der studie

PROFESSIONALS’
REAL ESTATE
INVESTMENT
REPORT 2015
1
2
PROFESSIONALS’ REAL ESTATE INVESTMENT REPORT 2015
BERUHIGUNG DER MÄRKTE // MARKETS CALMING DOWN
EINSCHÄTZUNGEN ZUM JAHR 2015 // RATING 2015
(Umfrageergebnis, kumulierte Gesamtbewertung // Aggregated survey results)
Total
Business activity
Capital inflow
Prime office rent
Capital growth office Capital growth office
core / core+
value add /
opportunistic
USA4,46
Germany0,36
UK0,25
Spain0,22
Australia0,18
China
0,13
Japan0,02
France-0,11
Italy-0,11
Image
3
INHALT // CONTENTS
ÜBERBLICK DER ERGEBNISSE // OVERVIEW OF RESULTS
4
MAKRO-ÖKONOMISCHE PERSPEKTIVE // MACROECONOMIC PERSPECTIVE
KONJUNKTUR // ECONOMY
6
FINANZMÄRKTE // FINANCIAL MARKETS
8
IMMOBILIENMÄRKTE // PROPERTY MARKETS
10
INVESTITION // INVESTMENT
INVESTMENT-VEHIKEL / RISIKO // INVESTMENT VEHICLES / RISK
12
MIX DER NUTZUNGSARTEN // SECTOR ALLOCATION
14
REGIONALE ALLOKATION // REGIONAL ALLOCATION
16
AUSLANDSINVESTITIONEN // INTERNATIONAL INVESTMENTS
18
UMFRAGE-DESIGN // SURVEY METHODOLOGY
22
4
PROFESSIONALS’ REAL ESTATE INVESTMENT REPORT 2015
ÜBERBLICK DER ERGEBNISSE // OVERVIEW OF RESULTS
USA SETZEN SICH AN DIE SPITZE DER KONJUNKTURELLEN ENTWICKLUNG / UNSICHERHEIT IM NIEDRIGZINSUMFELD //
USA LEADING GROWTH / UNCERTAINTY IN A LOW-INTEREST ENVIRONMENT
USA ALS WACHSTUMSMOTOR
USA AS THE GLOBAL GROWTH ENGINE
Nach Einschätzung der Befragten werden die USA auch
The respondents believe that the USA will remain the
2015 der Wachstumsmotor der Weltwirtschaft bleiben.
world’s growth engine in 2015, followed by the UK. The
Weiterhin stabil aber gegenüber dem Vorjahr deutlich
outlook for Germany is stable but more subdued compared
verhaltener bleibt der Ausblick für Deutschland. Auch
to the previous year, while it is expected that negative
Großbritannien wird positiv gesehen, während erwartet
developments in southern Europe will continue, with the
wird, dass sich die negative Entwicklung in Südeuropa mit
notable exception of Spain.
Ausnahme von Spanien fortsetzt.
INVESTING IN AN (ALMOST) ZERO INTEREST
ENVIRONMENT
INVESTIEREN IN EINEM UMFELD
(FAST) OHNE ZINSEN
2015 is expected to be a good year for the three asset
Die Befragten sehen für 2015 eine positive Entwicklung
classes of bonds, equities and property. This raises the
der drei Asset-Klassen Anleihen, Aktien und Immobilien.
question over the extent to which the performance of
Dies wirft die Frage auf, inwieweit eine Entkopplung
investments is driven by the plentiful liquidity rather than by
der
den
economic fundamentals. Due to the wall of cheap money
wirtschaftlichen Fundamentaldaten stattfindet. Aufgrund
in Europe, the positive performance of all asset classes is
der Flut des billigen Geldes in Europa wird eine positive
seen as given.
Wertentwicklung
von
Kapitalanlagen
von
Performance aller Asset-Klassen als gegeben angesehen.
CORE+ / VALUE ADD IN FOCUS
CORE+ / VALUE ADD IM FOKUS
Given current pricing in the core segment, an increased
Vor dem Hintergrund der Preisentwicklungen im Core-
allocation into core+/value add strategies is suggested
Segment wird eine verstärkte Allokation in Core+ / Value add
by respondents. This recommendation was also made in
Objekte für sinnvoll erachtet. Diese Empfehlung wurde auch
previous years, however this year sees a stronger interest
in den Vorjahren ausgesprochen, es zeigen sich jedoch seit
by investors and an increase in transactions.
dem letzten Jahr auch ein verstärktes Investoreninteresse
und ein zunehmendes Transaktionsvolumen.
5
LOGISTIK ALS BEVORZUGTES SEGMENT
LOGISTICS AS THE PREFERRED SEGMENT
Befragt nach der empfohlenen Allokation für 2015
Asked about the recommended allocation for 2015,
konnte sich Logistik deutlich vor Einzelhandels- und
respondents saw the logistics sector clearly ahead of
Wohnimmobilien positionieren. Offen bleibt, ob dies
retail and residential. It is unclear if this is a strategic
eine strategische Empfehlung vor dem Hintergrund des
recommendation due to the ever increasing eCommerce
stetig wachsenden eCommerce Volumens ist, oder
sales or if this is a tactical approach given that assets in the
ob die Empfehlung taktischer Natur ist, nachdem die
other sectors have already experienced significant capital
anderen Segmente in den Vorjahren bereits deutliche
growth in previous years.
Preissteigerungen aufgewiesen haben.
DEUTSCHLAND, USA UND GROSSBRITANNIEN
ALS BEVORZUGTE STANDORTE
GERMANY, USA AND UK IN FAVOUR
WITH INVESTORS
Outside of their domestic market, German investors have a
Die für konkrete Investments bevorzugten Standorte aus
preference for the United States and the UK for investment.
Sicht deutscher Investoren sind neben dem Heimatmarkt
In addition to the positive growth figures, the high degree
vor allem die USA und Großbritannien. Neben der positiven
of transparency and professionalism in these markets
wirtschaftlichen Entwicklung spielen hierbei sicher auch
certainly contributes to such sentiment.
die hohe Transparenz und die hohen professionellen
Standards auf diesen Märkten eine Rolle.
INDIRECT STRUCTURES ARE FAVOURED BY
INTERNATIONAL INVESTMENT
INDIREKTE ANLAGEFORMEN FÜR
AUSLANDSINVESTMENTS BELIEBT
Indirect investments made through funds are the preferred
structure for international investment. Diversification of
Indirekte Anlagen über Fonds sind die bevorzugte
risks and opportunities in international markets is the main
Anlageform
Diversifikation
motivation for overseas investments. The main risk is the
von Risiken und Chancen auf anderen Märkten werden
volatility of foreign exchange rates. In general, investors
als
für
Hauptgründe
Hauptrisiko
sind
Auslandsinvestments.
für
Auslandsinvestments
genannt.
prefer sector specific funds, but the preference is not a
Währungsschwankungen.
Generell
very strong one, and there is also demand for more broadly
bevorzugen Investoren sektoral fokussierte Fonds, wobei
die Abweichung der Ergebnisse gering ist und auch breiter
diversifizierte Produkte Zuspruch finden.
diversified products.
6
PROFESSIONALS’ REAL ESTATE INVESTMENT REPORT 2015
KONJUNKTUR // ECONOMY
„GO WEST“ – WÄHREND DIE AUSSICHTEN FÜR EUROPA VERHALTEN GESEHEN WERDEN, SETZEN SICH DIE USA AN
DIE SPITZE DER WELTWEITEN KONJUNKTURERWARTUNGEN // GO WEST – WHILE THE OUTLOOK FOR EUROPE IS
SUBDUED, THE UNITED STATES LEADS GLOBAL GROWTH EXPECTATIONS
USA AN DER SPITZE DER
WELTWEITEN ENTWICKLUNG
USA DRIVES GLOBAL GROWTH
Die diesjährige Umfrage bestätigt nochmals die Ein-
seen as the global growth engine, and indeed the USA is
schätzung der USA als globale Wachstumslokomotive, und
the only country where this year’s outlook is viewed more
in der Tat sind die USA der einzige Wirtschaftsraum, für
positively compared to 2014. According to the respondents
den die wirtschaftlichen Aussichten besser eingeschätzt
the outlook for the eurozone has significantly deteriorated.
werden als für 2014. Die Aussichten für die Eurozone haben
Prospects are also subdued for the Asia Pacific Rim, China,
sich nach Einschätzung der Befragten deutlich eingetrübt.
Australia and Japan.
This year’s survey again confirms that the United States is
Negativer sind auch die Aussichten für die Region AsiaPacific, für die hier beispielhaft China, Australien und
Japan aufgeführt sind.
WIRTSCHAFTLICHE AUSSICHTEN 2015 // ECONOMIC OUTLOOK 2015
(Umfrageergebnis, kumulierte Gesamtbewertung innerhalb einer Skala vom +1 bis -1 // Survey results, aggregated on a scale from +1 to -1)
0,8
2014
0,6
0,4
2013
2015
2014 2015
2015
0,2
2014
0
-0,2
2014
2013
-0,6
UK
Spain
2015
2013
2013
Germany
2014
2015
2013
-0,4
Italy
France
7
DIE UNTERSCHIEDE IN EUROPA WACHSEN
DIVERGENT PROSPECTS ACROSS EUROPE
Befragt nach den wirtschaftlichen Aussichten für die
When asked about growth prospects for the eurozone, it
Eurozone wird erkennbar, dass sich die Aussichten im
becomes apparent that expectations have deteriorated
Vergleich zu 2014 eingetrübt haben. Die Aussichten für
compared to 2014. The outlook for Germany is seen as
Deutschland werden weniger positiv eingeschätzt und der
less positive and prospects for Italy and France continue
Ausblick für Italien und Frankreich bleibt negativ. Während
to be viewed negatively. While the view on the UK remains
die Einschätzung für Großbritannien stabil bleibt, kann
stable, only Spain receives an improved appraisal. The
einzig Spanien eine Verbesserung vorweisen. Ein zuletzt
recent surge of investor interest in the market and the
gestiegenes Investoreninteresse sowie eine deutliche
significant yield compression seen in recent transactions
Yield Compression bei aktuellen Transaktionen bestätigen,
confirm the return of investors to Spain.
dass die Investoren nach Spanien zurückkehren.
WIRTSCHAFTLICHE AUSSICHTEN 2015 // ECONOMIC OUTLOOK 2015
(Umfrageergebnis, kumulierte Gesamtbewertung innerhalb einer Skala vom +1 bis -1 // Survey results, aggregated on a scale from +1 to -1)
0,6
2014
2015
2014
0,4
2013
2015
2013
2013
2014
2014
2014
2015
0,2
2015
0
2013
-0,2
2015
2013
-0,4
-0,6
USA
China
Australia
Eurozone
Japan
8
PROFESSIONALS’ REAL ESTATE INVESTMENT REPORT 2015
FINANZMÄRKTE // FINANCIAL MARKETS
ANLEIHEN, AKTIEN UND IMMOBILIEN LIEGEN IN DER GUNST DER ANLEGER FÜR 2015 FAST GLEICHAUF / DER DRUCK
DES BILLIGEN GELDES SCHEINT ZUZUNEHMEN // SIMILAR OUTLOOK FOR BONDS, EQUITIES AND PROPERTY FOR
2015 / POSITIVE SENTIMENT FUELLED BY AMPLE AVAILABILITY OF "CHEAP MONEY"
INVESTIEREN IN EINER WELT
(FAST) OHNE ZINSEN
INVESTING IN AN (ALMOST) ZERO
INTEREST WORLD
Überraschend ist, dass Anleihen, Aktien und Immobilien
It is surprising that respondents see a comparable outlook
in der Einschätzung der Anleger ungefähr gleichauf liegen
for bonds, equities and property – a positive performance
– bei allen Asset-Klassen gehen die Befragten von einer
of all three asset classes is expected. Due to the historically
positiven Performance aus. Aufgrund des aktuell historisch
low interest rates, one interpretation of the results could be
niedrigen Zinsniveaus kann eine Interpretation dieser
that the almost unlimited liquidity will drive money into all
Ergebnisse sein, dass eine positive Performance durch
the main asset classes, boosting performance across the
die fast unbegrenzt verfügbare Liquidität zwangsläufig
board.
erscheint.
VOLLSTÄNDIGE ENTKOPPLUNG VON
FINANZMÄRKTEN UND REALWIRTSCHAFT?
A COMPLETE DECOUPLING OF FINANCIAL
MARKETS FROM THE REAL ECONOMY?
A continuation of the low-interest policy in Europe is
Da von einer Fortsetzung der Niedrigzinspolitik in Europa
expected at least over the medium term. Therefore it seems
zumindest mittelfristig ausgegangen werden kann, bleibt
likely that, for now, returns will continue to be largely driven
fraglich, inwieweit sich die Performance verschiedener
by monetary policy, potentially further decoupling asset
Asset-Klassen noch an den Fundamentaldaten der
class performance from the economic fundamentals.
Realwirtschaft orientieren wird. Zumindest kurzfristig
kann davon ausgegangen werden, dass die Entwicklung
entscheidend durch die Geldpolitik geprägt wird.
9
BEWERTUNG DER AUSSICHTEN DER PERFORMANCE VERSCHIEDENER ANLAGEKLASSEN //
ASSESSMENT OF PERFORMANCE OUTLOOK BY ASSET CLASS
(Umfrageergebnis, kumulierte Gesamtbewertung innerhalb einer Skala vom +1 bis -1 // Survey results, aggregated on a scale from +1 to -1)
0,50
0,30
2015
2013
0,40
2012
2015
2013
2015
2014
2014
2013
0,20
2014
2012
0,10
0,00
2012
-0,10
2015
2012
-0,20
2013
-0,30
-0,40
2014
Bonds
Shares
Property
Alternative Investments
10
PROFESSIONALS’ REAL ESTATE INVESTMENT REPORT 2015
IMMOBILIENMÄRKTE // PROPERTY MARKETS
DIE USA, DEUTSCHLAND UND GROSSBRITANNIEN LIEGEN IN DER EINSCHÄTZUNG DER INVESTOREN VORNE / IN
SPANIEN WIRD DIE TRENDWENDE GESEHEN // THE UNITED STATES, GERMANY AND THE UK ARE IN FAVOUR WITH
INVESTORS / SPAIN ALSO INCREASINGLY POPULAR
USA, DEUTSCHLAND UND GROSSBRITANNIEN
LIEGEN VORN
USA, GERMANY AND THE UK AS
FRONTRUNNERS
Bezüglich der erwarteten Preisentwicklung von Büro-
The USA, Germany and the UK lead expectations
immobilien im Core/Core+ Segment liegen die USA,
regarding capital growth of core/core+ office properties.
Deutschland und Großbritannien vorne. Auch für Spanien
Strong capital growth is also expected for Spain, while
wird von deutlichen Preissteigerungen ausgegangen,
the outlook for the rest of southern Europe and the Asian
während der Ausblick für den Rest von Südeuropa und die
markets is subdued.
asiatischen Märkte verhalten ist.
Capital growth is expected for the value add/opportunistic
Für
das
Value
add/Opportunistic-Segment
werden
segment in most markets. It remains to be seen if this view
Preissteigerungen für die Mehrzahl der Märkte erwartet.
will also be reflected in heightened institutional investor
Abzuwarten bleibt, ob sich diese Einschätzung auch in
activity in those segments.
einem veränderten Investitionsverhalten institutioneller
Anleger widerspiegelt.
An increase in prime office rents is primarily expected in
the USA, Germany and the UK, with Spain trailing.
Steigende Bürospitzenmieten werden ebenfalls vor allem
A continued decrease in rents is seen in Italy and
für die USA, Deutschland und Großbritannien erwartet,
France, while low to moderate increases are forecast in
Spanien folgt mit einigem Abstand. Für Italien und
the Asian markets.
Frankreich werden weiter fallende Mieten erwartet, für
die asiatischen Märkte wird mit geringen bis moderaten
Steigerungen gerechnet.
11
ERWARTUNG DER PREISENTWICKLUNG FÜR BÜROOBJEKTE 2015 // EXPECTED CAPITAL GROWTH FOR OFFICES IN 2015
(Umfrageergebnis, kumulierte Gesamtbewertung innerhalb einer Skala vom +1 bis -1 // Survey results, aggregated on a scale from +1 to -1)
0,60
0,40
core / core +
value add / opportunistic
0,20
0,00
USA
Germany
UK
Spain
Australia
China
Japan
France
Italy
-0,20
ERWARTUNG DER ENTWICKLUNG DER BÜROSPITZENMIETEN 2015 // EXPECTED EVOLUTION OF PRIME OFFICE RENTS IN 2015
(Umfrageergebnis, kumulierte Gesamtbewertung innerhalb einer Skala vom +1 bis -1 // Survey results, aggregated on a scale from +1 to -1)
2014
2013
2013
2014
2015
2015
0,20
2014
2015
2015
2014
2015
2013
2013
0,40
2015
2014
2014
2015
0,60
2013
-0,20
2014
2015
2014
2015
2013
2013
2014
0,00
2013
-0,60
2013
-0,40
USA
Germany
UK
Spain
Australia
China
Japan
Italy
France
12
PROFESSIONALS’ REAL ESTATE INVESTMENT REPORT 2015
INVESTMENT: ALLOKATION, RISIKO UND VEHIKEL //
INVESTMENT: ALLOCATION, RISK AND VEHICLES
WIRD 2015 DAS JAHR FÜR CORE+ UND VALUE ADD? DIREKTE INVESTITIONEN, SPEZIALFONDS UND CLUB DEALS
ALS BEVORZUGTE TRANSAKTIONSFORMEN // WILL 2015 BECOME THE YEAR OF CORE+ AND VALUE ADD? DIRECT
INVESTMENT, SPECIAL FUNDS AND CLUB DEALS IN FAVOUR
WEITERE VERSCHIEBUNG DER RISIKO–
ALLOKATION ZU CORE+ UND VALUE ADD
FURTHER SHIFT OF RISK ALLOCATION
TOWARDS CORE+ AND VALUE ADD
In der diesjährigen Umfrage haben die Teilnehmer
In this year’s survey the participants reaffirmed last year’s
nochmals die Einschätzung des letzten Jahres bestätigt,
view that core+ and value add are the preferred risk
dass
vorzuziehenden
classes. Relatively speaking, core investments are seen
Risikoklassen sind. Core Investments werden im Vergleich
as less attractive, not least due to the current pricing. It
dazu als deutlich weniger attraktiv bewertet, sicher
remains to be seen whether this view will also translate into
auch vor dem Hintergrund des aktuellen Preisniveaus.
an increased transaction volume in the core+ and value
Abzuwarten bleibt, ob sich diese Einschätzung auch in
add segments.
Core+
und
Value
add
die
einem verstärkten Transaktionsvolumen in den Core+ und
Value-add-Segmenten widerspiegelt.
DIRECT REAL ESTATE VEHICLES
ARE SOUGHT AFTER
„IMMOBILIENNAHE“ INVESTITIONSVEHIKEL
SIND GESUCHT
Direct investments, special funds and club deals / joint
Eine positive Bewertung erfahren Direktinvestments sowie
all of these being transaction forms where investors are
Spezialfonds und auch Club Deals bzw. Joint-Venture-
“close to the asset”. Structures with stronger proximity to
Transaktionen – insgesamt also Transaktionsformen,
the financial markets such as property shares and asset-
bei denen die Immobilie im Vordergrund steht und die
backed securities are rarely used.
Investoren nah am Asset sind. Finanzmarkt-getriebene
Strukturen wie Aktien und Verbriefungen werden wenig
genutzt.
venture transactions have received positive appraisals –
13
ÄNDERUNG DER RISIKOALLOKATION // CHANGES IN RISK ALLOCATION
(Umfrageergebnis, kumulierte Gesamtbewertung innerhalb einer Skala vom +1 bis -1 // Survey results, aggregated on a scale from +1 to -1)
2014
2014
2013
2013
2012
2012
2015
2015
2015
2015
2013
2013
2015
2015
2015
2015
2014
2014
2013
2013
0,2
0,2
2014
2014
2012
2012
2013
2013
0,4
0,4
2014
2014
2012
2012
0,6
0,6
-0,2
-0,2
Core
Core
Core+
Core+
2012
2012
0,0
0,0
Value
added
Value
add
Opportunistic
Opportunistic
INVESTITIONSVEHIKEL: NUTZUNG 2015 (%) UND ANGESTREBTE VERÄNDERUNG (TREND) //
INVESTMENT VEHICLES: CURRENT USE 2015 (%) AND PLANNED ADJUSTMENT (TREND)
Current use
100%
0,50
80%
0,40
60%
0,30
40%
0,20
20%
0,10
0%
0,00
-0,10
-20%
-40%
0%
0,20
es
ar
Sh
rit
is
at
io
n
Ts
R
EI
cu
ds
20%
0,30
-0,50
Se
d
Fu
n
t
eb
D
n
pe
O
Pr
iv
at
En
e
Eq
ui
nd
ty
s
ts
En
d
Fu
en
se
d
lo
C
JV
/C
lu
b
In
ve
st
m
Fu
nd
s
ts
en
al
ci
ve
st
m
Sp
e
In
ct
40%
0,40
-0,40
60%
-100%
0,50
-0,30
80%
-80%
ire
-0,20
100%
-60%
D
Planned adjustment
+/- Adjustment
Use
0,10
0,00
-20%
-0,10
-40%
-0,20
14
PROFESSIONALS’ REAL ESTATE INVESTMENT REPORT 2015
INVESTMENT-ALLOKATION – MIX DER NUTZUNGSARTEN //
INVESTMENT ALLOCATION – SECTORS
LOGISTIK
LOGISTICS
Mit deutlichem Abstand zu den anderen Nutzungsarten
The logistics sector receives a positive appraisal this year,
wird der Logistik-Sektor in diesem Jahr positiv bewertet.
markedly ahead of other sectors. It is open to interpretation
Interpretation bleibt, ob dies in dem stetig wachsenden
whether this is due to the ever increasing sales through
Handelsaufkommen über eCommerce begründet ist, oder
eCommerce or as a result of an investment market with
Folge eines Investmentumfelds mit einer immer geringer
fewer and fewer opportunities to find yield generating
werdenden Spektrum ertragsbringender Anlagen.
investments.
EINZELHANDEL UND WOHNEN
BLEIBEN STABIL
RETAIL AND RESIDENTIAL STABLE
Nahezu unverändert gegenüber dem Vorjahr bleibt die
unchanged compared to last year’s survey results. As last
Einschätzung zu den Nutzungsarten Einzelhandel und
year, investors are looking to increase allocations to both
Wohnen. Beide Marktsegmente haben im vergangenen
these segments, albeit with reduced fervour.
The view on retail and residential remains almost
Jahr einen positiven Trend fortsetzen können, der jedoch
SUBDUED OUTLOOK FOR OFFICES
gegenüber dem Vorjahr an Dynamik verloren hat.
Most
BÜRO WEITERHIN MIT VERHALTENER
EINSCHÄTZUNG
Obgleich
oder
gerade
weil
Büroimmobilien
respondents
did
not
recommend
increasing
allocations to offices. However, given that this is the sector
which already makes up the majority of the investment
den
stock, the most obvious interpretation is that most
Großteil des von institutionellen Anlegern gehaltenen
respondents consider their current allocation as sufficient.
Immobilienvermögens darstellen, wird eine Allokation
in dieses Segment generell für wenig sinnvoll erachtet.
Da sich die Frage ausdrücklich auf die Änderung der
Allokation bezieht, ist die naheliegende Interpretation,
dass der Großteil der Befragten ihre aktuelle Allokation als
ausreichend betrachtet.
15
ÄNDERUNG DER SEKTORALEN ALLOKATION // CHANGE OF SECTOR ALLOCATION
Residential
Specialists
Alternatives
properties
Specialists
Office
properties
2014
2013
2013
2013
Retail
Residential
Office
2015
2013
2013 2013
2013
Logistics
Retail
2015
2015
-0,1
Logistics
2014
2014
-0,1
2013
2013
2013
0
2015 2015
0
2014
0,1
2014
0,1
2015 2015
0,2
2014
0,2
2015
2014
2013
2013
0,3
2014 2014
0,4
0,4
20132013
2013
0,5
0,5
0,3
2015
2015
(Umfrageergebnis, kumulierte Gesamtbewertung innerhalb einer Skala vom +1 bis -1 // Survey results, aggregated on a scale from +1 to -1)
16
PROFESSIONALS’ REAL ESTATE INVESTMENT REPORT 2015
INVESTMENT – ALLOKATION NACH REGION //
INVESTMENT ALLOCATION – REGIONS
USA UND GROSSBRITANNIEN PROFITIEREN / DEUTSCHLAND WEITERHIN AUF HOHEM NIVEAU / ITALIEN UND
FRANKREICH WEITERHIN NEGATIV // USA AND UK BENEFIT / GERMANY REMAINS AT A HIGH LEVEL / NEGATIVE
OUTLOOK FOR ITALY AND FRANCE CONTINUES
USA UND GROSSBRITANNIEN MIT DEUTLICHEM
PLUS ZUM VORJAHR
USA AND UK SEE STRONG YEAR-ON-YEAR
IMPROVEMENTS
Gegenüber dem Vorjahr wird eine deutliche Erhöhung der
Compared to the previous year, a significant increase of the
Allokation insbesondere für die USA und Großbritannien
allocation to the USA and UK is recommended. The recent
für sinnvoll erachtet. Das zuletzt insbesondere in den
strong growth of the US economy and the overall subdued
USA starke Wirtschaftswachstum sowie die insgesamt
outlook for Continental Europe has likely led to this view.
verhaltenen Aussichten für Kontinentaleuropa dürften
Germany's score has decreased slightly. Spain continues
zu dieser Einschätzung geführt haben. Der Score für
to be seen in a positive light, as last year. In contrast,
Deutschland ist gegenüber dem Vorjahr leicht gesunken,
reduced allocations are recommended for Italy and France.
bleibt aber auf insgesamt hohem Niveau. Während Spanien
wie auch schon im letzten Jahr positiv gesehen wird, hat
sich der Eindruck zu Italien und Frankreich nochmals
verschlechtert.
MAJORITY OF RESPONDENTS HOLD
SIGNIFICANT FOREIGN CURRENCY
INVESTMENTS
GROSSTEIL DER BEFRAGTEN MIT DEUTLICHEM
FREMDWÄHRUNGSANTEIL
More than half of the respondents (55%) hold over 20%
Mehr als die Hälfte der Befragten (55%) halten jeweils mehr
other end of the scale, for about a third of the investors
als 20% ihrer jeweiligen Immobilieninvestments in anderen
surveyed, foreign currency investments account for less
Währungsräumen. Bei etwa einem Drittel der Befragten
than 10% of their portfolio.
liegt der Fremdwährungsanteil unter 10%.
of their property investments in a foreign currency. At the
17
ÄNDERUNG DER REGIONALEN ALLOKATION // CHANGE OF REGIONAL ALLOCATION
-0,10
-0,20
-0,30
USA
Germany
Spain
Australia
UK
China
Japan
WÄHRUNGSALLOKATION AUSSERHALB DES EURO 2014 // NON-EUROZONE ALLOCATION 2014
(Umfrageergebnis, % der Nennungen // Survey results, % of voting)
Non-Euro
Investments
< 10 %
Non-Euro
Investments
> 20 %
Non-Euro
Investments
10 % -20 %
Italy
France
2015
2014
2013
2015
2014
2015
2014
2013
0,00
2013
2014
2014
2013
0,10
2013
0,20
2015
2013
2015
2015
2014
2013
2015
2014
2014
0,30
2013
0,40
2015
0,50
2013
2015
0,60
2014
(Umfrageergebnis, kumulierte Gesamtbewertung innerhalb einer Skala vom +1 bis -1 // Survey results, aggregated on a scale from +1 to -1)
18
PROFESSIONALS’ REAL ESTATE INVESTMENT REPORT 2015
AUSLANDSINVESTITIONEN // INTERNATIONAL INVESTMENT
USA, GROSSBRITANNIEN UND AUSTRALIEN ALS
BEVORZUGTE INTERNATIONALE STANDORTE
USA, UK AND AUSTRALIA PREFERRED
INTERNATIONAL LOCATIONS
Danach befragt, welche Investments sie in Betracht
Germany remained as the clear favourite, when asked
ziehen bzw. ihren Kunden empfehlen würden, bleibt
which investment locations the respondents would consider
Deutschland der klare Favorit der Befragten. Diese
or recommend to their clients. This response is consistent
Antwort ist vor dem Hintergrund, dass der überwiegende
with real-life observations as German institutional investors
Teil
im
hold the major share of their property portfolios in domestic
Inland liegt, auch stimmig. International liegen die USA
assets. The USA, which is currently enjoying strong
mit zuletzt sehr guten Wachstumsdaten deutlich vor
economic growth, tops the ranking of international locations,
Großbritannien und Australien. Spanien wird von einigen
followed by the UK and Australia. Some respondents view
Befragten als gute Turnaroundchance gesehen, während
Spain as an attractive turnaround opportunity. Scepticism
Skepsis für Frankreich und Italien, aber auch das zuletzt
prevails for France and Italy but also for China owing to
wachstumsschwache China sowie Japan vorherrschen.
recent sluggish growth, and Japan.
der
Anlageportfolios
deutscher
Investoren
ZIELMÄRKTE FÜR INVESTMENTS // TARGET MARKETS FOR INVESTMENT
(Umfrageergebnis, kumulierte Gesamtbewertung innerhalb einer Skala vom +1 bis -1 // Survey results, aggregated on a scale from +1 to -1)
0,6
0,4
0,2
0
-0,2
Germany
USA
UK
Australia
Spain
Japan
China
France
Italy
19
SEKTORALE FONDS BEVORZUGT
SECTOR SPECIFIC FUNDS PREFERRED
Sektoral spezifische Fonds (also z.B. reine Wohnimmobilien-
Sector specific funds (e.g. funds investing only in residential
oder Einzelhandelsfonds) werden von den Befragten am
or retail property) are the most favoured by respondents,
positivsten bewertet, gefolgt von länderspezifischen und
followed by country specific funds.
breiter, also sektoral wie auch geographisch diversifizierten
It should be highlighted, however, that the preference
Fonds.
margin for such funds is fairly thin, and that opinions are
Festzuhalten ist, dass die Abweichung der Ergebnisse
influenced by the respondents' existing portfolios. Sector
nicht sehr signifikant ist und die Bewertung mit Sicherheit
specific funds are mainly chosen by larger investors who
abhängig vom bisherigen Anlageportfolio der Befragten ist
combine a number of such investments to achieve a diverse
– während sektorale Fonds vor allem für größere Investoren
portfolio overall; diversified funds are of more interest to
in Frage kommen, die ihre Diversifikation auf Ebene des
smaller investors.
eigenen Portfolios vornehmen, sind diversifizierte Fonds
insbesondere für kleinere Investoren interessant.
BEWERTUNG DER INVESTITIONSSTRUKTUR // RATING OF INVESTMENT STRUCTURES
(Umfrageergebnis, kumulierte Gesamtbewertung innerhalb einer Skala vom +1 bis -1 // Survey results, aggregated on a scale from +1 to -1)
0,60
0,40
0,20
0,00
Diversified funds
Country specific funds
Sectory specific funds
20
PROFESSIONALS’ REAL ESTATE INVESTMENT REPORT 2015
AUSLANDSINVESTITIONEN // INTERNATIONAL INVESTMENT
INVESTOREN BEVORZUGEN FÜR IHRE AUSLANDSINVESTITIONEN INDIREKTE ANLAGEFORMEN //
INVESTORS PREFER INDIRECT INVESTMENTS FOR THEIR INTERNATIONAL ACTIVITIES
WÄHRUNG ALS WESENTLICHES RISIKO
BEI AUSLANDSINVESTITIONEN
CURRENCY AS THE MAIN RISK IN
INTERNATIONAL INVESTMENTS
Mit deutlichem Abstand vor fehlenden Marktkenntnissen
Volatility in foreign exchange rates is viewed as the
oder Problemen mit mangelnder Liquidität einzelner
major risk of cross border investing, clearly ahead of the
Märkte werden Währungsschwankungen als wesentliches
lack of market knowledge or the limited liquidity of some
Risiko von Auslandsinvestitionen gesehen. Während
markets. While property-related risks can be managed at
immobilienbezogene Risiken durch ein professionelles
least to some extent by professional portfolio and asset
Portfolio- und Asset Management zumindest teilweise
management, currency fluctuations are to be accepted
kontrolliert werden können, sind Wechselkursbewegungen
as a given external factor. Depending on the targeted
als
currency, hedging through FX-forwards or currency overlay
gegebener,
exogener
Faktor
hinzunehmen.
In
Abhängigkeit von der Zielwährung kann ein vollständiges
management can partially or fully mitigate these risks.
Hedging über klassische Devisentermingeschäfte oder ein
Currency Overlay Management diese Risiken ganz oder
teilweise ausgleichen.
BEWERTUNG DER RISIKEN BEI AUSLANDSINVESTITIONEN // RISK RATING OF CROSS-BORDER INVESTMENT
(Umfrageergebnis, kumulierte Gesamtbewertung innerhalb einer Skala vom +1 bis -1 // Survey result, aggregated on a scale from +1 to -1)
0,60
0,40
0,20
0,00
Insufficient return
for increased risk
Fees
Lack of local
expertise
Liquidity
Currency
21
DIVERSIFIKATION UND WELTWEITE
WACHSTUMSPERSPEKTIVEN ALS
HAUPTMOTIVATION
Zusätzliche
Diversifikation
ist
DIVERSIFICATION AND GLOBAL GROWTH
AS MAJOR MOTIVATORS
Additional diversification is the major motivation for
die
wesentliche
international investment, followed by global growth
Motivation für Auslandsinvestitionen, gefolgt von den
prospects and opportunities for additional income. The
Wachstumsperspektiven ausländischer Volkswirtschaften
relevance of the investment story is only of secondary
sowie zusätzlichen Ertragsperspektiven. Die Investment-
importance.
Story ist von nachgelagerter Bedeutung.
These responses correspond with the actual activity
Dies stimmt insofern mit dem tatsächlichen Anlagever-
pattern of institutional investors, as international investment
halten institutioneller Investoren überein, als internationale
mostly takes place in non-domestic core markets that offer
Investitionen zumeist in ausländischen Core-Märkten
additional diversification but not necessarily higher returns.
erfolgen, die zwar einen Diversifikationsbeitrag aufweisen,
jedoch nicht zwangsläufig höheren Renditen.
The results further confirm the trend observed by
VERIANOS that investors increasingly prefer products
Diese Ergebnisse bestätigen zudem die von VERIANOS
with already existing or identified portfolios, while blind
beobachtete Tendenz, dass Investoren verstärkt Produkte
pool funds relying only on an investment story tend to lose
mit
appeal.
einem
bereits
bestehenden
bzw.
identifizierten
Portfolio bevorzugen, während Blind-Pool-Fonds mit
ausschließlichem Fokus auf die Investment-Story an
Zulauf verlieren.
MOTIVATION FÜR AUSLANDSINVESTITIONEN // MOTIVATION FOR CROSS-BORDER INVESTMENT
(Umfrageergebnis, kumulierte Gesamtbewertung innerhalb einer Skala vom +1 bis -1 // Survey results, aggregated on a scale from +1 to -1)
0,60
0,40
0,20
0,00
Diversification
Exposure of
economic growth
Income
Higher return
Breadth of
opportunity
22
PROFESSIONALS’ REAL ESTATE INVESTMENT REPORT 2015
UMFRAGE-DESIGN // SURVEY METHODOLOGY
Mit dem „Professionals’ Real Estate Investment Report“
Each
befragt VERIANOS Research jedes Jahr Entscheider und
“Professionals’ Real Estate Investment Report“ survey
year
VERIANOS
research
conducts
the
Experten aus der Real Estate Branche. Die Onlinebefragung
among decision makers and experts in the German real
gibt Antwortmöglichkeiten vor.
estate industry. The online survey tool provides multiple
choice questions.
Die Auswertung erfolgt nach Anzahl der Nennungen. Alle
Einschätzungen der Teilnehmer beziehen sich auf das Jahr
The evaluation is based on the number of replies. All views of
2015. Mitarbeiter von VERIANOS sind von der Befragung
participants refer to the year 2015. VERIANOS employees
ausgeschlossen. Häufigste Form der Antwortmöglichkeit
are excluded from the survey. The most common type of
ist ein Bewertungssystem bestehend aus: ++ für starke
reply is an evaluation based on the following system: ++
Steigerung, + für Steigerung, 0 für keine Veränderung , -
for a strong increase, + for an increase, 0 if unchanged,
fallende Tendenzen und - - für stark fallende Tendenzen.
- falling tendency and - - strongly falling tendency. The
Die daraus abgeleitete Trendauswertung erfolgt innerhalb
trend derived from this data is shown on a scale of -1 to
einer Skala von -1 bis +1, wobei der Bereich zwischen -0,2
+1, whereby the range of -0.2 to +0.2 can be interpreted
und +0,2 als der neutrale Bereich interpretiert werden kann.
as neutral.
TEILNEHMERKREIS // PARTICIPANTS
Financial Institutions
9%
Consultants
14%
Asset Managers
14%
Investors
64%
23
HAFTUNGSAUSSCHLUSS
Die Informationen dieser Auswertung der Umfrage bilden die aggregierte Meinung der Befragten und die Interpretation der Ergebnisse durch
VERIANOS ab. Das Umfrageergebnis ist nicht repräsentativ. Die Inhalte sind nicht geeignet um Entscheidungen für oder gegen ein Investment
oder eine Vorgehensweise zu treffen. Jegliche Haftung wird hiermit ausgeschlossen. Die Inhalte dieses Dokumentes sind streng vertraulich und
dürfen Dritten nicht zugänglich gemacht werden. Jedwede Vervielfältigung, Verteilung und Veröffentlichung ist nur mit vorheriger schriftlicher
Zustimmung von VERIANOS erlaubt.
DISCLAIMER
The information in this survey evaluation reflects the aggregated opinions of the respondents and the interpretation of the results by VERIANOS.
The survey results are non-representative. The contents are not suitable for basing an investment decision or any other course of action. All
liability is hereby excluded. The contents of this document are strictly confidential and shall not be made accessible to third parties. Any
duplication, distribution or publishing requires prior written consent by VERIANOS.
Design & Layout: TST–VISUELLE KOMMUNIKATION Thomas Stalla
24
PROFESSIONALS’ REAL ESTATE INVESTMENT REPORT 2015
VERIANOS is an independent real estate firm with a focus on main
KONTAKT // CONTACT
European markets. We provide investment and advisory solutions for
institutional investors, financial institutions, fund managers and family
VERIANOS
offices. Our dedicated teams of senior real estate professionals serve
Real Estate Aktiengesellschaft
our clients throughout Europe with personalised guidance, in-depth
analysis, creative structuring and superior execution. Our combined
experience in international finance and real estate is complemented by
a far-reaching network of relationships, as well as the technical expertise
that is required for the high level of service provided to our clients.
FRANKFURT OFFICE
Bethmannstraße 56
D-60311 Frankfurt am Main
T +49 69 69 768 880
F +49 69 69 768 889
COLOGNE OFFICE
Vor den Siebenburgen 2
M&G Real Estate is an income-driven, long-term specialist investor
in all major property sectors, with over 150 years of experience.
As one of the world‘s largest property investors, we have £21.4bn
of assets in the UK, continental Europe, Asia and North America
(as of 31 December 2014). Our investment decisions are backed
by proprietary research and active asset management through
specialist sector teams. This allows us to identify and exploit market
inefficiencies, offering institutional investors one of the broadest
ranges of investment opportunities in real estate today.
D-50676 Köln
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