0531 2016-01-19 BP Begrü 8- ORIGINAL

„Oberwiesen I“
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1. Bebauungsplan
Begründung
19.01.2016
2. Örtliche Bauvorschriften
8-0531
Gemeinde Bodelshausen, Gemarkung Bodelshausen, Landkreis Tübingen
BEGRÜNDUNG
BEBAUUNGSPLAN „OBERWIESEN I“
ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN „OBERWIESEN I“
GEMEINDE BODELSHAUSEN, GEMARKUNG BODELSHAUSEN,
LANDKREIS TÜBINGEN
Inhaltsverzeichnis
1.
2.
3.
3.1
3.2
Angaben zur Gemeinde
Ziel und Zweck der Planung
Überörtliche Planungen
Landesentwicklungsplan 2002
Regionalplan
4. Örtliche Planungen
4.1 Flächennutzungsplan
5. Angaben zum Plangebiet
5.1 Geltungsbereich des Bebauungsplans
6.
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
6.6
Umweltverträglichkeit
Eingriffs-Ausgleichs-Bilanz
Umweltbericht
Verkehrsgutachten
Lärmgutachten
Hochwasserschutz
Gewässer
7. Städtebauliche Konzeption
7.1 Erschließung
7.2 Bau- und Nutzungsstruktur
8.
8.1
8.2
8.3
8.4
8.5
Maßnahmen zur Verwirklichung
Wasserversorgung, Schmutzwasserableitung / Entwässerung
Stromversorgung
Müllentsorgung
Fernmeldetechnische Versorgung
Bodenordnung
9.
9.1
9.2
9.3
9.4
Festsetzungen zum Bebauungsplan
Art der baulichen Nutzung
Maß der baulichen Nutzung, Baugrenze
Flächen für Garagen und überdachte Stellplätze
Grünordnerische Festsetzungen
10. Örtliche Bauvorschriften
10.1 Äußere Gestaltung der Baukörper
10.2 Einfriedigungen
10.3 Außenantennen
10.4 Versorgungsleitungen
10.5 Abstandflächen
10.6 Stellplätze
11. Flächenbilanz
Umweltbericht als gesonderter Teil der Begründung (Anlage 1)
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1. Bebauungsplan
Begründung
19.01.2016
2. Örtliche Bauvorschriften
8-0531
Gemeinde Bodelshausen, Gemarkung Bodelshausen, Landkreis Tübingen
1.
Angaben zur Gemeinde
Die Gemeinde Bodelshausen liegt im Landkreis Tübingen. Sie ist eine selbständige Gemeinde. Die Einwohnerzahl beträgt derzeit 5.703 Einwohner (Statistisches Landesamt
Baden-Württemberg, drittes Quartal 2012)
2.
Ziel und Zweck der Planung
In der Gemeinde Bodelshausen sollen Wiesenflächen am östlichen Ortsrand einer
Wohnnutzung zugeführt werden.
Am 29.03.2011 wurde der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan „Oberwiesen I“ für
den nördlichen Bereich des Gewanns „Oberwiesen“ gefasst.
Um langfristig das Ortsbild abzurunden, wurden verschiedene Strukturkonzepte für eine
sinnvolle und machbare Erweiterung der Wohnbauflächen erarbeitet und dem Gemeinderat der Gemeinde Bodelshausen im Juli 2011 vorgestellt. Auf dieser Grundlage wurde am
26.07.2011 beschlossen das Plangebiet auf das gesamte Gewann Oberwiesen auszudehnen.
Mit 2 endgültigen Varianten des Strukturkonzeptes mit der Bezeichnung „Oberwiesen“
wurde im November 2011 eine erste frühzeitige Trägerbeteiligung durchgeführt. Da die
Planung auf dieser Grundlage vertieft wurde, wird diese Trägerbeteiligung als Grobabstimmung der Planung betrachtet.
Im weiteren Verfahren wurde zur Umsetzung des Plangebiets eine Verkehrs- und Lärmuntersuchung erarbeitet, um die derzeitige Situation an der Bahnhofstraße und die zukünftige Erschließung des Baugebiets abschätzen zu können.
Der Gemeinderat entschied sich im Frühjahr 2013 für eine Anbindung des Baugebiets
durch einen Kreisverkehr an die Bahnhofstraße.
Ausgehend davon wurde die Variante 1 des Strukturkonzeptes mit Modifikationen als
Grundlage für den Vorentwurf des Bebauungsplanes „Oberwiesen“ mit dem veränderten
Geltungsbereich erarbeitet.
Nach dem Auslegungsbeschluss am 23.09.2014 wurden mehrere Eigentümergespräche
im Zuge des Umlegungsverfahrens durchgeführt. Da nicht mit allen Eigentümern aus
dem südlichen Teil des Bebauungsplanes „Oberwiesen“ im Umlegungsverfahren Einigung zur Umlegung der Grundstücke erzielt werden konnte, wird der Bebauungsplan südlich des Oberwiesengrabens getrennt und der nördliche Teil als Bebauungsplan „Oberwiesen I“ fortgeführt.
3.
Überörtliche Planungen
3.1
Landesentwicklungsplan 2002
Der Landesentwicklungsplan ordnet die Gemeinde Bodelshausen der „Randzone um den
Verdichtungsraum Stuttgart“ zu und formuliert folgende allgemeine Ziele und Grundsätze
(Quelle: LEP 2002, Kap. 2.3.).
- Die Randzonen um die Verdichtungsräume sind so zu entwickeln, dass eine Zersiedlung der Landschaft und Beeinträchtigungen der Wohn- und Umweltqualität vermieden, Freiräume und Freiraumfunktionen gesichert, Entlastungsaufgaben für Verdichtungsräume wahrgenommen und Entwicklungsimpulse in den Ländlichen Raum vermittelt werden.
- Die Siedlungsentwicklung soll sich an den Entwicklungsachsen orientieren und in Siedlungsbereichen und Siedlungsschwerpunkten mit guter Anbindung an den öffentlichen
Nahverkehr und leistungsfähigem Anschluss an das überörtliche Straßennetz konzentriert werden.
- Bei der Ausweisung von Neubauflächen ist auf eine umweltschonende, flächen- und
energiesparende Bebauung und eine verkehrsgünstige und wohnortnahe Zuordnung
von Versorgungseinrichtungen, Wohnbau- und Gewerbeflächen hinzuwirken.
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1. Bebauungsplan
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2. Örtliche Bauvorschriften
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- Die Zentralen Orte sind als Versorgungs- und Arbeitsplatzzentren zu stärken und
durch Bereitstellung qualifizierter Infrastruktur- und Flächenangebote auch als Standorte zur Wahrnehmung von Entlastungsfunktionen für Verdichtungsräume zu entwickeln.
- Zum Schutz der ökologischen Ressourcen, für Zwecke der Erholung und für land- und
forstwirtschaftliche Nutzungen sind ausreichend Freiräume zu sichern.
- Für eine landwirtschaftliche Nutzung besonders geeignete Teile von Freiräumen sind
vor Beeinträchtigungen zu schützen. Insbesondere ertragreiche Böden sind zu sichern. Möglichkeiten, mit Planungen auf Flächen geringerer Bodengüte auszuweichen,
sind zu nutzen.
- Ökologisch bedeutsame Teile sowie für die Erholung besonders geeignete Teile von
Freiräumen sind vor Beeinträchtigungen zu schützen, zu vernetzen und mit entsprechenden Flächen benachbarter Räume zu verknüpfen.
3.2
Regionalplan
Der Regionalplan „Neckar-Alb“ 2013 weißt Bodelshausen keine zentralörtliche Funktion
zu.
Das nächste Unterzentrum ist Mössingen in nordöstlicher Richtung zu dessen Verflechtungsbereich Bodelshausen gehört. Das nächste Oberzentrum ist Hechingen in südwestlicher Richtung.
Das Plangebiet liegt innerhalb des Siedlungsbereichs und ist als geplantes Wohngebiet
dargestellt.
Bodelshausen liegt nach der Strukturkarte an der Landesentwicklungsachse Reutlingen/Tübingen - Hechingen - Balingen - Albstadt (- Sigmaringen).
Durch die Anbindung der überregionalen Bundesstraße B27 ist der Ort gut an die weiteren Orte der Entwicklungsachse angebunden.
4.
Örtliche Planungen
4.1
Flächennutzungsplan
Im aktuellen Flächennutzungsplan 2001 der Verwaltungsgemeinschaft MössingenBodelshausen-Ofterdingen ist die Fläche des Plangebiets zum größten Teil als geplante
Wohnbaufläche dargestellt. Im westlichen Bereich entlang der Bahnhofstraße ist im Flächennutzungsplan ein Teil des Plangebiets als geplante Mischbaufläche dargestellt.
Diese Fläche soll ebenfalls als Wohnbaufläche ausgewiesen werden. Der Flächennutzungsplan wird entsprechend berichtigt.
Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.
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5.
Angaben zum Plangebiet
5.1
Geltungsbereich des Bebauungsplans
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich auf der Gemarkung
Bodelshausen. Er beinhaltete im Vorentwurf und Entwurf abweichend von dem 2011 gefassten Aufstellungsbeschluss das gesamte Gewann „Oberwiesen“ mit einer Größe von
ca. 8,24 ha.
Nach der Reduktion des Geltungsbereiches auf den nördlichen Teil „Oberwiesen I“ beträgt die Fläche des Bebauungsplans in dieser Abgrenzung ca. 3,56 ha
Das Plangebiet fällt von West nach Ost von ca. 494,00 m ü. NN bis ca. 489,0 m ü. NN
(Normal Null) ab.
Das Plangebiet wird in nachfolgender Planzeichnung dargestellt:
6.
Umweltverträglichkeit
6.1
Eingriffs-Ausgleichs-Bilanz
Die Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz erfolgt im Grünordnungsplan. Hier wird der durch das
Vorhaben verursachte Eingriff in Naturhaushalt und Landschaftsbild den vorgesehenen
Maßnahmen zur Vermeidung und Ausgleich erheblicher Beeinträchtigungen gegenübergestellt.
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6.2
Umweltbericht
Ein Umweltbericht wird erstellt und ist als gesonderter Teil der Begründung (Anlage 1)
beigefügt.
6.3
Verkehrsgutachten
Im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens wurde im November 2012 eine verkehrstechnische Untersuchung vom Ing. Büro MAP, beratende Ingenieure, GbR erstellt.
Weitere Details können dem Untersuchungsbericht entnommen werden, der bei der Gemeindeverwaltung der Gemeinde Bodelshausen eingesehen werden kann.
6.4
Lärmgutachten
Zur Konfliktbewältigung im Rahmen der Bauleitplanung wurden wegen den angrenzenden
Lärmemissionen der L389 im Westen des Plangebiets Lärmuntersuchungen erarbeitet.
Zum Schutz des Bereiches WA 3 werden im westlichen Bereich des Plangebiets aktive
Lärmschutzmaßnahmen vorgesehen. Zum Lärmschutz entlang der Bahnhofstraße werden bei Neubauten passive Lärmschutzmaßnamen festgesetzt.
Weitere Details können aus dem schalltechnischen Untersuchungsgutachten des Ingenieurbüros für Schallimmissionsschutz ISIS, entnommen werden, welches bei der Gemeindeverwaltung der Gemeinde Bodelshausen eingesehen werden kann.
6.5
Hochwasserschutz
Situation
Der östliche Rand des Plangebiets wird vom Gewässer „Krebsbach“ (im Plangebiet weitgehend offen geführt) von Süden nach Norden durchflossen. Im Verlauf des Krebsbachs
hat die Gemeinde Bodelshausen im Jahr 2010 eine vorläufige Rückhaltemaßnahme (Abflussdrosselung mit Retentionsfläche) hergestellt.
In den Krebsbach münden im Bereich des Plangebiets der „Oberwiesengraben“ und der
„RW-Kanal Sickinger Straße“, diese sind gemäß der mit dem Landratsamt abgestimmten
Gewässerliste / Gewässerkarte der Gemeinde Bodelshausen jeweils als öffentliche Gewässer zu betrachten. Der Oberwiesengraben verläuft im Plangebiet weitgehend (d.h.
östlich der Oberwiesenstraße, FlSt. 4282/1) offen, der RW-Kanal Sickinger Straße ist im
Plangebiet komplett verdolt. (südlicher Planbereich Bauabschnitt II)
Von früheren Hochwasserereignissen (insbesondere Hochwasser vom 02.06.2008) betroffene Flächen hat die Gemeinde in einem Überflutungsflächenplan festhalten lassen.
Demnach trat Hochwasser bisher entlang des Krebsbaches und entlang des RW-Kanals
Sickinger Straße auf.
Hochwasser im Krebsbach führte dabei zu oberflächigem Abfluss auf der Grabenstraße
(südöstlich des Plangebiets) und Überflutung des Gebäudes Grabenstraße 16. Das
Hochwasser wurde hervorgerufen durch eine für die ankommenden Wassermassen zu
geringe Leistungsfähigkeit der im Süden des Plangebiets und südöstlich außerhalb des
Plangebiets vorhandenen Verdolungen. Ein Ausufern des offenen Krebsbaches wurde im
Planbereich insbesondere als Rückstau aus dem Einlauf in den weiter nördlich erneut
verdolten Verlauf beobachtet.
Hochwasser im RW-Kanal Sickinger Straße führte ebenfalls zu einem oberflächigen Abfluss, jedoch nicht zu dokumentierten Gebäudeschäden innerhalb des Plangebiets. Am
RW-Kanal Sickinger Straße wird das Hochwasser durch geringe Leistungsfähigkeit obenliegender Kanalhaltungen (außerhalb des Plangebiets) hervorgerufen, während die
Verdolung innerhalb des Plangebiets ausreichend leistungsfähig wäre, um die ankommenden Wassermassen abzuleiten.
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Hochwasserschutz Gesamtgemeinde
Für die Gesamtgemeinde Bodelshausen wurde ein dezentrales Hochwasserschutzkonzept erarbeitet, und mit Planfeststellungsbeschluss vom 03.12.2012 durch das Landratsamt Tübingen in Teilen wasserrechtlich genehmigt – zunächst ausgenommen wurden die
Hochwasserrückhaltebecken „Daimlerstraße“ sowie „Oberwiesen Nord und Süd“ aufgrund
von Einsprüchen / noch nicht geklärtem Grunderwerb.
Grundsätzlich wird das HW-Schutzkonzept nach seiner Umsetzung an den betroffenen
Gewässerabschnitten einen Schutz vor Hochwasser bis zum Erreichen eines 100jährlichen Regenereignisses bieten.
Die im Plangebiet vorgesehenen Hochwasserschutzmaßnahmen bestehen daher weitgehend in der Umsetzung der dezentralen HW-Schutzkonzeption.
Hochwasserschutz Baugebiet „Oberwiesen“
Entlang des Oberwiesengrabens besteht bisher keine Hochwassergefahr.
Nennenswerte Abflüsse wurden im Oberwiesengraben bisher nicht beobachtet. Aus dem
dezentralen HW-Schutzkonzept für Bodelshausen wird für den Graben ein Einzugsgebiet
von maximal 4,8 ha entnommen, und hierfür für einen r30; n=0,01 ein Abfluss von maximal
4,8 ha * 0,2 (y) * 269,3 l/(s*ha)= 258,5 l/s.
Geplant ist hier ein Grabenprofil (Sohlbreite 1,00 m; minimale Tiefe 0,50 m; Böschungsneigungen 1:2; Gefälle 2,5 %) mit einer Leistungsfähigkeit von 433 l/s bei 20 cm Fließtiefe (und 30 cm Freibord), bzw. von 2,53 m³/s bei Abfluss im bordvollem Graben.
Eine Hochwassergefahr aus dem Oberwiesengraben kann daher auch in Zukunft ausgeschlossen werden.
Auf den Flächen des geplanten Baugebiets entlang des Krebsbachs ist bisher eine
Hochwassergefahr gegeben. Nach vollständiger Verwirklichung des dezentralen Hochwasserschutzkonzepts der Gemeinde Bodelshausen wird dagegen der Abfluss im Krebsbach für bis zu 100-jährliche Regenereignisse soweit gedrosselt, dass der verbleibende
Abfluss von den bestehenden (teilweise im Rahmen des HW-Schutzkonzepts
aufgeweiteten) Verdolungen bewältigt wird.
Maßgeblich (weil oberhalb bzw. innerhalb des BG liegend) sind für das BG Oberwiesen
folgende Maßnahmen aus dem dezentralen Hochwasserschutzkonzept:
-
Aufweitung Verdolung Grabenstr. (bereits 2013 verwirklicht)
Aufstau Butzensee
(bereits 2013 verwirklicht)
HRB Robert-Bosch-Straße
(bereits 2014 verwirklicht)
HRB Daimlerstraße
(zurückgestellt bis 2016)
HRB Sickinger Str. Nord
(in Bau, Fertigstellung Okt. 2015)
HRB Sickinger Str. Süd
(in Bau, Fertigstellung Okt. 2015)
HRB Oberwiesenstr. (Nord + Süd) (Verwirklichung jeweils zusammen mit
BG)
Die beiden Teile des Baugebiets Oberwiesen können jeweils nur im Zusammenhang mit
dem Bau des jeweiligen Hochwasserrückhaltebecken [HRB] Oberwiesenstraße Nord bzw.
Süd erschlossen werden. Dabei wird das Gelände im Baugebiet jeweils soweit aufgefüllt,
dass es mindestens 0,90 m über dem Niveau des Beckenüberlaufs bzw. 0,50 m über
dem für ein 1000-jährliches Bemessungshochwasser [HQ1000] errechneten Wasserstand im Hochwasserrückhaltebecken liegt. Bei der Ermittlung des Wasserstands bei
HQ1000 wurden ohnehin keine obenliegenden Rückhaltemaßnahmen berücksichtigt, der
maximale Wasserstand von 0,50 unter Niveau Baugebiet für ein HQ1000 wird also unabhängig von der Fertigstellung der noch ausstehenden HRB Daimlerstraße und Sickinger
Straße eingehalten.
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Es ist daher durch die Art der geplanten Erschließung sichergestellt, dass vom Krebsbach
keine Hochwassergefahr für das geplante Baugebiet (mehr) ausgeht.
Auf den Flächen des geplanten Baugebiets entlang des (hier verdolten) Wassergrabens
Sickinger Straße ist bisher eine Hochwassergefahr gegeben. Nach Bau der Hochwasserrückhaltebecken Sickinger Straße Nord + Süd im Rahmen des Hochwasserschutzkonzepts wird der Abfluss im (verdolten) Wassergraben für bis zu 100-jährliche Regenereignisse soweit gedrosselt, dass der verbleibende Abfluss von der bestehenden Verdolung
bewältigt wird.
Aus dem Erläuterungsbericht zum dezentralen Hochwasserschutzkonzept der Gemeinde
geht für ein 100-jährliches Regenereignis ein Zufluss zu den hier geplanten Hochwasserrückhaltebecken Sickinger Straße Nord + Süd von zusammen 999 l/s hervor. Die vorhandene Verdolung oberhalb des geplanten Baugebiets Oberwiesen kann jedoch nur 370 l/s
(ungünstigste Haltung) ableiten; innerhalb des geplanten Baugebiets (sowie ab Querung
der Bahnhofstraße) weist die bestehende Verdolung dagegen Leistungsfähigkeiten ≥
1.750 l/s auf. Vorgesehen ist hier (im Baugebiet) eine geringfügige Verschiebung des Kanalverlaufs unter Beibehaltung der bisherigen Leistungsfähigkeit.
Die geplanten Hochwasserrückhaltebecken Sickinger Straße Nord + Süd drosseln den
Abfluss im verdolten Wassergraben für bis zu 100-jährliche Regenereignisse auf 310 l/s,
was von der bestehenden Verdolung durchgängig bewältigt wird. Ein Hochwasser im
Baugebiet Oberwiesen aus dem Wassergraben „Sickinger Straße“ kann dann allenfalls
noch bei Regenereignissen vorkommen, welche statistisch seltener als einmal in 100 Jahren auftreten.
Um den Hochwasserschutz für das geplante Baugebiet weiter zu verbessern wäre es vorteilhaft, oberflächig abfließendes Wasser (Regenwasser aus dem Wassergraben sowie
eventuell hinzukommenden Überstau aus der Mischwasserkanalisation) oberhalb des
Baugebiets in die hier sehr leistungsfähige Verdolung einzuleiten. Hierzu ist im Rahmen
der Baugebietserschließung vorgesehen, oberhalb (südwestlich) der Querung der heutigen Oberwiesenstraße eine leichte Geländemulde herzustellen und den dortigen Schacht
mit einem Einlaufrost auszurüsten.
Durch beide Maßnahmen (Hochwasserrückhaltebecken Sickinger Straße sowie Einlaufschacht Oberwiesenstraße) ist sichergestellt, dass vom Wassergraben Sickingerstraße
keine Hochwassergefahr für das geplante Baugebiet (mehr) ausgeht.
Umsetzung
Die Planung zum Hochwasserrückhaltebecken Oberwiesenstraße Nord wie auch die Umgestaltung des Oberwiesengrabens wird in den Bebauungsplan „Oberwiesen I“ einbezogen und soll als erster Bauabschnitt umgesetzt werden.
Das Hochwasserrückhaltebecken Süd wie auch der Umbau des (verdolten) Wassergrabens Sickinger Straße wird bei der Umsetzung des südlichen Planbereichs ergänzt.
6.6
Gewässer
Öffnung des Grabens Oberwiesenstraße
Der offene Bereich des Wassergrabens wird renaturiert. Die Maßnahmen hierzu sind im
Umweltbericht beschrieben. Die Umsetzung ist so geplant, dass bei einem möglichen
Hochwasser, die angrenzenden Bauflächen nördlich des Grabens und der Fuß- und
Radweg südlich des Grabens nicht im Bereich des beidseitigen Gewässerrandstreifens
von jeweils 5 m liegen und somit nicht überschwemmt werden.
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Eine Öffnung des bisher verdolten Abschnittes des Grabens Oberwiesenstraße zwischen
Bahnhofstraße und der neuen Oberwiesenstraße (bisheriger Feldweg) wurde geprüft. Für
diese Öffnung müsste ein parallel verlaufender Abwasserkanal verlegt werden. Zudem
wäre ein beidseitiger Gewässerrandstreifen gem. § 29 WG Abs. 1 von jeweils 5 m ab Böschungsoberkante zu gewährleisten sobald das Gewässerbett offen geführt wird. Dies
hätte
zur
Folge,
dass
entlang
der
Bahnhofstraße
die
notwendigen
Lärmschutzreinrichtungen unterbrochen werden müssten, was deren Wirkung so stark
vermindert, dass eine Bebauung in diesem Bereich nur sehr eingeschränkt möglich ist.
Angesichts der Tatsache, dass es sich um ein nicht ständig wasserführendes Gewässer
handelt wurden die mit eine Öffnung in Kauf zu nehmenden Nachteile gegen über den
daraus zu erwartenden Vorteilen als unverhältnismäßig erachtet.
Öffnung des Grabens Sickinger Straße
Auch die Öffnung des Grabens Sickinger Straße und des Krebsbachs wurde geprüft.
Aufgrund der tief liegenden Sohle (zwischen 1,5 und 1,8 m unter Gelände) wäre ein
Platzbedarf von ca. 16 bis 17 m incl. Gewässerrandstreifen erforderlich. Aufgrund der bestehenden Bebauung im Norden und Osten der Gewässer ist der hierfür erforderliche
Platz nicht vorhanden, die Erschließung der nördlich angrenzenden, bereits bebauten
Grundstücke erfolgt von der Bahnhofstraße aus über das Grundstück des Grabens und
wäre nicht mehr möglich. Daher wurde die Öffnung dieses Grabens ebenfalls als nicht
durchführbar verworfen.
7
Städtebauliche Konzeption
7.1
Erschließung
Das Plangebiet wird zentral über einen neuen Kreisverkehr an die Bahnhofstraße angebunden.
Die bisherige Oberwiesenstraße verläuft von Nord nach Süd durch das Gebiet. Diese wird
im 2. Bauabschnitt „Oberwiesen II“ als Sammelstraße ausgebaut. Der Anschluss hierzu
wird vorgesehen. Die Schwabstraße verbindet den Kreisverkehr mit der Uhlandstraße.
Ausgehend von der Schwabstraße wird der südliche Bereich „Oberwiesen I“ über eine
Ringstraße erschlossen. Um wenige Bauplätze im Norden zu erschließen ist eine kurze
Stichstraße mit Wendefläche (Uhlandstraße) geplant.
Die Bestandsgebäude im Nordwesten werden über die Bahnhofstraße angedient, die in
geringem Umfang ertüchtigt wird.
Entlang des Hochwasserrückhaltebeckens ist ein Fußweg von Nord nach Süd geplant.
Dieser wird im 1. Bauabschnitt begonnen und verbindet das Plangebiet mit der freien
Landschaft.
In Ost-West Richtung ist ein Fußweg südlich des Oberwiesengrabens geplant. Dieser
wird im 2. Bauabschnitt „Oberwiesen II“ umgesetzt. Im westlichen Teil wird hierzu ein Korridor als Verkehrsgrünfläche vorgehalten.
Aufgrund der Straßenbreite ist das Parken im öffentlichen Raum möglich. Es werden zusätzliche Flächen entlang der Oberwiesenstraße ausgewiesen.
Der südliche Bereich „Oberwiesen II“ wird als 2. Bauabschnitt später ergänzt. Es ist eine
Ringstraße vorgesehen die an die Oberwiesenstraße anbinden wird. Ausgehend von dieser Ringstraße werden kleinere Stichstraßen erstellt um alle Bereiche mit einer minimalen
Erschließungsfläche andienen zu können.
7.2
Bau- und Nutzungsstruktur
In den einzelnen Quartieren des Plangebiets sind sowohl Doppel- wie auch Einzelhäuser
möglich. Das Gebiet ist als allgemeines Wohngebiet festgelegt.
Die Grundstücke die von Norden erschlossen werden, sollen als Doppelhäuser möglich
sein. Die Gebäude die nur von Süden erschlossen werden, werden als Einzelhäuser fest-
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gelegt. Dies soll eine Verschattung der nördlichen Grundstücke verhindern, da der Schatten der größeren Doppelhäuser auf den Straßenflächen liegt.
Aus Gründen des Natur- und Gewässerschutzes und um die Nachbarschaft zu stärken
und die Möglichkeit der Naherholung zu ermöglichen ist innerhalb des Gebiets ein öffentlicher Grünzug vorgesehen. Hierbei wird ein bestehender Bachlauf renaturiert. Aufgrund
der Nähe zu den öffentlichen Einrichtungen im Ortskern und dem Kindergarten im Gebiet
sind innerhalb des Plangebiets keine zusätzlichen Einrichtungen vorgesehen.
8.
Maßnahmen zur Verwirklichung
8.1
Wasserversorgung, Schmutzwasserableitung / Entwässerung
Wasserversorgung:
Die Wasserversorgung von Bodelshausen erfolgt großenteils im „Württemberger System“
über ein vermaschtes Ringnetz. Für die Versorgung des geplanten Baugebiets Oberwiesen sind Anschlusspunkte insbesondere in der Uhlandstraße, der Inneren Grabenstraße
und der Grabenstraße vorhanden, weiterhin kann eine Anbindung an die Bahnhofstraße
erfolgen.
Die Wasserversorgung des neuen Baugebiets wird aufgrund guter Wartungsfreundlichkeit und Versorgungssicherheit im bisherigen System fortgeführt. Durch die Nutzung der
vorgenannten vier Anschlusspunkte ist die Versorgung des neuen Baugebiets optimal in
das bestehende Netz eingebunden; es ergeben sich sowohl eine hohe Versorgungssicherheit für das Baugebiet als auch eine erhöhte Versorgungssicherheit und gleichmäßigere Druckverhältnisse für angrenzende Straßenzüge durch die zusätzliche
Vermaschung.
Erläuterung Entwässerung:
Die Entwässerung des Baugebiets muss an die bestehenden Kanäle (Mischwasser und
Regenwasser bzw. Bachverdolung) in der Inneren Grabenstraße anschließen. Die alternative Anschlussmöglichkeit über die bestehende Anfangshaltung (Mischwasser) in der
Uhlandstraße wird aufgrund des hier geringen Durchmessers nicht weiter verfolgt.
Eine Entwässerung von neuen Baugebieten im Mischsystem ist nach der Europäischen
Wasser-Rahmenrichtlinie, national umgesetzt über das Wasserhaushaltsgesetz [WHG]
vom 01.03.2010 nicht gestattet [„Vermischungsverbot“ gem. § 55.2 WHG]. Ein Mischsystem wäre aufgrund bereits heute bestehender Überlastungen im nachfolgenden Mischwassernetz auszuschließen.
Vorgesehen ist daher ein Trennsystem. Das häusliche Schmutzwasser wird zusammen
mit dem evtl. behandlungsbedürftigen Regenwasser von den Straßenflächen in die bestehende Mischwasserkanalisation eingeleitet und gelangt zur Behandlung in die Kläranlage. Das Regenwasser (nicht behandlungsbedürftiges Regenwasser von den Dachflächen) wird über den geplanten Regenwasserkanal in den Krebsbach bzw. die im Verlauf
des Krebsbachs geplanten Hochwasserrückhaltebecken eingeleitet.
Vor der Einleitung der Regenwasserkanäle in den Krebsbach bzw. in die Hochwasserrückhaltebecken werden zwei Havarieschieber eingebaut, über welche der Regenwasserabfluss aus dem Baugebiet in den Krebsbach verschlossen werden kann. Bei geschlossenen Schiebern läuft das Wasser aus der geplanten Regenwasserkanalisation in
das Mischwassernetz über, so dass eventuell stärker verschmutztes Wasser im
Havariefall (Brand / Unfall) vom Krebsbach ferngehalten werden und einer Behandlung in
der Kläranlage zugeführt werden kann.
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An Regenwasserbewirtschaftungsmaßnahmen sind vorgesehen:
- Konventionelle Zisternen auf den einzelnen Grundstücken
- Regenwasserrückhaltung in den geplanten Hochwasserrückhaltebecken
- Wasserdurchlässige Befestigung von Hofflächen
- Begrünung von Flachdächern (Garagen und Carports)
Die geplante Entwässerung berücksichtigt die Verpflichtung gem. §46 Abs. (2) Nr. 2. des
Wassergesetzes i.d.F. vom 01.01.2014, bei Neubaugebieten Maßnahmen zur Regenwasserbewirtschaftung zu berücksichtigen. Mit den Komponenten Speicherung, Nutzung,
Versickerung und gedrosselte Ableitung sind sämtliche Planungsbausteine entsprechend
der örtlichen Gegebenheiten berücksichtigt.
Die geplanten Maßnahmen zur Regenwasserbewirtschaftung sind gem. Wassergesetz
zwingend. Weiter ist die Regenwasserbewirtschaftung erforderlich, um das Baugebiet in
das derzeit im Aufbau befindliche Hochwasserschutzkonzept der Gemeinde
Bodelshausen einzubinden, und die Hochwassergefahr nicht erneut zu verschärfen.
Ein Abfluss aus dem Baugebiet „Oberwiesen“ ist im Hochwasserschutzkonzept berücksichtigt.
Die im Bebauungsplan festgelegten konventionellen Zisternen sollen zusammen mit der
Erschließung des Baugebiets erstellt werden. Die Zisternen ersetzen den „Hauskontrollschacht Regenwasser“.
Konventionelle Zisternen
Eine konventionelle Zisterne weist ein Nutzvolumen für den privaten Gebrauch wie z.B.
Gartenbewässerung, Toilettenspülung, Wäsche waschen auf. Die Zisterne hat einen
Überlauf in den Regenwasserkanal (Hausanschluss), ein Speichervolumen mit gedrosseltem Abfluss ist nicht erforderlich.
Retentionszisternen sind nicht notwendig, da das Gebiet bereits bei der Bemessung der
Hochwasserrückhaltebecken berücksichtigt wurde.
Die grundstücksbezogenen Angaben für das Nutzvolumen (Mindestvolumen in m³) sind in
der Entwässerungsplanung des Büro ISW festgelegt.
Regenwasser darf nach der aktuellen Trinkwasserverordnung TrinkwV vom 21. Mai 2001
in eigengenutzten Wohnhäusern oder Wohnungen ohne Einschränkung für die Gartenbewässerung, die Toilettenspülung und / oder für das Wäsche waschen genutzt werden.
Wird in Mietwohnungen Betriebswasser (Regenwasser) zur Verfügung gestellt, muss für
die Waschmaschine zusätzlich ein Trinkwasseranschluss als Wahlmöglichkeit angeboten
werden.
Regenwassernutzungsanlagen sind nach Stand der Technik auszuführen. Des Weiteren
sind die DIN 1988 "Technische Regeln für Trinkwasserinstallationen" sowie die DIN 1989,
Teil 1 - 4 "Regenwassernutzungsanlagen" zu beachten.
Diese Normen können beim Beuth Verlag GmbH, Burggrafenstraße 6, 10787 Berlin, Telefon 030 2601-0, Telefax 030 2601-1260, bezogen werden.
Nach § 13 Absatz 3 der Trinkwasserverordnung sind Anlagen zur Regenwassernutzung
dem Landratsamt, Kreisgesundheitsamt, anzuzeigen.
Zentrale Rückhaltung
Der Regenabfluss aus dem Baugebiet wurde bei Auslegung der geplanten Hochwasserrückhaltebecken im Verlauf des Krebsbachs innerhalb des Geltungsbereichs bereits berücksichtigt, insoweit sind für die Drosselung des Regenabflusses keine über die Genehmigungsplanung für das Hochwasserrückhaltebecken „Oberwiesen“ vom 10.10.2011 hinausgehenden Rückhaltemaßnahmen erforderlich.
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KÜNSTER
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„Oberwiesen I“
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1. Bebauungsplan
Begründung
19.01.2016
2. Örtliche Bauvorschriften
8-0531
Gemeinde Bodelshausen, Gemarkung Bodelshausen, Landkreis Tübingen
Einleitung in Wassergraben
Das Dachflächenwasser der Grundstücke entlang des Bereiches der Maßnahme 5 zum
Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft kann unter Berücksichtigung der Niederschlagswasserverordnung und in Abstimmung mit der Gemeinde
Bodelshausen in den renaturierten Wassergraben eingeleitet werden. Die Erstellung des
Anschlusses dieser Baugrundstücke an den Regenwasserkanal ist trotzdem erforderlich.
8.2
Stromversorgung
Die Stromversorgung wird durch das zuständige Energieversorgungsunternehmen gewährleistet.
8.3
Müllentsorgung
Die Müllentsorgung wird durch die Abfallwirtschaftskonzepte des Landkreises gewährleistet.
8.4
Fernmeldetechnische Versorgung
Die fernmeldetechnische Versorgung ist gewährleistet. Die Fernsprechleitungen werden,
aufgrund der städtebaulichen Situation in diesem Bereich unterirdisch geführt.
8.5
Bodenordnung
Bodenordnende Maßnahmen sind erforderlich.
9.
Festsetzungen zum Bebauungsplan
9.1
Art der baulichen Nutzung
Das Plangebiet ist als allgemeines Wohngebiet festgelegt.
Um die zulässigen Lärmimmissionen des Wohngebiets im westlichen Teil des Plangebiets einzuhalten werden spezielle aktive und passive Lärmschutzmaßnahmen festgelegt.
9.2
Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung ist durch die Grundflächenzahl, die Zahl der Vollgeschosse mit der Begrenzung einer maximalen Trauf- und Gebäudehöhe ausreichend bestimmt. Die Bemessung der maximalen Firsthöhe (FH) erfolgt aufgrund immer größerer
Dämmstärken an der Oberkante der Dachhaut um eine weitere Erhöhung einzuschränken. Daher wurde die maximale FH relativ hoch gewählt. Die maximale Traufhöhe (TH)
wird aufgrund der Dämmstärken an der Unterkante der Dachkonstruktion gemessen, um
ausreichende Geschosshöhen gewährleisten zu können.
Die maximale First- bzw. Gebäudehöhe bei Pultdächern wurde aufgrund der geringeren
Dachneigung verringert.
Für das Mischgebiet wird wegen der Nähe zum allgemeinen Wohngebiet die gleiche
Grundflächenzahl wie im angrenzenden allgemeinen Wohngebiet festgesetzt. Die Grundflächenzahl in den angrenzenden Bebauungsplänen für Wohn- und Mischgebiete ist
ebenfalls mit maximal 0,4 festgelegt.
9.3
Flächen für Garagen und überdachte Stellplätze
Wenn eine Garage seitlich entlang der Verkehrsfläche errichtet wird muss ein Grenzabstand von mindestens 1,00 m eingehalten werden um den nötigen Sicherheitsabstand zur
Fahrbahn zu gewährleisten.
Aus demselben Grund müssen überdachte Stellplätze und offene Garagen von der öffentlichen Verkehrsfläche 1,00 m zurückbleiben.
Bei geschlossenen Garagen soll aus städtebaulicher Sicht und aus Gründen der Sicherheit ein Abstand zur Verkehrsfläche eingehalten werden.
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1. Bebauungsplan
Begründung
19.01.2016
2. Örtliche Bauvorschriften
8-0531
Gemeinde Bodelshausen, Gemarkung Bodelshausen, Landkreis Tübingen
9.4
Dieser Stauraum vor den Garagen wird auf 5 m festgesetzt, um genügend Platz für ein
vor der Garage parkendes Fahrzeug zu gewährleisten, ohne den fließenden Verkehr zu
stören.
Grünordnerische Festsetzungen
Ein Grünordnungsplan mit Eingriffs-Ausgleichs-Bilanz, entsprechenden Festsetzungen
der Pflanzgebote und grünordnerischen Maßnahmen wird erstellt. Die Festsetzungen des
Grünordnungsplans wurden in den Bebauungsplan übernommen und sind somit verbindlicher Bestandteil des Bebauungsplans. Die Festsetzungen dienen zum einen der Gestaltung entsprechend der städtebaulichen Konzeption und sollen den naturschutzrechtlichen
Ausgleich entsprechend § 1a BauGB und § 21 BNatSchG innerhalb des Geltungsbereichs soweit wie möglich gewährleisten.
10.
Örtliche Bauvorschriften
10.1
Äußere Gestaltung der Baukörper
Um das Plangebiet in die umgebende Landschaft einzubinden sind insbesondere Festsetzungen für die äußere Gestaltung der Gebäude getroffen worden. Daher sollen auch
aneinandergebaute Gebäude in ihrer Gestaltung aufeinander abgestimmt werden.
Aus Gründen des Umwelt- und Klimaschutzes werden Dachbegrünungen und der Einsatz
von Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie zugelassen.
10.2
Einfriedigungen
Die Höhe der Einfriedigungen zu öffentlichen Flächen ist aus gestalterischen Gründen
begrenzt und an die umliegenden Bebauungspläne angepasst.
10.3
Abstandflächen
Es werden spezielle Regelungen zu den Abstandsflächen der Gebäude abweichend von
der Landesbauordnung getroffen. Es soll erreicht werden, dass bei Pultdachgebäuden
mit entsprechend hohen Wandhöhen der Abstand zum Nachbargrundstück entsprechend
groß ist, um Einschränkungen für das Nachbargrundstück zu vermeiden.
10.4
Stellplätze/ Werbeanlagen/ Dacheindeckung
Die Zahl der Stellplätze pro Wohneinheit, die Festsetzungen zu Werbeanlagen und zur
Dachflächengestaltung wurde entsprechend der „Satzung über die Zulässigkeit von Werbeanlagen, Herstellung von Stellplätzen und Zulässigkeit von farbigen Dacheindeckungen“ der Gemeinde Bodelshausen festgelegt.
Durch den am südlichen Ortsrand liegenden Haltepunkt der Zollern-Allgäu-Bahn und
nicht für alle Zughalte vorhandene Zubringerverkehre, aber auch wegen Lücken in der
Anbindung an den ÖPNV gibt es ein höheres Aufkommen des Motorisierten Individualverkehrs (MIV). Dadurch ist die Erhöhung der Verpflichtung zur Stellplatzherstellung in
Abhängigkeit von der Größe der Wohnung begründet.
Durch viele Einzelhandelsbetriebe und Fabrikverkäufe entlang der L389 ist es aus gestalterischen Gründen notwendig Einschränkungen zu Werbeanlagen vorzunehmen.
Die Festlegung zur Dachflächengestaltung wird zur Anpassung an die Bestandsgebäude
aufgenommen. Des Weiteren werden zum Schutz der Umwelt die Anbringung von Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie und Dachbegrünung zugelassen.
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1. Bebauungsplan
Begründung
19.01.2016
2. Örtliche Bauvorschriften
8-0531
Gemeinde Bodelshausen, Gemarkung Bodelshausen, Landkreis Tübingen
11.
Flächenbilanz
Allgemeines Wohngebiet
ca. 1,64 ha
46,1 %
Allgemeines Wohngebiet Bestand
ca. 0,48 ha
13,5 %
Straßenverkehrsflächen
ca. 0,44 ha
12,4 %
Geh- und Radwegfläche
ca. 0,15 ha
4,2 %
Öffentliche Grünfläche
ca. 0,70 ha
19,7 %
Private Grünfläche
ca. 0,15 ha
4,2 %
Gesamtgebiet
ca. 3,56 ha
100 %
Bodelshausen, den 19.01.2016
Reutlingen, den 19.01.2016
gez.: Ganzenmüller
Bürgermeister
gez.: Clemens Künster
Dipl.-Ing. Regierungsbaumeister
Freier Architekt + Stadtplaner SRL
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