Präsentation Siedlungsentwicklung Blumenau und Scharhof

Transcription

Ein Blick von außen - Analyse und Herausforderungen
der Siedlungsentwicklung in Blumenau und Scharhof
Gemeinschafts-orientierte Wohnmodelle & innovative sozialräumliche Lösungsansätze
Coleman-Gespräch 21.05.2014, „Begegnung und Folge der Generationen“
Dipl. Ing. Jan Schulz, bb22 architekten + stadtplaner
bb22 architekten + stadtplaner
Inhalt
•Rahmendaten
•Was bringt die Zukunft?
•Anforderungen und Bedürfnisse einer alternden Bevölkerung an das Wohnen und Wohnumfeld / Anknüpfungspunkte vor Ort
•Gemeinschaftliche Wohnprojekte als Impuls für den Mannheimer Norden
•Fazit
(Für die Online-Version dieser Präsentation wurden zu Beginn jedes Kapitels die wichtigsten Aussagen der
jeweils folgenden bildlichen Darstellungen zusammengefasst.)
Teil I
Rahmendaten
• Eine Entwicklungsstrategie für den Mannheimer Norden kann nur ausgehend von den spezifischen Bedingungen vor Ort und im Zusammenhang mit diesen gedacht werden. Dies gilt sowohl für alle neuen Nutzungskonzepte im Zuge der Öffnung der Coleman Barracks wie auch
für die Weiterentwicklung der bestehenden Siedlungsstrukturen.
• Eine besondere Herausforderung für die Entwicklung Sandhofens stellt die geringe Einwohnerdichte dar.
• Große Potentiale liegen in den großzügigen Freiräumen und Grünbereichen in der Nachbarschaft der Siedlungsbereiche.
• Der Leerstand in Mannheim lag 2011 im Bereich Wohnen im Mittel bei 4,3%. Aktuellere bzw.
konkretere Daten für den Mannheimer Norden standen für diese Präsentation leider nicht zur
Verfügung.
• Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht stellt Sandhofen für Wohnnutzungen keine interessante Lage dar - im Gegensatz beispielsweise zur Innenstadt. Gründe für diese Bewertung sind
möglicherweise die große Entfernung zur Innenstadt, der bis vor Kurzem vorherrschende
Fluglärm sowie die räumliche Nähe zu den militärischen Einrichtungen.
• Die sozialräumlichen Strukturen sind in Mannheim insgesamt sehr heterogen. Bei näherer
Betrachtung der sozialräumlichen Profile in den nördlichen statistischen Bezirke fällt auf,
dass Blumenau der Gartenstadt mehr ähnelt als dem benachbarten Schönau und dass der
westliche Teil insgesamt etwas homogener aussieht, sich aber ebenfalls von Schönau unterscheidet. Für alle weiteren Nutzungskonzepte sollten die bestehenden sozialräumlichen Charakteristika berücksichtigt werden.
Bevölkerungsdichte
Sandhofen
Schönau
Neckarstadt- West
Waldhof
Käfertal
Vogelstang
Neckarstadt- Ost
Wallstadt
Innenstadt/Jungbusch
Feudenheim
Schwetzingerstadt/Oststadt
Lindenhof
Neuostheim/Neuhermsheim
Seckenheim
Neckarau
Friedrichsfeld
Rheinau
Quelle: Kommunale Statistikstelle
Bevölkerungsdichte
Bevölkerungsdichte
Kirschgartshausen
Blumenau, Sandtorf
Scharhof
Sandhofen-Nord
Sandhofen-West
Sandhofen-Mitte
Sandhofen-Südost
Schönau-Nord
Schönau-West
Schönau-Süd
Gartenstadt
Flächennutzung
Leerstand in Baden-Württemberg
Quelle: IVD-Institut
Lagen im Immobilienmarkt
Quelle: Wohnimmobilien. Marktbericht Deutschland 2013/2014, Engel & Völkers Residential
Sinus-Milieus Mannheim
v
Quelle: Sinus-Milieus 2010, Kommunale Statistikstelle
Sinus-Milieus Sandhofen
v
Quelle: Sinus-Milieus 2010, Kommunale Statistikstelle
Teil II
Was bringt die Zukunft?
• In den kommenden 15 bis 20 Jahren wird sich in Deutschland der Anteil älterer Menschen
deutlich erhöhen. Während im Jahr 2013 der stärkste Bevölkerungsanteil bei den um die
50-Jährigen liegt, verschiebt er sich für das Jahr 2030 hin zu den über 70-Jährigen. Im Bevölkerungssegment der unter 30-Jährigen zeichnet sich ein deutlicher Rückgang ab. Die prognostizierte demografische Entwicklung in Mannheim gleicht der des Bundesdurchschnitts.
• Die Bevölkerungszahl für Mannheim wird bis 2030 als insgesamt nahezu gleichbleibend prognostiziert. Zwischen den Altergruppen kommt es jedoch zu Verlagerungen.
• Schönau wird ein sehr leichter Bevölkerungsrückgang vorausgesagt, Sandhofen allgemein
ein sehr leichter Anstieg. Es ist jedoch durchaus vorstellbar, dass neue Einflussfaktoren, wie
z. B. die Öffnung der Coleman Barracks, die Entwicklung deutlich beeinflussen können.
• Nach derzeitiger Datenlage wird es in der örtlichen Bevölkerung voraussichtlich zu teilweise
deutlichen Verschiebungen innerhalb der Altersstruktur kommen: Die Altersklassen 0 bis 25
Jahre werden in Sandhofen stark abnehmen (ca. -30 bis -22%), die Altersgruppen der über
65-Jährigen dagegen um ca. 20 bis 35% zunehmen. Sandhofen stellt dabei keinen Sonderfall innerhalb Mannheims dar. In vergleichbaren Lagen kommt es teilweise zu noch deutlicheren demografischen Verschiebungen.
Bevölkerungspyramide
2013
Deutschland
2030
2011
Mannheim
Quellen:
Statistisches Landesamt BW
destatis.de
Bevölkerungsentwicklung und -prognose Mannheim und Sandhofen
?
Sandhofen
Schönau
Quelle: Bevölkerungsentwicklung 1998 - 2012 und Bevölkerungsprognose 2033, Kommunale Statistikstelle
Differenz Alter 0 - 25
Quelle: Bevölkerungsprognose 2033, Kommunale Statistikstelle
Differenz Alter 65 +
Quelle: Bevölkerungsprognose 2033, Kommunale Statistikstelle
Teil III
Anforderungen und Bedürfnisse einer alternden Bevölkerung an das
Wohnen und Wohnumfeld /Anknüpfungspunkte vor Ort
• Ausgehend von den oben beschriebenen Rahmenbedingungen muss überlegt werden, was
für die lokale Bewohnerschaft und deren sich verändernde Bedürfnisse zukünftig vor Ort
wichtig sein wird. Dafür ist es sinnvoll, an die bereits bestehenden lokalen Versorgungsstrukturen anzuknüpfen.
• U. a. ist eine älter werdende Bevölkerung zunehmend auf den ÖPNV angewiesen. Dieser ist
im Mannheimer Norden - und vor allem nördlich der BAB6 - deutlich ausbaufähig.
• Die soziale Infrastruktur vor Ort ist hingegen recht gut entwickelt. Es lassen sich Zentren für
sportliche Aktivitäten vor allem um Sandhofen-Mitte erkennen. Bildungsangebote konzentrieren sich in Schönau. Die Gebiete Scharhof und Blumenau haben allerdings ein wesentlich
geringeres Angebot vorzuweisen. Neue Impulse können von den bestehenden Zentren ausgehen und von dort in das neu zu erschließende Gebiet wirken.
• Nahversorgungsangebote sollten verstärkt auf die Ansprüche älterer Menschen ausgerichtet
werden.
Verkehrliche Anbindung / ÖPNV
Quelle: vrn.de
Soziale Infrastruktur
Schule
KiTa
Theater
Bürgerverein
Sportverein
Jona Kirche
Gemeindehaus
Sportverein
St. Michael Kirche
Kindergarten
Sportverein
Quelle: gis-mannheim.de, FB Geoinformation und Vermessung
Nahversorgung und Handwerk
Gastronomie
Quelle: www.google.de (keine Garantie auf Vollständigkeit)
Teil IV
Gemeinschaftliche Wohnprojekte als Impuls für den Mannheimer
Norden
• Gemeinschaftliche Wohnprojekte können ein wichtiger Schlüssel sein, um einerseits den Bedürfnissen einer älter werdenden Bevölkerung gerecht zu werden und andererseits den Zuzug auch für Jüngere attraktiv zu machen.
• Es ist sinnvoll, dabei von bereits realisierten Projekten und vergleichbaren Konzepten zu lernen. Allerdings
muss darauf geachtet werden, dass die Begrifflichkeiten zum Teil diffus sind. Allein unter dem Begriff des
„Mehrgenerationen-Wohnens“ können sich unterschiedlichste Ansätze verbergen, wie die nachfolgenden
Beispiele zeigen.
• Der sog. „Lebensforum-Generationencampus“ ist ein Betreiber-Modell, das die Perspektive des kommerziellen Immobilienentwicklers widerspiegelt, jedoch auch wichtige nutzerrelevante Aspekte benennt.
• Das „Heidelberger Modell“ zeichnet sich durch die Stärkung der Eigeninitiative und Eigenverantwortung
der Bewohner aus, die sich in einer Vielfaltsgemeinschaft gegenseitig unterstützen und von einander profitieren. Das erste Projekt dieser „Diakonischen Hausgemeinschaft“ war ein einfacher, barrierefreier Anbau
an ein bestehendes Gebäude in der Heidelberger Innenstadt.
• Das von bb22 konzipierte Stadtteil- und Familienzentrum in Dreieich zielt auf die behutsame Integration
von kleinteiligen Wohneinheiten und einen neuen Ort der Begegnung in eine bestehende Nachbarschaft.
Die Einrichtungen dienen der Vernetzung der Akteure vor Ort und stehen allen Bewohnern zur Verfügung.
• Das erfolgreiche Modell aus Bielefeld garantiert ein selbstbestimmtes Wohnen mit Versorgungssicherheit
und ohne Betreuungspauschale. Die Gebäude verfügen über ein Wohncafé, das als Treffpunkt für das ganze Viertel offen steht. Ziel ist die flächendeckende Versorgung in ganz Bielefeld.
• „Hardturm“ von der Genossenschaft Kraftwerk1 in Zürich ist in einer städtischen Randlage verortet. Die
Initiatioren realisierten nicht nur eine enorme Vielfalt an Wohntypologien sondern integrierten auch von
vornherein wichtige infrastrukturelle Angebote.
• Ein weiteres genossenschaftliches Projekt ist „Wohnen mit Kindern“ aus Frankfurt. Hier begegnen sich die
Generationen in einem Gebäude mit speziell zugeschnittenen Wohnungen und großen Gemeinschaftszonen.
Betreiber-Modell „Lebensforum-Generationencampus“
Versorgungsnetzwerk eines Patienten / Pflege-Bedürftigen:
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Vollstationäre Dauerpflege (Fachpflege)
Ambulante Pflege
Selbsthilfe (Beratungsstelle, niedrig-schwellige Angebote)
Teilstationäre Pflege (Tages-, Kurzzeit- und Nachtpflege)
Soziales Wohnumfeld (Nachbarschaftshilfe)
Medizinische Versorgung (Hausarzt, Fachärzte, Apotheke, ambulante Reha)
Quelle: Pflegeimmobilienreport 2012/2013, immoTISS care GmbH
Kriterien für Top-Objekte aus der Perspektive des Immobilien-Entwicklers
Standortbezogene Kriterien
• „Anschluss ans Leben“
• Fokus auf A-Städte, Regionalzentren, mittelgroße Universitätsstädte und deren
Umland
• Anteil der solventen Senioren sowie Pflegequote soll relativ hoch sein
• Hoher Anteil an Beamten und Unternehmern
• Relativ hohe Pflegesatzpauschalen; relativ hohe Unterkunfts- und Verpflegungspauschalen
• Hoher Zuzug von (solventen) Senioren bis 2025
• Relative Nähe zu Krankenhäusern und Reha-Einrichtungen
• Gute ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung am Standort
• Nachhaltiger Bedarf / Nachfrage nach Pflegeplätzen (oder gute Chancen im Verdrängungswettbewerb)
(Orange hervorgehoben sind nutzerrelevante Aspekte)
Objektbezogene Kriterien
• Mindestens 100 Plätze / Einheit je Objekt (inkl. ergänzende Betreuter Wohneinheiten)
• Einzelzimmeranteil über 80%
• Einzelzimmer mindestens 18 m2 Wohnfläche
• Doppelzimmer mindestens 25 m2 Wohnfläche
• Objekte sollen über ausbaufähige Reserveflächen für neue Zimmer verfügen
• Auslastungsquote von mindestens 90%
• Double Net bzw. Triple Net Miet- / Pachtverträge ohne Sonderkündigungsrechte
des Mieters
• Objekte sollen einen geringen Investitionsstau aufweisen und nicht älter als 10
Jahre alt sein
• Laufzeit des Mietvertrags sollte zwischen 20 und 25 Jahre betragen
• Flexibilität hinsichtlich Nutzungsmöglichkeit, veränderbare Raumgrößen und -zuschnitte durch Skelettbauweise
Betreiberbezogene Kriterien
• Kooperation mit Krankenhäusern, niedergelassenen Ärzten und ambulanten Pflegediensten
• Gute bis sehr gute Einbindung in Netzwerke (Palliativ Care, Demenz, Diabetes u.
a.)
• Integration vorgelagerter Stufen wie Betreutes Wohnen und ambulanter Pflegedienst
• Risikostreuung durch unterschiedlich bekannte und solvente Betreiber bei Portfoliokäufen
• Private Betreiber: Bei EK-Verzinsung von 8% soll eine EBITDA-Marge von 20% erzielt werden
• Freigemeinnützige Betreiber: Bei EK-Verzinsung von 3% soll eine EBITDA-Marge
von 15 bis 17% erzielt werden
Diakonische Hausgemeinschaften - Heidelberger Modell
Diakonische Hausgemeinschaften - Heidelberger Modell
Inklusive Nachbarschaft / Stadtteil- und Familienzentrum Dreieich
Quelle: Konzeptstudie bb22 für die Nieder-Ramstädter Diakonie
Inklusive Nachbarschaft / Stadtteil- und Familienzentrum Dreieich
Quelle: Konzeptstudie bb22 für die Nieder-Ramstädter Diakonie
Selbstbestimmt Wohnen - Bielefelder Modell
Selbstbestimmt Wohnen - Bielefelder Modell
Kraftwerk1 „Hardturm“ - Zürich
Genossenschaftliches Wohnprojekt „Wohnen mit Kindern“ - Frankfurt Riedberg
Genossenschaftliches Wohnprojekt „Wohnen mit Kindern“ - Frankfurt Riedberg
Thema kleinteilige Nachbarschaft
Thema Begegnungsorte
Teil V
Fazit
• Es darf bezweifelt werden, dass die Öffnung der Coleman-Barracks für sich genommen einen wesentlichen
Entwicklungsschub für den Mannheimer Norden auslösen wird.
• Auch ein Zuwachs an Einfamilienhäusern wird kaum zu einer Steigerung der Attraktivität des Wohnens im
Mannheimer Norden und zu einer Imageverbesserung führen.
• Voraussichtlich wird es gezielter Impulse - z. B. im Bereich gemeinschaftlicher und altengerechter Wohnprojekte - bedürfen, um die bestehenden sozial-räumlichen Strukturen sinnvoll zu ergänzen und die städtebauliche Entwicklung zu stützen.
• Eine wichtige Zielsetzung solcher Projekte betrifft den Erhalt und die Weiterentwicklung kleinteiliger, integrierender Nachbarschaften, in denen bestehende Identitäten berücksichtigt und für alle heutigen und
zukünftigen Bewohner bereichert werden.
Quellen / Weitere Projekte
• Diakonische Hausgemeinschaften - Heidelberger Modell
(http://www.architekten-frey.de/index.php?id=170)
• Inklusive Nachbarschaft / Stadtteil- und Familienzentrum Dreieich
(http://plan.bb22.net/de/panel/dreieich-machbarkeitsstudie-stadtteilzentrum#733)
• Selbstbestimmt Wohnen in Bielefeld
(http://www.bgw-bielefeld.de/bielefelder-modell.html)
• Kraftwerk1
(http://www.kraftwerk1.ch)
• Genossenschaftliches Wohnprojekt „Wohnen mit Kindern“
(http://plan.bb22.net/de/node/586#427)
• Kinder bauen ihre Schule
(http://www.demographiekonkret.de/Gelsenkirchen_Kinder_bauen_ihre_Schule.414.0.html)
• Kinder- und Familienzentrum
(http://www.demographiekonkret.de/Ludwigsburg_Kinder-und_Familienzentren.841.0.html)
• Jung kauft Alt
(http://www.demographiekonkret.de/Hiddenhausen_Foerderprogramm_Jung_kauft_Alt_Junge_Menschen.947.0.html)
• Weisheit grüßt Wiege
(http://www.demographiekonkret.de/Sehnde_Weisheit_gruesst_Wiege.719.0.html)

Präsentation Siedlungsentwicklung Blumenau und Scharhof

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