 2003, le volume des opérations de titrisation est passé de 0,18
milliards de dollars en 2000 à 1,03 milliards de dollars en 2003 pour
atteindre 3,91 milliards de dollars en 2005. Cet essor résulte de
l’introduction en 2001 des instruments appelés « Fundos de Investimentos
em Direitos Creditorios» (FIDC). Ces instruments ont offert aux entreprises
brésiliennes de meilleures alternatives aux crédits bancaires traditionnels
avec des coûts de structures de titrisation moins élevés. Les types d’actifs
titrisables aux Brésil sont: les créances commerciales, les comptes à recevoir
sur cartes de crédits, les crédits à la consommation et les crédits
automobiles. Le marché des RMBS et des CMBS reste moins développé au
Brésil ; il ne représente que 9% du total des opérations de titrisation émises
en 20061.
1 Rapport trimestriel BRI, septembre 2007
Rapport final
122
Novembre 2008
2.8.4.2.
L’Asie-Pacifique
Depuis quelques années, la titrisation des actifs locaux connaît une
expansion notable sur les marchés financiers de la région Asie–Pacifique.
Ces émissions portent davantage sur les prêts hypothécaires aux ménages
et les crédits à la consommation que sur la dette des entreprises.
Dans les pays touchés par la crise de 1997, les nouvelles lois et
réglementations autorisant la titrisation ont parfois été liées à la nécessité
de faire face à l’abondance des prêts improductifs résultant de la crise.
Quelques transactions sur la dette des entreprises ont été réalisées, mais
pendant la période de redressement, ce sont les ménages qui ont été les
principaux emprunteurs. C’est pourquoi la titrisation dans cette région a
essentiellement concerné l’endettement des ménages.
Dans la région, les émissions de fonds de titrisation proviennent
essentiellement de la Corée du Sud. Hong-Kong, la Malaysie, les
Philippines, Singapour, Taïwan et la Thaïlande émettent, eux aussi, un flux
régulier d’actifs à titriser. En revanche, le phénomène est encore très récent
en Chine et en Indonésie.
2.8.4.3.
La Tunisie
L’introduction de la titrisation au marché tunisien date de l’année 2006.
L’encours total des émissions de titrisation est de 118 millions de dollars
US.
2.8.4.4.
Le Maroc
Le marché marocain a connu le lancement de deux opérations de titrisation
par l’émission des titres adossés à des créances hypothécaires résidentiels à
travers les deux fonds communs de placement collectif en titrisation
Credilog I crée en 2002 et Credilog II crée en 2003. Les deux émissions
totalisent un montant de 220 millions de dollars US.
La titrisation a permis à la banque Crédit Immobilier et Hôtelier (CIH)
d’éviter un financement par emprunt obligataire qui lui aurait coûté 300
points de base sans possibilité de négociation vue sa situation financière
fragile au début des années 2000. En effet, le premier fonds a permis de
drainer 500 millions de dirhams avec une prime de risque de 80 points de
base. Le second a bénéficié d’un volume double et d’une prime de risque
moindre (à peine 55 points de base). Ainsi, les ressources à long terme
Rapport final
123
Novembre 2008
générées par ces deux fonds ont contribué à la restructuration financière de
cette banque spécialisée dans le financement de l’habitat.
Présentation de Credilog II : second fonds de titrisation
Le second Fonds de Placements Collectifs en Titrisation (FPCT) mis en
place est appelé CREDILOGII. D’un montant de 1 milliard DH, il a été
constitué dans l’unique but d’acquérir des prêts au logement, sains et
garantis à plus de 110% par des hypothèques de premier rang.
Le porte feuille de créances sur lequel a porté cette deuxième expérience se
caractérise comme suit :
Tableau : Caractéristiques générales du portefeuille de présélection
Nombre de prêts
9 156
Somme totale due
1 007 090 239,11DH
Somme totale due minimale
3 777,00 DH
Somme totale due maximale
504 918,00 DH
Somme totale due moyenne
109 993,00 DH
Taux moyen
12,04%
Taux moyen pondéré
11,97%
Durée moyenne
166 mois
Durée moyenne pondérée
172 mois
Durée minimale
36 mois
Durée maximale
300 mois
Durée résiduelle moyenne
118 mois
Durée résiduelle pondérée
127 mois
Source : rapport d’activité de Maghreb titrisation 2004
Les prêts hypothécaires cédés portent selon la loi relative à la titrisation sur
des prêts de premier rang à taux fixe consentis par le CIH à des
fonctionnaires. Ils sont amortissables par mensualités constantes et
destinés à l’acquisition de logement individuel. Il apparaît donc que
l’opération a porté sur des créances sélectionnées qui ne sont ni
compromises ni en souffrances à la date de la titrisation, ce qui est de
nature à rassurer les investisseurs.
L’acquisition de ces créances a été financée par l’émission pour le compte
de CREDILOG II, de deux classes de parts (prioritaires et spécifiques) de
FPCT, assimilables à des valeurs mobilières à rémunération fixe, pour un
montant total de 1 milliard DH.
Les parts P bénéficient en priorité des flux de remboursement des créances
sous-jacentes. Elles sont, en outre, couvertes, à travers la ristourne, par une
Rapport final
124
Novembre 2008
garantie de l’Etat pour le paiement de plus de 100% des intérêts, ainsi que
d’un matelas de sécurité d’environ 400 millions DH constitué de parts
spécifiques, d’un fonds de réserve, du différentiel d’intérêts et d’une ligne
d’avances de liquidité. Les parts spécifiques se composent comme à
l’accoutumé des parts subordonnées S et de la part résiduelle R souscrite
par le cédant. Elles sont couvertes par la garantie de l’état pour le paiement
des intérêts, le fonds de réserve et les hypothèques de premier rang.
Tableau : Parts émises par credilog II
Taux
d’intérêt*
(%)
Date
maturité**
Vie
moyenne**
(ans)
Prix
émissions
(%)
562 000 000,00
5,11%
déc-2008
2,65
100%
3 870
387 000 000,00
6,39%
sept-2019
8,72
100%
S
500
50 000 000,00
6,85%
sept-2019
5,81
100%
R
1
1 006 830,62
9 991
1 000 006 830,62
Type de
parts
Nombres
de parts
Nominal initial
total (DH)
P1
5 620
P2
Total
* Calculé sur la base d’un échéancier prévisionnel théorique (taux de déchéance annuel de 0 % et
taux de remboursement anticipé annuel de 0%)
**selon un scénario basé sur un taux de déchéance annuel de 3.5 %, un taux de remboursement
anticipé annuel de 3 %.
Le niveau de garanties attachées à CREDILOG II est d’environ 1,9
milliards DH dont à peu près 1,1 milliards DH sous forme de garanties
réelles, 435 millions DH sous forme de ristournes d’intérêts garanties par
l’Etat, environ 250 millions DH en différentiel d’intérêt entre, d’une part, le
montant des intérêts dus sur les prêts titrisés et, d’autre part, la somme des
intérêts payables aux porteurs de parts et des commissions dues par le
fonds, 60 millions DH en ligne de liquidité et 40 millions DH en fonds de
réserve qui est l’équivalent de 4% du montant nominal des créances à la
date de cession . De même, le souci de protéger le fonds contre le risque de
liquidité lié aux retards de paiement pouvant être constatés sur les prêts a
nécessité la conception des avances techniques gratuites effectuées par le
recouvreur.
En plus, les porteurs de parts P sont couverts contre les risques de retard
de paiement et de défaillance sur les prêts titrisés par l’émission des parts S
et de la part résiduelle d’un montant de 51 millions de DH, qui supportent
en priorité les risques de défaillance. La couverture bénéficiant aux
porteurs de parts P du fait de l’émission des parts S et de la part résiduelle
résulte des mécanismes d’allocation des flux.
Rapport final
125
Novembre 2008
D’une manière plus générale, le fonds bénéficie des garanties de toutes
natures attachées aux prêts titrisés et de garanties de conformité délivrées
par le cédant.
Rapport final
126
Novembre 2008
3. DIAGNOSTIC DES ACTIFS ELIGIBLES A LA TITRISATION DANS LA
ZONE DE L’UEMOA
Il est difficile de dresser une liste exhaustive des actifs éligibles à la
titrisation, du fait :
- de l’accroissement constant du champ des créances titrisables ;
- de l’élargissement de la nature juridique des créances à titriser ;
- de l’augmentation du nombre de cédants potentiels.
On peut citer toutefois :
- les créances hypothécaires aux particuliers;
- les crédits immobiliers à destination commerciale ;
- les crédits à la consommation ;
- les crédits automobiles ;
- le crédit-bail ;
- les encours de cartes de crédit ;
- les crédits d’équipements ;
- les créances présentes ou futures résultant de
d’abonnement téléphonique, de consommation
d’électricité ;
l’utilisation
d’eau ou
- les créances des établissements publics ;
- les transferts des résidents à l’étranger ;
- les recettes des ventes de matières premières.
Malgré la diversification des créances susceptibles d’être titrisées, les textes
juridiques précisent qu’un fonds de titrisation ne peut acquérir que des
créances de même nature. Ainsi la sélection d’un lot de créances
homogènes à titriser est basée en premier lieu sur le respect du référentiel
juridique, et en second lieu sur les critères qui répondent aux objectifs de la
structuration du fonds. Des critères qui doivent satisfaire les attentes
financières de l’établissement cédant et les exigences en termes de
rendement, de maturité et de sécurité édictées par les investisseurs.
La zone de l’UEMOA dispose d’un gisement important d’actifs susceptible
d’être titrisé. Toutefois, si on limite les critères de sélection, pour des
raisons de disponibilité et d’exhaustivité des informations, qu’aux crédits
bancaires, aux revenus des exportations, aux recettes fiscales et aux
transferts des résidents à l’étranger, le potentiel global de la titrisation dans
la région de l’UEMOA s’élève à 18 000 milliards de FCFA. Ce montant est
Rapport final
127
Novembre 2008
composé de 4 500 milliards de FCFA des crédits bancaires sains dont 363
milliards de FCFA de créances hypothécaires, de 8 452 milliards de FCFA
de créances futures sur les exportations, de 4 329 milliards de FCFA de
recettes fiscales et de 718 milliards de FCFA des fonds des revenus des
migrants.
3.1. L’encours des crédits bancaires
Les crédits des établissements bancaires et financiers de l’UEMOA ont
enregistré une croissance entre 2005 et 2006. Ils sont passés de 4 334
milliards FCFA à 4 884 milliards FCFA. Cette augmentation s’explique par
la nette amélioration des crédits à la clientèle et plus spécifiquement des
crédits à moyen et à court terme.
Les crédits à la clientèle se caractérisent dans la région UEMOA par la forte
prédominance des crédits à court terme. Ces derniers constituent 60% des
crédits offerts en 2006. Les crédits à moyen terme viennent en seconde
position avec un montant total de 1 384 milliards de FCFA, leur part est de
29%. La part des crédits à long terme reste faible, elle ne représente que 3%
des crédits offerts à la clientèle (153 milliards de FCFA).
L’encours des créances en souffrance est de 382 Milliards de FCFA est
constitue 8% de l’encours global.
3.1.1.
Les crédits à court terme
Les crédits à court terme ont augmenté de 10 % en s’établissant à 2 926
milliards de FCFA. Cette progression est constatée dans tous les pays de
l’Union, à l’exception du Sénégal où les encours ont baissé de 4,8%. Les
concours à court terme bénéficient principalement aux secteurs du
commerce de gros et de détail.
En milliards de FCFA
2002
2 003
2 004
2 005
2 006
Benin
178
Burkina
230
229
221
252
277
254
242
311
364
Côte d'Ivoire
900
820
918
872
979
2
3
3
6
9
Mali
311
389
354
354
428
Niger
64
65
69
83
110
Guinée Bissau
Sénégal
Rapport final
406
526
550
661
629
Togo
63
82
111
126
131
Total
2 153
2 367
2 469
2 664
2 926
128
Novembre 2008
3.1.2.
Les crédits hypothécaires
D’après les résultats de l’enquête effectuée auprès des banques de la
région, le volume global des créances hypothécaires a évolué en moyenne
de 10% entre 2003 et 2007 passant ainsi durant cette période de 248
milliards à 363 milliards de FCFA.
En milliards de FCFA
2003
2 004
2 005
2 006
2 007
Benin
3,84
4,00
6,72
8,30
10,82
Burkina
8,86
10,45
12,32
14,52
18,75
41,75
38,33
34,60
31,75
32,05
0,02
0,09
0,54
0,75
1,04
67,14
78,34
74,31
67,70
62,77
Côte d'Ivoire
Guinée Bissau
Mali
Niger
1,98
3,16
4,69
6,86
8,23
121,24
146,16
178,32
193,11
212,36
Togo
3,25
4,38
5,90
7,94
16,92
Total
248,09
284,91
317,39
330,92
362,93
Sénégal
La répartition de l’encours des créances hypothécaires par pays en 2007
montre que le Sénégal détient, 59% du volume de la région suivi par le
Mali avec 17% puis par la Cote d’Ivoire avec 9%.
3.1.3.
Le crédit bail
Les engagements par crédit bail au 31 décembre 2006 ont atteint un
volume de 39 milliards de FCFA et ont connu une hausse de 20,5% par
rapport à 2005. La répartition de cet encours par pays est la suivante :
En milliards de FCFA
2002
2 003
2 004
2 005
2 006
Benin
1
2
2
2
2
Burkina
3
3
2
3
3
21
15
15
17
25
-
-
-
-
-
Mali
1
1
2
1
1
Niger
-
-
-
-
-
Sénégal
6
7
7
8
7
Côte d'Ivoire
Guinée
Bissau
Togo
-
-
-
-
-
Total
32
28
29
32
39
Sources : données contenues dans les rapports de la Commission Bancaire.
Rapport final
129
Novembre 2008
3.2. Les exportations des biens et services
Le montant des exportations de biens et services est estimé à 8 452,9
milliards de FCFA à fin 2007.
Ce tableau récapitule le volume global des exportations des pays de
l’UEMOA sur les quatre dernières années (y compris les exportations de
matières premières).
RESSOURCES
PIB (au prix du marché)
Importations de biens et services
EMPLOIS
Consommation Finale
Publique
Privée
Formation brute de capital fixe *
Exportations de biens et services
Taux d'investissement (en %)
Variations en pourcentage
Taux de croissance du PIB en volume
Déflateur du PIB (en moyenne)
Prix à la consommation en moyenne annuelle
en milliards de francs CFA courants
2006
2007 (a)
2004
2005
30 838,5
22 589,4
8 249,1
838,5
19 900,2
3 371,2
16 529,0
3 644,0
7 294,3
16,1
33 834,8
24 296,0
9 538,8
33 834,8
21 316,5
3 560,3
17 756,2
4 570,4
7 947,9
18,8
35 902,7
25 806,1
10 096,6
35 902,7
22 402,4
4 153,2
18 249,2
4 745,2
8 755,1
18,4
38 172,2
27 456,4
10 715,8
38 172,2
24 434,8
4 376,3
20 058,5
5 284,4
8 452,9
19,2
2,8
1,6
0,5
4,1
3,3
4,3
3,1
3,1
2,3
3,0
3,2
2,4
(a) estimations
* y compris variation de stocks
S ource : BCEAO / Rapport zone franc 2007 de la Banque de France
Le détail des exportations des principaux produits pour chaque pays de
l’UEMOA de 2002 à 2006 est présenté en annexe.
3.3. Les recettes fiscales
En 2007, les recettes fiscales ont été évaluées à 4 329,8 milliards de FCFA
contre 3 907,1 milliards de FCFA en 2006. Le taux de pression fiscale a
progressé de 15,1 % à 15,8 % du PIB, mais reste en-dessous de l’objectif
communautaire de 17 %, ce qui traduit les difficultés persistantes en
matière de recouvrement des impôts et des taxes.
Rapport final
130
Novembre 2008
Tableau des opérations financières des États de l'UEMOA
Agrégation des TOFE des huit pays de l’UEMOA
2004
RECETTES TOTALES
4 297,7
Recettes
3 731,7
Recettes fiscales
3 340,3
Recettes non fiscales
344,9
Autres recettes
46,5
Dons extérieurs
566,0
DÉPENSES TOTALES ET PRÊTS NETS
4 844,4
Dépenses courantes
3 136,0
Salaires
1 253,8
Intérêts de la dette publique
302,2
intérieure
49,2
extérieure
253,1
Autres dépenses courantes
1 563,1
Dont subventions et autres transferts
526,4
Dépenses en capital
1 522,5
Sur financement interne
697,2
Sur financement externe
825,3
Prêts nets
10,5
SOLDE BASE ENGAGEMENTS (hors dons)
– 1 112,7
SOLDE PRIMAIRE (hors dons) (1)
200,7
SOLDE BASE ENGAGEMENTS (dons compris) (2) – 546,7
AJUSTEMENT BASE CAISSE
-2,5
Dont variation des arriérés de paiement
-8,7
SOLDE (base caisse) (3)
– 549,2
2005
4 633,3
3 998,7
3 579,6
370,5
48,5
634,6
5 279,5
3 444,2
1 361,3
283,0
42,5
240,5
1 783,3
579,3
1 672,0
797,4
874,6
46,3
– 1 280,8
40,1
– 646,2
23,0
-12,7
– 623,1
en milliards de francs CFA courants
2006
2007 (a)
4 979,4
5 839,6
4 400,9
5 034,7
3 907,1
4 329,8
422,2
634,7
71,6
70,2
578,5
804,9
5 731,7
6 393,5
3 794,7
4 159,6
1 466,0
1 621,1
226,4
249,9
43,9
77,8
182,5
172,1
2 091,9
2 248,7
834,1
941,4
1 774,8
2 070,6
922,2
1 071,4
852,6
999,2
29,7
– 15,9
– 1 330,8
– 1 358,8
– 89,6
53,6
– 752,3
– 553,9
40,1
21,6
-10,2
-47,0
– 712,3
– 532,3
(a) estimations
Source : BCEAO / Rapport zone franc 2007 de la Banque de France
Le tableau ci-après récapitule les recettes fiscales par pays de l’UEMOA,
sur la base des informations contenues dans la balance des paiements de
chaque Pays.
Tableau des recettes fiscales
(en milliards de F.CFA)
2002
-
Benin
Burkina Faso
Côte d’ivoire
Guinée Bissau
Mali
Niger
Sénégal
Togo
Total UEMOA
2003
-
2004
311,4
318,6
1 241,4
11,8
390,0
167,6
738,5
161,0
3 340,3
2005
334,0
336,8
1 251,2
18,3
445,1
181,3
850,8
162,1
3 579,6
2006
378,8
362,3
1 364,0
18,5
478,6
203,9
921,9
179,1
3 907,1
2007
445,9
405,2
1 468,1
19,7
487,2
233,2
1 074,6
195,9
4 329,8
Sources : données contenues dans le rapport de la zone franc publiées par la banque de France.
NB : Pour 2007, les montants ont été estimés
3.4. Transferts des travailleurs à l’étranger
Les transferts des migrants ont été évalués à 718 milliards de FCFA (hors
statistiques de la Côte d’ivoire). A l’exception de la Côte d’Ivoire dont le
montant des transferts est négatif, les autres pays de l’UEMOA ont
poursuivi la même tendance haussière en 2006. Les transferts de fonds des
Rapport final
131
Novembre 2008
travailleurs du Mali et du Sénégal sont les plus élevés de l’UEMOA. Ils ont
atteint respectivement 100,7 Mds de FCFA et 399,5 Mds de FCFA en 2006.
Le tableau ci-après récapitule les envois de fonds de travailleurs de 2003 à
2006 par pays.
Source : BCEAO, Balance des paiements de chaque Etat membre
Rapport final
132
Novembre 2008
4. LES CONDITIONS DE DEVELOPPEMENT DE LA TITRISATION DANS LA
REGION DE L’UEMOA
L’expérience montre que la réussite et le développement de la titrisation
nécessitent un environnement spécifique. Plusieurs points entravent pour
le moment l’introduction de cette technique de financement dans la région
de l’UEMOA. On peut citer entre autres :
- l’inexistence d’un cadre juridique qui permet la création d’un
véhicule apte à acquérir des créances ;
- le monopole des banques en matière de détention de créances ;
- l’absence d’une réglementation en matière d’opposabilité aux tiers en
cas de cession de créances ;
- l’impossibilité pour un organisme privé autre que les sociétés
anonymes et les SICAV d’émettre des obligations.
En dépit de ces contraintes, les conditions de développement de la
titrisation sont présentes dans l’Union, en raison de l’existence d’un
gisement important de créances détenues par les banques, d’un marché
obligataire publique et privé structuré, d’un cadre juridique et monétaire
uniforme et d’un organisme de contrôle et de surveillance des opérations
d’appels publics à l’épargne.
4.1. Les obstacles au développement du marché de la titrisation
dans la région
Dans les pays où la titrisation est développée, un certain nombre de
contraintes a dû être levé. Ces contraintes sont d’ordre juridique,
technique, fiscale et économique.
4.1.1. Contraintes d’ordre juridique
4.1.1.1.
Véhicule de titrisation
Ce qui fait la réussite de la titrisation dans les pays anglo-saxons est
l’existence d’une procédure simplifiée de cession des créances qui s’opère
par l’intermédiaire d’une structure (trust/SPV) qui confie à un tiers la
propriété d’un bien avec la charge de gérer ce dernier conformément à la
volonté du constituant. La diffusion de la titrisation nécessite donc des
adaptations juridiques dans les pays ne disposant pas de cette procédure
dans leurs droits des affaires.
Rapport final
133
Novembre 2008
Ainsi certains pays se sont-ils dotés d’un cadre juridique plus approprié
basé sur la notion de fonds de titrisation. Ce dernier a pour objet exclusif
l’acquisition des créances et l’émission des parts représentatives de ces
créances.
- Le fonds est une copropriété sans personnalité morale ce qui signifie
qu’il peut y avoir une pluralité d’investisseurs, qu’il y a une quotepart d’actif proportionnelle au nombre de parts et enfin que sa
gestion est confiée à une société de gestion.
- Le fonds a pour objet exclusif d’acquérir des créances c’est pourquoi
il y a un élargissement constant du champ des créances titrisables,
que se soient des créances résultantes d’opérations de crédit, de
l’usage de cartes de crédit, des créances commerciales, des
compagnies d’assurance, des créances de crédit-bail, des créances
matérialisées par un titre.
- Le fonds émet des parts représentatives des créances ce qui signifie
que les parts sont des valeurs mobilières, qu’elles ne peuvent pas être
rachetées par le fonds commun de créances.
Plus précisément, deux conditions sont essentielles : assurer
l’immunisation de l’entité juridique contre la faillite ; réaliser une cession
parfaite qui puisse assurer une protection juridique au véhicule. L’objectif
étant de protéger les actifs, transférés au fonds, contre les éventuelles
dettes et engagements du cédant.
En effet, l’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des
Affaires (Ohada) ni par ses actes uniformes, ni par sa jurisprudence ne
prévoit la création d’entité dépourvue de personnalité juridique comme
exigé pour la constitution d’un fonds de titrisation.
4.1.1.2. Transfert d’hypothèques
La titrisation implique le transfert d’hypothèques aux fonds de titrisation
et ce, sans le consentement de l’emprunteur. Cela nécessite un dispositif
juridique souple, permettant la libre transférabilité des titres et l’inscription
de l’hypothèque au nom du bénéficiaire, ce qui n’est pas le cas des
législations foncières de la zone de l’UEMOA qui privilégient à la
souplesse, la sécurité dans le processus de transfert des droits.
4.1.1.3. Emission de titres financiers
Par ailleurs, la titrisation suppose une émission de titres par une entité qui
n’a pas de personnalité morale. Par contre, dans la région de l’UEMOA
Rapport final
134
Novembre 2008
seules les entités ayant la personnalité juridique émettent des titres
financiers.
Seulement, un lien peut être établi ici entre le véhicule de titrisation et les
SICAV et les FCP régis par les instructions du CREPMF. En effet, si les
SICAV sont des sociétés et ont la possibilité d’émettre des valeurs
mobilières, les fonds communs de placement (FCP) sont de simples
copropriétés, sans personnalité morale, mais qui émettent des parts
classifiés en tant que valeurs mobilières. Les souscripteurs aux parts de
FCP sont copropriétaires de son actif composé essentiellement de valeurs
mobilières. L’actif du véhicule de titrisation, quant à lui, est formé
principalement de créances.
4.1.2. Contrainte technique
La titrisation requiert la mise en place de structures nouvelles et de
techniques sophistiquées dont la maîtrise nécessite une formation et un
certain temps d’adaptation.
En effet, cette opération complexe exige un savoir faire dans le domaine de
l’analyse, de sélection, et d’évaluation des créances à titriser. Elle nécessite
aussi le développement des techniques de simulation des taux de
remboursement anticipés et des taux d’impayés. Les établissements
intéressés par la technique peuvent constituer ce savoir faire en recrutant
des spécialistes en la matière et/ou en procédant à la formation du
personnel déjà en place.
La titrisation exige aussi l’adaptation des systèmes d’information, ainsi
qu’une refonte des procédures comptables et de reporting pour les mettre
au niveau des exigences de la réglementation en la matière.
4.1.3. Contrainte fiscale
Dans une opération de titrisation, le fonds se charge d’acquérir les créances
et d’émettre des titres financiers. Les créances cédées génèrent un flux
financier qui est distribué aux différents investisseurs. Ainsi, le fonds est
juste une entité intermédiaire entre le cédant et les investisseurs. Chaque
investisseur est imposé directement, en fonction de sa quote-part des
intérêts reçus. Alors que le fonds est exonéré de tous impôts et taxes.
Pour garantir la neutralité fiscale, le fonds de titrisation devrait bénéficier
de l’exonération fiscale et notamment de :
Rapport final
135
Novembre 2008
- la TVA lors de l’acquisition des créances ;
- des droits d’enregistrement des contrats et des conventions ;
- des droits de mutation des biens et garanties;
- l’impôt sur les résultats réalisés par le fonds.
De même, l’harmonisation fiscale des valeurs mobilières dans la zone de
l’UEMOA évitera les distorsions d’imposition des rémunérations perçues
par les porteurs de parts de fonds de titrisation. A titre indicatif, le taux de
l’Impôt sur le Revenu des Valeurs Mobilières (IRVM) des obligations de 5
ans et plus, diffère d’un pays à l’autre: Bénin (13%), Burkina (6%), Côte
d’Ivoire (2%), Guinée-Bissau (30 %), Mali (13 %), Sénégal (6 %), Togo (13
%).
4.1.4. Autres obstacles au développement de la titrisation
Les autres éléments qui pourraient entraver le développement de la
titrisation et qui sont communs à tous les titres négociables portent
notamment sur les éléments ci-après :
- aucune courbe de taux n’existe actuellement ;
- aucun traitement de faveur pour les obligations privées au niveau
des réserves techniques des assurances et des fonds de pension et de
sécurité sociale ;
- le secteur bancaire de la région est très liquide et apparemment les
banques perçoivent le développement des marchés financiers comme
une concurrence ;
- les marchés financiers (créances et actions ordinaires) de la région
sont caractérisés par des niveaux de liquidité extrêmement faibles. De
même le coût des transactions sur le marché secondaire est élevé.
4.2. Les facteurs positifs au développement du marché de la
titrisation dans l’Union
L’Union, fondée sur le principe de solidarité et d’égalité des Etats
membres, est un espace monétaire homogène reposant sur une série de
règles de base organisant notamment :
- la libre circulation monétaire et la liberté des transferts entre les Etats
membres ;
- la centralisation des réserves de change ;
Rapport final
136
Novembre 2008
- l’uniformité des réglementations monétaire, bancaire et des changes.
L’UEMOA constitue donc un ensemble au sein duquel le degré
d’unification du cadre institutionnel du système financier est
particulièrement élevé et le volume des transactions de la dette publique et
privée est en nette progression.
Les parts de fonds de titrisation qui sont classées parmi les titres de
créances négociables compléteront les outils de financements existants
dans la région.
4.2.1. Le marché de la dette publique dans l’UEMOA
En 2001, le cadre réglementaire régissant l’émission des bons du Trésor a
été assujetti à plusieurs réformes permettant de répondre aux réalités
économiques des Etats membres et d’être conforme aux normes
internationales. La BCEAO n’intervient qu’en tant que conseiller financier
des Etats. Depuis la mise en place de ces réformes, le marché des bons du
Trésor de l’UEMOA a connu une forte croissance. Les volumes des
émissions des trésors nationaux se sont élevés à 43 milliards de FCFA en
2001. Ils ont atteint 1 103 milliards de FCFA en 2007. Les opérations
d’adjudications de bons ont été réalisées entre 2001 et 15 janvier 2008. Le
tableau suivant présente la répartition par pays membres des volumes
d’émissions des bons du trésor entre 2001 et 20071:
(en milliards de FCFA)
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Total
Bénin
0,0
0,0
0,0
0,0
23,4
45,6
0,0
69,0
Burkina
0,0
51,9
30,9
41,5
43,3
50,9
46,9
265,4
Cote d'Ivoire
0,0
0,0
16,3
15,7
47,5
0,0
133,5
213,0
Guinée-Bissau
0,0
0,0
0,0
0,0
6,0
6,7
0,0
12,7
194,9
Mali
0,0
0,0
15,1
21,0
84,9
20,8
53,1
Niger
0,0
0,0
0,0
0,0
30,0
23,3
30,0
83,3
Sénégal
42,9
0,0
23,0
45,3
35,0
50,8
67,2
264,2
Togo
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Total
42,9
51,9
85,3
123,5
270,1
198,1
330,7
1 103
Avec un volume de 265,4 milliards de FCFA, le Burkina est le pays ayant le
plus recours au marché obligataire dans la région. Il est suivi du Sénégal
dont le total des émissions des bons du Trésor est de 264,2 milliards de
FCFA. La Côte d’Ivoire est le troisième pays émetteur dans la région avec
un total d’émissions de 194,9 milliards de FCFA.
1 Etude de cas : le marché des bons du trésor dans l’UEMOA; Jean Claude Brou; BCEAO
Rapport final
137
Novembre 2008
Cette forte croissance des émissions publiques est le résultat de deux
facteurs principaux1:
-
le recours accentué des Etats membres de la région au marché des
bons du Trésor pour promouvoir le financement de leurs besoins de
trésorerie ;
-
la mise en place d’un cadre réglementaire conforme aux standards
internationaux et adapté aux réalités des économies des Etats
membres. Cette réforme offre aux Etats un moyen moderne pour
lever, dans l'ensemble de l'Union, les ressources internes nécessaires
à la couverture de leurs besoins de financement.
Entre 2001 et 2007, les bons émis ont porté exclusivement sur quatre
maturités : 3 mois, 6 mois, 12 mois et 24 mois. La maturité à 6 mois
représente 54 % du volume total des émissions suivie par celle à 12 mois,
qui représente 17,4% du volume global, puis par la maturité à 3 mois qui
représente 16,6% du volume total émis. Le détail des émissions des bons
du Trésor par maturité et par pays de 2001 à fin 2007 est présenté dans le
tableau ci-dessous.
1http://www.banquefrance.fr/fr/eurosys/telechar/zonefr/2006/essor_des_marches_de_la_dette_pub
lique_en_afrique_sub_saharienne_le_cas_de_l_UEMOA.pdf
Rapport final
138
Novembre 2008
4.2.2. Le marché de la dette privée dans l’UEMOA
4.2.2.1. Aspect juridique des obligations
Les obligations sont des valeurs mobilières émises sous forme de titres
négociables, qui dans une même émission confèrent les mêmes droits de
créance pour une même valeur nominale (art 779 A.U OHADA sur les
sociétés commerciales et GIE).
L’émission des obligations n’est permise qu’aux Sociétés anonymes et aux
Groupements d’Intérêts Economiques (GIE) constitués de Sociétés
anonymes, ayant deux années d’existence et qui ont établi deux bilans
régulièrement approuvés par les actionnaires (Art 780 Acte Uniforme
OHADA).
En outre du cadre juridique de l’OHADA, un ensemble de textes
réglementaires (Règlements, Instructions, Décisions, Circulaires et Avis)
du Conseil Régional de l’Epargne Publique et des Marchés Financiers régit
toute opération d’appel public à l’épargne.
En vertu de l’article 2 de l’instruction 33/2006, aucun Etat ou toute autre
entité ne peut faire appel public à l’épargne sur le marché financier
régional de l’UEMOA sans le visa préalable du CREPMF.
4.2.2.2. Marché obligataire privé en chiffres
Le marché primaire de l’UEMOA a été crée en 1996 afin d’accroître le taux
d’épargne et de diversifier les moyens de financement offerts sur le marché
financier de la région tout en réduisant les coûts d’intermédiation
financière. Depuis le démarrage des activités du marché primaire en 1997,
il a pu contribuer à la mobilisation des ressources au profit des différents
opérateurs dans la région. Cependant, le montant des capitaux levés sur le
marché primaire a représenté en 2004 à peine 5% du volume de
l’investissement annuel dans l’UEMOA et 6% des crédits bancaires au
secteur privé1.
Les opérations effectivement réalisées sur le marché obligataire privé sont
au nombre de 5 en 2006. Ces opérations d’émission ont permis de
mobiliser un montant total des ressources s’élevant à presque 32 milliards
de FCFA. Le tableau ci-dessous montre l’évolution des émissions du
marché primaire depuis 2002 jusqu’à 2006 et par type d’opérations 2 :
1http://www.boad.org/content/dossiers/dossiers_crepmf/Discours%20du%20Gouverneur.pdf
2http://www.crepmf.org/publications/pdf/Rapport_Annuel_2006.pdf
Rapport final
139
Novembre 2008
(en millions de FCFA)
Rubriques
Emprunts obligataires
* Etats
* Inst. Financières régionales
* Privés et autres
Opérations sur titres de capital
Total
2002
2003
2004
2005
2006
112 370
107 403
95 500
219 700
176 500
63 970
65 400
0,00
131 130
120 500
-
-
22 700
25 000
24 000
48 400
42 003
72 800
63 570
32 000
5 516
1 010
11 800
433
2 701
117 886
108 413
107 300
220 133
179 201
Source : Crepmf, rapport annuel 2006
Comparé à 2005, le volume des ressources mobilisées sur le marché
primaire a régressé de 50 % en 2006. Il a chuté de 63,5 milliards de FCFA
en 2005 à 32 milliards de FCFA en 2006. Les émissions d’emprunts
obligataires privées représentent 18% des opérations réalisées en 2006.
4.2.3. Autorités et Institutions du marché financier
Le marché financier de la région, et à l’instar des autres marchés, dispose
d’autorités et d’institutions qui assurent son bon fonctionnement. La
règlementation a permis d’assurer la protection des épargnants : un seul
emprunt a fait défaut en 10 ans de fonctionnement et a nécessité l’appel
des garanties.
Pour un fonctionnement efficace de ce marché, les autorités de l'Union ont
adopté, conformément aux normes internationales, le principe de la
séparation des missions et des responsabilités des divers intervenants.
Ainsi deux pôles ont-ils été créés :
-
un pôle privé, composé de la Bourse Régionale des Valeurs
Mobilières et du Dépositaire Central/Banque de Règlement ainsi
que des intervenants commerciaux, à savoir les Sociétés de Gestion
et d'Intermédiation, les Sociétés de gestion de patrimoine, les
Apporteurs d'Affaires, les Sociétés de Conseils en Valeurs
Mobilières et les démarcheurs ;
-
un pôle public, constitué du Conseil Régional de l'Epargne
Publique et des Marchés Financiers. Celui-ci, représente l'intérêt
général et garantit la sécurité et l'intégrité du marché.
4.2.3.1. Pôle privé
Les acteurs principaux du marché financier régional sont la Bourse
Régionale des Valeurs Mobilières (BRVM) et le Dépositaire
Central/Banque de Règlement. L’objectif de la BRVM est d’organiser le
Rapport final
140
Novembre 2008
marché boursier et d’assurer la diffusion des informations boursières. La
banque de règlement et le dépositaire central garantissent respectivement
le règlement et le dénouement des transactions des titres financiers.
4.2.3.2. Pôle public
Le Conseil Régional de l’Epargne Publique et des Marchés Financiers
Conseil (CREPMF) veille au respect de la réglementation et se charge de
l’agrément des acteurs et des opérations d’appel public à l’épargne.
Les sociétés émettrices d’obligations sont tenues d’un devoir d’information
à l’égard du public, de leurs actionnaires, de même qu’à l’égard du Conseil
Régional. Ces informations doivent être exactes et précises, et doivent être
déposées au Conseil Régional préalablement à leur publication.
L’instruction n° 29/2001 du CREPMF établit les obligations de diffusion et
d’information qui sont à la charge des sociétés ayant procédé à une
émission d’actions ou d’obligations, par appel public à l’épargne sur le
marché financier de l’UEMOA.
Rapport final
141
Novembre 2008
5. L’IMPACT DE LA TITRISATION SUR LA CROISSANCE DES ENCOURS ET
LA RENTABILITE DES INSTITUTIONS BANCAIRES ET FINANCIERES
L’importance de la titrisation repose sur divers avantages qui intéressent
tout le système économique et notamment les établissements de crédit.
La titrisation améliore la capacité de financement, permet une meilleure
répartition des risques, augmente la rentabilité, optimise la gestion des
fonds propres et réduit le coût de financement des banques.
De même, elle favorise l’accès au logement pour les ménages, à cet effet, le
taux des ménages propriétaires de leurs logements dépasse les 60 % dans
les pays où cette technique est développée.
5.1. L’impact de la titrisation sur la croissance des concours
hypothécaires
La titrisation qui a la qualité de faciliter l’adéquation des termes, en
synchronisant le remboursement des parts de titrisation aux cash-flows des
créances cédées, permet de mobiliser des ressources à long terme. Ce qui
favorise l’octroi de prêts de très longues durées qui peuvent atteindre 30
ans ou plus.
Situation initiale
Montant du prêt en FCFA
Durée (ans)
Taux
Situation A
Situation B
10 000 000,00
10 000 000,00
10
15
10 000 000,00
25
8%
8%
8%
Echéance
121 300,00
95 565,00
77 182,00
Revenu
270 000,00
270 000,00
270 000,00
45%
35%
29%
Revenu/Echéance
L’allongement de la durée initiale des prêts permet de réduire la charge de
remboursement mensuelle dans les revenus des emprunteurs ce qui leur
permettra de postuler à des montants plus élevés de crédit. Comme s’est
présenté dans le tableau ci-dessous, l’augmentation de la durée du prêt de
10 à 25 ans a permis de relever le montant du prêt de 10 millions à 15,7
millions de F CFA.
Situation initiale
Montant du prêt en FCFA
Durée (ans)
Taux
Situation B
12 693 000,00
15 716 000,00
10
15
25
8%
8%
8%
Echéance
121 300,00
121 300,00
121 300,00
Revenu
270 000,00
270 000,00
270 000,00
45%
45%
45%
Revenu/Echéance
Rapport final
Situation A
10 000 000,00
142
Novembre 2008
La baisse du coût de refinancement grâce à la titrisation favorise la
concurrence entre les banques ce qui se répercute sur les taux des crédits
consentis aux clients.
La baisse des taux et l’allongement de la durée des prêts ont un effet
multiplicateur sur le volume des encours de crédit.
Des tendances similaires ont été enregistrées au sein de la plupart des pays
qui ont adopté cette technique comme outil de refinancement.
Par exemple, la baisse des taux d’intérêts au Maroc a permis de multiplier
par trois l’encours des crédits de l’immobilier. Ainsi il a augmenté de 38
Mds de dirhams (2 300 Mds de FCFA) à 105 Mds de dirhams (6 360 Mds
de FCFA) en 5 ans et d’allonger la durée de remboursement de 15 ans à 25
ans.
Dans la zone de l’UEMOA, les crédits hypothécaires ressortent à 363 Mds
de FCFA soit à peine 7,4 % du volume globale des crédits bancaires en
2007, ce qui demeure modeste. Le taux de croissance moyen durant la
période 2003/2007 des crédits hypothécaires est de 10 % et reste inferieur
au taux moyen des autres crédits.
31/12/2003
31/12/2004
31/12/2005
31/12/2006
2007 estimé
Créances
hypothécaires
248 090,09
284 909,72
317 388,55
330 924,98
362 927,31
Autres crédits
3 024 993,91
3 211 989,28
3 655 871,45
4 133 204,02
4 547 614,59
Total de
bancaires
3 273 084,00
3 496 899,00
3 973 260,00
4 464 129,00
4 910 541,90
7,6%
8,1%
8,0%
7,4%
7,4%
crédits
Part des créances
hypothécaires/Total
Si le marché de la titrisation se développe et atteint une taille significative,
il en découlera à moyen terme une augmentation importante du volume
des créances hypothécaires et de leur part de marché.
Ainsi, on suppose que l’introduction de la titrisation aura un impact
supplémentaire sur le taux de croissance annuel moyen des crédits
immobiliers. Selon nos hypothèses, ce taux passera de 10% à 30%, et que
toute chose est égale par ailleurs, c'est-à-dire que les autres crédits,
continueront à évoluer selon un taux de croissance moyen de 11%.
En cas du développement de la titrisation et en considérant les taux
prévisionnels ci-dessus, le volume des crédits hypothécaires serait à
l’horizon 2012 de 1 347 milliards de FCFA et représentera 15% des crédits
bancaires.
Rapport final
143
Novembre 2008
31/12/2008
31/12/2009
31/12/2010
31/12/2011
31/12/2012
Créances
hypothécaires
471 805,50
613 347,15
797 351,30
1 036 556,69
1 347 523,70
Autres crédits
5 047 852,20
5 603 115,94
6 219 458,69
6 903 599,15
7 662 995,05
Total de
bancaires
5 519 657,70
6 216 463,09
7 016 809,99
7 940 155,84
9 010 518,75
8,5%
9,9%
11,4%
13,1%
15,0%
crédits
Part des créances
hypothécaires/Total
5.2. L’impact de la titrisation sur la rentabilité des institutions
bancaires et financières
Le développement croissant et la propagation de la titrisation dans les
marchés financiers s’explique par ces multiples avantages. Au plan de la
baisse du coût de financement, le fonds de titrisation a une meilleure
qualité de signature que l’émetteur lui-même. De ce fait, ce mécanisme
permet d’augmenter la rentabilité du cédant et d’optimiser l’allocation en
fonds propres.
5.2.1. Impact sur le coût de financement et la prime de risque
La prime de risque est la différence entre le coût de la dette d’entreprise et
les bons du Trésor à durée correspondante. Cette marge est une
rémunération du risque de crédit.
Dans la zone de l’UEMOA, les marges d’intérêts constatées entre les
émissions de meilleures et de moyennes signatures sont souvent proches et
ne dépassent pas les 100 points de base. La surliquidité bancaire de la
région explique en partie ce resserrement des marges. Mais avec le
développement des activités financières et l’absorption des surliquidités, le
marché connaîtra la logique des marchés internationaux.
Le fait que les créances soient isolées dans des structures indépendantes à
l’abri des créanciers et de la faillite de l’émetteur et protégées contre les
risques opérationnels et de contamination par d’autres créances de celui-ci,
rend ces parts des fonds de titrisation plus sécurisantes pour les
investisseurs, et donc, ces derniers sont plus enclins à accepter un
rendement inférieur à un titre classique.
D’après la logique de la courbe des risques/rendements, les parts de
titrisation auront un gain de prime de risque, au moins, de 75 points de
base comme ce fut le cas de l’émission en 2006 de la Société Financière
Internationale (SFI).
Rapport final
144
Novembre 2008
5.2.2. Impact sur la rentabilité
Cas d’illustration
Illustrons l’impact de la titrisation sur la rentabilité des banques à l’aide
d’un exemple :
Situation initiale
En Md F CFA
Fonds propres
170
Dettes
187
Bénéfices
34
Dettes/ fonds propres
110 %
Rendement su fonds propres (ROE)
20 %
Cas d’une émission d’obligations
Une banque a un besoin de refinancement de 30 milliards de FCFA en
vue de financer un investissement ou accorder de nouveaux crédits à un
taux de 9 %.
Une première possibilité qui s’offre à cette banque consiste à émettre des
obligations classiques pour se refinancer. Etant donné que le taux
d’endettement de la banque est ainsi porté à 128 %, la banque devra payer
des intérêts supérieurs aux créanciers (par exemple 6%). Néanmoins, le
rendement sur fonds propres passera à 20,9%, soit une légère
augmentation par rapport à la situation initiale.
En Md FCFA
Fonds propres
170
Dettes
187
Emprunt Obligataire 6 %
30
Bénéfices
34,9
Dettes/ fonds propres
128%
Rendement su fonds propres (ROE)
20,9%
Cas d’une titrisation
Une deuxième possibilité pour la banque est de titriser des créances
comme actifs générant du cash-flow. Si ces cash-flows sont suffisamment
prévisibles et que des garanties suffisantes sont prévues, les titres émis
seront d’une qualité supérieure. Etant donné que la banque initiatrice
Rapport final
145
Novembre 2008
affiche une solvabilité inférieure au fonds de titrisation, cette différence
entrainera un coût inférieur pour les titres émis par la voie de titrisation.
Ainsi la banque conserve le cash-flow des créances après déduction du
coût de refinancement et réalisera un bénéfice de 3,75 % (soit 1 125 Md F
CFA), soit un rendement sur fonds propres de 21,1 %, alors que le taux
d’endettement de la banque reste invariable.
En Md F CFA
Fonds propres
170
Dettes
187
Titrisation 5.25 %
30
Bénéfices
35,125
Dettes/ fonds propres
110%
Rendement su fonds propres (ROE)
21,1%
Pour les actionnaires, une opération de titrisation est plus rentable.
5.2.3. Impact sur les fonds propres
La Titrisation est un moyen d’alléger le bilan et de réaliser une économie
en fonds propres pour la banque cédante. C’est une alternative efficace à
l’augmentation du capital et au financement obligataire ; elle devient un
point de passage obligé lorsque lever des fonds s’avère coûteux et/ou
temporairement impossible pour quelques raisons que ce soit.
La titrisation permet de financer une demande de prêts qui ne cesse de
croître, en cédant une partie du portefeuille et en replaçant le produit de
cette cession dans de nouvelles créances. Théoriquement, la banque
cédante peut augmenter sa capacité de financement à l’infini. Sans la
titrisation, cela ne serait pas possible en raisons des contraintes du ratio
Cooke ; chaque nouveau prêt se traduit par une augmentation en fonds
propres de 8% (ou 4% selon la pondération) fois le montant du prêt. Les
92% (ou 96%) qui restent doivent être financés par des ressources à long
terme.
Exemple :
Le financement de 30 milliards de FCFA de prêts hypothécaires pondérés à
50%, nécessite :
- 1,2 milliards de FCFA : Fonds propres (8%x 50%x 30 milliards de F
CFA) et
- 28,8 milliards de FCFA : Emprunt obligataire (96% x 30 milliards de F
CFA) millions de dirhams)
Rapport final
146
Novembre 2008
Le coût de financement étant :
96% x (Coût d’emprunt brut) + 4% x (Coût des fonds propres brut)
Supposons que le coût des fonds propres des banques sur la place soit de
25% brut.
Le coût d’emprunt dépendra de la signature de l’institution et de sa santé
financière. Dans le cas d’une émission obligataire, une prime de risque de
100 points de base s’ajouterait à la rémunération d’un titre financier sans
risque de 5 %.
Il faudrait rajouter à ce coût, les frais et commissions du montage et de
l’émission, d’environ 0.1%. En plus du coût élevé de l’emprunt, il faut que
les actionnaires acceptent de donner 1,2 milliards de FCFA et que la
banque puisse leur assurer 25% de retour sur leur investissement !
Tout cela ramènerait le coût du financement obligataire réel à 6,856%.
[96% x (5% + 1%+0,1%)] + [4% x 25 %]
L’alternative serait d’isoler une partie de l’actif dans un fonds de titrisation
indépendant de la banque cédante et de se financer sous la signature de ce
fonds ; c’est à dire de titriser 30 milliards de FCFA de créances et de le
replacer dans de nouvelles créances. En plus, le fonds étant juridiquement
indépendant de la banque cédante, pourrait se financer en fonction du
risque du portefeuille titrisé et non pas celui de la banque.
La prime de risque relative aux parts adossées à un portefeuille de
créances, consenties à des particuliers, avec une hypothèque, à échéance
prélevée automatiquement, serait, à titre d’exemple, de 30 points de base
dans le meilleur cas de figures.
La banque se serait donc financé, dans le meilleurs des cas, en cédant une
partie de son actif à (5 %+0,3%+0,3%) = 5.6%, pour 30 points de base de
prime de risque des parts et 0,3 % de frais et commissions.
Dans ce cas de figure, la banque se serait financé à un coût inférieur à celui
de l’emprunt obligataire (5.60%<6,85%) et aurait gagné 1,25 points de base.
En plus, la banque n’aurait pas à faire appel aux actionnaires pour plus de
fonds propres ; le dénominateur du ratio Cooke étant le même (les
nouveaux prêts, de même nature et pondération, remplacent sur le bilan
les prêts cédés au fonds.)
Rapport final
147
Novembre 2008
5.2.4. L’impact des opérations de titrisation sur les résultats
consolidés des banques de la région de l’UEMOA
Les chiffres présentés dans le tableau ci-dessous sont extraits du rapport de
l’année 2006 de la commission bancaire de la zone de l’UEMOA.
Situation initiale
En Md de F CFA
Fonds propres
739
Dettes
5 699
Bénéfices
89
Dettes/ fonds propres
771%
Rendement su fonds propres (ROE)
12,04%
Cas de titrisation
Durant l’année 2006, le volume des émissions obligataires dans la zone a
atteint plus de 200 milliards de FCFA avec un taux moyen de 6,50%.
Supposons qu’un volume de 100 milliards de FCFA aurait été émis
exclusivement sous forme de parts de fonds de titrisation, l’impact serait
comme suit :
- une baisse de la prime de risque de 0,75 %;
- le résultat aurait augmenté de 750 millions de F CFA;
- une économie de fonds propres de 8 milliards de FCFA pour les
créances commerciales soit une pondération du ratio de solvabilité de
8 % ou de 4 milliards de FCFA pour les créances hypothécaires avec
une pondération du ratio Cook de 4%.
En Md de F CFA
Fonds propres
739
Dettes
5 699
Titrisation à 5,60 %
100
Bénéfices
89,750
Dettes/ fonds propres (invariable)
771%
Rendement su fonds propres (ROE)
12,14%
En réalité l’impact de la titrisation est largement plus important que les
résultats présentés ci-dessus vu que dans cet exemple pour des raisons de
simplicité et de disponibilité d’informations, le champ des actifs éligibles à
la titrisation a été limité aux créances bancaires.
Rapport final
148
Novembre 2008
6. ACCESSIBILITE AUX MODES DE FINANCEMENT COMPLEMENTAIRES
DE REFINANCEMENT
La titrisation ne constitue pas l’unique possibilité pour drainer des
ressources financières stables et à long terme pour les établissements de
crédit et notamment pour ceux qui ne disposent pas de suffisamment de
dépôts bancaires nécessaires à la couverture des crédits accordés.
La titrisation est caractérisée d’opération contractuelle, privée et souple ;
donc à chaque fois qu’un établissement de crédit, organisme public ou
privé, a besoin de financer des crédits hypothécaires, des infrastructures ou
des déficits de trésorerie, il peut constituer un fonds de titrisation dédié à
cet effet.
Pour les établissements spécialisés dans le financement de l’immobilier,
d’autres instruments de refinancement très réglementés ont été mis à leurs
disposition par les autorités gouvernementales pour faciliter l’accès des
citoyens à la propriété, il s’agit notamment des :
- Organismes de refinancement hypothécaire : qui sont des structures
juridiques dotées de la personnalité morale qui rachètent les créances
hypothécaires de plusieurs établissements de crédit ou accordent des
garanties aux titres émis par ces derniers;
- Obligations sécurisées : qui sont des obligations émises par des
sociétés spécialisées dans l’acquisition des prêts bancaires destinés à
l’immobilier ou des créances destinées à des personnes publiques.
Les détenteurs de ces obligations bénéficient de privilèges juridiques
supplémentaires sur les créances cédées.
6.1. Les organismes de refinancement hypothécaire
Les systèmes de financement du logement ont connu plusieurs mutations
et changements depuis le début des années 30. Le gouvernement américain
a été le premier gouvernement innovateur en matière de mécanismes et
outils de financement de l’habitat. Les changements apparus dans
l’environnement économique et financier l’ont contraint à trouver des
solutions qui permettent de mieux répondre aux besoins de financement
du logement.
A cet effet, le gouvernement américain a jugé nécessaire de créer des
institutions spécialisées dans le refinancement hypothécaire. Ceux sont des
organismes d’intermédiation financière à double fonctions : ils permettent
de fournir aux établissements de crédit des ressources à long terme pour
financer les prêts à l’habitat et en même temps de développer le marché
hypothécaire secondaire.
Rapport final
149
Novembre 2008
La pertinence et la réussite des organismes de refinancement hypothécaire
aux Etats-Unis a encouragé plusieurs pays développés à instaurer des
organismes ayant le même objectif mais utilisant des mécanismes plus
appropriés aux spécificités de leurs environnements socio-économiques et
financiers.
L’expérience de ses organismes de refinancement hypothécaire a réussi à
répondre aux besoins des pays développés en terme de création de
liquidité, d’offre de logements à coût abordable et de dynamisation des
marchés hypothécaires secondaires. Le succès d’organismes de
refinancement hypothécaire a encouragé plusieurs pays en voie de
développement, dont le Mali, à l’adopter dans leurs pratiques financières
et à bénéficier de ses avantages ce qui est susceptible d’être généralisé à
tous les pays de la zone UEMOA.
6.1.1. Les organismes de refinancement hypothécaire dans les
pays développés
Les pays européens ont secondé les Etats Unis et le Canada dans
l’adoption de la titrisation hypothécaire et la mise en place de politiques de
refinancement de logement plus adaptées à leurs environnements. La
France est le deuxième pays Européen après l’Angleterre à introduire cet
instrument. Ainsi, les pouvoirs publics français ont créé en 1985 la caisse
de refinancement de l’habitat.
6.1.1.1. Cas des Etats-Unis
En vue de répondre au besoin de financement des établissements de crédit
immobilier et de permettre de réaliser le rêve américain « offrir un
logement à tout citoyen américain », le gouvernement américain a mis en
place un environnement juridique et financier adéquat et a crée deux
organismes: la Federal Home Loan Bank (FHLB) en 1932 qui arrêta la
réglementation applicable aux caisses d'épargne avec pour objectif de créer
un marché secondaire; et la Federal Housing Authority (FHA) en 1934 qui
propose une assurance contre le risque de défaillance sur le marché
hypothécaire.
En outre, afin d’inciter les institutions d’épargne américaines à investir
dans le financement hypothécaire et de permettre à ces investissements de
devenir liquides, les pouvoirs publics ont créé en 1938 l’agence fédérale
FNMA (Federal National Mortgage Association) connue sous le nom de
Fannie mae. Son rôle principal était la création d’un marché hypothécaire
secondaire liquide à travers l’achat des prêts hypothécaires de FHA. Or ses
apports s’étant révèles trop limités, le gouvernement américain a scindé en
Rapport final
150
Novembre 2008
1968 cette structure en deux organismes séparés: la Fannie mae qui a gardé
les fonctions initiales et la Government National Mortgage Association
connue sous le nom de Ginnie mae. Sa mission étant de fournir les
garanties de paiement pour le marché hypothécaire des prêts répondant
aux standards de FHA ainsi que ceux de deux autres organismes
gouvernementaux: the Veterans administration (VA) et the Farmers Home
Administration (FMHA). En 1970, le gouvernement américain a créé une
nouvelle agence fédérale: la Federal Home Loan Mortgage Corporation
connue sous le nom de Freddie mac, spécialisée dans le financement
hypothécaire. Elle a été créée dans le cadre des FHL Banks (les banques
fédérales de crédit au logement) afin d’accroître les liquidités des S&L (les
agences d’épargne et de crédit).
Les trois organismes ont le statut d’agence gouvernementale. Fannie mae
et Freddie mac sont des entreprises privées. Ginnie mae est la seule
entreprise publique qui fait partie du département de l’habitat et du
développement urbain. Les titres de cette dernière sont les seuls titres qui
bénéficient de la garantie du gouvernement américain. Par contre les titres
émis par Fannie mae et Freddie Mac ne bénéficient d’aucune garantie
explicite du gouvernement américain. Une large perception surtout au
niveau des investisseurs continue de doter ces deux organismes et les titres
qu’ils émettent de la garantie implicite du gouvernement américain.
Le tableau suivant permet d’avoir un aperçu comparatif des trois
organismes de refinancement américain.
Fannie Mae
Freddie Mac
Ginnie Mae
Date de création
1938
1970
1968
Statut de l’entreprise
Entreprise privée
Entreprise privée
Entreprise publique
Mission
Promotion de l’accession à la
propriété aux Etats Unis (E.U)
Promotion de l’accession
à la propriété aux E.U.
Promotion de l’accession
à la propriété aux E.U.
Rôle de l’entreprise
Développer
le
marché
secondaire aux hypothèques
garanties par la FHA.
Accroître la liquidité des
institutions d’épargne et de
crédit (S&L).
Titrisation
des
prêts
hypothécaires assurés par
le gouvernement (prêts de
la FHA et du département
des anciens combattants).
Activité
1938 :
achat des
prêts
hypothécaires assurés par le
gouvernement (prêts FHA).
émission
des
titres
adossés à des créances
hypothécaires avec flux
identiques.
Fournir les garanties de
paiement pour les prêts
assurés
par
le
gouvernement.
investissement dans des
portefeuilles de créances
hypothécaires.
1970 : émission des titres
adossés à des créances
hypothécaires avec flux
identiques.
du
Garantie
implicite
du
gouvernement américain.
Garantie
explicite
du
gouvernement américain.
du
Paiement du capital et du
coupon
Paiement à temps
capital et du coupon
1968 : gestion des portefeuilles
de
prêts
hypothécaires
conventionnels (non assurés par
le gouvernement).
1981:
émission
des
titres
adossés
à
des
créances
hypothécaires (MBS).
Type de Garantie du
gouvernement
Garantie
implicite
gouvernement américain.
Garantie des titres
émis
Paiement
coupon
Rapport final
du
capital
et
151
Novembre 2008
du
Ces trois organismes ont ainsi intervenu différemment dans l’évolution du
système de financement du logement américain. Les politiques adoptées
par ces trois institutions ont permis d’accroître la liquidité et de dynamiser
le marché hypothécaire secondaire ce qui a aidé le gouvernement
américain à réaliser sa mission de faciliter l’accession à la propriété à des
populations cibles et à coût réduit.
Les volumes considérables de fonds drainés par ces institutions sur les
marchés obligataires, les ont conduites à explorer d’autres sources de
financement et à utiliser la qualité de leurs créances comme un outil de
réduction des coûts de financement.
C’est ce besoin de refinancement qui a fait démarrer le marché de la
titrisation aux États-Unis. La première opération de titrisation fut réalisée
pour le compte de Ginnie-Mae en 1970. Fannie Mae quant à elle réalisa sa
première opération en 1971.
Dans le contexte actuel de la crise financière des subprimes, déclenchée par
le ralentissement du marché de l’immobilier américain et la hausse des
taux d’intérêt sur lesquels sont indexés les remboursements, Fannie Mae et
Freddie Mac, ont perdu 80 % de leur valeur boursière. En outre, depuis
plus d’un an, de nombreux foyers américains ne peuvent faire face à leurs
mensualités, et les défauts de paiement se répercutent sur les entreprises
spécialisées dans le refinancement hypothécaire. Aux Etats-Unis, 2,2
millions de procédures de saisies immobilières ont été lancées en 2007. Un
ménage américain sur trois est débiteur (ou proche de l’être) d’un emprunt
immobilier supérieur au prix de sa maison.
Afin, d’assurer la survie des deux organismes hypothécaires et de
permettre aux propriétaires défaillants d’honorer leurs échéances, et de
garder leur logement ; le gouvernement américain a conçu un plan de
sauvetage qui se résume en deux points :
- Fannie Mae et Freddie Mac seront placées sous l'autorité d'un nouvel
organisme de contrôle, aux pouvoirs renforcés. Le Trésor sera
autorisé jusqu'à la fin 2009 à acheter des actions émises par les deux
organismes privés ou à leur prêter de l’argent à concurrence de 25
milliards de dollars sur deux ans, en soulignant qu’il y a de fortes
chances que le Trésor n’ait pas besoin de recourir à un tel dispositif.
- Le plafond des prêts immobiliers qui peuvent obtenir une garantie de
l’Etat sera relevé. Ainsi le montant des crédits hypothécaires ainsi
garantis par l’Etat sera de 300 milliards de dollars.
Rapport final
152
Novembre 2008
6.1.1.2. Cas du Canada
Devant la pénurie des logements qui a succédé à la deuxième guerre
mondiale, le gouvernement canadien s’est octroyé un rôle important pour
résoudre le problème d’habitat. Il a mis en œuvre deux axes majeurs: la
réforme de la législation par l’adoption de la loi nationale sur l’habitat en
1944, et la création de la société centrale d’hypothèques et de logement en
1946 (devenue en 1979 la Société canadienne d'hypothèques et de
logement).
La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) est
l'organisme fédéral responsable de l'habitat. Sa principale mission est
d’assurer aux canadiens l’accès à des logements de qualité à des taux
compétitifs.
La SCHL a quatre pôles centraux d’activités: l'application des programmes
de logement, l'octroi de prêts, l'assurance et la titrisation. Les activités
d'application de programmes de logement et d'octroi de prêts destinés à
des Canadiens ayant un revenu modeste ne génèrent pas de profit. Les
activités d'assurance et de titrisation sont exercées sur une base de
rentabilité. Le bénéfice net de la Société est principalement tiré des activités
d'assurance et de titrisation.
Les sources de financement des activités de la SCHL diffèrent selon leur
nature. Les activités d'application des programmes de logement
bénéficient de l’aide du gouvernement fédéral. Pour les activités d’octroi
de prêts, elles sont financées grâce à l'émission d'obligations et de papier
commercial sur les marchés financiers. Par contre les activités
commerciales, dans les domaines de l’assurance hypothécaire et de la
titrisation ne bénéficient d’aucune aide gouvernementale directe.
Les programmes de titrisation permettent à la SCHL d’améliorer la
liquidité du marché hypothécaire et de faciliter l'accès à des prêts à faible
coût.
6.1.1.3. Cas de la France
Le système financier français disposait depuis 1966 d’un marché
hypothécaire dont la fonction principale était de permettre au système
bancaire de mobiliser les ressources d'épargne et de les transformer en
prêts à long terme garantis par des hypothèques. Cependant, le marché
hypothécaire ne répondait pas aux attentes du système financier. Il était
critiqué pour être peu dynamique et ayant une faible profondeur: son
encours maximum avait été de 100 Milliards de Francs Français, soit
Rapport final
153
Novembre 2008
environ 25 % de l'encours des prêts éligibles et 7 % de l'encours des prêts
au logement1.
Afin de remédier aux limites du marché hypothécaire, le régime
réglementaire français à mis en place la loi n° 85-695 du 11 juillet 1985 dont
l’objectif principal est de mobiliser des ressources plus longues et plus
abondantes. Il a autorisé l'émission d'obligations de longue durée par des
organismes agréés ayant en contrepartie des créances hypothécaires. Seule
la Caisse de Refinancement Hypothécaire, devenue aujourd'hui la Caisse
de Refinancement de l'Habitat (CRH), a été créée et agréée par les pouvoirs
publics en 1985. Elle bénéficiait donc d’une situation de monopole
d'émission.
L'unique objet de la CRH est de refinancer les prêts au logement consentis
par les établissements de crédit actionnaires en émettant des obligations
visées par l'article 13 de la loi du 11 juillet 1985.
Les prêts refinancés sont uniquement des prêts au logement dotés d'une
hypothèque de premier rang ou dans certaines conditions des prêts
cautionnés, respectant les critères définis par la loi, et les critères
complémentaires définis par la CRH.
6.1.2. Organismes de refinancement hypothécaire dans les pays
en voie de développement
Le développement de l’urbanisation dans plusieurs pays asiatiques et
d’’Amérique Latine au début des années quatre-vingt dix et le besoin en
liquidité des établissements de crédit à l’habitat ont poussé leurs
gouvernements à intervenir afin de créer un environnement financier et
juridique adéquat au développement des instruments de refinancement
hypothécaire.
Plusieurs pays asiatiques et d’Amérique Latine tels que l’Indonésie, la
Corée, la Malaisie, le Mexique et le Chili se sont inspirés des modèles des
pays développés. Ils se sont dotés d’une législation et d’agences para
gouvernementales pour favoriser le développement des organismes de
refinancement hypothécaire.
Parmi ces pays, la Malaisie est considérée comme étant pionnier. Son
expérience s’est concrétisée par la mise en place de l’agence de
refinancement hypothécaire nommée Cagamas berhad «la Société
Nationale Hypothécaire».
1http://www.senat.fr/rap/r05-261/r05-26189.html
Rapport final
154
Novembre 2008
L’expérience la plus récente en refinancement hypothécaire dans le
continent africain est celle du Mali. Elle date de l’an 2000 par la création du
Fonds de Garantie Hypothécaire du Mali (FGHM). Ledit fonds se charge
de la garantie hypothécaire et du refinancement des banques et des
établissements financiers opérant dans le domaine de l’habitat. Outre son
capital social, le FGHM bénéficie des subventions octroyées par le fonds
commun de développement Mali/Canada (FCD). Le FGHM a réussi au
bout de quatre ans d’existence à émettre plus de 11 milliards de FCFA
d’engagements cumulés.
6.1.2.1. Cas de la Malaisie
Le développement rapide de l’urbanisation à la fin des années soixante-dix
a incité le gouvernement malaisien à mettre tous les efforts nécessaires
pour que l’environnement économique, financier et réglementaire
permette aux citoyens et notamment les catégories sociales à faible revenus
d’avoir des logements salubres et à moindre coût.
A cet effet plusieurs mesures ont été adoptées, à savoir :
- la mise en place des programmes de logements sociaux ;
- la libéralisation du secteur financier tout en plafonnant par le biais de
la banque centrale les taux d’intérêt à l’habitat ;
- l’obligation de dédier une part des ressources des établissements de
crédit aux financements des prêts à l’habitat ;
- la promulgation des lois et des réglementations favorisant le
développement des logements à coût abordable.
Plus spécifiquement, le gouvernement malaisien est intervenu dans le
secteur financier pour remédier aux problèmes de financement et réaliser
ses objectifs de logement. Il a créé en Décembre 1982 sous l’acte 1965
l’organisme de refinancement hypothécaire malaisien nommé Cagamas
berhad «la société nationale hypothécaire». Durant ses premières années
d’existence, Cagamas a bénéficié d’une situation de monopole sur le
marché financier secondaire. Elle a stimulé le financement des
établissements de crédit par la mise en place des sources de financement
durables et à moindre coût tout en réduisant le degré d’intervention du
gouvernement dans le financement de l’habitat à travers des subventions
ou des réglementations des quotas de prêts à l’habitat.
La création de Cagamas a eu un impact positif sur le marché financier. Le
portefeuille des prêts à l’habitat a quadruplé entre 1986 et 1997. Il est passé
Rapport final
155
Novembre 2008
de 18 billions de ringgit en 1986 à 70 billions de ringgit en 1997 avec un
taux d’accroissement annuel moyen de 13%.
Cagamas est considérée aussi comme le principal émetteur des emprunts
obligataire privés en Malaisie. Son volume d’émission de titres obligataires
est passé de 100 millions RM en Octobre 1987 à 21 385 millions RM en
Décembre 20061.
6.1.2.2. Cas d’un pays de la région de l’UEMOA : Mali
Le continent africain connait un retard par rapport aux autres continents. Il
n’a introduit le refinancement hypothécaire dans ses pratiques financières
que durant ces dernières années. Le besoin d’avoir des logements adéquats
et à moindre coût ne s’est fait ressentir par plusieurs pays africain et plus
spécialement de l’Afrique Ouest que très récemment, dans le début de
cette décennie.
Cependant, le financement du secteur de l’habitat a été freiné par l’absence
d’un environnement financier et juridique prometteur.
Le Mali, comme tout pays de la zone de l’UEMOA, a connu dans les
années quatre-vingt dix des vagues débridés d’urbanisation. Le
gouvernement malien s’est trouvé devant la contrainte de soutenir le
développement du secteur de l’habitat pour permettre aux maliens l’accès
à des logements salubres et à coût abordable. Assisté par des organismes
internationaux tels que la banque mondiale, l’agence canadienne de
développement international (ACDI) et la société canadienne
d’hypothèque et de logement, le gouvernement a mis en place plusieurs
réformes :
- la création en 1992 d’une agence de cession immobilière (ACI) ;
- la stratégie nationale du logement en 1995 ;
- la création de la banque d’habitat du Mali (BHM) et l’office malien de
l’habitat (OMH) en 1996 ;
- l’adoption en 1999 de plusieurs lois sur le financement de l’habitat et
la promotion immobilière ;
- la création en 2000 du fonds de garantie hypothécaire du Mali
(FGHM).
Fruit de la coopération entre le Mali et le Canada, le FGHM depuis sa
création joue un rôle déterminant dans le développement du secteur de
1http://www.cagamas.com.my/caga-docs/html-dir/ceo.html
Rapport final
156
Novembre 2008
l’habitat. Il permet de soutenir le gouvernement malien dans sa politique
de l’habitat et le secteur financier dans son activité de crédit hypothécaire.
A travers la garantie hypothécaire, le FGHM appuie les établissements
financiers en leur offrant un outil d’accès à des ressources adaptées pour le
financement des prêts à l’habitat et en leur permettant la mobilisation des
créances hypothécaires.
Le FGHM opère en partenariat étroit avec la BHM vue les objectifs
assignés à cette dernière par le gouvernement malien pour promouvoir le
financement de l’habitat et la réticence des autres établissements financiers
à développer leurs activités de crédits hypothécaires. Ce manque de
diversification de partenaires freine l’expansion de l’activité du FGHM.
L’absence aussi d’un marché hypothécaire secondaire en Mali ne permet
pas à la FGHM de stimuler sa seconde fonction de mobilisation des
créances hypothécaires.
6.1.2.2.1. Présentation du FGHM
Le FGHM est une société anonyme ayant pour mission de promouvoir
l’accès des populations à des logements sanitaires et à moindre coût, et ce
en fournissant l’appui aux banques et autres établissements financiers dans
leur activité de crédit hypothécaire.
Son actionnariat est constitué par plusieurs institutions de renommée,
notamment le secteur bancaire, les compagnies d’assurance, le secteur de
la micro finance et des démembrements de l’État intervenant dans la filière
de l’immobilier.
Le Fonds dispose d’un capital social de 330 millions FCFA et d’un fonds de
réclamation de 500 millions de FCFA octroyé sous forme de subvention
par le Fonds Commun de Développement Mali/Canada (FCD).
Le FGHM a pour objectif de fournir aux établissements financiers des
ressources de longue durée adaptées aux besoins de financement des prêts
à l’habitat tout en mobilisant leurs portefeuilles de créances hypothécaires.
Assisté par son partenaire canadien à travers le PAFHAM, le FGHM met à
la disposition des banques et autres établissements financiers un
mécanisme de garantie hypothécaire. Il leur permet de couvrir les risques
de pertes encourus en cas de défaillances des emprunteurs.
6.1.2.2.2. Le développement de l’activité du FGHM
Le manque de ressources permanentes de financement et d’un marché
hypothécaire secondaire n’ont pas permis au Fonds de répondre aux
Rapport final
157
Novembre 2008
besoins du marché financier malien en financement hypothécaire. Les
transactions de mobilisation des créances hypothécaires réalisées par le
FGHM ont montré leur limite en terme de liquidité vis-à-vis des
investisseurs. Ces derniers se trouveront plus encouragés à investir dans la
mobilisation des créances hypothécaires s’ils arrivent à disposer
d’instruments ayant un degré de liquidité plus élevé. Le mécanisme offert
actuellement par le FGHM les contraint à attendre la date d’échéance pour
récupérer leurs investissements.
Des actions ont été mises en œuvre pour répondre aux besoins de
financement à long terme et par conséquent permettre au FGHM de
développer son activité de refinancement hypothécaire:
- l’extension du capital du fonds de 330 millions à 2 milliards de FCFA
en 2006 et ce par l’ouverture à des partenaires financiers
internationaux. Cette opération selon Moussa Baba Diarra, le
président du conseil d’administration du fonds, permet de disposer
de moyens financiers nécessaires pour l’extension de ces potentialités
et ce en négociant avec des partenaires crédibles à l’étranger ;
- la mise en place d’un marché hypothécaire secondaire qui permet
d’accroître la liquidité des créances hypothécaires mobilisées ;
- encourager la mise en place d’un marché financier sous régional dans
l’espace UEMOA vue la similitude des besoins de financement dans
la région. Cette action permettra d’élargir l’activité du FGHM en
faisant bénéficier le marché financier régional de son expérience déjà
acquis dans le refinancement hypothécaire.
6.1.3. Caisse de refinancement régionale
En conclusion, les expériences malaysienne et malienne méritent d’être
examinées de plus près et éventuellement reproduite en accompagnement
à la titrisation.
En effet, de ces expériences on peut tirer les leçons suivantes :
- Avec un refinancement à travers une caisse qui achète toute
hypothèque conforme aux normes établies, les institutions financières
sont en mesure d’obtenir des liquidités immédiatement, ce qui leur
permet d’octroyer de nouveaux prêts hypothécaires et d’accroître le
volume de leurs opérations.
- La Malaisie a développé son marché hypothécaire au moyen d’un
instrument consistant à fournir aux prêteurs des liquidités à taux fixe,
sans assumer le risque de crédit. Ceci a maintenu la discipline parmi
les prêteurs et permis de développer le marché primaire.
Rapport final
158
Novembre 2008
- Grâce à la solidité de ses actionnaires, à la tête desquels se trouve la
Banque centrale du pays, grâce à celle de son portefeuille, confirmée
par des notations AAA, et aussi grâce à l’importance de ses
émissions, la caisse est en mesure de mobiliser des volumes
importants de ressources à très bon marché.
La création d’une société de refinancement régionale fondée sur un
mécanise de liquidité simple, tel que l’achat des hypothèques sans assumer
le risque de crédit, c’est à dire, n’offrant que des liquidités aux prêteurs,
constitue un instrument très efficace, sinon indispensable pour faire sortir,
le système de financement de l’habitat de la région, de sa situation actuelle,
pour assurer son expansion et pour abaisser les coûts du crédit par la
concurrence et ainsi élargir l’accès des ménages au financement
hypothécaire.
La mission de la caisse de refinancement régionale serait comme suit :
1. Encourager les institutions financières à émettre davantage de prêts à
l’habitat :
- en leur fournissant des liquidités leur permettant d’octroyer de
nouveaux prêts à un coût plus faible ;
- en leur fournissant des fonds à long terme leur permettant de
souscrire des prêts hypothécaires à échéance longue.
2. Encourager les prêteurs à offrir aux acquéreurs des prêts à taux fixe
en achetant leurs prêts sur une base de taux fixe.
3. Promouvoir le marché de la dette dans la région en émettant des
titres qui ajouteront volume et profondeur au marché obligataire de
la zone de l’UEMOA.
6.2. Les obligations sécurisées
Ces titres appartiennent à la catégorie des titres sécurisés. Ce critère est
généré par le fait qu’ils offrent à l’investisseur un degré très élevé de
sécurité en raison de la qualité des actifs financés et des garanties qui leur
sont adossés.
Un établissement spécialisé émet des titres adossés à un portefeuille de
créances, lesquelles demeurent inscrites à son bilan mais y sont cantonnées
juridiquement. Parmi les obligations sécurisées les plus connus dans le
monde, on peut énumérer : les pfandbriefe allemands, les covered bonds
aux Etats unis, et les obligations foncières en France.
Rapport final
159
Novembre 2008
Les obligations sécurisées se sont répandues en Europe et ont atteint un
volume de 2 000 milliards d’euros en 2007. Créés en 1899, les Pfandbriefe
allemands sont les plus anciens programmes d’obligations sécurisées en
Europe. Les pays européens qui ont recourt au mécanisme des obligations
sécurisées en dehors de l’Allemagne sont: la suisse, la France, l’Espagne, le
Danemark, le Luxembourg, L’Irlande et la Finlande.
6.2.1. Les caractéristiques des obligations sécurisées
6.2.1.1. Définition
Les obligations sécurisées ou obligations hypothécaires font partie des
actifs financiers sécurisés en raison de la double protection qu’elles offrent
aux investisseurs. Elles sont émises par les établissements agréées, qui
assument la responsabilité de leur remboursement, et elles sont garanties
par un panier de sûretés – composé de prêts hypothécaires de première
qualité ou de prêts au secteur public – sur lesquels les investisseurs
jouissent d’un droit préférentiel.
La structure juridique, le financement de l’émetteur et le nantissement
d’actif de qualité en cas de défaillance de l’émetteur sont tous des facteurs
qui attribuent à ces titres leur qualité «d’obligations sécurisées».
6.2.1.2. Etats des obligations sécurisées en Europe
A l’exception de l’Allemagne et quelques pays européens tels que le
Danemark, l’utilisation des obligations sécurisées comme instrument de
refinancement par les établissements de crédit reste trop restreinte et un
moyen de dernier recours.
L’absence d’un régime juridique réglementant le marché des obligations
foncières et le recours aux dépôts bancaires des clients sont parmi les
principaux facteurs qui ont freiné le développement des obligations
foncières dans le monde. Ce n’est que récemment, fin des années 90 et
début du 21eme siècle, que certains pays européens tels que l’Espagne, le
Royaume Uni, l’Autriche et l’Irlande ont été poussés par le succès des
pfandbriefe allemands à adopter le système des obligations foncières et à
bénéficier de ses avantages.
Comparé aux autres pays européens, la part des obligations foncières dans
le financement des crédits hypothécaires est trop faible en France. Elle ne
Rapport final
160
Novembre 2008
représente que 20% du PIB alors qu’elle représente en Allemagne 60% du
PIB1.
Les obligations foncières françaises introduite par la loi n° 99-532 du 25
juin 1999 reposent sur le mécanisme suivant: un établissement cède ses
créances qui disposent d’une forte garantie (par la sûreté rattachée ou le
caractère public du débiteur) à un établissement spécialisé appelé société
de crédit foncier. Cette dernière en contrepartie émet sur le marché
obligataire des titres sécurisés par un privilège sur les créances sousjacentes, garantissant au porteur le principal et les intérêts.
La faible utilisation des obligations foncières s’explique aussi
principalement par l’existence d’importantes ressources alternatives dont
notamment les dépôts et l’épargne logement. En effet, les établissements
de crédit en France peuvent couvrir jusqu’à 83% des crédits par les
dépôts2. L’épargne logement offre aussi une ressource importante de
financement pour les établissements de crédit. Ces derniers utilisent en
premier lieu l’épargne logement pour financer les prêts aux logements.
D’où, la part dédiée au financement par les obligations foncières est trop
restreinte. Le recours aux obligations foncières reste ainsi limité aux seuls
établissements spécialisés qui ne sont pas autorisés à collecter les dépôts de
leur clientèle. Or ces derniers ne représentent que 12% du marché des
crédits immobiliers français.
6.2.2. Les conditions de réussite des obligations sécurisées
dans la zone de l’UEMOA
L’activité du marché de la dette privée de l’UEMOA s’est nettement
améliorée ces dernières années. En dehors des opérateurs locaux de la
région, le marché primaire a suscité l’intervention de nombreuses
institutions financières étrangères pour lever des ressources de
financement. Cependant, pour mieux accompagner le développement du
marché primaire et mieux répondre aux attentes des différents
intervenants sur ce marché des réformes sont à mettre en place. Les
institutions spécialisées de la région telles que la BOAD, la BCEAO et le
CREPMF ont initié plusieurs projets et études de développement du
marché financier régional de l’UEMOA. L’objectif de ces efforts est de
permettre au marché financier de jouer pleinement son rôle de catalyseur
du financement de développement économique de la sous région.
1 http://www.senat.fr/rap/l98-3001/l98-300121.html
2http://www.senat.fr/rap/r05-261/r05-261100.html
Rapport final
161
Novembre 2008
Le renforcement des intérêts des épargnants ne peut qu’attirer davantage
d’investisseurs ; à cet effet, les obligations sécurisées répondent à cette
exigence et permettent aux émetteurs de se refinancer à un coût inférieur
par rapport aux obligations classiques.
Les principales caractéristiques à mettre en place dans les huit pays de
l’Union en vue de créer un cadre juridique propice à ces instruments
financiers sont :
- la protection des porteurs d’obligations contre toute procédure de
redressement et de liquidation à l’encontre de l’émetteur, de ses
actionnaires ainsi que, le cas échéant, de l’établissement chargé de la
gestion et du recouvrement des créances pour le compte de la société
émettrice des obligations sécurisées ;
- le transfert complet, en cas de litige, des suretés et garanties attachées
aux créances accordées en gage;
- la désignation du statut et la délimitation de l’objet des sociétés
spécialisées qui auront pour rôle l’acquisition auprès des
établissements de crédit des créances hypothécaires ;
- la définition des critères de sélection des créances à céder aux sociétés
de financement spécialisées ;
- la détermination des modalités de transfert des créances et des
caractéristiques du bordereau de cession ;
- l’élaboration des procédures de recouvrement et de suivi des prêts
adossés aux obligations sécurisées.
Rapport final
162
Novembre 2008
7. CONCLUSION
La zone de l’UEMOA dispose d’un gisement très important de créances
éligibles à la titrisation et qui dépasse les 18 000 milliards de francs CFA.
Toutefois, ce montant peut être largement dépassé si le champ de la
titrisation s’élargi aux créances des établissements publics et aux recettes
futures des grands projets.
Le marché obligataire de l’UEMOA présente, de manière générale, les
caractéristiques d’un marché naissant et une réglementation assurant la
protection des épargnants. Le caractère régional du marché permettra de
surmonter les difficultés liées à l’étroitesse des marchés nationaux.
L’introduction de la titrisation dans le marché financier de la région aura
un impact immédiat sur la mobilisation des ressources à long terme,
l’amélioration de la rentabilité des établissements cédants, l’optimisation
des exigences en matière de fonds propres, et des effets à moyen et long
terme sur la réduction des taux d’intérêts et l’allongement de la durée des
crédits.
L’inexistence de la possibilité légale de création d’une entité ad hoc, ayant la
capacité d’émettre des titres financiers et d’acquérir des créances, constitue
un handicap pour la région, d’autant plus que l’acquisition des créances
est du ressort des établissements de crédit, et donc relève de la loi bancaire.
L’autre caractéristique du droit codifié est la complexité du transfert des
créances suite à la relation bilatérale qui unit traditionnellement le
créancier et le débiteur.
Pratiquement, la titrisation, dans la mesure où c’est une technique qui
distingue le droit de gestion et le droit de propriété est un outil juridique
étranger au droit codifié tel qu’il est connu dans les pays de la région.
Il parait indispensable de créer un cadre juridique en vue d’éluder, les
perturbations sur le reste du système juridique existant, tout en facilitant la
cession des créances et l’opposabilité aux tiers des suretés qui y sont
attachées, ainsi que le transfert et la gestion des créances.
L’objectif du nouveau cadre juridique de la titrisation est de faciliter la
cession de créances via le fonds de titrisation. A cet effet, le fonds qui
achète les créances et émet des titres doit être exempté de la loi bancaire.
La loi relative à la titrisation doit préciser les modalités par lesquelles un
portefeuille de créances pourrait être cédé à une entité ad hoc. De même, il
est important que la cession de la créance entraine de plein droit le
transfert de la sureté et son opposabilité aux tiers.
Rapport final
163
Novembre 2008
Vue la similitude des principes réglementaires entre la zone de l’UEMOA,
la France et le Maroc ; les structures juridiques adoptées par ces pays
peuvent servir de référence.
Grâce à la mise en place d’un cadre juridique approprié, la titrisation
deviendra certainement un outil largement utilisé dans les huit pays de
l’UEMOA, à l’instar de ce qui se fait au niveau des pays émergeants.
Si d’autres pays à économies semblables ont appliqué et réussi de tels
dispositifs, pourquoi les pays de la région n’y arriveraient-ils pas ?
Rapport final
164
Novembre 2008
8. ANNEXES TITRISATION ET EVALUATION DU POTENTIEL
Annexe 1 : Liste des abréviations
ABS : Asset Backed Securities
ABCP : Asset Backed Commercial Paper
CDO : Collaterized Debt Obligations
CMBS : Commercial Mortgage Backed Securities
FCC : Fonds Commun de Créances
FPCT : Fonds de Placements Collectifs de Titrisation
LBO : Leveraged Buy Out
MBS : Mortgage Backed Securities
RMBS : Residentiel Mortgage Backed Securities
SIC : Société d’Investissement en Créance
SPV : Special Purpose Vehicule
Rapport final
165
Novembre 2008
Annexe 2 : Bibliographie
-
La notation en matière de titrisation
-
http://www.amf-france.org/documents/general/6476_1.pdf
La titrisation ; Note pédagogique MIC n°16 ; François Leroux
-
-
-
http://wwwpmieurope.fr/pdf/titres_garantis.pdf
Air France : titrisation d’avions « finalisée dans quelques jours »
http://www.sud-aerien.org/breve278.htmi
http://www.melchior.fr/Le-financement-des
chez.6710.0.html
AXA récompensé pour la titrisation du portefeuille
d’assurance automobile de particuliers
avions
français
-
http://www.axa.com/fr/actualites/2006/5CoAgj8Tv5K3c6y31w3e
.aspx
AXA : première titrisation d’un portefeuille d’assurance automobile
-
http://.www.boursier.com/vals/FR/axa-premiere-titrisation-dun-portefeuille-d-assurance-automobile(news-159877.htm
la titrisation rapportera 500 millions à l’Etat belge
-
Rapport final
http://www.cetai.hec.ca/leroux/Note%20pedagogique%20MIC16.
pdf
Titres adossés à des créances hypothécaires et obligations foncières : ne
prenons pas de gants ; David Liu ; PMI Europe
http://www.lalibre.be/index.php?view=article&art_id=242875
Les (fausses ?) recettes de l’Etat belge ; Ariane van Caloen ; le
18/02/2006
-
http://www.lalibre.be/index.php?view=article&art_id=269607
Titrisation de micro-crédit au Bengladesh : cas de Citigroup
-
http://citi.com/citigroup.fin/data/ar06_fr.pdf
Fraikin boucle unetitrisation globale d’entreprise
-
http://www.agefi.fr/articles/fraikin-boucle-une-titrisationglobale-d-entreprise-1042379.html
clôture des comptes de la titrisation ;rapport financier de la FIFA 2006
166
Novembre 2008
-
-
Rapport final
http://www.fr.fifa.com/mm/document/affederation/administrati
on/2006_fifa_ar_fr_1767.pdf
Securitization in Latin America ; rapport trimestriel BIS, septembre
2007
Titrisation en Amérique Latine ; rapport semestriel BIS, juin 2006
Quelle est l’ampleur de l’activité de titrisation aux Etats-Unis et en
Europe ? Etudes et analyses ; Direction de la régulation et des affaires
internationales de l’AMF ; Anne Demartini & Fabrice Pansard
http://www.amf-france.org/documents/general/6245_1.pdf
« subprimes » : explications d’une crise
www.lesechos.fr/info/finance/300194636.htm
« subprimes : topographie d’une crise » ; problèmes économiques
n°2945 ; 9 avril 2008-08-09
167
Novembre 2008
Annexe 3 : Questionnaire soumis aux banques
Etude relative à l’évaluation du potentiel du marché
hypothécaire et de la titrisation de créances au sein de
l’UEMOA
Séquence d’entretien pour la collecte des données auprès des banques
Lieu :
Date :
Heure :
Interlocuteur 1 :
Fonction :
Interlocuteur 2 :
Fonction :
Interlocuteur 3 :
Fonction :
PRELIMINAIRE A L’ENTRETIEN
Dans le cadre de l’étude relative à l’évaluation du potentiel du marché
hypothécaire de l’UEMOA et de la titrisation de créances, la collecte
d’informations quantitatives et qualitatives constitue une phase cruciale. Elles
constituent le socle sur lequel les autorités économiques et financières de la
sous région prendront des options déterminantes pour les établissements
financiers et les agents économiques spécifiquement en matière immobilière et
hypothécaire.
Le contenu des entretiens est strictement confidentiel. Le cabinet Mazars
garantit une sécurité totale des informations fournies.
Les informations et autres données quantitatives seront utilisées sous une
forme agrégée au niveau des 25 banques de notre échantillon. Elles
n’apparaitront aucunement sous une forme individualisée. Elles alimenteront
des rapports destinées aux autorités économiques et financières de l’UEMOA
de manière à leur fournir les éléments nécessaires à la prise de décisions en
matière de titrisation de créances hypothécaires.
Rapport final
168
Novembre 2008
Nous comptons sur votre entière collaboration pour nous fournir les
informations les plus précises et les plus complètes possibles.
Ceci n’est ni une mission d’audit, ni une mission d’inspection.
A.
INFORMATIONS QUALITATIVES
1. Questions générales
a. Progiciel métiers
b. Taux de base bancaire
c. Politique de placement (Marché financier, Marché monétaire, autres, etc.)
d. Existence d’une politique en matière de crédit immobilier (caractéristiques, orientations
majeures…)
2. Financement du marché immobilier
Rapport final
a.
Mode de financement (provenance des ressources…)
b.
Entraves physiques et financières au développement de ce type de crédit (exemples)
c.
Intérêt de votre structure pour le financement de projets immobiliers (habitat, immobilier
commercial…) sur les cinq dernières années et les cinq années à venir
d.
Conditions bancaires généralement appliquées : loan to value (couverture des crédits par la
valeur des garanties), taux de charge (Ratio Echéance/ Revenu net), taux d’intérêt actuel
pratiqué, Niveau d’apport exigé au client
169
Novembre 2008
e.
Les garanties habituellement recueillies par votre Banque pour la couverture des crédits
immobiliers avec si possible des informations sur le niveau de couverture des encours.
3. Refinancement
a.
Politique de refinancement des créances hypothécaires appliquée sur les cinq dernières
années en spécifiant la contribution des fonds spécifiques, des emprunts, des dépôts, et des
fonds propres
b.
Intérêt pour le refinancement de manière générale et le refinancement sur le marché
hypothécaire en particulier
c.
Intérêt pour des modes de refinancement alternatifs comme la titrisation, obligations
sécurisées…
4. Développement du marché hypothécaire : suggestions et recommandations
Rapport final
170
Novembre 2008
B.
INFORMATIONS QUANTITATIVES
Tableau 1 – Structure des crédits (à établir pour chacun sur les exercices 2003 à 2007)
(en millions de FCFA)
Nature de crédit
Crédits immobiliers
Selon la
définition de
l’Instruction
94-03
Encours
Total
Dont Encours adossé
Dont crédit aux
promoteurs
immobiliers
Sur
hypothèque
Sur autres
garanties
Taux moyen
hors
personnel
Taux
moyen au
personnel
Durée
initiale
moyenne
16.1
- Particuliers
- Personnel
- Entreprises
Sous total 1
Autres crédits
- Crédits à l'exportation
16.2
- Crédits d'équipement
16.3
- Crédits à la consommation
16.4
- Crédits de trésorerie
16.5
Sous total 2
Total général
Rapport final
171
Novembre 2008
Durée
résiduelle
moyenne
Tableau 2 – Informations sur les crédits immobiliers (à établir sur les exercices 2003 à 2007)
(en millions de FCFA)
Crédit direct aux
particuliers
Critères d’analyse
Habitat
Autres
Crédit indirect aux
particuliers
(coopératives,
associations,
autres…)
Habitat
Autres
Crédit aux
entreprises
Total
Crédits accordés sur l'année
Montant
Nombre
Encours au 31 Décembre
Montant total
Montant des encours de
crédits par durée initiale
de remboursement
=< 2 ans
2< d =<10
ans
>10 ans
Montant des encours de =< 2 ans
crédits
par
durée 2< d =<10
résiduelle
de ans
remboursement
>10 ans
Taux pratiqués hors impôts et
taxes
Pour les crédits entre 2-5
ans
Pour les crédits entre 5-10
ans
Pour les crédits de plus de
10 ans
Plus haut
Plus bas
Moyen
Plus haut
Plus bas
Moyen
Plus haut
Plus bas
Moyen
Garanties
Inscription hypothécaire effective ou
en cours
Promesse d’hypothèque
Autres
C.
Rapport final
COLLECTE DOCUMENTAIRE
a.
Rapport d’activité sur les cinq dernières années
b.
Eléments prévisionnels sur les cinq (5) prochaines années - horizon 2012
172
Novembre 2008
Dont
crédit
aux
promoteurs
immobiliers
Annexe 4 : Exportations des pays de l’Union
BENIN
Tableau : Evolution des exportations par principaux produits de 2002 à 2006
(en millions de F.CFA)
RUBRIQUES
2002
2003
2004
2005
2006
Produits du coton
100 278,6
117 251,1
114 350,7
97 077,6
56 063,8
Produits du palmier
101,4
1 692,0
1 177,9
230,4
2 309,2
Autres produits
67 145,3
38 903,3
43 204,4
55 941,2
58 333,0
dont:
- Graines et fruits oléagineux 1 204,0
3 903,7
3 052,0
2 409,0
2 991,2
- Noix d'anacarde
11 946,2
8 198,7
8 776,0
10 524,1
8 602,0
- Crustacés
2 151,6
1 082,6
329,9
646,7
521,1
- Sucre
6 160,0
10129,8
64,4
1 455,6
2 546,1
- Métaux précieux
9 273,1
3 160,8
380,5
3 720,9
3 576,2
TOTAL (stat. officielles)
167 525,3
157 846,4
158 733,0
153 249,2
116 706,0
Source : INSAE
BURKINA
Tableau : Présentation détaillée des exportations par principaux produits de 2005 à 2006
(en millions de F.CFA)
RUBRIQUES
2002
2003
2004
2005
2006
Animaux vivants
ND
ND
ND
3.277
3.213
Fruits et légumes
ND
ND
ND
5.056
4.031
Coton en masse
ND
ND
ND
130.313
161.418
Amandes de karité et autres oléagineux
ND
ND
9.634
14.257
Céréales
ND
ND
ND
1.354
4.888
TOTAL (stat. officielles)
ND
ND
ND
149 634
187 807
Sources : Institut National de la Statistique et de la Démographie (INSD)
COTE D’IVOIRE
Tableau Evolution des exportations de marchandises par principaux produits
(en millions de F.CFA)
2002
2 069 521
51 406
30 126
50 807
24 688
50
94 744
1 196 199
377 130
1 110
18 771
32 287
192 203
A. Produits alimentaire
Banane
Ananas
Café vert
Huile de palme
Huile de palmiste
Conserves de poissons
Café en fèves
Cacao produits transformés
Ananas usinés
Sucre et sucreries
Café soluble
Divers
2003
2004
1 812 806 1 623 293
50 993
53 593
28 966
28 230
45 863
49 184
30 463
37 187
31
62
79 050
81 138
1 007 604
850 113
364 937
296 664
681
1 100
21 685
16 572
36 733
19 538
145 800
189 913
2006
512 669
60 404
36 951
57 942
33 949
84
63 022
743 338
319 782
640
4 112
28 973
163 472
1 279 548
1 060 668
218 879
1 747 629
1 569 495
178 133
B. Autres biens de consommations
Produits pétroliers
Divers
695 205
405 805
289 400
615 781
408 381
207 400
C. Matières 1ère et produit semi-finis
Caoutchouc
Bois en grumes
Bois débités
Ciment
Coton fibre
Tissus
Divers
539 858
61 660
20 198
156 210
27 954
93 444
17 992
162 400
569 363
72 620
19 298
136 919
6 101
103 143
9 882
221 400
591 994
87 865
20 935
160 559
26 678
81 466
7 509
206 983
608 325
108 245
21 321
157 962
28 142
73 708
7 635
211 311
617 326
168 269
12 376
148 290
27 194
59 056
8 045
94 095
2 997 950
3 061 884
2 412 499
2 877 624
Total statistiques officielles
3 304 584
846 597
640 357
206 240
2005
524 626
49 712
24 953
36 688
36 216
35
51 065
777 859
309 493
367
11 875
23 042
203 321
Source : BCEAO, balance des paiements de la CI
Rapport final
173
Novembre 2008
GUINEE BISSAU
Tableau Evolution des exportations des principales marchandises
(en millions de F.CFA)
Noix de cajou
Coton
Bois
Autres
Total statistiques officiels
2002
33 727
920
624
2003
29 920
132
134
2004
38 193
0
1
35 271
30 186
38 194
2005
33 658
0
31
74
33 763
2006
28 902
18
103
1 270
30 292
Source : Direction Générale des Douane / BCEAO
NIGER
Tableau Evolution des exportations des principales marchandises
(en millions de F.CFA)
2002
62.456
24.614
4.936
2.036
94 042
Uranium
Bétail
Ognon
Niébé
Total statistiques officiels
2003
65.520
26.265
12.628
1.619
106 032
2004
70.140
22.383
14.511
1.355
108 389
2005
78.540
19.325
12.419
1.325
111 609
2006
79.632
26.692
11.738
385
118 447
Source : Institut National des Statistiques
MALI
Tableau Evolution des exportations (FOB) des principales marchandises
(en millions de F.CFA)
2002
130 946
402 563
27 327
33 087
593 923
Coton
Pierres et métaux précieux
Animaux vivants
Autres
Total statistiques douanières
2003
194 850
330 073
24 535
28 001
577 459
2004
187 887
270 567
22 904
37 913
519 271
2005
140 494
369 019
27 829
34 602
571 944
2006
131 951
588 315
27 544
45 485
793 295
Sources : BCEAO et DNSI.
Rapport final
174
Novembre 2008
SENEGAL
Tableau Evolution des exportations de marchandises par principaux produits
(en millions de F.CFA)
Sel marin
Produits pétroliers
Produits arachidiers
Phosphates
Coton
Produits de la pêche
Ciment
Acide phosphorique
Engrais
Articles manufacturés
Total statistiques officielles
2002
7.168
95.292
48.203
12.200
9.700
181.491
7.554
119.150
26.210
72.513
579 481
2003
6.845
109.303
25.300
5.300
12 400
164.100
7.323
69.300
28.922
7.543
436 336
2004
6.690
115.200
17.400
7.894
15.301
163.300
14.692
80.664
36.453
65.351
522 945
2005
5.011
162.767
20.800
755
1.229
166.437
27.057
85.287
18.597
66.115
554 055
2006
7.994
220.146
31.961
719
12.768
145.559
41.271
40.327
5.246
69.504
575 495
Source : ANSD/MEF
TOGO
Tableau Evolution des exportations des principales marchandises
(en millions de F.CFA)
Produits agricoles (café, cacao, coton fibres,..)
Produits miniers (phosphate, clinker)
Produits pétroliers
Produits industriels (ciments, chimiques,….)
Total statistiques officiels
2002
55 278
37 197
44 500
97 321
234 296
2003
71 806
48 212
26 500
146 840
293 358
2004
66 934
51 532
14 497
114 887
247 850
2005
35 021
50 278
32 704
115 108
233 291
2006
27 863
47 488
87 292
132 318
294 961
Source : Balance paiement 2006
Rapport final
175
Novembre 2008
Annexe 5 : Synthèses des constats et recommandations
Constats relatifs à l’environnement économiques
Recommandations
Le taux de croissance du PIB projeté à 4,5% restera encore en
Nous recommandons les Autorités en charge des politiques
dessous de la moyenne de 6,2% prévue pour les économies
macroéconomiques de l’Union de redoubler d’effort pour
subsahariennes et du niveau de 7% au minimum requis pour
atteindre cet objectif d’ici l’horizon 2015.
réduire la pauvreté et atteindre les Objectifs du Millénaire pour le
Développement.
Le risque inflationniste qui prévaut dans l’Union n’est pas
Nous recommandons les Autorités en charge des politiques
favorable à l’accroissement de la production immobilière. Les prix
monétaire de l’Union de redoubler d’effort pour juguler
des matériaux de construction et de l’énergie vont entraîner le
d’avantage l’inflation. Ce souhait est d’autant plus important du
renchérissement des coûts de production, de cession et de location
fait de la faiblesse des revenus des ménages dont la capacité
de logements.
d’endettement reste faible.
Le déséquilibre budgétaire des finances publiques s’est traduit
A notre avis, les interventions de l’Etat sur le marché obligataire
durant ces deux dernières années, d’une part, par des tensions de
pour financer le déficit des finances publiques pourraient
trésorerie importantes obligeant les Etats à recourir à un rythme
mobiliser une bonne partie des ressources des investisseurs
soutenu, et à des taux d’intérêts très compétitifs au marché
(placement sur le marché financier) au détriment des ressources
financier régional, et d’autre part par l’accumulation des arriérés
longues proposées par le système bancaire (les dépôts à terme).
de paiement (Côte d’Ivoire, Guinée-Bissau et Togo) d’un montant
qui se sont élevés à 349,6 milliards FCFA dont 329,2 milliards au
Au delà du risque de liquidité du marché financier régional,
titre des arriérés de paiement extérieurs.
cette situation, pourrait d’une part limiter la capacité des
banques à mobiliser des ressources longues pour financer les
crédits immobiliers. D’autre part, un risque de renchérissement
du taux d’intérêt pourrait être observé au sein de l’Union qui
serait imputable aux coûts de plus en plus onéreux des
ressources longues.
Le déficit des transactions courantes s'est aggravé en raison
Nous recommandons que des actions plus soutenues de
principalement d'une mauvaise
performance du commerce
promotions de la compétitivité des exportations soient mises en
extérieur. Hors dons, le déficit courant passerait de 5,4% du PIB en
œuvre au sein de l’Union. Au-delà du secteur primaire, une
2006 à 7,8% du PIB en 2007. La détérioration de la balance
problématique de mise en place un tissu industriel de
commerciale est imputable d’une part, à la baisse des exportations
transformation totale ou partielle des matières premières
de 5,3%, notamment le repli des ventes à l'étranger de coton, d'or
s’impose et mérite d’être prise en charge par les pouvoirs publics
et de pétrole, et d’autre part, à l’accroissement des importations de
dans une vision à moyen et long terme. Cette vision devrait se
5,2% induit principalement par la hausse des acquisitions de biens
faire au niveau communautaire.
d'équipement et de produits alimentaires.
Les dernières estimations en matière de convergence montrent
Nous sommes conscients des efforts déployés dans le sens du
qu’en 2006 le Niger est le seul Etat à avoir respecté l’ensemble des
respect des critères de convergences, toutefois ses efforts
critères de premier rang. Le Burkina, le Mali et le Sénégal
méritent d’être soutenus d’avantage.
respectent trois des quatre critères, le Bénin en respecte deux,
le Togo, la Côte d’Ivoire et la Guinée Bissau n’en respectent
qu’un seul.
Rapport final
176
Novembre 2008
Constats relatifs à la démographie et l’urbanisation
Recommandations
Des difficultés d’insertion sur le marché du travail par le fait que
La
plus de deux individus sur trois sont affectés par une forme de sous-
nécessairement par la création d’une demande solvable.
emploi : chômage et sous-emploi.
Il est important que les efforts consentis dans le sens de
Le taux de salarisation est très bas (35% en moyenne), à mettre en
renforcés au sein de l’Union.
promotion
du
crédit
immobilier
passe
la lutte contre le chômage et l’insertion des jeunes soient
relation avec le poids prépondérant du secteur informel dans l’emploi
(76% des actifs occupés), suivi très loin derrière du secteur
privé
formel (14%) et du secteur public (8%).
Ceci impliquerait des mesures coordonnées, planifiées
dans chaque Etats et au niveau Communautaire dans le
cadre de politiques de promotion du secteur privée, de
Le revenu d’activité mensuel moyen de la zone UEMOA est évalué à 54
création d’emploi et d’insertion des diplômés et de
000 FCFA mais la moitié des travailleurs gagnent moins de 25 000
réduction du poids du secteur informel dans nos
FCFA.
économies.
L’urbanisation au sein de l’UEMOA est un phénomène très actif. Le
Malgré le taux de croissance économique encourageant
taux d’urbanisation est compris entre 17% et 45% en 2006 avec une forte
dans les différents pays de l’Union, plus de 50% de la
concentration dans les principales villes.
population des Etats de l’Union vivent encore en
Le taux de pression
démographique constitue une tendance lourde que même les politiques
dessous du seuil de pauvreté. La réduction de cette
de populations appliquées par les Etats de l’Union n’infléchiront pas à
pauvreté passe nécessairement par la capacité de nos
moyen terme.
économies à générer un taux de croissance du PIB
supérieur à la croissance démographique.
Rapport final
177
Novembre 2008
Constats relatifs à l’environnement financier
Recommandations
Le taux de bancarisation au sein de l’Union reste faible,
Nous recommandons que les efforts entrepris
évalué à 4% selon les données de la Commission de
pour limiter le poids du secteur informel dans les
l’UEMOA. Le poids du secteur informel dans nos économies
économies de l’Union notamment la promotion de
ne permet pas au système bancaire de rentrer en relation avec
systèmes financiers décentralisés soient renforcés.
un plus large éventail de la population.
Parmi les pistes de réflexion nous pouvons
explorer des actions d’allégement de la fiscalité
des structures travaillant dans l’informel, et des
conditions de banques.
Le marché boursier de l’Union n’est pas représentatif de
A notre avis, l’ensemble des Etats de l’Union
l’activité économique et du niveau des placements financiers
devrait soutenir le développement du marché
réalisés dans l’ensemble des pays de l’Union.
financier régional, en instituant des politiques
d’incitation à l’inscription à la cote de nouvelles
Les
nouvelles
introductions
en
bourse
ne
sont
pas
nombreuses.
sociétés, et en encourageant les placements
financiers par l’allègement des taux d’imposition
fiscale des revenus liés.
Les durées d’émission des emprunts obligataires publics et
privés varient entre 2 et 8 ans, avec une moyenne de 5 ans. En
Par ailleurs, les titres émis par le marché financier
définitive, le marché financier de l’Union est tourné vers du
régional devraient être au moins inférieur ou égal
moyen terme.
à la durée résiduelle des crédits immobiliers
refinancés dont la maturité pourrait excéder le
moyen terme.
Entraves liées aux politiques de gestion urbaines
Recommandations
Un retard considérable dans l’aménagement des quartiers
Nous recommandons la mise en place de
périphériques des villes ainsi que dans la réalisation de la voirie
politiques d’envergure d’aménagement des sites
primaire et des équipements collectifs du fait de la difficulté à
périphériques des villes.
mobiliser les ressources nécessaires. Cette situation entraîne
Rapport final
souvent d’énormes dépenses préalables d’aménagement et
Cette politique du ressort des pouvoirs publics
d’équipements par les promoteurs et contribue fortement à
permettrait de réduire considérablement le coût
l’augmentation du coût d’acquisition du logement.
d’accès à l’immobilier.
178
Novembre 2008
Entraves liées aux garanties
Recommandations
Les caractéristiques principales qui ressortent de l’observation
La délivrance des titres fonciers individuels doit
des différentes législations foncières de la zone UEMOA sont
nécessairement être accélérée dans les Etats dans
liées à la prédominance du droit coutumier et à l’étendue
la perspective de faciliter le développement du
importante du domaine national ne pouvant à priori pas faire
marché hypothécaire. Ceci suppose la résorption
l’objet
des difficultés et des goulots d’étranglement dans
d’hypothèque.
Ce
facteur,
associé
aux
lenteurs
administratives des procédures de mutation et de morcellement
les
des
foncière, mais également la mise en place d’une
titres
fonciers
constitue,
un
frein
important
au
développement des marchés hypothécaires nationaux.
administrations
chargées
de
la
gestion
politique volontariste d’immatriculation des titres
fonciers
L’Acte uniforme de l’OHADA reconnaît le principe selon lequel
Nous recommandons que la possibilité soit
plusieurs créances peuvent être adossées à un même immeuble.
offerte aux établissements de crédits d’octroyer
La Commission Bancaire tolère les hypothèques de 2ème rang
des
mais ne reconnait pas celle de 3ème rang comme étant des
hypothèques de rang supérieur à 2.
crédits
lorsqu’ils
sont
adossés
à
des
garanties suffisantes, même lorsque la valeur de l’immeuble le
permet.
Le délai de réalisation des garanties n’excède pas une année,
Nous recommandons que les contraintes liées au
lorsque toutes les conditions de validité requises de l’inscription
titre exécutoire soient levées de sorte à faciliter
hypothécaire ont été respectées.
délivrance de titre exécutoire nécessaire à la
réalisation des garanties.
Dans la pratique, cette disposition juridique peine à être
appliquée du fait de l’absence de titre exécutoire (certificat
d’inscription hypothécaire) et de contraintes culturelles dans
certains pays qui font que les habitants ne souhaitent pas acquérir
des biens qui ont fait l’objet de saisie.
Rapport final
179
Novembre 2008
Entraves non financières
Le
système
foncier
Recommandations
est
généralement
un
produit
de
Afin de mettre en place un marché hypothécaire
l’environnement historique, économique et culturel du pays.
sécurisé, il est essentiel qu’une harmonisation de
L’architecture et le contenu des titres fonciers est différent d’un
l’ensemble des codes fonciers de l’UEMOA soit
pays à l’autre.
réalisée de manière à permettre aux futurs
Le régime foncier est parfois complexe et ne
favorise pas l’obtention d’hypothèques fermes.
intervenants de parler le même langage et de
donner le même contenu et les mêmes droits aux
différents titres émis.
Les
opérations
de
normalisation foncière
(morcellement,
Nous recommandons que les opérations de
immatriculation …) à grande échelle sont très peu développées
normalisation foncière soient récurrentes et à
au sein de l’Union. Elles sont réalisées au coup par coup suivant
rythme soutenu, afin de limiter la faiblesse des
les besoins de projets immobiliers ponctuels et de faible
assiettes foncières. Cette faiblesse reste un frein
envergure. Ce problème entraîne naturellement un recours
important au développement de la promotion
régulier à des titres précaires du type droit au bail, permis
immobilière.
d’occuper parmi lesquels seuls le droit au bail est parfois toléré
comme garantie hypothécaire par les établissements bancaires.
La conservation foncière constitue une faille dans le processus
Nous recommandons que les actions soient prises
de gestion et de suivi du patrimoine foncier des Etats.
au niveau de l’Union permettant de garantir une
bonne gestion de la conservation foncière.
La situation du cadastre dans certains pays (enregistrement non
exhaustif des actes, retard dans le traitement des dossiers,
Elle est garante de toutes les transactions en
absence
matière immobilière et foncière.
de système d’archivage performant, possibilité
d’altérer ou de délivrer en toute illégalité des documents
officiels,...) a entraîné une méfiance des principaux acteurs vis-àvis du système de gestion foncière.
Rapport final
180
Novembre 2008
Entraves financières
Recommandations
En vue d'éviter une transformation excessive des ressources à
Compte tenu de la structure des ressources des
vue ou à court terme en emplois à moyen ou long terme, les
banques
banques et établissements financiers doivent financer une
composée pour l’essentiel de ressources à vue, il
certaine proportion de leurs actifs immobilisés ainsi que de
nous semble opportun et dans la limite du respect
leurs autres emplois à moyen et long terme, par des ressources
du dispositif prudentiel permettant de garantir la
stables. Un seuil de couverture de 75%.
solvabilité et l’équilibre financier des banques,
dans
l’espace
financier
UEMOA,
qu’une réflexion de concert entre la BCEAO et les
L’application de cette norme conduit à n’autoriser la
établissements
couverture des emplois à moyen et long termes qu’à hauteur
rehausser la capacité de transformation des
de 25% par les ressources de durée résiduelle inférieure à deux
ressources à vue pour financer les emplois long en
ans.
l’occurrence les crédits immobiliers.
L’instruction 94-05 ne reconnaît par l’inscription hypothécaire
Nous
sur le droit au bail comme une garantie réelle de même que
particulières à formuler.
n’avons
de
crédit,
pas
de
soit
être perçue par certains comme un frein à l’octroi de crédit
immobilier, il constitue cependant, un excellent vecteur
des
crédits
immobiliers
et
donc
de
développement d’un marché hypothécaire sain à travers la
rigueur
qu’elle
peut
induire
auprès
des
banques
et
établissements financiers.
Rapport final
181
pour
recommandations
garanties sur les titres fonciers de 3ème rang. Si l’instruction peut
d’assainissement
initiée
Novembre 2008
Entraves liées à l’accès aux marchés et à la disparité des
Recommandations
conditions de banques
Les marchés immobiliers présentent dans les pays de l’Union de
Nous
grandes disparités. Les conditions de crédit d’une place à l’autre
formuler.
n’avons
pas
de
recommandations
à
sont variables. Les taux d’intérêt par peuvent varier d’un pays à
l’autre de 7% à 14%.
Cette forte disparité peut constituer une difficulté dans la
perspective de la création d’un marché hypothécaire.
La législation en matière d’endettement requiert un plafond
il serait opportun d’étudier la possibilité de
n’excédant pas un
montant déterminé pour les annuités de
rehausser ce plafond pour les salariés qui le
remboursement (10%, 20%, 30% et 40% suivant les tranches de
désirent, pour le cas spécifique des crédits
revenu). Cette disposition dont l’objectif vise à protéger le salarié
immobiliers. En effet, le logement constitue la
du risque de surendettement, limite ses capacités d’accès au
préoccupation première des habitants qui peuvent
crédit immobilier pour des ménages à faible revenu.
accepter le principe d’une quotité cessible plus
importante dans la perspective de l’accès à la
propriété.
Entraves liées à la fiscalité
Recommandations
L’analyse de la fiscalité applicable en matière d’opérations
Nous recommandons qu’une fiscalité spécifique à
immobilières révèle d’une manière générale un poids excessif de
l’immobilier soit mise en place par le législateur.
la fiscalité qui constitue une entrave majeure au développement
A titre de rappel, le taux de TVA est de 18% et le
du marché hypothécaire.
droit d’enregistrement compris entre 15 et 17%
sur chaque transaction immobilière.
Rapport final
182
Novembre 2008