DRUCKSACHE BA-14/001 B E S C H L U S S

DRUCKSACHE BA-14/001
BESCHLUSS-VORLAGE
Dezernat/Amt:
Verantwortlich:
Tel.Nr.:
Datum
V / Stadtplanungsamt
Herr Jerusalem
4100
15.01.2014
Betreff:
Bebauungsplan Katharinenhof mit Friedrichstraße Nord, Plan-Nr. 1-73 (Neuburg) - Vereinfachtes Verfahren nach § 13 BauGB hier:
Aufstellungsbeschluss
Beratungsfolge
Sitzungstermin
Öff.
22.01.2014
X
BA
N.Ö.
Empfehlung
Beschluss
X
Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO):
nein
Abstimmung mit städtischen Gesellschaften:
nein
Finanzielle Auswirkungen:
nein
Beschlussantrag:
Der Bau- und Umlegungsausschuss beschließt gemäß Drucksache BA-14/001
die Aufstellung eines Bebauungsplans in der Innenstadt für den Bereich
im Westen begrenzt durch die Hebelstraße, im Norden durch die
Rheinstraße, im Osten durch die Röderstraße und im Süden durch
den Friedrichring
Bezeichnung: Bebauungsplan Katharinenhof mit Friedrichstraße
Nord, Plan-Nr. 1-73.
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Anlagen:
1. Lage des Plangebiets
2. Bebauungsplanumgriff
3. Textliche Festsetzungen (Entwurf)
1.
Ausgangslage
Das ca. 3,1 ha große Plangebiet liegt im Stadtteil Neuburg nördlich der Friedrichstraße zwischen Hebelstraße, Rheinstraße und Merianstraße und umfasst
folgende Grundstücke: Flst.Nrn. 1809, 1802, 1801, 1800/1, 1798/2, 1798/1,
1797/1 (Straße), 1792/2,1796/1, 1795/1, 1794/1, 1793/1, 1792/1, 1814, 1786,
1782 (Teilst. Str.), 1780/1, 1757/1, 1764/2, 1760/1, 1761/1, 1764/1, 1779/1,
1778, 1772/8, 1772/6, 1777/1, 1776/1, 1774/3, 1773/2, 1772/7, 1772/4 (Straße),
1765/1, 1766/1, 1771/4, 1771/2, 1767/3, 1767/2, 1767/1, 1772/5 (Straße),
1775/1, 1774/2, 1773/1, 1772/2, 1771/1, 1770/1, 1768/1.
Es liegt im Bereich des Straßen- und Baufluchtenplans Wiederaufbaugebiet
Nord, Plan-Nr. 1-6. Die Häuser 25, 27, 29 und 31 liegen zum Teil im Geltungsbereich des Bebauungsplans "Umgestaltung von Kronenstraße, Werthmannstraße, Rotteck- und Friedrichring mit Stadtbahn und Ausgleichsflächen im Möslepark", Plan-Nr. 1-52, der am 19.07.2013 in Kraft getreten ist. An diesen Gebäuden sind bauliche Schallschutzmaßnahmen nach dem Bebauungsplan vorgesehen, soweit ihr baulicher Bestand den Anforderungen der VerkehrswegeSchallschutzmaßnahmen-Verordnung (24. BImSchV) unter Berücksichtigung
der jeweils am Gebäude entstehenden Beurteilungspegel nicht entspricht. Eine
Nutzungsart für diesen Bereich setzt dieser Plan nicht fest.
Das Plangebiet ist geprägt durch das hohe Rektoratsgebäude und umfasst bis
zu viergeschossige Wohn- und Geschäftshäuser sowie Hintergebäude, die
ebenfalls der Wohn- und Büronutzung dienen. Zum Teil sind in der Erdgeschosszone gewerbliche Nutzungen zu finden.
Im Plangebiet deuten sich Umstrukturierungen von Nutzungen an, die die Stadt
aus Sicht des Bordellkonzepts in diesem Bereich nicht anstrebt. Um diesen
städtebaulich unerwünschten Tendenzen entgegenwirken zu können, soll für
das Gebiet ein Bebauungsplan aufgestellt werden.
In den Planumgriff wurde auch das Gebiet des Bebauungsplans Friedrichstraße
Nord, Plan-Nr. 1 - 71, aufgenommen, der am 09.05.2012 aufgestellt wurde und
in dem die Planungsüberlegungen zu den Bordell- und Spielhallenkonzeptionen
noch nicht aufgenommen worden sind.
2.
Allgemeine Planungsüberlegungen
2.1 Weiterführung des Konzepts zur Steuerung von Bordellen und ähnlichen
Betrieben in der Stadt Freiburg i.Br.
Der Gemeinderat hat in der Sitzung am 20.11.2012 die Fortschreibung des Bordellkonzepts aus dem Jahr 2001 beschlossen (siehe Drucksache G-12/229).
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Ziele des neuen Bordellkonzepts sind
-
die Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch den
Schutz vorhandener Baugebiete,
die Verhinderung städtebaulicher Missstände in einzelnen Baugebieten,
der Schutz der Bewohnerschaft vor Störungen und
die Schaffung von Plätzen zur Ansiedlung von Prostitution in ausreichender
Zahl an geeigneten Standorten.
Zur Umsetzung der genannten Ziele des neuen Bordellkonzepts sind folgende
Schritte geplant:
-
-
-
-
-
Die in der überarbeiteten Konzeption bislang berücksichtigten Standorte in
der Tullastraße 79 (7. Änderung des Bebauungsplans Industriegebiet Nord,
Plan-Nr. 2-15g) und in der Wiesentalstraße 15 (5. Änderung des Bebauungsplans Schildacker, Plan-Nr. 6-17e) mit insgesamt 32 Plätzen werden
beibehalten.
Darüber hinaus sind sechs Standorte im Stadtgebiet, gegen die baurechtlich
wegen Bestandsschutzes oder eines Vollstreckungshindernisses ohnehin
nicht mehr vorgegangen werden kann, in die Konzeption aufzunehmen. Dazu gehören die Einrichtungen Auf der Haid 1 (künftig: 7. Änderung des Bebauungsplans Rankackerweg, Plan-Nr. 6-31g), Bettackerstraße 25 (künftig:
1. Änderung des Bebauungsplans Krummacker Nord, Plan-Nr. 1-140a),
Haslacher Straße 21a (6. Änderung des Bebauungsplans Neue Feuerwache, Plan-Nr. 6-1f), Schildackerweg 30, Todtnauer Straße 1 und Wiesentalstraße 1 (8. Änderung des Bebauungsplans Schildacker, Plan-Nr. 6-17h).
Einigen der genannten Einrichtungen soll die Möglichkeit zur Erweiterung
gegeben werden, so dass diese Standorte zukünftig insgesamt 32 Plätze
haben können.
Die Einrichtung in der Robert-Bunsen-Straße 11a (künftig: 9. Änderung des
Bebauungsplans Industriegebiet Nord, Plan-Nr. 2-15i), soll mit einer möglichen Kapazität von 15 Plätzen in das Bordellkonzept aufgenommen werden.
Gegen die aktuellen Standorte der Wohnungsprostitution mit insgesamt
15 Plätzen wird nicht vorgegangen, soweit von ihnen keine städtebaulichen
Spannungen ausgehen.
Zudem gibt es im Stadtgebiet weitere Einrichtungen mit insgesamt 26 Plätzen,
die derzeit Bestandsschutz genießen bzw. bei denen derzeit ein Vollstreckungshindernis besteht, die aus städtebaulichen Gründen jedoch unerwünscht sind. Diese Standorte sollen bauplanungsrechtlich nicht gesichert werden, um die Nutzung planungsrechtlich nicht zu verfestigen. Es handelt sich um
Einrichtungen in den Bereichen der Bebauungspläne Rankackerweg, Kronenstraße, Werderring und südlich Schwabentor.
Insgesamt wird so dem Bedarf von rd. 120 Plätzen Rechnung getragen, der anhand von Vergleichen mit anderen Städten, die Freiburg strukturell entsprechen,
der Erfahrungen der Kriminalpolizei aufgrund der regelmäßigen Überprüfungen
von prostitutiven Einrichtungen im Stadtgebiet und unter Berücksichtigung von
Entwicklungspotenzialen angenommen wurde.
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Die oben unter den Spiegelstrichen genannten Standorte (ohne Wohnungsprostitution) sollen über Änderungen der entsprechenden Bebauungspläne gesichert
werden. Für das übrige Stadtgebiet ist der Ausschluss von Bordellen, bordellartigen Betrieben einschließlich Terminwohnungen vorgesehen, soweit er nicht
bereits erfolgt ist. Ebenso sollen auch die übrigen Ausschlüsse beibehalten
werden (Einrichtungen wie Animierlokale, Nachtbars und vergleichbare Einrichtungen mit Striptease und Filmvorführungen, Sex-Kinos, Geschäfte mit Einrichtungen zur Vorführung von Sex- und Pornofilmen, erotische Sauna- und Massagebetriebe, Swinger-Clubs, Eros-Center und vergleichbare Dirnenunterkünfte
sowie Einzelhandelsgeschäfte mit überwiegendem Sex- und Erotik-Sortiment
und sonstige sexbezogene Einrichtungen).
Der vorliegende Planungsbereich gehört nicht zu den aufgezählten Standorten,
in denen sexbezogene Einrichtungen zugelassen werden sollen. Es sollen die
entsprechenden Nutzungen ausgeschlossen werden, da mit der Zulassung derartiger Einrichtungen eine Gefährdung der im Plangebiet vorhandenen bestehenden kleinteiligen gewerblichen Einzelhandelsnutzung zu befürchten ist (Trading-Down-Effekt). Die Gefahr städtebaulicher Missstände und Attraktivitätsverlust besteht im Plangebiet bei einer Ansiedlung von sexbezogenen Einrichtungen nicht zuletzt wegen der vorhandenen Wohnbebauung.
2.2 Zusammenfassung zum Konzept zur Steuerung der Spielhallenansiedlung
Der Gemeinderat hatte außerdem die Verwaltung beauftragt, das Vergnügungsstättenkonzept insbesondere unter dem Aspekt der Steuerung der Ansiedlung
von Spielhallen im gesamten Stadtgebiet zu überarbeiten. Ziel des Konzeptes
sollte es sein, die planungsrechtliche Zulässigkeit von Spielhallen weiter zu beschränken und diese Anlagen nur noch in Einzelfällen an geeigneten Orten zuzulassen. Dieses Konzept wurde durch ein externes Büro erarbeitet und vom
Gemeinderat in seiner Sitzung am 20.11.2012 beschlossen (siehe Drucksache
G-12/127).
Das beauftragte Büro kam aufgrund der Bewertungen im Rahmen der Funktions- und Standortanalyse zu folgenden Empfehlungen (siehe Anlage 3 zur
Drucksache G-12/127):
In den Stadtteilzentren wird der Ausschluss von Wettbüros/Spielhallen
-
zum Schutz der Wohnnutzungen,
zum Schutz der sozialen Einrichtungen,
zum Schutz der Nahversorgungsfunktion,
zum Schutz der Angebotsvielfalt von traditionellen Einzelhandels- und
Dienstleistungsbetrieben in den Geschäftslagen und
zum Schutz von Trading-Down-Tendenzen
empfohlen. Diese Stadtteilzentren weisen - mit Ausnahme des Stadtteilzentrums Oberwiehre/Oberau - lediglich Nahversorgungscharakter auf und sind
teilweise durch Leerstände, kleinteilige Betriebsstrukturen, Besatzlücken, hohes
Verkehrsaufkommen und eingeschränkte städtebauliche Qualitäten geprägt.
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Das Gutachten empfiehlt den Ausschluss von Spielhallen und Wettbüros in den
Mischgebieten der Kernstadt und in den Ortschaften
-
zum Schutz der Wohnnutzungen,
zum Schutz der sozialen Einrichtungen (z.B. Schulen, Kindergärten),
zum Schutz des Stadt- und Ortsbildes,
zum Schutz des Bodenpreisgefüges,
zum Schutz der Versorgungsfunktionen und
zum Schutz von Trading-Down-Tendenzen.
Das Gleiche empfiehlt das Gutachten wegen der zum Teil sehr unterschiedlichen Prägung bzw. Umgebungsnutzung für die unbeplanten gewerblich geprägten Gebiete. So sind viele Bereiche von Wohnnutzungen umgeben; teilweise befinden sich öffentliche und soziale Einrichtungen, Einzelhandelsnutzungen und Dienstleistungsbetriebe in der Nähe. Spielhallen und Wettbüros
sind daher auch in diesen Gebieten
-
zum Schutz der bestehenden Gewerbebetriebe,
zur Wahrung des Gebietstyps,
zum Schutz der benachbarten Wohnnutzung,
zum Schutz der öffentlichen/sozialen Einrichtungen und
zum Schutz des Bodenpreisgefüges
auszuschließen.
Das Gutachten kommt zum Ergebnis, dass nur bestimmte Bereiche der Innenstadt von Freiburg eine städtebaulich-funktionale Struktur aufweisen, die
die Ansiedlung von Spielhallen und Wettbüros vertragen könnten. Aufgrund der
vorhandenen städtebaulich-funktionalen Struktur bieten sich bestimmte Bereiche
der Innenstadt von Freiburg und insbesondere der Hauptgeschäftsbereich in der
Kaiser-Joseph-Straße für die Definition eines Zulässigkeitsbereiches für Spielhallen und Wettbüros an.
Das Gutachten empfiehlt deshalb, Spielhallen und Wettbüros nur noch in einem
abgegrenzten Bereich der Innenstadt ausnahmsweise zuzulassen (siehe Anlage 4 der Drucksache G-12/127). In allen anderen Bereichen sind diese auszuschließen. Die Stadt Freiburg hat eine nahezu monozentrische - auf die Innenstadt ausgerichtete - Struktur, die aufgrund ihrer städtebaulichen und funktionalen Attraktivität über eine erhebliche regionale und überregionale Ausstrahlung
verfügt.
Die Stadtteilzentren sind im Verhältnis zur Innenstadt dagegen schwach entwickelt. Deshalb ist die Innenstadt und hier insbesondere die Hauptlage der Kaiser-Joseph-Straße geeignet, Spielhallen und Wettbüros aufzunehmen. Allerdings gilt dies nur für Bereiche mit den höchsten Bodenrichtwerten. Für diesen
Teilbereich ist davon auszugehen, dass weitere Vergnügungsstätten keinen
Trading-Down-Effekt auszulösen vermögen, soweit bestimmte planerische Aspekte im Rahmen der Feinsteuerung beachtet werden.
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Der Gemeinderat hat die Bewertung des Gutachtens nachvollzogen, dass nur
bestimmte Bereiche der Innenstadt von Freiburg eine städtebaulich-funktionale
Struktur aufweisen, die die Ansiedlung von Spielhallen und Wettbüros vertragen
könnten.
Der Gemeinderat ist deshalb zunächst der Empfehlung des Gutachtens gefolgt,
Spielhallen und Wettbüros nur noch in einem abgegrenzten Bereich der Innenstadt ausnahmsweise zuzulassen (siehe Anlage 4 der Drucksache G-12/127). In
allen anderen Bereichen sollten diese ausgeschlossen werden. Bestehende Anlagen genießen baurechtlichen Bestandsschutz; sie dürfen allerdings nicht mehr
erweitert werden. Wegen der Gründe im Einzelnen siehe Drucksache G-12/127.
Es sollten nach den Überlegungen des Gemeinderates Spielhallen und Wettbüros in der Innenstadt im Bereich der Kaiser-Joseph-Straße bis zum Martinstor
und der Rathausgasse im Unter- oder Obergeschoss ausnahmsweise zugelassen werden. Als Mindestabstand zwischen den einzelnen Einrichtungen sollten in Anlehnung an die gewerberechtlichen Mindestabstände im Landesglücksspielgesetz (LGlüG) - 500 Meter festgelegt werden. Die Orientierung an der gewerberechtlichen Regelung des Landesgesetzgebers zum Mindestabstand führt
aber im Ergebnis dazu, dass bezogen auf die Spielhallen möglicherweise überhaupt nur ein Standort in dem vorgesehenen Planbereich in der Innenstadt untergebracht werden kann. Damit dürften die Voraussetzungen für eine wirksame
und rechtlich haltbare Positivplanung nicht mehr vorliegen. Die Verwaltung arbeitet daher an einer Fortschreibung des Konzepts. Erschwert wird die Fortschreibung durch die Rechtsunsicherheiten bezüglich der Geltung des LGlüG,
da gegen das Gesetz drei Verfassungsbeschwerden beim Staatsgerichtshof anhängig sind. Für Anfang 2014 wird eine mündliche Verhandlung erwartet. Vor
diesem Hintergrund kann die Fortschreibung des Konzepts zur Steuerung von
Spielhallen u. a. eine Reduzierung der Mindestabstände, sofern die Mindestabstände im Landesglücksspielgesetz für verfassungswidrig erklärt würden, oder
eine weitere Öffnung anderer Gebiete außerhalb der Innenstadt für Spielhallen
beinhalten, sofern dies ausreichend städtebaulich begründet werden kann.
Für Wettbüros gelten die Mindestabstände des LGlüG nicht, allerdings sieht das
derzeitige Konzept einen 500 Meter-Mindestabstand auch in Bezug auf Wettbüros vor. Es wird deshalb nach wie vor daran festgehalten, im Kernbereich der
Innenstadt Wettbüros zuzulassen und im Übrigen auszuschließen.
Außerhalb der Positiv-Ausweisung von Standorten soll in allen anderen Bereichen ein Ausschluss von Spielhallen und Wettbüros erfolgen. Bestehende Anlagen genießen baurechtlichen Bestandsschutz; sie dürfen allerdings nicht mehr
erweitert werden. Der baurechtliche Bestandsschutz entfällt - unabhängig von
der gewerberechtlichen Betrachtung - bei längerer Aufgabe der Nutzung.
Darüber hinaus sollen ggf. Standorte bestehender Spielhallen in der Eisenbahnstraße, in der Bismarckallee und im Bereich des Bahnhofs gesichert werden, da
dieser Bereich trotz der vorhandenen Einrichtungen noch stabil ist. Von diesen
Standorten kann aufgrund der Vorgaben des 500 Meter-Abstandes nur ein Teil
planungsrechtlich gesichert werden. Hier ist über die erforderliche Reichweite
einer Absicherung im Bestand zu entscheiden. Zusätzliche Spielhallen in diesem
Bereich sollen nicht genehmigt werden.
-73.
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Städtebauliche Zielsetzung
3.1 Darstellung im Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan ist für den Rektoratsbereich eine Sonderbaufläche dargestellt, für den Restbereich des Plangebiets eine gemischte Baufläche.
3.2 Städtebauliche Ziele
Grundsätzlich ist Ziel der Planung eine städtebaulich angemessene Weiterentwicklung an einer der Hauptstraßenachsen in einem unmittelbar an die Innenstadt angrenzenden Bereich. Das Plangebiet selbst und die unmittelbare
Umgebung ist durch Büro- und Dienstleistungsgebäude, kleinteilige gewerbliche
Einzelhandelsnutzung sowie Wohnen geprägt, im angrenzenden westlichen Bereich auch durch schulische Nutzungen. In Anlehnung an bereits vorhandene,
höhere städtebauliche Dichten soll ein Beitrag zur Innenentwicklung im Dienstleistungssektor und zur nachhaltigen Stadtentwicklung geleistet werden. Bei
diesen Überlegungen soll auch der sich in Bearbeitung befindliche Bauhöhenplan und die damit einhergehende Überprüfung der Geschossigkeit einbezogen
werden. Dabei ist auch die (Umgebungs-)Bebauung im unmittelbaren Umfeld
(Rektorat mit ca. 25 m Gebäudehöhe, AOK-Gebäude etc.) in die Betrachtung
einzubeziehen. Gleichzeitig ist die vorhandene Wohnnutzung in diesem innenstadtnahen Bereich zu stärken.
Im Einzelnen ist die Festsetzung eines Mischgebiets bzw. für den Rektoratsbereich ein Sondergebiet für universitäre Einrichtungen geplant.
3.3 Umsetzung des Bordellkonzepts
Die oben unter Nr. 2 genannten städtebaulichen Zielsetzungen sollen auch für
dieses Plangebiet umgesetzt werden. Wie dargestellt gehört der Planungsbereich nicht zu den aufgezählten Standorten für eine Positivplanung. Es sollen
daher die entsprechenden Nutzungen ausgeschlossen werden, da mit der Zulassung derartiger Einrichtungen eine Gefährdung der im Plangebiet vorhandenen bestehenden Büro- und Dienstleistungsstruktur und der kleinteiligen gewerblichen Einzelhandelsnutzung zu befürchten ist (Trading-Down-Effekt). Die
Gefahr städtebaulicher Missstände und Attraktivitätsverlust im Plangebiet bei
einer Ansiedlung von sexbezogenen Einrichtungen ist andernfalls zu erwarten,
die sich insgesamt negativ auf diesen Bereich auswirken werden, so dass die
Zulassung derartiger Nutzung auch die beabsichtigte Stärkung und Aufwertung
des Gebiets gefährden kann.
3.4 Umsetzung des Spielhallenkonzepts
Wie bereits dargestellt, ist geplant, in einem Teil des Plangebiets ein Mischgebiet festzusetzen. Um die vorhandene Bebauung und die entsprechenden Nutzungen zu schützen und die städtebaulich erwünschte Entwicklung im Bereich
der Dienstleistungen nicht zu stören, sollen Vergnügungsstätten in diesem Bereich ausgeschlossen werden. Derartige Einrichtungen können einen sog. Trading-Down-Effekt auslösen, der eine Abwertung der Umgebung zum Inhalt hat.
Mit dem geplanten Ausschluss soll auch einem potenziellen Sickereffekt entge-
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gengewirkt werden, der möglicherweise durch den Ausschluss von Vergnügungsstätten im Kern der Innenstadt entstehen könnte und zu einer Ansiedlung
nicht erwünschter Nutzungen in dem Plangebiet führen könnte. In die Überlegung zum Ausschluss sind auch die Gefahrenpotenziale für die sich in unmittelbarer Nähe zum Plangebiet befindlichen schulischen Einrichtungen einzubeziehen.
3.5 Weitergehende Festsetzungen sind darüber hinaus nicht geplant, so dass geplante Bauvorhaben im Rahmen des § 34 Baugesetzbuch (BauGB) entwickelt
werden könnten.
4.
Durchführung eines vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB
Es liegt ein sog. einfacher Bebauungsplan vor, in dem die Art der Nutzung nach
§ 34 BauGB (Mischgebiet bzw. Sondernutzung) im Bebauungsplan festgesetzt
wird und der Regelungen bzw. Einschränkungen hinsichtlich des Umfangs der
im Gebiet zugelassenen Nutzungen erfährt, der aber keine Festsetzungen zum
Maß der baulichen Nutzung enthalten soll (ggf. Festsetzung der Geschossigkeit,
der überbaubaren Grundstücksflächen) und zu den örtlichen Verkehrsflächen
enthält. Vorhaben im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans werden nach der
Art der Gebietsfestsetzung und im Weiteren nach § 34 BauGB beurteilt.
Der Bebauungsplan wird im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB aufgestellt. Nach § 13 Abs. 1 BauGB liegen die Voraussetzungen zur Durchführung
eines vereinfachten Verfahrens vor, da
-
-
-
5.
sich durch die Aufstellung (Änderung) des Bebauungsplans der sich aus der
vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändert,
durch den alleinigen Ausschluss bestimmter Einrichtungen die Zulässigkeit
von Vorhaben, die einer Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, vorbereitet oder begründet wird,
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter bestehen.
Weiteres Vorgehen
Die Bekanntmachung soll unmittelbar nach dem Aufstellungsbeschluss des
Bau- und Umlegungsausschusses erfolgen.
Ansprechpartner/in sind Herr Lang, Stadtplanungsamt, Tel.: 0761/201-4105, und
Frau Ketterer, Rechtsamt, Tel.: 0761/201-1603.
- Bürgermeisteramt -