Geschäftsbericht 2015

Transcription

Geschäftsbericht 2015
Neue Horizonte
Die wichtigsten Kennzahlen auf einen Blick
Einheiten nach Nutzungsart
Immobilienportfolio zum 31.12.2015
(in %)
Österreich Deutschland
zum 31.12.2015
20,5
78,1
1,4
Kernportfolio
Wohnen
Premium
Gewerbeportfolio
Nicht-Kernportfolio
Entwicklung Nutzfläche zum 31.12.
2.176
2.473
2.604
1.924
2.120
(in Tsd m2)
Übrige Länder
Gesamt
Nutzfläche
Tsd m²
494,9
1.652,6
28,3
2.175,9
Kernportfolio Wohnen
Tsd m²
198,0
1.246,7
–
1.444,8
Premium Gewerbeportfolio
Tsd m²
18,4
76,1
–
94,5
Nicht-Kernportfolio
Tsd m²
278,5
329,8
28,3
636,6
Einheiten
Anz.
4.284
23.001
209
27.494
Anz.
2.533
18.948
–
21.481
Anz.
104
280
–
384
Nicht-Kernportfolio
Anz.
1.647
3.773
209
5.629
Stellplätze
Anz.
4.170
6.914
302
11.386
Anz.
786
4.051
–
4.837
Anz.
124
906
–
1.030
Nicht-Kernportfolio
Anz.
3.260
1.957
302
5.519
Immobilienvermögen
Tsd €
879.772
1.773.675
38.862
2.692.309
Tsd €
401.004
1.340.990
–
1.741.994
Tsd €
54.400
114.680
–
169.080
Nicht-Kernportfolio
Tsd €
424.368
318.004
38.862
781.234
Immobilienvermögen
€/øm²
1.777,54
1.073,26
1.372,38
1.237,35
€/øm²
2.025,23
1.075,59
–
1.205,74
€/øm²
2.952.81
1.507,38
–
1.789,17
€/øm²
1.523,70
964,28
1.372,38
1.227,17
ø Miete
€/m²/M.
7,57
6,05
10,42
6,42
€/m²/M.
6,20
5,73
–
5,80
€/m²/M.
11,14
8,83
–
9,29
Nicht-Kernportfolio
Nicht-Kernportfolio
2011 2012 2013 2014 2015
Entwicklung ø Miete zum 31.12.
6,42
6,27
6,12
6,60
6,57
(in €/m2)
€/m²/M.
8,37
6,68
10,42
7,55
Leerstandsrate
%
8,5
5,4
44,0
6,6
%
3,9
3,0
–
3,1
%
0,4
3,8
–
3,1
Nicht-Kernportfolio
%
12,4
14,7
44,0
15,0
2011 2012 2013 2014 2015
*)
**)
***)
****)
Marge auf die Netto-Vermietungserlöse (Vermietungserlöse abzüglich weiterverrechenbare Betriebskosten)
FFO I: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) - Differenz zwischen Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien + Aufwendungen des
Verkaufsergebnisses -/+ positives/negatives Bewertungsergebnis + Abschreibungen und Wertberichtigungen + unbare Teile Finanzergebnis und
sonstige Kosten ohne Berücksichtigung des Anteils am Ergebnis assoziierter Unternehmen + Restrukturierungskosten/one-off Kosten - tatsächlich
liquiditätswirksame Steuern auf das Vermietungsergebnis
FFO II: FFO I + Differenz zwischen Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien - Aufwendungen des Verkaufsergebnisses
Cash Profit: FFO II - tatsächlich liquiditätswirksame Steuern auf das Verkaufsergebnis
Erfolgskennzahlen
2015
2014
Änderung
Vermietungserlöse
Tsd €
226.093
237.288
-4,7 %
Immobilienaufwendungen
Tsd €
(77.289)
(86.620)
-10,8 %
Nettoergebnis aus Vermietung
Tsd €
148.804
150.668
-1,2 %
Veräußerungserlöse
Tsd €
272.598
133.472
104,2 %
Dienstleistungserlöse
Tsd €
7.665
10.488
-26,9 %
Umsatzerlöse gesamt
Tsd €
506.356
381.247
32,8 %
EBITDA (vor Bewertungsergebnis)
Tsd €
116.607
109.870
6,1 %
EBIT
Tsd €
181.349
121.584
49,2 %
EBT
Tsd €
100.720
(9.924)
–
Konzernergebnis nach Steuern
Tsd €
83.317
(8.861)
–
Net Rental Result (NRR)
Tsd €
148.804
150.667
-1,2 %
%
65,8
63,5
3,7 %
Bereinigte NRR-Marge
%
87,2
85,0
2,5 %
Like for like Mietsteigerung
%
1,5
2,0
–
Tsd €
53.415
34.785
53,6 %
FFO II***)
Tsd €
64.755
39.008
66,0 %
Tsd €
61.904
37.852
63,5 %
Änderung
Tsd
1.264.752
1.104.591
14,5 %
%
43,8
37,1
17,9 %
Langfristige Schulden
Tsd
1.280.687
1.580.479
-19,0 %
Kurzfristige Schulden
Tsd
343.037
288.915
18,7%
Jahre
7,2
7,3
-1,4 %
%
2,32
4,03
-42,4 %
2015
2014
Änderung
€
14,04
9,76
43,9 %
Stk.
88.488.679
82.782.809
6,9 %
ø Verzinsung Finanzverbindlichkeiten
Entwicklung FFO I**)
53.415
31.12.2014
ø Laufzeit Finanzverbindlichkeiten
Vermietungserlöse
34.785
31.12.2015
Eigenkapitalquote
506.356
(in Tsd €)
Bilanzkennzahlen
Eigenkapital
272.598
36.225
Cash Profit
226.093
FFO I (Funds from Operations vor
Verkaufsergebnis und Einmaleffekten)**)
****)
7.665
22.376
*)
(in Tsd €)
16.847
NRR-Marge
Umsatzerlöse
2011 2012 2013 2014 2015
Aktienbezogene Kennzahlen
53,8 %
12,63
7,9 %
Aktienkurs/NAV (pro Aktie)
%
103,0
77,3
33,3 %
Unverwässertes Ergebnis/Aktie
€
0,95
(0,14)
–
Verwässertes Ergebnis/Aktie
€
0,85
(0,14)
–
FFO I/Aktie
€
0,64
0,42
51,8 %
FFO I-Rendite (FFO I/Marktkapitalisierung)
%
4,5
4,3
5,5 %
Aktienperformance
%
43,9
4,6
–
64.755
807.795
13,63
39.008
1.242.381
€
Marktkapitalisierung
52.125
Tsd €
NAV/Aktie
42.537
Ausstehende Aktien per Ultimo
(in Tsd €)
44.757
Aktienkurs per Ultimo
Entwicklung FFO II***)
2011 2012 2013 2014 2015
Entwicklung EBITDA (vor Bewertungsergebnis)
22.771
0,40
0,28
EPRA Net Asset Value (NAV)/Aktie
€
15,72
15,70
EPRA Triple Net Asset Value (EPRA NNNAV)/Aktie
€
14,24
13,08
EPRA Net Initial Yield
%
6,4
6,3
EPRA Vacancy Rate
%
7,3
9,1
EPRA Cost Ratio (inkl. direkten Leerstandskosten)
%
11,1
13,1
EPRA Cost Ratio (exkl. direkten Leerstandskosten)
%
7,8
9,8
116.607
35.334
€
109.870
Tsd €
EPRA Earnings/Aktie
116.824
2014
97.198
EPRA Earnings
2015
124.784
(in Tsd €)
EPRA-Kennzahlen
2011 2012 2013 2014 2015
Intro
2
Unternehmen
8
Corporate Governance & CSR
16
Konzernlagebericht
50
Konzernabschluss
82
Serviceinformationen
136
Interview mit den Geschäftsführenden Direktoren
Vorwort der Vorsitzenden des Verwaltungsrats
2
6
Unternehmensüberblick10
Meilensteine 2015
11
Investor Relations
12
Corporate Governance-Bericht
Bericht des Verwaltungsrats gemäß § 41 SE-Gesetz
Corporate Social Responsibility
Unabhängiger Bestätigungsbericht
18
30
32
48
Konjunkturelles Umfeld und Entwicklung der Immobilienmärkte
52
Geschäftsverlauf54
Finanz- und Vermögenslage
62
EPRA-Berichterstattung66
Risikobericht68
Internes Kontroll- und Risikomanagementsystem
73
Organisations- und Unternehmensstruktur
74
Mitarbeiter75
Forschung und Entwicklung
75
Angaben gem. § 243a Abs. 1 UGB
76
Prognosebericht78
Ausblick conwert für 2016
80
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
81
Konzernabschluss84
Konzernanhang88
Bestätigungsvermerk134
Erklärung der gesetzlichen Vertreter
135
Zahlreiche Beträge und Prozentsätze
wurden
gerundet,
Summierungen
können deshalb rechnerisch von den
dargestellten Beträgen abweichen.
Gendering-Statement
aus Gründen der einfacheren Lesbarkeit wird auf geschlechtsspezifische
Differenzierung, z.B. MitarbeiterInnen,
verzichtet.
Entsprechende
Begriffe
gelten im Sinne der Gleichbehandlung
grundsätzlich für beide Geschlechter.
GRI Content Index
138
Glossar142
5-Jahresüberblick143
Finanzkalender144
Dr. Wolfgang Beck
und Mag. Thomas Doll
Rückblick und Ausblick
Eine klare Strategie und deren
konsequente Umsetzung machten
2015 zu einem sehr erfolgreichen
Jahr für conwert.
Mit deutlich verbesserten Ergebnissen,
niedrigeren Finanzierungskosten, schlankeren
Strukturen und großen Fortschritten bei der
Fokussierung des Immobilienportfolios wurde
die Basis für eine nachhaltig erfolgreiche
Entwicklung gelegt.
Geschäftsbericht 2015 | Intro | Interview mit den Geschäftsführenden Direktoren
3
2015 war für conwert ein Jahr großer Veränderungen. Sind
Sie mit der Entwicklung des Unternehmens zufrieden?
Was waren die wesentlichsten Treiber für diese
Verbesserungen?
Beck: conwert stand bei meinem Amtsantritt im
September 2015 vor einigen operativen Herausforderungen. Wir haben eine klare Strategie formuliert und
unmittelbar mit einem umfangreichen Arbeitsprogramm begonnen, um die Herausforderungen abzuarbeiten und wieder zu den Branchenbesten aufzuschließen. Dabei haben wir 2015 bereits große Fortschritte
gemacht. Wir sind noch nicht überall am Ziel aber auf
einem sehr guten Weg.
Beck: Wir haben wirklich an allen Schrauben gedreht
und die gestärkte Position des Unternehmens ist
das Ergebnis einer Vielzahl konsequent umgesetzter
Einzelmaßnahmen. Am wichtigsten waren dabei zweifellos die Verbesserungen, die uns bei der Portfoliobewirtschaftung gelungen sind. Die Leerstandsrate für das
Gesamtportfolio sank von 9,0 % auf 6,6 % und im Kernbestand Wohnen liegt die Leerstandsrate bei nur mehr 3,1 %.
Unter Berücksichtigung der unvermeidbaren Leerstände
bei Mieterwechseln und Brauchbarmachung von
Wohnungen ist das eigentlich fast schon Vollvermietung.
Zudem hat sich auch unsere Kostenstruktur weiter
verbessert und wir haben bei Sach- und Personalaufwendungen deutliche Reduktionen erreicht, was sich
in der Net Rental Result-Marge sehr positiv niederschlägt. Diese stieg im Jahresvergleich um 2,5 Prozentpunkte auf 87,2 % bei mit unseren Wettbewerbern
vergleichbarer Berechnung und damit schneiden wir
auch in einem Vergleich mit unseren Mitbewerbern
schon recht gut ab.
Doll: Die Finanzierungsseite hat ebenfalls maßgeblich zum verbesserten Gesamtergebnis beigetragen.
In absoluten Zahlen hat sich das Finanzergebnis um
50,9 Mio € verbessert und es ist uns 2015 gelungen,
nahezu alle das Finanzergebnis belastenden Derivativgeschäfte zu schließen. Die durchschnittlichen Zinskosten
auf das gesamte Fremdkapital lagen am 31. Dezember
2015 bei 2,32 % nach knapp über 4 % im Jahr davor.
Betrachten wir die Entwicklung jenseits der reinen
Zahlen. Wie ist die strategische Neupositionierung von
conwert vorangekommen?
Doll: Worauf wir stolz sein können ist die starke Verbesserung aller wesentlicher Kennzahlen. So konnten
wir das EBIT um knapp 50 % steigern und das Konzernergebnis nach Steuern, das 2014 noch negativ
war, fiel um gut 92 Mio € besser aus und betrug fast
84 Mio €. Gleichzeitig haben wir auf der Finanzierungsseite aufgeräumt. Mit Erfolg, wie die Bestätigung unseres
Investmentgrade-Ratings durch die Rating-Agentur
Standard & Poor’s im heurigen März zeigt.
4
Beck: Vor einigen Jahren war das conwert-Portfolio tatsächlich noch sehr bunt. In den Jahren bis 2014 wurden
dann aber bereits einige wichtige Schritte gesetzt, um
ein klar strukturiertes, ertragsstarkes und auch vom
Kapitalmarkt gut akzeptiertes Portfolio zu erreichen
– Stichworte: Verkauf der Portfolios außerhalb von
Deutschland und Österreich, Reduktion des Anteils
von Gewerbeimmobilien insbesondere in Österreich.
Außerdem wurde begonnen, ertragsschwache Teile des
Dienstleistungsgeschäfts abzubauen.
2015 haben wir die strategischen Weichenstellungen dann deutlich verfeinert. Unser Fokus liegt nun
ganz klar auf Wohnimmobilien in Österreich und
Deutschland. Von Gewerbeimmobilien wollen wir
uns bis auf streng selektierte Gewerbeimmobilien
in sehr guten Lagen trennen. Mit dem Verkauf des TschechienPortfolios
konnten
wir
zudem
unseren
Immobilien
bestand in der Region Übrige Länder auf eine fast schon
zu
vernachlässigende
Größenordnung
reduzieren.
Wir
haben auch das Portfolio nach neuen Kriterien strukturiert: Neben Standort und Nutzungsart spielt jetzt auch das
strategische Potenzial unserer Immobilien eine stärkere Rolle.
Diese Faktoren bilden die Basis für die weitere Optimierung.
Wir haben für unseren Immobilienbestand Premiumbereiche,
Kernbereiche und Nicht-Kernbereiche definiert und dabei das
jeweilige Marktpotenzial, die Mikrolage und die Objektqualität
definiert. Der Nicht-Kernbestand wird abgebaut, der Kernbestand
wird gehalten und offensiv wollen wir primär im Premium- und
Kernbereich agieren.
Apropos „offensiv agieren“: 2014 und 2015 gab es ja keinerlei nennenswerte Zukäufe. Wird sich das in absehbarer Zeit wieder ändern?
Beck: Das haben wir definitiv vor. Wir haben den Großteil unserer
Hausaufgaben gemacht, unsere Management- und Arbeitsstrukturen sind deutlich effizienter geworden und wir befinden uns in einer
soliden finanziellen Position. Damit ist die Basis geschaffen, um auch
wieder selektiv zu wachsen und wir wollen bereits 2016 mittelgroße
Akquisitionen im Bereich Wohnimmobilien tätigen. Dabei suchen wir
Portfolios, die schwerpunktmäßig in unseren Kernmärkten in A und
B Lagen liegen.
conwert hat einen Squeeze-out bei der ECO Business-Immobilien AG
(ECO) und ein Delisting bei der KWG Kommunale Wohnen AG (KWG)
eingeleitet. Was wollen Sie damit erreichen?
Beck: Wir bekennen uns voll und ganz zur Börse. Die Börsenotiz unserer beiden Tochtergesellschaften bringt für conwert
aber überhaupt keinen Mehrwert, sie verursacht Kosten, führt
zu unnötiger Komplexität der Konzernstrukturen und erschwert
dadurch die effiziente Steuerung des operativen Geschäfts. Daher
sind der beabsichtigte Squeeze-out bei ECO und das Übernahmeangebot für die Aktien von KWG logische Schritte, die sich in
sinkenden Kosten und in weiterer Folge in effizienterer Bewirtschaftung des Gesamtportfolios niederschlagen werden.
In beiden Fällen ist es für conwert aber selbstverständlich, auch
die Interessen der anderen Aktionäre der Gesellschaften fair zu
berücksichtigen. Die Angebote, die wir den ECO- und KWG-Inves-
toren machen, sind für diese sehr vorteilhaft und daher rechne ich
auch damit, dass sie in hohem Maß angenommen werden.
Kommen wir zur Zukunft: Wie beurteilen Sie die weiteren Marktaussichten und was sind Ihre wichtigsten Ziele für das Geschäftsjahr 2016?
Beck: Die aktuellen Marktaussichten sind die beste Bestätigung für
unsere strategische Positionierung. Die Bevölkerungsentwicklung
in Deutschland und Österreich sorgt allgemein für stark steigende
Nachfrage nach Wohnraum und hier wiederum ganz besonders in
den Metropolen wie Berlin und Wien, die auch unsere wichtigsten
Standorte sind.
Doll: Bei den Kennzahlen haben wir ambitionierte, aber erreichbare Ziele und wir werden mit aller Kraft daran arbeiten, diese
zu erreichen. Das sind beim FFO ein Plus von über 20 % auf rund
65 Mio €, ein Verkaufsvolumen von 300-350 Mio € und einer weiter
reduzierten Leerstandsrate. Auch bei den Finanzierungskosten ist
noch etwas Spielraum nach unten und wir arbeiten daran, dass wir
bis Jahresende auf eine Durchschnittsverzinsung in der Nähe von
zwei Prozent kommen. Wenn sich das konjunkturelle Umfeld und
die für uns relevanten Immobilienmärkte in etwa m Rahmen der allgemeinen Erwartungen entwickeln, gehe ich jedenfalls davon aus,
dass wir beste Chancen haben, unsere Zielvorgaben zu erfüllen.
Beck: Klar ist, dass dafür im operativen Geschäft weitere Optimierungen erforderlich sind. In Österreich haben wir bereits bewiesen,
dass wir unsere Kostenstrukturen rasch an geänderte Rahmenbedingungen anpassen können. 2016 steht in Deutschland die Zusammenlegung unserer bisher drei Hausverwaltungen an und davon
erwarte ich erhebliche Einsparungseffekte.
Im Kernbestand erwarte ich noch weitere Rückgänge der Leerstandsraten. Da sich die für uns wichtigsten Märkte wegen des
unerwartet hohen Bevölkerungswachstums ausgezeichnet entwickeln, gehe ich auch davon aus, dass wir bei Neuvermietungen in
aller Regel gute Mietsteigerungen erzielen werden.
Im Hinblick auf die mittel- und langfristige Positionierung von
conwert sind die Weichen jedenfalls gestellt, jetzt geht es darum,
die 2015 begonnenen strukturellen Maßnahmen konsequent fortzusetzen. Wir sind heute jedenfalls sehr gut aufgestellt und daher
werden wir von der guten allgemeinen Marktentwicklung in vollem
Maß profitieren können.
5
Vorwort des Vorsitzenden
des Verwaltungsrats
Sehr geehrte Aktionäre,
2015 war für conwert ein sehr spannendes und in manchen Phasen
auch sehr herausforderndes Jahr. Dennoch haben wir unsere
Ziele erreicht, manche Zielvorgaben sogar deutlich übertroffen. Ihr
Unternehmen ist profitabel, solide finanziert und hat erfolgreich
seine Kosten reduziert.
Ein kurzer Blick zurück auf das Jahr 2015: Als conwert-Aktionäre haben Sie im März das von der Deutsche Wohnen AG unterbreitete Übernahmeangebot abgelehnt; die Haselsteiner FamilienPrivatstiftung, langjährige Kernaktionärin von conwert,
verkaufte ihre Aktien an die MountainPeak Trading Limited, die
selbst wiederum kurz danach von unserem Mitbewerber Adler
Real Estate AG (Adler) übernommen wurde. Dazu kamen einige
Änderungen in der Besetzung des Verwaltungsrats und des
Geschäftsführenden Direktoriums. Ich selbst bin im Verwaltungsrat
seit meiner Bestellung durch die ordentliche Hauptversammlung
6
im Juni 2015 und der nachfolgenden Wahl zum Vorsitzenden durch
die Mitglieder des Verwaltungsrats tätig. Weitere Änderungen des
Verwaltungsrats erfolgten im Zuge der Bereinigung gerichtlicher
Auseinandersetzungen mit Aktionären, unter anderem einer
Einigung über die angefochtenen ordentlichen Hauptversammlungen 2014 und 2015. Wir arbeiten aber bis jetzt noch hart an
der Lösung noch offener Rechtsstreitigkeiten.
Weiters wurde conwert von Standard & Poor’s mit „BBB-“ bewertet
und erhielt ein Investmentgrade-Rating mit stabilem Ausblick. Im
dritten Quartal des Jahres erreichten wir das beste operative Quartalsergebnis in der Unternehmensgeschichte von conwert.
Dr. Wolfgang Beck, der im September 2015 als neuer CEO bestellt
wurde, hat die Unternehmensstrategie überarbeitet und weiterentwickelt. Unser Fokus liegt ganz klar auf Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich. Bis auf wenige Ausnahmen in sehr guten Lagen
Geschäftsbericht 2015 | Intro | Vorwort des Vorsitzenden des Verwaltungsrats
werden nicht zum Kernportfolio zählende Immobilien
veräußert. Der Verkauf des Tschechien-Portfolios wurde 2015 abgeschlossen, dadurch wurde der
Immobilienbestand außerhalb unserer Kernmärkte
erheblich verkleinert. Als Teil der strategischen Weiterentwicklung wurde das Portfolio nach den Kriterien
Lage, Nutzungsart und, besonders wichtig, strategischem Potenzial strukturiert. Wir unterscheiden nach
Premium-, Kern- und Nicht-Kernbestand, was klare
und rasche Entscheidungen über die einzelnen Immobilien erleichtert.
Die starke und effektive Zusammenarbeit zwischen dem
unabhängigen Verwaltungsrat und den Geschäftsführenden Direktoren hat wesentlich zum Erfolg beigetragen.
Davon profitierte die Aktie, die 2015 die drittbeste Performance der in Wien notierten Papiere schaffte.
In diesem Geschäftsbericht finden Sie die detaillierten
Ergebnisse für das Geschäftsjahr 2015 – hier einige
Highlights (in Klammern Vergleichszahlen aus 2014):
+Funds from Operations I (FFO I):
53.415 Tsd € (34.785 Tsd €)
+Fremdkapitalkosten: 2,3 % (4,0 %)
+Verschuldungsgrad (LTV): 49,2 %*) (53,6%)
+Verkauf von Immobilien aus dem
Nicht-Kernportfolio: 234 Mio € (78 Mio €)
+Leerstandsrate: 6,6 % (9,0 %)
2016 werden Management und Mitarbeiter alle Anstrengungen darauf richten, diese Schlüsselkennzahlen zu
verbessern und auch die Kosten weiter zu reduzieren,
unsere Vorgaben zu erfüllen und unsere ehrgeizigen
Ziele zu erreichen.
Wir wollen den FFO I weiter erhöhen, die Einnahmen
aus dem Immobilienverkauf steigern, die Leerstandsrate erneut verringern und unsere Finanzierungskosten senken. Einige dafür notwendige Maßnahmen sind
bereits in Angriff genommen, z.B. der Squeeze-out der
ECO Business-Immobilien AG und das Delisting
der KWG Kommunale Wohnen AG. Darüber hinaus
werden unsere drei Hausverwaltungsunternehmen
in Deutschland auf ein Unternehmen verschlankt,
wodurch Synergien im operativen Geschäft und Kostenreduktionen erzielt werden.
Zu Jahresbeginn 2016 wurde auf Wunsch unseres
Kernaktionärs Adler eine außerordentliche Hauptversammlung (a.o. HV) mit dem Ziel einberufen, den
Verwaltungsrat von fünf auf vier Mitglieder zu verkleinern und drei der vier Mitglieder zu ersetzen. Die a.o.
HV fand am 17. März 2016 statt. Dabei zog Adler nach
hitziger Debatte den Antrag auf Verkleinerung des
Verwaltungsrats zurück und akzeptierte als Kompromiss einen vom Unternehmen davor bereits mehrfach
unterbreiteten Vorschlag. Dieser sah vor, dass einer
der Adler-Kandidaten in den Verwaltungsrat gewählt
wurde. Der so bestellte Kandidat ist Dr. Dirk Hoffmann,
Vorsitzender des Adler-Aufsichtsrats. Der conwertVerwaltungsrat und Herr Hoffmann sind sich bewusst,
dass die Tatsache, dass Adler ein Mitbewerber von
conwert ist, Interessenskonflikte verursachen kann. Der
Verwaltungsrat wird diese mit großer Sorgfalt behandeln.
Ich bin überzeugt, dass ein von qualifizierten und einsatzbereiten Mitarbeitern gemanagtes und qualitativ
hochwertiges Immobilienportfolio eine starke Basis
für unsere Strategie zur Steigerung des Aktienkurses
ist. Es bleibt unser Ziel, einen Mehrwert für alle unsere
Aktionäre zu schaffen, indem wir unser Immobilienportfolio und unsere Finanzierungsstruktur optimieren.
Danke für das Vertrauen, das Sie dem Verwaltungsrat
und den Geschäftsführenden Direktoren Ihres Unternehmens geschenkt haben.
Prof. Barry Gilbertson
Vorsitzender des Verwaltungsrats
Unter Berücksichtigung der Wandlung der
5,25 %-Wandelschuldverschreibungen 2010-2016
*)
Geschäftsbericht 2015 | Intro | Vorwort des Vorsitzenden des Verwaltungsrats
7
Unternehmen
Unternehmensüberblick
Die conwert Immobilien Invest SE (conwert) wurde
im Jahr 2001 gegründet und notiert seit 2002 an der
Wiener Börse. Heute ist conwert einer der führenden
Immobilienkonzerne im deutschsprachigen Raum.
Das Unternehmen ist fast ausschließlich in Deutschland und Österreich aktiv, kleinere Portfolios in anderen
Ländern wurden bis auf Restbestände in der Slowakei,
Ungarn, Luxemburg und der Ukraine verkauft.
Sämtliche conwert-Immobilien werden in den einzelnen
Ländern in Immobilienbesitzgesellschaften gehalten.
Das Management und die Verwaltung dieser Besitzgesellschaften erfolgt über Management- und Haus
verwaltungsgesellschaften, die zu 100 % im Eigentum
von conwert stehen.
Der conwert-Konzern ist seit 2007 eine monistische
Societas Europaea (SE) und wird vom Verwaltungsrat
geleitet; die laufenden Geschäfte werden von den
Geschäftsführenden Direktoren geführt. 2015 wurde die
Reduktion des Portfolios in den übrigen Ländern durch
den Abschluss des Verkaufs des gesamten Portfolios
in der Tschechischen Republik sowie mit Verkäufen
von einzelnen Objekten in Ungarn fortgesetzt; auch der
Anteil von Gewerbeimmobilien am conwert-Portfolio
wurde reduziert. Das Unternehmen realisiert damit
seine langfristige strategische Zielsetzung, die eine
Fokussierung auf Wohnimmobilien in Deutschland und
Österreich vorsieht. Parallel dazu erfolgt eine Optimierung der Kostenstrukturen, die unter anderem auch die
organisatorische Vereinfachung der Hausverwaltungen
in Deutschland vorsieht, um Immobilienverwaltungsdienstleistungen künftig aus einer Hand anzubieten.
2015 hat conwert eine Neustrukturierung des Portfolios
vorgenommen. Das Portfolio wird nun in Kern- und
Nicht-Kernimmobilien gegliedert. Innerhalb dieser
Trennung wird weiters nach Nutzungsart bzw.
Märkten unterschieden.
Premiummärkte
Kernmärkte
Kernbestand
Kernportfolio
Privatisierungsbestand
Portfolio
Nicht-Kernportfolio Wohnen
NichtKernportfolio
Nicht-Kernportfolio Gewerbe
10
Geschäftsbericht 2015 | Unternehmen | Unternehmensüberblick
Meilensteine 2015
Ablehnung des Übernahmeangebots durch
Deutsche Wohnen
Im ersten Quartal 2015 legte der Mitbewerber Deutsche
Wohnen AG (Deutsche Wohnen) ein Angebot zur
Übernahme der Aktien von conwert. Je conwert-Aktie
bot Deutsche Wohnen 11,50 €. Der Verwaltungsrat
hielt in seiner Stellungnahme zum Angebot gestützt
auf eine Inadequacy Opinion von J.P. Morgan fest, dass
bereits der stand-alone Unternehmenswert je conwertAktie, das heißt der Unternehmenswert ohne Berücksichtigung von Synergien, über dem von der Bieterin
gebotenen Angebotspreis lag. Letztlich wurden der
Deutsche Wohnen innerhalb der Annahmefrist nur
insgesamt 30.557.887 Stammaktien mit einem Stimmrechtsanteil von 35,8 % zum Kauf angeboten. Damit
wurde die Mindestannahmeschwelle von 50 % plus
eine Aktie nicht erreicht womit der Übernahmeversuch
durch Deutsche Wohnen scheiterte.
Änderungen im Aktionariat
Am 8. Mai 2015 gab die MountainPeak Trading Limited
(MountainPeak) den Kauf des Aktienpakets der Haselsteiner Familien-Privatstiftung bekannt. Der Kaufvertrag wurde am 15. Mai 2015 abgeschlossen. MountainPeak erwarb damit 24,79 % der conwert-Aktien. Im
August 2015 wurde MountainPeak von dem börsennotierten deutschen Wohnimmobilienunternehmen Adler
Real Estate AG übernommen und damit indirekt die
Stimmrechte an conwert hält (in Folge der Wandlung
von Wandelschuldverschreibungen wurde der Anteil
von MountainPeak auf etwa 22,4 % verwässert).
Wolfgang Beck als neuer CEO bestellt
Mit Wirkung zum 1. September 2015 wurde Dr. Wolfgang
Beck zum Geschäftsführenden Direktor und CEO der
conwert Immobilien Invest SE (conwert) bestellt. Das
Mandat des 47-jährigen Deutschen läuft fünf Jahre.
Das Geschäftsführende Direktorium wurde damit nach
dem Ausscheiden von Mag. Clemens Schneider im
Mai 2015 wieder auf zwei Personen aufgestockt und
besteht nun aus Dr. Wolfgang Beck als CEO und
Mag. Thomas Doll als CFO.
Investmentgrade-Rating BBB- für conwert
Die international führende Ratingagentur Standard & Poor’s
(S&P) stufte conwert als erstes österreichisches Wohnimmobilienunternehmen mit einem Investmentgrade
Rating von BBB- ein. Das Rating war ursprünglich
nur vorläufig, wurde aber im März 2016 mit stabilem
Ausblick bestätigt. Als Begründung verweist S&P
u.a. auf die erfolgreiche, langfristige Refinanzierung,
den reduzierten Verschuldungsgrad, die Senkung der
Fremdkapitalkosten sowie den Liquiditätsausblick.
Closing für Verkauf des Tschechien-Portfolios erfolgt
Das Closing für den Verkauf des Portfolios in der
Tschechischen Republik erfolgte im vierten Quartal
2015. Damit konnte der Bestand in den übrigen Ländern
halbiert werden. conwert ist damit ein weiterer wichtiger
Schritt bei der Fokussierung auf die Regionen Österreich
und Deutschland gelungen.
Beendigung aller Rechtsstreitigkeiten mit
Großaktionären und Aktionärsgruppen
Im Dezember gelang es conwert, die Rechtsstreitigkeiten
zwischen der Gesellschaft und einzelnen Aktionären bzw.
Aktionärsgruppen im Zusammenhang mit den Hauptversammlungen 2014 und 2015 durch das Zurückziehen
einer Klage bzw. durch Anerkenntnisurteile zu beenden.
Damit konnten drohende finanzielle Belastungen aus
den juristischen Auseinandersetzungen vermieden
werden und Verwaltungsrat und Geschäftsführendes
Direktorium können ihre Arbeit auf die Optimierung des
operativen Geschäfts konzentrieren.
Deutliche Senkung der Fremdkapitalkosten
Durch Auflösung und Restrukturierung bestehender Finanzderivate gelang es im Dezember 2015
die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten auf die
Finanzverbindlichkeiten von 3,6 % zum Ende 2014 auf
2,32 % zum 31. Dezember 2015 zu senken.
Neuer Verwaltungsrat
Im Verlauf des Jahres 2015 erhielt conwert
einen personell völlig neu zusammengesetzten
Verwaltungsrat. Der Verwaltungsrat bestand zum
31. Dezember 2015 aus vier Personen: Barry Gilbertson als Vorsitzender des Verwaltungsrats, seine Stellvertretung haben Dr. Alexander Proschofsky und Peter
Hohlbein (Zweiter Stellvertreter) inne. Mag. Erich Kandler
ist Mitglied. In der außerordentlichen Hauptversammlung
am 17. März 2016 wurde auch Dr. Dirk Hoffmann neu in
den Verwaltungsrat gewählt.
Weitere deutliche Senkung des Leerstands
Die kontinuierliche Verbesserung im operativen
Geschäft schlug sich 2015 in einer deutlichen
Senkung des Leerstands nieder. Lag dieser zu Beginn
des Geschäftsjahrs mit 9,0 % nur knapp unter der
Marke von 10 %, so betrug die Leerstandsrate zum
31. Dezember 2015 nur mehr 6,6 %. Im Kernportfolio
Wohnen lag die Leerstandsrate bei nur mehr 3,1 %. Zu
dieser Verbesserung trugen sowohl der Verkauf von
Objekten mit überdurchschnittlichenLeerständen als
auch gute Erfolge in der Vermietung bei.
Starke Verbesserung der Ertragslage
Das Unternehmensergebnis von conwert wurde
2015 stark verbessert. Das EBIT stieg um 49,2 % von
121.584 Tsd € auf 181.349 Tsd € und das Konzernergebnis nach Steuern, das 2014 noch negativ gewesen war,
drehte deutlich ins Positive und betrug 83.317 Tsd €. Die
Funds from Operations vor Verkauf und Einmaleffekten
(FFO I) stiegen um 53,6 % auf 53.415 Tsd €. Das ist der
höchste Wert der Unternehmensgeschichte beim FFO I,
der die wichtigste operative Performance-Kennzahl von
conwert ist. Dadurch hat sich auch die Eigenkapitalquote
stark verbessert, die von 37,1 % auf 43,8 % stieg.
Geschäftsbericht 2015 | Unternehmen | Meilensteine 2015
11
Investor Relations
15,72 €
 
EPRA NAV / AKTIE
4,5 %
 
FFO I‑RENDITE
Entwicklung des Aktienmarkts
Die Wiener Börse kann auf ein solides Jahr 2015
zurückblicken. Ein Zuwachs von rund 25 % beim Handelsvolumen, ein Plus von 11,0 % beim Leitindex ATX
und Neuerungen im Anleihehandel waren die Highlights des Jahres. Die Aufwärtsbewegung wurde unter
anderem durch die Entspannung im Russland/UkraineKonflikt, den niedrigen Ölpreis und die Abwertung des
Euro begünstigt. Gegen Ende des ersten Halbjahres
2015 trübte sich die positive Stimmung angesichts der
Zahlungsschwierigkeiten Griechenlands etwas ein. Der
Einbruch des Aktienmarktes in China sorgte für weitere
Verunsicherung, allerdings konnte sich Wien davon
rascher und besser erholen als die meisten anderen
europäischen Börsen. Seit Ende des dritten Quartals
2015 verzeichnet der ATX einen erneuten Aufwärtstrend, unterstützt durch die Ankündigung der EZB über
Lockerungen der europäischen Geldpolitik.
Performance
2015
(in %)
conwert
43,9
ATX
11,0
IATX
23,0
DAX
9,6
FTSE EPRA /NAREIT Developed Europe Index
15,1
Die conwert-Aktie im Jahr 2015
Im Jahr 2015 entwickelte sich die Aktie der conwert
Immobilien Invest SE (conwert) sehr positiv. Die conwertAktie schloss den ersten Handelstag 2015 mit 9,76 € und
zum Jahresende 2015 mit dem Höchstkurs von 14,04 €.
Damit erreichte conwert 2015 einen Kursanstieg um
43,9 % und die drittbeste Performance aller ATX-Werte.
Der Schlusskurs von 14,04 € zum Ende des Berichtszeitraums lag um 10,7 % unter dem EPRA NAV pro
Aktie in Höhe von 15,72 €. Ende 2014 hatte der
Abschlag auf den damaligen EPRA NAV von 15,70 €
noch 37,8 % betragen.
Einfluss auf die Entwicklung der conwert-Aktie im
ersten Halbjahr 2015 hatte das öffentliche Übernahmeangebot des börsennotierten Wohnimmobilienkonzerns
Deutsche Wohnen AG (Deutsche Wohnen) an die conwertAktionäre und Wandelschuldverschreibungsinhaber.
Die Angebotsabsicht wurde am 15. Februar 2015 veröffentlicht. Am Tag vor der Veröffentlichung des Angebots
verzeichnete die conwert-Aktie einen Kursanstieg auf
12,40 €. Dieses Kurslevel wurde erst Mitte Oktober
wieder überschritten.
Das Angebot wurde von Deutsche Wohnen am
18. 
März 
2015 veröffentlicht. Deutsche Wohnen bot
11,50 € je conwert-Aktie und damit zwar um 17,8 %
mehr als der Aktienkurs zum 31. Dezember 2014,
aber um 8,9 % weniger als der Net Asset Value (NAV)
je Aktie bzw. um 26,8 % weniger als der EPRA NAV
je Aktie zum Ende des Geschäftsjahres 2014. Die
Annahmefrist, innerhalb derer conwert-Aktionäre das
Angebot akzeptieren konnten betrug vier Wochen bis
zum 15. April 2015. Voraussetzung für die Übernahme
der Aktien durch Deutsche Wohnen war das Erreichen
der gesetzlichen Mindestannahmeschwelle durch die
conwert-Aktionäre von 50 % plus eine Aktie.
Das Angebot wurde von zwei Großaktionären der conwert
Immobilien Invest SE, der Haselsteiner Familienprivatstiftung und Mitgliedern der Familie Ehlerding,
die gemeinsam rund 31 % der conwert-Aktien halten,
unterstützt. Beide Aktionäre hatten sich Deutsche
Wohnen gegenüber vorab vertraglich verpflichtet,
das Angebot (mit einem Teil der Aktien) anzunehmen.
Andere Großaktionäre wiesen das Angebot öffentlich
als unzureichend zurück.
Der conwert-Verwaltungsrat veröffentlichte am
27. März 2015 seine gesetzlich vorgesehene Stellungnahme zum Angebot, die durch die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft BDO als unabhängiger Sachverständiger geprüft wurde. Der Verwaltungsrat führt darin
aus, welche Argumente für und gegen die Annahme
des Angebots sprechen.
Kursentwicklung seit 01/2015
130
110
conwert
ATX
Jän
12
Jun
Geschäftsbericht 2015 | Unternehmen | Investor Relations
Dez
FTSE EPRA/NAREIT
Developed Europe Index
Zum Angebotspreis hielt der Verwaltungsrat darin fest, dass bereits
der stand-alone Unternehmenswert je conwert-Aktie, das heißt der
Unternehmenswert ohne Berücksichtigung von Synergien, über
dem von der Bieterin gebotenen Angebotspreis lag. Der Verwaltungsrat kam daher hinsichtlich des angebotenen Preises zum
Schluss, dass dieser nicht angemessen war. Dies wurde auch
durch eine entsprechende Inadequacy Opinion von J.P. Morgan
unterstützt. Die Stellungnahme sowie die vollständige Auflistung
der Vor- und Nachteile sind auf der Website der Gesellschaft unter
www.conwert.at sowie auf der Website der Übernahmekommission
www.takeover.at verfügbar. Deutsche Wohnen wurden innerhalb
der Annahmefrist insgesamt 30.557.887 Stammaktien mit einem
Stimmrechtsanteil von 35,8 % zum Kauf angeboten, weiters wurden
Annahmeerklärungen für Wandelschuldverschreibungen mit einem
rechnerischen Stimmrechtsanteil von insgesamt 6,96 % abgegeben.
Die Mindestannahmeschwelle wurde somit nicht erreicht und der
Kauf der angebotenen Aktien durch Deutsche Wohnen kam nicht
zustande. Die in das Angebot getenderten Aktien wurden wieder an
die ursprünglichen Aktionäre rückübertragen.
FIL Limited (Fidelity) meldete Anfang Mai 
2015, die Stimmrechtsschwelle von 5 % mit einem Anteil von 6,6 % bereits per
1. August 2014 überschritten zu haben. Anfang Dezember 2015
gab Fidelity bekannt, über einen Stimmrechtsanteil von insgesamt
8,6 % zu verfügen. Der Anteil der Privataktionäre am gesamten
Aktienkapital ist weiter zurückgegangen, der Anteil institutioneller
Investoren mit Beteiligungen von jeweils weniger als 5 % ist leicht
gestiegen, was vor allem auf die Wandlung von Wandelschuldverschreibungen zum Ende des Jahres zurückzuführen ist.
Aktionäre von conwert*)
(zum 31.12.2015)
8,2 %
4,7 %
1,8 %
6,4 %
35,3 %
20,1 %
23,5 %
Börsenotiz
conwert ist eine der größten börsenotierten Immobiliengesellschaften in Österreich. Die Erstnotiz an der Wiener Börse
erfolgte am 28. November 2002, im Juni 2006 wurde die conwertAktie in den Prime Market aufgenommen, im März 2011 folgte die
Aufnahme in den ATX.
Institutionelle Investoren
MountainPeak Trading Limited
Retail
Petrus Advisers LLP
FIL Limited (Fidelity)
Earnest Partners, LLC
Unter den ATX-Unternehmen belegte conwert im Jahr 2015
gemessen an den Handelsumsätzen den 12. Platz, gemessen an
der Marktkapitalisierung des Streubesitzes (Freefloat) den 14. Platz.
Eigene Aktien**)
Institutionelle Investoren nach Region
Gewichtung der conwert-Aktie in ausgewählten Indizes
0,6 %
31.12.2015
(in %)
ATX
2,6
IATX
18,6
FTSE-EPRA/NAREIT Developed Europe Index
22,9 %
33,5 %
13,9 %
29,1 %
0,4
Aktionärsstruktur
Basierend auf Stimmrechtsmitteilungen kam es im Geschäftsjahr
2015 zu folgenden Änderungen in der Aktionärsstruktur von conwert:
Nordamerika
Kontinentaleuropa
MountainPeak Trading Limited gab am 8. Mai 2015 bekannt, einen
Kaufvertrag zur Übernahme des Aktienpakets der Haselsteiner
Familienprivatstiftung unterzeichnet zu haben und meldete am
15. Mai 2015 den Abschluss der Transaktion. Der Stimmrechtsanteil
belief sich auf 24,79 % der conwert-Aktien. Die Adler Real Estate AG,
ein deutsches börsennotiertes Wohnimmobilienunternehmen, gab
am 17. August 2015 bekannt, die MountainPeak Trading Limited
erworben zu haben und indirekt Stimmrechte an conwert zu halten.
Am Jahresende kam es durch die Wandlung von 5,25 %-Wandelschuldverschreibungen 2010–2016 zu einer Erhöhung des Grundkapitals, zum 31. Dezember 2015 lag der Stimmrechtsanteil der
MountainPeak Trading Limited daher nur mehr bei 23,5 %.
Österreich
Vereinigtes Königreich und Irland
Restliche Länder
*)
**)
basierend auf Stimmrechtsmitteilungen
conwert waren zum Jahresende 2015 aufgrund von Rückkäufen von
5,25 %-Wandelschuldverschreibungen 2010-2016 weitere 3,6 % der
Stimmrechte gemäß § 91a Abs 5 BörseG zuzurechnen, obwohl conwert gemäß
§ 51 AktG die Wandlungsrechte aus den Wandelschuldverschreibungen nicht
ausüben konnte.
13
2015
Anzahl der Aktien per Ultimo abzgl. eigene Aktien
Stk.
88.488.679
82.782.809
Durchschnittliche Anzahl der Aktien abzgl. eigene Aktien
Stk.
83.747.435
82.782.809
Durchschnittlicher Handelsumsatz/Tag (Doppelzählung)
Mio €
6,0
2,8
Durchschnittlicher Handelsumsatz/Tag (Doppelzählung)
Stk.
505.062
302.866
Kurs Jahresanfang
€
9,76
9,15
Kurs Jahresende
€
14,04
9,76
Höchstkurs
€
14,04
10,56
Tiefstkurs
€
9,65
8,52
Mio €
1.242,4
807,8
Marktkapitalisierung zum 31.12.
Beschlüsse der Hauptversammlung
In der 14. ordentlichen Hauptversammlung wurden
Phillip Burns und Barry Gilbertson in den Verwaltungsrat gewählt. Der Minderheitsverteter Mag. Erich Kandler,
der bei der Hauptversammlung bei den beiden ersten
Wahlgängen jeweils mehr als ein Drittel der abgegebenen Stimmen erhalten hatte, aber aufgrund einer
zuvor auf Aktionärsantrag beschlossenen Verkleinerung des Verwaltungsrats vorerst nicht Mitglied des
Verwaltungsrats war, wurde mittels Anerkenntnisurteil
im Zuge von zwei Hauptversammlungsanfechtungsklagen am 16. Dezember 2015 als Verwaltungsratsmitglied
bestätigt. Mag. Kerstin Gelbmann und DI Alexander
Tavakoli schieden mit Ablauf der Hauptversammlung aus
dem Verwaltungsrat aus. Dr. Eveline Steinberger-Kern
hatte bereits mit 27. April 2015 ihr Mandat als Mitglied
des Verwaltungsrats zurückgelegt.
Weiters hat die Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2015 die Ernst 
& 
Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mbH zum Abschlussprüfer bestellt. Der
ursprünglich von Petrus Advisers Investments Fund L.P.
und anderen Aktionären eingebrachte Antrag betreffend
eine Einschränkung von Related Party Geschäften wurde
in der von der Aktionärin MountainPeak Trading Limited
abgeändert beantragten Form mit der erforderlichen
Dreiviertelmehrheit angenommen. Der Antrag betreffend eine „Rotation der Immobilienbewerter“ von Petrus
Advisers Investments Fund L.P. und anderen Aktionären
wurde mehrheitlich abgelehnt.
Aufgrund der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs
über den Bescheid der Übernahmekommission zu der
Hauptversammlungsanfechtungsklage 2014 gegen die
Beschlüsse zur Bestellung von zwei Verwaltungsratsmitgliedern gab conwert beim Handelsgericht Wien am
4. November 2015 gegenüber der Cube Invest GmbH
ein Anerkenntnis ab. Das Handelsgericht Wien erließ
daraufhin ein Anerkenntnisurteil. Da beide Parteien auf
Rechtsmittel verzichtet haben, wurde das Anfechtungsverfahren 2014 damit rechtskräftig beendet.
In Folge des Anerkenntnisurteils zogen Dr. Alexander
Proschofsky und Peter Hohlbein neu in den Verwaltungsrat von conwert ein und Dr. Martina Postl und Dr. Alexander
Schoeller schieden aus dem Verwaltungsrat aus.
14
2014
Phillip Burns legte seine Verwaltungsratsfunktion mit
Wirkung 17. November 2015 zurück und schied aus
dem Verwaltungsrat aus.
Wandelschuldverschreibungen
Inhaber der 5,25 %-Wandelschuldverschreibungen
2010–2016 (5,25 %-Wandelschuldverschreibungen)
haben Ende 2015 von ihrem Wandlungsrecht
Gebrauch gemacht. Vom Anfang 2015 ausstehenden
Gesamtnennbetrag von 100,2 Mio € wurden bis zum
31. Dezember 2015 5,25 %-Wandelschuldverschreibungen mit einem Nennbetrag von 50,4 Mio € gegen die
Ausgabe von Aktien aus bedingtem Kapital gewandelt.
Die Wandlungsfrist lief noch bis 25. Jänner 2016. Bis
zum Ende der Wandlungsfrist wurde ein Nennbetrag von 98,9 Mio € gewandelt. Das Restnominale von
1,3 Mio € der 5,25 %-Wandelschuldverschreibungen
wurde am 1. Februar 2016 getilgt.
conwert verfügte zum 31. Dezember 2015 über die
in 2014 zurückgekauften 5,25 
%-Wandelschuldverschreibungen, die zum Umtausch in 2.082.166 Stück
Aktien berechtigten. Gemäß den §§ 91 und 91a BörseG
waren conwert diese Aktien zusammen mit den bereits
im Zuge von Aktienrückkäufen in der Vergangenheit
erworbenen 1.576.464 Aktien zuzurechnen, obwohl
conwert gemäß § 51 AktG die Wandlungsrechte aus den
Wandelschuldverschreibungen selbst nicht ausüben
konnte. Bei den 4,50 %-Wandelschuldverschreibungen
2012–2018 kam es zu keinen Änderungen.
Aktien der conwert Immobilien Invest SE
Zum 1. Jänner 2015 betrug die Gesamtzahl der Aktien
85.359.273 
Stück. Zum 30. 
Dezember 
2015 lag die
Gesamtzahl der Aktien bei 90.065.143. Die Veränderungen resultierten aus der Ausgabe von Aktien
aus bedingtem Kapital aufgrund der Ausübung von
Wandlungsrechten von Inhabern der 5,25 %-Wandel
schuldverschreibungen. Bis zum Ende der Wandlungsfrist am 25. 
Jänner 
2015 machten weitere
Wandelschuldverschreibungsinhaber vom Wandlungsrecht Gebrauch; die Gesamtzahl der Aktien erhöhte
sich damit auf 94.593.612. Die jungen Aktien haben
dieselbe Wertpapierkennnummer wie die Stammaktien
(ISIN AT0000697750).
Aktienrückkäufe und Veräußerung eigener Aktien
conwert hat im ersten Halbjahr 2015 1.000.000 Stück eigene
Aktien veräußert, um eine Verpflichtung aus einer Ende 2012 im
Zusammenhang mit dem Erwerb des Mehrheitsanteils an der KWG
Kommunale Wohnen AG abgeschlossenen Optionsvereinbarung zu
erfüllen. Die außerbörsliche Transaktion wurde zum 29. Mai 2015
durchgeführt. conwert hält 1.576.464 eigene Aktien, was einem
Anteil von aktuell 1,667 % am Grundkapital entspricht. Im Berichtszeitraum wurden keine Aktienrückkäufe getätigt. Derzeit besteht
keine aufrechte Ermächtigung zum Rückkauf eigener Aktien.
Investor Relations-Aktivitäten 2015
Auch im Jahr 2015 wurden institutionelle und private Investoren
umfassend und laufend über die Entwicklung der Gruppe
informiert.
+Das Management präsentierte das Unternehmen bei zahlreichen Roadshows und Investorenkonferenzen bei Investoren
in den Finanzzentren Europas und in New York.
+Im Zuge der Veröffentlichung von Quartals- und Jahresergebnissen wurden jeweils Conference Calls mit Investoren
und Analysten abgehalten.
+Auf der conwert-Website werden Finanzberichte, Unternehmens- und Roadshow-Präsentationen, Aufzeichnungen der
Conference Calls, etc. zur Verfügung gestellt.
+Für Anfragen von Analysten, institutionellen und privaten
Investoren gibt es eine IR-Hotline.
Analystenbeurteilungen
Die conwert-Aktie wurde zum Jahresende 2015 von folgenden acht
Analysehäusern beurteilt:
+Baader Bank AG/Helvea SA
+Deutsche Bank
+Erste Group Bank AG
+HSBC Trinkaus& Burkhardt AG
+Kepler Cheuvreux
+Oddo Seydler Bank AG
+Raiffeisen Centrobank AG
+ SRC Research GmbH
Zum 31. Dezember 2015 gab es von diesen Analysehäusern
folgende Empfehlungen:
Kaufen
4
Halten inkl. Neutral
4
Das durchschnittliche Kursziel der Analysten lag zum Stichtag
31. Dezember 2015 mit 13,89 € knapp unter dem Jahreshöchstkurs von 14,04 €.
Online-IR-Maßnahmen
Die Internetseite ist die wichtigste Online-Kommunikationsplattform der Gesellschaft. Alle im Hinblick auf Investor Relations relevanten Informationen werden hier zeitgleich mit dem Versand von
Ad hoc-Mitteilungen oder Presseinformationen veröffentlicht und
stehen im Bereich Investor Relations zur Verfügung. Weiters ist
conwert mit einer eigenen Facebook-Seite vertreten.
Web: www.conwert.com
Facebook: www.facebook.com/conwert.Gruppe
Informationen zur conwert-Aktie
Investor Relations-Manager
Dr. Clemens Billek
Aktionärs-Hotline
+43 1 521 45-700
E-Mail
[email protected]
Website
www.conwert.com
Wiener Börse
CWI
Bloomberg
CWI AV
Reuters
CONW.VI
ISIN
AT0000697750
Art der Aktien
Stammaktien
Anzahl der Aktien inkl. eigener Aktien
94.593.612
Grundkapital
472.968 Tsd €
Segment
Indizes
Wiener Börse, Amtlicher Handel
ATX, ATX-Prime, IATX, FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index
Oddo Seydler Bank AG
Specialist*)
Market Maker
Baader Bank AG, Erste Group Bank AG, Hudson River Trading Europe Ltd.,
Kepler Cheuvreux, Raiffeisen Centrobank AG, Société Générale S.A., Spire Europe Limited,
Virtu Financial Ireland Ltd., Wood & Company Financial Services, a.s.
ab 1. April 2016 Raiffeisen Centrobank AG
*)
15
Corporate Governance
& CSR
Corporate Governance-Bericht
Der Verwaltungsrat und die Geschäftsführenden
Direktoren von conwert bekennen sich zu einer transparenten Unternehmenskommunikation als wesentliches
Kriterium einer guten Corporate Governance. conwert
hat sich als erste österreichische Immobiliengesellschaft
bereits im Jahr 2005 zur freiwilligen Einhaltung des
Österreichischen Corporate Governance Kodex (ÖCGK)
verpflichtet. Der ÖCGK stellt für alle börsen
otierten
österreichischen Aktiengesellschaften sowie in Österreich eingetragenen börsenotierten europäischen Aktien
gesellschaften einen Ordnungsrahmen für die Leitung und
Überwachung des Unternehmens dar, der international
üblichen Standards für gute Unternehmensführung entspricht. Auf der Website www.corporate-governance.at ist
der ÖCGK in der jeweils geltenden Fassung abrufbar.
Die für das Geschäftsjahr 2015 relevante Fassung des
ÖCGK vom Jänner 2015 umfasst insgesamt 90 Regelungen,
die aus L-, C-, und R-Regeln bestehen. „L-Regeln“
(Legal Requirement) basieren auf zwingenden gesetzlichen Anforderungen. „C-Regeln“ (Comply or Explain)
sind international übliche Normen. Die Nichteinhaltung bzw. Abweichungen müssen erklärt und begründet
werden. Darüber hinaus enthält der ÖCGK auch noch
„R-Regeln“ (Recommendation), die einen Empfehlungscharakter haben. conwert hat die Einhaltung der Kodex
bestimmungen extern von der Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H. evaluieren lassen.
Da conwert als monistische Societas Europaea (SE)
geführt wird, sind sämtliche Regeln des ÖCGK betreffend
Vorstand bzw. Aufsichtsrat sinngemäß auf das
Geschäftsführende Direktorium bzw. den Verwaltungsrat
anzuwenden. In diesem Zusammenhang werden bei
der Anwendung des ÖCGK auf conwert folgende Grundsätze zusätzlich beachtet:
+
Die Anwendung der einzelnen Kodex-Regeln
in Bezug auf den Verwaltungsrat und/oder die
Geschäftsführenden Direktoren hat sich nach dem
vom Kodex verfolgten Zweck zu richten und erfolgt
anhand der Kompetenzverteilung im gesetzlich
vorgesehenen Rahmen.
18
+Der Verwaltungsrat leitet die Gesellschaft während
die Geschäftsführenden Direktoren die laufenden
Geschäfte der Gesellschaft führen.
+Die Verhaltensregeln des ÖCGK für den Aufsichtsrat
sind grundsätzlich vom Verwaltungsrat einzuhalten.
+Die Verhaltensregeln des ÖCGK für den Vorstand
sind grundsätzlich von den Geschäftsführenden
Direktoren einzuhalten, wobei die gesetzlich oder
nach der Satzung dem Verwaltungsrat zugewiesenen
Aufgaben von diesem zu verantworten sind.
Im Geschäftsjahr 2015 wurden sämtliche L-Regeln eingehalten, bei den C-Regeln gab es zwei Erklärungen:
Erklärung zu C-Regel 16 des ÖCGK:
conwert ist von C-Regel 16 des ÖCGK insofern abgewichen, als der Vorstand im Zeitraum Mai bis inklusive
August 2015 nicht aus mehreren Personen bestand.
Im Mai 2015 hat der Verwaltungsrat den Vertrag mit
CEO Mag. Clemens Schneider einvernehmlich gelöst
und ihn als Geschäftsführenden Direktor abberufen.
Nach dem Ausscheiden von Mag. Clemens Schneider
im Mai 2015 vertrat Mag. Thomas Doll bis Ende August
2015 das Unternehmen interimistisch als alleiniger
Geschäftsführender Direktor. Seit der Bestellung von
Dr. Wolfgang Beck als Geschäftsführenden Direktor und
CEO zum 1. September 2015 besteht das Geschäftsführende Direktorium wieder aus zwei Geschäftsführenden
Direktoren und hat einen Vorsitzenden.
Erklärung zu C-Regel 27a des ÖCGK:
Von C-Regel 27a ÖCGK wurde bis zum Ausscheiden von
Mag. Clemens Schneider dahingehend abgewichen,
dass Abfindungszahlungen bei vorzeitiger Beendigung
der Vorstandstätigkeit ohne wichtigen Grund nicht mit
zwei Jahresgesamtvergütungen gedeckelt waren.
Für den Fall eines Kontrollwechsels, bei dem ein
Aktionär verpflichtet ist, gemäß Übernahmegesetz ein
Pflichtangebot zu stellen oder – falls die Gesellschaft
dem Übernahmegesetz nicht (mehr) unterliegen
sollte – in analoger Anwendung des Übernahmegesetzes
Geschäftsbericht 2015 | Corporate Governance & CSR | Corporate Governance-Bericht
ein solches hatte stellen müssen, bestand eine gesonderte Abfindungsregelung für den Geschäftsführenden
Direktor Mag. Clemens Schneider. Sollte der Anstellungsvertrag in seinem Fall beendet werden, stand ihm
das im Falle seiner Erfüllung des Anstellungsvertrags
bis zu dessen Beendigung durch Zeitablauf zustehende
Entgelt von mindestens einer Zahlung in Höhe des zweifachen Bruttojahresgehalts zu. Mit seinem Ausscheiden aus
dem Unternehmen besteht diese Abweichung nicht mehr.
Die Abfindung im Zuge des Ausscheidens von
Mag. Clemens Schneider betrug 505 Tsd €. Per
31. März 2016 erfolgt die Auszahlung eines Bonus in Höhe
von 72 Tsd €. Damit ist bzw. sind auch der variable Bezug
für 2015 und allfällige sonstige Ansprüche abgedeckt.
Seit dem Ausscheiden von Mag. Clemens Schneider als
Geschäftsführender Direktor aus dem Unternehmen
sind die Abfindungsregelungen für Geschäftsführende
Direktoren im Einklang mit Regel 27a des ÖCGK ausgestaltet. Im Falle der vorzeitigen Beendigung der Tätigkeit
ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes besteht im
Sinne der C-Regel 27a des ÖCGK kein Anspruch auf
mehr als zwei Jahresgesamtvergütungen bzw. die
Restlaufzeit des Vertrages, sofern diese kürzer ist.
Aktionäre und Hauptversammlung
Im Geschäftsjahr 2015 kam es zu folgenden Änderungen
in der Aktionärsstruktur von conwert:
MountainPeak Trading Limited gab am 8. Mai 2015
bekannt, einen Kaufvertrag zur Übernahme des Aktien
pakets der Haselsteiner Familienprivatstiftung unterzeichnet zu haben und meldete am 15. Mai 2015 den
Abschluss der Transaktion. Der Stimmrechtsanteil
belief sich auf 24,79 % der conwert-Aktien. Die Adler
Real Estate AG, ein deutsches börsennotiertes Wohn
immobilienunternehmen, gab am 17. August 2015
bekannt, die MountainPeak Trading Limited erworben
zu haben und indirekt Stimmrechte an conwert zu
halten. FIL Limited (Fidelity) meldete Anfang Mai 2015,
die Stimmrechtsschwelle von 5 % mit einem Anteil
von 6,6 % bereits per 1. August 2014 überschritten zu
haben. Anfang Dezember 2015 gab Fidelity bekannt,
über einen Stimmrechtsanteil von insgesamt 8,6 % zu
verfügen. Der Anteil der Privataktionäre am gesamten
Aktienkapital ist etwas zurückgegangen, der Anteil institutioneller Investoren mit Beteiligungen von jeweils
weniger als 5 % ist leicht gestiegen, was vor allem auf
die Wandlung von Wandelschuldverschreibungen zum
Ende des Jahres zurückzuführen ist.
conwert unterstützt ihre Aktionäre bei der Teilnahme
an der Hauptversammlung, so dass ihnen die
Ausübung ihrer Aktionärsrechte ermöglicht wird. Die
Einberufung erfolgt gemäß AktG und ÖCGK spätestens
vier Wochen vor einer ordentlichen und drei Wochen
vor einer außerordentlichen Hauptversammlung. 2015
fand nur die ordentliche Hauptversammlung am 5. Juni
statt. Alle Hauptversammlungsunterlagen werden spätestens drei Wochen vor der Hauptversammlung auf
der Website veröffentlicht und stehen den Aktionären
dort gemeinsam mit den Abstimmungsergebnissen zu
den einzelnen Tagesordnungspunkten auch nach der
Hauptversammlung zur Verfügung.
Zusammenwirken der Geschäftsführenden
Direktoren und des Verwaltungsrats
Die Geschäftsführenden Direktoren und der Verwaltungsrat stehen im Rahmen der regelmäßig stattfindenden Direktoriums- und Verwaltungsratssitzungen
aber auch außerhalb dieser Sitzungen in einem
offenen und konstruktiven Dialog. Die Geschäftsführenden Direktoren berichteten bis Mai 2015 im mindestens 2-monatlichen, seit Juni 2015 berichten sie im
monatlichen Rhythmus im Rahmen der Verwaltungsratssitzungen an den gesamten Verwaltungsrat; bei
wichtigen, insbesondere die Profitabilität und Liquidität
betreffenden Themen findet der Austausch zwischen
den Gremien auch außerhalb der Sitzungen statt.
19
Geschäftsführende Direktoren
Im Jahr 2015 waren Mag. Clemens Schneider,
Mag. Thomas Doll und Dr. Wolfgang Beck Geschäftsführende Direktoren. Mag. Clemens Schneider hat per
8. Mai seine Funktion als Geschäftsführender Direktor
zurückgelegt, Dr. Wolfgang Beck wurde mit Wirkung
zum 1. September 2015 zum Geschäftsführenden
Direktor und CEO bestellt.
Nach einem kurzen und umfassenden Auswahlverfahren
unter Beachtung eines vom Verwaltungsrat definierten Anforderungsprofils wurde per September 2015
Dr. Wolfgang Beck mittels Beschluss des Verwaltungsrats
vom 28. Juli 2015 zum neuen CEO von conwert bestellt.
Mit Beschluss des Verwaltungsrats vom 24. November
2015 wurde die Bestellung von Mag. Thomas Doll als
Geschäftsführender Direktor erneuert und sein Arbeitsvertrag bis zum 30. Juni 2020 verlängert.
Geschäftsführendes
Direktorium
Verantwortungsbereich
Arbeitsweise der Geschäftsführenden Direktoren
Die Geschäftsführenden Direktoren führen die ihnen
nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung zugewiesenen Geschäfte der Gesellschaft und vertreten
sie neben dem Verwaltungsrat nach außen. Über den
Großteil des Jahres 2015 gab es zwei Geschäftsführende
Direktoren, Mag. Thomas Doll, CFO, bis Mai 2015
gemeinsam mit Mag. Clemens Schneider, CEO, und
ab 1. September 2015 gemeinsam mit Dr. Wolfgang
Beck, CEO. Die Agenden von Mag. Clemens Schneider
wurden interimistisch durch Mag. Thomas Doll wahrgenommen. Die Geschäftsordnung für die Geschäftsführenden Direktoren enthält Informations- und
Berichtspflichten an den Verwaltungsrat sowie einen
Katalog jener Maßnahmen, die der Zustimmung durch
den Verwaltungsrat bedürfen. Zur wechselseitigen
Information und Entscheidungsfindung in allen Angelegenheiten, die der Genehmigung durch die Geschäftsführenden Direktoren bedürfen, dienten insbesondere
die regelmäßig stattfindenden Direktoriumssitzungen.
Erstbestellung
Ende der
Funktionsperiode
Weitere Organfunktionen in Aufsichts- bzw.
Verwaltungsräten oder vergleichbare Funktionen
in anderen in- und ausländischen, nicht in den
Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften
Mag. Clemens Schneider,
geb. 10.04.1964
Asset Management /
Baumanagement
Vertrieb
Hausverwaltung
Investor Relations Konzernkommunikation
Februar 2014
8. Mai 2015
+ Allianz Pensionskasse AG
(Aufsichtsrat)
+ Rail Holding AG
(Aufsichtsrat)
+ Baumarkt Finanz SE
(Beirat)
+ Sozialversicherungspensionskasse AG
(Vorstand)
Dr. Wolfgang Beck,
geb. 20.05.1968
Asset Management /
Baumanagement /
Vertrieb
Hausverwaltung
Personal /
Konzernorganisation
Investor Relations /
Corporate Legal /
Konzernkommunikation
September 2015
August 2020
+ keine
Mag. Thomas Doll,
geb. 27.12.1965
Finanzen
Controlling /
Risikomanagement / IKS
Konzernrechnungswesen
und Steuern
IT
September 2010
Juni 2020
+ keine
20
Vergütung der Geschäftsführenden Direktoren
Die Gesamtbezüge für die Geschäftsführenden Direktoren gliedern sich in ein Fixgehalt sowie variable
Gehaltsbestandteile bzw. eine Erfolgsbeteiligung. Stock
Options-Programme sowie eine Pensionsregelung
bestehen nicht.
Für die Zuerkennung der Erfolgsbeteiligung sind verschiedene qualitative und quantitative Kriterien ausschlaggebend. Je nach Erreichen der Erfolgskriterien
konnte der variable Anteil des Gehalts im Jahr 2015 für
Mag. Thomas Doll bis zu 225 Tsd € (100 % des Short
Term Incentive - STI) und für Mag. Clemens Schneider
bis zu 250 Tsd € (100 % des STI) für das volle Geschäftsjahr betragen. Für Dr. Wolfgang Beck wurden für
das Jahr 2015, da er erst per 1. September 2015 ins
Unternehmen eintrat, variable Vergütungsbestandteile
als Fixum festgelegt.
2015 setzte sich die Erfolgsbeteiligung aus folgenden
Komponenten zusammen und knüpft insbesondere an
nachhaltige und langfristige Kriterien an:
1. EBT/EBIT/FFO I-Zielerreichung
(75 % Erfolgsbeteiligung),
2. Erreichung von durch den Verwaltungsrat
definierten bereichsübergreifenden Ziele
3. Erreichung von durch den Verwaltungsrat definierten
individuellen Zielen (10 % Erfolgsbeteiligung).
Für das Jahr 2015 bestand darüber hinaus auch ein
Long Term Incentive Plan (LTIP 2015), der mit 125 Tsd €
p.a. je Geschäftsführendem Direktor dotiert war, jedoch
frühestens in fünf Jahren zur Auszahlung gelangen
konnte, abhängig von der sukzessiven und nachhaltigen Erhöhung des FFO I pro Aktie über die nächsten
fünf Jahre und dem vollständigen Abbau des Abschlags
des Börsekurses der Aktie auf den NAV pro Aktie bis
2019. Eine Auszahlung aus dem LTIP 2015 stand unter
der Prämisse, dass die Zielkennzahlen in allen fünf
Jahren erreicht werden. Für den Fall, dass in einem
Jahr nur eine der beiden Zielgrößen erreicht werden
sollte, gebührten den Direktoren für das entsprechende
Jahr nur 30 % der jährlichen Dotierung. Bei Verfehlung beider Zielgrößen war der Entfall der gesamten
Dotierung für das entsprechende Jahr vorgesehen.
Bei Unterschreitung bestimmter Zielgrößen war der
Entfall der gesamten Dotierung vorgesehen. Der LTIP
2015 wurde aufgrund der strukturellen Veränderungen
bei conwert auf Geschäftsführungsebene Anfang 2016
durch einen neuen Long Term Incentive Plan (LTIP
2016) ersetzt, welcher eine langfristig orientierte
variable Vergütung gewährt und durch welchen für die
Geschäftsführenden Direktoren ein Anreiz zu einem
nachhaltigen Handeln (insbesondere hinsichtlich der
Entwicklung des Börsewertes) gesetzt wird. Im Rahmen
des LTIP 2016 werden den Geschäftsführenden Direktoren im Jahr 2016 fiktive Aktien (Performance Shares)
gewährt, die in drei Jahrestranchen (Performance
Share Tranchen) berechnet werden. Die fiktiven Aktien
werden je Performance Share Tranche auf Basis einer
vertraglich festgelegten Formel in Auszahlungsbeträge umgewandelt. Eine Barvergütung erfolgt erst nach
Ablauf einer dreijährigen Wartezeit. Die Barausgleichsbeträge ermitteln sich aus dem Produkt der Anzahl
der fiktiven Aktien je Tranche und dem 6-Monats
volumen
gewichteten Durchschnittskurs in € der
conwert-Aktie an der Wiener Börse am letzten
Börsetag vor dem Ablauf der Wartezeit. Die Anzahl der
fiktiven Aktien errechnet sich aus dem jährlichen Ziel
erreichungsgrad. Der Zielerreichungsgrad resultiert
aus der Summe der jährlichen Vorgaben des FFO I
(Funds from Operations vor Verkauf und Einmaleffekten
pro Aktie), des NAV (EPRA Net Asset Value) pro Aktie
und der relativen TSR (Total Shareholder Return) Outperformance gegenüber mit conwert vergleichbaren
Unternehmen. Um die finale Zielerreichung für die
gesamten drei Jahre der Wartezeit zu ermitteln, wird
die für jedes Kalenderjahr der Wartezeit separat festgestellte durchschnittliche Zielerfüllung addiert und
anschließend durch drei geteilt. Die mögliche Zielerreichung kann insgesamt zwischen 50 % und 200 %
liegen. Der Verwaltungsrat ist berechtigt, die Entstehung von Performance Shares in dem Umfang
abzulehnen, wie deren Ausübung wegen nicht vorhergesehenen Entwicklungen zu einer unverhältnismäßig hohen Vergütung führen würde. conwert ist
nach dem LTIP 2016 berechtigt, bereits ausbezahlte
Barvergütungen nachträglich zurückzufordern, sofern
die Auszahlung auf der Grundlage von offenkundig
falschen Daten beruht.
Der Verwaltungsrat hat am 29. Jänner 2016 hinsichtlich
des Anspruches von Mag. Thomas Doll beschlossen,
den angesammelten Anspruch von 125 Tsd € für das
Jahr 2015 aufgrund der Ersetzung des LTIP 2015 durch
ein neues LTIP ab dem Jahr 2016 und aufgrund der
guten Performance von conwert 2015 auszuzahlen. Auf
Wunsch des Verwaltungsrates wurde Mag. Thomas Doll
im Jahr 2015 zudem eine außerordentliche Bonifikation
in Höhe von 50 Tsd € ausgezahlt.
Die Aufschlüsselung der gesamten Bezüge der
Geschäftsführenden Direktoren wird in unten angeführter Tabelle gezeigt.
21
Vergütung der Geschäftsführenden Direktoren 2015
(in Tsd €)
Mag. Clemens Schneider
Dr. Wolfgang Beck
Mag. Thomas Doll
Gesamt
126
133
280
540
Fixer Bezug
Sachbezug
4
Summe Fixbezüge
Einjährige variable Bezüge (STI)
Mehrjährige variable Bezüge (LTIP 2015)
außerordentlicher Bonus
Abfertigung
9
25
131
145
289
565
72
133
177
382
–
–
125
125
–
–
50
50
505
–
–
505
Summe variable Bezüge
577
133
352
1.062
Gesamtbezüge**)
708
278
641
1.627
*) **) Barersatzentschädigung für PKW
Die Beträge wurden auf Tsd € gerundet, Summierungen können deshalb rechnerisch von den dargestellten Beträgen abweichen.
Für ausscheidende Geschäftsführende Direktoren galt
2015 folgende Abfertigungsregelung:
+Abfindung infolge frühzeitigen Ausscheidens:
Bei vorzeitiger Beendigung der Funktionsperiode
der Geschäftsführenden Direktoren überschreitet
ihr Anspruch auf Abfindung zwei Jahresgesamt
vergütungen nicht, wobei die Auszahlung als Einmalzahlung zu erfolgen hat und am Beendigungstermin
ohne Abzinsung zur Zahlung an den ausgeschiedenen Geschäftsführenden Direktor fällig ist. Bei
frühzeitiger Beendigung der Funktions
periode aus
einem vom Geschäftsführenden Direktor zu vertretenden wichtigen Grund besteht kein Anspruch auf
Abfindung. Die aus Anlass der vorzeitigen Beendigung
der Tätigkeit als Geschäftsführender Direktor getroffenen Vereinbarungen über Abfindungszahlungen
berücksichtigen die Umstände des Ausscheidens des
betreffenden Geschäftsführenden Direktors.
Für den Fall eines Kontrollwechsels, bei dem
ein Aktionär verpflichtet ist, gemäß Übernahme
gesetz ein Pflichtangebot zu stellen oder – falls die
Gesellschaft dem Übernahmegesetz nicht (mehr)
unterliegen sollte – in analoger Anwendung des
Übernahmegesetzes ein solches hätte stellen
müssen, haben die Geschäftsführenden Direktoren
im Falle der vorzeitigen Beendigung der Tätigkeit
22
12
*)
ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes Anspruch
auf das im Falle der Erfüllung des Anstellungs
vertrages bis zu dessen Beendigung durch Zeit
ablauf zustehende Entgelt, maximal jedoch auf zwei
Jahresgesamtvergütungen.
Für Mag. Clemens Schneider bestand eine gesonderte Abfindungsregelung. Er hatte für diesen Fall
Anspruch auf mindestens eine Zahlung in Höhe des
zweifachen Bruttojahresgehalts.
+Abfertigung infolge Nichtverlängerung bzw.
altersbedingten Ausscheidens:
Endet der Anstellungsvertrag mit Ablauf der Funktionsperiode steht dem betreffenden Geschäftsführenden Direktor eine Abfertigung zu, soferne
er nicht eine Neubestellung zu den gleichen
Bedingungen nach Ablauf der Funktionsperiode
ablehnt. Diese beträgt nach der ersten Funktions
periode einen halben Jahresbruttobezug und
nach der zweiten Funktionsperiode einen ganzen
Jahresbruttobezug.
Es wurde im Geschäftsjahr 2015 eine Rückstellung
für Abfertigungen in Höhe von 163 Tsd € (31.12.2014:
0 Tsd €) gebildet. Die Dotierung betrifft in Höhe
von 14 Tsd € Dr. Wolfgang Beck und in Höhe von
149 Tsd € Mag. Thomas Doll.
Verwaltungsrat
Verwaltungsrat
Funktion
Erstbestellung
Ende der
Funktionsperiode
Weitere Aufsichts- bzw. Verwaltungsratsmandate und vergleichbare Funktionen
in börsenotierten in- und ausländischen
Gesellschaften
Mag. Kerstin Gelbmann,
geb. 30.05.1974
+Vorsitzende des
Verwaltungsrats (seit 23.04.2014)
+Vorsitzende des
Prüfungsausschusses (seit 2014)
+Vorsitzende des Strategieausschusses
+Unabhängig nach C-Regel 53 ÖCGK
Mai 2011
05.06.2015
+Vorsitzende des Aufsichtsrats der
ECO Business-Immobilien AG bis
05.06.2015
+Mitglied des Aufsichtsrats der
STRABAG SE
DI Alexander Tavakoli
geb. 06.08.1969
+Stv. der Vorsitzenden des
Mai 2011
Verwaltungsrats (seit 2014)
+Stv. der Vorsitzenden des
Prüfungsausschusses
+Mitglied des Strategieausschusses
+Unabhängig nach C-Regel 53 und 54 ÖCGK
05.06.2015
+Stv. Vorsitzender des Aufsichtsrats der
05.06.2015
Dr. Eveline Steinberger-Kern, +Mitglied des Verwaltungsrats
Mai 2011
geb. 27.01.1972
+Mitglied des Prüfungsausschusses
27.04.2015
27.04.2015
Dr. Alexander Schoeller,
geb. 25.10.1958
+Mitglied des Verwaltungsrats
07.05.20141)
04.11.2015
ECO Business-Immobilien AG
Dr. Martina Postl,
geb. 06.09.1962
07.05.20142)
+Vorsitzende des
Prüfungsausschusses (ab 09.06.2015)
+Mitglied des Strategieausschusses
04.11.2015
Prof. Barry Gilbertson,
geb. 06.06.1951
05.06.2015
+Vorsitzender des Verwaltungsrats
(seit 09.06.2015)
+Mitglied des Strategie-, Investmentund Portfolioausschusses
o. HV. 2020
+Custodian REIT PLC: Senior Independent
non-executive Director
+Granite REIT: Trustee and Independent
non-executive Director
+Granite REIT Incorporated: Trustee and
Independent non-executive Director
Phillip Burns,
geb. 20.03.1969
05.06.2015
17.11.2015
Dr. Alexander Proschofsky,
geb. 10.03.1970
+1. Stv. des Vorsitzenden des
07.05.20143)
+Vorsitzender des
Prüfungsausschusses (seit 24.11.2015)
+Stv. des Vorsitzenden des Strategie-,
Investment- und Portfolioausschusses
o. HV 2019
Peter Hohlbein,
geb. 08.02.1959
07.05.20144)
Prüfungsausschusses (seit 24.11.2015)
+Vorsitzender des Strategie-, Investmentund Portfolioausschusses
o. HV 2019
Mag. Erich Kandler
geb. 26.11.1961
05.06.20155)
+Mitglied des Strategie-, Investmentund Portfolioausschusses
o. HV 2020
Faktisches Mitglied in der Zeit von 7. Mai 2014 bis 4. November 2015. Als faktisches Mitglied werden in diesem Bericht jene Mitglieder des Verwaltungsrats
definiert, die für den jeweils angegebenen Zeitraum zwar die faktische Mitgliedschaft im Verwaltungsrat innehatten; deren Bestellung mit Anerkenntnisurteil
vom 4. November 2015 aber ex tunc für ungültig erklärt wurde.
2)
Faktisches Mitglied in der Zeit von 7. Mai 2014 bis 4. November 2015.
3)
Schattenmitglied in der Zeit von 7. Mai 2014 bis 3. November 2015, mit Anerkenntnisurteil vom 4. November 2015 ordentliches Mitglied des Verwaltungsrats.
Als Schattenmitglied werden in diesem Bericht jene Mitglieder des Verwaltungsrats bezeichnet, die im angegebenen Zeitraum keine faktische Tätigkeit im
Verwaltungsrat ausübten, sondern zum angegebenen späteren Zeitpunkt erst ex tunc (durch Anerkenntnisurteil) bestellt wurden. Als ordentliches Mitglied
werden jene Mitglieder des Verwaltungsrats bezeichnet, die sowohl faktische als auch bestellte Mitglieder sind oder waren.
4)
5)
Schattenmitglied in der Zeit von 5. Juni 2015 bis 15. Dezember 2015, mit Anerkenntnisurteil vom 16. Dezember 2015 ordentliches Mitglied des Verwaltungsrats.
1)
23
Unabhängigkeit der Verwaltungsratsmitglieder
Gemäß Regel 53 des ÖCGK hat die conwert Immobilien
Invest SE folgende Leitlinien für die Unabhängigkeit von
Verwaltungsratsmitgliedern definiert:
Ein Verwaltungsratsmitglied ist als unabhängig
anzusehen, wenn es in keiner geschäftlichen oder persönlichen Beziehung zu der Gesellschaft oder deren
Geschäftsführendem Direktorium steht, die einen
materiellen Interessenkonflikt begründet und daher
geeignet ist, das Verhalten des Mitglieds zu beeinflussen.
Der Verwaltungsrat soll sich bei der Festlegung der
Kriterien für die Beurteilung der Unabhängigkeit
eines Verwaltungsratsmitglieds auch an folgenden
Leitlinien orientieren:
+Das Verwaltungsratsmitglied soll zu der Gesellschaft oder einem Tochterunternehmen der Gesellschaft kein Geschäftsverhältnis in einem für das
Verwaltungsratsmitglied bedeutenden Umfang unterhalten oder im vorangegangenen Geschäftsjahr
unterhalten haben. Dies gilt auch für Geschäftsverhältnisse mit Unternehmen, an denen das Verwaltungsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches
Interesse hat. Dies gilt nicht, wenn das Bestehen
eines derartigen Geschäftsverhältnisses vor der
Bestellung offen gelegt worden ist. Die Genehmigung einzelner Geschäfte durch den Verwaltungsrat
gemäß § 95 Abs. 5 Z 12 Aktiengesetz idgF führt nicht
automatisch zur Qualifikation als nicht unabhängig.
+Das Verwaltungsratsmitglied soll in den letzten
drei Jahren nicht Abschlussprüfer der Gesellschaft
oder Beteiligter oder Angestellter der mit der laufenden Prüfung betrauten Prüfungsgesellschaft
gewesen sein.
+Das Verwaltungsratsmitglied soll nicht Vorstandsmitglied oder Mitglied des Geschäftsführenden
Direktoriums in einer anderen Gesellschaft
sein, in der ein Mitglied des Geschäftsführenden
Direktoriums der Gesellschaft Aufsichtsrats- oder
Verwaltungsratsmitglied ist.
+
Das Verwaltungsratsmitglied soll kein enger
Familien
angehöriger (direkter Nachkomme, Ehe
gatte, Lebensgefährte, Elternteil, Onkel, Tante,
Geschwister, Nichte, Neffe) eines Mitglieds des Geschäftsführenden Direktoriums oder von Personen
sein, die sich in einer in den vorstehenden Punkten
beschriebenen Position befinden.
24
Die Mitglieder des Verwaltungsrats haben die Regel 53
des ÖCGK und die oben dargestellten Leitlinien als
Kriterien für ihre Unabhängigkeit festgelegt.
Gemäß dieser Regel sowie den angeführten Leitlinien des
ÖCGK haben sich folgende Mitglieder des Verwaltungsrats für unabhängig erklärt:
+Mag. Kerstin Gelbmann
+DI Alexander Tavakoli
+Dr. Eveline Steinberger-Kern
+Dr. Alexander Schoeller
+Dr. Martina Postl
+Prof. Barry Gilbertson
+Phillip Burns
+Dr. Alexander Proschofsky
+Peter Hohlbein
+Mag. Erich Kandler
Folgende Mitglieder des Verwaltungsrats erfüllen die
Kriterien der Regel 54 des ÖCGK:
+DI Alexander Tavakoli
+Dr. Martina Postl
+Phillip Burns
+Dr. Alexander Proschofsky
+Peter Hohlbein
+Mag. Erich Kandler
Mag. Erich Kandler ist seit 5. Juni 2015 Minderheitenvertreter gemäß § 46 Abs. 3 SE-Gesetz in Verbindung mit
§ 87 Abs. 4 Aktiengesetz. Er hatte bei der Hauptversammlung bei den beiden ersten Wahlgängen jeweils mehr als
ein Drittel der abgegebenen Stimmen erhalten, war aber
aufgrund einer zuvor auf Aktionärsantrag beschlossenen
Verkleinerung des Verwaltungsrats vorerst nicht Mitglied
des Verwaltungsrats. Mittels Anerkenntnisurteil im Zuge
von zwei Hauptversammlungsanfechtungsklagen am
16. Dezember 2015 wurde er als Verwaltungsrats
mitglied bestätigt.
Arbeitsweise des Verwaltungsrats und
seiner Ausschüsse
Der Verwaltungsrat leitet die Gesellschaft und entscheidet in den ihm vom Gesetz, der Satzung und der
Geschäftsordnung zugewiesenen Angelegenheiten. Im
Geschäftsjahr 2015 fanden 16 physische Sitzungen und
24 Telefonkonferenzen des Verwaltungsrats statt. 2015
kam es zu zahlreichen Änderungen im Verwaltungsrat.
Mit 27. April 2015 legte Dr. Eveline Steinberger-Kern
ihr Mandat als Verwaltungsrat zurück. Mag. Kerstin
Gelbmann und DI Alexander Tavakoli legten ihr Mandat
mit Ende der ordentlichen Hauptversammlung am
5. Juni 2015 nieder. In der ordentlichen Hauptversammlung am 5. Juni 2015 wurden Prof. Barry Gilbertson
und Phillip Burns neu in den Verwaltungsrat gewählt.
Prof. Barry Gilbertson wurde im Juni zum neuen
Vorsitzenden des Verwaltungsrats gewählt. Der
Minder
heitenvertreter Mag. Erich Kandler, der bei
der Hauptversammlung bei den beiden ersten Wahlgängen jeweils mehr als ein Drittel der abgegebenen Stimmen erhalten hatte, aber aufgrund einer
zuvor auf Aktionärsantrag beschlossenen Verkleinerung des Verwaltungsrats vorerst nicht Mitglied des
Verwaltungsrats war, wurde mittels Anerkenntnisurteil
im Zuge von zwei Hauptversammlungsanfechtungsklagen am 16. Dezember 2015 als Verwaltungsrats
mitglied bestätigt.
Am 4. November 2015 gab conwert im Zusammenhang
mit dem Anfechtungsverfahren gegen die Beschlüsse
zur Bestellung von Dr. Alexander Schoeller und
Dr. Martina Postl im Zuge der ordentlichen Hauptversammlung vom Mai 2014 beim Handelsgericht
Wien gegenüber der Cube Invest GmbH ein Anerkenntnis ab. In Folge des Anerkenntnisurteils zogen
am 4. November 2015 Dr. Alexander Proschofsky
und Peter Hohlbein bei gleichzeitigem Ausscheiden
von Dr. Martina Postl und Dr. Alexander Schoeller
in den Verwaltungsrat von conwert ein. Am
16. November 2015 erfolgte ein Anerkenntnis
urteil im Rahmen der Hauptversammlungs-Anfechtungsverfahren 2015, aufgrund dessen Mag. Erich
Kandler mit sofortiger Wirkung in den Verwaltungsrat von conwert einzog. 2015 wurden neben dem
Prüfungsausschuss, der gesetzlich verpflichtend
einzurichten ist und dem alle Verwaltungsräte
angehören, ein Strategieausschuss sowie ein Strategie-,
Investitions- und Portfolioausschuss gebildet.
Prüfungsausschuss
2015 setzte sich der Prüfungsausschuss aus allen
Mitgliedern des Verwaltungsrats, ausgenommen
Mag. Erich Kandler, zusammen. Mag. Erich Kandler
wurde jedoch am 1. Jänner 2016 in den Prüfungsausschuss unter gleichzeitigem Ausscheiden von
Prof. Barry Gilbertson gewählt. Der Prüfungsausschuss wählte Mag. Erich Kandler zum Vorsitzenden.
Der Prüfungsausschuss diskutiert den Jahres- und
Konzernabschluss und überwacht insbesondere den
Rechnungslegungsprozess sowie die Wirksamkeit
des internen Kontrollsystems, der internen Revision
und des Risikomanagementsystems. Er überwacht
die Abschluss- und Konzernabschlussprüfung
und prüft und überwacht die Unabhängigkeit des
Abschluss- bzw. Konzernabschlussprüfers und prüft
darüber hinaus den Jahres- bzw. Konzernabschluss,
den Lage- bzw. Konzernlagebericht, den Vorschlag
der Geschäftsführenden Direktoren für die Gewinn
verwendung und den Corporate Governance-Bericht.
Er bereitet die Feststellung des Jahresabschlusses vor
und erstattet über seine Prüfungsergebnisse Bericht
an den Verwaltungsrat, der jedoch bei conwert auch
2015 großteils personenident mit dem Prüfungsausschuss war. Weiters bereitet der Prüfungsausschuss
den Vorschlag des Verwaltungsrats für die Wahl des
Abschlussprüfers bzw. Konzernabschlussprüfers vor.
Strategieausschuss
Am 28. Jänner 2015 wurde ein Strategieausschuss errichtet,
der sich mit folgenden Aufgaben auseinandersetzte: Evaluierung der Strategie, Neufestlegung oder Änderung
der Strategie, Übernahme von Gesellschaften, Gesellschaftsanteilen bzw. größerem Immobilien
vermögen,
Verkauf von Gesellschaften, Gesellschafts
anteilen bzw.
größerem Immobilienvermögen, Aufnahme und Beendigung von strategischen Partnerschaften, Aufnahme und
Beendigung von gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen, Kauf und Verwendung von eigenen Aktien, sonstige
Maßnahmen von strategischer Bedeutung. Folgende
Mitglieder gehörten diesem Ausschuss an: Mag. Kerstin
Gelbmann, DI Alexander Tavakoli und Dr. Martina Postl.
Am 26. Mai 2015 wurde dieser Ausschuss wieder aufgelöst.
25
Strategie-, Investitions- und Portfolioausschuss
Am 12. November 2015 wurde ein Strategie-, Investitionsund Portfolioausschuss errichtet. In den Zuständigkeitsbereich des SIP-Ausschusses fallen insbesondere die
folgenden Aufgaben: Entscheidungen über Portfoliostrategie, Entscheidungen über Investitionen innerhalb des
genehmigten Budgets, Entscheidungen über Verkäufe
innerhalb der vom Verwaltungsrat genehmigten Verkaufskriterien sowie Entscheidungen für Durchführung von
Ankaufsprüfungen. Der Verwaltungsrat hat dem SIP-Ausschuss im Zusammenhang mit den oben genannten
Aufgaben Entscheidungs
befugnis übertragen. Weiters
nimmt der SIP-Ausschuss die Aufgaben eines „Ausschusses zur Entscheidung in dringenden Fällen“ gemäß
C-Regel 39 des Österreichischen Corporate Governance
Kodex wahr. Folgende Mitglieder gehörten diesem Ausschuss an: Prof. Barry Gilbertson, Dr. Alexander Proschofsky,
Peter Hohlbein, Mag. Erich Kandler.
Anzahl der Sitzungen sowie Tätigkeit des Verwaltungsrats und seiner Ausschüsse im Geschäftsjahr 2015
Im Geschäftsjahr 2015 hat sich der Verwaltungsrat zu 16
Sitzungen und 24 Telefonkonferenzen zusammengefunden. Der Verwaltungsrat befasste sich im Geschäftsjahr
2015 mit allen Angelegenheiten, die in seine Zuständigkeit
fallen und die neben der Genehmigung des Geschäftsführenden Direktoriums auch die Zustimmung des Verwaltungsrats erfordern. Insbesondere standen im Vordergrund seiner Tätigkeit die in sein Pouvoir fallenden
Immobiliengeschäfte, die Verabschiedung des Budgets
sowie die Überwachung der Einhaltung der beschlossenen Unternehmensstrategie und Compliance.
Neben den Beschlüssen in den Sitzungen wurden
im Rahmen der oben genannten Verantwortungsbereiche einige Beschlüsse des Verwaltungsrats im
Umlaufwege gefasst.
Darüber hinaus waren 2015 auch der Prüfungs
ausschuss, der Strategieausschuss sowie der Strategie,
Investitions- und Portfolioausschuss tätig. Der Prüfung
sausschuss sowie der Strategieausschuss tagten
im Geschäftsjahr 2015 je zwei Mal. Im Strategie-,
Investitions- und Portfolioausschuss wurden via Telefon
konferenz drei Mal anstehende Agenden behandelt.
Weitere Informationen zur Tätigkeit des Verwaltungsrats und seiner Ausschüsse finden sich im Bericht des
Verwaltungsrats sowie im Konzernanhang.
Vergütung des Verwaltungsrats
Die Hauptversammlung am 7. Mai 2014 hat eine Vergütungsregelung für den Verwaltungsrat getroffen.
Diese Vergütungsregelung kam im Geschäftsjahr 2015
zur Anwendung.
Dr. Alexander Schoeller und Dr. Martina Postl
waren 2015 als faktische Mitglieder im Sinne der
Fußnote 1 tätig. Dr. Alexander Proschofsky, Peter
Hohlbein und Mag. Erich Kandler waren jeweils bis
zum Anerkenntnis
urteil vom 4. November 2015 bzw.
16. Dezember 2015 Mitglieder im Sinne der Fußnote 3.
Zur Darstellung des Vergütungssystems wird in der
Folge jeweils der Zeitraum der faktischen Mitgliedschaft angeführt.
Vergütungssystem Verwaltungsrat pro Jahr
(in €)
Mag. Kerstin
Gelbmann
DI Alexander
Tavakoli
Dr. Eveline
Steinberger-Kern
Prof. Barry
Gilbertson
Phillip
Burns
20.05.201105.06.2015
20.05.201105.06.2015
20.05.201127.04.2015
seit
05.06.2015
05.06.201517.11.2015
Funktion
Vorsitzende
Stv. der Vorsitzenden
Mitglied
Vorsitzender
Mitglied
Prüfungsausschuss
Vorsitzende
Stv. der Vorsitzenden
Mitglied
2. Stv. des Vorsitzenden
Mitglied
Strategieausschuss
Vorsitzende
Mitglied
–
–
–
–
–
–
Mitglied
–
Strategie-, Investitions- und Portfolioausschuss (SIP) seit 12.11.2015
Fixe Vergütung Vorsitz
40.000
Fixe Vergütung Stv.
40.000
15.000
Fixe Vergütung Mitglied
10.000
Zuschlag Vorsitz Prüfungsausschuss
5.000
Zuschlag Vorsitz Strategieausschuss
5.000
10.000
Zuschlag Vorsitz SIP
Fixe Vergütung gesamt
21.458,33
6.458,33
3.250,00
22.777,78
4.493,53
Sitzungsentgelt
12.000,00
12.000,00
8.000,00
62.000,00
54.000,00
Ausgaben
Auszahlungsbetrag
26
–
–
–
30.771,75
12.505,31
33.458,33
18.458,33
11.250,00
115.549,53
70.998,84
conwert hat im Jahr 2015 auch für in Form von Telefon
konferenzen abgehaltene Sitzungen die nachstehend
aufgeschlüsselten Vergütungen gewährt. Sie erfolgten
basierend auf einer rechtsanwaltlichen Stellung
nahme. Auf Wunsch des Verwaltungsrats hat conwert
vor Kurzem ein Rechtsgutachten in Auftrag gegeben, um
diese Praxis zu überprüfen. Laut vorläufiger Rechtsmeinung ist die bisherige Rechtsmeinung und Praxis strittig.
Die aktuellen Verwaltungsratsmitglieder haben erklärt,
dem Ergebnis dieser von ihnen in Auftrag gegebenen
Überprüfung jedenfalls zu folgen.
Vergütungssystem Verwaltungsrat pro Jahr
(in €)
Funktion
Fix
Sitzungsgeld pro Sitzung
Vorsitzender
40.000,00
2.000,00
Stellvertretender des Vorsitzenden
15.000,00
2.000,00
Mitglied
10.000,00
2.000,00
Vergütung Ausschüsse
(in €)
Ausschuss
Vorsitzender
Mitglied
Sitzungsgeld pro Sitzung*)
Prüfungsausschuss
5.000,00
–
2.000,00
Strategieausschuss
5.000,00
–
2.000,00
Strategie-, Investitions- und Portfolioausschuss
5.000,00
–
2.000,00
*) sofern nicht am selben Tag eine Plenarsitzung des Verwaltungsrats stattfindet
Dr. Alexander
Schoeller
Dr. Martina
Postl
Dr. Alexander
Proschofsky
Peter
Hohlbein
Mag. Erich
Kandler
07.05.201404.11.2015
07.05.201404.11.2015
seit
04.11.2015
seit
04.11.2015
seit
16.12.2015
Mitglied
Mitglied
Mitglied
Mitglied
Mitglied
Vorsitzender
–
Mitglied
–
–
–
–
–
Mitglied
Vorsitzender
Mitglied
15.000
15.000
15.000
10.000
10.000
10.000
5.000
5.000
8.415,53
12.329,15
2.557,08
2.707,76
410,96
84.858,45
64.000,00
66.000,00
8.000,00
8.000,00
2.000,00
296.000,00
10.000
5.000
*) Gesamt 2015
11.898,77
8.866,00
1.029,75
1.405,90
134,79
84.314,30
87.195,15
11.586,83
12.113,66
2.545,75
66.612,27
447.470,72*)
Zahlen wurden nach dem Stichtag 31.12.2015 für das Geschäftsjahr 2015 noch aktualisiert, sie sind aber nicht endgültig und werden sich voraussichtlich reduzieren. Zwischen
dem Ausscheiden von Mag. Clemens Schneider und dem Eintritt von Dr. Wolfgang Beck war der Verwaltungsrat mit einem erhöhten Verwaltungsaufwand konfrontiert.
27
Zustimmungspflichtige Geschäfte mit
Verwaltungsratsmitgliedern
Konzernunternehmen der STRABAG SE, bei der gemäß
IAS (International Accounting Standards) bis Mai 2015
relevante Überschneidungen mit conwert im Aktionariat
bestanden, erbrachten für die conwert-Gruppe
Property und Facility Service Dienstleistungen und
haben in diesem Zusammenhang im Berichtsjahr 2015
Leistungen in Höhe von 265.568,82 € abgerechnet.
conwert vermietete an Konzernunternehmen der
STRABAG SE Wohn-, Büroflächen und Stellplätze,
wofür im Berichtszeitraum 16.410,36 € an Miete in
Rechnung gestellt wurden.
Der Cube Invest GmbH, die zu 100 % im Eigentum von
Dr. Alexander Proschofsky steht, wurden im Anfechtungsverfahren 2014 gegen conwert mit Anerkenntnis
urteil des HG Wien vom 4. November 2015 Kosten in
Höhe von 43.064,02 € zugesprochen. Im Anfechtungsverfahren 2015 wurde mit Anerkenntnisurteil des
HG Wien Cube Invest GmbH vom 9. Februar 2016 ein
Betrag in Höhe von 2.706,42 € zugesprochen.
Für Informationen zu Geschäftsbeziehungen mit nahestehenden Unternehmen gemäß IAS verweisen wir auf
den Konzernanhang.
Fördermaßnahmen gemäß § 243b Abs. 2
Unternehmensgesetzbuch
Gemäß § 243b Abs. 2 Z 2 Unternehmensgesetzbuch
idgF sind Maßnahmen, die zur Förderung von Frauen
im Geschäftsführenden Direktorium, im Verwaltungsrat und in leitenden Stellen des Unternehmens
iSd § 80 Aktiengesetz gesetzt wurden, anzugeben.
conwert erklärt dazu, dass Frauen und Männer gleichermaßen leistungsbezogen gefördert werden und daher
kein spezielles Förderprogramm für Frauen besteht.
Das Verhältnis von Frauen und Männern innerhalb der
gesamten conwert-Gruppe war insgesamt beinahe
ausgewogen, der Frauenanteil betrug zum Stichtag
60 %. Bis 27. April 2015 war der Verwaltungsrat mit
60 % weiblichen Mitgliedern besetzt, von 28. April
2015 bis 5. Juni 2015 mit 50 % und von 5. Juni 2015
bis 4. November 2015 war der Verwaltungsrat von
conwert (faktisch) mit einem weiblichen Mitglied, somit
zu 25 % weiblich besetzt. Von 4. November 2015 bis
31. Dezember 2015 war der Verwaltungsrat mit keinem
weiblichen Mitglied besetzt. Bei Führungskräften
wie Regional- und AbteilungsleiterInnen betrug der
Frauenanteil 22 %.
28
Versicherung
Bei conwert besteht eine D&O-Versicherung (Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung) zugunsten
leitender Organe (Geschäftsführendes Direktorium,
Verwaltungsrat, Geschäftsführer). Die Kosten werden
vom Unternehmen getragen.
Corporate Governance – Externe Evaluierung
conwert hat gemäß Regel 62 des ÖCGK die Einhaltung der Kodexbestimmungen für das Geschäftsjahr
2015 extern von Ernst & Young Wirtschaftsprüfungs
gesellschaft m.b.H. evaluieren und einen Bericht über
die externe Evaluierung der Einhaltung des Österreichischen Corporate Governance Kodex verfassen lassen.
Der Bericht steht auf www.conwert.at unter dem
Menüpunkt „Investor Relations / Corporate Governance /
Externe Evaluierung“ zum Download bereit.
Compliance
conwert hat in Übereinstimmung mit dem österreichischen Börsegesetz und der Emittenten-ComplianceVerordnung eine Compliance-Richtlinie verfasst, welche
die missbräuchliche Verwendung und Weitergabe
von Insider-Informationen und compliance-relevanter
Informationen vermeiden soll. Diese wurde im
November 2015 überarbeitet und aktualisiert.
Bei conwert wurden im Jahr 2015 zehn ständige
Vertraulichkeitsbereiche definiert, darüber hinaus
werden bei Bedarf projektbezogene Vertraulichkeitsbereiche errichtet. Sonstige für conwert tätige Personen
sowie Personen, die im Rahmen von Projekten Zugang
zu Insider-Informationen oder compliance-relevanten
Informationen haben, sind zur Beachtung der Bestimmungen der Compliance-Richtlinie verpflichtet. Der
Compliance Verantwortliche führt das Insiderverzeichnis
und überwacht die Einhaltung der Compliance-Richtlinie;
er berichtet direkt an den Verwaltungsrat.
Um Führungskräfte und Personen aus Vertraulich
keitsbereichen mit den Compliance-Richtlinien
vertraut zu machen und um einen bewussten und
verantwortungsvollen Umgang mit vertraulichen
Informationen sicherzustellen, hält conwert in regelmäßigen Abständen Schulungen für die betroffenen
Mitarbeiter ab. Darüber hinaus wurden Sperrfristen
und Handelsverbote vor sensiblen Unternehmensereignissen (z.B. Jahres- und Quartalsabschlüsse,
signifikante Akquisitionen) festgelegt und eine Hotline
eingerichtet, die allen Mitarbeitern bei Fragen zu
Compliance-Themen zur Verfügung steht.
Entsprechend dem ÖCGK und dem Börsegesetz wird der
Handel von conwert-Aktien durch Organmitglieder der
Gesellschaft auf der Website veröffentlicht und zudem
der Finanzmarktaufsicht gemeldet.
Directors’ Dealings
Transaktionen von Mitgliedern des Managements
mit Finanzinstrumenten von conwert werden gemäß
§ 48d Abs. 4 Börsegesetz auf der Unternehmenswebsite www.conwert.at unter „Corporate Governance /
Directors’ Dealings“ veröffentlicht und der Finanzmarktaufsicht gemeldet. 2015 wurden keine entsprechenden Transaktionen gemeldet. Dr. Wolfgang Beck
meldete am 25. Jänner 2016 den Erwerb von 7.500 Stück
conwert-Aktien zu einem durchschnittlichen Kurs
von 13,12 € und am 26. Jänner 2016 den Erwerb von
weiteren 2.500 Stück conwert-Aktien zu einem durchschnittlichen Kurs von 12,99 €.
Wien, am 21. März 2016
Die Geschäftsführenden Direktoren der
conwert Immobilien Invest SE
Dr. Wolfgang Beck
Geschäftsführender Direktor (CEO)
Mag. Thomas Doll
Geschäftsführender Direktor (CFO)
Für den Verwaltungsrat der
29
Bericht des Verwaltungsrats
gemäß § 41 SE-Gesetz
Der Verwaltungsrat der conwert Immobilien Invest SE
(conwert) hat im arbeitsintensiven Geschäftsjahr 2015
die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben
wahrgenommen und die Gesellschaft strategisch
geleitet. Er hat dabei das an die Geschäftsführenden
Direktoren delegierte Tagesgeschäft der Gesellschaft
überwacht und die Geschäftsführenden Direktoren
beratend begleitet. Dabei hat sich der Verwaltungsrat
von den Direktoren auch regelmäßig und umfassend
schriftlich und mündlich in und außerhalb von Verwaltungsratssitzungen über den Gang der Geschäfte, die
wirtschaftliche Lage des Unternehmens sowie die Entwicklung der Gruppe unterrichten lassen.
Zusammensetzung des Verwaltungsrats
Der Verwaltungsrat setzte sich 2015 wie folgt zusammen:
+ Mag. Kerstin Gelbmann,
Vorsitzende bis 5. Juni 2015
+DI Alexander Tavakoli,
Stellvertreter der Vorsitzenden bis 5. Juni 2015
+Dr. Eveline Steinberger-Kern,
Mitglied bis 27. April 2015
+Dr. Alexander Schoeller,
Mitglied bis 4. November 20151)
+Dr. Martina Postl,
Mitglied bis 4. November 2015, von 9. Juni 2015 bis
4. November 2015 Stellvertreterin des Vorsitzenden2)
+Prof. Barry Gilbertson,
Mitglied seit 5. Juni 2015, Vorsitzender seit 9. Juni 2015
+Phillip Burns,
Mitglied von 5. Juni 2015 bis 17. November 2015
+Dr. Alexander Proschofsky,
Mitglied seit 7. Mai 20143), Erster Stellvertreter
des Vorsitzenden seit 24. November 2015
+Peter Hohlbein,
Mitglied seit 7. Mai 20144), Zweiter Stellvertreter
des Vorsitzenden seit 24. November 2015
+Mag. Erich Kandler,
Mitglied seit 5. Juni 20155)
Der Verwaltungsrat bestand bis zum 27. April 2015
aus fünf Mitgliedern. Dr. Eveline Steinberger-Kern
legte ihr Verwaltungsratsmandat im April 2015 nieder.
Mag. Kerstin Gelbmann und DI Alexander Tavakoli
legten ihr Mandat mit Ende der ordentlichen Hauptversammlung am 5. Juni 2015 nieder. In der ordentlichen Hauptversammlung am 5. Juni 2015 wurden
Prof. Barry Gilbertson und Phillip Burns neu in den
Verwaltungsrat gewählt. Prof. Barry Gilbertson wurde
am 9. Juni 2015 zum neuen Vorsitzenden des Verwaltungsrats gewählt. In Folge des Anerkenntnisurteils
vom 4. November 2015 zum HauptversammlungsAnfechtungsverfahren 2014 zogen am 4. November 2015
Dr. Alexander Proschofsky und Peter Hohlbein bei
gleichzeitigem Ausscheiden von Dr. Martina Postl
und Dr. Alexander Schoeller in den Verwaltungsrat von
conwert ein. Am 16. Dezember 2015 erging ein Anerkenntnisurteil zu einem Hauptversammlungs-Anfechtungsverfahren 2015, in dessen Folge Mag. Erich Kandler
in den Verwaltungsrat von conwert einzog.
Im gesetzlich verpflichtend einzurichtenden Prüfungsausschuss waren während des gesamten Jahres 2015
alle faktischen Mitglieder des Verwaltungsrats
außer Mag. Erich Kandler6). Vorsitzende des Prüfungsausschusses war bis zu ihrem Ausscheiden
Dr. Martina Postl, nach ihrem Rücktritt übernahm
Dr. Alexander Proschofsky den Vorsitz. Mag. Erich
Kandler wurde am 1. Jänner 2016 in den Prüfungsausschuss gewählt, unter gleichzeitigem Ausscheiden von
Prof. Barry Gilbertson. Der Prüfungsausschuss wählte
Mag. Erich Kandler zum Vorsitzenden. Zwischen Verwaltungsrat und Prüfungsausschuss bestand daher
auch 2015 großteils Personenidentität. Darüber hinaus
wurde am 28. Januar 2015 ein Strategieausschuss eingerichtet, welcher am 26. Mai 2015 wieder aufgelöst
wurde. Der personell neu konstituierte Verwaltungsrat
installierte am 12. November 2015 einen Strategie-,
Investitions- und Portfolioausschuss, dem alle Verwaltungsratsmitglieder angehören.
Faktisches Mitglied in der Zeit von 7. Mai 2014 bis 4. November 2015. Als faktisches Mitglied werden in diesem Bericht jene Mitglieder des Verwaltungsrats
definiert, die für den jeweils angegebenen Zeitraum zwar die faktische Mitgliedschaft im Verwaltungsrat innehatten; deren Bestellung mit Anerkenntnisurteil vom
4. November 2015 aber ex tunc für ungültig erklärt wurde.
2)
Faktisches Mitglied in der Zeit von 7. Mai 2014 bis 4. November 2015.
3)
Als Schattenmitglied werden in diesem Bericht jene Mitglieder des Verwaltungsrats bezeichnet, die im angegebenen Zeitraum keine faktische Tätigkeit im
Verwaltungsrat ausübten, sondern zum angegebenen späteren Zeitpunkt erst ex tunc (durch Anerkenntnisurteil) bestellt wurden. Als ordentliches Mitglied werden
jene Mitglieder des Verwaltungsrats bezeichnet, die sowohl faktische als auch bestellte Mitglieder sind oder waren.
4)
5)
Schattenmitglied in der Zeit von 5. Juni 2015 bis 15. Dezember 2015, mit Anerkenntnisurteil vom 16. Dezember 2015 ordentliches Mitglied des Verwaltungsrats.
6)
Dieser war faktisch erst seit 16. Dezember 2015 Mitglied des Verwaltungsrats.
1)
30
Geschäftsbericht 2015 | Corporate Governance & CSR | Bericht des Verwaltungsrats
Tätigkeit des Verwaltungsrats und seiner Ausschüsse
Wie schon 2014 befasste sich der Verwaltungsrat in seiner Gesamtheit mit allen Angelegenheiten, die in seine Zuständigkeit fallen.
Die Tätigkeit des Verwaltungsrats war im für conwert ereignisreichen Jahr 2015 wesentlich vom Übernahmeangebot der Deutsche
Wohnen AG geprägt. Das Angebot war am 15. Februar 2015 angekündigt und am 18. März 2015 mit einer Laufzeit bis 15. April 2015
veröffentlicht worden. Der Verwaltungsrat veröffentlichte am
27. März 2015 eine Stellungnahme zum Übernahmeangebot, in der
er die für und gegen die Angebotsannahme durch die Aktionäre sprechenden Gründe erläuterte. Das Angebot wurde von den conwertAktionären mehrheitlich abgelehnt.
Im Vordergrund der Arbeit des Verwaltungsrats standen natürlich
auch 2015 Immobilieninvestments und -deinvestments mit einem
Gegenwert von jeweils mehr als 5 Mio € und die Diskussion und
Verabschiedung des Business-Plans. Im Geschäftsjahr 2015
fanden insgesamt 16 physische Sitzungen sowie 24 Telefonkonferenzen des Verwaltungsrats statt. Am 28. Juli 2015 wurde
zudem Dr. Wolfgang Beck im Rahmen eines strukturierten Auswahlprozesses zum Geschäftsführenden Direktor und CEO mit
Wirkung zum 1. September 2015 bestellt.
Der Prüfungsausschuss diskutierte insbesondere den Jahres- und
Konzernabschluss samt Lageberichten, den Corporate GovernanceBericht, die Prüfberichte sowie den Management Letter des Abschlussprüfers und berichtete darüber an den Verwaltungsrat. Weiters
befasste sich der Prüfungsausschuss mit der Wahl und der Vergütung
des Abschlussprüfers. Der Prüfungsausschuss tagte 2015 zwei Mal.
Am 28. Jänner 2015 wurde ein Strategieausschuss errichtet, der
sich mit folgenden Aufgaben auseinandersetzte: Evaluierung der
Strategie, Neufestlegung oder Änderung der Strategie, Übernahme
von Gesellschaften, Gesellschaftsanteilen bzw. größerem Immobilienvermögen, Verkauf von Gesellschaften, Gesellschaftsanteilen
bzw. größerem Immobilienvermögen, Aufnahme und Beendigung
von strategischen Partnerschaften, Aufnahme und Beendigung
von gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen, Kauf und Verwendung von eigenen Aktien, sonstige Maßnahmen von strategischer
Bedeutung. Folgende Mitglieder gehörten diesem Ausschuss an:
Mag. Kerstin Gelbmann, DI Alexander Tavakoli und Dr. Martina Postl.
Am 26. Mai 2015 wurde dieser Ausschuss wieder aufgelöst. Der
Strategieausschuss tagte zwei Mal.
hat dem SIP-Ausschuss im Zusammenhang mit den oben
genannten Aufgaben Entscheidungsbefugnis übertragen. Weiters
nimmt der SIP-Ausschuss die Aufgaben eines „Ausschusses
zur Entscheidung in dringenden Fällen“ gemäß C-Regel 39 des
Österreichischen Corporate Governance Kodex wahr. Folgende
Mitglieder gehörten diesem Ausschuss an: Prof. Barry Gilbertson,
Dr. Alexander Proschofsky, Peter Hohlbein, Mag. Erich Kandler. Via
Telefonkonferenz wurden drei Mal anstehende Agenden behandelt.
Prüfung und Feststellung des Jahresabschlusses
gemäß § 41 SE-Gesetz
Der von den Geschäftsführenden Direktoren aufgestellte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2015 und der Lagebericht der
conwert sowie der Konzernabschluss und Konzernlagebericht des
conwert-Konzerns für das Geschäftsjahr 2015 wurden durch die
Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mbH geprüft. Die
Prüfung hat nach ihrem abschließenden Ergebnis keinen Anlass
zu Beanstandungen gegeben. Der Abschlussprüfer hat daher
bestätigt, dass der Jahresabschluss der conwert unter Beachtung
der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung ein möglichst
getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und der Lagebericht im Einklang mit dem Jahres
abschluss steht. Der Konzernabschluss wurde unter Beachtung der
International Standards on Auditing der International Federation
of Accountants (IFAC) geprüft und als ordnungsgemäß bestätigt.
Der Wirtschaftsprüfer hat demnach jeweils den uneingeschränkten
Bestätigungsvermerk erteilt.
Die Einklangsprüfung des Corporate Governance-Berichts nach
§ 243b UGB wurde 2015 von der Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mbH durchgeführt und hat in ihrem abschließenden
Ergebnis zu keinen wesentlichen Beanstandungen Anlass gegeben.
Nach dem abschließenden Ergebnis der vom Verwaltungsrat gemäß
§ 41 Abs. 2 SE-Gesetz vorgenommenen Prüfung des Einzel- und
Konzernabschlusses sowie der Prüfung der jeweiligen Lageberichte
und des Corporate Governance-Berichts ist kein Anlass zu Beanstandungen gegeben. Der Verwaltungsrat hat den Jahresabschluss
gebilligt, der damit gemäß § 41 Abs. 4 SE-Gesetz festgestellt ist.
Der Verwaltungsrat dankt den Geschäftsführenden Direktoren und
allen Mitarbeitern des conwert-Konzerns für ihr Engagement und
die geleistete Arbeit im vergangenen Jahr.
Am 12. November 2015 wurde ein Strategie-, Investitions- und
Portfolioausschuss (SIP-Ausschuss) errichtet. In den Zuständig
keitsbereich des SIP-Ausschusses fallen insbesondere die
folgenden Aufgaben: Entscheidungen über die Portfoliostrategie,
Entscheidungen über Investitionen innerhalb des genehmigten
Budgets, Entscheidungen über Verkäufe innerhalb der vom Verwaltungsrat genehmigten Verkaufskriterien sowie Entscheidungen
für die Durchführung von Ankaufsprüfungen. Der Verwaltungsrat
Für den Verwaltungsrat
Geschäftsbericht 2015 | Corporate Governance & CSR | Bericht des Verwaltungsrats
31
Corporate Social
Responsibility
conwert verfolgt eine auf Nachhaltigkeit und Kontinuität
ausgerichtete Unternehmensstrategie. Sämtliche
Nachhaltigkeitsaktivitäten von conwert stehen im
Einklang mit den langfristigen Unternehmenszielen.
Die Berichtsinhalte für die Nachhaltigkeitsbericht
erstattung von conwert wurden im Rahmen der Wesentlichkeitsanalyse festgelegt. Dabei wurden zunächst
Hauptthemen aus allgemeinen Megatrends abgeleitet und kategorisiert. Im Einzelnen wurden folgende
Kategorien festgelegt:
Der Nachhaltigkeitsbericht informiert über die Grundsätze und Ziele des ökonomischen, ökologischen und
sozialen Engagements von conwert sowie über Aktivitäten und Maßnahmen in diesem Bereich. Der Berichtszeitraum für die bereitgestellten Informationen ist
das Geschäftsjahr 2015; die Berichterstattung erfolgt
jährlich im Rahmen des Geschäftsberichts und entspricht den GRI G4 Leitlinien, wobei dafür die „Kern“Option in Anspruch genommen wurde. Erstmals wurde
der Nachhaltigkeitsbericht in den Geschäftsbericht 2013
integriert, der zuletzt erschienene Nachhaltigkeitsbericht
wurde im Geschäftsbericht 2014 veröffentlicht.
+Unternehmensstrategie & -entwicklung
+Mitarbeiter
+Stakeholder
+Unternehmensführung & Corporate Governance
+Umwelt
Zudem erfolgte eine Erhebung und Bewertung wesent
licher Aspekte innerhalb der einzelnen Kategorien. Dabei
wurde sowohl die Bedeutung für das Unternehmen
als auch für dessen interne und externe Stakeholder
(Aktionäre, Mieter, Mitarbeiter, Kooperationspartner
im Baubereich und Geschäftspartner) berücksichtigt
und entsprechend der Schärfung der Strategie und
Konzernausrichtung angepasst.
Die Berichterstattung wurde extern überprüft. Der
Bestätigungsbericht des Wirtschaftsprüfers findet sich
auf Seite 48 des Geschäftsberichts.
Wesentlichkeitsanalyse
Mieterzufriedenheit
Mietersicherheit und Schutz der Privatsphäre von Mietern
Vergütungspolitik
Werte und Code of Conduct
Produktqualität — Erneuerungen und Sanierungen
Compliance und Korruptionsbekämpfung
Preisgestaltung — Kommunikation mit Mietern
Mitarbeiteraufnahme, -beschäftigung
Kommunikation mit Stakeholdergruppen
Arbeitssicherheit und -gesundheit
Energiemanagement
Signifikant für Stakeholder →
Schulungen und Weiterbildung
Signifikant für das Unternehmen →
32
Geschäftsbericht 2015 | Corporate Governance & CSR | Corporate Social Responsibility
Zuordnung der wesentlichen Aspekte den einzelnen
Kategorien:
+Unternehmensstrategie & -entwicklung: Produktqualität – Erneuerungen und Sanierungen, Preisgestaltung – Kommunikation mit Mietern
+Mitarbeiter: Mitarbeiteraufnahme, -beschäftigung,
Arbeitssicherheit und -gesundheit, Schulungen
und Weiterbildung
+Stakeholder: Mieterzufriedenheit, Mietersicherheit
und Schutz der Privatsphäre von Mietern, Kommunikation mit Stakeholdergruppen (Aktionären)
+Unternehmensführung & Corporate Governance:
Werte und Code of Conduct, Compliance und
Korruptionsbekämpfung, Vergütungspolitik
+Umwelt: Energiemanagement
Die Themen, über die im Rahmen der Nachhaltigkeitsberichterstattung berichtet wird, sind basierend auf der
2013 durchgeführten Wesentlichkeitsanalyse aufgeschlüsselt und wurden in diesem Berichtsjahr weiter
präzisiert. Zudem wurde die im Nachhaltigkeitsbericht
bisher verwendete Terminologie dem Sprachgebrauch
des conwert-Konzerns angeglichen. Die in der Wesentlichkeitsmatrix aufgelisteten Themenbereiche sind
nach Wichtigkeit für conwert und die Stakeholder von
conwert geordnet. Eine Auflistung aller Berichtsinhalte
befindet sich im Appendix im Abschnitt GRI Content
Index. Alle wesentlichen Aspekte sind innerhalb des
conwert-Konzerns angesiedelt. In diesem Nachhaltigkeitsbericht werden alle konsolidierten Gesellschaften von conwert in Österreich und Deutschland
umfasst. Im Vergleich mit den Vorjahren wurden bei
einigen Berichts
inhalten und Kennzahlen die die
übrigen Ländern betreffenden Datenerhebungen nicht
mehr durchgeführt, da diese im Einklang mit der
Unternehmensstrategie keine Priorität mehr darstellen. Dadurch ist es jedoch zu keiner Veränderung der
Bewertungsmethoden gekommen. Die Vergleichbarkeit
der Daten für Österreich und Deutschland ist daher
weiter gegeben. Die vorgenommenen Änderungen, die
lediglich von geringem Ausmaß sind, wurden bei den
jeweiligen Berechnungen und Kennzahlen angeführt.
Erklärung des höchsten
Entscheidungsträgers zur Nachhaltigkeit
Nachhaltigkeit ist ein wichtiges Entscheidungskriterium
für alle wirtschaftlichen Aktivitäten von conwert und
trägt wesentlich zu Reputation und Glaubwürdigkeit bei.
Die obersten für Nachhaltigkeit zuständigen Organe des
conwert-Konzerns sind die Geschäftsführenden Direktoren und der Verwaltungsrat. Die Abteilung Investor
Relations ist für die organisatorische Durchführung
verantwortlich. Abteilungsübergreifend werden kontinuierlich neue Maßnahmen zur Verbesserung der
Nachhaltigkeit entwickelt und den Geschäftsführenden
Direktoren/dem Verwaltungsrat vorgeschlagen.
Die Verantwortung von conwert als Bestandshalter von
Immobilien besteht in der Schaffung und Gestaltung
von Lebens- und Kulturräumen. Ein wesentlicher
Schwerpunkt des nachhaltigen Wirtschaftens bei
conwert ist die Zwischennutzung leerstehender Räumlichkeiten in den eigenen Liegenschaften. Zusätzlich
zu den bereits bestehenden und 2015 weitergeführten
Projekten wie dem „Packhaus“, dem größten Zwischennutzungsprojekt in Österreich, realisierte conwert auch
2015 neue Zwischennutzungsprojekte. Dazu zählt unter
anderem die Zusammenarbeit mit der Agentur NEST,
die eine Pop-Up-Galerie veranstaltet hat, die verschiedenen österreichischen Künstlern Ausstellungsmöglichkeiten in den von conwert zur Verfügung gestellten
Räumlichkeiten bietet.
Der wichtigste Beitrag, den conwert im Bereich Umweltschutz und Ökologie leisten kann, ist die Optimierung des
Energieverbrauchs der unternehmenseigenen Immobilien. Das kann in erster Linie durch thermische Sanierungen bestehender Immobilien sowie durch Einsatz
von umweltschonenden Ressourcen bei neu errichteten
Objekten erreicht werden. Davon profitieren zudem auch
die Mieter durch niedrigere Energiekosten.
2015 konnten mehrere große Maßnahmen im Bereich
Sanierungen in Wien, Dresden, Berlin, Essen und
Dortmund umgesetzt werden, womit ein weiterer
33
Schritt in Richtung zukunftsorientierter Bewirtschaftung des conwert-Portfolios gesetzt wurde. In
Österreich konnte 2015 die Anzahl der Sanierungen
sogar verdoppelt werden.
In den kommenden Jahren sollen die Sanierungen
weiter fortgesetzt werden. Ziel ist es, jährlich 20 % der
leerstehenden Flächen zu sanieren. Im Rahmen des
langfristigen Sanierungsprogramms für das Immobilienportfolio ermöglichen wir immer mehr Mietern
energie- und kosteneffizientes Wohnen.
Da der Immobiliensektor, insbesondere die thermische Qualität der Gebäude, wesentlichen Einfluss auf
die gesamten CO2-Emissionen hat, erhob conwert die
CO2-Ausstoßwerte der Hauptstandorte in Wien und
Deutschland sowie die durchschnittlichen Energieverbrauchswerte des gesamten Immobilienportfolios in
Österreich und Deutschland. Auf dieser Basis konnten
Ziele für die Reduktion des CO2-Ausstoßes und des Energieverbrauchs für die nächsten Jahre festgelegt werden.
2015 hat conwert einen weiteren konkreten Schritt im
Hinblick auf Umweltschutz gesetzt: Seit diesem Jahr
wird am Standort Wien ausschließlich Ökostrom aus
Wasserkraft bezogen.
Zufriedenheit und Motivation sind eine wichtige Voraussetzung dafür, dass die Mitarbeiter ihren Teil zu einer
positiven Entwicklung des Unternehmens beitragen.
conwert bemüht sich daher, optimale Arbeitsbedingungen für alle Mitarbeiter zu schaffen. Aus diesem Grund
wird die Spotlight-Befragung der Mitarbeiter seit Herbst
2015 vierteljährlich durchgeführt, um Verbesserungspotenziale frühzeitig zu erkennen und gegebenenfalls
konkrete Schritte einleiten zu können.
34
conwert strebt Wachstum durch nachhaltige Geschäftsaktivitäten an, um möglichst kontinuierlich Werte zu
schaffen. Dies impliziert, Risiken nach Möglichkeit zu
senken und langfristige, dauerhafte Wettbewerbsvorteile
zu erarbeiten. Kurzfristige Renditesteigerungen zu Lasten
der langfristigen Entwicklung werden nicht angestrebt.
Diese Erklärung ist von der Überzeugung getragen,
dass die Beständigkeit eines Unternehmens und
die Steigerung des Unternehmenswerts nur dann
dauerhaft sind, wenn nicht die kurzfristige Rendite
maximierung im Fokus steht. Nachhaltige Werte
werden durch den Aufbau einer langfristig tragfähigen,
durch Vertrauen, Sicherheit, Transparenz und Verantwortung geprägten Beziehung des Unternehmens zu
seiner Umgebung und allen Stakeholdern sowie durch
hohe Produkt- und Dienstleistungsqualität geschaffen.
Die Geschäftsführenden Direktoren
Dr. Wolfgang Beck
Mag. Thomas Doll
CEOCFO
Für den Verwaltungsrat
Unternehmensstrategie und -entwicklung
conwert legt bei seinen geschäftlichen Aktivitäten
großen Wert auf nachhaltiges Wirtschaften. Eine
wesentliche Grundlage dafür sieht conwert in hoher
Produkt- und Dienstleistungsqualität. Darüber hinaus
misst conwert Fragen der Sicherheit hohe Bedeutung
bei. Dazu gehören beispielsweise Fragen der Arbeitssicherheit und des Arbeitsschutzes oder die Sicherheit
von IT-Strukturen und -Prozessen.
Die Unternehmensstrategie ist auf eine von Nachhaltigkeit geprägte Tätigkeit als Bestandshalter von
Wohnimmobilien fokussiert und zielt auf die langfristige Wirtschaftlichkeit dieser Kernaktivität ab. Die
einzelnen geschäftlichen Aktivitäten sollen vor diesem
Hintergrund auch hohe Dienstleistungsqualität und
ein hohes Maß an Sicherheit und Vertrauen für alle
Stakeholder-Gruppen sicherstellen.
Um nachhaltige Profitabilität zu sichern und sich verändernden Entwicklungen Rechnung zu tragen, prüft
conwert regelmäßig, wie Innovationen zur Verbesserung
der Wirtschaftlichkeit und Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit beitragen können. Dies betrifft beispielsweise
die Verwendung innovativer, umweltfreundlicher Materialien bei Sanierungsprojekten und die Erhöhung der
Energieeffizienz im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen. 2015 wurden bei der Sanierung der historischen Bausubstanz der Alpenresidenz Gastein innovative
Innenwanddämmungen eingesetzt.
Um soziale und ökologische Kennzahlen im conwertGeschäftsmodell zu verankern hat conwert den spezifischen Energiebedarf des Portfolios in Österreich und
Deutschland erfasst und konkrete Ziele definiert.
Darüber hinaus definiert conwert auch konkrete Ziele
im Rahmen seiner Unternehmensstrategie, wie zum
Beispiel den Fokus auf Wohnimmobilien in Österreich
und Deutschland und den Verkauf von Immobilien, die
nicht zum Kernbestand gehören. Eine detaillierte Auflistung der Ziele und Maßnahmen findet sich auf Seite 47
des Geschäftsberichts.
conwert ist Mitglied beim Verband der institutionellen
Immobilieninvestoren und bei der European Public
Real Estate Association.
Mitarbeiter
conwert legt großen Wert darauf, für die Mitarbeiter
des Konzerns eine fördernde Arbeitsumgebung
sowie eine offene Unternehmenskultur zu schaffen.
Zu diesem Zweck wurde auch 2015 eine Reihe von
Personalentwicklungsmaßnahmen umgesetzt, die zur
Erhöhung der Motivation der Beschäftigten beitrug.
Darüber hinaus findet ein quartalsweises Monitoring
der Mitarbeiterzufriedenheit statt.
Die Mitarbeiter von conwert sind ein entscheidender
Erfolgsfaktor für das Unternehmen. Sie repräsentieren
das umfangreiche fachliche Know-how der Gesellschaft
und tragen damit maßgeblich zum Unternehmenserfolg
bei. In ihren Tochterunternehmen zählte conwert auf
Köpfe-Basis zum Jahresende 2015 441 Mitarbeiter
(2014: 459 Mitarbeiter). Der Rückgang gegenüber der
Mitarbeiterzahl zum Jahresende 2014 ist im Wesentlichen auf die weitere Konzentration in den Kernmärkten
zurückzuführen, die im Zuge der Optimierung der
Konzernstrukturen erfolgte.
Mitarbeiteranzahl (Köpfe) nach Gesellschaften und Region*)
31.12.2015
31.12.2014
conwert Managementgesellschaften
99 (51)
93 (49) **)
conwert Verwaltungsgesellschaften
(RESAG, GUESS Club)
19 (13)
31 (22) **)
118 (64)
124 (71)
67 (34)
72 (34)
179 (124)
184 (130)
Österreich
Österreich gesamt
Deutschland
(alt+kelber Immobilienverwaltung)
KWG-Gesellschaften
72 (40)
74 (41)
Deutschland gesamt
318 (198)
330 (205)
Ungarn
3 (1)
3 (1)
Ukraine
2 (2)
2 (2)
Übrige Länder
Übrige Länder gesamt
Mitarbeiteranzahl gesamt
*)
**)
5 (3)
5 (3)
441 (265)
459 (279)
in Klammer wird die Zahl der weiblichen Mitarbeiter angeführt
die Zuteilung wurde adaptiert
Die Mitarbeiteranzahl beträgt in Österreich 118 Köpfe
(31.12.2014: 124) in Deutschland 318 Köpfe (31.12.2014:
330) und in den übrigen Ländern 5 (31.12.2014: 5)
Mitarbeiter. Die Mitarbeiter sind in Österreich und
Deutschland in Management- und Verwaltungs
gesellschaften tätig, in den übrigen Ländern im Asset
Management.
In Österreich wurden im Berichtszeitraum 44 Mitarbeiter
neu eingestellt, in Deutschland 92.
35
+ Alter
Mitarbeiteranteil weiblich (Köpfe)
(in %)
1. Managementebene
Alter (Köpfe)
31.12.2015
31.12.2014
0
43,0
bis 29
31.12.2015
31.12.2014
93
103
2. Managementebene
22,0
26,0
von 30 bis 49
252
254
Mitarbeiter gesamt
60,0
61,0
von 50 bis 55
59
58
55+
32
39
Das Verhältnis von Frauen und Männern innerhalb
des gesamten conwert-Konzerns war insgesamt
ausgewogen, der Frauenanteil betrug zum Stichtag
60,0 %; auf der ersten Managementebene waren zum
Jahresende 2015 keine Frauen bei conwert tätig, auf
der zweiten Managementebene lag der Anteil zum
Jahresende jedoch bei 22,0 %. Als erste Management
ebene ist in diesem Zusammenhang der Verwaltungsrat und das Geschäftsführende Direktorium definiert,
die zweite Managementebene umfasst Führungskräfte
wie Regional- und Abteilungsleiter. Zum Ende des
ersten Quartals 2015 waren im damals fünfköpfigen
Verwaltungsrat drei Frauen vertreten, zum Ende des
Geschäftsjahres bestand der Verwaltungsrat aus vier
männlichen Mitgliedern.
Zum Stichtag 31. Dezember 2015 waren 60 Mitarbeiter
teilzeitbeschäftigt, davon 47 Frauen; 21 Personen (alle
weiblich) befanden sich in Karenz bzw. in Mutterschutz.
Allen Mitarbeitern werden gleiche von der Anstellungsart unabhängige betriebliche Leistungen gewährt.
In Österreich unterliegen alle Arbeitnehmer einem
Kollektivvertrag, in Deutschland sind die Arbeitsverträge großteils tarifungebunden. conwert hatte zum
Stichtag 31. Dezember 2015 sechs Mitarbeiter mit
Behindertenstatus angestellt.
In Weiterentwicklung der Berichterstattung wird die
Zusammensetzung der Belegschaft nach folgenden
Kriterien – jeweils auch getrennt nach Geschlecht –
ausgewiesen:
+ Vollzeit/Teilzeit
Arbeitszeitmodell (Köpfe)*)
31.12.2015
31.12.2014
Vollzeit
381 (218)
411 (234)
Teilzeit
60 (47)
48 (45)
*)
Schulungen und Weiterbildung
Für conwert ist die laufende Weiterbildung ihrer
Mitarbeiter wichtig. 2015 wurde das konzernweite
Schulungsprogramm weiter ausgebaut.
Der Schwerpunkt der Schulungen lag 2015 bei Fachschulungen im Bereich Immobilien- und Mietrecht, Bautechnik und IT. Die Schulungstage wurden inhaltlich auf
den Bedarf und den Wissensstand der Teilnehmer abgestimmt und wurden wegen ihrer hohen Praxisorientierung von den Teilnehmern ausgezeichnet bewertet.
Schulungsstunden
Österreich
2015
2014
1.315
2.021
Deutschland
5.256
2.068
Gesamt
6.571
5.001
14,6
10,4
Gesamt pro
Mitarbeiter/Jahr
In Österreich lag ein Schwerpunkt bei InhouseSchulungen zu Gesetzesänderungen im Arbeitsrecht.
Die Mitarbeiter der Konzernabteilungen besuchten
fachspezifische Weiterbildungen, u.a. in den Bereichen
IFRS, Rechnungswesen und Finanzierung. Die jährliche
Schulung über Compliance sowie Maßnahmen und
Verfahren zur Korruptionsbekämpfung ist in Österreich
für alle Mitarbeiter und in Deutschland für die erste und
zweite Managementebene verpflichtend.
In Deutschland bildete die SAP-Schulung zum Projekt
SAP RE-FX mit 2.730 Schulungsstunden den Schwerpunkt der fachspezifischen Weiterbildungsmaßnahmen.
+ Unbefristete/Befristete Arbeitsverhältnisse*)
Arbeitszeitmodell (Köpfe)**)
Befristet
31.12.2015
31.12.2014
2 (2)
2 (2)
Nur echte Befristungen – keine Aushilfen, Auszubildende,
Geschäftsführer oder Direktoren
*)
**)
36
Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2015 6.571 Schulungsstunden besucht, d.h. durchschnittlich verbrachte
jeder Mitarbeiter rund 14,6 Stunden pro Jahr in
Schulungen. Ein langfristig verfolgtes Ziel ist es, eine
Quote von 12 Schulungsstunden pro Mitarbeiter und Jahr
zu erreichen.
Ein wichtiges Instrument der Personalführung ist das
jährliche Mitarbeitergespräch zwischen den Mitarbeitern und ihren Führungskräften, das 2014 neu konzipiert wurde. Das Ziel ist vor allem alle arbeitsrelevanten
Fragen der Zusammenarbeit sowie besondere Anliegen
in Bezug auf die Ergebnisse der Mitarbeiterbefragung
zu besprechen.
2015 hat das Unternehmen entschieden, einmal
im Quartal konzernweit eine Spotlight-Befragung
unter allen Mitarbeitern als Momentaufnahme des
Standes der Mitarbeiterzufriedenheit durchzuführen.
Die Kurzumfrage umfasst in acht Fragen die Themenbereiche Zusammenarbeit, Zufriedenheit und Information;
dabei wird auch die Weiterempfehlungsrate von conwert
gemessen. Diese Themenbereiche wurden bei der Mitarbeiterbefragung 2014 als wichtig identifiziert. Bei der
ersten Spotlight-Befragung im Oktober 2015 wurde
eine hohe Rücklaufquote von rund 76 % erreicht. Sehr
positiv wurde die gute Zusammenarbeit innerhalb der
Teams bewertet. Bei Kommunikation und Informationsweitergabe wurde hingegen je nach Bereich (operativer
Bereich, Hausverwaltung, zentrale Administration) Verbesserungspotenzial identifiziert. Die Führungskräfte
wurden im Rahmen des Führungskräftetreffens im
Jänner 2015 aufgefordert, diese Potenziale im Mitarbeitergespräch 2015/16 zu thematisieren und gegebenenfalls konkrete Schritte zur Verbesserung einzuleiten.
Als Mittel zur Erhebung der Mitarbeiterzufriedenheit
wird darüber hinaus eine umfassende Mitarbeiterbefragung alle drei Jahre durchgeführt. Die nächste
Mitarbeiterbefragung soll 2017 realisiert werden.
Interne Kommunikation
Das Intranet war auch im Geschäftsjahr 2015 wichtige
Plattform für den konzernweiten Informations
austausch unter den Mitarbeitern und wurde sukzessive
weiter ausgebaut. Der Zugriff ist von Österreich und
von Deutschland aus möglich. Im Zuge der Integration
des KWG-Konzerns wurde auch diesen Mitarbeitern die
Intranet-Nutzung ermöglicht. Dadurch ist eine länder-
und unternehmensübergreifende interne Kommunikation im Konzern gegeben.
Zur Verbesserung des Informationsflusses wird seit
Jänner 2015 regelmäßig ein Newsletter auf Deutsch
und Englisch an alle Mitarbeiter der conwert-Gruppe in Österreich und Deutschland versandt. Er enthält
aktuelle Informationen aus dem gesamten Konzern
sowie einen Überblick über die aktuellen Entwicklungen
und die nächsten Termine. In der Rubrik „Mehr wissen“
wird über Themen informiert, die für die tägliche Arbeit
von Nutzen sind. 2015 war eine Ausgabe des News
letters auch dem Thema Nachhaltigkeit gewidmet.
Darüber hinaus können Mitarbeiter seit Juni 2015 über
das „Chairman’s Message Board“ Nachrichten direkt
an den Vorsitzenden des Verwaltungsrats senden. Die
Fragen und Anliegen werden von diesem umgehend
beantwortet bzw. behandelt. Die Antworten werden,
falls sie für das gesamte Unternehmen relevant sind,
im Intranet für alle Mitarbeiter sichtbar veröffentlicht. Auf diese Art und Weise wird die Kommunikation
innerhalb der Konzernstrukturen weiter verbessert
und transparenter gestaltet. Das Chairman’s Message
Board wurde 2015 von den Mitarbeitern regelmäßig für
Anfragen genutzt.
Zur internen Kommunikation wird auch das konzern
eigene Videokonferenzsystem immer öfter genutzt.
Diese Möglichkeit trägt zu höherer Effizienz interner
Meetings und zur Vermeidung von Flugkosten bei.
Work-Life-Balance
conwert legt Wert auf eine möglichst ausgewogene
Work-Life-Balance der Beschäftigten und sieht darin
einen wichtigen Beitrag zum Erhalt der Motivation und
zur Stärkung der Attraktivität als Arbeitgeber. Deshalb
werden konzernweit verschiedene Möglichkeiten zur
individuellen Arbeitszeitgestaltung angeboten. Dazu
gehört auch, dass mit jedem Mitarbeiter bei seinem
Eintritt eine einzelvertragliche Vereinbarung über
gleitende Arbeitszeit getroffen wird.
Individuelle Arbeitszeitmodelle wie Teilzeit, Väterkarenz
oder Bildungskarenz sind nach entsprechenden Vereinbarungen möglich. Darüber hinaus werden den Beschäftigten verschiedene freiwillige Sozialleistungen gewährt,
beispielsweise Rabatte auf Einkäufe in umliegenden
Geschäften und Restaurants oder Einkaufsgutscheine.
37
Gesundheitsmanagement
Am Standort Wien gibt es eine Betriebsärztin. Zu ihren
Aufgaben zählen vor allem die Durchführung von Impf
aktionen und jährlichen Vorsorgeuntersuchungen sowie
die ärztliche Beratung zum Thema Gesundheitsvorsorge
und zur ergonomischen Gestaltung des Arbeitsplatzes.
Typischen Bürokrankheiten wie Rücken- und Augenschmerzen sowie Folgeerkrankungen soll so rechtzeitig vorgebeugt werden. Die entsprechenden Angebote
werden von den conwert-Mitarbeitern gut angenommen.
In Deutschland gibt es an allen Standorten eine
arbeitsmedizinische Betreuung, den Mitarbeitern steht
ein Netzwerk an standortnahen Betriebsärzten zur
Verfügung. Diese unterstützen die Mitarbeiter in allen
Fragen der Arbeitssicherheit und des Gesundheitsschutzes. Darüber hinaus wird den Mitarbeitern an
allen Standorten eine Bildschirmarbeitsplatzvorsorgeuntersuchung im Abstand von drei Jahren angeboten.
Konzernweit gibt es die jeweils gesetzlich vorgeschriebene Zahl von Ersthelfern und Sicherheitsfachkräften.
Abwesenheiten, Arbeitsunfälle, Todesfälle 2015
Krankenstandstage
(in Arbeitstagen pro Jahr
pro erkranktem MA)
Todesfälle
Arbeits
unfälle*)
Rate der Unfälle pro
Beschäftigtem (in %)
Österreich
3,7
0
0
0,0
Deutschland
5,6
0
11 (8)
3,2
Gesamt
5,2
0
11 (8)
3,2
*)
Auch im Geschäftsjahr 2015 wurden für den
conwert-Konzern Krankenstandsdaten erhoben. In
Deutschland waren die Mitarbeiter im Durchschnitt
5,6 Tage im Krankenstand, in Österreich 3,7 Tage. Im
Konzerndurchschnitt lag dieser Wert bei 5,2 Kranken
standtagen (2014: 4,7 Tage). Der Anstieg ist auf die
erhöhte Zahl der Langzeitkrankenstände zurückzuführen.
Die Unfallrate betrug 2015 in Österreich 0,0 % und
in Deutschland 3,2 %. Die Erhöhung in Deutschland
resultiert einerseits aus Unfällen in der Freizeit sowie
andererseits aus der genaueren Erfassung seitens der
Personalabteilung.
Werte, Grundsätze, Verhaltensstandards
conwert legt Wert darauf, dass sich alle Beschäftigten
des Konzerns untereinander ebenso wie im geschäft
38
lichen Umgang mit Externen – dazu zählen Geschäftspartner, Kunden sowie Mieter – an festgelegten Werten,
Grundsätzen und Verhaltensstandards orientieren.
Aus diesem Grund hat der Verwaltungsrat mehrere
Konzernrichtlinien, nämlich den Code of Conduct/Mitarbeiterverhaltenskodex, die Compliance-Richtlinie
und einen Geschäftspartnerkodex, beschlossen. In
diesen Regelwerken sind insbesondere Transparenz,
Verlässlichkeit, Fairness, respektvolles Verhalten und
der Verzicht auf jegliche Diskriminierung oder Belästigung als wichtige Ziele festgeschrieben. Weitere
zentrale Grundsätze sind die Wahrung der Privatsphäre
der Mitarbeiter und die Gewährleistung von Sicherheit
und Gesundheit am Arbeitsplatz. Zudem sieht sich
conwert in der Verantwortung, Diversität und Chancengleichheit zu fördern.
Konzernrichtlinien werden von den jeweils dafür
zuständigen Abteilungen ausgearbeitet, von den
Geschäftsführenden Direktoren und/oder dem Verwaltungsrat genehmigt und in ihrer aktuellen Fassung
für alle Mitarbeiter jederzeit abrufbar im Intranet zur
Verfügung gestellt. Diese Richtlinien stellen formelle
Dienstanweisungen dar und sind somit Teil des Dienstvertrags. Die Konzernrichtlinien definieren die wesentlichen Geschäftsprozesse.
Der Mitarbeiterverhaltenskodex enthält insbesondere
Vorgaben zu den Themen Transparenz, Verlässlichkeit,
Fairness, Geschenkannahme, respektvoller Umgang,
Diskriminierungsverbot, Verhalten am Arbeitsplatz
(keine Belästigung, etc.), Sicherheit und Gesundheit
am Arbeitsplatz.
Die Compliance-Richtlinie richtet sich intern an die
Mitarbeiter und extern an die Geschäftspartner. Sie
wurde 2015 überarbeitet und in der erneuerten Form
vom Verwaltungsrat verabschiedet. Die Richtlinie ist in
deutscher und englischer Sprache verfügbar. Jährliche
Schulungen tragen dazu bei, dass die Richtlinie eingehalten wird. Der Compliance-Verantwortliche sowie
seine Stellvertretung stehen den Mitarbeitern bei
Fragen zum Thema Compliance zur Verfügung.
Der Geschäftspartnerkodex richtet sich an Geschäfts
partner und Lieferanten und ist ebenfalls in deutscher
und englischer Sprache verfügbar. Geschäftspartner,
die mit conwert einen Umsatz von mehr als 50.000 €
erzielen, müssen sich schriftlich zur Beachtung des
Kodex verpflichten.
Stakeholder
Die Stärkung des Images von conwert in der Öffentlichkeit ist ein wesentliches Ziel der auf Nachhaltigkeit ausgerichteten Unternehmenspolitik. Um dieses
Ziel zu erreichen führt conwert einen intensiven und
kontinuierlichen Dialog mit den internen und externen
Stakeholdern des Konzerns. Neue Geschäfts
beziehungen werden regelmäßig mit dem Ziel eingegangen, langfristige, verlässliche Partnerschaften
aufzubauen. Die geschäftlichen Aktivitäten werden
stets unter der Maßgabe betrieben, das Vertrauen der
Stakeholder in das Unternehmen und dessen gesellschaftliche Akzeptanz zu stärken und positive soziale
Wirkungen zu erzielen.
Als Bestandshalter von Immobilien trägt conwert
umfassende gesellschaftliche Verantwortung für
die Auswirkung ihrer geschäftlichen Aktivitäten auf
unterschiedliche Lebensbereiche, insbesondere durch
die Schaffung und Gestaltung von Lebensräumen und
Arbeitsumfeldern. Dazu gehören die Auswirkungen von
Baumaßnahmen auf das städtische Umfeld ebenso
wie die mögliche Beeinflussung der Lebensqualität
von Wohnungsmietern oder von in Gewerbeimmobilien
arbeitenden bzw. als Kunden verkehrenden Personen. In
diesem Zusammenhang achtet conwert auf eine offene
Kommunikation sowohl nach innen als auch nach außen.
Kommunikation mit Stakeholder-Gruppen
Im Rahmen der Wesentlichkeitsanalyse zur Vorbereitung der Nachhaltigkeitsberichterstattung hat conwert
Kunden bzw. Mieter, Mitarbeiter, Geschäftspartner und
Lieferanten sowie Aktionäre als die vier für das Unternehmen wichtigsten Gruppen von Stakeholdern identifiziert.
Zu diesen Gruppen hält conwert kontinuierlich Kontakt,
um vertrauensvolle Beziehungen aufzubauen und ihr
Vertrauen auf Dauer zu erhalten. Dabei werden jeweils
zielgruppenspezifische Informationsbedürfnisse berücksichtigt und entsprechende Kommunikationswege genutzt.
Kommunikation mit Kunden
Kunden von conwert sind in erster Linie die Mieter von
Wohnungen, Büros und Gewerbeimmobilien aus dem
Portfolio des Konzerns, darüber hinaus auch Auftraggeber im Bereich Dienstleistungen. Um gute und
umfassende Erreichbarkeit für die Kunden sicherzustellen unterhält conwert jeweils ein Kundenservice in
den Hauptmärkten Österreich und Deutschland.
Der Kundenservice von conwert in Österreich wird durch
die konzerneigene RESAG Property Management GmbH
erbracht. Eine kontinuierliche Verbesserung der Erreich-
barkeit spielt dabei eine Schlüsselrolle für die Steigerung
der Servicequalität und damit der Kundenzufriedenheit.
Dazu
wurde
eine
Ringschaltung
eingerichtet,
die einen direkten und möglichst reibungslosen Kontakt
der Mieter mit der Hausverwaltung ermöglicht.
Der Kundenservice von conwert in Deutschland wird
ebenfalls durch konzerneigene Immobilienverwaltungsgesellschaften erbracht, die insgesamt einen
Bestand von 36.278 Einheiten (per 31. Dezember 2015)
betreuen und damit zu den großen Immobilienverwaltungen in Deutschland gehören. Als weitere Verbesserungsmaßnahme ist geplant, die Immobiliendienstleistungen in Deutschland künftig nur mehr durch eine
Immobilienverwaltungsgesellschaft anzubieten, um
möglichst effizient und kundennah aufgestellt zu sein.
Einzelne Prozesse im Bereich Kundenkontakt wurden
verändert, um den gestiegenen Ansprüchen der Mieter
gerecht zu werden. Im Shared-Service-Center (SSC)
am Standort Magdeburg wurden 2015 126.554 Anrufe
entgegen genommen. Die Anfragen konnten zu
einem großen Teil sofort beantwortet, bzw. konnten
die Kunden an die zuständige Stelle im Unternehmen
weitergeleitet werden. Durch die Umstellung auf SAP
RE-FX wurden in der Hausverwaltung Prozesse vereinfacht; die frei werdenden Kapazitäten werden für die
Qualitätsverbesserung genutzt. Durch einen einheitlichen Dokumentenvorlagepool in SAP wird eine bessere
Kommunikation mit den Mietern ermöglicht.
Für 2016 sind weitere organisatorische Änderungen geplant, die wesentliche Verbesserungen für die
Kunden bringen werden:
+Mit einem neuen Ticketsystem werden sämtliche
Kundenanfragen erfasst und den Mitarbeitern als
Workflow zur Abarbeitung bereitgestellt. Damit ist
gesichert, dass alle Anfragen der Mieter tatsächlich beantwortet werden.
+
Durch die Implementierung eines externen
Überlaufservicecenters
wird
die
ständige
Erreichbarkeit garantiert.
+Zukünftig werden die einzelnen Mieterbüros der
Regionen aus vier Geschäftsstellen in Berlin,
Leipzig, Wuppertal und Hannover gesteuert. Das
Verwaltungsteam vor Ort wird sich jeweils aus Vermietern, Bestandsmanagern und Technikern zusammensetzen. Durch diese geänderte Organisationsstruktur soll die qualitative Mieterbetreuung
verbessert werden, da sich die Mitarbeiter auf ihre
Kernkompetenzen konzentrieren können.
39
Nach Konsolidierung der neuen Immobilienverwaltungsgesellschaft 2016 wird voraussichtlich 2017 eine
erneute Mieterbefragung stattfinden, um die Mieterzufriedenheit zu messen und weitere Verbesserungs
potenziale zu eruieren.
1. Gesellschaftliche Verantwortung
+Chancengleichheit und Diskriminierungsverbot
+Arbeitssicherheit und Gesundheitsschutz
am Arbeitsplatz
+Umweltschutz
conwert ist es ein Anliegen, dass sich die Mieter in
conwert-Wohnungen wohl fühlen. Daher unterstützt
conwert auch ausgewählte gemeinschaftsfördernde
Veranstaltungen.
2. Ethische Grundsätze der Geschäftsbeziehungen
+Vermeidung von Interessenskonflikten
+Ethisch korrekter Umgang mit Geschenken
und Einladungen
+Korruptions- und Geldwäscheverbot
+Fairer Umgang im Wettbewerb
+Einhaltung von Rechtsvorschriften
Kommunikation mit Mitarbeitern
Detailliertere Ausführungen zum Thema Mitarbeiter
sind im Abschnitt Mitarbeiter dargestellt.
Kommunikation mit Aktionären
Die Kommunikation von conwert mit Aktionären der
Gesellschaft folgt dem Prinzip der Transparenz und
Gleichbehandlung aller Aktionäre. Vor diesem Hintergrund hat sich conwert auch zur Einhaltung der
Vorgaben des österreichischen Corporate Governance
Kodex verpflichtet, insbesondere im Hinblick auf die
transparente Gestaltung der Unternehmensführung.
Ein zentrales Kommunikationsmedium von conwert mit
ihren Aktionären ist das Internet, vor allem der Investor-Relations-Bereich auf der Website der Gesellschaft.
Dort findet der Leser umfassende Unternehmensinformationen. Zusätzlich steht eine Aktionärshotline
zur Verfügung. conwert nimmt an zahlreichen Investorenkonferenzen teil und führt Stakeholder-Dialoge
im Rahmen von Roadshows. Näheres findet sich im
Abschnitt Investor Relations (Seite 12).
Kommunikation mit Geschäftspartnern und Lieferanten
In ihren Beziehungen zu Geschäftspartnern und Lieferanten, insbesondere zu Bauunternehmen, Professionisten wie Fliesenlegern, Malern, Dachdeckern,
Spenglern, Elektrikern, Haustechnikern sowie zu
sonstigen Dienstleistern, ist conwert unter dem Aspekt
der Nachhaltigkeit und Kontinuität am Aufbau langfristiger Geschäftsverbindungen interessiert. conwert
erwartet von jedem Geschäftspartner Integrität und
Zuverlässigkeit sowie wirtschaftlich und rechtlich
korrektes Verhalten.
Ein Kriterium für die Auswahl von Lieferanten ist Regio
nalität. Damit werden Schadstoffemissionen durch kurze
Wegstrecken reduziert und conwert trägt so auch zur Erhal
tung und Schaffung von Arbeitsplätzen in der Region bei.
Insbesondere verlangt conwert von den Geschäftspartnern die Einhaltung folgender Prinzipien:
3. Datenschutz, Umgang mit vertraulichen
Informationen
+Datenschutz
+Korrekter Umgang mit vertraulichen Informationen
4.Kommunikation
+Kommunikation mit allen involvierten Personen
+Vorbeugung von Missverständnissen
Diese Prinzipien sind auch im Geschäftspartnerkodex verankert.
Der Geschäftspartnerkodex ist von allen Geschäftspartnern, die mit conwert in Kontakt treten und
für conwert Leistungen erbringen, zur Kenntnis zu
nehmen. Geschäftspartner, die laufend bzw. immer
wiederkehrend beauftragt werden sowie bei einmaliger
Beauftragung, wenn die Betragsgrenze der zu erbringenden Leistung 50.000 
€ übersteigt, verpflichten
sich schriftlich zur Einhaltung der Bestimmungen und
Grundsätze. Nur Lieferanten, die den Geschäftspartnerkodex unterfertigen oder einen eigenen äquivalenten
Code of Conduct vorlegen, werden in die Firmenliste aufgenommen; ausschließlich von dort geführten
Unternehmen werden Dienstleistungen bezogen. Die
Einhaltung des Geschäftspartnerkodex, insbesondere
Arbeitssicherheit und Gesundheitsschutz, wird im Zuge
von regelmäßigen, zumindest wöchentlichen Baubegehungen und Bau-Jour-Fixes vor Ort kontrolliert. Die
Durchführung obliegt der örtlichen Bauaufsicht.
Ein wichtiger Bestandteil der Kommunikation mit allen
Stakeholdergruppen ist – neben der laufenden Kommunikation mit den Aktionären (näher dazu unter Investor
Relations auf Seite 12 des Geschäftsberichts) – das
gesellschaftliche Engagement von conwert, wodurch
positive Zeichen nach außen gesetzt werden. Dazu
zählen die Unterstützung diverser sozialer Aktivitäten
und das Sponsoring.
Soziale Aktivitäten und Sponsoring
conwert sieht in der Zwischennutzung von leerstehenden Räumlichkeiten in den eigenen Liegenschaften eine
Möglichkeit zur Belebung von städtischen Gebieten und
Schaffung von Kulturräumen.
40
Das größte Zwischennutzungsprojekt von conwert
ist „Das Packhaus“: Ein Gebäude in der Marxergasse
im dritten Wiener Gemeindebezirk bietet auf sieben
Etagen und 2.000 m2 Raum für Menschen aus der
Kreativ- und Kunstszene. Stadtentwickler, Architekten,
Soziologen, Ökonomen, Geografen, Politik- und Sportwissenschaftler, Designer, Fotografen, Journalisten,
Psychotherapeuten und Studenten können ihren Ideen
und Interessen freien Lauf lassen und sich künstlerisch
entfalten.
Der Verein Paradocks, Initiator des Projekts „Das
Packhaus“, hat 2015 ein zweites Projekt in einer conwertImmobilie umgesetzt: Die Wandlbar, eine Gastronomiefläche in der Gablenzgasse, ist Österreichs erster professioneller Co-Cooking Space als Zwischennutzungsprojekt und bietet offenen Raum für kreative Köche und
Start-Ups. Die Co-Cooker können die bestehende Infrastruktur wie Küche, Lager- und Kühlräume nutzen und ihr
Gewerbe anmelden. Angeschlossen an den eigentlichen
Co-Cooking Space ist ein temporärer Gastronomiebetrieb,
der zum Essen, Genießen und zum Austausch einlädt.
conwert setzte auch 2015 die Zusammenarbeit mit der
Akademie der bildenden Künste fort und stellte für das
Projekt „xperiment / fridayexit“ für junge Künstler und
Kunststudenten eine 470 m² große Erdgeschoßfläche in
der Döblergasse 2, 1070 Wien, zur Verfügung. Darüber
hinaus gibt es ein weiteres Zwischennutzungsprojekt
mit der Akademie der Bildenden Künste in der
Prinz Eugen-Straße 48 (ca. 132 m²). Hier nützt die
Cocolabelle Fashion Group während der Ballsaison die
Souterrainfläche.
Auch 2015 hat conwert als Partner der Universität
Wien die Lehrveranstaltung „Konversatorium zu
Dichtung und Übersetzung“ (VERSATORIUM) am Institut
für Komparatistik durch Bereitstellung von Räumlichkeiten in der Geusaugasse, 1030 Wien, gefördert und
unterstützt.
Weiters stellte conwert 2015 Räumlichkeiten einer leerstehenden, zuvor an eine Bank vermietete, Geschäftsfläche in der Alserbachstraße für die Agentur NEST zur
Verfügung, die in den Räumlichkeiten eine Pop Up-Galerie für diverse österreichische Künstler veranstaltete.
In Graz unterstützte conwert ein soziales Projekt
zum Thema Inklusion im Sozialraum „Eggenlend“.
Bewohner aus dem Wohnverbund Graz-Nord wird die
Möglichkeit geboten mit den Menschen mit Behinderung aus dem Sozialraum in ungezwungenen Kontakt
zu kommen. Als Begegnungsort wurde ein Freiluftkino
mit einer Filmvorführung organisiert, für das conwert
den Innenhof des Objekts in der Karl-Morre-Straße 32
in Graz zur Verfügung stellte.
Bei der Liegenschaft Fiume in Budapest, Ungarn unterstützt conwert seit mehreren Jahren ein Projekt zur
Integration behinderter Menschen ins Arbeitsumfeld.
Kleine Hilfs- und Reinigungsarbeiten werden hier durch
eine gemeinnützige Stiftung übernommen, die Behinderten damit eine Beschäftigungsmöglichkeit bietet.
Die alt+kelber Immobilienverwaltung GmbH in
Deutschland hat bei einer Behindertenwerkstatt neue
Gartenmöbel gekauft und diese drei Kindertagesstätten
in Erfurt zur Verfügung gestellt. Damit wurden sowohl
eine Arbeitsmöglichkeit für Menschen mit Behinderung
als auch die Kindertagesstätten unterstützt.
conwert hat die Initiative Krebsforschung der Medizinischen Universität Wien durch die Übernahme der
Startspende sowie durch eine Spende für die von conwert-Mitarbeitern gelaufenen Runden beim Krebsforschungslauf auch 2015 unterstützt. 16 conwert-Läufer
legten für den guten Zweck gemeinsam 123 Runden zu
je einer Meile (rund 200 km) zurück. Zusammen mit der
Startgebühr bedeutet das einen Beitrag von 1.390 € für
die Krebsforschung.
Unternehmensführung & Corporate Governance
Transparenz, die Einhaltung der im Verhaltens
kodex
verankerten ethischen Grundprinzipien sowie die
Schaffung von nachhaltigen Werten sind zentrale
Elemente des Leitbildes für die Unternehmensführung
von conwert.
Die Mitglieder Unternehmensführung verpflichtet sich,
nachhaltige soziale, wirtschaftliche und ökologische
Aspekte in das Wertesystem und die Unternehmenskultur einzugliedern. Dazu wurden intern diverse
Maßnahmen in den Bereichen Corporate Governance
und Compliance gesetzt und verschiedene Instrumente,
insbesondere eine Compliance-Richtlinie, ein Verhaltenskodex und ein Geschäftspartnerkodex, entwickelt.
In der Compliance-Richtlinie sind Regeln für den
Umgang mit vertraulichen Informationen festgehalten.
Die in der Richtlinie definierten Maßnahmen sollen
sicherstellen, dass die Gesetze, Regeln und Usancen
im Wertpapiergeschäft eingehalten, Interessens
konflikte vermieden und insbesondere Insider- oder
compliance-relevante Informationen nicht missbräuchlich verwendet werden. Im November 2015 wurde vom
Verwaltungsrat eine aktualisierte Version der ComplianceRichtlinie beschlossen. Die wesentlichste Änderung war
die Gliederung des Unternehmens in mehrere thematisch zusammenfassbare Vertraulichkeitsbereiche.
Der Verhaltenskodex, der für alle Mitarbeiter des
conwert-Konzerns gilt, fasst wesentliche Anforderungen an ein verantwortungsvolles und integres
Verhalten der Mitarbeiter und Organe von conwert
zusammen. Er soll dabei helfen, rechtliche und ethische
Herausforderungen bei der täglichen Arbeit korrekt zu
bewältigen. Im Geschäftspartnerkodex werden die
Grundprinzipien der Zusammenarbeit von conwert
41
mit ihren Partnern im Hinblick auf gesellschaftliche
Verantwortung, ethische Grundsätze der Geschäftsbeziehungen und Datenschutz festgehalten. conwert
verfolgt dabei eine Politik der transparenten Kommunikation mit den Stakeholdern auf der Organisationsebene (mit Mitarbeitern und Aktionären) und auf der
Projektebene (mit Mietern und Käufern von Immobilien
sowie Geschäftspartnern).
Energiemanagement innerhalb der Organisation
Der Energieverbrauch von conwert setzt sich in Österreich aus Strom, Fernwärme für Heizung und Kühlung
der Bürogebäude und Treibstoff für Dienstreisen
zusammen. In Deutschland erfolgt die Heizung überwiegend mit Fernwärme; manche Standorte werden mit
Gas beheizt. Die Messungen und Berechnungen erfolgen
anhand der jeweiligen Jahresabrechnungen.
Nähere Ausführungen zum Thema Unternehmensführung & Corporate Governance sind im Abschnitt
Corporate Governance dargestellt.
Der am Standort Wien bezogene Strom stammt zu 100 %
aus dem erneuerbaren Energieträger Wasserkraft, was
zu einer direkten Reduzierung der CO2-Emissionen führt.
Umwelt
conwert achtet darauf, Beiträge zur Erhaltung der
Umwelt zu setzen sowie schonend und verantwortungsbewusst mit natürlichen Ressourcen umzugehen.
Maßnahmen zur Steigerung der Nachhaltigkeit beinhalten die Berechnung der Energieeffizienz von
Gebäuden sowie die Analyse der CO2-Reduktionsziele
vor geplanten Sanierungen. Darüber hinaus werden
bei Sanierungen von conwert-Liegenschaften nach
Möglichkeit umweltschonende Materialien genutzt
und Maßnahmen zur Schaffung beziehungsweise zum
Erhalt von natürlichen Lebensräumen gesetzt.
conwert setzt Maßnahmen um ihren Energieverbrauch
kontinuierlich zu senken. Auch 2015 wurden verstärkt
Videokonferenzen abgehalten, um die Zahl der Flug
reisen zu reduzieren.
Die verwendeten Reinigungsmittel sind großteils auf
natürlicher Basis und biologisch abbaubar.
Bei der Produktion der Geschäftsberichte von conwert
wird darauf geachtet, dass das Papier aus ökologisch
und sozial nachhaltiger Forstwirtschaft kommt und das
PEFC-Siegel trägt.
Treibstoffverbrauch
2015
Verbrauch
Gefahrene Strecken
ø Verbrauch auf 100 km
2014
Österreich
Deutschland
Gesamt
Österreich
Deutschland
Gesamt
l
18.632
85.251
103.883
28.068
67.800
95.868
km
272.292
1.072.597
1.344.889
396.117
1.172.544
1.568.661
l
6,8
7,9
7,7
7,1
5,8
6,1
Strom-, Fernwärme- und Treibstoffverbrauch
(in MWh)
2015
2014
Strom
Österreich
200
210
Deutschland
220
209
Gesamt
420
419
242
275
Der Anstieg des Treibstoffverbrauchs bei gleichzeitiger
Reduktion der Kilometeranzahl in Deutschland im Jahr
2015 ist einerseits auf die Aufstockung des Fuhrparks
in Deutschland und andererseits auf die Verkürzung
der gefahrenen Strecken, die überwiegend in städtischen Gebieten zurückgelegt wurden, sowie auch auf
die genauere Erfassung der Treibstoffverbrauchsdaten
im Berichtsjahr zurückzuführen.
Fernwärme
Österreich
Deutschland
*)
Gesamt
266
273
508
548
182
274
Treibstoff
Österreich
Deutschland
Gesamt
*)
42
824
652
1.006
926
Fernwärme Deutschland hochgerechnet vom Stromverbrauch
analog zu Österreich
Energiemanagement außerhalb der Organisation
Der Energieverbrauch außerhalb der Organisation
hängt hauptsächlich vom Heiz- und Stromverbrauchsverhalten der Mieter ab, das conwert nur indirekt, d.h.
durch kontinuierliche Sanierung und Wärmedämmung der Bestandseinheiten beeinflussen kann. Diese
Maßnahmen tragen aber wesentlich zur Reduktion von
CO2-Emissionen bei. Durch laufende Sanierungsmaßnahmen soll der durchschnittliche Energieverbrauch der
Bestandsimmobilien von conwert, jedoch bei Berücksichtigung der Bestimmungen des Denkmalschutzes
weiter gesenkt werden.
Für die Bestandseinheiten in Österreich und Deutschland wurde 2015 erstmals der durchschnittliche
Heizwärmebedarf/Energiebedarf des gesamten Portfolios ermittelt. Die Erfassung des Energiebedarfs des
conwert-Portfolios wurde anhand der vorhandenen
Energieausweise durchgeführt. Für die Immobilien, bei
denen keine Energieausweise verfügbar sind, wurden
für die Hochrechnung berechnete Durchschnittswerte,
um verzerrende Werte bereinigt, herangezogen, so
dass bei der Ermittlung des Heizwärmebedarfs eine
Quote von 100 % erreicht wurde.
Gewichteter Heizwärmebedarf 2015
Heizwärmebedarf des conwert-Portfolios
(in kWh/m2)
82
122
77
129
Retail
142
124
126
130
Gesamt
115
120
105
124
124
Büro
120
124
122
Deutschland
119
119
Österreich
119
115
Deutschland
125
125
Österreich
(in kWh/m .a)
Wohnen
142
2014
82
2015
2
Wohnen
Büro
Geschäft
Österreich
Gesamt
Deutschland
Carbon Footprint
2015
2014
Österreich
(in t CO2-Äqu./a)
Strom*)
Deutschland
Österreich
Deutschland
Scope 1
Scope 2
Scope 3
Scope 1
Scope 2
Scope 3
Scope 1
Scope 2
Scope 3
Scope 1
Scope 2
Scope 3
–
3
–
–
147
–
–
77
–
–
140
–
–
34
–
–
45
–
–
39
–
–
46
–
Treibstoff
45
–
–
205
–
–
68
–
–
162
–
–
Wohnen
–
–
4.100
–
–
22.000
–
–
3.400
–
–
16.900
Fernwärme
**)
Büro
–
–
2.100
–
–
800
–
–
1.800
–
–
200
Geschäft
–
–
3.100
–
–
4.500
–
–
2.000
–
–
800
Summe
45
37
9.300
205
192
27.300
68
116
7.200
162
186
17.900
Gesamt
*)
**)
9.382
27.697
7.384
18.248
AT: http://www5.umweltbundesamt.at/emas/co2mon/co2mon.htm DE: Ecoinvent 3.1 (2014): electricity, low voltage//[DE] market for electricity, low voltage
AT: http://www.umweltbundesamt.at/fileadmin/site/publikationen/REP0076.pdf DE: GEMIS Österreich Version 4.81, Netz\Fernwärme-DE-2010/en
27.300
9.382
9.300
(in t CO2-Äqu./a)
27.697
Carbon Footprint
Scope 1
Österreich
192
205
37
45
Scope 2
Deutschland
Scope 3
Gesamt
43
Sanierungen 2015
Bei den von conwert realisierten Sanierungsmaßnahmen kommt ein eigens für diesen Zweck definierter
Prozess zur Anwendung, um die Berücksichtigung
von Umwelt- und Energieeffizienzaspekten über alle
Phasen des Projekts hinweg zu gewährleisten.
Bereits beim Ankauf einer Liegenschaft werden Möglichkeiten zur Erhöhung der Energieeffizienz geprüft
und entsprechende Gutachten erstellt. Anschließend
wird auf dieser Grundlage ein Plan für die durchzuführenden Maßnahmen ausgearbeitet. Dazu gehören
beispielsweise der Einsatz von Dämmmaterialien,
Erneuerung von Fenstern und Türen, Trockenlegung
der Keller, Sanierung der Stiegenhäuser sowie gegebenenfalls auch der Ausbau des Dachgeschoßes. Auch
Barrierefreiheit wird gewährleistet.
Im Innenbereich werden häufig Gasthermen, Heizungs
rohre und Wasserleitungen ausgetauscht. Bei Wohnungssanierungen wird im Einklang mit den im
Geschäftspartnerkodex enthaltenen ökologischen
Kriterien Wert auf Naturmaterialien (z.B. Holzböden
und Linoleum statt PVC) gelegt. Bei Umbaumaßnahmen
wie dem Einbau neuer Heizsysteme wird darauf
geachtet, dass durch die Maßnahmen eine Steigerung der Energieeffizienzklasse erreicht wird bzw.
die Energie
effizienzvorgaben der Bauordnung erfüllt
werden. Diese Maßnahmen bringen Vorteile für die
Mieter und erhöhen den Wert der Liegenschaft.
Realisierte Sanierungsprojekte 2015
Österreich
In Österreich wurden 2015 mehrere Sanierungsprojekte realisiert, unter anderem der Umbau der Wohnflächen in der Sagedergasse für den Sozialverein Das
Band – Behindertenwerkstätte. Der Dachgeschoßausbau
mit neun neu errichteten Dachgeschoßwohnungen am
Mortaraplatz, der in Leichtbauweise mit einer Stahlrahmenkonstruktion mit Holzausfachung errichtet
wurde, wird im ersten Quartal 2016 fertiggestellt. In
Umsetzung befinden sich derzeit Ausbauten und Adaptierungen der leerstehenden Flächen in der Alserbachstraße 11 bzw. in der Alserbachstraße 30.
44
Ausblick Österreich für 2016
2016 sind zahlreiche weitere Wohnungs-, Büro- und
Geschäftsflächensanierungen geplant, unter anderem
ein Dachgeschoßausbau in der Anton-Krieger-Gasse
oder luxuriöse Wohnungssanierungen in der Schulerstraße in Wien sowie der Umbau von 35 Wohnungen im
Südstadtzentrum in Maria Enzersdorf südlich von Wien.
Deutschland
In Deutschland erfolgte 2015 die energetische
Sanierung von mehreren Großprojekten:
+In Berlin wurden bei 217 Wohneinheiten eine energetische Sanierung der Gebäudehülle, die Umrüstung von Nachtspeicherheizung auf Zentralheizung
sowie zentrale Warmwasseraufbereitung und die
Modernisierung der Aufzugsanlagen und Treppenhäuser vorgenommen.
+In Essen wurden 116 Wohnungen komplett saniert.
Die Gebäude „Von-Ossietzky-Ring 29, 31, 33, 35
und 37; Baumwertweg 1, 3, 5“ wurden vollständig
gedämmt, fünf Aufzugsanlagen wurden erneuert.
+In Dortmund wurden 92 Wohnungen komplett saniert
und der Fenstereinbau in den Objekten „Am Sturmwald 2, 2a, 3, 4; Am Spörkel 55, 57, 59, 61, 63, 65, 67,
69“ wurde abgeschlossen. Anfang 2016 wird auch die
Dämmung dieser Objekte abgeschlossen werden.
+In der Kolberger Straße in Siegen wurde die Fenstermontage in allen Objekten fertiggestellt. Alle
fünf Aufzüge wurden erneuert. Die Fassadendämmung wird im Jänner 2016 abgeschlossen. Die Sanierung von 31 leerstehenden Wohnungen wurde
begonnen. Die ersten Wohnungen sind bereits bezugsfertig bzw. wurden schon an Mieter übergeben.
+In Zur Zinsenbach in Siegen wurde der Fenster
tausch in den Gebäuden 45, 46, 47, 48, 49, 50 fertiggestellt. Alle Aufzugsanlagen wurden erneuert. Die
Fassadendämmung wurde in den Gebäuden 45, 47,
48, 49 und 50 abgeschlossen. Die Sanierung von
28 leerstehenden Wohnungen wurde begonnen. Die
ersten Wohnungen sind bereits bezugsfertig bzw.
wurden schon an Mieter übergeben.
+In der Königsberger Straße in Bad Sobernheim
wird die energetische Modernisierung der
Gebäude
hülle, die Erneuerung der Dacheindeckung, die Abdichtung der Kelleraußenwände und
die Neugestaltung der Außenanlagen im Juni 2016
abgeschlossen werden. Darüber hinaus werden
aktuell 20 Leerwohnungen saniert.
+In Bochum wurden die energetische Sanierung der
Gebäudehülle und die Modernisierung der Aufzüge
und Treppenhäuser bei 250 Wohneinheiten im
November 2015 abgeschlossen.
+In Darmstadt wurde im Juli 2015 der Umbau von
1.713 m² für die Vermietung als Polizeirevier an das
Land Hessen abgeschlossen.
+
In Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz
wurden in fünf Wohnanlagen mit insgesamt
66.644 m² Wohnfläche insgesamt 946 Einheiten teilund vollsaniert, alle Aufzugsanlagen und Dächer
erneuert, die Fassaden gedämmt, teilweise neue
Heizkonzepte realisiert sowie Strangsanierungen
durchgeführt.
Ausblick Deutschland für 2016
+2016 wird die Österreicher Straße 27 in Dresden vollständig saniert werden. Balkone werden angebaut,
die Rückfassade wird energetisch verbessert und
das Gemeinschaftseigentum aufgewertet. Die erwartete Mietsteigerung beträgt mehr als 100 %.
+ In Leipzig wird das Hinterhaus der Hinrichsenstraße
36 kernsaniert. Durch die Sanierung entstehen
sechs hochwertige Wohnungen in bester Leipziger
Wohnlage.
+In Berlin ist eine energetische Sanierung und der
erstmalige Einbau einer Zentralheizung mit Warmwasserversorgung geplant. Darüber hinaus werden
2016 in Berlin mehrere Dach- und Fassaden
sanierungen vorgenommen werden.
+In Bochum ist eine energetische Sanierung von
136 Wohneinheiten (Modernisierung der Aufzüge
und Treppenhäuser sowie Wohnungssanierungen)
im ersten Halbjahr geplant.
+Anfang 2016 wurden Erweiterungen der Fachmarktzentren Naabtalcenter in Burglengenfeld und
Teublitz begonnen.
Sanierungsmaßnahmen 2015
Österreich
Deutschland
Gesamt
63
4.748
4.811
Fenster
7
38
45
Elektroleitungen
18
447
465
Eingangstüre
Heizungsleitungen
15
227
242
Thermen
14
44
58
Küchensanierungen
25
69
94
Teilsanierungen
25
341
366
Vollsanierungen inkl. Dachgeschoß
30
419
449
Teil- und Vollsanierungen gesamt
55
760
815
Sanierungen im Verhältnis zur Anzahl leerstehender Einheiten 2015
Leerstehende Einheiten
Österreich
Sanierte Einheiten
Relation in %
537
55
10,2
Deutschland
1.275
760
59,6
Gesamt
1.812
815
45,0
Im Geschäftsjahr 2015 wurden insgesamt rund 45 %
der leerstehenden Einheiten saniert. Damit wurde das
gesetzte Ziel von jährlich 20 % um mehr als 100 %
übertroffen.
45
Barrierefreies Bauen
Bei Renovierungen und Umbauten wird sowohl in
Österreich als auch in Deutschland grundsätzlich eine
barrierefreie Sanierung geprüft und nach wirtschaft
licher Abwägung entsprechend umgesetzt.
Barrierefreies Bauen ist in Österreich durch die Bauordnung vorgeschrieben. Das umfasst insbesondere
die barrierefreie Gestaltung von Eingängen, Türen und
Aufzügen sowie Toiletten/Sanitärbereichen und Küchen.
In Deutschland werden barrierefreie Umbaumaßnahmen auch zur Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten vorgenommen. Das war z.B. beim Projekt
„Betreutes Wohnen“ Deggendorf und im Pflegeheim
Nittendorf der Fall.
Umweltfreundliche Baustoffe
Im Zuge der von conwert realisierten Sanierungsmaßnahmen werden schadstoffhaltige Baustoffe wie Asbest
und Blei durch gesundheitlich unbedenkliche und
umweltschonende Materialien und Baustoffe wie Holz,
Naturharze, natürliche Dämmstoffe oder Klebstoffe
ohne Lösungsmittel ersetzt. Bei den Dachgeschoßausbauten wird insbesondere auch Holz als Baumaterial
genutzt. Darüber hinaus wird bei neuen haustechnischen Ausstattungen in Küchen und Bädern darauf
abgezielt, Ersparnisse beim Wasser- und Stromverbrauch zu erzielen und einen Beitrag zur Senkung der
CO2- und CO2-Äquivalenten Emissionen zu leisten. Alle
gesetzlich vorgeschriebenen Standards und Normen
werden sowohl in Österreich als auch in Deutschland
lückenlos eingehalten.
Auch künftig wird conwert Bau- und Sanierungsmaßnahmen unter dem Aspekt der Umweltverträglichkeit
und der Nachhaltigkeit realisieren und diese Bestrebungen weiter verstärken. Dazu werden ökologische
Analysen durchgeführt und der Einsatz von unbedenklichen Materialien wie Holz, Kork und Zellulose forciert.
Den gleichen Zielen dient die Verankerung von Nachhaltigkeitsaspekten wie beispielsweise die Verwendung
umweltfreundlicher Baustoffe im Geschäftspartnerkodex.
46
Energieeffizienz
Energieeffizienz wird auf Projektebene durch die
Umsetzung der im Energieausweis projektierten
Parameter gewährleistet. Dies gilt insbesondere im
Zusammenhang mit dem vermehrten Einsatz von
Fernwärme sowie von Brennwertthermen in Verbindung mit Fußbodenheizungen. Energieausweise liegen
für einen Großteil der Objekte von conwert in Österreich und Deutschland vor; sie dienen als Ausgangsbasis für die Erhebung des Energiebedarfs und der
Emissionen von CO2 und CO2-Äquivalenten. Ziel ist, den
Durchschnittsenergiewert durch Sanierungen in den
nächsten Jahren kontinuierlich zu senken.
Bei Neubauprojekten wird die Möglichkeit des
Einsatzes von Geothermie und Solartechnik geprüft.
Sofern der Einsatz dieser Technologien grundsätzlich
infrage kommt, erfolgt eine Abwägung nach wirtschaftlichen Kriterien.
Vorsorgeprinzip
conwert ist im Rahmen ihrer Unternehmenstätigkeit operativen Risiken ausgesetzt. Daher nimmt der
Konzern regelmäßig Risikoeinschätzungen vor, um
daraus mögliche Auswirkungen auf den Wert des
Immobilienbestands und den wirtschaftlichen Erfolg
des Unternehmens zu identifizieren. Die Minimierung der Risiken wird unter anderem auch durch
ökologische Akzente wie Sanierungsmaßnahmen und
Developmentaktivitäten erreicht.
Gemeinsam mit Experten prüft conwert regelmäßig
den Qualitäts- und Energiestatus einzelner Liegenschaften, um etwaige Umweltrisiken zu identifizieren
und zu bewerten. Anschließend erfolgt die Planung
der erforderlichen Maßnahmen und des Budgets für
die Minimierung oder Eliminierung der betreffenden
Umweltrisiken. Dabei werden auch zwischenzeitlich
erfolgte Änderungen der gesetzlichen Vorschriften und
deren mögliche Auswirkungen auf die Durchführung
der Sanierungen und Dachgeschoßausbauten geprüft.
Auch bei Dachgeschoßausbauten erfolgt eine systematische Risikoeinschätzung, um die Sicherheit der Gebäude
während der Baumaßnahmen und in der anschließenden Nutzungsphase jederzeit gewährleisten zu können;
hierbei werden auch die Ergebnisse des 2010 durchgeführten Erdbebengroßversuchs berücksichtigt.
Nachhaltigkeitsziele und -maßnahmen:
Ziele
Maßnahmen
Termin
Unternehmensstrategie & -entwicklung
Fokus auf Wohnimmobilien in
Deutschland und Österreich
+ Verkauf von Immobilien, die nicht zum Kernbestand gehören, im Ausmaß von
300-350 Mio €
bis 12/2016
+ Reinvestment von Verkaufserlösen in Ankäufe von Immobilien in Märkten mit 2017
einem positiven Haushaltswachstum
Verbesserung der Auslastung und Erzielung
von attraktiven Mietsteigerungen bei den
eigenen Immobilien
+ Senkung des Leerstands auf unterhalb 3 %
bis 12/2016
+ Erhöhung der Mieten jährlich um rund 3 %
2017
Verbesserung der Kostenstruktur des Konzerns
+ Kostensenkungsprogramm zur Reduktion der Personalkosten und sonstigen
betrieblichen Aufwendungen um 20 % auf einer run-rate ab Herbst 2016
Q3/2016
Verbesserung der Kapitalstruktur
+ Senkung der durchschnittlichen Finanzierungskosten auf knapp über 2 %
bis 12/2016
Erreichung der Quote 12 Schulungsstunden
pro Mitarbeiter und Jahr
+ Inhouse Schulungen
+ Externe Schulungen
+ Fachspezifische Weiterbildungen
bis 12/2016
Verbesserung der Zufriedenheit der Mitarbeiter
+ Mitarbeiterbefragung alle drei Jahre
2017
+ Analyse der Ergebnisse beim Mitarbeitergespräch und
Implementierung der Verbesserungsmöglichkeiten
2017
Mitarbeiter
Zeitnahes Feedback über den Stand der
Mitarbeiterzufriedenheit
+ Vierteljährliche Durchführung einer Spotlight-Befragung aller Mitarbeiter
Q1, Q2, Q3,
Q4/2016
Weitere Verbesserung der internen Kommunikation
und der Informationsweitergabe
+ Monatlicher interner Newsletter an alle Mitarbeiter des conwert-Konzerns
2016
Verbesserung der qualitativen Mieterbetreuung in
Deutschland
+ Anpassung der Organisationsstruktur – Konzentration der Mieterbetreuung
auf vier Geschäftsstellen, aus denen die einzelnen Mieterbüros in den
Regionen gesteuert werden
bis 12/2016
Erhöhung der Mieterzufriedenheit
+ Durchführung einer Mieterbefragung in Deutschland
+ Analyse der Ergebnisse und Erarbeitung eines Handlungsplans
2017
Stärkung der Kommunikation mit Aktionären
+ Erhöhung der Road-Show-Aktivitäten bzw. der Konferenzteilnahmen
bis 12/2016
Stakeholder
Stärkung der gesellschaftlichen Verantwortung bei
+ Teilnahme am Krebsforschungslauf in Wien
Mitarbeitern durch Förderung diverser sozialer Aktivitäten
10/2016
Stärkung der gesellschaftlichen Verantwortung von
conwert durch Schaffung von Kulturräumen und
Belebung von städtischen Gebieten
+ Unterstützung der Zwischennutzungsprojekte Das Packhaus,
Die Wandlbar, Cocolabelle Fashion Group
bis 12/2016
+ Aufbau der Kooperation mit der Serviceagentur für
Zwischennutzung Kreative Räume
bis 12/2016
+ Jährliche Durchführung der Compliance- und Antikorruptionsschulungen
in Österreich und Deutschland. Es handelt sich hierbei um eine laufende
Maßnahme, die seit 2009 jährlich durchgeführt wird.
bis 09/2016
Unternehmensführung & Corporate Governance
Bewusstseinsbildung für Complianceund Korruptionsthemen
Umwelt
Erhöhung des Anteils an erneuerbaren
Energieträgern – Scope 2
+ Prüfung weiterer Möglichkeiten eines Umstiegs auf erneuerbare Energie
bis 12/2016
träger innerhalb der Organisation (nach dem Umstieg auf Strom aus Wasserkraft am Standort Wien, somit 100 % aus einem erneuerbaren Energieträger)
Verbesserung des Carbon Footprints
insbesondere bei Scope 1
+ Verringerung des Treibstoffverbrauchs sowohl für Deutschland als auch
für Österreich um zumindest 1 %
bis 12/2016
Erreichung der Quote von 20 % der sanierten Einheiten
im Verhältnis zur Anzahl der leerstehenden Einheiten
+ Durchführung von Sanierungen und Renovierungen nach
dem Sanierungsplan für Österreich und Deutschland
bis 12/2016
+ Laufende Prüfung der Möglichkeiten des Einsatzes der
umweltfreundlichen Materialien bei Sanierungen
Bewusstseinsbildung für Nachhaltigkeitsthemen bei
Mitarbeitern
+ Aufklärung der Mitarbeiter über die Möglichkeiten der aktiven Verbesserung
des Energieverbrauchs an conwert-Standorten
bis 06/2016
47
An die Geschäftsführenden Direktoren
der conwert Immobilien Invest SE
Unabhängiger Bestätigungsbericht
Unabhängige Prüfung der Aussagen und Daten zur
Nachhaltigkeitsberichterstattung 2015 der conwert
Immobilien Invest SE
Auftragsgegenstand
Wir wurden von der conwert Immobilien Invest SE
mit der Durchführung einer Prüfung zur Erlangung
einer begrenzten Sicherheit (nachfolgend „Prüfung“)
der Aussagen und Daten zur Nachhaltigkeitsberichterstattung 2015 (nachfolgend „Berichterstattung“)
der conwert Immobilien Invest SE, nach der GRI G4
KERN-Option erstellt, beauftragt.
Die Prüfung umfasste die Berichterstattung wie folgt:
+„Geschäftsbericht 2015“ im pdf-Format, bezüglich
der Angaben und Verweise vom GRI Index in die
Berichterstattung.
Im GRI Index wurden die angeführten Verweise,
jedoch nicht darüber hinaus gehende weitere (Web-)
Verweise geprüft.
Unsere Prüfungshandlungen wurden gesetzt, um eine
begrenzte Prüfsicherheit als Grundlage für unsere
Beurteilung zu erlangen. Der Umfang der Prüfungshandlungen zur Einholung von Prüfungs-nachweisen
ist geringer als jener für hinreichende Prüfsicherheit
(wie beispielsweise bei einer Jahresabschlussprüfung),
sodass ein geringerer Grad an Prüfsicherheit gegeben ist.
Einschränkungen des Prüfauftrages
+Zahlen, die aus externen Studien entnommen
wurden, wurden nicht geprüft. Es wurde lediglich
die korrekte Übernahme der relevanten Angaben
und Daten in die Berichterstattung überprüft.
+Gegenstand unseres Auftrags war weder eine
Abschlussprüfung noch eine prüferische Durchsicht von Abschlüssen. Die im Rahmen der
Jahresabschlussprüfung geprüften Leistungs
indikatoren und Aussagen sowie Informationen
aus dem Corporate Governance Bericht dem
Immobilienguide und der Risikoberichterstattung
48
wurden von uns keiner weiteren Prüfung unterzogen.
Wir überprüften die GRI-konforme Darstellung
dieser Informationen in der Berichterstattung.
+Die Prüfung zukunftsbezogener Angaben war nicht
Gegenstand unseres Auftrags.
+Ebenso war weder die Aufdeckung und Aufklärung
strafrechtlicher Tatbestände, wie z.B. Unterschlagungen oder sonstiger doloser Handlungen, noch die
Beurteilung der Effektivität und Wirtschaftlichkeit der
Geschäftsführung Gegenstand unseres Auftrags.
Kriterien
Wir beurteilten die Informationen in der Berichterstattung auf Basis der folgenden für das Geschäftsjahr 2015
maßgeblichen Kriterien (nachfolgend „die Kriterien“):
+
GRI G4 Leitlinien zur Nachhaltigkeitsberichterstattung1).
Wir gehen davon aus, dass diese Kriterien für die
Durchführung unseres Prüfauftrags angemessen sind.
Verantwortung des Managements
Das Management der conwert Immobilien Invest SE
ist für die Erstellung der Berichterstattung sowie für
die darin enthaltenen Informationen, in Übereinstimmung mit den oben genannten Kriterien, verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Entwicklung,
Implementierung und Sicherstellung von internen
Kontrollen. Diese sind für die Erstellung der Berichterstattung maßgeblich, um wesentliche falsche
Angaben auszuschließen.
Unsere Verantwortung
Unsere Verantwortung besteht darin, ein Urteil über
die Informationen in der Berichterstattung auf Basis
einer Prüfung zur Erlangung einer begrenzten Sicherheit abzugeben.
Wir haben unseren Prüfauftrag unter Beachtung des
„International Federation of Accountants’ ISAE 3000“2)Standards sowie des von der „International Federation
Geschäftsbericht 2015 | Corporate Governance & CSR | Unabhängiger Bestätigungsbericht
of Accountants“ (IFAC) herausgegebenen „Code of
Ethics for Professional Accountants“ - worin Regelungen zu unserer Unabhängigkeit enthalten sind - geplant
und durchgeführt.
Gegenstand unserer Leistung ist es nicht, Interessen
spezifischer Dritter zu berücksichtigen. Sie dient daher
ausschließlich dem Auftraggeber und nur für dessen
Zwecke. Sie ist somit nicht darauf ausgerichtet und dazu
bestimmt, Dritten als Entscheidungsgrundlage zu dienen.
Gemäß der „Allgemeinen Auftragsbedingungen für
Wirtschaftstreuhandberufe“3)
ist unsere Haftung
beschränkt. Demnach haftet der Berufsberechtigte
nur für vorsätzliche und grob fahrlässig verschuldete
Verletzungen der übernommenen Verpflichtungen. Im
Falle grober Fahrlässigkeit beträgt die maximale Haftungssumme gegenüber der conwert Immobilien Invest
SE und etwaigen Dritten insgesamt 726.730 €.
Unsere Vorgehensweise
Wir haben alle erforderlichen Prüfungshandlungen
durchgeführt, um eine ausreichende und geeignete
Basis für unser Urteil sicherzustellen. Die Prüfung
wurde am Hauptsitz der Gesellschaft in Wien durchgeführt. Wesentliche Prüfungshandlungen von uns waren:
+Erlangung eines Gesamtüberblicks zur Unternehmenstätigkeit sowie zur Aufbau- und Ablauforganisation des Unternehmens;
+Durchführung von Interviews mit Unternehmensverantwortlichen, um relevante Systeme, Prozesse
und interne Kontrollen, welche die Erhebung der Informationen für die Berichterstattung unterstützen,
zu identifizieren und zu verstehen;
+Durchsicht der relevanten Dokumente auf Konzern-,
Vorstands- und Managementebene, um Bewusstsein
und Priorität der Themen in der Bericht
erstattung zu beurteilen und um zu verstehen,
wie Fortschritte überwacht werden;
+Erhebung der Risikomanagement- und GovernanceProzesse in Bezug auf Nachhaltigkeit und kritische
Evaluierung der Darstellung in der Berichterstattung;
+Durchführung analytischer Prüfungshandlungen
auf Unternehmensebene;
+
Stichprobenartige Überprüfung der Daten und
Prozesse, um zu erheben, ob diese auf Konzer
nebene angemessen übernommen, konsolidiert und
berichtet worden sind. Dies umfasste die Beurteilung, ob die Daten in genauer, verlässlicher und vollständiger Art und Weise berichtet worden sind;
+Bewertung der Berichterstattung zu wesentlichen
Themen, welche im Rahmen von Stakeholderdialogen
angesprochen worden sind, über welche in externen
Medien Bericht erstattet worden ist und zu welchen
wesentliche Wettbewerber in ihren ökologischen und
gesellschaftlichen Berichten Bezug nehmen;
+
Stichprobenartige Überprüfung der Aussagen
in der Berichterstattung auf Basis der GRI G4
Berichtsgrundsätze und
+Beurteilung, ob für die KERN-Option die GRI G4
Leitlinien konform angewendet wurden.
Unsere Bestätigung
Auf Grundlage unserer Prüfung zur Erlangung einer
begrenzten Prüfsicherheit sind uns keine Sachverhalte
bekannt, die uns zu der Annahme veranlassen, dass die
Informationen in der Berichterstattung nicht in Übereinstimmung mit den oben definierten Kriterien sind.
Wien, 21. März 2016
ERNST & YOUNG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H.
Brigitte Frey e.h. ppa. Christine Jasch e.h.
https://www.globalreporting.org/reporting/g4/Pages/default.aspx
International Federation of Accountants’ International Standard for Assurance Engagements Other than Audits or reviews of Historical Financial Information
(ISAE3000) effective for assurance statements dated after January 1, 2005
3)
Fassung vom 21. Februar 2011, herausgegeben von der Kammer der Wirtschaftstreuhänder, Kapitel 8, http://www.kwt.or.at/de/PortalData/2/Resources/downloads/
downloadcenter/AAB_2011_de.pdf
1)
2)
Geschäftsbericht 2015 | Corporate Governance & CSR | Unabhängiger Bestätigungsbericht
49
Konzernlagebericht
Konjunkturelles Umfeld und
Entwicklung der Immobilienmärkte
Konjunkturelles Umfeld Österreich
Die Entwicklung der österreichischen Wirtschaft bleibt
verhalten. Das BIP wuchs im Jahr 2015 nur moderat um
0,7 % und damit wurde gegenüber dem Vorjahr nur eine
leichte Verbesserung erreicht (2014: 0,4 %). Sehr angespannt mit Tendenz zum Schlechteren bleibt die Lage
auf dem Arbeitsmarkt. Die Arbeitslosigkeit stieg laut
EU-Kommission von 5,6 % auf 6,0 % und erreichte damit
einen neuen Rekordwert. Mit Jahresende 2015 waren
475.435 Personen arbeitslos gemeldet oder in Schulungen.
(Quellen: EU, Wirtschaftsprognose Winter 2016; AMS, Arbeitsmarkt:
Rückblick auf Dezember und Gesamtjahr 2015, 4. Jänner 2016)
Konjunkturelles Umfeld Deutschland
Mit einem BIP-Wachstum von 1,7 
% erwies sich
Deutschland erneut als „Konjunkturlokomotive“ für
Europa (2014: 1,6 %). Besonders positiv hat sich dabei
der deutsche Arbeitsmarkt entwickelt. Die Beschäftigtenzahl stieg um 324.000 Personen auf erstmals
über 43,0 Mio Personen, die Arbeitslosenquote sank
hingegen von 4,7 % auf 4,3 % und betrug damit knapp
die Hälfte des EU-Durchschnittswerts.
Angebots – insbesondere im Zinshausbereich kommen
nur sehr wenige Objekte auf den Markt – rückläufig
war, stieg das durchschnittliche Transaktionsvolumen
weiter an.
(Quelle: EHL Immobilien, Investment: Immer mehr Geld fließt in
den österreichischen Immobilienmarkt, Presseinformation vom
11. Jänner 2016)
Wohnungsmarkt Wien
Der Aufwärtstrend am Wiener Wohnungsmarkt setzte
sich auch 2015 fort. Die durchschnittlichen Mieten
stiegen moderat um 1,5 % und die Kaufpreise von
Eigentumswohnungen um 3,0 %. Die Nachfrage war
auf hohem Niveau stabil, Leerstände gab es praktisch
nicht. Der Nachfrageüberhang wurde dabei besonders
im günstigen Segment aufgrund des starken Bevölkerungswachstums von rund 43.000 Personen immer
stärker. Die Ausweitung der Fertigstellungszahlen auf
rund 7.000 neue Wohnungen im Jahr 2015 reichte dabei
nicht aus, um den zusätzlichen Bedarf zu decken.
(Quelle: BUWOG und EHL Immobilien, Wohnungsmarkt Wien 2016,
Presseaussendung vom 15. Februar 2016)
(Quellen: Destatis, Pressemitteilung 01/2016 vom 4. Jänner 2016
sowie Pressemitteilung 14/2016 vom 14. Jänner 2016)
Branchenumfeld Österreich
Investmentmarkt Österreich
Auf dem österreichischen Immobilieninvestmentmarkt
wurde 2015 ein neues Rekordtransaktionsvolumen von
3,45 Mrd € erzielt. Das entspricht einer Steigerung von
rund 15 % gegenüber dem Vorjahr. Auf Büroimmobilien
entfielen 41 
% des Transaktionsvolumens, gefolgt
von Einzelhandelsobjekten mit 24 %. Sehr aktiv präsentierte sich auch der Zinshausmarkt, auf dem mit
1,35 Mrd € rund 20 % mehr als im Vorjahr umgesetzt
werden konnte. Auch bei Wohnimmobilien ist ein
deutlicher Preisanstieg und damit Renditerückgang
um durchschnittlich 5 % zu verzeichnen: Während
die Anzahl der Transaktionen aufgrund des geringen
52
Büroimmobilienmarkt Wien
Die Vermietungsleistung am Wiener Büroimmobilienmarkt war 2015 erneut leicht rückläufig und erreichte
200.000 m2. Aufgrund der ebenfalls weiter gesunkenen
Neuflächenproduktion von nur rund 130.000 m2 ist die
Leerstandsrate leicht zurückgegangen auf – im europäischen Vergleich sehr niedrige – 6,5 %. Dies ist auch
der Umnutzung zahlreicher veralteter Bürogebäude in
Wohnungen geschuldet. Eine kleine Trendwende gab es
bei den Mieten: Erstmals seit Jahren sind die Durchschnittsmieten leicht auf 14,00 €/m2/M. gestiegen, die
Spitzenmieten sanken geringfügig von 26,00 €/m2 auf
25,50 €/m2/M.
(Quelle: EHL Immobilien, Wiener Büromarkt 2016: Positive Trendwende bei der Flächennachfrage, Rekordtief bei Fertigstellungen,
Pressemitteilung vom 11. Jänner 2016)
Geschäftsbericht 2015 | Konzernlagebericht | Konjunkturelles Umfeld und Entwicklung der Immobilienmärkte
Branchenumfeld Deutschland
Investmentmarkt Deutschland
Mit einem Transaktionsvolumen von 23,3 Mrd € in
2015 konnte am deutschen Wohninvestmentmarkt der
Rekordwert von 2005 um fast ein Viertel übertroffen
werden. Vor allem großvolumige Portfoliotransaktionen
großer börsennotierter deutscher Wohnungsunternehmen haben mit mehr als zwei Drittel des gesamten
Transaktionsvolumens zu diesem Ergebnis beigetragen.
Der Schwerpunkt dieser Paketverkäufe lag in Berlin
und im Bundesland Nordrhein-Westfalen. Die Preise
haben weiter zugelegt und der durchschnittlich erzielte
Quadratmeterpreis ist um 13 % auf 1.100 € gestiegen.
(Quelle: CBRE, Marketview Deutschland Wohninvestmentmarkt
Q4 2015)
Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien erreichte 2015 ein Volumen von 55,2 Mrd €; ein
Anstieg von knapp 40 % gegenüber dem Vorjahr. Das
größte Segment waren Büroimmobilien mit rund 46 %
des Transaktionsvolumens, gefolgt von Retailobjekten
mit rund 33 %. Knapp die Hälfte des Volumens wurde
in den Top-5-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,
Hamburg und München umgesetzt.
(Quelle: CBRE, Deutschlands Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt
mit neuem zyklischen Rekordwert: Transaktionsvolumen 2015 bei
55 Milliarden, Pressemitteilung vom 7. Jänner 2016)
Wohnungsmarkt Deutschland
In den für conwert besonders relevanten Städten Berlin,
Potsdam, Dresden und Leipzig entwickelte sich der
Wohnimmobilienmarkt 2015 sehr gut. Alle vier Städte
verzeichneten steigende Einwohnerzahlen und hohe
Nachfrage nach Wohnraum. Als Konsequenz daraus
steigen Mieten und Kaufpreise für Wohnungen weiter an.
Berlin
Seit 2008 steigt das Mietniveau bei Neuabschlüssen
in Berlin sowie das Preisniveau bei Eigentumswohnungen kontinuierlich an. Gemessen am verfügbaren
Einkommen sind die Preise jedoch nach wie vor moderat.
Die Durchschnittsmieten im Erstbezug lagen 2015
bei 11,50 €/m2, bei Wiedervermietung bei 8,50 €/m2.
Das Bevölkerungswachstum bleibt stark und laut
der aktuellen Bevölkerungsprognose wird Berlin
bereits in zehn Jahren eine Vier-Millionen-Metropole
sein. Bis 2020 müssten damit jedes Jahr 15.000 bis
20.000 Wohnungen gebaut werden, um mit dem
Bevölkerungswachstum Schritt zu halten.
(Quellen: CBRE, Residential City Report, Berlin, BulwienGesaAG;
Der Tagesspiegel: Berlin auf dem Weg zur Vier-Millionen-Stadt,
Artikel vom 13. Jänner 2016)
Potsdam
Die Bevölkerung im unmittelbar an Berlin grenzenden
Potsdam wuchs in den vergangenen zehn Jahren um
mehr als 20 %. Der anhaltende Zuzug nach Berlin
wirkt sich auch auf Potsdam aus und die Perspektiven
hinsichtlich Nachfrage und Miet- und Kaufpreisentwicklung sind weiter gut. Im Erstbezug konnten 2015
im Durchschnitt 10,50 €/m2/M. Miete und 8,30 €/m2/M.
bei Wiedervermietung erzielt werden.
(Quellen: CBRE, Residential City Report, Potsdam, BulwienGesaAG)
Dresden
Seit 2010 entwickelten sich die Mieten und Kaufpreise
in Dresden, der drittgrößten Stadt in den östlichen
Bundesländern kontinuierlich nach oben. 2015 betrug
die Durchschnittsmiete im Erstbezug 9,30 €/m2/M. und
im Zweitbezug 7,10 €/m2/M. Dämpfend auf die Durchschnittsmieten wirkt der hohe Anteil an Plattenbauten
mit entsprechend günstigem Wohnraum von unter
6,00 €/m2/M. in manchen Stadtteilen.
(Quellen: CBRE, Residential City Report, Dresden, BulwienGesaAG)
Leipzig
Nach mehreren sehr ruhigen Jahren haben die
Mieten in Leipzig in den vergangenen beiden Jahren
deutlich angezogen, vor allem das obere Preissegment
entwickelte sich überdurchschnittlich gut. Dies ist
auf die gestiegene Nachfrage durch den starken
Bevölkerungszuzug zurückzuführen. Die Durchschnittsmieten im Erstbezug liegen bei 8,90 €/m2/M.
und bei 6,10 €/m2/M. in der Wiedervermietung.
(Quellen: CBRE, Residential City Report, Leipzig, BulwienGesaAG)
Geschäftsbericht 2015 | Konzernlagebericht | Konjunkturelles Umfeld und Entwicklung der Immobilienmärkte
53
Geschäftsverlauf
Gesamtnutzfläche nach Portfolio-Kategorie
(in Tsd m2)
31.12.2015
1.445
637
2.176
Die positive Entwicklung der für conwert relevanten Immobilienmärkte spiegelte sich auch im Geschäftsergebnis 2015 wider.
Besonders erfreulich entwickelten sich die Wohnimmobilienmärkte in Deutschland und Österreich; in abgeschwächter Form galt das
auch für die Gewerbeimmobilienmärkte in beiden Ländern. Die unbefriedigende Entwicklung der zentral- und osteuropäischen Immobilienmärkte spielte wegen der kontinuierlichen Reduktion der Region
Übrige Länder innerhalb des conwert-Portfolios für die Gesamtentwicklung des Konzerns 2015 keine nennenswerte Rolle mehr.
94
Immobilienportfolio und Immobilienvermögen
Im Geschäftsjahr 2015 wurde die bereits in den Vorperioden
begonnene Portfoliobereinigung zwecks Konzentration auf die
Kernmärkte forciert und entsprechend der neuen Portfoliogliederung umgesetzt. Zukäufe erfolgten wie schon 2014 nur in unwesentlichem Ausmaß.
31.12.2014
1.460
920
Durch die Verkäufe verkleinerte sich die Nutzfläche des Portfolios
um 12,0 % von 2.473 Tsd m² auf 2.176 Tsd m². Die Zahl der Mieteinheiten sank um 9,5 % von 30.385 auf 27.494 Mieteinheiten.
2.473
93
Kernportfolio Gewerbe
Nicht-Kernportfolio
Entsprechend reduzierte sich das Nicht-Kernportfolio durch die Verkaufsaktivitäten 2015 um 30,8 %; die Nutzfläche des Kern-Portfolios
sank lediglich um 0,9 %. Dadurch stieg der Anteil des Kern-Portfolios
am Gesamtportfolio, gemessen an der Nutzfläche, um 7,9 Prozentpunkte auf 70,7 %. Die markanteste Veränderung erfolgte im Bereich
der gänzlich zum Nicht-Kernportfolio zählenden Region Übrige
Länder, die um 61,6 % von 74 Tsd m² auf 28 Tsd m² reduziert wurde.
Der Wert des conwert-Immobilienportfolios ging im Jahr 2015
verkaufsbedingt um 4,2 % zurück, wobei sich die verschiedenen
Portfolioteile unterschiedlich entwickelten und die Umsetzung der
conwert-Strategie deutlich widerspiegelten. Der Wert des Kernimmobilienbestands stieg 2015 deutlich an, am stärksten im Bereich
Kernportfolio Wohnen Deutschland (+9,6 % auf 1.340.990 Tsd €).
Auch der Wert des Kernportfolios Wohnen Österreich entwickelte
sich positiv (+3,8 % auf 401.004 Tsd €), während der Wert des Kernportfolios Gewerbe praktisch unverändert blieb.
Hingegen wurde das Nicht-Kernportfolio insbesondere aufgrund
von Verkäufen deutlich reduziert. Das zu diesem Bereich zählende
Immobilienvermögen ging in Deutschland um 27,3 %, in Österreich
um 17,1 % und in den Übrigen Ländern um 53,2 % zurück.
Diese Entwicklung wurde maßgeblich durch zwei gegenläufige
Faktoren geprägt: Einerseits durch den Verkauf von Objekten, der
weit überwiegend im Bereich des Nicht-Kernportfolios erfolgte,
andererseits durch deutliche Aufwertungen des Bestands. Diese
erfolgten fast ausschließlich im Bereich des Kernportfolios.
54
Geschäftsbericht 2015 | Konzernlagebericht | Geschäftsverlauf
Immobilienvermögen nach Regionen und Portfolio-Kategorie
Entwicklung Leerstand
(in m2)
(in Tsd €)
Österreich
Übrige Länder
31.12.2014
401.004
386.490
54.400
52.836
424.368
512.133
1.340.990
1.223.392
114.680
115.290
Nicht-Kernportfolio
318.004
437.293
Nicht-Kernportfolio
38.862
83.035
2.692.309
2.810.468
Nicht-Kernportfolio
Deutschland
31.12.2015
Gesamt
222.163
9,0
(69.318)
Verkauf
193
(9.520)
Kauf
Organisch +/6,6
1,5
Leerstand
Deutliche Verbesserungen gab es auch bei den Leerständen. Die
durchschnittliche Leerstandsrate für das Gesamtportfolio sank signifikant von 9,0 % auf 6,6 %, wobei vor allem die weitere Reduktion des
Leerstands im Bereich des Kernportfolios von 4,4 % auf 3,1 % hervorzuheben ist. Diese Verbesserung war in erster Linie auf die aktive
und konsequente Bewirtschaftung des Bestands zurückzuführen,
während die positive Entwicklung im Bereich des Nicht-Kernportfolios – die Leerstandsrate verringerte sich von 16,8 % zum Ende
des Geschäftsjahres 2014 auf 15,0 % zum 31. Dezember 2015 – zu
einem guten Teil auch durch den Verkauf von Objekten mit hohen
Leerstandsraten erreicht wurde.
143.518
31.12.2014
1,1
31.12.2015
Gesamtleerstand (in %)
davon strategischer Leerstand (in %)
Entwicklung Leerstand nach Regionen und Portfolio-Kategorie
(in %)
Österreich
31.12.2015
31.12.2014
3,9
4,3
0,4
3,7
12,4
15,0
Gesamt Österreich
8,5
10,6
Deutschland
3,0
4,5
Nicht-Kernportfolio
Nicht-Kernportfolio
Gesamt Deutschland
Übrige Länder
Nicht-Kernportfolio
Gesamt Übrige Länder
Gesamt
3,8
3,1
14,7
15,5
5,4
7,5
44,0
34,0
44,0
34,0
6,6
9,0
55
Mieten
Sehr positiv hat sich 2015 die Durchschnittsmiete entwickelt. Im Kernportfolio Wohnen stieg die Durchschnittsmiete um 2,7 % von 5,65 €/m²/M. auf 5,80 €/m²/M. Im
Kernportfolio Gewerbe legten die Quadratmetermieten um 3,7 % von 8,96 €/m²/M. auf 9,29 €/m²/M. zu.
Im stark verkleinerten Nicht-Kernportfolio stiegen die
Quadratmetermieten sogar um 6,8 % von 7,07 €/m²/M.
auf 7,55 €/m²/M. Die stark steigende Durchschnittsmiete im Nicht-Kernportfolio ist in erster Linie auf den
Verkauf von Objekten mit niedrigeren Quadratmetermieten zurückzuführen. Für das Gesamtportfolio betrug
die Steigerung 2,4 % von 6,27 €/m²/M. zum Jahresende 2014 auf 6,42 €/m²/M. zum 31. Dezember 2015. Auf
Like-for-Like-Basis stiegen die Durchschnittsmieten um
1,5 % an, im Kernportfolio um 2,6 %.
Immobiliendienstleistungen
Die langfristige Strategie von conwert sieht eine
Reduktion des Dienstleistungsgeschäfts vor. Neben der
Erbringung von Leistungen für das eigene Portfolio soll
dieses Geschäftsfeld dauerhaft auf nur wenige, ausgewählte Mandate für Dritte reduziert werden. Dieser
Redimensionierungsprozess wurde bereits in den
Jahren davor gestartet und 2015 fortgesetzt.
(in €/m²/M.)
In Österreich wurden im Geschäftsjahr 2015 neue Mietverhältnisse für 765 Einheiten (inkl. Stellplätze) abgeschlossen. Die Zahl der neu vermieteten Einheiten (inkl.
Stellplätze) betrug in Deutschland und den übrigen
Ländern 4.805, davon 23,3 % für Dritte. Im Gesamtkonzern konnten 2015 3.267 Einheiten (inkl. Stellplätze)
mit einer Fläche von 252 Tsd m² verkauft werden. Zum
Jahresende wurden 51.686 Einheiten (inkl. Stellplätze)
mit 2.863 Tsd m² Nutzfläche aus dem conwert-Bestand
sowie für Dritte mit einem Anteil von 30,6 % verwaltet.
31.12.2015
Verwaltete Flächen nach Regionen
Durchschnittsmieten nach Regionen und Portfolio-Kategorie
3.188
410
31.12.2015
Österreich
2.778
2.862
358
6,42
2.504
8,83
5,73
6,68
8,37
6,20
10,42
11,14
(in Tsd m2)
Deutschland Übrige Gesamt
Länder
31.12.2014
Österreich
Deutschland
31.12.2014
Österreich
6,27
6,01
8,51
8,93
5,59
8,45
6,04
9,08
Gesamt
Deutschland Übrige Gesamt
Länder
Umsatzentwicklung
Die Umsatzerlöse von conwert resultieren im Wesentlichen aus der Vermietung des Immobilienbestands, dem
Verkauf von einzelnen Wohnungen, Gesamtobjekten
und Portfolios sowie aus Immobiliendienstleistungen
für Dritte. 2015 stieg der Umsatz im Jahresvergleich um
rund 33 %. Die Umsatzentwicklung spiegelt die Ausrichtung von conwert als Entwickler und Bestandshalter
von Immobilien mit Fokus auf Wohnimmobilien und die
damit einhergehende Beschleunigung der Veräußerung
von nicht zum Kernbestand zählenden Immobilien wider.
Nicht-Kernportfolio
Gesamt
56
Entwicklung Umsatzerlöse nach Regionen und Erlösarten
(in Tsd €)
Österreich
Deutschland
Übrige Länder
Konzernüberleitung
Sonstiges*)
Konzern
2015
2014
2015
2014
Vermietungserlöse
57.926
62.745
162.842
93.281
29.831
132.707
17.586
17.358
33.949
33.292
322
1.054
32
166
(44.223) (41.382)
168.793 109.933
329.497
298.414
54.433
17.047
32
166
(46.399) (44.314)
Umsatzerlöse Gesamt
*)
2015
2014
2015
2014
2015
2014
2015
2014 Änderung
168.987
7.501
8.486
0
0
(2.175)
(2.931)
226.093
237.288
-4,7 %
96.134
46.610
7.507
0
0
0
0,0
272.598
133.472
104,2 %
7.665
10.488
-26,9 %
506.356
381.247
32,8 %
Bei „Sonstiges“ handelt es sich um interne Verrechnungen zwischen Zentrale und Tochtergesellschaften.
Vermietungserlöse
Die Vermietungserlöse sanken im Jahresvergleich um
4,7 %. Der Rückgang ist eine Folge der der Fokussierung auf den Kernimmobilienbestand und der damit
verbundenen Reduktion der vermietbaren Flächen.
Diese Entwicklung konnte durch die Reduktion der
Leerstandsrate und Mietsteigerungen nicht vollständig
kompensiert werden.
Im Nettomietergebnis (NRR, Mieteinnahmen abzüglich
Immobilienaufwendungen) wirkten sich die niedrigeren
Leerstandsraten und die höheren Quadratmetermieten
stärker aus. Das NRR sank trotz deutlich verkleinerten
Portfolios nur um 1,2 % auf 148.804 Tsd €, die NRR-Marge
(NRR/Mieterlöse) stieg um 2,3 Prozentpunkte auf 65,8 %.
Da conwert im Gegensatz zu den meisten deutschen börsennotierten Immobilienunternehmen weiterverrechenbare Betriebskosten in der Kennzahl anführt, wird auch
eine bereinigte NRR-Marge ausgewiesen, in der Mieterlöse um die weiterverrechenbaren Betriebskosten verringert sind. Die bereinigte NRR-Marge (NRR/Mieterlöse
abzüglich weiterverrechenbare Betriebskosten) stieg auf
87,2 % (2014: 85,0 %).
Vermietungserlöse nach Regionen vor Konzernüberleitung
(in %)
2015
3,3
25,4
71,3
2014
3,5
26,1
70,4
Entwicklung NRR nach Regionen
Österreich
Deutschland
2015
2014
Österreich
38.422
40.546
Deutschland
97.834
99.221
Übrige Länder
4.388
4.253
Konzernüberleitung
8.160
6.649
148.804
150.667
(in Tsd €)
Konzern
Übrige Länder
57
Veräußerungserlöse nach Regionen
(in %)
2015
17,1
34,2
48,7
2014
5,6
22,4
72,0
Österreich
Deutschland
Übrige Länder
2015 haben sich die im Jahresabschluss ausgewiesenen Veräußerungserlöse gegenüber
2014 mehr als verdoppelt und betrugen 272.598 Tsd € (2014: 133.472 Tsd €). Aufgrund der
Beschleunigung des Verkaufs von nicht zum Kernbestand gehörenden Immobilien zwecks
Fokussierung von conwert auf die Kernimmobilienbestände in Deutschland und Österreich
betrugen die Veräußerungserlöse von nicht zum Kernbestand zählenden Immobilien 2015
234.986 Tsd €. Damit konnte das Ziel von 150.000 Tsd € bis 200.000 Tsd € deutlich übertroffen werden. Der starke Anstieg gegenüber 2014 ist auf Zuwächse in allen Regionalmärkten
zurückzuführen, wobei in der nicht zu den Kernmärkten zählenden Region Übrige Länder
mehr als die Hälfte des Bestands veräußert werden konnte.
Der IFRS-Gewinn aus den Veräußerungen betrug 18.929 Tsd € und lag damit um 71,0 %
höher als im Vorjahr (2014: 11.068 Tsd €). Die IFRS-Marge (IFRS-Gewinn/Buchwert der veräußerten Objekte) ging im Jahresvergleich um 1,5 Prozentpunkte zurück und erreichte 2015
7,5 %. Der Rückgang der Marge ist insbesondere auf den höheren Anteil der Verkäufe aus
dem Nichtkernbestand zurückzuführen. Die IFRS-Marge bei den Verkäufen von Immobilien
außerhalb des Kernbestands war jedoch ebenfalls positiv und betrug 4,2 %.
Die für Dienstleistungen im Rahmen der Bewirtschaftung des eigenen Immobilienportfolios von conwert ausgewiesenen Erlöse übertrafen 2015 mit 44.223 Tsd € den Vorjahreswert
von 41.382 Tsd € um 6,8 %. Die externen Dienstleistungserlöse, die mit Immobiliendienstleistungen für Dritte erwirtschaftet werden, sanken um 26,9 %. Der Rückgang erfolgte
plangemäß aufgrund der Reduktion des externen Dienstleistungsgeschäfts auf wenige
ausgewählte Mandate wie das Asset Management und die Immobilienverwaltung für Fonds
der deutschen DWS-Gruppe. Deutlich zurückgefahren wurden insbesondere Maklerdienstleistungen für Dritte, aber auch die Immobilienverwaltung für Dritte wurde verringert
Entwicklung Immobiliendienstleistungen
(in Tsd €)
IFRS-Marge Veräußerungserlöse
7,5
9,0
9,2
8,7
11,1
(in %)
2011 2012 2013 2014 2015
58
Umsätze Drittgeschäft
Umsätze intern
Dienstleistungsumsätze
gesamt vor
Konzernüberleitung
2013
15.220
47.095
62.316
2014
10.488
41.382
51.871
2015
7.665
44.223
51.888
Ertragsentwicklung
Die konsequente Umsetzung der strategischen Neuausrichtung des conwert-Konzerns hat zu
markanten Veränderungen der Ertragskennzahlen im Jahr 2015 geführt. Die bereits in den
Vorperioden begonnene Reduktion des Immobilienbestands durch Verkauf von Teilen des Portfolios schlug sich in niedrigeren Mieterlösen nieder, die Konzentration des Dienstleistungs
geschäfts auf konzerninterne Leitungen und ausgewählte Mandate führte zu niedrigeren
Dienstleistungserlösen. Hingegen stiegen die Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien insbesondere aufgrund des Verkaufs von nicht zum Kernbestand zählenden Immobilien deutlich an.
Im Vergleich zum Vorjahr stieg auch das Neubewertungsergebnis deutlich an. Zur insgesamt
sehr erfreulichen Unternehmensperformance trugen auch Erfolge bei der Reduktion der
Personal- und sonstigen betrieblichen Aufwendungen bei.
Entwicklung Immobiliendienstleistungen
2015
2014
Änderung
226.093
237.288
-4,7 %
Vermietung
Vermietungserlöse
Tsd €
Tsd €
(77.289)
(86.620)
-10,8 %
Nettoergebnis aus Vermietung
Tsd €
148.804
150.668
-1,2 %
Tsd €
272.598
133.472
104,2 %
Aufwendungen aus dem Abgang von Immobilien
Tsd €
(253.669)
(122.404)
107,2 %
Nettoergebnis aus dem Verkauf von Immobilien
Tsd €
18.929
11.068
71,0 %
Tsd €
7.665
10.488
-26,9 %
Tsd €
66.868
15.864
321,5 %
Verkauf von Immobilien
Dienstleistungen
Umsatzerlöse Dienstleistungen
Neubewertung des Immobilienportfolios
Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Immobilienwerts
Negative Zeitwertanpassung aus zum Verkauf gehaltenen Immobilien
Tsd €
(902)
(2.864)
-68,5 %
Nettoergebnis aus der Neubewertung des Immobilienportfolios
Tsd €
65.967
13.000
407,4 %
Finanzergebnis
Tsd €
(80.628)
(131.507)
-38,7 %
Tsd €
(26.593)
(27.169)
-2,1 %
Administrative Kosten
Personalaufwendungen
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Tsd €
(37.759)
(40.421)
-6,6 %
Administrative Kosten gesamt
Tsd €
(64.352)
(67.590)
-4,8 %
EBITDA (Betriebsergebnis vor Zu- und Abschreibungen)
Tsd €
116.607
109.870
6,1 %
EBIT (Betriebsergebnis)
Tsd €
181.349
121.584
49,2 %
EBT (Ergebnis vor Ertragssteuern)
Tsd €
100.720
(9.924)
–
Konzernergebnis nach Anteilen anderer Gesellschafter
Unternehmensergebnisse
Tsd €
79.472
(11.984)
–
€
0,95
(0,14)
–
€
0,85
(0,14)
–
Tsd €
148.804
150.667
-1,2 %
NRR-Marge
%
65,8
63,5
3,7 %
Bereinigte NRR-Marge*)
%
87,2
85,0
2,5 %
Like-for-Like Mietsteigerung
%
1,5
2,0
–
FFO I (Funds from Operations vor Verkaufsergebnis und Einmaleffekten)**)/Aktie
€
0,64
0,42
51,8 %
Sonstige Kennzahlen
FFO II***)/Aktie
Cash Profit****)
€
0,77
0,47
64,1 %
Tsd €
61.904
37.852
63,5 %
Marge auf die Netto-Vermietungserlöse (Vermietungserlöse abzüglich weiterverrechenbare Betriebskosten)
FFO I: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) - Differenz zwischen Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien +Aufwendungen des Verkaufsergebnisses -/+
positives/negatives Bewertungsergebnis + Abschreibungen und Wertberichtigungen + unbare Teile Finanzergebnis und sonstige Kosten ohne Berücksichtigung
des Anteils am Ergebnis assoziierter Unternehmen + Restrukturierungskosten/One-off–Kosten – tatsächlich liquiditätswirksame Steuern auf das
Vermietungsergebnis
***) FFO II: FFO I + Differenz zwischen Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien - Aufwendungen des Verkaufsergebnisses
****) Cash Profit: FFO II - tatsächlich liquiditätswirksame Steuern auf das Verkaufsergebnis
*)
**) Geschäftsbericht 2015 | Konzernlagebericht | Geschäftsverlauf
59
Neubewertungsergebnis
Das Immobilienportfolio von conwert wird jährlich durch
externe Gutachter bewertet. Das Deutschland-Portfolio
wurde zum überwiegenden Teil durch das internationale
Immobilienunternehmen CB Richard Ellis (CBRE)
bewertet, das Österreich-Portfolio, die ECO-Immobilien
und die Immobilien in den übrigen Ländern (exkl.
Ukraine) wurden durch den Immobilienbewerter Malloth
und Partner bewertet. Mit der Bewertung der Immobilien der KWG war NAI apollo group vorwiegend beauftragt.
Die Immobilie in der Ukraine wurde durch DTZ bewertet.
In die Bewertung fließen die Entwicklung des Marktes
ebenso ein wie die wirtschaftliche Entwicklung des Portfolios (Leerstände, Miethöhen, etc.).
passungen ersichtlich. Das Portfolio „Zum Verkauf
gehaltene Immobilien“ umfasst die Objekte, deren
Verkauf bereits in naher Zukunft erfolgen wird. Für
dieses kommen die Vorschriften des IAS 2 zum
Tragen, die verlangen, dass stets der niedrigere
Wert aus Anschaffungs- bzw. Zeitwert berücksichtigt
wird. Dadurch sind Aufwertungen über den Anschaffungspreis hinaus nicht möglich, Abwertungen
werden jedoch voll bilanzwirksam.
2015 waren bei großen Teilen des conwert-Portfolios
erhebliche Wertsteigerungen zu verzeichnen. Das
führte dazu, dass sich das Nettoergebnis aus
allen für das conwert-Portfolio vorgenommenen
Auf- und Abwertungen mehr als verfünffachte und
von 13.000 Tsd € auf 65.966 Tsd € stieg. Die größten
Wertsteigerungen gab es beim deutschen Wohnungsportfolio, Abwertungen waren vor allem bei Immobilien
im Nicht-Kernbestand zu verzeichnen.
Bei den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ist gemäß IAS 40 immer der beizulegende
Zeitwert oder Fair Value für die Bewertung relevant.
Auf- und Abwertungen sind somit bilanz- und ertragswirksam und im Nettoergebnis aus den Zeitwertan
Anpassungen Immobilienvermögen 2015 nach Regionen und
Portfolio-Kategorie
Aufwertungen aus der Anpassung des
beizulegenden Zeitwerts der als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Abwertungen aus der Anpassung des
beizulegenden Zeitwerts der als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Aufwertungen des Immobilienvermögens
der zum Verkauf gehaltenen Immobilien
Abwertungen des Immobilienvermögens
der zum Verkauf gehaltenen Immobilien
Wertanpassungen gesamt
Immobilienvermögen
Immobilienvermögen
Österreich
Deutschland
Übrige Länder
Konzern
Kernbestand Wohnen
Tsd €
20.254
104.024
0
124.279
Kernbestand Gewerbe
Tsd €
1.138
1.489
0
2.627
Nicht-Kernbestand
Tsd €
783
10.460
1.294
12.536
Kernbestand Wohnen
Tsd €
(213)
(12.647)
0
(12.860)
Kernbestand Gewerbe
Tsd €
0
(4.451)
0
(4.451)
Nicht-Kernbestand
Tsd €
(20.276)
(34.207)
(780)
(55.262)
Kernbestand Wohnen
Tsd €
1.729
0
0
1.729
Nicht-Kernbestand
Tsd €
0
0
0
0
Kernbestand Wohnen
Tsd €
(57)
(400)
0
(456)
Nicht-Kernbestand
Tsd €
(1.606)
(18)
(552)
(2.175)
Kernbestand Wohnen
Tsd €
21.714
90.978
0
112.692
Kernbestand Gewerbe
Tsd €
1.138
(2.962)
0
(1.824)
Nicht-Kernbestand
Tsd €
(21.099)
(23.765)
(38)
(44.902)
Kernbestand Wohnen
Tsd €
401.004
1.340.989
0
1.741.994
Kernbestand Gewerbe
Tsd €
54.400
114.680
0
169.080
Nicht-Kernbestand
Tsd €
424.368
318.004
38.862
781.234
Kernbestand Wohnen
€/m²
2.025,23
1.075,59
0
1.205,74
Kernbestand Gewerbe
€/m²
2.952,81
1.507,38
0
1.789,17
Nicht-Kernbestand
€/m²
1.523,70
964,28
1.372,38
1.227,17
Prozentuelle Anpassungen Immobilienvermögen 2015
nach Regionen und Portfolio-Kategorie
(in %)
Deutschland
Übrige Länder
Gesamt
Kernbestand Wohnen
5,4
6,8
–
6,5
Kernbestand Gewerbe
2,1
(2,6)
–
(1,1)
(5,0)
(7,5)
(0,1)
(5,7)
0,2
3,6
(0,1)
2,5
Nicht-Kernbestand
Gesamt
60
Österreich
Nach einem starken Rückgang der Personalkosten um rund 15 % im Jahr 2014 konnten die
Personalkosten auch 2015 weiter optimiert werden. Diese verringerten sich von 27.169 Tsd €
um 2,1 % auf 26.593 Tsd €.
2014
2015
100.720
Entwicklung EBT
(in Tsd €)
(9.924)
Finanzergebnis
Das Finanzergebnis konnte im Jahr 2015 deutlich verbessert werden und trug gemeinsam
mit den Erträgen aus der Neubewertung des Immobilienportfolios am stärksten zur Verbesserung der Unternehmensergebnisse bei. Mit (80.628) Tsd € wurde das Finanzergebnis gegenüber dem Vorjahr (2014: (131.507) Tsd €) um 38,7 % reduziert und lag damit
etwa auf dem Niveau des Jahres 2013. 2014 war das Finanzergebnis durch den starken
Rückgang der Zinskurve und die damit einhergehende Verschlechterung der beizulegenden
Zeitwerte für Derivatgeschäfte (Zinsswaps) stark belastet gewesen. Die durchschnittlichen,
cash-wirksamen Zinskosten betrugen zum Stichtag 31. Dezember 2015 2,32 % und lagen
damit deutlich niedriger als zum Jahresende (2014: 4,03 %). Möglich wurde diese Verbesserung durch die Schließung von das Ergebnis belastenden Zinsswaps.
2013
48.682
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen wurden im Geschäftsjahr 2015 um 6,6 % von
40.421 Tsd € auf 37.759 Tsd € reduziert.
121.584
(in Tsd €)
181.349
Entwicklung EBIT
123.397
Abschreibungen
Im Jahr 2015 wurden Abschreibungen und Wertminderungen in Höhe von 1.225 Tsd €
vorgenommen. Diese lagen um 4,8 % unter dem Vorjahreswert in Höhe von 1.287 Tsd €.
2013
2014
2015
Entwicklung Finanzergebnis
FFO im Detail
(131.507)
(80.628)
(in Tsd €)
(74.715)
Funds from Operations (FFO) und Cash Profit
Durch die gute operative Entwicklung im Vermietungsgeschäft, die durch eine Erhöhung
der Durchschnittsmieten, eine deutliche Senkung des Leerstands sowie weitere Reduktion
der Kosten erreicht wurde, stiegen die Funds from Operations vor Verkauf und Einmaleffekten (FFO I) um 53,6 % auf 53.415 Tsd € (2014: 34.785 Tsd €). Beim Vermietungsgeschäft
fielen keine liquiditätswirksamen Steuern an. Mit diesem FFO I konnte conwert sogar den
– unterjährig angehobenen – Ausblick für 2015 von rund 48.000 Tsd € deutlich übertreffen.
Die höheren Verkaufserlöse führten auch zu einer deutlichen Steigerung des FFO II, in
dem auch die Buchgewinne aus Immobilienverkäufen berücksichtigt werden, um 66,0 %
auf 64.755 Tsd € (2014: 39.008 Tsd €). Der auch liquiditätswirksame Ertragssteuern auf
das Verkaufsergebnis berücksichtigende Cash Profit erhöhte sich im Jahresvergleich von
37.852 Tsd € auf 61.904 Tsd €.
2013
2014
2015
Entwicklung FFO I (vor Verkaufsergebnis)
100.720
(9.924)
(18.929)
(11.068)
Operativer Aufwand Verkaufsergebnis
Abzug Immobilien-Bewertungsergebnis
Abschreibungen und Bewertungsanpassungen
Unbare sonstige betriebliche Erträge/Aufwendungen
Unbare Teile des Finanzergebnisses und andere unbare Kosten
6.845
(13.000)
1.225
1.287
0
2.525
21.931
58.120
2013
2014
2015
6.845
0
FFO I*) (exkl. Verkäufe)
53.415
34.785
(FFO I zuzüglich Verkaufsergebnis)
Differenz zw. Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien
18.929
11.068
(in Tsd €)
Operativer Aufwand Verkaufsergebnis
(7.588)
(6.845)
64.755
39.008
61.904
37.852
(inkl. Verkäufe)
FFO II**) (inkl. Verkäufe) exkl. liquiditätswirksame Steuern auf
das Verkaufsergebnis (Cash Profit)
FFO I: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) - Differenz zwischen Verkaufs- und Buchwert der verkauften
Immobilien + Aufwendungen des Verkaufsergebnisses -/+ positives/negatives Bewertungsergebnis
+ Abschreibungen und Wertberichtigungen + unbare Teile Finanzergebnis und sonstige Kosten ohne
Berücksichtigung des Anteils am Ergebnis assoziierter Unternehmen + Restrukturierungskosten/One-off
Kosten - liquiditätswirksame Steuern auf das Vermietungsergebnis
**)
FFO II: FFO I + Differenz zwischen Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien - Aufwendungen des
Verkaufsergebnisses
64.755
39.008
FFO II
**)
Entwicklung FFO II
52.125
Restrukturierungskosten/One-off-Kosten
7.588
(65.966)
34.785
EBT
Abzug Differenz zw. Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien
(in Tsd €)
34.785
2014
36.205
2015
(in Tsd €)
*)
2013
2014
2015
61
Finanz- und Vermögenslage
Überblick Bilanzkennzahlen
Summe langfristige Vermögenswerte
davon als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
Summe kurzfristige Vermögenswerte
31.12.2015
31.12.2014
Änderung
Tsd €
2.541.879
2.536.298
0,2 %
Tsd €
2.523.230
2.505.012
0,7 %
Tsd €
346.598
437.687
-20,8 %
davon zum Verkauf gehaltene Immobilien
Tsd €
152.684
209.752
-27,2 %
davon zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte
Tsd €
16.395
97.353
-83,2 %
davon Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Tsd €
55.240
72.697
-24,0 %
Tsd €
1.264.752
1.104.591
14,5 %
davon Minderheitsanteile
Tsd €
58.817
59.239
-0,9 %
Summe langfristige Schulden
Summe Eigenkapital
Tsd €
1.280.687
1.580.479
-19,0 %
davon langfristige Kreditverbindlichkeiten
Tsd €
1.028.194
1.120.412
-8,2 %
davon Anleiheverbindlichkeit
Tsd €
64.853
64.759
0,1 %
davon Wandelschuldverschreibungen
Tsd €
76.842
174.553
-56,0 %
Tsd €
343.037
288.915
18,7 %
Tsd €
246.296
221.348
11,3 %
Tsd €
2.888.476
2.973.985
-2,9 %
%
43,8
37,1
17,9 %
%
107,3
143,8
-25,4 %
Summe kurzfristige Schulden
davon kurzfristige Kreditverbindlichkeiten
Bilanzsumme (Summe Vermögenswerte bzw. Summe Eigenkapital und Schulden)
Eigenkapitalquote*)
Gearing**)
Loan-to-Value (LTV)
***)
****)
53,6
-4,9 %
1.357.437
52,4
1.588.438
-14,5 %
%
Nettoverschuldung
Tsd €
Eigenkapital inkl. Minderheitenanteile
Summe Nettoverschuldung / Summe Eigenkapital
Verschuldungsgrad bezogen auf Immobilienprojekte, unter Berücksichtigung des Bestands an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalente
****)
Unter Berücksichtigung der Wandlung der im Jänner 2016 ausgelaufenen und fast vollständig gewandelten 5,25 %-Wandelschuldverschreibungen 2010-2016 lag
der LTV bei 49,2 %.
*)
**)
***)
Vermögenswerte
Die Bilanzsumme von conwert ist 2015 um 2,9 %
gesunken. Dieser Rückgang ist auf die umfangreichen
Verkäufe von Immobilien zurückzuführen, die im Zuge
der Fokussierung auf die strategischen Kernbereiche
des Unternehmens abgegeben wurden. Da wesentliche Teile der 2015 verkauften Teilportfolios in der
Bilanz 2014 als „kurzfristige Vermögenswerte“ geführt
wurden, entfiel die Veränderung primär auf diese
Position mit minus 20,8 % auf 346.598 Tsd €. Wertsteigerungen im verbleibenden Immobilienportfolio haben
einen Teil des durch Verkäufe entstandenen Rückgangs
des Immobilienvermögens kompensiert.
Eigenkapital
Das Eigenkapital der Gesellschaft stieg im Jahresvergleich deutlich an und erreichte 1.264.752 Tsd €; das
entspricht im Jahresvergleich einem Plus von 14,5 %.
Bilanzstruktur
(in Tsd €)
2.888.476
2.888.476
346.598
343.037
Kurzfristige
Vermögenswerte
1.280.687
Langfristige
Vermögenswerte
Kurzfristige
2.541.879
Schulden
1.264.752
Langfristige
Schulden
Eigenkapital
Aktiva
62
Passiva
Geschäftsbericht 2015 | Konzernlagebericht | Finanz- und Vermögenslage
Genehmigtes und bedingtes Kapital
Gemäß § 38 Abs. 2 SEG in Verbindung mit § 169 AktG
ist der Verwaltungsrat im Geschäftsjahr 2013 durch die
12. ordentliche Hauptversammlung von conwert am
8. Mai 2013 ermächtigt worden, eine Kapitalerhöhung
um bis zu weitere 213.398.180 € durch Ausgabe von
bis zu 42.697.636 neuen, auf Inhaber lautenden Stück
aktien durchzuführen. Im Falle von Erhöhungen des
Grundkapitals gegen Sacheinlage ist der Verwaltungsrat ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre bis zu
einem Nominale von 85.359.273 € auszuschließen. Von
diesem Recht hat der Verwaltungsrat im Geschäftsjahr
2015 keinen Gebrauch gemacht.
Weiters verfügt die Gesellschaft auf Basis entsprechender Beschlüsse der Hauptversammlungen am 15. April
2010 und am 7. Mai 2014 über bedingtes Kapital zur
Ausgabe von insgesamt 25.607.780 neuen, auf Inhaber
lautenden Stückaktien. Dieses bedingte Kapital dient
der Bedienung von Wandelschuldverschreibungen. 2015
haben Inhaber der 5,25 %-Wandelschuldverschreibungen
2010-2016 (5,25  –Wandelschuldverschreibungen) vom
ihnen eingeräumten Umtausch- und Bezugsrecht
Gebrauch gemacht und 5,25 
%-Wandelschuldverschreibungen mit einem Nennbetrag von 50.400 Tsd €
gegen die Ausgabe von 4.705.870 Aktien aus bedingtem
Kapital gewandelt. Der Gesamtbetrag der ausstehenden Wandelschuldverschreibungen verringerte
sich somit im Jahr 2015 von rund 100.200 Tsd € auf
rund 49.800 Tsd €.
Langfristige und kurzfristige Schulden
Das gesamte Finanzierungsvolumen von conwert belief
sich zum Stichtag 31. Dezember 2015 auf 1.465.944 Tsd €
(31.12.2014: 1.596.731 Tsd €). Davon entfielen auf langfristige Kredite 1.028.194 Tsd € (31.12.2014: 1.120.412 Tsd €)
und auf kurzfristige Kredite 246.296 Tsd € (31.12.2014:
221.348 Tsd €). Per 31. Dezember 2015 wurden keine Kreditverbindlichkeiten in der Bilanzposition „Zur Veräußerung
gehaltene Schulden“ dargestellt (31.12.2014: 17.979 Tsd €).
Aufgrund vertraglich vereinbarter beidseitiger Kündigungsrechte wurden zum 31. Dezember 2015 Kredit
verbindlichkeiten im Nominale von 27.422 Tsd €
(31.12.2014: 25.900 Tsd €) in den kurzfristigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die Kreditverträge sowie die
zugrundeliegenden
bankinternen
Kreditgenehmigungen dieser Kreditverbindlichkeiten weisen jedoch
langfristige Laufzeitprofile zwischen 2021 und 2033
auf. In der Praxis geht das Unternehmen in Anbetracht
des Parteiwillens und dem jeweiligen wirtschaftlichen
Status der Finanzierungen von einem wahrscheinlichen
Fristigkeitenprofil von lediglich 2.687 Tsd € (31.12.2014:
2.337 Tsd €) im einjährigen Bereich, 10.525 Tsd €
(31.12.2014: 9.142 Tsd €) im ein- bis fünfjährigen Bereich
und von 14.210 Tsd € (31.12.2014: 14.420 Tsd €) im
Bereich von mehr als fünf Jahren aus. Gleichermaßen wurden Kreditverbindlichkeiten im Nominale von
1.324 Tsd € (31.12.2014: 1.644 Tsd €) aufgrund einer
möglichen Covenant-Verfehlung in den kurzfristigen
Verbindlichkeiten ausgewiesen.
Nominalzinssatz
Effektivverzinsung
gewichtet
Durchschnittliche
Fälligkeit gewichtet
Buchwert nach IFRS
(in %)
(in %)
(in Jahren)
(in Tsd €)
Laufzeitende 2016
5,3
7,1
0,1
49.759
Laufzeitende 2018
4,5
6,1
2,7
76.842
5,8
5,9
1,5
64.853
Laufzeitende 2016
1,5
2,0
0,4
132.237
Laufzeitende 2017-2020
1,1
1,2
2,8
351.416
Laufzeitende nach 2020
1,3
1,4
12,0
436.648
Anleiheverbindlichkeit
Laufzeitende 2017
Variabel verzinsliche Kreditverbindlichkeiten
Fix verzinsliche Kreditverbindlichkeiten
4,1
4,1
3,8
41.788
2,8
2,9
12,1
294.158
1,7
1,7
4,0
7.938
1,5
1,5
15,6
Finanzierungsleasing
Gesamt
10.305
1.465.944
63
Sämtliche in zuvor dargestellter Tabelle errechneten
Werte beziehen sich auf das Laufzeitende der jeweiligen Verbindlichkeit, auch wurden die zuvor genannten,
mit Kündigungsrechten versehenen Verbindlichkeiten
gemäß ihrem vertraglichen Laufzeitende abgebildet.
Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzierungen
(inkl. Anleihen und Wandelschuldverschreibungen)
betrug zum Stichtag 31. Dezember 2015 7,2 Jahre
(31.12.2014: 7,3 Jahre). Vom gesamten Finanzierungsvolumen waren 64,0 % variabel sowie 36,0 % fix verzinst.
Gegen Zinsänderungsrisiken waren zum Stichtag
62,0 % der Finanzverbindlichkeiten abgesichert, unter
Hinzurechnung von in der Zukunft startenden Derivatpositionen erhöht sich die Absicherungsquote auf 75,3 %.
Der cash-wirksame Stichtagszinssatz des Finanzierungsvolumens betrug 2,19 % p.a. vor Hedgingkosten
und 2,32 % p.a. nach Hedgingkosten. Es bestanden
keine Fremdwährungskredite, sämtliche Verbindlichkeiten wurden in Euro geführt.
Im Anhang unter Punkt 8. zeigt die Zinssensitivitätsanalyse weitere Eckpunkte zur Finanzierung. Da ein
Großteil der Finanzverbindlichkeiten gegen Zinsänderungsrisiken abgesichert war, würde eine Zinssatzerhöhung um 100 Basispunkte bei dem zum Stichtag
vorhandenen Finanzierungsvolumen einen finanziellen
Mehraufwand von nur rund 4.350 Tsd € verursachen.
Gleichzeitig hätte ein Anstieg der Zinskurve einen
positiven Effekt auf die noch bestehenden Marktwerte
der Derivate von conwert.
Neben dem ordentlichen Zinsaufwand sind im Finanz
ergebnis von (80.628) Tsd € auch erhebliche außerordentliche, teilweise unbare Positionen enthalten,
welche sich im Wesentlichen aus Effekten aus der
Zuschreibung von Wandelschuldverschreibungen von
(1.836) Tsd €, IFRS-Geldkosten von (4.909) Tsd € und
Umstrukturierungen bzw. Wertveränderungen von
Derivaten (netto 16.230 Tsd €) zusammensetzen.
Fristigkeiten der Kreditverbindlichkeiten
(vor Abzug von Transaktionskosten)
(in Tsd €)
2016
132.566
2017
135.827
2018
67.629
2019
127.422
2020
70.620
2021
28.662
2022
184.998
2023
10.372
Die binnen Jahresfrist fälligen Kreditverbindlichkeiten
zeigen folgende Fälligkeitsstruktur:
(in Tsd €)
Kreditvolumen
1. Halbjahr 2016
49.905
2. Halbjahr 2016
82.661
Gesamt
64
Prolongationsvolumen
132.566
Auf der Kreditgeberseite stehen sowohl große internationale Banken, Landesbanken und Hypotheken
finanzierer als auch kleine regionale Sparkassen und
Volksbanken. Rund 97 % der Kreditverbindlichkeiten
waren zum Stichtag 31. Dezember 2015 mit Hypotheken
besichert, ein Indiz für die konservative Finanzierungsstrategie von conwert.
Finanzverbindlichkeiten zum 31.12.2015
49.759*)
76.842*)
64.853
209.582
666.068
398.840
Cashflow
Im Geschäftsjahr 2015 konnte der Rückgang der
liquiden Mittel des Konzerns deutlich verringert werden.
Hauptverantwortlich waren dafür ein starker Anstieg
des positiven Cashflows aus Investitionstätigkeit und
eine bedeutende Reduktion des negativen Cashflows
aus Finanzierungstätigkeit. Diesen beiden positiven
Faktoren stand ein Rückgang des Cashflows aus dem
gesamten operativen Bereich (Cashflow aus Geschäftstätigkeit) gegenüber.
Die liquiden Mittel sanken 2015 um 18.688 
Tsd 
€
auf 55.240 
Tsd 
€. Der Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit ging von 190.351 Tsd € um
20,7 % auf 150.887 Tsd  € zurück; der Cashflow aus
Investitionstätigkeit stieg von 15.846 Tsd € im Jahr 2014
auf 58.454 Tsd €, der negative Cashflow aus Finanzierungstätigkeit reduzierte sich von 260.882 
Tsd 
€
auf 228.028 Tsd €.
5,25 %-Wandelschuldverschreibungen
4,5 %-Wandelschuldverschreibungen
5,75 %-Retail Anleihe
12 Banken Bandbreite 20-50 Mio €
6 Banken Bandbreite > 50 Mio €
Fremdkapitalanteil der Wandelschuldverschreibungen
*)
Die Finanzverbindlichkeiten von conwert beliefen sich
zum Stichtag 31. Dezember 2015 auf 1.465.944 Tsd €
(31.12.2014: 1.596.731 Tsd €).
Loan-to-Value (LTV)
Während des Geschäftsjahrs 2015 gingen die Netto
finanzverbindlichkeiten erneut deutlich stärker zurück
als das Immobilienvermögen. Dadurch sank der LTV
(Verschuldungsgrad bezogen auf die Immobilienprojekte,
unter Berücksichtigung des Bestands an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten) um 2,2 % bzw.
1,2 Prozentpunkte auf 52,4 %. Unter Berücksichtigung
der Wandlung der im Jänner 2016 ausgelaufenen und
fast vollständig gewandelten 5,25 %-Wandelschuldverschreibungen 2010-2016 lag der LTV bei 49,2 %.
LTV zum 31.12.
2014
Änderung
(8.861)
–
Cashflow aus Ergebnis
106.454
111.438
-4,5 %
Cashflow aus Geschäftstätigkeit
150.887
190.351
-20,7 %
Ergebnis nach Ertragsteuern
Cashflow aus Investitionstätigkeit
58.454
15.846
–
(228.028)
(260.882)
-12,6 %
(18.688)
(54.685)
-65,8 %
Liquide Mittel zu Beginn der Periode
73.927
128.612
-42,5 %
Liquide Mittel zum Ende der Periode
55.240
73.927
-25,3 %
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
Veränderung der liquiden Mittel
Capex und Instandhaltungsaufwendungen
Überblick Capex und Instandhaltungsaufwendungen
(in €/m²)
2015
2014
Änderung
Capex
25,66
20,70
24,0 %
Instandhaltungen
3,11
4,26
-27,0 %
Capex+Instandhaltungen
28,78
24,96
15,3 %
Capex+Instandhaltungen,
bereinigt um Projekte
13,96
12,69
10,0 %
49,2
52,4
53,6
55,9
54,4
53,9
(in %)
2014
2015
83.317
(in Tsd €)
33 Banken Bandbreite < 20 Mio €
2011 2012 2013
Überblick Cashflow
2015 2015
adjusted*)
*)
unter Berücksichtigung der Wandlung der
5,25 %-Wandelschuldverschreibungen 2010-2016
65
EPRA-Berichterstattung
Um die Transparenz und Vergleichbarkeit mit anderen börsenotierten Immobilienunternehmen sicherzustellen,
weist conwert eine Reihe wichtiger Kennzahlen nach den Standards der EPRA („European Public Real Estate
Association“), der führenden Interessensvertretung börsenotierter Immobilienunternehmen, aus. Diese Kennzahlen können von den nach IFRS-Regeln ermittelten Werten abweichen. Zur einfachen Vergleichbarkeit
werden die englischen Bezeichnungen der Kennzahlen verwendet.
conwert folgt bei der Berechnung der Kennzahlen den „EPRA Best Practice Recommendations“ in der aktuell gültigen
Fassung. Diese stehen auf der EPRA-Website (http://www.epra.com/regulation-and-reporting/bpr/) zur Verfügung.
Überblick EPRA-Kennzahlen*)
2015
2014
Tsd €
35.334
22.771
€
0,40
0,28
EPRA Net Asset Value (EPRA NAV)/Aktie
€
15,72
15,70
EPRA Triple Net Asset Value (EPRA NNNAV)/Aktie
€
14,24
13,08
EPRA Earnings
EPRA Earnings/Aktie
%
6,4
6,3
EPRA Vacancy Rate
%
7,3
9,1
EPRA Cost Ratio inkl. direkte Leerstandskosten
%
11,1
13,1
EPRA Cost Ratio exkl. direkte Leerstandskosten
%
7,8
9,8
*)
EPRA „Topped up“ Net Initial Yield wird nicht ausgewiesen, für die Berechnung erforderliche Mietfreistellungen werden nicht gesondert erfasst
Berechnung EPRA-Kennzahlen
EPRA Earnings
(in Tsd € sofern nicht gesondert gekennzeichnet)
Konzernergebnis nach Steuern
-/+ Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes
2015
2014
83.317
(8.861)
(66.868)
(15.864)
- Differenz zw. Verkaufs- und Buchwert der verkauften Hold-Immobilien
(7.140)
610
- Differenz zw. Verkaufs- und Buchwert der verkauften Sell-Immobilien
(11.788)
(11.678)
4.732
2.767
-/+ Marktwertänderungen Derivate
16.230
50.638
-/+ latente Steuern auf Nettoergebnis aus der Anpassung
des beizulegenden Zeitwerts
16.717
3.966
-/+ Anteil am Ergebnis assoziierter Unternehmen
(1.134)
(107)
-/+ Steuern aus Verkauf
-/+ Rückkauf Wandelschuldverschreibungen
EPRA Earnings
EPRA Earnings/Aktie (in €)
1.270
1.300
35.334
22.771
0,40
0,28
31.12.2015
31.12.2014
Verkehrswert
Tsd €
2.668.267
2.795.400
Mieteinnahmen p.a.
Tsd €
169.803
174.900
%
6,4
6,3
31.12.2015
31.12.2014
*)
*)
EPRA Net Initial Yield = Mieteinnahmen p.a. / Verkehrswert
EPRA Vacancy Rate
Soll-Miete netto (exkl. Projekte)
Tsd €/M.
13.515
14.945
Durch Leerstand entgangene Miete (exkl. Projekte)
Tsd €/M.
955
1.365
%
7,3
9,1
EPRA Leerstandsrate
*)
66
*)
EPRA Net Initial Yield = Mieteinnahmen p.a. / Verkehrswert
Geschäftsbericht 2015 | Konzernlagebericht | EPRA-Berichterstattung
EPRA NAV und EPRA NNNAV
(in Tsd €)
Eigenkapital
Anzahl der Aktien am Stichtag abzgl. eigene Aktien (in Stück)
Auf die Aktionäre von conwert entfallendes Eigenkapital
31.12.2015
31.12.2014
Änderung
1.264.752
1.104.591
14,5 %
88.488.679
82.782.809
6,9 %
1.205.936
1.045.262
15,4 %
Neubewertung des Sell-Portfolios
31.371
27.400
14,5 %
Zeitwert Finanzinstrumente*)
25.085
114.200
-78,0 %
Langfristige Mieterfinanzierungsbeiträge
9.267
9.800
-5,4 %
119.618
102.800
16,4 %
Unverwässerter EPRA NAV
1.391.276
1.299.462
7,1 %
Zeitwert Finanzinstrumente
(25.085)
(114.200)
-78,0 %
(52.713)
(36.900)
42,9 %
(53.220)
(65.800)
-19,1 %
1.260.259
1.082.562
16,4 %
Latente Steuern
*)
Differenz Markt- und Buchwert von Fixkrediten
Latente Steuern
**)
Unverwässerter EPRA NNNAV
*)
**)
Nettobetrag. In der EPRA NAV -Kalkulation werden 25 % Körperschaftssteuer vom Zeitwert der Finanzinstrumente abgezogen.
50 %-Wahrscheinlichkeit berücksichtigt
EPRA NAV und EPRA NNNAV je Aktie
(in €)
31.12.2015
31.12.2014
Änderung
13,63
12,63
7,9 %
Auf die Aktionäre von conwert entfallendes Eigenkapital
Neubewertung des Sell-Portfolios
0,35
0,33
7,1 %
0,28
1,38
-79,5 %
Langfristige Mieterfinanzierungsbeiträge
0,10
0,12
-11,5 %
Latente Steuern
1,35
1,24
8,9 %
Unverwässerter EPRA NAV
15,72
15,70
0,2 %
(0,28)
(1,38)
-79,5 %
Differenz Markt- und Buchwert von Fixkrediten
(0,60)
(0,45)
33,6 %
(0,60)
(0,79)
-24,3 %
14,24
13,08
8,9 %
Latente Steuern
**)
Unverwässerter EPRA NNNAV
*)
**)
Nettobetrag. In der EPRA NAV-Kalkulation werden 25 % Körperschaftssteuer vom Zeitwert der Finanzinstrumente abgezogen.
50 %-Wahrscheinlichkeit berücksichtigt
EPRA Cost Ratio
2015
2014
77.289
86.620
(58.368)
(63.428)
18.921
23.193
(in Tsd € sofern nicht gesondert gekennzeichnet)
Immobilienaufwand
- Betriebskosten
= EPRA Costs inkl. Leerstandskosten
- Leerstandskosten
(5.656)
(5.864)
= EPRA Costs exkl. Leerstandskosten
13.265
17.329
Vermietungserlöse
226.093
237.288
- weiterverrechenbare Betriebskosten
(55.374)
(60.105)
= Vermietungserlöse abzüglich weiterverrechenbare Betriebskosten
170.720
177.183
EPRA Cost Ratio inkl. Leerstandskosten (in %)
11,1
13,1
EPRA Cost Ratio exkl. Leerstandskosten (in %)
7,8
9,8
*)
EPRA Cost Ratio = EPRA Costs / Vermietungserlöse abzgl. weiterverrechenbare Betriebskosten
Geschäftsbericht 2015 | Konzernlagebericht | EPRA-Berichterstattung
67
Risikobericht
Risikomanagementsystem
Der conwert-Konzern hat ein umfassendes, internationalen Standards entsprechendes Risikomanagementsystem (RMS) implementiert. Dieses wird regelmäßig
durch interne und externe Instanzen auf seine Funktionsfähigkeit hin überprüft und weiterentwickelt, um
die Erfüllung interner qualitativer Anforderungen und
gesetzlicher Vorgaben sicherzustellen.
Das für den conwert-Konzern implementierte RMS ist
als Regelkreis definiert:
Durch die Risikobewertung wird das nominelle Gefährdungspotenzial („Auswirkung“) einzelner Risiken unter
Berücksichtigung
der
Eintrittswahrscheinlichkeit
ermittelt. Das nominelle Gefährdungspotenzial ist
jener Betrag, mit dem das geplante Periodenergebnis
negativ beeinflusst werden könnte. Risikokorrelationen
werden dabei, soweit erkennbar, berücksichtigt. Durch
Aggregation einzelner, nominell bewerteter Risiken
ergibt sich eine kumulierte Risikoposition, die durch
Maßnahmen der Risikobewältigung zu einer Risiko
nettoposition reduziert wird.
Die Risikobewältigung umfasst sowohl präventive
als auch reaktive Maßnahmen einschließlich Ad hocMaßnahmen, die im Fall plötzlich eintretender neuer
Risiken eingesetzt werden.
Risikomanagement
Risikostrategie
Risikobewältigung
Risikoidentifikation
Risikokommunikation
Risikobewertung
Monitoring
Im Rahmen der Risikostrategie erfolgt die grundlegende Formulierung des Risikoverständnisses; zudem
werden Zweck und Geltungsbereich des RMS definiert.
Die Risikostrategie wird regelmäßig an veränderte Rahmenbedingungen angepasst. Die Risikostrategie des
conwert-Konzerns sieht vor, keine unkalkulierbaren
Risiken einzugehen und kalkulierbare Risiken durch
geeignete Maßnahmen nach Möglichkeit so einzugrenzen, dass bei Eintritt eines solchen Risikos keine
bestandsgefährdenden Effekte zu erwarten sind.
Die Risikoidentifikation ist ein permanent in allen
Konzernbereichen ablaufender Prozess. Es werden
Risikofelder definiert, einzelne Risiken erkannt bzw.
Beobachtungsbereiche für mögliche Risiken bestimmt.
Die Risikoidentifikation beinhaltet auch das Erkennen
kurzfristig eintretender Veränderungen des Risikoumfeldes bzw. neuer Risiken.
68
Die Risikokommunikation dient der strukturierten
Beschaffung, Darstellung und Weitergabe der relevanten
Informationen in Form des Risikoberichtswesens durch
die definierten Verantwortlichen (Risk Owner) an die
Konzernleitung zwecks interner Risikosteuerung
und Information der Stakeholder, insbesondere
der Aktionäre.
Im Rahmen des laufenden Monitorings werden die
Risiken und die definierten Maßnahmen überwacht.
Außerdem wird regelmäßig die Funktionsfähigkeit des
gesamten Risikomanagements überprüft.
Das Risikomanagement wird zentral durch die
Risk Owner in den Bereichen der Konzernleitung und
-administration und dezentral durch die Regional
leitungen in Deutschland, Österreich und den übrigen
Ländern ausgeübt. Die Risk Owner treffen einmal im
Quartal als Risk Management Board zu einem Risk Jour
Fixe zusammen. Bei diesem werden die wesentlichen
identifizierten Risiken besprochen. Administration
und Koordination des gesamten Risikomanagements
erfolgen durch den zentralen Konzernleitungsbereich
„Controlling, Risk Management und IKS“, der zum
fachlichen Zuständigkeitsbereich des Chief Financial
Officer gehört. Das Risikomanagement wird von den
Geschäftsführenden Direktoren verantwortet, die
regelmäßig dem Verwaltungsrat berichten.
Geschäftsbericht 2015 | Konzernlagebericht | Risikobericht
Verwaltungsrat
Direktorium
Risk Management Board
Controlling,
Zentrale
Leitungsbereiche
Risk Management
Regionalleitungen
und IKS
Risikokategorien
Im Rahmen der Risikoidentifikation wurden sechs
Risikokategorien definiert, die alle für die conwertGruppe relevanten Risikoquellen und Risikowirkungsebenen umfassen. Für jede Risikokategorie wurden
einzelne Risiken identifiziert und in einem Risiko
katalog zusammengefasst. Dieser dient zusammen mit
der Risikomanagement-Konzernrichtlinie als Arbeitsgrundlage für die Ausübung der Risk Owner-Funktion.
+ Strategie
In die Risikokategorie „Strategie“ fallen jene Risiken,
die sich aus der Entwicklung der Strategie für den
Konzern, der Strategieumsetzung, aus strategischen
Kooperationen und Beteiligungen sowie deren Verwaltung einschließlich der Beteiligungsstruktur und
der gesellschaftsvertraglichen Gestaltung ergeben
können. Die Risikokategorie „Strategie“ wird von den
Geschäftsführenden Direktoren als Risk Owner unter
direkter Einbindung des Verwaltungsratsvorsitzenden
und des Strategie-, Investments und Portfolioausschusses und seines Vorsitzenden verantwortet.
Um Risiken dieser Kategorie zu minimieren erfolgt
im conwert-Konzern eine laufende Marktbeobachtung und Überwachung der Konzernbereiche anhand
der Planwerte, ein kontinuierliches Benchmarking
sowie eine aktive Investor und Public RelationsPolitik. Sämtliche Investments unterliegen einem dem
Investitionsvolumen adäquaten internen Genehmigungsprozess. Trotz dieser umfassenden Maßnahmen
zur Beherrschung der strategischen Risiken ist nicht
auszuschließen, dass der conwert-Konzern mittelbar
aufgrund anhaltender gesamtwirtschaftlich nachteiliger Entwicklungen in seinem Bestand gefährdet
werden könnte oder dass sich aus strategischen Beteiligungen und Kooperationen wesentliche nachteilige
Effekte ergeben könnten.
Wesentliche strategische Risiken
Risikobeschreibung
Auswirkung
Gegensteuerung
+ Sinkende Profitabilität
+ Effizienzverlust
+ Fehlende Identifikation der Mitarbeiter mit
dem Unternehmen
+ Laufende Überprüfung der
Unternehmensteile und des Budgets
+ Laufende Überprüfung der
unternehmensinternen Abläufe
+ Einbruch der Immobilienmärkte
+ Geschäftsrückgang
+ Diversifiziertes Immobilienportfolio
+ Hohe Preisstabilität bei hoch-wertigen
Immobilien in Top-Lagen
+ Fokus der Geschäftstätigkeit auf Märkte mit
fundamental positiver Entwicklung
Allgemeines Unternehmensrisiko
+ Unternehmensentwicklung
verläuft nicht wie geplant
Allgemeines Wirtschaftsrisiko
+ Wirtschaftskrisen und Marktzyklen
belasten den Immobilienmarkt
Risiken aus strategischen Beteiligungen und Kooperationen
+ Inanspruchnahmen aus bestehenden
Beteiligungsverhältnissen und
Kooperationsvereinbarungen
+ Abschluss nachteiliger Beteiligungsverträge
oder Kooperationsvereinbarungen
+ Verfehlung geplanter oder als Ausblick
kommunizierter zukünftiger Entwicklungen
und Ergebnisse aufgrund von unerwarteten
Straf-oder Kompensationszahlungen an
bestehende oder ehemalige Gesellschafter
und Kooperationspartner
+ Einsatz adäquater Maßnahmen zur Abwendung
oder Begrenzung von Inanspruchnahmen (Rechtsbeistand)
+ Herbeiführung außergerichtlicher Einigungen,
wenn dies hinsichtlich der entstehenden Kosten
vorteilhaft ist
+ Prüfung neu abzuschließender wesentlicher
Beteiligungs- und Kooperationsverträge durch
sachkundige Dritte
+ Kommunikation von möglichen nachteiligen
Entwicklungen, sofern dies der Abwehr von
drohenden Inanspruchnahmen nicht abträglich ist
69
+ Organisation und IT
Die Risikokategorie „Organisation und IT“ umfasst
potenzielle Gefahrenszenarien, die im Rahmen der
laufenden Managementaufgaben einschließlich der
Mitarbeiterauswahl, -vergütung und -führung sowie
aus organisatorischen Gründen und in allen Bereichen
der Informationstechnologie auftreten könnten. Den
in dieser Kategorie zusammengefassten Einzelrisiken
wurden Risk Owner in den zentralen Konzernbereichen
zugewiesen. Soweit ein direkter Bezug zu den operativen Bereichen auf regionaler Ebene gegeben ist,
werden sie gleichzeitig auch von den Regionalleitungen
als weitere Risk Owner gemanagt.
Aufgrund der aus risikopolitischer Sicht besonderen
Bedeutung des IT-Bereichs wurde die IT-Strategie so
weiterentwickelt, dass daraus auch in Zukunft keine
Beschränkungen der operativen Tätigkeit der conwertGruppe zu erwarten sind. Es könnten sich jedoch –
insbesondere durch nicht vorhersehbare kriminelle
Eingriffe – Situationen ergeben, die einen geordneten Betrieb der IT-Infrastruktur so stören, dass dem
conwert-Konzern daraus ein Nachteil entsteht.
+ Markt
Die Risikokategorie „Markt“ umfasst jene Risiken, die
sich aus Entwicklungen in den Märkten ergeben, in
denen der conwert-Konzern tätig ist. Darunter fallen
auch Risiken, die sich aus Kundenbeziehungen oder aus
der Wettbewerbssituation ergeben können. Durch die
nominierten Risk Owner auf regionaler Ebene erfolgen
die laufende Beobachtung des Wettbewerbs sowie
die Analyse der Nachfrageentwicklung auf den unterschiedlichen Märkten. Aufgrund der Diversifikation
der Marktleistungen der conwert-Gruppe, die auf
mehreren regional und sachlich differenzierten
Märkten vertreten ist, ergeben sich aus heutiger Sicht
keine Einzelrisiken oder Risikocluster, die eine unmittelbare Bestandsgefährdung darstellen. Sollten sich in
der Zukunft mehrere Märkte wesentlich, dauerhaft und
nachteilig verändern, könnte dies dennoch zu erheblichen Beeinträchtigungen der Eigenkapitalsituation des
Konzerns führen.
Risiken zusammengefasst, die sich aus Gesetzesänderungen oder makroökonomischen Entwicklungen
ergeben. Bei Eintritt dieser Risiken könnte der Zugang
zu Kapital und Liquidität für conwert oder auch deren
Kunden sowie Lieferanten so erschwert werden, dass
eine weitere Marktteilnahme unvorteilhaft oder gar
ausgeschlossen erscheint. Diese Risiken können sich
aus einer geänderten Subventions- oder Steuerpolitik im Zusammenhang mit der Schaffung, dem Kauf
und dem Verkauf von Immobilien oder aufgrund von
Inflation oder negativen Entwicklungen auf den Kapitalmärkten ergeben, welche mittelbar oder unmittelbar
von übergeordneten politischen Interessen beeinflusst
werden. Der conwert-Konzern verfügt derzeit über
eine breit diversifizierte und ausgewogene Finanzierungsstruktur, bei der eine adäquate Eigenkapitalquote
angestrebt wird. Sollte es zu einer eklatanten Verteuerung des Fremd- oder Eigenkapitals kommen, könnte
dies dennoch auch für conwert zu erheblichen Beeinträchtigungen führen.
+ Operations
Zu den operativen Risiken zählen all jene, die sich
unmittelbar oder mittelbar aus der Geschäftstätigkeit
von conwert ergeben. Die conwert-Gruppe ist in ihren
Kernmärkten überwiegend in den Geschäftszweigen
Vermietung, Verkauf und Dienstleistungen aktiv. Die
Regionalleitungen als Risk Owner managen alle identifizierten Risiken aus den genannten Geschäftszweigen.
Die Risiken resultieren aus den Leistungserstellungsprozessen und werden durch prozessintegrierte präventive Maßnahmen und Kontrollen so minimiert,
dass daraus aus heutiger Sicht kein bestandsgefährdender Schaden erwachsen kann. Dies kann
jedoch für die Zukunft nicht völlig ausgeschlossen
werden, zumal in diese Risiko
kategorie auch Ereignisse fallen, die nicht beeinflussbar und nicht vollständig versicherbar sind. Das sind unter anderem
Elementarereignisse jedweder Art oder unkonventionelle kriminelle Aktivitäten (organisierte Kriminalität,
Betrug, Untreue), die über einen längeren Zeitraum
und in wesentlichem Umfang betrieben werden.
+ Wirtschaftliches und politisches Umfeld
Die Risiken aus dem wirtschaftlichen und politischen
Umfeld wurden dem Zentralbereich Investor Relations
sowie den jeweiligen Regionalleitungen als Risk Owner
zugewiesen. In dieser Kategorie sind primär jene
70
Wesentliche immobilienspezifische Risiken
Risikobeschreibung
Auswirkung
Gegensteuerung
+ Ergebnisabweichungen im Geschäftsabschluss
+ Auswirkung auf Kreditwürdigkeit
+ Bewertung durch unabhängige Sachverständige
+ Ausbau der Geschäftstätigkeit in Märkten mit
fundamental positiver Entwicklung
+ Ertragsschwankungen im Trading-Geschäft
+ Laufende Marktanalysen
+ Rasche Reaktion auf
Marktgegebenheiten und -trends
+ Wertsteigerungsstrategie bei Immobilien
+ Kosten durch Leerstände
+ Entfall von Vermietungserlösen aufgrund
mangelnder Bonität der Mieter oder
sinkender Marktpreise
+ Aktives Asset Management zur Reduktion der
Leerstände
+ Bonitätsprüfung
+ Hohe Diversifizierung des Immobilienportfolios
+ Mietanpassungen auf Marktniveau
+ Kostenüberschreitung bei
Projektentwicklungen
+ Streuung des Kostenrisikos (Lieferanten,
Dienstleister, usw.)
+ Vereinbarung von Pönalen
+ Laufende Budget- und Baufortschritts‑
überwachung
Immobilienbewertung
+ Schwankung von Immobilienpreisen durch
geänderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Veräußerung
+ Nachfrage nach Wohn- und
Gewerbeimmobilien bricht ein
Vermietung
+ Vermietung von Wohnungen geht zurück
+ Mieter zahlen nicht
Development
+ Schwankende Investitionskosten bei
Developmentprojekten
+ Finanzen
Unter Finanzrisiken werden all jene mittelbaren und
unmittelbaren Risiken subsumiert, die eine wesentliche Auswirkung auf die Sicherstellung von Liquidität
und Zahlungsfähigkeit und damit auch auf den Fortbestand von conwert haben. Dies umfasst die Einnahmensicherung, die Sicherung der Liquiditätsbestände
und die Absicherung der Zinsbelastung aus Finanzierungen. Außerdem sind darin Risiken enthalten, welche
die fristgerechte und korrekte Berichterstattung an
Behörden und Investoren betreffen.
Der conwert-Konzern managt seinen Liquiditätsbedarf
auf Basis laufend aktualisierter Liquiditätsplanungen,
die unter Berücksichtigung der wahrscheinlichen und
absehbaren Mittelzu- und -abflüsse erstellt werden.
Dennoch kann das Auftreten eines Liquiditätsengpasses
nicht vollständig ausgeschlossen werden.
Um die fristgerechte und den maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen entsprechende Berichterstattung
an Behörden und Investoren zu gewährleisten, werden
die dazu verwendeten Systeme und deren Betriebs
sicherheit ebenso wie die angewandten Prozesse und
Methoden laufend überprüft und bei Bedarf Verbesserungen vorgenommen. Im Fall eines längerfristigen Totalausfalls der verwendeten Systeme können
dennoch Verzögerungen eintreten, die eine fristgerechte
Berichterstattung ausschließen. Fragen bezüglich der
Anwendung und Auslegung der für die Berichterstattung relevanten gesetzlichen Bestimmungen werden
im Zweifel mit sachkundigen Dritten oder den relevanten Behörden behandelt, sodass materielle Fehler
vermieden werden. Sofern die für die Berichterstattung maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen nicht
beachtet werden, könnte dies zu Feststellungen seitens
der Enforcement-Stelle (OePR) oder der Aufsichtsbehörde (FMA) führen und rechtliche Konsequenzen nach
sich ziehen. Negative Prüfungsurteile könnten sich
ergeben, wenn die im Rahmen einer Prüfung seitens
der Enforcement-Stelle (OePR) oder der Aufsichtsbehörde (FMA) vorgebrachten Fragen mangelhaft
beantwortet werden, aufgrund ungeeigneter interner
Prozesse diese Fragen nicht zeitgerecht beantwortet
werden können oder das Prüfungsverfahren nicht ordnungsgemäß abgewickelt werden kann.
71
Wesentliche Risiken in der Kategorie „Finanzen“
Risikobeschreibung
Auswirkung
Gegensteuerung
+ Erschwerte Aufbringung von Eigenkapital
+ Geringe Liquidität
+ Eingeschränkte Expansionsmöglichkeiten
+ Breite und langfristige Streuung der Kredite
+ Stärkung der Innenfinanzierungskraft
+ Laufende Liquiditätsplanung und -steuerung
+ Verbreiterung der Liquiditätsbasis
+ Steigende Finanzierungskosten
+ Liquiditätsverknappung
+ Abschluss von Zinssicherungsgeschäften
(62,0 % der Finanzverbindlichkeiten sind abgesichert, unter Hinzurechnung von in der Zukunft
startenden Derivatpositionen erhöht sich die
Absicherungsquote auf 75,3 %)
+ Laufende Risikoeinschätzung des nicht abge
sicherten Kreditvolumens
+ Steigende Finanzierungskosten
+ Liquiditätsverknappung
+ Stärkung der Innenfinanzierungskraft
(durchschnittlich rund 8 Jahre Laufzeit bei
51 Finanzierungspartnern)
+ Verringerung des Eigenkapitals
+ Bewertung ineffektiver Hedges hat negativen
Einfluss auf das Finanzergebnis
+ Durch Umbrellahedges in der Holding ist eine
flexible Zuordnung zu Kreditverbindlichkeiten auf
SPV-Ebene möglich
+ Der durchschnittliche Zinssatz der Hedges beträgt
2,46 % (2,37 % unter Hinzurechnung von in der
Zukunft startenden Derivatpositionen)
+ Fehlerfeststellung aufgrund materiell
fehlerhafter Berichterstattung
+ Fehlerfeststellung aufgrund mangelhafter oder
nicht zeitgerechter Beantwortung von Fragen
der Enforcement-Stelle (OePR) oder Aufsichtsbehörde (FMA) im Fall laufender oder künftiger
anlassbezogener oder regelmäßiger Prüfungen
+ Mehraufwand aus Veröffentlichungen von
Feststellungen und Korrekturen von
Abschlüssen
+ Rechtliche Konsequenzen (Strafen und
Schadenersatzansprüche)
+ Vorabklärung von Anwendungs- und Auslegungsfragen maßgeblicher gesetzlicher Bestimmungen
mit sachkundigen Dritten und gegebenenfalls
auch mit den zuständigen Stellen (OePR, FMA)
+ Laufende fachliche Schulung von Mitarbeiterinnen
und Mitarbeitern, die mit der Erfassung der
Geschäftsfälle und der Abschlusserstellung
befasst sind
+ Interne Richtlinien (Accounting-Guideline) und
Arbeitsbehelfe
+ Prüfung der Jahresabschlüsse durch
unabhängige Wirtschaftsprüfer
+ Prüfungen der relevanten Prozesse
durch die interne Revision
+ Begleitende Qualitätssicherungsmaßnahmen vor
und während des Abschlusserstellungsprozesses
einschließlich Maßnahmen zur Gewährleistung
korrekter, in die Abschlüsse einfließender
Informationen, die von externen Dienstleistern
geliefert werden
+ Definierte Prozesse für den Fall einer anlassbezogenen oder regelmäßigen Prüfung durch die
Enforcement-Stelle (OePR) oder der Aufsichts
behörde (FMA)
+ Geeignete Dokumentation der Abschlüsse und
laufenden Geschäftsfälle, sodass eine zeitgerechte und vollständige Beantwortung von Fragen
sichergestellt ist
Kapitalmarkt
+ Volatilität an den Börsen/Börsecrash
+ Finanzkrisen
Zinsrisiko
+ Steigende Zinsen
Kreditrisiko
+ Restriktive Kreditvergabe von Banken
Finanzinstrumenterisiko
+ Negative Bewertungseffekte
+ Hedging von Kreditverbindlichkeiten
Berichterstattung
+ Materiell fehlerhafte Berichterstattung
aufgrund falscher Anwendung oder Auslegung
maßgeblicher gesetzlicher Bestimmungen
+ Mangelhafte oder nicht zeitgerechte Beantwortung von Fragen, die im Rahmen laufender oder
künftiger anlassbezogener und regelmäßiger
Prüfungen durch die Enforcement-Stelle
(OePR) oder die Aufsichtsbehörde (FMA)
vorgebracht werden
72
Berichterstattung über wesentliche Merkmale des
internen Kontroll- und des Risikomanagementsystems
im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess
Für das Risikomanagement des conwert-Konzerns
zeichnen die Geschäftsführenden Direktoren verantwortlich. Im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess liegt das Risikomanagement in der Ressortverantwortung des Chief Financial Officer.
Von besonderer Wichtigkeit für das Funktionieren des
Risikomanagements des conwert-Konzerns ist das
laufende interne Berichtswesen, das ein frühzeitiges
Erkennen von Risiken und die Einleitung von Gegenmaßnahmen ermöglicht. Basis dafür ist eine zeitnahe, quartals
weise Berichterstattung im Rahmen des Risk Jour Fixe.
Die Konzernholding hat den Tochtergesellschaften einheitliche Standards für die Umsetzung und Dokumentation des Rechnungslegungsprozesses vorgegeben,
um dadurch die Risiken einer unvollständigen oder fehlerhaften Finanzberichterstattung zu vermeiden. Die
Konzernzentrale prüft zusätzlich die von den Tochtergesellschaften erstellten internen Berichte auf Plausibilität und vergleicht diese mit den Planungsrechnungen. Dadurch kann auf etwaige Abweichungen zügig
mit geeigneten Maßnahmen reagiert werden.
In regelmäßigen Sitzungen der Geschäftsführenden
Direktoren mit den regional und operativ verantwortlichen Personen werden die laufende Geschäftsentwicklung sowie absehbare Chancen und Risiken
aufgrund veränderter Rahmenbedingungen besprochen. Die internationalen Rechnungslegungsvorschriften zur Erstellung des Konzernabschlusses werden
durch weiterführende, konzerninterne Richtlinien
ergänzt. Dadurch ist eine einheitliche Darstellung und
Bewertung von Risiken durch die in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften gewährleistet.
Die Eckpunkte des bestehenden internen Kontrollsystems (IKS) und des Risikomanagementsystems (RMS) im
Hinblick auf den (Konzern-)Rechnungslegungsprozess
können bei conwert wie folgt zusammengefasst werden:
+Im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess sind
die Funktionen des Rechnungswesens von anderen
Verantwortungsbereichen wie etwa dem Zahlungsverkehr und dem Konzerntreasury klar getrennt.
+Die eingesetzten Finanzsysteme sind durch entsprechende IT-Einrichtungen gegen unbefugte
Zugriffe geschützt.
+
Hinsichtlich der eingesetzten Finanzsysteme
wird soweit wie möglich auf Standardsoftware zurückgegriffen.
+
Ein adäquates Richtlinienwesen (Bilanzierungsrichtlinien, Zahlungsrichtlinien, etc.) ist eingerichtet
und wird laufend aktualisiert.
+
Erhaltene oder weitergegebene Buchhaltungs
daten werden von den verantwortlichen Personen
auf Vollständigkeit und Richtigkeit, z.B. mittels
Stichproben, geprüft.
+Bei allen rechnungslegungsrelevanten Prozessen
wird durchgängig das Vier-Augen-Prinzip angewandt.
+Für Konsolidierungszwecke wird die Konsolidierungssoftware SAP BCS verwendet.
+
Rechnungslegungsrelevante Prozesse werden
regelmäßig durch die (prozessunabhängige) interne
Revision überprüft.
Das beschriebene IKS und RMS stellt sicher, dass
Geschäftsfälle in Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess bilanziell stets richtig erfasst, aufbereitet und
gewürdigt sowie in die Rechnungslegung übernommen
werden. Entsprechend geschulte Mitarbeiter, die Verwendung spezifischer Software sowie klare gesetzliche
und konzerninterne Vorgaben bilden die Basis für einen
ordnungsgemäßen, einheitlichen und kontinuierlichen
Rechnungslegungsprozess. Durch eine klare Abgrenzung der Verantwortungsbereiche sowie geeignete
Kontroll- und Überprüfungsmechanismen soll eine
korrekte und verantwortungsbewusste Rechnungslegung sichergestellt werden. Geschäftsvorfälle können so
in Übereinstimmung mit den gesetzlichen und internationalen Vorschriften, der Satzung sowie internen Richt
linien erfasst, verarbeitet und dokumentiert werden.
+In der conwert-Gruppe gibt es eine klare Führungsund Konzernstruktur. Dabei werden bereichsübergreifende Anforderungen von der zentralen
Konzernleitung und -administration vorgegeben.
Geschäftsbericht 2015 | Konzernlagebericht | Internes Kontroll- und Risikomanagementsystem
73
Organisations- und
Unternehmensstruktur
Die conwert Immobilien Invest SE (conwert) ist eine
börsenotierte monistische Societas Europaea (SE) und
wird von einem Verwaltungsrat geleitet; die Geschäftsführenden Direktoren führen die laufenden Geschäfte
der Gesellschaft. Der Verwaltungsrat setzt sich bei
conwert gemäß der Satzung aus mindestens drei und
höchstens fünf Mitgliedern zusammen; zum Ende
des Geschäftsjahres 2015 hatte der Verwaltungsrat
vier Mitglieder und es waren zwei Geschäftsführende
Direktoren, ein CEO, Dr. Wolfgang Beck, und ein CFO,
Mag. Thomas Doll, bestellt. Nach außen kann die
Gesellschaft jeweils gemeinsam durch zwei Geschäftsführende Direktoren, zwei Verwaltungsratsmitglieder, ein
Verwaltungsratsmitglied mit einem Geschäftsführenden
Direktor oder Prokuristen, oder einem Geschäftsführenden Direktor gemeinsam mit einem Prokuristen vertreten
werden. Einzelvertretung ist nicht vorgesehen.
conwert hat ihren Gesellschaftssitz in Wien. Das
operative Geschäft wird mehrheitlich über konzern
eigene Management-, Hausverwaltungs- und Immo
bilienbesitzgesellschaften abgewickelt.
Immobilienbesitzgesellschaften
conwert verfügte zum 31. Dezember 2015 über Tochtergesellschaften in Österreich, Deutschland, Luxemburg,
der Slowakei, der Ukraine und Ungarn, in deren unmittelbarem Eigentum die Immobilien stehen. Diese
Gesellschaften werden als lokale Objektgesellschaften
geführt. Die Gesellschaften in der Tschechischen
Republik wurden zum Jahresende 2015 veräußert.
Darüber hinaus ist conwert auch an zwei börsenotierten
Teilkonzernen beteiligt, die von conwert vollständig
konsolidiert werden. conwert erwarb im Geschäftsjahr 2015 weitere 843.814 Stück Aktien der ECO Business-Immobilien AG und hält direkt und indirekt seither
98,23 % an dem Unternehmen (31.12.2014: 95,76 %).
Im Geschäftsjahr 2015 wurde eine Kaufpreisbedingung
für den Erwerb von Tochterunternehmen der KWG
Kommunale Wohnen (AG) aus dem Geschäftsjahr
2011 durch die Ausgabe von Aktien erfüllt. Die KWG
hat das Grundkapital im Wege einer Übertragung
der Kapitalrücklage unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre durch Ausgabe von 219.848 auf
den Inhaber lautende Stückaktien zum Nennwert von
1,00 € je Aktie um 219.848 € erhöht. Dadurch wurde
der Anteil an der KWG leicht verwässert und lag zum
31. Dezember 2015 bei 78,95 % (31.12.2014: 80,04 %).
74
Managementgesellschaften
Die conwert Management GmbH (conwert Management) verwaltet das conwert-Portfolio in Österreich
und ist für das Asset Management, den Vertrieb
von Immobilien und Wohnungen sowie das Bau
management verantwortlich. Die conwert Deutschland GmbH (conwert Deutschland) zeichnet mit ihren
Tochtergesellschaften für das Immobilienmanagement von conwert in Deutschland verantwortlich. Zu
den von ihr erbrachten Immobiliendienstleistungen
zählen ebenfalls das Asset Management, das Baumanagement und der Immobilienvertrieb. Darüber
hinaus sind bei der conwert Management alle konzernübergreifenden administrativen Abteilungen und
Stabstellen angesiedelt.
Die verbliebenen Immobilien in den übrigen Ländern
werden großteils von lokalen Managementgesellschaften betreut. Luxemburg wird von Deutschland
aus gemanagt.
Hausverwaltung Österreich
Die Hausverwaltungsdienstleistungen in Österreich werden Großteils über die RESAG Property
Management GmbH (RESAG Property), einer
100 %-igen conwert-Tochter, erbracht. Zum Stichtag
31. Dezember 2015 verwaltete die RESAG Property
insgesamt 5.432 Einheiten inkl. Stellplätze, davon
5.396 Einheiten für conwert.
Hausverwaltung Deutschland
In Deutschland wurden die Dienstleistungen für die
Verwaltung von conwert-eigenen Immobilien als auch
Immobilien für Dritte 2015 noch von der alt+kelber
Immobilienverwaltung GmbH, einer 100 %-igen Tochter
von conwert Deutschland, der KWG Wohnwert GmbH
und der Barmer Wohnungsbau Verwaltungs GmbH
erbracht. Zum Stichtag 31. Dezember 2015 verwalteten
die conwert eigenen Hausverwaltungsgesellschaften
46.254 Einheiten inkl. Stellplätze, davon 30.475 Einheiten
für conwert und 15.779 Einheiten für Dritte. 2016 sind
organisatorische Vereinfachungen geplant, um Immobilienverwaltungsdienstleistungen künftig aus einer
Hand anzubieten.
Geschäftsbericht 2015 | Konzernlagebericht | Organisations- und Unternehmensstruktur
Mitarbeiter
Motivierte, kompetente und loyale Mitarbeiter sind eine
wichtige Voraussetzung für den nachhaltigen Erfolg
jedes Unternehmens. conwert als einer der größten
Immobilienunternehmen betrachtet es auch aus
diesem Grund als ein zentrales Managementziel, eine
positive Arbeitsumgebung und attraktive Perspektiven
für ihre Mitarbeiter zu schaffen.
Die Maßnahmen zur Optimierung der Konzernstrukturen
im Zuge der weiteren Konzentration auf die Kernmärkte führten 2015 zu einer leichten Reduktion
der Mitarbeiterzahl. Zum 31. Dezember 2015 waren
im conwert-Konzern 441 Mitarbeiter beschäftigt, im
Jahresvergleich bedeutet das einen Rückgang um 3,9 %
(31.12.2014: 459 Mitarbeiter).
Der Anteil an weiblichen Angestellten war zum Jahresende 2015 mit 60,0 % weiterhin hoch (31.12.2014: rund
61 %). In Deutschland wurden zum Jahresende 2015
acht Lehrlinge ausgebildet. Insgesamt 60 Mitarbeiter waren zum Stichtag teilzeitbeschäftigt, weitere 21
Personen befanden sich in Karenz bzw. Mutterschutz.
Auch 2015 führte conwert verschiedene Schulungsund Weiterbildungsmaßnahmen durch. Unter anderem
gab es regelmäßig Informationsveranstaltungen für
neue Mitarbeiter, und auch bereichsübergreifende
Weiterbildungsangebote aus den Bereichen Immobilienund Mietrecht, Bautechnik und IT sowie Compliance
und Korruptionsbekämpfung wurden von zahlreichen
conwert-Mitarbeitern besucht.
Ein Teil des Jahresgehalts von Mitarbeitern in
Führungspositionen besteht aus variablen Vergütungskomponenten. Diese werden in Abhängigkeit von der
Erreichung jährlich neu vereinbarter Konzernziele,
Abteilungsziele sowie individueller Ziele ausbezahlt.
Für langjährige Mitarbeiter werden in Deutschland
Beiträge zur Pensionskasse geleistet. Für die Gesellschaftsorgane und leitende Angestellte besteht eine
D&O-Versicherung (eine vom Unternehmen bezahlte
Berufshaftpflichtversicherung).
Mitarbeiter der conwert-Gruppe
(Anzahl Köpfe)
Region
31.12.2015
31.12.2014
118
124
99
93*)
(RESAG, GUESS Club)
19
31*)
318
330
67
72
179
184
72
74
Österreich
Deutschland
conwert Hausverwaltung
(alt+kelber Immobilienverwaltung)
KWG-Gruppe
Übrige Länder
**)
Gesamt
*)
**)
5
5
441
459
Zuteilung wurde adaptiert.
Beschäftigte in der Ukraine und Ungarn; Luxemburg wurde von Deutschland aus betreut.
Forschung und Entwicklung
Im Hinblick auf die nachhaltige Geschäftsentwicklung ist
es für conwert wichtig, neue wissenschaftliche Erkenntnisse und Forschungsergebnisse, die für das Produkt
„Immobilie“ relevant sind, in die Bewirtschaftung
des eigenen Immobilienbestands einfließen zu lassen.
Die Art der Geschäftstätigkeiten von conwert macht es für
das Unternehmen jedoch nicht zweckmäßig, Forschung
und Entwicklung selbst auszuüben.
Geschäftsbericht 2015 | Konzernlagebericht | Mitarbeiter / Forschung und Entwicklung
75
Angaben gemäß § 243a Abs. 1 UGB
Transparenz und Corporate Governance
Im Jahr 2015 kam es zu folgenden Änderungen in den
Organen der Gesellschaft:
+Am 8. Mai 2015 legte Mag. Clemens Schneider sein
Geschäftsführungsmandat einvernehmlich mit sofortiger Wirkung nieder. Die Agenden wurden interimistisch von CFO Mag. Thomas Doll mitübernommen.
+Nach einem umfassenden Auswahlverfahren wurde
Dr. Wolfgang Beck am 28. Juli 2015 vom Verwaltungsrat zum Geschäftsführenden Direktor und
neuen CEO von conwert mit Wirkung 1. September
2015 für die Dauer von fünf Jahren bestellt.
Verwaltungsrat
+
In der 14. ordentlichen Hauptversammlung
am 5. Juni 2015 wurden Phillip Burns und Barry
Gilbertson in den Verwaltungsrat gewählt.
Mag. Kerstin Gelbmann und DI Alexander Tavakoli
schieden mit Ablauf der Hauptversammlung aus
dem Verwaltungsrat aus. Dr. Eveline SteinbergerKern hatte bereits mit 27. April 2015 ihr Mandat
als Mitglied des Verwaltungsrats zurückgelegt.
Im Zuge der konstituierenden Sitzung nach der
14. ordentlichen Hauptversammlung wurde Barry
Gilbertson mit sofortiger Wirkung als Vorsitzender
und Martina Postl zur Stellvertreterin des Vorsitzenden gewählt. Der Verwaltungsrat von conwert
bestand damit nach Ende der ordentlichen Hauptversammlung aus Barry Gilbertson, Martina Postl,
Phillip Burns und Alexander Schoeller.
+Aufgrund der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs über den Bescheid der Übernahmekommission zu der Hauptversammlungsanfechtungsklage 2014 gegen die Beschlüsse zur Bestellung von
zwei Verwaltungsratsmitgliedern gab conwert beim
Handelsgericht Wien am 4. November 2015 gegenüber der Cube Invest GmbH ein Anerkenntnis ab.
Das Handelsgericht Wien erließ daraufhin ein Anerkenntnisurteil, mit dem die Bestellung der faktischen Verwaltungsratsmitglieder Dr. Martina Postl
und Dr. Alexander Schoeller ex tunc für ungültig
erklärt wurde. Als faktisches Mitglied hatten sie
vom 7. Mai 2014 bis zum 4. November 2015 zwar
die faktische Mitgliedschaft inne; ihre Bestellung
wurde aber mit Anerkenntnisurteil für ungültig
erklärt. Da beide Parteien auf Rechtsmittel verzichtet haben, wurde das Anfechtungsverfahren 2014
dadurch rechtskräftig beendet. In Folge des Anerkenntnisurteils zogen Dr. Alexander Proschofsky
und Peter Hohlbein neu in den Verwaltungsrat
von conwert ein. Dr. Alexander Proschofsky und
76
Peter Hohlbein übten vom 7. Mai 2014 bis zum
3. 
November 
2014 keine faktische Tätigkeit im
Verwaltungsrat aus. Sie wurden erst mit Anerkenntnisurteil ex tunc bestellt. Dr. Martina Postl
und Dr. Alexander Schoeller schieden aus dem
Verwaltungsrat aus, nachdem sie bereits zuvor
erklärt hatten, ihr Verwaltungsratsmandat mit
Wirkung zum 17. 
November 
2015 zurückzulegen
und aus dem Verwaltungsrat auszuscheiden.
+Phillip Burns legte seine Verwaltungsratsfunktion mit
Wirkung 17. November 2015 zurück und schied aus
+Der Minderheitenverteter Mag. Erich Kandler, der
bei der Hauptversammlung am 5. Juni bei den
beiden ersten Wahlgängen jeweils mehr als ein
Drittel der abgegebenen Stimmen erhalten hatte,
aber aufgrund einer zuvor auf Aktionärsantrag
beschlossenen Verkleinerung des Verwaltungsrats vorerst nicht Mitglied des Verwaltungsrats
war, wurde mittels Anerkenntnisurteil im Zuge von
zwei Hauptversammlungsanfechtungsklagen am
16. Dezember 2015 als Verwaltungsratsmitglied
bestätigt.
Für den Fall eines Kontrollwechsels, bei dem ein Aktionär
verpflichtet ist, gemäß Übernahmegesetz ein Pflichtangebot zu stellen oder – falls die Gesellschaft dem
Übernahmegesetz nicht (mehr) unterliegen sollte – in
analoger Anwendung des Übernahmegesetzes ein
solches hätte stellen müssen, haben die Geschäftsführenden Direktoren im Falle der vorzeitigen Beendigung der Tätigkeit ohne Vorliegen eines wichtigen
Grundes Anspruch auf das im Falle der Erfüllung des
Anstellungsvertrages bis zu dessen Beendigung durch
Zeitablauf zustehende Entgelt, maximal jedoch auf
zwei Jahresgesamtvergütungen.
Für Mag. Clemens Schneider bestand eine gesonderte
Abfindungsregelung. Er hatte für diesen Fall Anspruch
auf mindestens eine Zahlung in Höhe des zweifachen
Bruttojahresgehalts.
Folgende Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden
Personen und Unternehmen, auf Basis fremdüblicher
Verträge, bestanden im Geschäftsjahr 2015:
Geschäftsbeziehungen Verwaltungsrat
Der Cube Invest GmbH, die zu 100 % im Eigentum von
Dr. Alexander Proschofsky steht, wurden im Anfechtungsverfahren 2014 gegen conwert mit Anerkenntnisurteil des HG Wien vom 4. November 2015
Kosten in Höhe von 43.064,02 
€ zugesprochen.
Im Anfechtungsverfahren 2015 wurde mit Anerkenntnis
urteil des HG Wien Cube Invest GmbH vom 9. Februar
2016 ein Betrag in Höhe von 2.706,42 € zugesprochen.
Geschäftsbericht 2015 | Konzernlagebericht | Angaben gemäß § 243a Abs. 1 UGB
Beziehungen mit assoziierten Unternehmen
Die zum Bilanzstichtag bestehenden Ausleihungen an
assoziierten Unternehmen dienen der Finanzierung
von Projekten.
31.12.2015
31.12.2014
Ausleihungen
0
1.000
Offene Verbindlichkeiten
0
154
Offene Forderungen
2
75
2015
2014
50
713
28
209
Zinserträge
63
150
(in Tsd €)
(in Tsd €)
Beziehungen mit sonstigen nahestehenden
Unternehmen
Konzernunternehmen der STRABAG SE, bei der gemäß
IAS (International Accounting Standards) bis Mai 2015
relevante Überschneidungen mit conwert im Aktionariat bestanden, erbrachten für die conwert-Gruppe
Property und Facility Service Dienstleistungen und
haben in diesem Zusammenhang im Berichtsjahr 2015
Leistungen in Höhe von 265.568,82 € abgerechnet
(2014: 388 Tsd €).
wofür im Berichtszeitraum 16.410,36 € an Miete in
Aktien der Gesellschaft und Stellung der Aktionäre
Das Grundkapital der conwert Immobilien Invest SE
wurde aufgrund der Wandlung von 5,25 %-Wandelschuldverschreibungen 2010-2016 um 23.529.350 
€
bzw. 4.705.870 Stück Aktien erhöht und betrug zum
Stichtag 31. Dezember 2015 450.325.715 € und setzte
sich aus 90.065.143 auf Inhaber lautende, stimmberechtigte und nennwertlose Stammaktien (Stückaktien)
mit 5,00 € je Stück anteiligem Betrag am Grundkapital
zusammen. Das Grundkapital ist vollständig einbezahlt.
Sämtliche Aktien sind in einer veränderbaren Sammelurkunde verbrieft, die bei der Oesterreichischen
Kontrollbank AG (OeKB), Am Hof 4, 1010 Wien, als
Wertpapiersammelbank hinterlegt ist. Alle Aktien der
Gesellschaft unter der ISIN AT0000697750 waren zum
Bilanzstichtag 31. Dezember 2015 zum Handel an der
Wiener Börse zugelassen.
Jede einzelne Aktie gewährt das Recht zur Teilnahme
an der Hauptversammlung des Unternehmens sowie
zur Stimmrechtsausübung. Besondere Kontrollrechte
können von keinem Aktionär wahrgenommen wurden
(2014: 50 Tsd €).
Basierend auf Beteiligungsmeldungen befanden sich
zum Stichtag 31. Dezember 2015 rund 64 % der Anteile in
Streubesitz (Streubesitzdefinition gemäß Wiener Börse).
Von conwert selbst wurden 1,8 % eigene Aktien gehalten.
conwert waren zum Jahresende 2015 aufgrund von
Rückkäufen von 5,25 %-Wandelschuldverschreibungen
2010-2016 im Jahr 2014 weitere 3,6 % der Stimmrechte
gemäß § 91a Abs 5 BörseG zuzurechnen, obwohl conwert
gemäß § 51 AktG die Wandlungsrechte aus den Wandelschuldverschreibungen nicht ausüben konnte. Meldepflichtige Anteile von 4 % oder mehr hielten basierend auf
Beteiligungsmeldungen zum Stichtag 31. Dezember 2015:
+MountainPeak Trading Limited (23,5 %)
+FIL Limited (Fidelity) (8,2 %)
+Petrus Advisers LLP (6,4 %)
+EARNEST Partners, LLC (4,7 %)
Gemäß § 38 Abs. 2 SEG in Verbindung mit § 169 AktG
ist der Verwaltungsrat im Geschäftsjahr 2013 durch die
12. ordentliche Hauptversammlung von conwert am
8. Mai 2013 ermächtigt worden, eine Kapitalerhöhung
um bis zu weitere 213.398.180 € durch Ausgabe von
bis zu 42.679.636 neuen, auf Inhaber lautenden Stück
aktien durchzuführen. Im Falle von Erhöhungen des
Grundkapitals gegen Sacheinlage ist der Verwaltungsrat ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre bis zu
einem Nominale von 85.359.273 € auszuschließen. Von
diesem Recht hat der Verwaltungsrat im abgeschlossenen Geschäftsjahr keinen Gebrauch gemacht.
Darüber hinaus wurde das Grundkapital von conwert
gemäß § 159 Abs 2 Z 1 AktG in den ordentlichen
Hauptversammlungen am 15. April 2010 und am
7. Mai 2014 in zwei Tranchen bedingt durch Ausgabe
von bis zu insgesamt 25.607.780 Stück neuen, auf
Inhaber lautende Stückaktien erhöht. Die bedingten
Kapitalerhöhungen aus den beiden Tranchen werden
nur insofern durchgeführt, als Inhaber von conwertWandelschuldverschreibungen von dem ihnen eingeräumten Umtausch- und Bezugsrecht Gebrauch
machen. Inhaber der 5,25 %-Wandelschuldverschreibungen 2010-2016 (5,25 
%-Wandelschuldverschreibungen) haben Ende 2015 von ihrem Wandlungsrecht
Gesamtnennbetrag von 100.200 Tsd € wurden bis zum
31. Dezember 2015 5,25 %-Wandelschuldverschreibungen mit einem Nennbetrag von 50.400 Tsd € gegen
die Ausgabe von 4.705.870 Aktien aus bedingtem
Kapital gewandelt.
Die sonstigen gemäß § 243a Abs 1 UGB anzuführenden
Angaben treffen nicht zu.
Satzungsänderungen bedürfen grundsätzlich eines
Beschlusses der Hauptversammlung.
Geschäftsbericht 2015 | Konzernlagebericht | Angaben gemäß § 243a Abs. 1 UGB
77
Prognosebericht
Konjunkturumfeld
Wirtschaftsentwicklung global und in der Eurozone
Die Vorschau auf die globale Konjunkturentwicklung
und insbesondere die Entwicklung der Eurozone 2016
hat sich in den ersten Monaten des Jahres deutlich
eingetrübt. Die OECD, die noch im November 2015
ein globales Wachstum von 3,3 % vorhergesagt hatte,
revidierte im Februar ihre Prognose auf nur mehr
3,0 %. Auch der Ausblick auf 2017 wurde von 3,6 % auf
3,3 % abgeschwächt.
Für die Eurozone hatte die OECD im November ein
deutlich steigendes Wirtschaftswachstum mit 1,8 % für
2016 und 1,9 % für 2017 vorhergesagt, insbesondere
wegen des niedrigen Ölpreises und weniger restriktiver Budgetpolitik der Eurostaaten. Im Februar wurde
die Prognose trotz des weiter gefallenen Ölpreises auf
1,4 % für 2016 gesenkt. Der längerfristige Ausblick für
2017 wurde hingegen sogar um 0,1 Prozentpunkte nach
oben revidiert.
(Quelle: OECD, Wirtschaftsausblick November 2015 und Wirtschaftsausblick Februar 2016)
Österreich
Das Wirtschaftsforschungsinstitut (WIFO) geht für 2016
von einem BIP-Wachstum von 1,7 % und damit einem
deutlich stärkeren Wirtschaftswachstum als im Vorjahr
aus (2015: 0,8 %). Positiv auf die Konjunktur wirken
sich die Steuerreform, die das verfügbare Einkommen
der privaten Haushalte erhöht, sowie der zusätzliche
Nachfrageschub durch die Ausgaben für Flüchtlinge
aus. Der Arbeitsmarkt kann von der positiven Entwicklung voraussichtlich nicht profitieren: Auch aufgrund
der steigenden Bevölkerungszahl wird für 2016 ein
Anstieg der Arbeitslosenquote auf 9,7 % (nach nationaler Berechnungsmethode) prognostiziert, für 2017
sogar auf 10,2 %. Im Jänner 2016 wurde bereits ein
Anstieg der Arbeitslosen auf den neuen Rekordwert von
490.246 gemeldet.
(Quellen: WIFO, Prognose für 2016 und 2017: Konsumausgaben
Nichtsdestoweniger hält der positive Trend auf dem
Arbeitsmarkt an. Im Februar 2016 sank die Zahl der
Arbeitslosen auf 2,91 Mio, 106.000 weniger als ein Jahr
zuvor. Allerdings gibt es Indizien, dass sich die gute
Entwicklung zumindest verlangsamen könnte: Die
Arbeitskräftenachfrage ist im Februar erstmals seit
zwei Jahren gesunken.
(Quellen: OECD, Wirtschaftsausblick November 2015, Bundesagentur für Arbeit, Februar 2016)
Wirtschaftswachstum Österreich und Deutschland
Veränderung des realen BIP
(in %)
2009
Österreich
Deutschland
(3,8)
(5,6)
2010
1,9
4,1
2011
2,8
3,7
2012
0,8
0,4
2013
0,3
0,3
2014
0,4
1,6
2015
0,6
1,7
2016 – Prognose
1,5
1,9
(Quelle: WKO/EU-Kommission/OECD, Wirtschaftswachstum)
Finanzmarktumfeld
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat in den ersten
Monaten des Jahres 2016 ihre äußerst lockere Geldpolitik des Jahres 2015 fortgesetzt und weiter intensiviert.
Im März 2016 wurde entgegen der Markterwartungen
eine weitere Zinssenkung vorgenommen. Der Leitzins
(Hauptrefinanzierungszinssatz) wurde von 0,05 
%
auf Null gesenkt. Außerdem wurde das milliardenschwere Wertpapierkaufprogramm der EZB weiter
aufgestockt. Monatlich werden ab April 2016 im
Durchschnitt 80 Mrd € statt 60 Mrd € in die Märkte
gepumpt.
erhöhen Wirtschaftswachstum in Österreich, Pressemitteilung vom
(Quelle: EZB, Geldpolitische Beschlüsse, Pressemitteilung vom
16. Dezember 2015; derstandard.at: Österreich: Arbeitslosigkeit
10. März 2016)
nähert sich 500.000er-Marke, Artikel vom 1. Jänner 2016)
Deutschland
Deutschland wird seiner traditionellen Rolle als europäische „Konjunkturlokomotive“, die es 2015 noch
glänzend erfüllte, 2016 nur eingeschränkt gerecht. Die
OECD senkte im Februar 2016 ihre Wachstumsprognosen vom November 2015 auf 1,3 % statt 1,8 % für 2016
und 1,7 % statt 2,0 % für 2017.
78
Immobilienmarkt Österreich
Die starke Nachfrage nach Investitionsmöglichkeiten
in österreichische Immobilien wird auch 2016 dafür
sorgen, dass die Renditen unter Druck bleiben und tendenziell unter das Niveau vom Jahresende 2015 fallen.
Bei gewerblichen Immobilien ebenso wie bei Zinshäusern bleibt das geringe Angebot der limitierende Faktor
für die Volumenentwicklung des Investmentmarkts.
Geschäftsbericht 2015 | Konzernlagebericht | Prognosebericht
Sicherheit
sorientierte Investorengruppen werden die
gute Marktsituation aber verstärkt nutzen, um Gewinne
zu realisieren.
(Quelle: EHL Immobilien, Investment: Immer mehr Geld fließt in
den österreichischen Immobilienmarkt, Presseinformation vom
11. Jänner 2016)
Wohnimmobilienmarkt Wien
Die Nachfrage nach Wohnraum wird 2016 gegenüber
2015 deutlich steigen, insbesondere in den volumenstarken mittleren und unteren Preissegmenten.
Die Mieten und Kaufpreise für Wohnungen werden
hingegen nur moderat zulegen, da die Nachfrage
vielfach bereits an den Grenzen ihrer finanziellen Möglichkeiten angelangt ist und auch der hohe Bestand an
geförderten und gemeinnützigen Wohnungen dämpfend
wirkt. Die Mieten werden 2016 um rund 1,25 % steigen,
die Preise für Eigentumswohnungen in guten und sehr
guten Lagen um rund 3 % und in durchschnittlichen
Lagen um rund 2 %.
Immobilienmarkt Deutschland
Die trotz einer gewissen Abschwächung robuste Konjunktur sowie die durch starken Zuzug geprägte demographische Entwicklung stellen ein positives Umfeld
für den deutschen Immobilienmarkt dar. Dementsprechend hoch sind die Erwartungen der Investoren und
die Nachfrage nach deutschen Immobilien. Für 2016
wird ein weiterhin hohes Transaktionsniveau von rund
62,0–65,0 Mrd € erwartet.
Da aber das Angebot an erstklassigen Objekten in sehr
guten Lagen mittlerweile sehr dünn ist, wird mit einer
verstärkten Transaktionstätigkeit an B-Standorten
gerechnet. Der Mangel an Investitionsmöglichkeiten
durch Kauf bestehender Objekte wird auch dazu führen,
dass verstärkt in die Entwicklung nicht eigengenutzter bzw. vorvermieteter gewerblicher Immobilien
investiert wird.
(Quelle:
EY,
Trendbarometer
Immobilien-Investmentmarkt
Deutschland 2016)
(Quelle: EHL Immobilien, Immobilienmarkt 2016: Wohnungsmarkt
Wien: Nachfrage stark, Preise leicht steigend, Presseinformation vom
11. Jänner 2016; EHL Immobilien, Immobilienmarkt Prognose 2016)
Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt Wien
Die Neuflächenproduktion auf dem Wiener Büromarkt
wird 2016 im Jahresvergleich um mehr als die Hälfte
auf nur mehr 60.000 m², davon rund 90 % eigengenutzt,
fallen. Somit werden fast gar keine vermietbaren neuen
Flächen angeboten werden, während die Nachfrage
leicht auf 230.00 m² zulegen wird. Diese eröffnet gute
Chancen für hochwertig sanierte Bestandsobjekte
und auch die Vorvermietung für ab 2017 auf den Markt
kommende Großprojekte läuft sehr gut.
Wohnimmobilienmarkt Deutschland
Die Aussichten für den deutschen Wohnimmobilienmarkt
werden für 2016 und darüber hinaus sehr positiv beurteilt.
Nachdem 2015 das mit Abstand höchste Transaktionsvolumen erreicht wurde – 24 % höher als im bisherigen
Rekordjahr 2005 – wird für 2016 ein Anhalten des dynamischen Aufwärtstrends erwartet. Die Grundlage für die
Rekordjagd bilden äußerst starke Fundamentaldaten
(Mieten- und Wohnungspreisentwicklung) sowie die
historisch niedrigen Kapitalmarktzinsen.
(Quelle: CBRE, Marktbericht: Deutschland Wohninvestmentmarkt
4. Quartal 2015)
Ebenfalls gut sind die Aussichten für Einzelhandelsimmobilien. Auch in diesem Segment werden nur sehr
wenig Neuflächen entstehen, hauptsächlich Erweiterungen bestehender Einkaufszentren. In Nebenlagen
wird es, dem Trend in den Bundesländern folgend, voraussichtlich erstmals auch in Wien zu einer Reduktion
der Einkaufsflächen kommen.
(Quelle: EHL Immobilien, Positive Trendwende bei der Flächennachfrage, Rekordtief bei Fertigstellungen, Wiener Einzelhandelsmarkt: Spitzenmieten wieder unter den weltweiten Top 10, Presseinformationen vom 11. Jänner 2016)
Geschäftsbericht 2015 | Konzernlagebericht | Prognosebericht
79
Ausblick conwert für 2016
Die wirtschaftliche und demographische Entwicklung in
Österreich und Deutschland lässt für conwert ein positives
Marktumfeld im Jahr 2016 erwarten. Die hohe Nachfrage
nach Wohnraum in Österreich und Deutschland schafft
die Basis für einen positiven Ausblick auf die Wert
entwicklung des Wohnimmobilienportfolios sowie die
Entwicklung der Mieten und Erlöse aus Wohnungsverkäufen. Die trotz weltwirtschaftlicher Unsicherheiten
soliden Konjunkturaussichten für beide Länder deuten
auch auf eine Fortsetzung der Aufwärtsentwicklung im
Bereich gewerblicher Immobilien hin.
Funds from Operations
Nach der erfolgreichen Entwicklung des Funds from
Operations vor Verkauf und Einmaleffekten (FFO I)
im Jahr 2015 von 34.785 Tsd € um 18.630 Tsd € auf
53.415 Tsd €, wird für 2016 eine weitere Steigerung um
11.600 Tsd € oder 21,7 % erwartet. Der Anstieg wird
durch operative Verbesserungen sowie durch deutlich
gesunkene Fremdkapitalkosten erreicht.
Fremdkapitalkosten
Die Schließung von nahezu allen Derivativpositionen hat
2015 eine deutliche Senkung der Fremdkapitalkosten
bewirkt, sodass zum 31. Dezember 2015 ein durchschnittlicher Zinssatz in Höhe von 2,32 % erreicht
wurde. Für 2016 wird aufgrund der Neuverhandlungen
einzelner Kreditvereinbarungen eine weitere Senkung
der durchschnittlichen Fremdkapitalkosten erwartet.
Leerstands bewirkt. 2016 wird dieser Weg konsequent
fortgesetzt werden. Angestrebt ist eine Reduktion des
Leerstands und eine weitere Reduktion des NichtKernportfolios, in dem ein im Durchschnitt deutlich
höherer Leerstand zu verzeichnen ist.
Personalkosten und Sonstige Kosten
Die Restrukturierung der deutschen Hausverwaltungen,
die im Jahr 2015 begonnen wurde, wird gemäß Projekt
plan im Jahr 2016 abgeschlossen sein. Die Hausverwaltungsgesellschaften von conwert in Deutschland
werden 2016 in eine bereits im Jahr 2015 neu errichtete
konzerneigene Hausverwaltungsgesellschaft überführt.
Dieser Schritt ermöglicht eine erhebliche Verringerung
der Sach- und Personalkosten.
Immobilienverkäufe und Portfoliobereinigung
Die in den Vorperioden begonnene Konzentration des
Portfolios auf die Kernmärkte des conwert-Konzerns
wird 2016 entsprechend der Portfoliostrukturierung in
Premiummärkte, Kernmärkte und Nicht-Kernmärkte
fortgesetzt werden.
Insgesamt wird ein Verkaufsvolumen von 300.000350.000 Tsd € an Immobilien im Nicht-Kernbestand
angestrebt. Schwerpunkt der Verkaufsaktivitäten
wird dabei die weitere Verringerung des Bestands der
Gewerbeimmobilien sowie von Immobilien in kleineren
Märkten in Deutschland und Österreich bilden.
Leerstand
Das verbesserte Marktumfeld, die Optimierung der
Bewirtschaftung des Immobilienbestands sowie der
Verkauf von Portfolioteilen, die nicht zum langfristigen,
strategischen Konzept von conwert passen, hat bereits
2015 eine deutliche Reduktion des durchschnittlichen
80
Geschäftsbericht 2015 | Konzernlagebericht | Ausblick conwert für 2016
Aktien und Wandelschuldverschreibungen
Bis zum Ende der Wandlungsfrist am 25. Jänner 2016
machten Inhaber der 5,25 %-Wandelschuldverschreibungen 2010-2016 (5,25 
%-Wandelschuldverschreibungen)
mit einem Nennbetrag von 98.900 Tsd € vom Wandlungsrecht Gebrauch. Die Gesamtzahl der Aktien
erhöhte sich dadurch von 90.065.143 Stück zum Jahresende 2015 auf 94.593.612 Stück. Das Grundkapital
beträgt damit 472.968.060 €. Die jungen Aktien haben
dieselbe Wertpapierkennnummer wie die Stammaktien
(ISIN AT0000697750). Das Restnominale von 1.300 Tsd €
der 5,25 %-Wandelschuldverschreibungen wurde am
1. Februar 2016 getilgt.
Außerordentliche Hauptversammlung
Am 17. März 2016 fand eine außerordentliche Hauptversammlung (a.o. HV) in Wien statt. Die Einberufung dieser
a.o. HV erfolgte auf Grund eines Antrags der Aktionärin
MountainPeak Trading Limited (MountainPeak), einem
Tochterunternehmen der ADLER Real Estate AG.
MountainPeak hat in der a.o. HV ihre Anträge zur Abwahl
von drei Verwaltungsratsmitgliedern sowie zur Reduktion
der Anzahl der Verwaltungsratsmitglieder von fünf auf
vier zurückgezogen. Im folgenden Wahlgang wurde der
von MountainPeak vorgeschlagene Kandidat Dr. Dirk
Hoffmann als fünftes Verwaltungsratsmitglied gewählt.
Der conwert-Verwaltungsrat besteht damit aus
Barry Gilbertson, Mag. Erich Kandler, Dr. Alexander
Proschofsky, Peter Hohlbein sowie Dr. Dirk Hoffmann.
Die Geschäftsführenden Direktoren
der conwert Immobilien Invest SE
Dr. Wolfgang Beck
Geschäftsführender Direktor – CEO
Mag. Thomas Doll
Geschäftsführender Direktor – CFO
Geschäftsbericht 2015 | Konzernlagebericht | Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
81
Konzernabschluss
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für den
Zeitraum vom 1. Jänner bis zum 31. Dezember 2015
01.01.31.12.2015
(in Tsd €)
1.
Vermietungserlöse
2.
Veräußerungserlöse aus zum Verkauf gehaltenen Immobilien
3.
Veräußerungserlöse aus als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
4.
5.
01.01.31.12.2014
226.093
237.288
64.620
60.223
207.978
73.249
7.665
10.488
Umsatzerlöse
506.356
381.247
6.
(77.289)
(86.620)
7.
Aufwendungen aus dem Abgang von zum Verkauf gehaltenen Immobilien
(52.831)
(48.545)
8.
Aufwendungen aus dem Abgang von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
9.
Zwischensumme aus 5. bis 8.
(200.838)
(73.859)
175.398
172.223
Anhang
Punkt
5.1.
5.3.
5.1.
6.1.
10.
Gewinne aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes
151.279
73.112
11.
Verluste aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes
(84.410)
(57.248)
66.868
15.864
6.1.
(902)
(2.864)
6.3.
(1.225)
(1.287)
12.
Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes (Zwischensumme aus 10. und 11.)
13.
Zeitwertanpassung aus zum Verkauf gehaltenen Immobilien
14.
Abschreibungen und übrige außerplanmäßige Wertminderungen
15.
Sonstige betriebliche Erträge
5.561
5.238
16.
(26.593)
(27.169)
5.4.
17.
(37.759)
(40.421)
5.5.
18.
Betriebsergebnis (EBIT)
181.349
121.584
19.
Finanzerträge
20.
Finanzaufwendungen
8.637
6.873
5.6.
(90.400)
(138.487)
5.7.
21.
Anteil am Ergebnis assoziierter Unternehmen
22.
Finanzergebnis
1.134
107
6.2.
(80.628)
(131.507)
(9.924)
23.
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)
100.720
24.
Ertragsteuern
(17.404)
1.062
25.
Konzernergebnis nach Ertragsteuern
83.317
(8.861)
davon entfallen auf Anteile ohne Beherrschung
5.9.
3.845
3.122
79.472
(11.984)
unverwässertes Ergebnis pro Aktie (in €)
0.95
(0.14)
5.10
verwässertes Ergebnis pro Aktie (in €)
0.85
(0.14)
5.10
davon entfallen auf Anteilseigner des Mutterunternehmens
Konzern-Gesamtergebnisrechnung für den
Anteilseigner
des Mutterunternehmens
Konzernergebnis nach Ertragsteuern
Anteile ohne
Beherrschung
2015
Summe
79.472
3.845
83.317
Anteilseigner
Anteile ohne
Beherrschung
2014
Summe
(11.984)
3.122
(8.861)
Sonstige Ergebnisse. die in den Gewinn
oder Verlust umgegliedert werden können
1.730
22
1.752
(3.682)
(182)
(3.863)
Cashflow Hedges
Währungsdifferenzen
25.704
0
25.704
1.884
0
1.884
Steuereffekt auf Cashflow Hedges
(6.431)
0
(6.431)
(427)
0
(427)
(513)
0
(513)
31
(51)
(19)
Summe sonstiger Ergebnisse
20.490
22
20.512
(2.194)
(232)
(2.426)
Gesamtperiodenergebnis
99.962
3.867
103.829
(14.178)
2.890
(11.287)
Übriges sonstiges Ergebnis
84
Geschäftsbericht 2015 | Konzernabschluss
Konzernbilanz zum 31. Dezember 2015
31.12.2015
31.12.2014
Anhang
Punkt
2.523.230
2.505.012
6.1.
3.781
3.126
Anteile an assoziierten Unternehmen
2.462
15.712
Sonstige Sachanlagen
1.233
1.569
Andere finanzielle Vermögenswerte
3.066
4.595
6.12.
Latente Steueransprüche
8.106
6.285
6.8.
2.541.879
2.536.298
(in Tsd €)
Vermögenswerte
A.
Langfristige Vermögenswerte
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
Immaterielle Vermögenswerte
Summe langfristige Vermögenswerte
B.
6.2.
Kurzfristige Vermögenswerte
Zum Verkauf gehaltene Immobilien
152.684
209.752
6.3.
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
42.397
34.821
6.12.
Sonstige finanzielle Vermögenswerte
72.968
15.865
6.12.
6.915
7.200
6.4.
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
55.240
72.697
6.5.
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte
16.395
97.353
6.6.
Sonstige Vermögenswerte
Summe kurzfristige Vermögenswerte
Summe Vermögenswerte
346.598
437.687
2.888.476
2.973.985
450.326
426.796
Eigenkapital und Schulden
C.
Eigenkapital
6.7.
Grundkapital
Kapitalrücklagen
620.423
591.159
Eigene Anteile
(15.400)
(25.046)
Angesammeltes Ergebnis
233.754
156.011
Sonstige Rücklagen
(83.168)
(103.658)
davon mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten direkt verbunden
Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital
Anteile ohne Beherrschung
Summe Eigenkapital
D.
(2.514)
1.045.262
58.817
59.329
1.264.752
1.104.591
Langfristige Kreditverbindlichkeiten
1.028.194
1.120.412
6.12.
64.853
64.759
6.12.
76.842
174.553
6.12.
1.892
1.930
70.480
51.091
6.8.
9.267
9.822
6.12.
Rückstellungen
Latente Steuerverbindlichkeiten
Mieterfinanzierungsbeiträge
Sonstige langfristige finanzielle Schulden
Summe langfristige Schulden
E.
0
1.205.936
29.159
157.913
1.280.687
1.580.479
Kurzfristige Kreditverbindlichkeiten
246.296
221.348
6.12.
49.759
0
6.12.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
12.818
13.389
3.936
4.053
Ertragsteuerschulden
11.494
9.034
6.9.
Sonstige kurzfristige finanzielle Schulden
14.710
20.028
6.12.
4.025
3.083
6.11.
0
17.979
6.6.
Summe kurzfristige Schulden
343.037
288.915
Summe Eigenkapital und Schulden
2.888.476
2.973.985
Rückstellungen
Sonstige kurzfristige Schulden
Zur Veräußerung gehaltene Schulden
6.9.
85
Entwicklung des Konzern-Eigenkapitals für den
(in Tsd €)
Stand zum 01.01.2014
GrundKapitalkapital rücklagen
Eigene
Anteile
Angesammeltes
Rücklage
Ergebnis für Derivate
Sonstige
Rücklagen
Anteilseigner
Anteile ohne
Beherrschung
Eigenkapital
Summe
(21.246)
1.066.644
61.909
1.128.553
426.796
592.374
(25.046)
174.018
Konzernergebnis
(nach Ertragsteuern)
(80.252)
0
0
0
(11.984)
0
0
(11.984)
3.122
(8.861)
Sonstiges Ergebnis
0
0
0
0
1.487
(3.647)
(2.160)
(249)
(2.409)
0
0
0
(11.984)
1.487
(3.647)
(14.144)
2.873
(11.271)
Dividende
0
0
0
(8.278)
0
0
(8.278)
0
(8.278)
(3.198)
Zugang/Abgang Anteile
ohne Beherrschung
0
0
0
2.254
0
0
2.254
(5.453)
Rückkauf Wandelanleihe
0
(1.216)
0
0
0
0
(1.216)
0
(1.216)
426.796
591.159
(25.046)
156.011
(78.765)
(24.893)
1.045.262
59.329
1.104.591
426.796
591.159
(25.046)
156.011
(78.765)
(24.893)
1.045.262
59.329
1.104.591
Konzernergebnis
(nach Ertragsteuern)
0
0
0
79.472
0
0
79.472
3.845
83.317
Sonstiges Ergebnis
0
0
0
0
19.273
1.217
20.490
22
20.512
0
0
0
79.472
19.273
1.217
99.962
3.867
103.829
Verkauf von eigenen
Anteilen
0
2.683
9.646
0
0
0
12.329
0
12.329
23.529
26.582
0
0
0
0
50.112
0
50.112
0
0
0
0
0
0
0
453
453
Ausgabe von Aktien aus
bedingtem Kapital
Abgang von Tochterunternehmen mit nicht
beherrschenden Anteilen
Zugang/Abgang Anteile
ohne Beherrschung
86
0
0
0
(1.728)
0
0
(1.728)
(4.832)
(6.560)
450.326
620.423
(15.400)
233.754
(59.492)
(23.675)
1.205.936
58.817
1.264.752
Konzern-Cashflow Statement (Geldflussrechnung) für
den Zeitraum vom 1. Jänner bis zum 31. Dezember 2015
01.01.31.12.2015
(in Tsd €)
Konzernergebnis (nach Ertragsteuern)
Finanzergebnis
Ertragsteuern
Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes
Zeitwertanpassung aus zum Verkauf gehaltenen Immobilien
01.01.31.12.2014
83.317
(8.861)
80.628
131.507
17.404
(1.062)
5.9.
(66.868)
(15.864)
6.1.
902
2.864
6.3.
1.225
1.287
Sonstige unbare Ergebniseffekte
(1.728)
0
Gewinn aus der Veräußerung von Finanzinvestitionen
(7.140)
610
Veränderung langfristiger Rückstellungen
Gezahlte Ertragsteuern
Zinseinzahlungen
Zwischensumme
Anhang
Punkt
20
(568)
(2.852)
(1.156)
1.546
2.682
106.454
111.438
Veränderung der Posten
49.459
38.739
6.3.
Forderungen und sonstige Vermögenswerte
(3.662)
62.715
6.4.
(702)
(5.133)
Kurzfristige Rückstellungen
(236)
857
(1.294)
(3.921)
Sonstige finanzielle Schulden
Sonstige Schulden
Cashflow aus dem operativen Bereich
Auszahlungen für den Erwerb von Investitionen in bestehenden Immobilienvermögen
867
(14.344)
150.887
190.351
(57.699)
(46.036)
6.1.
Auszahlungen für den Erwerb von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
(6.183)
0
6.1.
Auszahlungen für den Erwerb von sonstigen Finanz- und Sachanlagen
(1.591)
(1.885)
109.104
67.266
13.822
319
Einzahlungen aus der Veräußerung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
Einzahlung aus der Auschüttung assoziierter Unternehmen
Einzahlungen von Ausleihungen
Einzahlung aus dem Verkauf von langfristigen Vermögenswerten und Wertpapieren
Mittelabflüsse aus der nachträglichen Kaufpreiszahlung aus dem Erwerb von Tochtergesellschaften
1.000
0
0
1.505
0
(5.323)
58.454
15.846
Auszahlung aus dem Rückkauf / Rückzahlung von Wandelschuldverschreibungen
0
(59.670)
Dividende
0
(8.278)
10.000
0
(6.411)
(3.179)
Cashflow aus dem Investitionsbereich
Einzahlungen aus dem Verkauf eigener Anteile
Auszahlungen für den Erwerb von Anteilen an bereits beherrschten Unternehmen
Einzahlungen aus der Aufnahme von Kreditverbindlichkeiten
6.7.2.
256.629
97.700
Auszahlung aus der Rückzahlung von Kreditverbindlichkeiten
(304.336)
(200.341)
Rückzahlung sonstiger langfristiger finanzieller Schulden
(116.372)
(8.612)
(67.537)
(78.503)
(228.028)
(260.882)
(18.688)
(54.685)
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode *)
73.927
128.612
6.12.1
Finanzmittelbestand am Ende der Periode *)
55.240
73.927
6.12.1
(18.688)
(54.685)
Gezahlte Zinsen
Cashflow aus dem Finanzierungsbereich
Veränderungen des Finanzmittelbestandes
Finanzmittelbestand
Veränderungen des Finanzmittelbestandes
*)
Der Finanzmittelbestand beinhaltet 2014 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente in Veräußerungsgruppen in Höhe von 1.231 Tsd € - Anhang Punkt 6.6.
87
Konzernanhang
zum 31. Dezember 2015
Inhaltsverzeichnis
zum Konzernanhang
1.
Informationen zum Unternehmen
2.
Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
2.1
Allgemeine Grundsätze
2.2Konsolidierungskreis
2.3
Neue und überarbeitete Standards und Interpretationen
2.4Konsolidierungsgrundsätze
2.4.1Allgemein
2.4.2Währungsumrechnung
2.5
Zusammenfassung wesentlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
2.5.1Immobilienvermögen
2.5.2
Immaterielle Vermögenswerte
2.5.3Sachanlagen
2.5.4Leasingverhältnisse
2.5.5Finanzinstrumente
2.5.6
Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts
2.5.7
Eigene Anteile
2.5.8
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden
2.5.9
Rückstellungen, Eventualverbindlichkeiten und -forderungen
2.5.10
Zuwendungen der öffentlichen Hand
2.5.11Ertragsrealisierung
2.5.12Ertragsteuern
3.
Ermessensausübungen und Schätzungsunsicherheiten
3.1Immobilienbewertung
3.2
Latente Steuern
3.3Zinsrisiko
4Segmentberichterstattung
4.1
Interne Berichterstattung
4.2
Transaktionen zwischen den Segmenten
4.3
Erlöse mit Dritten
4.4
Segmentberichterstattung nach geographischen Gebieten
5
Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
5.1
Vermietungserlöse und Immobilienaufwendungen
5.2
Mieterlöse nach Nutzungsarten
5.3Dienstleistungserlöse
5.4Personalaufwendungen
5.5
5.6Finanzerträge
5.7Finanzaufwendungen
88
Geschäftsbericht 2015 | Konzernabschluss | Konzernanhang
90
90
90
90
91
92
92
92
93
93
93
93
93
94
95
97
97
97
98
98
98
99
99
100
101
101
101
101
101
101
102
102
102
102
102
103
103
103
5.8
Nettogewinne und -verluste
5.9Ertragsteuern
5.10
Ergebnis je Aktie
6
Erläuterungen zur Bilanz
6.1
6.2
Anteile an assoziierten Unternehmen
6.3
6.4
Sonstige Vermögenswerte
6.5
6.6
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden
6.7Eigenkapital
6.7.1Grundkapital
6.7.2
Gezahlte Dividende
6.7.3
Nicht beherrschende Anteile
6.8Steuerabgrenzung
6.9
Ertragsteuerschulden und Rückstellungen
6.10
Rückstellungen für Prozesskosten
6.11
6.12Finanzinstrumente
6.12.1
Beizulegender Zeitwert von Finanzinstrumenten nach Kategorien
6.12.2
Langfristige finanzielle Vermögenswerte
6.12.3
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige kurzfristige finanzielle Vermögenswerte
6.12.4
Finanzielle Verbindlichkeiten
7
Operating Leasingverhältnisse
7.1Leasinggeber
7.2Leasingnehmer
8
Zielsetzung und Methoden des Finanzrisikomanagements
9
Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen
9.1
Geschäftsbeziehungen Verwaltungsrat
9.2Dienstleistungsbeziehungen
9.3
Sonstige Leistungsbeziehungen
9.4
Vergütung der Personen in Schlüsselpositionen des Konzerns
10
Die Organe der conwert Immobilien Invest SE, Wien
11Mitarbeiterstand
12
Aufwendungen für den Abschlussprüfer
13
14
Konzernunternehmen conwert Immobilien Invest SE
104
104
105
106
106
106
107
108
108
108
109
109
109
109
110
111
112
112
112
112
114
114
115
120
120
120
120
123
123
123
123
124
125
127
127
127
128
89
1. Informationen zum Unternehmen
Die conwert Immobilien Invest SE (conwert) ist eine monistisch organisierte europäische Aktiengesellschaft und
notiert im Amtlichen Handel der Wiener Börse AG. Sie wird im Prime Market sowie im Leitindex (Austrian Traded
Index) gehandelt. Der eingetragene Firmensitz von conwert befindet sich in 1090 Wien, Alserbachstraße 32, Österreich.
Die Unternehmenstätigkeit des conwert-Konzerns liegt im Bereich des Immobilien-Investments im Ankauf, der
Entwicklung, der Vermietung und der bestmöglichen Verwertung von Liegenschaften mit dem Ziel der Veranlagungsoptimierung.
2. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
2.1. Allgemeine Grundsätze
Der vorliegende Konzernabschluss wurde unter der Verantwortung der Geschäftsführenden Direktoren in Übereinstimmung mit den Richtlinien der International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen
Union (EU) anzuwenden sind, aufgestellt. Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich unter
Anwendung des Anschaffungskostenprinzips. Hiervon ausgenommen sind die als Finanzinvestitionen gehaltenen
Immobilien und derivative Finanzinstrumente, die zum beizulegenden Zeitwert angesetzt werden.
Der Konzernabschluss ist ab diesem Geschäftsjahr erstmalig in Tausend Euro (Tsd €) aufgestellt, die Vorjahresbeträge
wurden dementsprechend angepasst. Zahlreiche Beträge und Prozentsätze, die im Konzernabschluss dargestellt
werden, wurden gerundet, Summierungen können deshalb rechnerisch von den dargestellten Beträgen abweichen.
2.2. Konsolidierungskreis
Informationen zu Tochterunternehmen
Der Konzernabschluss beinhaltet die conwert als oberste Muttergesellschaft und die in Punkt 14 aufgezählten
Gesellschaften.
31.12.2015
Veränderungen des Konsolidierungskreises
Vollkonsolidiert
Assoziierte Unternehmen at equity
271
5
Stand zum 1. Jänner 2015
Zugang von Gesellschaften durch Kauf
1
0
Abgang von Gesellschaften durch Verkäufe, Umgründung oder Liquidation
-36
-2
Stand zum 31. Dezember 2015
236
3
150
3
Vollkonsolidiert
Assoziierte Unternehmen at equity
290
5
0
0
davon ausländische Gesellschaften
31.12.2014
Veränderungen des Konsolidierungskreises
Stand zum 1. Jänner 2014
Zugang von Gesellschaften durch Kauf
Abgang von Gesellschaften durch Verkäufe, Umgründung oder Liquidation
-19
0
Stand zum 31. Dezember 2014
271
5
176
4
davon ausländische Gesellschaften
Im Geschäftsjahr 2015 reduzierte sich der conwert-Anteil an der KWG Kommunale Wohnen AG (KWG), Berlin, auf
78,95 % (31.12.2014: 80,04 %). Dies wird unter Punkt 6.7.3 näher erläutert.
Im Geschäftsjahr 2015 erwarb conwert 843.814 Stück Aktien der ECO Business-Immobilien AG (ECO), Wien, zu einem
Kaufpreis von insgesamt 6.286 Tsd € und hält nunmehr direkt und indirekt 98,23 % (31.12.2014: 95,76 %) an der ECO.
conwert veräußerte im Geschäftsjahr 2015 sämtliche tschechische Tochtergesellschaften, ein ungarisches und
ein slowakisches Tochterunternehmen.
90
2.3. Neue und überarbeitete Standards und Interpretationen
Folgende Änderungen oder Neufassungen von Standards und Interpretationen wurden im Geschäftsjahr 2015
erstmals angewandt:
Regelung
Inkrafttreten*)
Wesentliche Auswirkungen
auf den Konzernabschluss
IFRIC 21
Abgaben
01.07.2014
nein
IAS 19
Leistungen an Arbeitnehmer (Änderung: Leistungsorientierte Pläne – Arbeitnehmerbeiträge)
01.02.2015
nein
Diverse
Verbesserungen der IFRSs 2011-2013 (2013)
01.01.2015
nein
*)
Anzuwenden auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem angegebenen Datum beginnen
Nachfolgend aufgelistet sind bereits veröffentlichte aber noch nicht verpflichtend anzuwendende neue oder
geänderte Standards und Interpretationen, da diese entweder von der EU noch nicht übernommen wurden oder erst in
den Folgejahren verpflichtend anzuwenden sind.
Regelung
Inkrafttreten*)
Wesentliche Auswirkungen
auf den Konzernabschluss
Diverse
01.02.2015
nein
IFRS 9
Finanzinstrumente
01.01.2018**)
nein
IFRS 14
Regulatorische Abgrenzungsposten
01.01.2016**)
nein
IFRS 11
Änderungen: Gemeinsame Vereinbarungen
01.01.2016
nein
IAS 16 und IAS 38
Änderungen: Sachanlagen und Immaterielle Vermögenswerte
(Abschreibungsmethoden)
01.01.2016
nein
IAS 16 und IAS 41
Änderungen: Sachanlagen und Landwirtschaft
01.01.2016
nein
IAS 27
Änderungen: Einzelabschlüsse
01.01.2016
nein
IFRS 10 und IAS 28
Änderungen: Konzernabschlüsse und Beteiligungen an assoziierten Unternehmen
01.01.2016**)
nein
IFRS 15
Umsatzrealisierung
01.01.2018**)
nein
Diverse
01.01.2016
nein
IAS 1
Änderung: Darstellung des Abschlusses
01.01.2016
nein
IFRS 10, 12 und IAS 28
Änderung: Konsolidierung von Investmentgesellschaften
01.01.2016**)
nein
IAS 12
Ansatz aktiver latenter Steuern auf unrealisierte Verluste
01.01.2017**)
nein
IAS 7
Angabeninitiative
01.01.2017**)
nein
IFRS 16
Leasing
01.01.2019**)
ja
*)
**)
Anzuwenden auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem angegebenen Datum beginnen.
Das Datum kann sich für die Europäische Union durch EU-Übernahme (Endorsement) verändern.
IFRS 9
Der im Juli 2014 herausgegebene IFRS 9 Standard ersetzt die bestehenden Leitlinien in IAS 39 Finanzinstrumente:
Ansatz und Bewertung. IFRS 9 enthält überarbeitete Leitlinien zur Klassifizierung und Bewertung von Finanzinstrumenten, darunter ein neues Modell der erwarteten Kreditausfälle (Expected-losses-Model) zur Berechnung
der Wertminderung von finanziellen Vermögenswerten, sowie die neuen allgemeinen Bilanzierungsvorschriften für
Sicherungsgeschäfte. Er übernimmt auch die Leitlinien zur Erfassung und Ausbuchung von Finanzinstrumenten
aus IAS 39.
Im Speziellen wurde die Kategorisierung der finanziellen Vermögenswerte durch das IASB überarbeitet und diese
kann in IFRS 9 zu FVOCI (Fair Value through Other Comprehensive Income), FVPL (Fair Value through Profit or Loss)
und AC (Amortised Cost) erfolgen. Die finanziellen Verbindlichkeiten können entweder zu FV (Fair Value) oder AC
bewertet werden. In der Kategorie FV der Verbindlichkeiten ist zu beachten, dass im Gegensatz zu IAS 39, die Änderungen des Bewertungergebnisses, zurückzuführen auf das Ausfallrisiko, im OCI (Other Comprehensive Income) zu
erfassen sind. IFRS 9 ist erstmals in der ersten Berichtsperiode eines am 1. Jänner 2018 oder danach beginnenden
Geschäftsjahres anzuwenden, wobei eine frühzeitige Anwendung zulässig ist.
Um die finanziellen Vermögenswerte entsprechend IFRS 9 klassifizieren zu können, wurde zuerst eine Analyse
des Ist-Bestandes vorgenommen. Bei dieser wurden schädliche Vertragsbestimmungen (SPPI-Kriterien) und
das Geschäftsmodell überprüft. Beide Bedingungen sind kumulativ zu erfüllen. Die finanziellen Vermögenswerte
wurden analog zu IAS 39 bewertet. In weiterer Folge wurden Überlegungen zum neuen Bewertungsmodell und
zu den neuen Angaben nach IFRS 7 für die Periode der erstmaligen Anwendung von IFRS 9 vorgenommen. Das
Ergebnis der vorläufigen Analyse zeigt keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
91
IFRS 15
IFRS 15 Erlöse aus Verträgen mit Kunden ersetzt den bisherigen
Standard IAS 18 Umsatzerlöse und IAS 11 Fertigungsaufträge und
die damit zusammenhängenden Interpretationen. Der Standard
bietet ein einziges, Prinzipien basiertes, fünfstufiges Modell, das
auf alle Verträge mit Kunden anzuwenden ist. Die fünf Schritte
sind: Identifizierung des Vertrages mit dem Kunden, Identifizierung
der eigenständigen Leistungsverpflichtung in dem Vertrag, Bestimmung des Transaktionspreises, Verteilung des Transaktionspreises
auf die Leistungsverpflichtung des Vertrags und Erlöserfassung
bei Erfüllung der Leistungsverpflichtungen durch das Unternehmen. Bei conwert gibt es im Wesentlichen drei verschiedenartige
Erlösarten – Erlöse aus der Vermietungstätigkeit, Erlöse aus der
Veräußerung von Immobilien und Erlöse aus der Bereitstellung von
Immobiliendienstleistungen. Für alle drei Erlösarten sind die Auswirkungen aus den Änderungen unwesentlich. Zu beachten sind
jedoch sich ergebende zusätzliche Anhangangaben.
IFRS 16
Der neue Standard zu Leasing definiert ein Leasingverhältnis als
einen Vertrag, bei dem das Recht auf Nutzung eines Vermögenswerts für einen vereinbarten Zeitraum gegen Entgelt übertragen
wird. Um als Leasingverhältnis eingestuft zu werden, muss ein
Vertrag die beiden folgenden Kriterien erfüllen:
+Die Erfüllung des Vertrags hängt von der Nutzung eines identifizierbaren Vermögenswerts ab.
+Mit dem Vertrag wird das Recht zur Kontrolle der Nutzung
eines identifizierbaren Vermögenswerts übertragen.
Der Leasinggeber muss weiterhin eine Abgrenzung zwischen
Operating und Finance Leases entsprechend der Vorgehensweise
nach IAS 17 vornehmen. Der Leasingnehmer muss keine Abgrenzung vornehmen, sondern bei der Erstbilanzierung einheitlich für
alle Leasingverträge einen Vermögenswert in Form des Nutzungsrechts („Right of use“) aktivieren und korrespondierend hierzu eine
Leasingverbindlichkeit ausweisen. Ausnahme sind Leasingverträge
über geringwertige Vermögenswerte und kurzfristige Leasingverhältnisse. Für einen Bestandshalter von Immobilien, die gemäß
IAS 40 als Investment Properties zu qualifizieren sind, ergeben sich
keine wesentlichen Änderungen. Der Konzern beabsichtigt, den
neuen Standard zum vorgeschriebenen Datum des Inkrafttretens
anzuwenden. Aufgrund der neuen Bestimmungen für Leasingnehmer und der neuen Definition von sale and lease-back Transaktionen nach IFRS 15 ergibt eine erste Grobanalyse, dass die neuen
Anforderungen eine wesentliche Auswirkung auf den conwert Konzernabschluss haben werden. Überschlägig wird die Anwendung
des neuen Standards zu einer Bilanzverlängerung führen.
Der exakte Umfang der Auswirkungen muss jedoch noch ermittelt
werden. Hinsichtlich der in den künftigen Perioden anfallenden
Verpflichtungen auf Leasingnehmerseite verweisen wir auf Punkt 7.
92
2.4. Konsolidierungsgrundsätze
2.4.1. Allgemein
In den Konzernabschluss sind alle Gesellschaften, die unter dem
beherrschenden Einfluss der Muttergesellschaft stehen, durch
Vollkonsolidierung einbezogen. Die Erstkonsolidierung erfolgt zu
dem Zeitpunkt, an dem der beherrschende Einfluss auf das Mutterunternehmen übergegangen ist. Sie werden entkonsolidiert,
wenn die Beherrschung endet. Alle konzerninternen Transaktionen
zwischen Gesellschaften des Vollkonsolidierungskreises und damit
zusammenhängende Erträge und Aufwendungen, Forderungen und
Verbindlichkeiten sowie unrealisierte Zwischengewinne werden zur
Gänze eliminiert.
Ein assoziiertes Unternehmen ist ein Unternehmen, auf das der
Konzern maßgeblichen Einfluss hat, das aber nicht unter der
Kontrolle des Konzerns steht. Die Ergebnisse, Vermögenswerte
und Schulden von assoziierten Unternehmen werden unter Verwendung der Equity-Methode einbezogen. Nach der Equity-Methode sind Anteile an assoziierten Unternehmen mit ihren Anschaffungskosten inklusive direkt zuordenbarer Nebenkosten in die
Konzernbilanz aufzunehmen, die um Veränderungen des Anteils
des Konzerns am Reinvermögen des assoziierten Unternehmens
nach dem Erwerbszeitpunkt unter Berücksichtigung des anteiligen Ergebnisses laut Gewinn- und Verlustrechnung, des anteiligen
sonstigen Ergebnisses laut Gesamtergebnisrechnung, von Dividendenausschüttungen und Einlagen sowie Verluste durch Wertminderungen von einzelnen Anteilen angepasst werden.
Entsprechend dem Grundsatz des einheitlichen Abschlussstichtages wurde der Konzernabschluss auf den Stichtag des Jahresabschlusses der Konzernmuttergesellschaft aufgestellt. Alle
Einzelabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen
Gesellschaften wurden zum Stichtag des Konzernabschlusses aufgestellt.
2.4.2. Währungsumrechnung
Geschäftstransaktionen in ausländischer Währung
Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in ausländischer Währung mit dem am Tag der Transaktion gültigen Referenzkurs. Die Umrechnung der monetären Vermögenswerte und
Verbindlichkeiten in Euro erfolgt mit dem am Bilanzstichtag gültigen
Devisenreferenzkurs der Europäischen Zentralbank. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im Geschäftsjahr ergebniswirksam erfasst.
Umrechnung von Einzelabschlüssen in ausländischer Währung
Berichtswährung und funktionale Währung für Konzerngesellschaften in Österreich und Ländern, die Teilnehmer der Europäischen
Wirtschafts- und Währungsunion sind, ist der Euro. Die in Fremdwährung aufgestellten Abschlüsse der in den Konzern einbezogenen Tochterunternehmen werden gemäß IAS 21 in Euro umgerechnet. Vermögenswerte und Schulden werden mit dem Mittelkurs am
Bilanzstichtag, das Eigenkapital wird mit Ausnahme der direkt im
Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen zu historischen
Kursen umgerechnet. Erträge und Aufwendungen werden mit dem
Jahresdurchschnittskurs umgerechnet. Gewinne und Verluste aus
der Umrechnung sind im sonstigen Ergebnis erfasst.
Geschäftsbericht 2015 | Konzernanhang
2.5. Zusammenfassung wesentlicher Bilanzierungsund Bewertungsmethoden
2.5.1. Immobilienvermögen
2.5.1.1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Klassifizierung und Bilanzierung
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien stellen Vermögen dar,
das zur Erzielung von Miet- oder Pachterlösen oder zum Zweck der
Wertsteigerung gehalten wird und nicht für die Produktion oder sonstige
Leistungserstellung oder zur Veräußerung im normalen Geschäftsverlauf genutzt wird. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien können
aus Grundstücken und/oder Gebäuden oder Teilen davon bestehen.
Der Zugang von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien
erfolgt zu Anschaffungskosten einschließlich Transaktionskosten
oder Herstellungskosten gemäß IAS 40. Während der Entwicklung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden
Fremdkapitalkosten in Höhe der zurechenbaren Zinsaufwendungen
aktiviert. Die Folgebewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert
gemäß IFRS 13 in Verbindung mit IAS 40. Der beizulegende Zeitwert
(Fair Value) ist der Betrag, der in einem geordneten Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bilanzstichtag für den Verkauf
einer Immobilie gezahlt werden würde. Da bei der Ermittlung im
Wesentlichen nicht beobachtbare Inputfaktoren zur Anwendung
kommen, ist der beizulegende Zeitwert des als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilienvermögens als Fair Value der Stufe 3 gemäß
IFRS 13 zu klassifizieren. Die Definition der Fair Value Hierarchie
wird in Punkt 2.5.6 näher erläutert und ist auch für nicht finanzielle
Vermögenswerte anwendbar.
Änderungen des beizulegenden Zeitwerts werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien werden ausgebucht, wenn sie
veräußert werden oder wenn sie dauerhaft nicht mehr genutzt
werden können und kein künftiger wirtschaftlicher Nutzen aus
ihrem Abgang mehr erwartet wird. Immobilien werden nur dann
aus dem Bestand der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien in die zum Verkauf gehaltenen Immobilien übertragen,
wenn eine durch das zuständige Gremium des conwert-Konzerns
beschlossene Nutzungsänderung vorliegt.
Die Bewertung des Immobilienvermögens erfolgt durch externe, unabhängige Sachverständige, diesbezüglich verweisen wir auf Punkt 2.5.6.
2.5.1.2. Zum Verkauf gehaltene Immobilien
Immobilienvermögen wird als „zum Verkauf gehalten“ ausgewiesen, wenn die entsprechende Liegenschaft zum Verkauf im normalen
Geschäftsbetrieb vorgesehen ist oder sich in der Herstellung für einen
späteren Verkauf im Rahmen des normalen Geschäftsbetriebs befindet.
Der Zugang der zum Verkauf gehaltenen Immobilien erfolgt zu
Anschaffungskosten einschließlich Transaktionskosten oder
Herstellungskosten gemäß IAS 2. Übertragungen von den als
Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien auf als zum Verkauf
gehaltene Immobilien werden nur dann vorgenommen, wenn eine
Nutzungsänderung vorliegt und die zuständigen Gremien des
conwert-Konzerns diese beschließen. Diese erfolgen zum beizulegenden Zeitwert der Immobilie im Zeitpunkt der Übertragung.
In weiterer Folge erfolgt der Ansatz der zum Verkauf bestimmten Immobilien entsprechend IAS 2 mit dem niedrigeren Wert aus
Buchwert und Nettoveräußerungswert. Der Nettoveräußerungswert
ist der geschätzte Verkaufspreis abzüglich der noch anfallenden
Herstellungskosten und allfälliger Kosten der Veräußerung.
Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien werden ausgebucht, wenn
der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt ist.
2.5.2. Immaterielle Vermögenswerte
Einzeln erworbene immaterielle Vermögenswerte werden bei der
erstmaligen Erfassung zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Die immateriellen Vermögenswerte werden in den
Folgeperioden mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
abzüglich kumulierter Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen angesetzt. Die Abschreibung basiert auf der
wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Vermögenswerts.
Den planmäßigen linearen Abschreibungen liegen folgende
Nutzungsdauern der Vermögenswerte zugrunde:
Software: 3-10 Jahre
2.5.3. Sachanlagen
Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten
abzüglich kumulierter planmäßiger Abschreibungen und kumulierter
Wertminderungsaufwendungen angesetzt.
Den planmäßigen linearen Abschreibungen liegen folgende
Nutzungsdauern der Vermögenswerte zugrunde:
Technische Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung: 5-10 Jahre
2.5.4. Leasingverhältnisse
conwert tritt sowohl als Leasinggeber für die von ihr gehaltenen
Immobilien an Mieter als auch als Leasingnehmer für Immobilien im
Fall von „sale and lease-back“ Transaktionen auf.
Die Feststellung, ob eine Vereinbarung ein Leasingverhältnis beinhaltet, wird auf Basis des wirtschaftlichen Gehalts der Vereinbarung zum Zeitpunkt ihres Abschlusses getroffen und erfordert eine
Einschätzung, ob die Erfüllung der vertraglichen Vereinbarung von
der Nutzung eines bestimmten Vermögenswerts oder bestimmter
Vermögenswerte abhängig ist und ob die Vereinbarung ein Recht
auf die Nutzung des Vermögenswerts einräumt. Eine erneute Beurteilung ist nach dem Beginn des Leasingverhältnisses nur unter
den Voraussetzungen des IFRIC 4 vorzunehmen.
Leasingverhältnisse, bei denen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken übertragen werden, werden als Finance
Leases klassifiziert.
Leasingverhältnisse, bei denen nicht im Wesentlichen alle mit dem
Eigentum verbundenen Chancen und Risiken vom Konzern auf den
Leasingnehmer übertragen werden, werden als Operating Leases
klassifiziert und entsprechend bilanziert.
Geschäftsbericht 2015 | Konzernanhang
93
Bei „sale and lease-back“ Transaktionen, welche nach IFRS als
Finance Lease qualifiziert werden, wird der Überschuss der Verkaufserlöse über den Buchwert nicht unmittelbar als Ertrag
erfasst, sondern über die Laufzeit des Leasingvertrages abgegrenzt
und erfolgswirksam verteilt.
Bei der Klassifizierung von Leasingverhältnissen von Grundstücken
und Gebäuden werden die Grundstücks- und Gebäudekomponente
grundsätzlich getrennt betrachtet. Wann immer es zur Einstufung
und Bilanzierung eines Leasingverhältnisses bei Grundstücken
und Gebäuden notwendig ist, werden die Mindestleasingzahlungen
zwischen den Grundstücks- und Gebäudekomponenten nach dem
Verhältnis der jeweiligen beizulegenden Zeitwerte der Leistungen
für die Mietrechte für die Grundstückskomponente und die Gebäudekomponente des Leasingverhältnisses zu Beginn des Leasingverhältnisses aufgeteilt. Die Grundstücks- als auch die Gebäudekomponente werden unter Verwendung der Kriterien des IAS 17 als
Operating Lease oder als Finance Lease klassifiziert.
Eine gesonderte Bewertung der Grundstücks- und Gebäudekomponente ist jedoch nicht erforderlich, wenn es sich bei dem Anteil
des Leasingnehmers an den Grundstücken und Gebäuden um als
Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien im Sinne von IAS 40
handelt und nach dem Fair Value Model bilanziert wird.
Die Leasingzahlungen für Operating Lease Verhältnisse
werden linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses als
Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Ist bei einem
Finance Lease der Eigentumsübergang auf den Konzern am Ende
der Laufzeit des Leasingverhältnisses jedoch nicht hinreichend
sicher, wird der Leasinggegenstand über den kürzeren der beiden
Zeiträume aus erwarteter Nutzungsdauer und Laufzeit des Leasingverhältnisses vollständig abgeschrieben.
2.5.5. Finanzinstrumente
Allgemein
Finanzinstrumente werden in Übereinstimmung mit dem wirtschaftlichen Gehalt der vertraglichen Bedingungen als finanzielle
Vermögenswerte bzw. finanzielle Verbindlichkeiten klassifiziert.
Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden nur
dann saldiert, wenn zum gegenwärtigen Zeitpunkt ein Rechts
anspruch besteht, die erfassten Beträge miteinander zu verrechnen und beabsichtigt ist, den Ausgleich auf Nettobasis herbeizuführen oder gleichzeitig mit der Realisierung des betreffenden
Vermögenswerts die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen.
Zinsen, Gewinne und Verluste aus diesen Finanzinstrumenten
sind als Aufwendungen oder Erträge (exkl. Gewinne und Verluste
für Derivate, die zum Cashflow-Hedging verwendet werden) im
Finanzergebnis dargestellt.
Sonstige Anteile an Gesellschaften
Anteile an Gesellschaften, die aufgrund fehlender Beherrschungsmöglichkeit nicht konsolidiert werden und auf die auch kein
maßgeblicher Einfluss ausgeübt wird, sind der Kategorie
94
„zur Veräußerung verfügbar“ (AfS – Available for Sale) zugeordnet
und werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Sofern kein auf
einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt und der beizulegende Zeitwert nicht verlässlich ermittelt werden kann, erfolgt eine
Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung eventueller Wertminderungen.
Ausleihungen, Anzahlungen für Immobilienbeteiligungen
Vom Unternehmen gewährte Ausleihungen sowie Anzahlungen für
Immobilienbeteiligungen werden der Kategorie Kredite und Forderungen (L&R – Loans and Receivables) zugeordnet. Der Wert
ansatz entspricht zum Zeitpunkt des Zuganges dem beizulegenden
Zeitwert. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode und
eventuellen Wertminderungen.
Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte sind originäre Finanzinstrumente, die
nicht in einem aktiven Markt notiert sind und nicht zum Verkauf
bestimmt sind. Sie werden der Bewertungskategorie Kredite und
Forderungen (L&R – Loans and Receivables) zugeordnet. Der
erstmalige Ansatz erfolgt zum beizulegenden Zeitwert und in
der Folge zu fortgeführten Anschaffungskosten sowie unter
Abzug von Wertminderungen. Sonstige Forderungen werden
grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich
allfälliger Wertberichtigungen bewertet.
Eine Wertminderung bei Forderungen und sonstigen Vermögenswerten wird in Abhängigkeit des Mahnstandes, der Dauer des
Außenstandes und der Einzelbonität des jeweiligen Schuldners
unter Berücksichtigung der erhaltenen Sicherheiten gebildet und
dann erfasst, wenn objektive Hinweise dafür vorliegen, dass die
Forderungsbeträge nicht vollständig einbringlich sind. Sofern eine
Forderung tatsächlich uneinbringlich geworden ist, wird sie ausgebucht. Nachträgliche Zahlungseingänge von bereits wertberichtigten Forderungen werden erfolgswirksam erfasst und unter den
„sonstigen betrieblichen Erträgen“ ausgewiesen.
Liquide Mittel
Liquide Mittel umfassen Bargeld, jederzeit verfügbare Guthaben
bei Kreditinstituten sowie Festgelder mit einer ursprünglichen
Laufzeit von maximal drei Monaten.
Verzinsliche Verbindlichkeiten
Verzinsliche Verbindlichkeiten werden der Kategorie „zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten“
(FLAC – Financial Liabilities at Amortised Cost) zugeordnet und
bei Zugang in Höhe des tatsächlich zugeflossenen Betrages
abzüglich Transaktionskosten angesetzt. Ein Unterschied
zwischen dem erhaltenen Betrag und dem Rückzahlungsbetrag
wird über die Laufzeit der Finanzierung nach der Effektivzinsmethode verteilt und im Finanzierungsaufwand erfasst bzw. bei
Vorliegen der Voraussetzungen gemäß IAS 23 als Teil der Herstellungskosten aktiviert.
Nicht verzinsliche finanzielle Verbindlichkeiten
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten, wie jene aus Lieferungen
und Leistungen, werden der Kategorie „zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten“ (FLAC – Financial Liabilities at Amortised Cost) zugeordnet und zum Zeitpunkt des
Zuganges zum beizulegenden Zeitwert, danach zu fortgeschriebenen Anschaffungskosten, bewertet. Bei kurzfristigen sonstigen
Verbindlichkeiten entspricht der beizulegende Zeitwert regelmäßig
der geschätzten Summe aller künftigen Auszahlungen. Langfristige sonstige Verbindlichkeiten (erhaltene Anzahlungen) werden im
Zugangszeitpunkt mit ihrem beizulegenden Zeitwert erfasst und
mit marktgerechten Zinssätzen aufgezinst.
Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen Mieterfinanzierungsbeiträge sind geförderten Wohn-Neubauten zuzuordnen. Diese Mieterbeiträge sind im Kündigungsfall an den Mieter zu refundieren.
Mit Neuvermietung besteht jedoch seitens des Vermieters erneut
ein Anspruch auf Einzahlung der Mieterfinanzierungsbeiträge,
weshalb diese unter den langfristigen Verbindlichkeiten dargestellt werden. Die Mieterfinanzierungsbeiträge werden bei Erhalt
der Zahlungsmittel mit dem zugeflossenen Betrag und in der Folge
unter Berücksichtigung von Indexanpassungen bewertet. Der so
ermittelte Betrag entspricht dem Rückzahlungsbetrag.
Derivative Finanzinstrumente
Der conwert-Konzern verwendet derivative Finanzinstrumente
(Zinsswaps, -caps und -collars), um sich gegen Zinsänderungsrisiken abzusichern. Die derivativen Finanzinstrumente werden zum
Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und in den Folgeperioden mit
dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Derivative Finanzinstrumente werden als langfristige Vermögenswerte oder langfristige
Verbindlichkeiten ausgewiesen, wenn die verbleibende Laufzeit des
Instruments mehr als zwölf Monate beträgt und nicht erwartet wird,
dass diese innerhalb von zwölf Monaten realisiert oder abgewickelt wird. Der Ausweis erfolgt entsprechend der Marktbewertung
unter den sonstigen finanziellen Vermögenswerten oder sonstigen
finanziellen Schulden.
Bei derivativen Finanzinstrumenten, die für eine Absicherung
künftiger Zahlungsströme qualifiziert sind (CFH – Cashflow-Hedge),
wird der effektive Teil der Änderung des beizulegenden Zeitwertes
im sonstigen Ergebnis, d.h. erfolgsneutral im Eigenkapital, erfasst.
Der ineffektive Teil wird sofort erfolgswirksam im Finanzergebnis
erfasst. Die im Eigenkapital erfassten Bewertungsergebnisse von
Cashflow-Hedges werden in der Periode in die Konzern-Gewinn- und
Verlustrechnung umgebucht, in der das abgesicherte Grundgeschäft
erfolgswirksam wird bzw. mit den erwarteten Zahlungsströmen nicht
mehr gerechnet wird. Wenn das Sicherungsinstrument ausläuft oder
veräußert, beendet oder ausgeübt wird, ohne dass ein Ersatz oder ein
Überrollen des Sicherungsinstruments in ein anderes Sicherungsinstrument erfolgt, oder die Kriterien für die Bilanzierung als Sicherungsbeziehung nicht mehr erfüllt sind, verbleiben die bislang im sonstigen
Ergebnis erfassten Beträge solange als gesonderter Posten im
Eigenkapital, bis die erwartete Transaktion oder feste Verpflichtung
eingetreten ist. Die Sicherungsbeziehung zwischen Sicherungsinstrument und Grundgeschäft sowie deren Effektivität wird bei Abschluss
und anschließend laufend evaluiert und dokumentiert.
2.5.6. Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts
Die beizulegenden Zeitwerte der Immobilien werden mindestens
einmal jährlich von externen, unabhängigen Sachverständigen
ermittelt. Die Sachverständigen verfügen über die für die Durchführung der Liegenschaftsbewertungen erforderlichen Qualifikationen und Erfahrung. Die angewendeten Bewertungsverfahren
entsprechen im Wesentlichen den Anforderungen der vom „Royal
Institution of Chartered Surveyors“ (RICS) definierten Bewertungsstandards und den Anforderungen von IFRS 13.
Zum 31. Dezember 2015 wurden 99,5 % (31.12.2014: 81,9 %) des in
der Bilanz ausgewiesenen Zeitwerts der als Finanzinvestion gehaltenen Immobilien mittels der Discounted Cashflow-Methode und
0,0 % (31.12.2014: 17,9 %) unter Anwendung des kombinierten Sachund Ertragswertverfahrens ermittelt. Die übrigen Zeitwerte wurden
aufgrund der spezifischen Eigenheiten der Liegenschaft mit dem
Residualwertverfahren oder der Term & Reversion-Methode ermittelt.
Zur Vereinheitlichung der Bewertungsverfahren wurde im Geschäftsjahr für sämtliche als Finanzinvestion gehaltenen Immobilien, für
die keine spezifischen Eigenheiten vorlagen, das DCF-Verfahren zur
Ermittlung des Zeitwertes angewendet. Aufgrund dieser Umstellung
ergeben sich keine wesentlichen Auswirkungen.
Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die zukünftigen, mit dem
Wertermittlungsgegenstand verbundenen Ein- und Ausgaben über
einen Detailbetrachtungszeitraum von zehn Jahren auf Monatsbasis prognostiziert. Die über den Betrachtungszeitraum kalkulierten
Zahlungsströme werden monatlich vorschüssig mit dem Diskontierungszins auf den Wertermittlungsstichtag abdiskontiert, so dass
die periodengerechte Bestimmung der Auswirkungen wertrelevanter Ein- und Auszahlungen innerhalb des Detailbetrachtungszeitraumes in Bezug auf den Marktwert zum Bewertungsstichtag
ermöglicht wird.
Der gewählte Diskontierungszinssatz spiegelt sowohl Renditeerwartung eines potenziellen Investors als auch die Prognoseunsicherheit
des zukünftigen Zahlungsstromes wider und wurde aus tatsächlich
realisierten Vergleichstransaktionen und alternativen Anlageformen abgeleitet. Da einerseits das Gewicht zukünftiger Zahlungsströme aufgrund der Diskontierung abnimmt und andererseits die
Prognoseunsicherheit im Verlauf des Detailbetrachtungszeitraumes zunimmt wird nach zehn Jahren üblicherweise der stabilisierte
Nettoreinertrag anhand eines wachstumsimpliziten Kapitalisierungszinses kapitalisiert und auf den Wertermittlungsstichtag diskontiert.
Wesentliche Inputfaktoren für die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts
Die folgende Tabelle stellt die Durchschnittswerte und die Minimum
und Maximum Werte der wesentlichen Inputfaktoren inklusive der
Angabe des beizulegenden Zeitwerts der Immobilien nach Regionen
und Immobilientypen dar.
95
31.12.2015 (ohne IFRS 5)
Buchwert
(in Tsd €)
Diskont-/ Kapitalisierungssatz
(in %)
Instandhaltungskosten/m²/M.
(in €)
Struktureller Leerstand Soll-Miete/m²/M.
(in %)
(in €)
Österreich
Wohnen (Mittelwert)
310.094
Minimum
Maximum
4,6
1,1
2,5
6,9
3,0
1,0
2,0
3,8
6,0
1,4
5,0
11,3
6,5
1,2
5,1
9,2
Minimum
3,3
0,8
1,0
2,6
Maximum
8,5
7,0
8,0
23,3
5,7
Gewerbe (Mittelwert)
453.704
Deutschland
Wohnen (Mittelwert)
5,6
1,0
3,2
Minimum
3,3
0,0
0,0
0,1
Maximum
8,9
28,1
100,0
11,4
7,7
1.436.796
6,8
1,0
4,9
Minimum
286.984
4,0
1,5
0,0
0,4
Maximum
11,8
10,3
45,0
15,7
Übrige Länder
Wohnen (Mittelwert)
7,5
0,8
4,0
10,2
Minimum
7,5
0,8
4,0
10,2
Maximum
7,5
0,8
4,0
10,2
10,5
1,1
8,3
11,0
2.464
33.187
Minimum
7,5
0,6
7,0
5,3
Maximum
14,5
1,5
10,0
20,1
Buchwert
(in Tsd €)
(in %)
Instandhaltungskosten/m²/M.
(in €)
282.446
Gesamt
2.523.230
31.12.2014 (ohne IFRS 5)
Struktureller Leerstand Soll-Miete/m²/M.
(in %)
(in €)
Österreich
3,9
0,8
2,5
Minimum
Wohnen (Mittelwert)
2,2
0,6
1,0
3,7
Maximum
5,5
1,7
6,0
11,3
9,4
487.794
7,0
5,9
0,8
4,7
Minimum
2,0
0,3
1,0
2,3
Maximum
8,8
2,3
10,0
22,9
5,8
Deutschland
Wohnen (Mittelwert)
5,8
0,9
2,8
Minimum
0,0
0,0
0,0
2,1
Maximum
10,5
70,0
14,2
12,1
1.386.876
6,6
1,0
3,4
7,4
Minimum
311.397
4,0
0,0
0,0
0,0
Maximum
12,3
9,5
45,0
16,1
Übrige Länder
7,0
0,6
7,0
10,8
Minimum
Wohnen (Mittelwert)
7,0
0,6
7,0
10,8
Maximum
7,0
0,6
7,0
10,8
10,0
1,0
9,0
10,8
Minimum
7,5
0,4
7,0
5,6
Maximum
13,0
1,6
10,0
20,1
Gesamt
3.063
33.437
2.505.012
Eine Sensitivitätsanalyse zu diesen Parametern ist
unter Punkt 3.1 angeführt.
96
Finanzinstrumente
Der beizulegende Zeitwert (Fair Value) von Finanzinstrumenten, die auf organisierten Märkten gehandelt
werden, wird durch den am Bilanzstichtag notierten
Marktpreis (Geldkurs) bestimmt (Stufe 1 – Fair Value).
Der beizulegende Zeitwert von Finanzinstrumenten, für
die kein aktiver Markt besteht, wird unter Anwendung
von allgemein anerkannten Bewertungsmethoden
ermittelt. Sofern die angewandte Bewertungsmethode allein auf am Markt beobachtbaren Inputfaktoren
basiert, handelt es sich um einen Stufe 2 – Fair Value,
ansonsten um einen Stufe 3 – Fair Value.
Die beizulegenden Zeitwerte der Derivate werden
durch Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme
aus variablen Zahlungen auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle ermittelt. Bei
der Diskontierung der Zahlungsströme werden sowohl
die auf dem Markt beobachtbare Zinskurve sowie das
Kontrahentenrisiko des Kreditinstituts, mit welchem
das Derivat abgeschlossen wurde, im conwert-Konzern
berücksichtigt. Das Kontrahentenrisiko wird mittels der
DRSK-Funktion des Finanzdienstleisters Bloomberg
berechnet, welche sich auf am Markt beobachtbare
Daten stützt.
Der beizulegende Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente entspricht daher einem Fair Value der Stufe 2
gemäß IFRS 13.
Nachfolgend sind die Bewertungsverfahren und
Inputparameter der zum beizulegenden Zeitwert
bemessenen Aktiva und Passiva dargestellt. Die als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und die derivativen Finanzinstrumente (Zinssicherungsinstrumente) werden wiederkehrend zum beizulegenden Zeitwert
bewertet, die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte und Schulden nicht wiederkehrend.
2.5.7. Eigene Anteile
Erwirbt conwert eigene Anteile, so werden diese zu
Anschaffungskosten erfasst und vom Eigenkapital
abgezogen. Der Ausweis erfolgt in einem separaten
Posten „Eigene Anteile“. Bei Ausgabe eigener Anteile
wird der tatsächliche erzielte Veräußerungserlös
abzüglich Transaktionskosten als Erhöhung des Eigenkapitals erfasst. Abweichungen zu dem bei Erwerb im
Posten „Eigene Anteile“ erfassten Betrag werden in die
Kapitalrücklage eingestellt.
2.5.8. Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte
und Schulden
Gemäß IFRS 5 sind langfristige Vermögenswerte und
Veräußerungsgruppen, welche Vermögenswerte und
Schulden enthalten, als „Zur Veräußerung gehalten“ zu
klassifizieren und gesondert in der Bilanz auszuweisen, wenn sie im derzeitigen Zustand zu gängigen und
üblichen Bedingungen sofort veräußerbar sind, diese
Veräußerung höchstwahrscheinlich und innerhalb
eines Zeitraums von zwölf Monaten absehbar ist.
Die Bewertung gemäß IFRS 5 sieht vor, dass die langfristigen Vermögenswerte (oder Veräußerungsgruppen), die als zur Veräußerung gehalten eingestuft
werden, zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten
(nicht wiederkehrender beizulegender Zeitwert, Stufe 3)
anzusetzen sind. Davon ausgenommen sind als Finanz
investitionen gehaltene Immobilien, welche gemäß
IFRS 13 zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden.
2.5.9. Rückstellungen, Eventualverbindlichkeiten und
-forderungen
Eine Rückstellung wird nur dann gebildet, wenn ein Unternehmen aus einem vergangenen Ereignis eine gegenwärtige Verpflichtung hat, der Abfluss von Ressourcen
mit wirtschaftlichem Nutzen zur Erfüllung dieser Ver-
Stufe
Klasse
Bewertungsverfahren
Wesentliche Inputfaktoren
3
Als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien
Discounted
Cashflow-Methode
Kapitalisierungszinssatz,
Nachhaltig erzielbare Mieteinnahmen/m²,
Struktureller Leerstand/m²,
Instandhaltungskosten/m²
3
Zur Veräußerung
gehaltene Vermögenswerte
Bewertung mit
dem Kaufpreis
laut Kaufvertrag
Kaufpreis laut Kaufvertrag
2
Derivative Finanzinstrumente
(Zinssicherungsinstrumente)
Einkommensbasiert
Zinsstrukturkurve
97
pflichtung wahrscheinlich ist und eine zuverlässige
Schätzung der Höhe der Verpflichtung möglich ist.
Eventualverbindlichkeiten werden nicht in der Bilanz
erfasst, sondern im Anhang offen gelegt. Sie werden
folglich nicht offen gelegt, wenn die Möglichkeit eines
Ressourcenabflusses mit wirtschaftlichem Nutzen
unwahrscheinlich ist.
Eventualforderungen werden in der Bilanz nicht erfasst,
aber offen gelegt, wenn der Zufluss wirtschaftlichen
Nutzens wahrscheinlich ist.
2.5.10. Zuwendungen der öffentlichen Hand
Zuwendungen der öffentlichen Hand werden planmäßig
als Ertrag erfasst und mit den entsprechenden Aufwendungen, die sie kompensieren sollen, verrechnet.
Die Zuwendungen für Vermögenswerte (Förderungen im Sinne der Bestimmungen des Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetzes)
für geförderte Neubauten wurden entsprechend dem
Wahlrecht von IAS 20 vor Neubewertung einzelner Vermögensgegenstände und Schuldposten vom Buchwert
des Vermögensgegenstandes abgesetzt.
2.5.11. Ertragsrealisierung
Erträge werden erfasst, wenn es wahrscheinlich ist,
dass der wirtschaftliche Nutzen dem Konzern zufließen
wird und die Höhe der Erträge verlässlich bestimmt
werden kann. Erträge sind zum beizulegenden Zeitwert
der erhaltenen Gegenleistung zu bemessen. Skonti,
Rabatte sowie Umsatzsteuer oder andere Abgaben
bleiben unberücksichtigt.
Mieterlöse werden linear über die Gesamtlaufzeit der
Mietverträge verteilt erfasst, sofern eine andere Verteilung nicht sachgerechter ist. Anreizvereinbarungen wie z.B. Mietfreistellungen, reduzierte Mieten für
einen bestimmten Zeitraum oder Einmalzahlungen
sind dabei ein Bestandteil der Mieterlöse. Deshalb
erfolgt eine lineare Verteilung der Anreizvereinbarungen auf die Gesamtlaufzeit. Sehen Mietverträge eine
fixe Anpassung über die Laufzeit vor, werden derartige
Anpassungen ebenfalls linear über die Mietlaufzeit
verteilt erfasst. Bei inflationsbedingten Anpassungen
erfolgt hingegen keine Verteilung.
98
Die Realisierung der Umsatzerlöse aus Liegenschaftsverkäufen erfolgt nach Maßgabe der in den zugrunde
liegenden Verträgen normierten Gefahren- und Risikoübergängen dann, wenn die mit dem Eigentum verbundenen maßgeblichen Chancen und Risiken auf den
Käufer übergegangen sind.
Die Realisierung von Dienstleistungserlösen erfolgt
nach Abschluss der erbrachten Leistungen.
2.5.12. Ertragsteuern
Die Ertragsteuerbelastung basiert auf dem Jahresgewinn und berücksichtigt tatsächliche und latente Steuern.
Die tatsächlichen Steuererstattungsansprüche und
Steuerschulden für die laufende und frühere Perioden
werden mit dem Betrag bemessen, in dessen Höhe eine
Erstattung von der Steuerbehörde bzw. eine Zahlung an
die Steuerbehörde erwartet wird. Der Berechnung des
Betrages werden die Steuersätze und Steuergesetze
zugrunde gelegt die zum Bilanzstichtag gelten, oder
beschlossen sind. Tatsächliche Steuern, die sich auf
Posten beziehen, die entweder im sonstigen Ergebnis
oder direkt im Eigenkapital erfasst werden, werden
nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung sondern im
sonstigen Ergebnis oder im Eigenkapital erfasst.
Steuerlatenzen werden unter Anwendung der „balance
sheet liability method“ errechnet. Latente Steuern
spiegeln die Steuereffekte der temporären Differenzen zwischen den ausgewiesenen Buchwerten der
Vermögenswerte und Schulden und den entsprechenden Beträgen aufgrund der jeweiligen steuerlichen
Vorschriften wider.
Aktive und passive Steuerabgrenzungen werden unter
Verwendung der erwarteten Steuersätze für das steuerbare Einkommen ermittelt, die zum Zeitpunkt des
Ausgleichs der temporären Differenzen anwendbar
sein werden. Dabei werden die Steuersätze (und
Steuervorschriften) verwendet, die zum Bilanzstichtag
gültig oder angekündigt sind. Das Ausmaß der aktiven
und passiven Steuerabgrenzung spiegelt die Steuerwirkungen wider, die sich nach Einschätzung des Unternehmens zum Bilanzstichtag ergeben würden, wenn
die Buchwerte des Vermögens realisiert und die Verbindlichkeiten beglichen werden würden.
Aktive und passive Steuerabgrenzungen werden grundsätzlich für alle temporären Differenzen sowie steuerlichen Verlustvorträge berücksichtigt, mit Ausnahme der
+latenten Steuerschulden bzw. Steueransprüche,
aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäftsoder Firmenwerts oder eines Vermögenswerts
oder einer Schuld aus einem Geschäftsvorfall, der
kein Unternehmenszusammenschluss ist und der
zum Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das
unternehmensrechtliche Jahresergebnis noch
das zu versteuernde Ergebnis beeinflusst und
+latenten Steuerschulden bzw. Steueransprüche
aus temporären Differenzen, die im Zusammenhang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen,
assoziierten Unternehmen und Anteilen an Gemeinschaftsunternehmen stehen, wenn der zeitliche Verlauf der Umkehrung der temporären
Differenzen gesteuert werden kann und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Unterschiede in absehbarer Zeit nicht umkehren werden.
Die latenten Steueransprüche werden gebildet, wenn es
wahrscheinlich ist, dass zum Zeitpunkt der Realisierung
der abzugsfähigen temporären Differenzen/des steuerlichen Verlustvortrages genügend steuerbare Gewinne
vorhanden sein werden. Zu jedem Bilanzstichtag werden
die bisher unberücksichtigten abzugsfähigen temporären Differenzen/der steuerliche Verlustvortrag sowie der
Buchwert der gebildeten aktiven Steuerabgrenzungen
neu eingeschätzt. Jene bisher nicht aktivierten latenten
Steueransprüche werden in dem Ausmaß berücksichtigt,
in dem es wahrscheinlich geworden ist, dass der zukünftige steuerbare Gewinn die Realisierung der abzugsfähigen temporären Differenzen/des steuerlichen Verlustvortrages zulässt. Im Gegensatz dazu wird der Buchwert
latenter Steueransprüche in jenem Ausmaß wertberichtigt, in dem es nicht länger wahrscheinlich ist, dass in
Zukunft genügend steuerbare Gewinne zur Verwendung
der abzugsfähigen temporären Differenzen/des steuerlichen Verlustvortrages vorhanden sein werden.
Latente Steuern, die sich auf Posten beziehen, die
entweder im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital erfasst werden, werden nicht in der Gewinnund Verlustrechnung sondern im sonstigen Ergebnis
oder im Eigenkapital erfasst.
Zum Bilanzstichtag werden latente Steueransprüche
mit latenten Steuerschulden aufgerechnet, wenn
+diese Ansprüche bzw. Verbindlichkeiten gegenüber der selben Steuerbehörde bestehen und
+wenn die Ansprüche bzw. Verbindlichkeiten unter
den für österreichische Gesellschaften bestehenden Steuerumlage- und Gruppenvertrag fallen,
welcher ein einklagbares Recht auf Aufrechnung
zur Folge hat.
3. Ermessensausübungen und
Schätzungsunsicherheiten
Die wichtigsten zukunftsbezogenen Annahmen
sowie sonstige am Stichtag bestehende wesentliche
Quellen von Schätzungsunsicherheiten, aufgrund
derer ein beträchtliches Risiko besteht, dass
innerhalb des nächsten Geschäftsjahres eine wesentliche Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden erforderlich sein wird, werden im
Folgenden erläutert.
3.1. Immobilienbewertung
Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts des
Immobilienvermögens des conwert-Konzerns erfolgt
mittels Gutachten, die von unabhängigen Sachverständigen erstellt werden. Diesen Gutachten liegen
unterschiedliche Berechnungsmodelle zugrunde,
welche wiederum auf Annahmen und Einschätzungen
hinsichtlich einer Vielzahl von Parametern beruhen.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei einer
negativen Veränderung einer oder mehrerer dieser
Annahmen und Parameter sich der Wert der Immobilien verringert, sodass dies einen negativen Einfluss
auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage hat. Die
angewendeten Annahmen und Parameter werden
sorgfältig und bestmöglich durch die Gutachter und
das Management auf Basis der aktuell vorherrschenden Marktverhältnisse geschätzt und zu jedem
Bewertungsstichtag aktualisiert, was zu erheblichen Wertschwankungen des Immobilienvermögens
führen kann.
Die folgende Tabelle zeigt die Sensitivität des
beizulegenden Zeitwertes des Immobilienvermögens in Bezug auf die Veränderung wesentlicher
Inputfaktoren.
99
31.12.2015
(in Tsd €)
+ / - 1 Prozentpunkt)
Instandhaltungskosten
+/-5%
Struktureller Leerstand
+ / - 1 Prozentpunkt
Soll-Miete
+/-5%
Erhöhung des Parameters
(329.592)
(20.489)
(30.248)
94.978
davon Wohnen
(262.950)
(15.542)
(21.283)
57.777
davon Gewerbe
(66.642)
(4.947)
(8.965)
37.201
482.521
20.404
29.205
(95.785)
davon Wohnen
400.969
15.430
19.742
(58.432)
davon Gewerbe
81.552
4.974
9.463
(37.353)
+ / - 1 Prozentpunkt)
Instandhaltungskosten
+/-5%
+ / - 1 Prozentpunkt
Soll-Miete
+/-5%
93.434
Verminderung des Parameters
31.12.2014
(in Tsd €)
Erhöhung des Parameters
(437.658)
(19.869)
(34.183)
davon Wohnen
(320.978)
(17.034)
(24.403)
55.776
davon Gewerbe
(116.680)
(2.835)
(9.780)
37.658
Verminderung des Parameters
650.193
20.013
29.389
(97.210)
davon Wohnen
483.834
14.332
19.144
(61.727)
davon Gewerbe
166.359
5.681
10.245
(35.483)
3.2. Latente Steuern
Die bilanzierten latenten Steueransprüche resultieren vor allem aus steuerlichen Verlustvorträgen sowie abzugsfähigen temporären Differenzen
aus der Fair Value-Bewertung der Immobilien und
der Derivate. Die Bewertung dieser latenten Steueransprüche erfordert eine Einschätzung über die
künftige Ergebnis- bzw. Steuersituation von conwert.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei einer
negativen Veränderung von Annahmen die Aktivierung
der latenten Steueransprüche in selbiger Höhe nicht
gerechtfertigt ist, sodass dies einen negativen Einfluss
auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage hat.
Österreich
(in Tsd €)
Vermietungserlöse
Deutschland
Übrige Länder
2015
2014
2015
2014
2015
2014
57.926
62.745
162.842
168.987
7.501
8.486
93.281
29.831
132.707
96.134
46.610
7.507
17.586
17.358
33.949
33.292
322
1.054
Erlöse
168.793
109.933
329.497
298.414
54.433
17.047
(19.504)
(22.200)
(65.008)
(69.767)
(3.113)
(4.234)
Aufwendungen aus dem Abgang von Immobilien
(84.490)
(26.181)
(121.987)
(88.136)
(47.192)
(8.086)
1.689
4.954
64.669
20.968
511
(10.058)
(129)
Nettoergebnis aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes
Negative Zeitwertanpassung aus zum Verkauf gehaltenen Immobilien
Sonstige betriebliche Erträge
64
(2.512)
(417)
(223)
(548)
(43)
(104)
(272)
(373)
(2)
(7)
(3.523)
(5.163)
(15.356)
(14.617)
(92)
(208)
(1.321)
1.013
4.512
4.553
3.550
473
(52.287)
(26.857)
(56.040)
(52.123)
24.826
(4.796)
(9.996)
9.379
32.884
139.598
98.696
32.372
Finanzergebnis
(24.618)
(44.109)
(52.142)
(80.852)
(3.868)
(6.546)
(15.239)
(11.225)
87.456
17.844
28.503
(16.543)
Immobilienvermögen
879.772
951.458
1.773.675
1.775.976
38.862
83.035
11.064
7.074
55.366
48.170
834
913
Investitionen ins Immobilienvermögen
100
Auf Basis der Einschätzung über die künftige Ergebnisbzw. Steuersituation wurden per 31. Dezember 2015
6.493 Tsd € (31.12.2014: 276 Tsd €) an aktiven latenten
Steuern auf Verlustvorträge aktiviert.
3.3. Zinsrisiko
Das Zinsrisiko resultiert in erster Linie aus den finanziellen Verbindlichkeiten mit einem variablen Zinssatz.
Das Risiko besteht in steigenden Zinsen, welche zu
steigenden Finanzierungskosten und zu einer Liquiditätsverknappung führen kann. Weitere Details und eine
Sensitivitätsanalyse sind unter Punkt 8 angeführt.
4. Segmentberichterstattung
4.1. Interne Berichterstattung
Die Identifizierung der berichtspflichtigen Geschäftssegmente erfolgte auf Basis jener Informationen die regelmäßig vom Hauptentscheidungsträger des Unternehmens in Hinblick auf Entscheidungen über die Verteilung
von Ressourcen und der Bewertung der Ertragskraft
verwendet werden. Der Hauptentscheidungsträger des
conwert-Konzerns ist der Verwaltungsrat. Die interne
Berichterstattung an den Verwaltungsrat erfolgt auf Basis
einer regionalen Aufteilung mit den Regionen Österreich,
Deutschland und übrige Länder. Diese Regionen entsprechen auch den Kriterien gemäß IFRS 8 und werden im
Rahmen der Segmentberichterstattung dargestellt.
4.2. Transaktionen zwischen den Segmenten
Transaktionen zwischen den Segmenten betreffen
insbesondere den Dienstleistungs- und den Finanzierungsbereich und werden in der Spalte Konzernüberleitung eliminiert. Konzerninterne Transaktionen
Operations
Sonstiges
zwischen den Segmenten werden grundsätzlich zu
marktüblichen Bedingungen durchgeführt. Erlöse und
Aufwendungen, welche nicht direkt einem Segment
zugeordnet werden können, sind in der Spalte
Sonstiges ausgewiesen.
Mit 1. Jänner 2015 wurde eine Klassifizierung in kurzund langfristige Forderungen gegenüber verbundene
Unternehmen vorgenommen. Sämtliche kurzfristigen
Forderungen weisen wie im Vorjahr eine Restlaufzeit
von unter einem Jahr auf. Die langfristigen Forderungen
haben eine Restlaufzeit von über 5 Jahren.
Die Langfristdarlehen werden mit einem Fixzinssatz in
Höhe von 4 % p.a. verzinst. Die Kurzfristfinanzierung
wird auf Basis des 6 M EURIBOR zuzüglich eines Aufschlages in Höhe von 1,75 % aufgerundet auf das nächste
1/8 %. Im ersten Halbjahr betrug der Zinssatz 2 %, im
zweiten Halbjahr erfolgte eine Anpassung des kurzfristigen Zinssatzes auf 1,875 
%. Darüber hinaus
werden zwischen den Segmenten nur externe Kosten
weiterbelastet.
4.3. Erlöse mit Dritten
Sämtliche Veräußerungserlöse entfallen auf externe
Kunden. Von den Dienstleistungserlösen entfällt ein
Betrag von 7.665 Tsd € (2014: 10.488 Tsd €) auf externe
Kunden. Von den Vermietungserlösen entfällt ein
Betrag von 2.175 Tsd € (2014: 2.931 Tsd €) auf Erlöse
mit anderen Segmenten.
4.4. Segmentberichterstattung nach
geographischen Gebieten
Zwischensumme
Konzern
Konzernüberleitungen
2015
2014
2015
2014
2015
2014
2015
2014
2015
2014
228.269
240.219
0
0
228.269
240.219
(2.175)
(2.931)
226.093
237.288
272.598
133.472
0
0
272.598
133.472
0
0
272.598
133.472
51.856
51.704
32
166
51.888
51.871
(44.223)
(41.382)
7.665
10.488
552.723
425.395
32
166
552.755
425.561
(46.399)
(44.314)
506.356
381.247
(87.624)
(96.200)
(0)
0
(87.625)
(96.200)
10.336
9.580
(77.289)
(86.620)
(253.669)
(122.404)
0
0
(253.669)
(122.404)
0
0
(253.669)
(122.404)
66.868
15.864
0
0
66.868
15.864
0
0
66.868
15.864
(902)
(2.864)
0
0
(902)
(2.864)
0
0
(902)
(2.864)
(316)
(483)
(909)
(804)
(1.225)
(1.287)
0
0
(1.225)
(1.287)
(18.970)
(19.988)
(7.776)
(7.182)
(26.746)
(27.169)
153
0
(26.593)
(27.169)
6.741
6.039
20.519
15.092
27.260
21.131
(21.699)
(15.894)
5.561
5.238
(83.502)
(83.776)
(11.866)
(7.273)
(95.368)
(91.049)
57.609
50.627
(37.759)
(40.421)
181.349
121.584
(0)
0
181.349
121.584
0
0
181.349
121.584
(80.628)
(131.507)
0
0
(80.628)
(131.507)
0
0
(80.628)
(131.507)
100.720
(9.924)
(0)
0
100.720
(9.924)
0
0
100.720
(9.924)
2.692.309
2.810.468
0
0
2.692.309
2.810.468
0
0
2.692.309
2.810.468
67.265
56.157
0
0
67.265
56.157
0
0
67.265
56.157
101
5. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
5.1. Vermietungserlöse und Immobilienaufwendungen
2015
2014
170.720
177.183
(in Tsd €)
Netto-Vermietungserlöse
Weiterverrechnete Betriebskosten
Vermietungserlöse
55.374
60.105
226.093
237.288
abzüglich Immobilienaufwendungen
Betriebskosten
(64.024)
(69.291)
Instandhaltungen
(7.370)
(10.870)
Hausverwaltungsleistungen
(1.269)
(1.933)
Übrige
(4.626)
(4.525)
(77.289)
(86.620)
Bewirtschaftungsergebnis
148.804
150.667
5.2. Mieterlöse nach Nutzungsarten
2015
2014
155.674
157.406
66.451
76.296
(in Tsd €)
Wohnflächen
Büro- und Gewerbeflächen
Garagen/Stellplätze
Gesamt
3.968
3.586
226.093
237.288
5.3. Dienstleistungserlöse
(in Tsd €)
2015
2014
Management von Immobiliengesellschaften
1.331
1.813
Immobilienverwaltung
3.227
3.666
Immobilienmakler und Immobilienvertrieb
2.401
4.164
Immobilienversicherungsdienstleistungen
705
845
7.665
10.488
Gesamt
5.4. Personalaufwendungen
(in Tsd €)
Löhne und Gehälter
Aufwendungen für gesetzlich
vorgeschriebene Abgaben und Beiträge
Übrige
Gesamt
2015
2014
21.876
22.081
4.276
4.541
441
548
26.593
27.169
conwert ist gesetzlich verpflichtet, für alle nach dem
31. Dezember 2002 in Österreich eingetretenen MitarbeiterInnen, 1,53 % des monatlichen Entgelts in
eine Mitarbeitervorsorgekasse einzubezahlen. Die
Zahlungen in Höhe von 114 Tsd € (2014: 133 Tsd €)
werden als Personalaufwendungen erfasst.
102
5.5. Sonstige betriebliche Aufwendungen
(in Tsd €)
2015
2014
Rechtsberatung & Notare
5.457
3.104
Forderungsverluste und Wertberichtigung von Forderungen
4.803
6.336
EDV Aufwand
3.177
3.131
Externe Buchhaltung und Steuerberatung
2.965
3.673
Sonstiger Beratungsaufwand
2.402
1.421
Provisionen
2.330
5.400
Sonstige Steuern und Abgaben
1.626
1.458
Aufwand aus Rechtsstreitigkeiten
1.593
2.392
Miet- und Leasingaufwand
1.521
1.371
Kommunikation- und Werbeaufwand
1.153
1.110
KFZ-Aufwand
1.101
1.314
Aufwand für Gutachten
1.000
262
Transaktionsberatung
872
37
Wirtschaftsprüfung
776
858
Aufwand für Fremdpersonal
664
1.392
Spesen des Geldverkehrs
618
780
Gebühren
575
436
Honorare für Immobilienmanagement
564
374
Nicht immobilienbezogene Schadensfälle
521
1.216
Verwaltungsrats- und Aufsichtsratsvergütungen
516
398
Reisekosten
487
392
Versicherungen
394
482
Personalsuche
295
273
Nachrichtenaufwand Botendienste
270
230
Aufwendungen Bürobetrieb
227
280
EDV Beratung
170
132
Fortbildungsaufwendungen
162
225
Übrige sonstige betriebliche Aufwendungen
Gesamt
1.520
1.944
37.759
40.421
5.6. Finanzerträge
2015
2014
Zinserträge
2.345
2.757
Erträge aus Marktwertänderung ineffektiver Derivate
6.270
3.827
(in Tsd €)
Sonstige Finanzerträge
Gesamt
22
289
8.637
6.873
5.7. Finanzaufwendungen
(in Tsd €)
Zinsaufwendungen
Aufwendungen aus Marktwertänderungen ineffektiver Derivate
Aufwendungen aus der Auflösung der Cashflow-Hedge Rücklage
Sonstige Finanzaufwendungen
Gesamt
2015
2014
65.913
82.955
1.707
33.150
20.793
21.315
1.986
1.066
90.400
138.487
Im Geschäftsjahr wurden Aufwendungen aus CashflowHedges in Höhe von 20.793 Tsd € (2014: 21.315 Tsd €)
aus der Rücklage für Derivate in die Gewinn und
Verlustrechnung übernommen.
103
5.8. Nettogewinne und -verluste
31.12.2015
(in Tsd €)
Zu Handelszwecken gehaltene
finanzielle Vermögenswerte /
Verbindlichkeiten
Darlehen und Forderungen
bewertet mit fortgeführten
Anschaffungskosten
Bewertungskategorie
nach IAS 39
aus Zinsen
Fair Value
Bewertung
Sonstige Gewinne
bzw. Verluste
Nettoergebnis
HfT&CFH
(21.331)
4.791
(20.793)
L&R
1.203
0
0
0
0
(37.332)
(4.803)
22
(3.578)
FLAC
(37.836)
0
0
0
(7.024)
(44.860)
Bewertungskategorie
nach IAS 39
aus Zinsen
Fair Value
Bewertung
Recycling Wertminderung
Sonstige Gewinne
bzw. Verluste
Nettoergebnis
HfT&CFH
(27.378)
(26.374)
(21)
L&R
1.915
0
0
0
0
(75.067)
(6.336)
(100)
(4.521)
FLAC
(52.098)
0
0
0
(3.538)
(55.635)
Recycling Wertminderung
31.12.2014
(in Tsd €)
Zu Handelszwecken gehaltene
finanzielle Vermögenswerte /
Verbindlichkeiten
Darlehen und Forderungen
bewertet mit fortgeführten
Anschaffungskosten
5.9. Ertragsteuern
Als Ertragsteuern sind sowohl die in den einzelnen
Gesellschaften gezahlten oder geschuldeten Steuern
auf Einkommen und Ertrag als auch die latenten Steuerabgrenzungen berücksichtigt.
2015*)
(in Tsd €)
Laufender Steueraufwand
2014*)
(6.897)
(2.250)
Steuern aus Vorperioden
(47)
(1.228)
Laufender Steueraufwand
(6.944)
(3.478)
Latenter Steuerertrag/-aufwand aus dem Entstehen
und der Auflösung von temporären Differenzen
(6.990)
9.487
Aufwand aus Wertberichtigung von aktiven latenten
Steuern
(3.470)
(3.755)
0
(1.192)
Steuersatzänderung
Latenter Steuerertrag/-aufwand
Gesamt
(10.460)
4.540
(17.404)
1.062
In Klammer angeführte Werte stellen einen Aufwand dar, ohne Klammer angeführte Werte stellen
einen Ertrag dar.
*)
Die Überleitung des effektiven Steuersatzes zum
gesetzlich anzuwendenden Steuersatz in Österreich
von 25 % (2014: 25 %) lässt sich wie folgt darstellen:
104
2015
2014
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) Konzern
100.720
(9.924)
Erwarteter Steueraufwand mit Konzernsteuersatz (25 %)
(25.180)
2.481
(305)
5.106
(in Tsd €)
Steuerfreie Erträge und nicht abzugsfähige Aufwendungen
Wertberichtigung von aktiven latenten Steuern, welche Ende des Vorjahres schon bestanden haben
(3.470)
(3.755)
Nicht Ansatz von aktiven latenten Steuern auf im Geschäftsjahr
aufgelaufene steuerliche Verlustvorträge und sonstige temporäre Differenzen
(7.451)
(8.833)
Ansatz von aktiven latenten Steuern auf bisher nicht berücksichtigte steuerliche Verlustvorträge
16.400
1.595
4.784
3.931
Abweichende Steuersätze
Ausnahme aus dem erstmaligen Ansatz eines Vermögenswertes / einer Schuld,
die das Ergebnis vor Steuern nicht beeinflussen
Änderungen des anzuwendenden Steuersatzes
Sonstige Effekte
Ertragsteueraufwand/-ertrag
(1.805)
812
0
(1.192)
(378)
917
(17.404)
1.062
5.10. Ergebnis je Aktie
Unverwässertes Ergebnis je Aktie
Bei der Berechnung des unverwässerten Ergebnisses je
Aktie wird das den Inhabern von Stammaktien des Mutterunternehmens zuzurechnende Ergebnis durch die
gewichtete durchschnittliche Anzahl von Stammaktien,
die sich während des Jahres im Umlauf befinden, geteilt.
Der Inhaber einer Kauf-Option zum Erwerb von
conwert Aktien übte am 29. Mai 2015 die Option aus
und daraufhin lieferte conwert 1.000.000 Stück eigene
Aktien. Des Weiteren resultieren die Veränderungen
in 2015 aus der Ausgabe von Aktien aus bedingtem
Kapital aufgrund der Ausübung von Wandlungsrechten
von Inhabern von Wandelschuldverschreibungen der
conwert Immobilien Invest SE.
2015
2014
Ausgegebene Stammaktien zum 1. Jänner
85.359.273
85.359.273
Auswirkung eigener Aktien
(in Stück)
(1.576.464)
(2.576.464)
Ausübung Wandlungsrechten von
Inhabern von Wandelschuldverschreibungen
4.705.870
0
Gewichteter Durchschnitt der Stammaktien
zum 31. Dezember
83.747.435
82.782.809
Verwässertes Ergebnis je Aktie
Das verwässerte Ergebnis je Aktie hat im Vorjahr
dem unverwässerten Ergebnis je Aktie entsprochen,
da die mit den Wandelschuldverschreibungen 2007 –
2014, 2010 – 2016 und 2012 – 2018 in Zusammenhang
stehenden potenziellen Stimmrechte zu keiner Veränderung des verwässerten Ergebnisses führten.
Nach den im Geschäftsjahr 2015 vorgenommenen
Wandlungen der 5,25 %-Wandelschuldverschreibungen
2010-2016 ergibt sich ein verwässertes Ergebnis von
0,85 € pro Aktie (2014: (0,14) € pro Aktie). Unter Punkt
6.7.1 und 6.12.4 ist die Wandlung der 5,25 % Wandelschuldverschreibungen 2010-2016 erläutert.
105
6. Erläuterungen zur Bilanz
6.1. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
2015
Österreich
Deutschland
Übrige Länder
(in Tsd €)
Wohnen
Gewerbe
Wohnen
Gewerbe
Wohnen
Gewerbe
Gesamt
Buchwert zu Beginn des Geschäftsjahres
282.446
487.794
1.386.875
311.397
3.063
33.437
2.505.012
Wechselkursänderungen
0
0
0
0
0
(1.104)
(1.104)
Zugänge aus dem Erwerb von Immobilien
0
0
6.183
0
0
0
6.183
3.703
6.014
43.722
3.947
67
246
57.699
0
0
(13.845)
(2.550)
0
0
(16.395)
Zugänge in bestehenden Immobilien
Zu-/Abgänge aus der Umgliederung von Objekten
als zur Veräußerung gehaltene Immobilien
als zum Verkauf gehaltene Immobilien
Abgänge
Nettoergebnis aus der Anpassung des
beizulegenden Zeitwerts
Buchwert zum Ende des Geschäftsjahres
6.883
0
0
0
0
0
6.883
(1.635)
(23.096)
(70.760)
(5.857)
(568)
0
(101.917)
18.697
(17.008)
84.621
(19.952)
(97)
608
66.868
310.094
453.704
1.436.796
286.984
2.464
33.187
2.523.230
2014
Österreich
Deutschland
Übrige Länder
(in Tsd €)
Wohnen
Gewerbe
Wohnen
Gewerbe
Wohnen
Gewerbe
Gesamt
Buchwert zu Beginn des Geschäftsjahres
271.895
527.386
1.368.971
350.222
30.406
67.673
2.616.553
Wechselkursänderungen
0
0
0
0
1.502
(5.480)
(3.978)
Zugänge aus dem Erwerb von Immobilien
0
0
3.389
0
0
0
3.389
2.091
3.336
33.900
2.868
89
357
42.641
0
(27.500)
(14.305)
(12.600)
(19.080)
(22.044)
(95.529)
(9.473)
(2.449)
(30.481)
(24.660)
(6.865)
0
(73.928)
Zugänge in bestehenden Immobilien
als zur Veräußerung gehaltene Immobilien
Abgänge
Buchwert zum Ende des Geschäftsjahres
106
17.933
(12.979)
25.401
(4.433)
(2.989)
(7.069)
15.864
282.446
487.794
1.386.875
311.397
3.063
33.437
2.505.012
Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien in der
Höhe von 2.523.230 Tsd € (31.12.2014: 2.505.012 Tsd €)
dienen als hypothekarische Besicherung für Kreditverbindlichkeiten in Höhe von 1.174.175 Tsd € (31.12.2014:
1.264.013 Tsd €). Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien enthalten Objekte aus Finanzierungsleasing im Ausmaß von 35.370 Tsd € (31.12.2014:
64.060 Tsd €), davon werden per 31. Dezember 2015 0
Tsd € (31.12.2014: 27.500 Tsd €) unter der Position Zur
Veräußerung gehaltene Vermögenswerte ausgewiesen.
6.2. Anteile an assoziierten Unternehmen
conwert hält Anteile an drei assoziierten Unternehmen
(31.12.2014: fünf). Diese assoziierten Unternehmen
werden einzeln betrachtet als unwesentlich eingestuft
(31.12.2014: drei). Im Geschäftsjahr 2014 waren die
Unternehmen conwert Goud Invest GmbH, Berlin und
Goudsmitplein Beheer BV, Baarn, (Goud) als wesentlich
eingestuft. Mit Kaufvertrag vom 29. August 2014 veräußerte Goud mit einer Ausnahme alle Liegenschaften an
einen Dritten.
Im Geschäftsjahr 2015 und 2014 wurden keine Fremdkapitalzinsen auf als Finanzinvestitionen gehaltene
Immobilien aktiviert.
Im Geschäftsjahr 2015 wurde die conwert Goud Invest
GmbH, Berlin in die conwert Wohn-Fonds GmbH,
Grünwald verschmolzen. Der Buchwert aller Anteile
an assoziierten Unternehmen zum 31. Dezember 2015
beträgt 2.462 Tsd € (31.12.2014 15.712 Tsd €). Der
erfolgswirksame Anteil am Ergebnis der als wesentlich
eingestuften Gesellschaften betrug für das Geschäftsjahr 2014 (15) Tsd €, der ergebnisneutrale Anteil 260 Tsd €.
Nachfolgende Tabelle enthält zusammengefasste
Finanzinformationen über die Beteiligung der conwert
an Goud im Geschäftsjahr 2014:
Anteil an den Vermögenswerten und Schulden der assoziierten Unternehmen
Gesamt
31.12.2014
(in Tsd €)
davon 20 %
31.12.2014
2.434
487
79.494
15.899
(1.909)
(382)
(11.188)
(2.238)
68.832
13.766
Reinvermögen
Buchwert der Beteiligung
13.766
Gewinn- und Verlustrechnung der assoziierten Unternehmen
Gesamt
2014
(in Tsd €)
davon 20 %
2014
137.142
27.428
(126.995)
(25.399)
Betriebsergebnis
10.146
2.029
Finanzergebnis
(4.549)
(910)
5.598
1.120
(5.673)
(1.135)
(75)
(15)
Betriebliche Erträge
Betriebliche Aufwendungen
Ergebnis vor Ertragsteuern
Ertragsteuern
Ergebnis nach Ertragsteuern
Sonstiges Ergebnis
1.298
260
1.222
246
Die nachfolgende Tabelle enthält in aggregierter
Form den Buchwert und den Anteil am Gewinn und
sonstigen Ergebnis der als unwesentlich eingestuften
assoziierten Unternehmen:
31.12.2015
31.12.2014
Buchwert der Anteile an
assoziierten Unternehmen
2.462
1.946
Anteil am Gewinn (Verlust) aus den
fortzuführenden Geschäftsbereichen
1.134
91
(in Tsd €)
6.3. Zum Verkauf gehaltene Immobilien
Die Bewertung erfolgt mit dem niedrigeren Wert aus
Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert. Im abgelaufenen Geschäftsjahr
wurden Abwertungen in Höhe von 2.643 Tsd € (2014:
2.864 Tsd €) und wie im Vorjahr keine Aufwertungen
vorgenommen. Der Buchwert des Liegenschaftsbestands, welcher im Geschäftsjahr 2015 zum Nettoveräußerungswert bewertet wurde, beträgt 83.810 Tsd €
(31.12.2014: 90.833 Tsd €).
Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien in der Höhe
von 152.684 Tsd € (31.12.2014: 209.752 Tsd €) dienen
als hypothekarische Besicherung für Kredit- und
andere Verbindlichkeiten im Ausmaß von 59.721 Tsd €
(31.12.2014: 71.763 Tsd €).
107
Im Geschäftsjahr wurden zwei Immobilien (2014: keine
Immobilie) von den zum Verkauf gehaltenen Immobilien in die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien umgegliedert, da sie nicht mehr zum Verkauf im
Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten
werden, sondern mit der Zielsetzung gehalten werden,
Mieterträge oder Wertsteigerungen im Zeitablauf zu
erzielen. Aus dieser Reklassifizierung ergibt sich eine
Aufwertung in Höhe von 1.741 Tsd € (2014: 0 Tsd €).
6.4. Sonstige Vermögenswerte
(in Tsd €)
Forderungen gegenüber Finanzamt
Übrige
Gesamt
31.12.2015
31.12.2014
6.409
6.503
506
697
6.915
7.200
Der Posten „Übrige“ beinhaltet im Wesentlichen voraus
bezahlte Vertriebsprovisionen sowie bezahlte Aufwendungen für zukünftige Perioden. Von diesen sonstigen
kurzfristigen Vermögenswerten wird ein Betrag von 506
Tsd € (31.12.2014: 697 Tsd €) innerhalb eines Jahres
ergebniswirksam.
6.5. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente betreffen
weitgehend Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von
55.240 Tsd € (31.12.2014: 72.697 Tsd €).
6.6. Zur Veräußerung gehaltene
Vermögenswerte und Schulden
Da die Veräußerung tschechischer Immobilien und
die damit in Verbindung stehenden sonstigen Vermögenswerte und Schulden bereits im Jahr 2014 vertraglich beschlossen wurde, die Übertragung der Rechte
und Pflichten jedoch mit aufschiebender Wirkung
erst im Geschäftsjahr 2015 stattgefunden hat, wurde
dieses (Teil-)Portfolio im Geschäftsjahr 2014 als Veräußerungsgruppe gemäß IFRS 5 klassifiziert. Aus
der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert ergab
sich zum 31. Dezember 2014 eine Abwertung in Höhe
von 5.001 Tsd €, welche im Posten „Verluste aus der
Anpassung des beizulegenden Zeitwertes“ in der
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst ist. Im
Geschäftsjahr 2015 wurden sämtliche tschechische
Tochtergesellschaften zu einem vertraglich vereinbarten Kaufpreis (Asset Value) von 42.500 Tsd € veräußert.
Der daraus resultierende Verlust beträgt 988 Tsd €.
Im Zuge dieser Transaktion wurden die Kreditverbindlichkeiten der tschechischen Gesellschaften durch
den Käufer übernommen. Daraus folgend wurde der
Restbetrag in Höhe von 5.961 Tsd € auf unseren Bank
konten gut geschrieben.
Darüber hinaus wurden im Geschäftsjahr 2015 für
Immobilien, bei welchen der Kaufvertrag im Geschäftsjahr 2015 unterschrieben wurde, eine Aufwertung in
Höhe von 386 Tsd € (2014: 86 Tsd €) und eine Abwertung
in Höhe von 497 Tsd € (2014: 3.834 Tsd €) auf den neuen
beizulegenden Zeitwert vorgenommen. Das gesamte
Bewertungsergebnis ist in den Positionen „Gewinne
aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes“
sowie „Verluste aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes“ in der Konzerngewinn- und Verlustrechnung enthalten. Im Geschäftsjahr 2015 beinhalten
die Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte ausschließlich Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien, für welche der Kaufvertrag bereits unterschrieben
wurde, in Höhe von 16.395 Tsd €. Zur Veräußerung
gehaltene Vermögenswerte und Schulden stellen sich
im Geschäftsjahr 2014 folgendermaßen dar:
(in Tsd €)
95.507
176
255
183
1.231
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte
97.353
14.293
Latente Steuerverbindlichkeiten
909
1.365
428
Rückstellungen
124
859
Zur Veräußerung gehaltene Schulden
108
31.12.2014
17.979
6.7. Eigenkapital
6.7.1. Grundkapital
Das Grundkapital der conwert Immobilien Invest SE
wurde aufgrund der Wandlung von 5,25 %-Wandelschuldverschreibungen 2010-2016 um 23.529 Tsd €
bzw. 4.705.870 Stück Aktien erhöht und betrug zum
Stichtag 31. Dezember 2015 450.325.715 € (31.12.2014:
426.796.365 €) und war in 90.065.143 (31.12.2014:
85.359.273) auf Inhaber lautende Stammaktien
(Stückaktien), von denen jede am Grundkapital im
gleichen Ausmaß beteiligt ist, zerlegt. Das Grundkapital ist zur Gänze einbezahlt.
In der ordentlichen Hauptversammlung der conwert
Immobilien Invest SE am 8. Mai 2013 wurde der Verwaltungsrat ermächtigt das Grundkapital der conwert
Immobilien Invest SE innerhalb von 5 Jahren ab Eintragung (11. Juli 2013) der Satzungsänderung um bis
zu weitere 213.398.180 € durch Ausgabe von bis zu
42.679.636 neuen, auf Inhaber lautenden Stückaktien
zu erhöhen. Im Falle von Erhöhungen des Grundkapitals gegen Sacheinlage wurde der Verwaltungsrat
ermächtigt, das gesetzliche Bezugsrecht der Aktionäre
teilweise oder zur Gänze auszuschließen, wobei jedoch
das Nominale der neuen Aktien, die unter Ausschluss
des Bezugsrechts ausgegeben werden, 85.359.273 €
(oder 20 % des Grundkapitals) nicht übersteigen darf.
Darüber hinaus wurde das Grundkapital von conwert
gemäß § 159 Abs. 2 Z 1 AktG in den ordentlichen Hauptversammlungen am 15. April 2010 und am 7. Mai 2014
in zwei Tranchen bedingt durch Ausgabe von bis zu
insgesamt 25.600 Tsd Stück (30 % des Grundkapitals)
neuen, auf Inhaber lautende Stückaktien erhöht. Die
bedingten Kapitalerhöhungen aus den beiden Tranchen
werden nur insofern durchgeführt, als Inhaber von
conwert-Wandelschuldverschreibungen von dem ihnen
eingeräumten Umtausch- und Bezugsrecht Gebrauch
machen. Inhaber der 5,25 %-Wandelschuldverschreibungen 2010-2016 (5,25 %-Wandelschuldverschreibungen) haben Ende 2015 von ihrem Wandlungsrecht
Gesamtnennbetrag von 100.200 Tsd € wurden bis zum
31. Dezember 2015 5,25 %-Wandelschuldverschreibungen mit einem Nennbetrag von 50.400 Tsd € gegen die
Ausgabe von 4.705.870 Aktien aus bedingtem Kapital
gewandelt. Bis zum Ende der Wandlungsfrist wurde ein
Nennbetrag von 98.900 Tsd € gewandelt. Das Restnominale von 1.300 Tsd € der 5,25 %-Wandelschuldverschreibungen wurde am 1. Februar 2016 getilgt.
2014 machte kein Wandelschuldverschreibungsinhaber
von seinem Umtausch- bzw. Bezugsrecht Gebrauch.
Eigene Anteile
Zum 31. Dezember 2015 waren insgesamt 1.576.464
Stück (31.12.2014: 2.576.464 Stück) conwert-Aktien
zu einem Gesamtwert von 15.400 Tsd € inkl. Spesen
(31.12.2014: 25.046 Tsd €) zum Durchschnittskurs von
9,7 € (31.12.2014: 9,7 €) im Eigentum von conwert. Die
Aktien wurden im Rahmen von Aktienrückkaufprogrammen erworben. Dies entspricht zum 31. Dezember
2015 1,8 % (31.12.2014: 3,0 %) des Grundkapitals.
Im ersten Halbjahr 2015 hat conwert 1.000.000 Stück
eigene Aktien veräußert, um eine Verpflichtung aus
einer Ende 2012 im Zusammenhang mit dem Erwerb
des Mehrheitsanteils an der KWG Kommunale Wohnen
AG abgeschlossenen Optionsvereinbarung zu erfüllen.
Die Entwicklung der im Umlauf befindlichen Anteile im
Geschäftsjahr 2015 (2014: 82.782.809 Stück) stellt sich
wie folgt dar:
2015
(in Stück)
Stand 31.12.2014
82.782.809
Aktienausgabe
1.000.000
Aktienausgabe aufgrund Ausübung von Wandlungsrechten
4.705.870
Stand 31.12.2015
88.488.679
6.7.2. Gezahlte Dividende
Im Geschäftsjahr 2015 wurde keine Dividende ausbezahlt. Für das Geschäftsjahr 2013 wurde in der 13.
ordentlichen Hauptversammlung am 7. Mai 2014 eine
Dividende in Höhe von 0,10 € pro Aktie in Form einer
Einlagenrückzahlung beschlossen und am 14. Mai 2014
an die Aktionäre ausbezahlt.
Ausschüttung 2014
Dividende
(in Tsd €)
Anzahl der
Stammaktien exkl.
eigene Anteile
(in Stück)
Dividende
(in €)
8.278
82.782.809
0,10
Für das Geschäftsjahr 2013 in
2014 ausgeschüttete Dividende
6.7.3. Nicht beherrschende Anteile
Folgende Tabelle zeigt zusammengefasste finanzielle Informationen für den börsennotierten KWG-Konzern, welcher wesentliche nicht beherrschende
Anteile ausweist. Das oberste Mutterunternehmen
des KWG-Konzerns ist die KWG Kommunale Wohnen
AG, Berlin, an welcher die conwert Immobilien Invest
SE mit Sitz in 1090 Wien, Österreich, unmittelbar
78,95 % (31.12.2014: 80,04 %) des Grundkapitals und
der Stimmrechte hält. Im Geschäftsjahr 2015 wurde
109
eine Kaufpreisbedingung für den Erwerb von Tochterunternehmen der KWG aus dem Geschäftsjahr 2011
durch die Ausgabe von Aktien erfüllt. Die KWG hat das
Grundkapital im Wege einer Übertragung der Kapitalrücklage unter Ausschluss des Bezugsrechts der
Aktionäre durch Ausgabe von 219.848 auf den Inhaber
lautende Stückaktien zum Nennwert von 1,00 € je Aktie
erhöht. Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt
16.101 Tsd € (2014: 15.881 Tsd €) und ist in 16.101.082
(2014: 15.881.234) auf Inhaber lautende Stückaktien,
von denen jede am Grundkapital im gleichen Ausmaß
beteiligt ist, zerlegt.
KWG-Gruppe
(in Tsd €)
Umsatzerlöse
2015
2014
48.951
61.903
6.356
Ergebnis
486
Ergebnis nicht beherrschender Anteile
133
(51)
Sonstiges Ergebnis
181
(200)
667
6.156
Gesamtperiodenergebnis nicht
beherrschender Anteile
133
(51)
10.167
11.279
424.508
423.453
16.752
31.369
236.854
222.799
Eigenkapital
181.069
180.564
6.581
6.423
Eigenkapital nicht beherrschender Anteile
Cashflow aus dem operativen Bereich
16.254
20.106
Cashflow aus dem Investitionsbereich
(8.936)
(1.952)
Cashflow aus dem Finanzierungsbereich
(9.122)
(17.958)
Veränderung des Finanzmittelbestandes
(1.803)
195
14
0
Dividenden die während des Geschäftsjahres an nicht
beherrschende Anteile gezahlt wurden
Die Position Langfristige Vermögenswerte enthält
im Wesentlichen die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien in der Höhe von 422.259 Tsd € (2014:
421.022 Tsd €).
6.8. Steuerabgrenzung
Aktive und passive latente Steuerabgrenzungen
zum 31. Dezember 2015 und 2014 resultieren aus
folgenden zeitlich begrenzten Bewertungs- und Bilanz
ierungsunterschieden zwischen den Buchwerten des
IFRS-Konzernabschlusses und den entsprechenden
steuerlichen Bemessungsgrundlagen:
110
31.12.2015
(in Tsd €)
31.12.2014
Aktiva
Passiva
Aktiva
Passiva
4.651
130.541
4.398
107.209
Übrige Vermögenswerte
12.861
7.966
10.761
8.720
Summe
17.512
138.506
15.159
115.929
Derivate
14.099
9.547
18.024
0
714
3.497
715
4.019
Übrige Schulden
Steuerliche Verlustvorträge
56.850
0
41.243
0
Latente Steueransprüche bzw. Latente Steuerverbindlichkeiten
89.176
151.550
75.142
119.948
(81.070)
(81.070)
(68.857)
(68.857)
8.106
70.480
6.285
51.091
Aufrechnung von latenten Steueransprüchen und -schulden
Saldierte latente Steueransprüche und -schulden
Sämtliche Änderungen der aktiven und passiven Steuer
abgrenzungen sind erfolgswirksam, mit Ausnahme der
latenten Steuern auf die Veränderung aus CashflowHedges und übrigen Bestandteile des sonstigen Ergebnisses
in Höhe von minus 6.431 Tsd € (31.12.2014: minus 427 Tsd €).
Für steuerliche Verlustvorträge in Höhe von
162.887 Tsd € (31.12.2014: 186.469 Tsd €) wurden zum
Stichtag keine aktiven latenten Steuern angesetzt.
161.527 Tsd € (31.12.2014: 173.385 Tsd €) der Verlustvorträge hiervon sind unbegrenzt vortragsfähig.
22 Tsd € (31.12.2014: 5.722 Tsd €) verfallen innerhalb
der nächsten fünf und weitere 1.338 Tsd € (31.12.2014:
7.362 Tsd €) innerhalb der nächsten vier Jahre.
Im Zusammenhang mit Anteilen an Tochterunternehmen
sind auf Unterschiedsbeträge in Höhe von 493.722 Tsd €
(2014: 305.088 
Tsd 
€) passive latente Steuern nicht
angesetzt, weil das Mutterunternehmen den zeitlichen
Verlauf der temporären Differenzen steuern kann und es
wahrscheinlich ist, dass sich die temporäre Differenz in
absehbarer Zeit nicht auflösen wird.
6.9. Ertragsteuerschulden und Rückstellungen
Verbrauch
Zuführung
Auflösung
Körperschafts- und Gewerbesteuer
5.141
0
(2.941)
5.499
(12)
7.687
Rückstellung für Nachversteuerung
3.893
0
0
0
(86)
3.806
(in Tsd €)
31.12.2014 Währungsdifferenz
31.12.2015
Ertragsteuerschulden
9.034
0
(2.941)
5.499
(98)
11.494
Sonstige Rückstellungen
4.053
(1)
(1.079)
2.222
(1.260)
3.936
Die Rückstellungen für Nachversteuerung betreffen
größtenteils Vorsorgen für im Rahmen der österreichischen Steuergruppe geltend gemachte Verluste von
ausländischen Tochterunternehmen.
Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen
Vorsorgen für Risiken aus laufenden Rechtsstreitigkeiten.
111
6.10. Rückstellungen für Prozesskosten
Vor dem Landgericht Berlin in erster Instanz bzw.
dem Kammergericht in zweiter Instanz sind derzeit
fünf Verfahren gegen conwert-Konzerngesellschaften
rechtshängig:
+
Prospero Vermögensverwaltungs GmbH gegen
conwert Dresden Invest GmbH
+
conwert Elbflorenz Invest GmbH
+
IESA Immobilien Entwicklung Sachsen GmbH
+FALSTAF Vermögensverwaltung AG gegen conwert
Dresden Zwei Invest GmbH
+FALSTAF Vermögensverwaltung AG gegen conwert
lambda Invest GmbH
Mit den Klagen macht jeweils eine der Minderheitsgesellschafterinnen die Anfechtbarkeit bzw. Nichtigkeit
von Beschlüssen der jeweiligen Gesellschafterversammlungen geltend. Inhaltlich wenden sie sich insbesondere gegen die Beschlüsse über die Feststellung der Jahresabschlüsse der Gesellschaften für die
Jahre 2008 bis 2013, welche aus ihrer Sicht wegen des
falschen Ausweises von angeblichen Kapitalrücklagen als Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern
fehlerhaft seien. Daneben wenden sich die Minderheitsgesellschafter gegen einzelne Beschlüsse über
die Entlastung der jeweiligen Geschäftsführer aus
dem conwert-Konzern für die Jahre 2011 bis 2013. Die
Gesellschaften haben jeweils Hilfswiderklagen gegen
die jeweilige Klägerin eingereicht, mit welchen sie im
Falle der Nichtigkeit der Jahresabschlüsse der Gesellschaften für die Jahre 2008 bis 2013 wegen falschen
Ausweises von Kapitalrücklagen die Feststellung
begehren, dass die jeweiligen Minderheitsgesellschafterinnen an den streitgegenständlichen Kapitalrücklagen
nicht pro rata beteiligt sind.
Mit Ausnahme des Verfahrens gegen die conwert
Dresden Invest GmbH liegen in allen Verfahren bereits
erstinstanzliche Urteile vor. Das Landesgericht Berlin
hat den Klagen jeweils vollumfänglich stattgegeben und
die Hilfswiderklagen zurückgewiesen. Gegen sämtliche
Urteile wurde die Berufung eingelegt. In drei Verfahren
wird auf Grundlage der derzeit bekannten Informationen,
des derzeitigen bekannten Sachverhalts und basierend
auf externen Gutachten von einer Erfolgswahrscheinlichkeit von jedenfalls mehr als 50 % ausgegangen.
Falls diese Verfahren nicht positiv abgeschlossen
werden können, so würde dies zu einer Zurückführung
der Kapitalrücklage und somit einer eigenkapitalneutralen Erhöhung der Anteile nicht kontrollierender
Gesellschafter in wesentlicher Höhe führen.
Das Management ist bestrebt, alle notwendigen
Maßnahmen zur erfolgreichen Durchsetzung der Rechts-
112
position von conwert zu setzen. Für die zu erwartenden
Verfahrenskosten wurde eine Rückstellung gebildet.
Im vierten Verfahren, nämlich gegen die IESA Immobilien
Entwicklung GmbH geht man von einer Erfolgswahrscheinlichkeit im Hinblick auf die Bildung der Kapitalrücklage von weniger als 50 % aus sodass dieser
Verfahrensausgang im Jahresabschluss 2015 mit der
Zurückführung der Kapitalrücklage von 2.000 Tsd €
berücksichtigt wurde. An dieser Rücklage wurden die
Minderheiten in Höhe von 980 Tsd € beteiligt.
Die differenzierte Einschätzung der Erfolgswahrscheinlichkeit im Verfahren gegen die IESA Immobilien Entwicklung GmbH ist auf einen im Vergleich zu den anderen
Verfahren unterschiedlichen Sachverhalt zurückzuführen.
Wegen möglicher Pflichtenverstöße im Zusammenhang mit der Bildung der streitigen Kapitalrücklagen hat die conwert Immobilien Invest SE in Österreich zwei Klagen gegen frühere Vorstandsmitglieder
bzw. geschäftsführende Direktoren erhoben. Diese
Verfahren sind derzeit ruhend gestellt. Die Beklagten
haben ferner auf die Einrede der Verjährung bis zum
31. Dezember 2016 verzichtet.
6.11. Sonstige kurzfristige Schulden
31.12.2015
31.12.2014
Verbindlichkeiten
aus Steuern
2.990
2.104
Übrige
1.035
979
Summe
4.025
3.083
(in Tsd €)
Die Verbindlichkeiten aus Steuern beinhalten insbesondere
Umsatzsteuerverbindlichkeiten sowie Verbindlichkeiten
aus Grunderwerbsteuern und Eintragungsgebühren.
6.12. Finanzinstrumente
6.12.1. Beizulegender Zeitwert von Finanzinstrumenten nach Kategorien
Zum beizulegenden Zeitwert bewertete Finanzinstrumente betreffen im Wesentlichen derivative Finanzinstrumente. Die Bewertung erfolgte auf Basis von Inputfaktoren, die sich entweder direkt oder indirekt beobachten
lassen (z.B. Zinskurven oder Fremdwährungs-Terminkurse). Dies entspricht der Stufe 2 gemäß IFRS 13.81.
Der in der Tabelle ausgewiesene Zeitwert der Anleihe
verbindlichkeit und Wandelschuldverschreibungen entspricht einer Stufe 1 Fair Value gemäß IFRS 13 und der
Zeitwert der langfristigen Kreditverbindlichkeiten einem
Fair Value der Stufe 2. Der Zeitwert der langfristigen
Kreditverbindlichkeiten wird dabei ermittelt indem die
künftigen Zahlungsströme mit den aktuell marktüblichen Zinssätzen diskontiert werden. Die beizulegenden
Zeitwerte der übrigen finanziellen Vermögenswerten und
Schulden entsprechen im Wesentlichen ihrem Buchwert.
31.12.2015
(in Tsd €)
Buchwert
HfT&CFH*)
Buchwert
L&R*)
Buchwert
Summe
73
2.993
3.066
0
37.397
37.397
0
77.968
77.968
Gesamt
0
55.240
55.240
73
173.597
173.671
Buchwert
HfT&CFH*)
Buchwert
L&R*)
Buchwert
Summe
499
4.096
4.595
31.12.2014
(in Tsd €)
0
34.821
34.821
0
15.865
15.865
0
72.697
72.697
499
127.478
127.977
Buchwert
HfT&CFH*)
Buchwert
FLAC*)
Buchwert
Summe
Zeitwert
0
1.028.194
1.028.194
1.047.855
0
64.853
64.853
67.600
0
76.842
76.842
101.080
Gesamt
31.12.2015
(in Tsd €)
0
9.267
9.267
n/a
25.158
4.001
29.159
n/a
0
246.296
246.296
246.296
0
49.759
49.759
55.826
0
12.818
12.818
n/a
0
14.710
14.710
n/a
25.158
1.506.739
1.531.897
Buchwert
HfT&CFH*)
Buchwert
FLAC*)
Buchwert
Summe
Zeitwert
1.138.044
Gesamt
31.12.2014
(in Tsd €)
0
1.120.412
1.120.412
0
64.759
64.759
66.755
0
174.553
174.553
185.575
0
9.822
9.822
n/a
153.551
4.361
157.913
n/a
221.749
0
221.348
221.348
0
13.389
13.389
n/a
0
20.028
20.028
n/a
153.551
1.628.673
1.782.224
Gesamt
*) HfT&CFH: Held for Trading & Cashflow-Hedge (zu Handelszwecken gehalten & zur Absicherung von Zahlungsströmen); L&R:
Loans & Receivables (Kredite & Forderungen); FLAC: Financial Liabilities at Amortised Cost (zu fortgeführten Anschaffungskosten
bewertete Verbindlichkeiten)
113
6.12.2. Langfristige finanzielle Vermögenswerte
(in Tsd €)
Ausleihungen
Derivate
31.12.2015
31.12.2014
1.750
2.750
73
499
Übrige
1.243
1.346
Summe
3.066
4.595
6.12.3. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
und sonstige kurzfristige finanzielle Vermögenswerte
31.12.2015
31.12.2014
Mietforderungen
7.965
11.300
Forderungen gegenüber Hausverwaltung
7.502
11.021
Forderungen aus Liegenschaftsverkäufen
25.325
10.731
1.605
1.769
42.397
34.821
Treuhandgelder aus Liegenschaftsverkäufen
(in Tsd €)
Übrige
62.283
5.098
Instandhaltungsrücklage
6.293
6.628
Übrige
4.392
4.139
72.968
15.865
115.365
50.685
Sonstige kurzfristige finanzielle Vermögenswerte
Gesamt
114
Für Mietforderungen mit einem Nominale von
16.910 Tsd € (31.12.2014: 20.059 Tsd €) wurden zum
Berichtszeitpunkt unten ersichtliche Wertminderungen
gebildet. Die conwert hält Mieterkautionen von
24.952 Tsd € (31.12.2014: 23.811 Tsd €) in Form von
Bankgarantien und Sparbüchern als Sicherheit.
Die Veränderungen der Wertberichtigungen zeigen
folgendes Bild:
2015
2014
Stand zum 1. Jänner
8.759
6.755
Wertminderung von
Forderungen – Zuführung
6.350
5.611
(6.164)
(3.607)
8.945
8.759
(in Tsd €)
Ausbuchung wegen
Uneinbringlichkeit / Auflösung
wegen Zahlungseingang
Stand zum 31. Dezember
Die Altersstruktur der nicht wertgeminderten Miet
forderungen zum 31. Dezember 2015 bzw. 2014 stellt
sich wie folgt dar:
(in Tsd €)
bis
30 bis
60 bis
90 bis größer als
30 Tage 60 Tage 90 Tage 120 Tage 120 Tage
31.12.2015
1.551
780
170
1.031
13.379
31.12.2014
2.881
647
28
1.779
14.724
6.12.4. Finanzielle Verbindlichkeiten
(in Tsd €)
31.12.2015
31.12.2014
1.010.875
1.083.530
Langfristige Verbindlichkeiten
Kreditverbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing
17.319
36.882
1.028.194
1.120.412
76.842
174.553
64.853
64.759
9.267
9.822
Derivate
25.158
153.551
Sonstige
4.001
4.361
29.159
157.913
1.208.315
1.527.458
245.372
220.314
Summe
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
924
1.034
246.296
221.348
49.759
0
12.818
13.389
Kautionen
Übrige
Summe
Aufgrund vertraglich vereinbarter beidseitiger Kündigungsrechte wurden zum 31. Dezember 2015 Kredit
verbindlichkeiten im Nominale von 27.422 Tsd €
(31.12.2014: 25.900 Tsd €) in den kurzfristigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die Kreditverträge sowie die
zugrundeliegenden
bankinternen
Kreditgenehmigungen dieser Kreditverbindlichkeiten weisen jedoch
langfristige Laufzeitprofile zwischen 2021 und 2033
auf. In der Praxis geht das Unternehmen in Anbetracht
des Parteiwillens und dem jeweiligen wirtschaftlichen
Status der Finanzierungen von einem wahrscheinlichen
Fristigkeitenprofil von lediglich 2.687 Tsd € (31.12.2014:
2.337 Tsd €) im einjährigen Bereich, 10.525 Tsd €
(31.12.2014: 9.142 Tsd €) im ein- bis fünfjährigen Bereich
und von 14.210 Tsd € (31.12.2014: 14.420 Tsd €) im
464
801
14.246
19.227
14.710
20.028
323.583
254.765
Bereich von mehr als fünf Jahren aus. Gleichermaßen
wurden Kreditverbindlichkeiten im Nominale von 1.324
Tsd € (31.12.2014: 1.644 Tsd €) aufgrund einer möglichen
Covenant Verfehlung in den kurzfristigen Verbindlichkeiten ausgewiesen.
In den kurzfristigen Kreditverbindlichkeiten laut
Bilanz in der Höhe von 246.296 Tsd € (31.12.2014:
221.348 Tsd €) ist darüber hinaus der langfristige Teil
der Kreditverbindlichkeiten der zum Verkauf gehaltenen Immobilien ausgewiesen.
Die folgende Tabelle stellt die wesentlichen Konditionen
der verzinslichen Verbindlichkeiten dar, welche für 2014
auch die unter den zur Veräußerung gehaltenen Schulden
ausgewiesenen Kreditverbindlichkeiten beinhalten.
115
31.12.2015
Nominalzinssatz (in %)
Effektivverzinsung
gewichtet (in %)
Durchschnittliche Fälligkeit
gewichtet (in Jahren)
Buchwert (in Tsd €)
Laufzeitende 2016
5,3
7,1
0,1
49.759
Laufzeitende 2018
4,5
6,1
2,7
76.842
5,8
5,9
1,5
64.853
Laufzeitende 2017
variabel verzinsliche Kreditverbindlichkeiten
Laufzeitende 2016
1,5
2,0
0,4
132.237
Laufzeitende 2017 – 2020
1,1
1,2
2,8
351.416
1,3
1,4
12,0
436.648
fix verzinsliche Kreditverbindlichkeiten
4,1
4,1
3,8
41.788
2,8
2,9
12,1
294.158
1,7
1,7
4,0
7.938
1,5
1,5
15,6
10.305
Gesamt
1.465.944
31.12.2014
Effektivverzinsung
gewichtet (in %)
Durchschnittliche Fälligkeit
gewichtet (in Jahren)
Buchwert (in Tsd €)
Laufzeitende 2016
5,3
Laufzeitende 2018
4,5
7,1
1,1
98.766
6,1
3,7
75.787
5,8
5,9
2,5
64.759
Laufzeitende 2017
variabel verzinsliche Kreditverbindlichkeiten
Laufzeitende 2015
1,9
2,7
0,8
69.876
1,5
1,6
3,0
522.950
1,6
1,7
13,2
432.335
20.498
fix verzinsliche Kreditverbindlichkeiten
Laufzeitende 2015
5,5
5,5
0,7
4,6
4,7
1,8
56.553
3,5
3,7
13,9
217.291
1,6
1,6
5,0
8.490
1,4
1,4
18,1
29.426
Gesamt
1.596.731
Sämtliche in oben dargestellter Tabelle errechneten
Werte beziehen sich auf das Laufzeitende der jeweiligen
Verbindlichkeit, auch wurden die oben genannten, mit
Kündigungsrechten versehenen Verbindlichkeiten
gemäß ihrem vertraglichen Laufzeitende abgebildet.
Kreditverbindlichkeiten in Höhe von 1.233.896 Tsd €
sind dinglich besichert (31.12.2014: 1.335.776 Tsd €).
Die dingliche Besicherung der ausgewiesenen Verbindlichkeiten erfolgte mittels Hypotheken. Darüber
hinaus sind bestehende und künftige Mietforderungen
im üblichen Ausmaß zediert.
Zum Jahresende verfügt conwert über noch nicht ausgenutzte Kreditlinien von 16.000 Tsd € (31.12.2014:
1.500 Tsd €).
116
Anleihe 2012-2017
Im Juni 2012 hat conwert eine Retail-Anleihe mit einem
Nominale von 65.000 Tsd € und einer Stückelung von
1.000 € begeben. Die Laufzeit beträgt fünf Jahre und
ist endfällig. Der Kupon beträgt 5,75 % per anno vom
Nennwert und ist im Nachhinein jeweils am 19. Juni
jeden Jahres zahlbar.
Wandelschuldverschreibungen 2010-2016
Im ersten Quartal 2010 hat conwert eine Wandelanleihe zu 100 Tsd € pro Stück um einen Gesamtwert
von 135.000 Tsd € emittiert. Die Laufzeit der Wandelschuldverschreibungen beträgt sechs Jahre (Fälligkeitstag 1. Februar 2016). Die Wandelschuldverschreibungen wurden zu 100 % des Nennbetrages 100 Tsd €
ausgegeben. Der halbjährlich zu zahlende Kupon
beträgt 5,25 % per anno. Der aktuelle Wandlungspreis
per 31. Dezember 2015 beträgt unverändert zum Vorjahr
10,71 €. Details zu der Ausübung der Wandlungsrechte
von Inhabern der 5,25 % Wandlungsschuldverschreibung
2010-2016 sind unter Punkt 6.7.1 enthalten.
Im November 2014 wurden Wandelanleihen mit einem
Nominalvolumen von 34.800 Tsd € um 36.509 Tsd €
zurückgekauft. In Zusammenhang mit diesem Rückkauf
wurden 1.270 Tsd € im Finanzaufwand und 1.216 Tsd €
in den Kapitalrücklagen erfasst.
Im Jahr 2015 wurden insgesamt 20.023 Tsd € (31.12.2014:
1.878 Tsd €) an Leasingzahlungen bestehend aus
19.673 Tsd € (31.12.2014: 1.318 Tsd €) an Kapitaltilgung
sowie 350 Tsd € (31.12.2014: 560 Tsd €) an Zinszahlungen
geleistet. Neue Leasingverbindlichkeiten wurden nicht
aufgenommen (31.12.2014: 943 Tsd €). Die Verbindlichkeiten weisen folgendes Fälligkeitsprofil aus:
31.12.2015
Summe
davon
Restlaufzeit
bis zu 1 Jahr
davon
Restlaufzeit
zwischen
1 und 5 Jahren
davon
Restlaufzeit
über 5 Jahre
22.054
1.198
9.993
10.863
3.811
274
1.051
2.486
Summe
davon
Restlaufzeit
bis zu 1 Jahr
davon
Restlaufzeit
zwischen
1 und 5 Jahren
davon
Restlaufzeit
über 5 Jahre
49.033
1.519
12.992
34.522
Zukünftige Zinszahlungen
11.117
485
2.317
8.315
Nettobuchwert
37.916
(in Tsd €)
31.12.2015
31.12.2014
Eigenkapitalkomponente
35.600
9.018
Fremdkapitalkomponente zum
Stichtag
49.765
98.766
7,1
7,1
4.200
9.020
5,3
5,3
4.159
6.627
(in Tsd €)
Effektivzinssatz (in %)
Zinsaufwand in der Gewinn und
Verlustrechnung
Nomineller Zinsaufwand (Kupons)
Wandelschuldverschreibungen 2012-2018
Im dritten Quartal 2012 hat conwert eine Wandelanleihe zu 100.000 € pro Stück mit einem Gesamtwert von
80.000 Tsd € emittiert. Die Laufzeit der Wandelschuldverschreibungen beträgt sechs Jahre (Fälligkeitstag 6.
September 2018). Die Wandelschuldverschreibungen
wurden zu 100 % des Nennbetrages von 100 Tsd € ausgegeben. Der halbjährlich zu zahlende Kupon beträgt
4,5 % per anno und der aktuell gültige Wandlungspreis
beträgt unverändert zum Vorjahr 11,27 €. Das ausstehende Nominale beträgt zum 31. Dezember 2015
80.000 Tsd € (31.12.2014: 80.000 Tsd €).
(in Tsd €)
Eigenkapitalkomponente
Fremdkapitalkomponente zum
Stichtag
Effektivzinssatz (in %)
Zinsaufwand in der Gewinn und
Verlustrechnung
Nomineller Zinsaufwand (Kupons)
31.12.2015
31.12.2014
5.613
5.613
76.842
75.787
6,1
6,1
4.652
4.595
4,5
4,5
3.597
3.600
Mindestleasingzahlungen
abzüglich:
Zukünftige Zinszahlungen
Nettobuchwert
18.243
31.12.2014
(in Tsd €)
Mindestleasingzahlungen
abzüglich:
Die Kriterien für die Klassifizierung als Finanzierungsleasing waren im Wesentlichen der Barwert- und der
Laufzeittest. Zudem besteht eine Ankaufsoption zu
vorteilhaften Bedingungen am Ende der Laufzeit sowie
eine Verlängerungs- und Preisanpassungsklausel.
Die wesentlichsten Leasingvereinbarungen stellen sich
wie folgt dar:
+Der Leasingnehmer übernimmt die Leasingobjekte für Liegenschaften im bestehenden Zustand zur
Nutzung.
+Bei Abschluss des Leasingvertrages bereits bestehende Bestandsverhältnisse am Leasingobjekt
sowie auch künftig abzuschließende Bestandsverträge und die daraus resultierenden Nutzen und
Lasten stehen ausschließlich dem Leasingnehmer
zu.
+Die Verwaltung der Bestandsverträge obliegt dem
Leasingnehmer.
+Nach Ende der Laufzeit des Leasingvertrages
besteht die Möglichkeit sowohl die Geschäftsanteile an der Leasinggebergesellschaft als auch die
Leasingobjekte zu erwerben.
117
Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsbeziehungen
Zum 31. Dezember 2015 hielt conwert folgende derivative Finanzinstrumente, die nach IAS 39 erfolgsneutral als
Cashflow-Hedges erfasst wurden:
Kreditinstitute
Derivat
Landesbank Berlin
Beginn
Ende
Referenzwert
31.12.2015
(in Tsd €)
Fixierter
Zinssatz
(in %)
Referenzzinssatz
Marktwert
31.12.2015
(in Tsd €)
Zins-Cap
30.04.2009
30.09.2017
430
4,200
3-M-EURIBOR
0
Raiffeisenbank International AG
Zins-Swap
01.07.2016
30.06.2026
30.000
4,600
3-M-EURIBOR
(10.219)
Zins-Swap
30.06.2017
30.06.2027
50.000
1,970
3-M-EURIBOR
(3.527)
Hypo Landesbank Vorarlberg
Zins-Swap
30.06.2017
30.06.2027
25.000
1,927
3-M-EURIBOR
(1.653)
UniCredt Bank Austria AG
Zins-Swap
30.06.2017
30.06.2027
25.000
1,973
3-M-EURIBOR
Gesamt
(1.744)
(17.143)
Zum 31. Dezember 2015 hielt conwert folgende derivative Finanzinstrumente, die ergebniswirksam erfasst wurden:
Kreditinstitute
Referenzwert
31.12.2015
(in Tsd €)
Fixierter
Zinssatz
(in %)
Referenzzinssatz
Marktwert
31.12.2015
(in Tsd €)
Derivat
Beginn
Ende
Zins-Swap
24.12.2014
01.10.2025
4.770
1,000
3-M-EURIBOR
(77)
Zins-Swap
24.12.2012
08.05.2025
12.970
1,000
3-M-EURIBOR
(239)
Zins-Swap
10.07.2008
07.07.2025
31.500
1,000
3-M-EURIBOR
(574)
Zins-Swap
01.10.2007
02.10.2023
34.250
1,000
3-M-EURIBOR
(1.078)
Zins-Swap
22.08.2008
24.08.2026
10.750
1,000
3-M-EURIBOR
(84)
Zins-Swap
07.10.2008
08.10.2026
36.000
1,000
3-M-EURIBOR
(240)
Zins-Swap
02.01.2012
30.12.2022
35.000
1,000
3-M-EURIBOR
(1.244)
Zins-Swap
01.04.2016
30.09.2023
65.000
1,450
3-M-EURIBOR
(3.989)
Zins-Cap
01.04.2010
31.03.2020
5.000
4,000
3-M-EURIBOR
1
Zins-Cap
01.04.2010
31.03.2020
15.000
4,000
3-M-EURIBOR
3
Zins-Cap
31.03.2010
31.03.2020
30.000
4,000
3-M-EURIBOR
8
Zins-Cap
31.03.2010
31.03.2025
7.671
4,000
3-M-EURIBOR
6
Zins-Cap
31.03.2010
31.03.2020
12.330
4,000
3-M-EURIBOR
2
Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien
Zins-Cap
01.04.2010
01.04.2020
20.000
3,000
3-M-EURIBOR
8
Zins-Cap
01.07.2010
01.04.2020
40.000
3,000
3-M-EURIBOR
16
Aareal Bank AG
Zins-Cap
26.08.2013
01.04.2020
20.000
3,000
3-M-EURIBOR
8
Landesbank Hessen-Thüringen
Zins-Cap
30.07.2008
30.04.2018
37.000
4,800
3-M-EURIBOR
0
Zins-Cap
02.01.2006
01.01.2016
1.540
3,500
3-M-EURIBOR
0
Zins-Swap
23.12.2014
01.10.2027
5.600
1,000
3-M-EURIBOR
21
Commerzbank AG
Zins-Swap
31.10.2008
31.10.2018
3.718
4,610
1-M-EURIBOR
Gesamt
(490)
(7.942)
Zum 31. Dezember 2014 hielt conwert folgende derivative Finanzinstrumente, die nach IAS 39 erfolgsneutral als
Cashflow-Hedges erfasst wurden:
Kreditinstitute
Referenzwert
31.12.2014
(in Tsd €)
Fixierter
Zinssatz
(in %)
Referenzzinssatz
Marktwert
31.12.2014
(in Tsd €)
Derivat
Beginn
Ende
Landesbank Berlin
Zins-Cap
30.04.2009
30.09.2017
430
4,200
3-M-EURIBOR
0
Landesbank Berlin
Zins-Swap
31.03.2008
31.03.2018
5.000
4,280
3-M-EURIBOR
(679)
Aareal Bank AG
Zins-Swap
30.06.2006
31.05.2016
10.190
4,300
3-M-EURIBOR
(590)
BAWAG PSK
Zins-Swap
30.09.2009
30.06.2016
26.000
4,150
3-M-EURIBOR
(1.612)
BAWAG PSK
Zins-Swap
08.11.2011
30.09.2017
34.000
3,115
3-M-EURIBOR
(2.844)
BAWAG PSK
Zins-Swap
01.10.2007
01.10.2020
30.000
4,490
3-M-EURIBOR
(7.182)
Zins-Swap
02.10.2008
30.06.2017
20.000
4,870
3-M-EURIBOR
(2.338)
Zins-Swap
30.07.2008
30.04.2018
10.000
4,495
3-M-EURIBOR
(1.540)
Landesbank Berlin
Zins-Swap
31.12.2009
31.05.2016
11.285
4,150
3-M-EURIBOR
(656)
Zins-Swap
02.01.2012
30.12.2022
35.000
3,985
3-M-EURIBOR
(9.465)
Zins-Swap
07.08.2003
01.07.2023
2.250
4,373
12-M-EURIBOR
(371)
Zins-Swap
01.07.2016
30.06.2026
30.000
4,600
3-M-EURIBOR
(10.021)
Corealkredit Bank AG
Zins-Swap
31.03.2020
30.09.2023
65.284
3,000
3-M-EURIBOR
(3.931)
Zins-Swap
30.06.2017
30.06.2027
50.000
1,970
3-M-EURIBOR
(3.944)
Zins-Swap
30.06.2017
30.06.2027
25.000
1,927
3-M-EURIBOR
(1.833)
UniCredit Bank Austria AG
Zins-Swap
30.06.2017
30.06.2027
25.000
1,973
3-M-EURIBOR
Gesamt
118
(1.950)
(48.956)
Zum 31. Dezember 2014 hielt conwert folgende derivative
Finanzinstrumente, die ergebniswirksam erfasst wurden:
Derivat
Beginn
Ende
Referenzwert
31.12.2014
(in Tsd €)
Barclays Capital
Zins-Swap
31.07.2007
26.06.2022
66.750
4,080
3-M-EURIBOR
(17.663)
Barclays Capital
Zins-Swap
01.10.2007
30.09.2022
34.100
4,160
3-M-EURIBOR
(9.449)
Barclays Capital
Zins-Swap
01.10.2007
30.09.2022
12.950
3,000
3-M-EURIBOR
(2.465)
Zins-Swap
24.12.2014
01.10.2025
4.770
3,000
3-M-EURIBOR
(1.083)
Zins-Swap
24.12.2012
27.11.2019
1.165
3,680
3-M-EURIBOR
(197)
Zins-Swap
24.12.2012
27.11.2019
1.165
3,680
3-M-EURIBOR
(197)
Zins-Swap
24.12.2012
08.05.2025
12.970
4,090
3-M-EURIBOR
(4.257)
Kreditinstitute
Fixierter
Zinssatz
(in %)
Referenzzinssatz
Marktwert
31.12.2014
(in Tsd €)
Zins-Swap
10.07.2008
07.07.2025
31.500
4,380
3-M-EURIBOR
(11.343)
Zins-Swap
01.10.2007
02.10.2023
34.250
4,680
3-M-EURIBOR
(11.828)
Zins-Swap
22.08.2008
24.08.2026
10.750
4,200
3-M-EURIBOR
(3.918)
Zins-Swap
07.10.2008
08.10.2026
36.000
4,310
3-M-EURIBOR
(13.603)
Barclays Capital
Zins-Floor
30.09.2010
31.03.2020
65.000
3,990
3-M-EURIBOR
(12.838)
Zins-Cap
01.04.2010
31.03.2020
5.000
4,000
3-M-EURIBOR
15
Zins-Cap
01.04.2010
31.03.2020
15.000
4,000
3-M-EURIBOR
45
Zins-Cap
31.03.2010
31.03.2020
30.000
4,000
3-M-EURIBOR
85
Zins-Cap
31.03.2010
31.03.2025
7.670
4,000
3-M-EURIBOR
38
Zins-Cap
31.03.2010
31.03.2020
12.330
4,000
3-M-EURIBOR
35
Zins-Cap
01.04.2010
01.04.2020
20.000
3,000
3-M-EURIBOR
70
Zins-Cap
01.07.2010
01.04.2020
40.000
3,000
3-M-EURIBOR
141
Corealcredit Bank AG
Zins-Cap
26.08.2013
01.04.2020
20.000
3,000
3-M-EURIBOR
70
Zins-Collar
30.07.2008
30.04.2018
37.000
2,750
3-M-EURIBOR
(3.421)
Zins-Swap
30.09.2009
30.09.2016
8.178
3,183
6-M-EURIBOR
(434)
Zins-Cap
02.01.2006
01.01.2016
1.595
3,500
3-M-EURIBOR
0
Österr. Volksbanken AG
Zins-Cap
30.12.2005
30.06.2015
3.552
3,250
3-M-EURIBOR
0
(3.499)
Zins-Swap
15.03.2006
31.12.2025
18.700
4,430
SMR Emittenten
gesamt
Zins-Swap
07.10.2008
08.10.2018
30.000
4,330
3-M-EURIBOR
(4.751)
Zins-Swap
24.12.2012
27.11.2019
2.950
3,490
3-M-EURIBOR
(472)
Zins-Swap
24.12.2012
27.11.2019
2.950
3,490
3-M-EURIBOR
(472)
Zins-Swap
23.12.2014
01.10.2027
5.600
3,000
3-M-EURIBOR
(1.365)
Commerzbank AG
Zins-Swap
31.10.2008
31.10.2018
3.810
4,610
1-M-EURIBOR
Gesamt
(636)
(103.392)
Im Geschäftsjahr 2014 ist darüber hinaus in den derivativen Finanzinstrumenten eine begebene Option mit
einem negativen Marktwert in Höhe von 704 Tsd €
enthalten.
Euro-Darlehen an verbundene Unternehmen, welche
nicht den Euro als funktionale Währung haben, wurden
als Absicherung von Nettoinvestitionen in einen ausländischen Geschäftsbetrieb behandelt, da es sich um langfristige Darlehen handelt, welche nicht in absehbarer
Zeit zurückgezahlt werden. Das Ergebnis, welches sich
aus der Umrechnung des Euro-Kredits in die funktionale
Währung ergibt wurde im sonstigen Ergebnis erfasst.
119
7. Operating Leasingverhältnisse
7.1. Leasinggeber
conwert hat Operating Leasing-Verträge im Rahmen
seines Vermietungsgeschäfts mit Mietern abgeschlossen. Diese Operating Leasing-Verträge sind in der Regel
Standardmietverträge im Gewerbe-, Büro- und Wohnbereich und weisen unterschiedliche, auf die jeweilige
Kundenbeziehung angepasste Befristungen auf.
Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen
aus befristeten Operating-Leasingverhältnissen und die
Fälligkeiten sind in der folgenden Tabelle dargestellt.
davon bis
zu 1 Jahr
davon zwischen
1 und 5 Jahren
134.393
39.299
60.208
34.886
152.084
40.310
68.850
42.923
(in Tsd €)
Summe
2015
2014
davon
über 5 Jahre
7.2. Leasingnehmer
Die Operating Leasing-Verhältnisse, in welchen der
conwert-Konzern als Leasingnehmer auftritt, betreffen
im Wesentlichen Standardmietverträge für Büroflächen, welche durch den Konzern selbst genutzt werden.
Weiters bestehen eine Reihe von Leasingverträgen für
Kraftfahrzeuge und sonstige Büromaschinen.
Zum 31. Dezember 2015 bestanden langfristige
Verpflichtungen aus Baurechtsverträgen mit Restlaufzeiten von bis zu 192 Jahren. Der Barwert
beträgt, unter Berücksichtigung eines Zinssatzes von
2,69 %, (31.12.2014: 4,55 %) 19.244 Tsd € (31.12.2014:
13.153 Tsd €).
Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen aufgrund von unkündbaren Operating-LeasingVerträgen beträgt:
(in Tsd €)
Summe
davon bis
zu 1 Jahr
davon zwischen
1 und 5 Jahren
davon
über 5 Jahre
2015
60.086
2.499
8.088
49.499
2014
29.616
2.050
6.079
21.488
8. Zielsetzung und Methoden des
Finanzrisikomanagements
Die Wesentlichen durch conwert verwendeten Finanzinstrumente, mit Ausnahme derivativer Finanzinstrumente, umfassen Bankdarlehen und Kontokorrentkredite, Schuldverschreibungen, Schulden aus
Lieferungen und Leistungen sowie gewährte Darlehen.
Der Hauptzweck dieser Finanzierungsinstrumente ist
die Finanzierung der Geschäftstätigkeit des Konzerns.
conwert verfügt über verschiedene finanzielle Vermögenswerte wie z.B. Forderungen aus Lieferungen und
120
Leistungen aus Objektverkäufen sowie Wohnungsverkäufen, Mietforderungen, sowie Zahlungsmittel
und kurzfristige Einlagen, die unmittelbar aus der
Geschäftstätigkeit resultieren.
Des Weiteren verfügt conwert über derivative Finanzinstrumente, deren Zweck die Absicherung gegen Zinsrisiken ist, die aus der Geschäftstätigkeit von conwert
und ihren Finanzierungsquellen resultieren.
Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden
wesentlichen Risiken des Konzerns umfassen zinsbedingte Cashflow-Risiken sowie Liquiditäts- und Kreditrisiken (2014: Liquiditäts-, Währungs- und Kreditrisiken). Das Management beschließt Strategien und
Verfahren zur Steuerung einzelner Risikoarten, die im
Folgenden dargestellt werden.
Zinsänderungsrisiko
Das Risiko von Schwankungen der Marktzinssätze,
dem conwert ausgesetzt ist, resultiert überwiegend
aus den finanziellen Verbindlichkeiten mit einem
variablen Zinssatz. Die Steuerung des Zinsaufwandes des Konzerns erfolgt durch eine Kombination von
festverzinslichem und ariabel verzinslichem Fremdkapital. conwert ist dabei unter ständiger Beobachtung der Finanzmärkte bestrebt, einen Großteil des
verzinslichen Fremdkapitals festverzinslich zu stellen.
Zur Erreichung dieser Zielsetzung schließt conwert
Zinsderivate ab, bei denen conwert in festgelegten Zeitabständen die unter Bezugnahme auf einen
vorab vereinbarten Nennbetrag ermittelte Differenz
zwischen festverzinslichen und variabel verzinslichen Beträgen mit dem Vertragspartner tauscht. Das
variabel verzinste Finanzierungsvolumen im Ausmaß
von 937.679 Tsd € (31.12.2014: 1.062.134 Tsd €) ist über
Zinsabsicherungsgeschäfte von rund 363.529 Tsd €
(31.12.2014: 694.860 Tsd €) abgesichert. Das gesamte
Kreditvolumen von conwert ist somit unter Berücksichtigung von Bauspardarlehen in Höhe von 17.252 Tsd €
(2014: 18.071 Tsd €) zu rund 62,0 % (31.12.2014: 78,1 %)
gegen künftige Zinssatzänderungen abgesichert. Unter
Hinzurechnung von in der Zukunft startenden Derivatpositionen von rund 195.000 Tsd € erhöht sich die
Absicherungsquote auf 75,3%.
Übersicht über das Zinsänderungsrisiko
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Sensitivität des Konzernergebnisses vor Steuern gegenüber einer nach
vernünftigem Ermessen grundsätzlich möglichen
Änderung der Zinssätze. Die Sensitivitätsanalyse
erfolgt hierbei auf Basis einer möglichen Veränderung
der Zinssätze für das jeweilige Folgejahr.
Auswirkungen auf das Ergebnis
vor Steuern (in Tsd €)
Erhöhung/Verringerung
(in Basispunkten)
31.12.2015
31.12.2014
+50
8.571
16.372
+100
16.788
32.310
(10)
(1.444)
(3.282)
(25)
(3.867)
(8.178)
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Sensitivität des
Eigenkapitals gegenüber einer nach vernünftigem
Ermessen grundsätzlich möglichen Änderung der
Zinssätze. Die Sensitivitätsanalyse erfolgt hierbei auf
Basis einer möglichen Veränderung der Zinssätze für
das jeweilige Folgejahr.
Auswirkungen auf das
Eigenkapital (in Tsd €)
Erhöhung/Verringerung
31.12.2015
31.12.2014
+50
15.537
28.255
+100
30.073
55.371
(10)
(2.962)
(5.747)
(25)
(7.676)
(14.398)
(in Basispunkten)
Währungsänderungsrisiko
Im Zusammenhang mit dem Verkauf der in der
Tschechischen Republik gelegenen Liegenschaften
hat der conwert-Konzern in 2015 seine noch verbliebenen Fremdwährungskredite zur Gänze rückgeführt,
der conwert Konzern ist aktuell ausschließlich in Euro
finanziert (2014: 98,1%).
Ein Währungsrisiko resultiert aus dem außerhalb des
Euroraums (Ukraine, Ungarn, 2014 inklusive Tschechischer Republik) gehaltenen Nettovermögen und
den möglichen Schwankungen der lokalen Währungen
gegenüber dem Euro. Im Geschäftsjahr 2015 beträgt
bei einer Erhöhung bzw. Verringerung von 500 Basispunkten eine mögliche Auswirkung auf das Eigen
kapital 0 Tsd € (2014: 486 Tsd €).
Kreditrisiko
Kreditrisiko ist das Risiko, dass ein Geschäftspartner
seinen Verpflichtungen im Rahmen seines Finanz
instruments oder Kundenrahmenvertrags nicht
nachkommt und dies zu einem finanziellen Verlust
führt. Der conwert-Konzern ist im Rahmen seiner operativen Geschäftstätigkeit Ausfallrisiken sowie Risiken
im Rahmen der Finanzierungstätigkeit, einschließlich Einlagen bei Banken und Finanzinstituten, Devisengeschäften und sonstigen Finanzinstrumenten,
ausgesetzt. Kreditrisiken oder das Risiko des Zahlungsverzugs der Vertragspartner werden durch die
Anwendung von Kreditprüfungen, Kreditlimits und
Prüfungsroutinen kontrolliert. Da der conwert-Konzern
jedoch ausschließlich mit Finanzpartnern zusammenarbeitet, deren Rating bislang eine gute Bonität
vermuten ließ, ist das Kreditrisiko begrenzt. Bonitätsrisiken bestehen jedoch auch für Finanzpartner
mit bester Bonität, daher beobachtet conwert die
Entwicklungen auf den Kapitalmärkten laufend. Das
maximale, wenn auch unwahrscheinliche Kreditrisiko
aus Forderungen und Einlagen beträgt zum Stichtag
173.671 Tsd € (2014: 127.977 Tsd €). Das Kontrahentenrisiko der Kreditinstitute, mit welchen derivative
Finanzinstrumente abgeschlossen werden, wird angemessen berücksichtigt und somit begrenzt.
Liquiditätsrisiko
Der conwert-Konzern überwacht laufend das Risiko
eines etwaigen Liquiditätsengpasses mittels eines
Liquiditätsplanungs-Tools. Das Ziel von conwert ist
es, ein Gleichgewicht zwischen der kontinuierlichen
Deckung des Finanzmittelbedarfs und der Sicherstellung der Flexibilität durch die Nutzung von etwaigen
Kontokorrentkrediten,
Bankdarlehen,
Schuldverschreibungen, Finanzierungs-Leasingverhältnissen
und Mietkaufverträgen zu wahren. Im Bereich des
Verkaufs von ganzen Objekten erfolgt die Abwicklung
im Regelfall ebenfalls über notarielle oder anwaltliche
Treuhandschaften. Die Überwachung der Zahlungs
eingänge erfolgt über ein Treasury Software Tool.
Die Fälligkeiten der finanziellen Verbindlichkeiten,
welche in 2014 auch die zur Veräußerung gehaltenen
finanziellen Schulden beinhalten, sind in der folgenden
Tabelle dargestellt. Die Angaben erfolgen auf Basis der
vertraglichen, nicht abgezinsten Zahlungen.
121
31.12.2015
Summe
davon fällig
innerhalb 1 Jahr
davon fällig
zwischen 1 und 5 Jahren
davon fällig
nach 5 Jahren
1.474.139
219.899
571.907
682.333
(in Tsd €)
Anleiheverbindlichkeit und
214.382
58.455
155.927
0
9.267
0
0
9.267
43.869
20.105
23.098
666
24.151
3.228
20.257
666
12.818
12.818
0
0
1.754.475
311.277
750.932
692.266
Summe
davon fällig
innerhalb 1 Jahr
davon fällig
zwischen 1 und 5 Jahren
davon fällig
nach 5 Jahren
1.570.942
190.343
758.679
621.920
279.192
13.087
266.105
0
9.822
0
0
9.822
178.702
36.684
84.042
57.976
162.428
23.474
80.978
57.976
13.817
13.817
0
0
2.052.475
253.931
1.108.826
689.718
davon Derivate
Summe
31.12.2014
(in Tsd €)
Anleiheverbindlichkeit und
davon Derivate
Summe
Von den Verbindlichkeiten mit einer Fälligkeit von über
fünf Jahren hat ein Betrag von 188.828 Tsd € (31.12.2014:
232.703 Tsd €) eine Fälligkeit von über zehn Jahren.
Kapitalmanagement
conwert überwacht sein Kapital mithilfe der sogenannten Gearing Ratio, dem Verhältnis von Netto-Finanz
schulden zu Eigenkapital, wobei grundsätzliche interne
Finanzierungsrichtlinien eine 50:50 %-ige Eigen- bzw.
Fremdfinanzierung vorsehen, welche einer Gearing Ratio
von 100 % entsprechen. Diese optimale Finanzierungs
struktur wird über weitere Objektrefinanzierungen kurzbis mittelfristig erreicht werden. Die Netto-Finanzschulden umfassen verzinsliche langfristige Schulden,
kurzfristig liquiditätswirksame Schulden abzüglich
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente sowie
kurzfristig liquiditätswirksame Vermögenswerte. Das
Eigenkapital umfasst das auf die Anteilseigner des
Mutterunternehmens entfallende Eigenkapital sowie
Anteile ohne Beherrschung.
31.12.2015
(in Tsd €)
72.697
138.675
155.238
Kurzfristige liquiditätswirksame Schulden
(343.037)
(288.915)
Summe kurzfristige Nettofinanzfehlbeträge
(149.122)
(60.980)
Langfristige liquiditätswirksame Schulden
(1.208.315)
(1.527.458)
Summe Nettoverschuldung
(1.357.140)
(1.588.438)
1.264.752
1.104.591
107,3
143,8
Kurzfristige liquiditätswirksame Vermögenswerte
Eigenkapital
Gearing in % des Eigenkapitals
122
31.12.2014
55.240
conwert berechnet und ermittelt regelmäßig die
Loan-to-Value-Ratio (Beleihungsquote) des bestehenden Immobilienportfolios. Die Loan-to-Value-Ratio zeigt
das Verhältnis zwischen der Höhe des eingeräumten
Kredites und den dafür bestehenden Sicherheiten. Das
Kreditvolumen umfasst langfristige und kurzfristige
verzinsliche Schulden, die Wandelschuldverschreibungen
sowie verzinsliche Kredite anderer Art.
31.12.2015
31.12.2014
Als Finanzinvestitionen
2.523.230
2.505.012
Zum Verkauf gehaltene
Immobilien
152.684
209.752
Zur Veräußerung
16.395
95.507
1.372.703
1.506.300
51,0
53,6
(in Tsd €)
Objektbezogenes
Finanzierungsvolumen
Loan-to-Value-Ratio (in %)
Die mit Finanzierungspartnern getroffenen Kredit
vereinbarungen weisen oftmals Regelungen zur Einhaltung von sogenannten Finanzierungscovenants auf,
welche conwert auf Einzelkreditebene zur Einhaltung
gewisser Finanzierungskennzahlen verpflichten. Die
geforderten Finanzierungskennzahlen richten sich im
Wesentlichen nach dem Verhältnis zwischen Verkehrswert der Liegenschaft und aushaftendem Kreditbetrag
(LTV – Loan-to-Value) bzw. der Ertragskraft des Projektes
zur Bedienung der jeweiligen Verpflichtungen aus dem
Kreditverhältnis (Zinsdeckungs- bzw. Schuldendienstdeckungsquote), und sind seitens conwert systemtechnisch erfasst. Aufgrund der sehr individuellen Regelungen
bezüglich des Erfordernisses zur Berechnung bzw.
den jeweiligen Berechnungsparametern erfolgt die
Berechnung bzw. Prüfung der vertraglich festgelegten
Finanzierungscovenants jedoch auf Einzelkreditbasis.
Zum 31. Dezember 2015 wurde für eine Finanzierung
in Österreich eine Verletzung einer Covenantpflicht
festgestellt. Das von der Verletzung der Finanzierungscovenants betroffene Nominalvolumen in Höhe von
1.324 Tsd € (31.12.2014: 1.644 Tsd €) wurde zur Gänze in
die Kurzfristigen Kreditverbindlichkeiten umgegliedert.
9. Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden
Unternehmen und Personen
Für Zwecke der Darstellung der Geschäftsbeziehungen
zu nahestehenden Unternehmen und Personen wurden
die Mitglieder des Geschäftsführenden Direktoriums und
des Verwaltungsrates, deren nahestehenden Gesellschaften sowie Tochterunternehmen, Joint Ventures, Gesellschafter und assoziierte Unternehmen als nahestehende
Unternehmen oder Personen identifiziert. Die Haselsteiner
Familien-Privatstiftung, als wesentlicher Anteilseigner
der conwert im Geschäftsjahr 2015, und die von ihr kontrollierte STRABAG SE wurden als nahestehende Unternehmen identifiziert. Die Cube Invest GmbH, die zu 100 %
im Eigentum von Dr. Alexander Proschofsky steht, wurde
ebenfalls als nahestehendes Unternehmen identifiziert.
Geschäftsvorfälle mit nahestehenden Unternehmen
und Personen entsprechen denen mit unabhängigen
Geschäftspartnern.
9.1. Geschäftsbeziehungen Verwaltungsrat
Der Cube Invest GmbH wurden im Anfechtungsverfahren 2014 gegen conwert mit Anerkenntnisurteil
des HG Wien vom 4. November 2015 Kosten in Höhe
von 43 Tsd € zugesprochen. Im Anfechtungsverfahren
2015 wurde mit Anerkenntnisurteil des HG Wien Cube
Invest GmbH vom 9. Februar 2016 ein Betrag in Höhe
von 3 Tsd € zugesprochen.
9.2. Dienstleistungsbeziehungen
Konzernunternehmen der STRABAG SE, bei der bis
Mai 2015 relevante Überschneidungen mit conwert im
Aktionariat bestanden, erbrachten für die conwertGruppe Property und Facility Service Dienstleistungen
und haben in diesem Zusammenhang im Berichtsjahr
2015 Leistungen in Höhe von 266 Tsd € (2014: 388 Tsd €)
abgerechnet.
wofür im Berichtszeitraum 16 Tsd € an Miete in
Mit dem Verwaltungsratsmitglied DI Alexander Tavakoli
bestand seit dem Geschäftsjahr 2012 ein vom Verwaltungsrat genehmigter Vertrag über die Erbringung von
Beratungsleistungen insbesondere im Zusammenhang
mit der Entwicklung von Planungs- und Vergabegrundlagen und dem Ausbau und der Entwicklung der Bau-/
Planungsabteilung bei conwert. Im Geschäftsjahr 2014
wurden vom Verwaltungsrat genehmigte Beratungsleistungen im Wert von 36 Tsd € abgerechnet. Der Beratungsvertrag wurde zum 31. März 2014 beendet.
9.3. Sonstige Leistungsbeziehungen
Die zum Bilanzstichtag 2014 bestehenden Ausleihungen
an assoziierten Unternehmen dienten der Finanzierung
von Projekten.
Nachfolgende Tabellen zeigen die Leistungsbeziehungen
mit den assoziierten Unternehmen:
31.12.2015
31.12.2014
Ausleihungen
0
1.000
Offene Verbindlichkeiten
0
154
Offene Forderungen
2
75
2015
2014
50
713
28
209
Zinserträge
63
150
(in Tsd €)
(in Tsd €)
123
9.4. Vergütung der Personen in Schlüsselpositionen
des Konzerns
Die Bezüge der Geschäftsführenden Direktoren stellen
sich wie folgt dar:
Dr. Wolfgang Beck
GF Direktor (CEO)
Mag. Thomas Doll
GF Direktor (CFO)
Mag. Clemens Schneider
GF Direktor
Gesamt
2015
2014
2015
2014
2015
2014
2015
2014
133
0
280
242
126
229
540
471
12
0
9
9
4
8
25
17
Summe Fixbezüge
145
0
289
251
131
237
565
488
Einjährige variable Bezüge (STIP)
206
(in Tsd €)
Fixbezüge
Sachbezug PKW, Barersatzentschädigung für PKW4
133
0
227
68
72
139
432
Mehrjährige variable Bezüge (LTIP)
0
0
125
0
0
0
125
0
Abfertigung
0
0
0
0
505
0
504
0
133
0
352
68
577
139
1.062
206
4
0
6
7
2
5
12
12
281
0
647
325
710
381
1.639
706
Summe variable Bezüge
Beiträge in MVK
Gesamtbezüge
124
Das Vergütungssystem für die Geschäftsführenden
Direktoren sieht einen fixen sowie einen ein- und
mehrjährigen variablen Gehaltsbestandteil vor. Es
besteht eine vertragliche Abfertigungsverpflichtung.
Stock-Options-Programme sowie eine Pensionsregelung bestehen nicht. An die Geschäftsführenden Direktoren wurden weder Kredite noch Vorschüsse gewährt.
im Falle der Erfüllung des Anstellungsvertrages bis
zu dessen Beendigung durch Zeitablauf zustehende
Entgelt. Jedoch entspricht dieses Entgelt maximal zwei
Jahresgesamtvergütungen, wobei die Auszahlung als
Einmalzahlung zu erfolgen hat und am Beendigungstermin ohne Abzinsung zur Zahlung an den ausgeschiedenen Geschäftsführenden Direktor fällig ist.
Abfertigung für das frühzeitige Ausscheiden
von Mag. Clemens Schneider
Für den Fall eines Kontrollwechsels, bei dem ein
Aktionär verpflichtet ist, gemäß Übernahmegesetz ein
Pflichtangebot zu stellen oder – falls die Gesellschaft
dem Übernahmegesetz nicht (mehr) unterliegen sollte
– in analoger Anwendung des Übernahmegesetzes ein
solches hätte stellen müssen, bestand eine gesonderte Abfindungsregelung für den Geschäftsführenden
Direktor Mag. Clemens Schneider bis zu dessen Ausscheiden. Sollte in einem solchen Fall sein Anstellungsvertrag beendet werden, stand ihm das im Falle
einer Erfüllung des Anstellungsvertrages bis zu dessen
Beendigung durch Zeitablauf zustehende Entgelt zu
– mindestens eine Zahlung in Höhe des zweifachen
Bruttojahresgehalts. Seit seinem Ausscheiden haben
die Geschäftsführenden Direktoren einheitlich im
Falle der vorzeitigen Beendigung der Tätigkeit ohne
Vorliegen eines wichtigen Grundes Anspruch auf das
Für das frühere Direktoriumsmitglied, Mag. Clemens
Schneider, wurde im Geschäftsjahr 2015 entsprechend
einer gesonderten Abfertigungsregelung eine Zahlung in
Höhe von 505 Tsd € (inklusive Lohnnebenkosten) geleistet.
Abfertigung infolge Nichtverlängerung bzw.
altersbedingten Ausscheidens
Endet der Anstellungsvertrag mit Ablauf der Funktionsperiode, steht dem betreffenden Geschäftsführenden
Direktor eine Abfertigung zu, sofern er nicht eine Neubestellung zu den gleichen Bedingungen nach Ablauf
der Funktionsperiode ablehnt. Diese beträgt nach der
ersten Funktionsperiode einen halben Jahresbruttobezug und nach der zweiten Funktionsperiode einen
ganzen Jahresbruttobezug. Es wurde im Geschäftsjahr
2015 eine Rückstellung für Abfertigungen in Höhe von
163 Tsd € (31.12.2014: 0 Tsd €) gebildet. Die Dotierung
betrift in Höhe von 14 Tsd € Dr. Wolfgang Beck und in
Höhe von 149 Tsd € Mag. Thomas Doll.
Einjährige variable Bezüge (STIP)
Für in 2015 anfallende variable Gehaltsbestandteile
auf Basis der Zielvereinbarung 2014 wurden auf Ebene
der Geschäftsführenden Direktoren Rückstellungen in
Höhe von 432 Tsd € (inklusive Nebenkosten) dotiert. Für
Herrn Dr. Wolfgang Beck wurden für das Jahr 2015, da
er erst per 1. September 2015 ins Unternehmen eintrat,
variable Vergütungsbestandteile als Fixum festgelegt. Für einjährige variable Bezüge wurde eine Rück
stellung in Höhe von 302 Tsd € gebildet.
Der Verwaltungsrat der conwert hat mit Wirkung
29. Jänner 2016 das bereits seit dem Geschäftsjahr 2015
bestehende LTIP 2015 durch den LTIP 2016 ersetzt. Der
Verwaltungsrat hat hinsichtlich des Anspruches von
Mag. Thomas Doll beschlossen, den angesammelten
Anspruch von 125 Tsd € für das Jahr 2015 auszuzahlen.
performance gegenüber mit conwert vergleichbaren
Unternehmen. Um die finale Zielerreichung für die
gesamten drei Jahre der Wartezeit zu ermitteln, wird
die für jedes Kalenderjahr der Wartezeit separat festgestellte durchschnittliche Zielerfüllung addiert und
anschließend durch drei geteilt. Die mögliche Zielerreichung kann insgesamt zwischen 50 % und 200 % liegen.
Der Verwaltungsrat ist berechtigt, die Entstehung von
Performance Shares in dem Umfang abzulehnen, wie
deren Ausübung wegen nicht vorhergesehenen Entwicklungen zu einer unverhältnismäßig hohen Vergütung
führen würde. conwert ist nach dem LTIP 2016 berechtigt,
bereits ausbezahlte Barvergütungen nachträglich
zurückzufordern, sofern die Auszahlung auf der
Grundlage von offenkundig falschen Daten beruht.
10. Die Organe der conwert Immobilien Invest SE, Wien
2015 setzte sich die Erfolgsbeteiligung aus folgenden
Komponenten zusammen und knüpft insbesondere an
nachhaltige und langfristige Kriterien an:
+EBT-Zielerreichung (75 % Erfolgsbeteiligung),
+Erreichung bereichsübergreifender Ziele
+Erreichung von durch den Verwaltungsrat definierten
individuellen Zielen (10 % Erfolgsbeteiligung)
Im Rahmen des LTIP 2016 werden den Geschäftsführenden Direktoren im Jahr 2016 fiktive Aktien (Performance Shares) gewährt, die in drei Jahrestranchen
(Performance Share Tranchen) berechnet werden. Die
fiktiven Aktien werden je Performance Share Tranche
auf Basis einer vertraglich festgelegten Formel in Auszahlungsbeträge umgewandelt. Eine Barvergütung
erfolgt erst nach Ablauf einer dreijährigen Wartezeit.
Die Barausgleichsbeträge ermitteln sich aus dem
Produkt der Anzahl der fiktiven Aktien je Tranche und
dem 6-Monats volumengewichteten Durchschnittskurs
in € der conwert-Aktie an der Wiener Börse am letzten
Börsetag vor dem Ablauf der Wartezeit. Die Anzahl der
fiktiven Aktien errechnet sich aus dem jährlichen Zielerreichungsgrad. Der Zielerreichungsgrad resultiert
aus der Summe der jährlichen Vorgaben des FFO 1
(Funds from Operations vor Verkauf und Einmaleffekten
pro Aktie), des NAV (EPRA Net Asset Value) pro Aktie
und der relativen TSR (Total Shareholder Return) Out-
+Dr. Wolfgang Beck (ab 1. September 2015)
+Mag. Thomas Doll
+Mag. Clemens Schneider (bis 8. Mai 2015)
Verwaltungsrat 2015
(Vorsitzender seit 5. Juni 2015)
+Dr. Alexander Proschofsky (Stellvertreter
des Vorsitzenden seit 4. November 2015)
+Peter Hohlbein (Zweiter Stellvertreter des
Vorsitzenden seit 4. November 2015)
+Mag. Erich Kandler
(Mitglied seit 16. Dezember 2015)
+Mag. Kerstin Gelbmann
(Vorsitzende bis 5. Juni 2015)
+DI Alexander Tavakoli (Stellvertreter
der Vorsitzenden bis 5. Juni 2015)
(Mitglied bis 27. April 2015)
(faktisches Mitglied bis 4. November 2015)
+Dr. Martina Postl
(faktisches Mitglied bis 4. November 2015 , Stellvertreterin des Vorsitzenden vom 5. Juni 2015
bis 4. November 2015)
+Phillip Burns
(Mitglied bis 17. November 2015)
125
Änderungen im Verwaltungsrat
In der 14. ordentlichen Hauptversammlung am
5. Juni 2015 wurden Phillip Burns und Barry Gilbertson
in den Verwaltungsrat gewählt. Mag. Kerstin Gelbmann
und DI Alexander Tavakoli schieden mit Ablauf
der Hauptversammlung aus dem Verwaltungsrat
aus. Dr. Eveline Steinberger-Kern hatte bereits mit
27. April 2015 ihr Mandat als Mitglied des Verwaltungsrats zurückgelegt. Im Zuge der konstituierenden
Sitzung nach der 14. ordentlichen Hauptversammlung
wurde Barry Gilbertson mit sofortiger Wirkung als Vorsitzender und Martina Postl zur Stellvertreterin des
Vorsitzenden gewählt. Der Verwaltungsrat von conwert
bestand damit nach Ende der ordentlichen Hauptversammlung aus Barry Gilbertson, Martina Postl,
Phillip Burns und Alexander Schoeller.
Aufgrund der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs
über den Bescheid der Übernahmekommission zu der
Hauptversammlungsanfechtungsklage 2014 gegen die
Beschlüsse zur Bestellung von zwei Verwaltungsratsmitgliedern gab conwert beim Handelsgericht Wien am
4. November 2015 gegenüber der Cube Invest GmbH
ein Anerkenntnis ab. Das Handelsgericht Wien erließ
daraufhin ein Anerkenntnisurteil, mit dem die Bestellung
der faktischen Verwaltungsratsmitglieder Dr. Martina
Postl und Dr. Alexander Schoeller ex tunc für ungültig
erklärt wurde. Als faktisches Mitglied hatten sie vom
7. Mai 2014 bis zum 4. November 2015 zwar die faktische
Mitgliedschaft inne; ihre Bestellung wurde aber mit
Anerkenntnisurteil für ungültig erklärt. Da beide Parteien
auf Rechtsmittel verzichtet haben, wurde das Anfechtungsverfahren 2014 dadurch rechtskräftig beendet.
In Folge des Anerkenntnisurteils zogen Dr. Alexander
Proschofsky und Peter Hohlbein neu in den Verwaltungsrat von conwert ein. Dr. Alexander Proschofsky
und Peter Hohlbein übten vom 7. Mai 2014 bis zum
3. November 2014 keine faktische Tätigkeit im Verwaltungsrat aus. Sie wurden erst mit Anerkenntnisurteil
ex tunc bestellt. Dr. Martina Postl und Dr. Alexander
Schoeller schieden mit 4. November 2015 aus dem
Verwaltungsrat aus, nachdem sie bereits zuvor erklärt
hatten, ihr Verwaltungsratsmandat mit Wirkung zum
17. November 2015 zurückzulegen und aus dem Verwaltungsrat auszuscheiden.
Phillip Burns legte seine Verwaltungsratsfunktion mit
Wirkung 17. November 2015 zurück und schied aus
Der Minderheitenvertreter Mag. Erich Kandler, der
bei der Hauptversammlung bei den beiden ersten
Wahlgängen jeweils mehr als ein Drittel der abgegebenen Stimmen erhalten hatte, aber aufgrund
einer zuvor auf Aktionärsantrag beschlossenen
Verkleinerung des Verwaltungsrats vorerst nicht
Mitglied des Verwaltungsrats war, wurde mittels
Anerkenntnisurteil im Zuge von zwei Hauptversammlungsanfechtungsklagen am 16. Dezember 2015 als
Verwaltungsratsmitglied bestätigt.
Verwaltungsratsvergütungen
Der Vorsitzende des Verwaltungsrats erhält eine fixe
Vergütung von 40 Tsd € pro Geschäftsjahr. Der stellvertretende Vorsitzende des Verwaltungsrats erhält eine
fixe Vergütung von 15 Tsd €. Jedes einfache Mitglied des
Verwaltungsrats erhält eine fixe Vergütung von 10 Tsd €.
Jeder Vorsitzende eines Ausschusses (nicht jedoch
dessen Stellvertreter) erhält je Ausschussvorsitz einen
Zuschlag zur fixen Vergütung von 5 Tsd €.
Zusätzlich erhält jedes Verwaltungsratsmitglied ein Sitzungsentgelt von 2 Tsd € pro Sitzungsteilnahme.
(in Tsd €)
Fixe Vergütung
Ausschussvergütung
Sitzungsgeld
Barauslagen für Reisespesen
Sonstige Aufwendungen
Gesamt
126
2015
2014
78
111
7
38
294
120
69
0
0
0
448
269
11. Mitarbeiterstand
durchschnittlicher Mitarbeiterstand
Angestellte
2015
2014
447
487
Arbeiter
7
7
Gesamt
454
494
12. Aufwendungen für den Abschlussprüfer
2015
2014
Abschlussprüfung
493
542
Sonstige Bestätigungsleistungen
289
32
Sonstige Beratungsleistungen
136
21
Gesamt
918
595
(in Tsd €)
13. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
conwert Immobilien Invest SE teilt gemäß § 93 Abs 1
BörseG mit, dass die Gesamtzahl der Stimmrechte
Ende des Monats Jänner 2016 94.593.612 beträgt. Das
Grundkapital der Gesellschaft beträgt 472.968.060 €
und ist in 94.593.612 Stück auf den Inhaber lautende
Stammaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je 5 € zerlegt.
Zum 1. Jänner 2015 betrug die Gesamtzahl der Aktien
85.359.273 Stück. Zum 31. 
Dezember 
2015 lag die
Gesamtzahl der Aktien bei 90.065.143. Die Veränderungen
resultieren aus der Ausgabe von Aktien aus bedingtem
Kapital aufgrund der Ausübung von Wandlungsrechten
von Inhabern der 5,25 
% Wandelschuldverschreibungen 2010-2016 der conwert Immobilien Invest SE. Damit
wurden vom Anfang 2015 ausstehenden Gesamtnennbetrag von 100.200 Tsd € Wandelschuldverschreibungen
mit einem Nennbetrag von 98.900 Tsd € bis zum Ende der
Wandlungsfrist am 25. Januar 2016 gewandelt.
Am 17. März 2016 fand eine außerordentliche Hauptversammlung (a.o. HV) in Wien statt. Die Einberufung dieser
a.o. HV erfolgte auf Grund eines Antrags der Aktionärin
MountainPeak Trading Limited (MountainPeak), einem
Tochterunternehmen der ADLER Real Estate AG.
MountainPeak hat in der a.o. HV ihre Anträge zur Abwahl
von drei Verwaltungsratsmitgliedern sowie zur Reduktion
der Anzahl der Verwaltungsratsmitglieder von fünf auf
vier zurückgezogen. Im folgenden Wahlgang wurde der
von MountainPeak vorgeschlagene Kandidat Dr. Dirk
Hoffmann als fünftes Verwaltungsratsmitglied gewählt.
Der conwert-Verwaltungsrat besteht damit aus
Barry Gilbertson, Mag. Erich Kandler, Dr. Alexander
Proschofsky, Peter Hohlbein sowie Dr. Dirk Hoffmann.
Die Geschäftsführenden Direktoren haben vorgeschlagen eine Dividende von rund 32.000 Tsd € für das
Geschäftsjahr 2015 auszuschütten.
127
14. Konzernunternehmen conwert Immobilien Invest SE
Vollkonsolidierte Gesellschaften
Konsolidierung
Veränderung
Land
Sitz
Beteiligung
(in %)
100,00
Anton Baumgartner-Straße 125, 1230 Wien, Projektentwicklung GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
Brunn am Gebirge Realbesitz GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
98,23
CENTUM Immobilien GmbH1)
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
CHORHERR & REITER ökologische Bauprojekte GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
Cicero 2 Holding GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
Cicero 3 Holding GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
Con Tessa Immobilienverwertung GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
Con value one Immobilien GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
Con Wert Handelsges.m.b.H.
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
conwert Dienstleistung und Bauträger Holding GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
conwert Immobilien Gesellschaft m.b.H. & Co "Alpenresidenz" Gastein KG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
92,00
conwert Invest GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
conwert Management GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
conwert Projektentwicklungs GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
conwert Treasury OG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
COUNTRY INN VIC Hotelerrichtungs- und Betriebsgesellschaft m.b.H.
Vollkonsolidierung
AT
Wien
92,00
CWG Beteiligungs GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
DATAREAL Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co. Gablenzgasse 60 KG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
DATAREAL Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co.
Heiligenstädter Straße 9 OG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
EB Immobilien Invest GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
98,23
EBI Beteiligungen GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
98,23
"CONWERT SECURITISATION" Holding GmbH
EBI Beteiligungen GmbH & Co, 1110 Wien, Simmeringer Hauptstraße 24 KG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
98,23
EBI Beteiligungen GmbH & Co, 1190 Wien, Rampengasse 3-5, KG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
98,23
Vollkonsolidierung
AT
Wien
98,23
ECO Business-Immobilien-Beteiligungen GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
98,23
ECO CEE & Real Estate Development GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
98,23
ECO Eastern Europe Real Estate GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
98,23
98,23
ECO GmbH & Co. 3580 Horn, Wilhelm-Miklas-Platz 1 OG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
ECO Immobilien Verwertungs GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
98,23
ECO KB GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
98,23
98,23
ECO Rechenzentren Vermietungs GmbH & Co KG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
ECOman GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
96,11
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
100,00
"Epssilon" Altbaudevelopment GmbH
"Epssilon" Meidlinger Hauptstr. 27 Liegenschaftsverwaltungs GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
Gewerbepark Urstein Projekterrichtungs GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
92,00
Gewerbepark Urstein Projekterrichtungs GmbH & Co KG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
92,00
GGJ Beteiligungs GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Drei OG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Eins OG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Fünf OG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Sechs OG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Zwei OG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Sieben OG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
GGJ Beteiligungs GmbH & Co Projekt Acht OG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
GJ-Beteiligungs GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
GJ-Beteiligungs GmbH & Co Projekt Fünf OG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
"GK" Immobilienverwertung GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
"GKHK" Handelsgesellschaft m.b.H.
100,00
Favoritenstraße 34 BeteiligungsgmbH
"G1" Immobilienverwertung GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
Guess Club & Restaurant GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
92,00
G-Unternehmensbeteiligung GmbH & Co. Friedrichstraße 4 KG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
128
Konsolidierung
Veränderung
Land
Sitz
Beteiligung
(in %)
G-Unternehmensbeteiligung GmbH & Co. Meidlinger Hauptstraße 19 KG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
G-Unternehmensbeteiligung GmbH2)
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
Herbststraße 6-10 Liegenschafts GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
Hertha-Firnberg-Straße 10, 1100 Wien, Projektentwicklung GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
Hotel und Fachmarktzentrum Ansfelden GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
92,00
Kapital & Wert Immobilienbesitz GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
98,23
Lindau 18, Doischberg Liegenschaftsdevelopment GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
92,00
Lithinos Immobilien Invest GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
Mariahilferstraße 156 Invest GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
Vollkonsolidierung
AT
Wien
98,23
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
"MEZ" - Vermögensverwaltungs Gesellschaft m.b.H.
mog-Projektentwicklung GmbH
PI Beteiligungen GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
98,23
PI Eggenberger Allee 49 GmbH & Co OG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
98,23
PI Grabmayr-Straße 4 GmbH & Co OG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
98,23
PI Gudrunstraße 124 / Keplerplatz 14 GmbH & Co OG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
98,23
PI Immobilien GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
98,23
Radetzkystraße 15+17, 1030 Wien, Projektentwicklung GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
RESAG Property Management GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
RG Immobilien GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
Roßauer Lände 47 - 49 Liegenschaftsverwaltungs GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
Schmalzhofgasse 26 Liegenschaftsentwicklungs GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
St. Magdalen Projektentwicklungs- und Verwertungsgesellschaft m.b.H.
Vollkonsolidierung
AT
Wien
98,23
Steinamangererstraße 189 und 191 Liegenschafts GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
"SHG" 6 Immobilienentwicklungs GmbH
Stubenbastei 10 und 12 Immobilien GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
Themelios Immobilien Invest GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
TPI Immobilien Holding GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
92,00
TPI Tourism Properties Invest AG
Vollkonsolidierung
AT
Wien
92,00
"TPW" Immobilien GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
98,23
T-Unternehmensbeteiligung GmbH2)
Vollkonsolidierung
AT
Wien
92,00
Waldvilla Velden GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
92,00
Wienerstraße 196-198 Development GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
92,00
WZH Projektentwicklung GmbH
Vollkonsolidierung
AT
Wien
100,00
conwert Deutschland GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
100,00
alt+kelber Immobilienverwaltung GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
100,00
Barmer Wohnungsbau AG
Vollkonsolidierung
DE
Wuppertal
72,07
Barmer Wohnungsbau Grundbesitz I GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Wuppertal
72,42
Barmer Wohnungsbau Grundbesitz II GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Wuppertal
72,42
Barmer Wohnungsbau Grundbesitz III GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Wuppertal
72,07
Barmer Wohnungsbau Grundbesitz IV GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Wuppertal
72,07
conwert & kelber Besitz 10/2007 GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
99,79
conwert & kelber Besitz 11/2007 GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
99,79
conwert & kelber Bestand 10/2007 GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
99,79
100,00
conwert Alfhild II Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
conwert Alfhild Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
99,79
conwert alpha Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Aries Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Berlin 2 Immobilien Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert beta Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Beteiligungsgesellschaft Fonds GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Capricornus Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Carina Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Cassiopeia Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
129
Konsolidierung
Veränderung
Land
Sitz
Beteiligung
(in %)
100,00
conwert Centaurus Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
conwert Corvus Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
99,75
conwert delta Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
75,00
conwert Deutschland Beteiligungsholding GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
100,00
conwert Deutschland Holding GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
100,00
100,00
conwert Deutschland Immobilien GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
conwert Dresden Drei Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
51,00
conwert Dresden Fünf Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
51,00
conwert Dresden Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
51,00
conwert Dresden Vier Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
51,00
conwert Dresden Zwei Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
51,00
conwert Eisa II Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Eisa III Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Eisa Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Elbflorenz Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
51,00
conwert Epitaurus Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
94,00
100,00
conwert epsilon Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
conwert Fenja Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
99,79
conwert gamma Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Gemini Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Grazer Damm Development GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Grundbesitz Leipzig Besitz GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Grundbesitz Leipzig Bestand GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Immobilien Development GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Kirchsteigfeld 1 GmbH & Co.KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Kirchsteigfeld 19 Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
100,00
conwert Kirchsteigfeld Beteiligungs GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
conwert lambda Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
75,00
conwert Leo Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Lepus Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Libra Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert omega Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Pegasus Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Perseus Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Phoenix Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Sachsen Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Scorpius Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Seniorenzentrum Berlin Immobilien GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
92,00
conwert sigma Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
130
Konsolidierung
Veränderung
Land
Sitz
Beteiligung
(in %)
100,00
conwert Taurus Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
conwert Tizian 1 Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
99,79
conwert Tizian 2 Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
99,79
conwert Vela Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Viktoria Quartier Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Virgo Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Wali II Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Wali III Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Wali Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Wara II Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Wara III Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Wara Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
99,79
conwert Wohn-Fonds GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert Wölva Invest GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
99,79
Defida 2016 GmbH & Co KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
95,90
Defida Verwaltungs GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
Deutsche Heimstätten omega GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
Diak-Nd Pflege-Altenheime Besitz GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
92,21
Dinami GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
98,11
ECO Büroimmobilie Darmstadt GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
98,12
ECO Büroimmobilie Starnberg Percha GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
98,12
ECO Büroimmobilie Starnberg Petersbrunner Straße GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
98,12
ECO Büroimmobilien GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
98,12
ECO Business-Immobilie Saarbrücken GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
97,99
ECO Business-Immobilien Deutschland GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
98,11
ECO Einkaufszentrum Meitingen GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
98,12
ECO Fachmarktzentren GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
98,12
ECO Fachmarktzentrum Geiselhöring GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
98,12
ECO Fachmarktzentrum Naabtalcenter GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
98,12
ECO Fachmarktzentrum Pocking GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
98,12
ECO Fachmarktzentrum Tittling GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
98,11
ECO Real Estate Deutschland GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
98,11
99,79
GAG Grundstücksverwaltungs GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
Hainichener Wohnungsgesellschaft mit beschränkter Haftung
Vollkonsolidierung
DE
Hainichen
78,74
HvD I Grundbesitzgesellschaft mbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
78,73
IESA Immobilien Entwicklung Sachsen GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
51,00
KKS Projektentwicklung GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
99,79
KWG Grundbesitz CI GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
78,87
KWG Grundbesitz CII GmbH & Co. KG
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
78,95
75,33
KWG Grundbesitz CIII GmbH & Co KG
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
KWG Grundbesitz CIV GmbH & Co KG
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
78,95
KWG Grundbesitz CV GmbH & Co KG
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
78,95
KWG Grundbesitz I Verwaltungs GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
78,95
KWG Grundbesitz III GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
78,95
KWG Grundbesitz IX GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
78,95
KWG Grundbesitz VI GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
78,95
KWG Grundbesitz VII GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
78,95
KWG Grundbesitz VIII GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
78,95
KWG Grundbesitz X GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
78,95
KWG Grundbesitz XI GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
78,95
Barmer Wohnungsbau Grundbesitz V GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Wuppertal
72,07
Barmer Wohnungsbau Verwaltungs GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Wuppertal
72,07
KWG Immobilien GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
78,95
KWG Kommunale Wohnen AG
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
78,95
131
Konsolidierung
Veränderung
Land
Sitz
Beteiligung
(in %)
71,06
KWG Wohnwert GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Glauchau
Projektgesellschaft Kreiller Str. 215 mbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
97,99
Projektgesellschaft Nymphe 82 mbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
98,23
100,00
conwert Immobilienverwaltung GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Glauchau
78,73
Viva I Immobilien u. Verwaltungs GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Berlin
78,73
HPE Hausbau GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
94,90
HPE Vierte Hausbau Portfolio GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
94,90
HPE Sechste Hausbau Portfolio GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
94,90
HPE Siebte Hausbau Portfolio GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
94,90
HPE Hausbau Verwaltungs GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
DITRA Deutsche Immobilien Treuhand und Anlage
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
94,90
HPE Hausbau Beteiligungs GmbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
HPE Zweite Hausbau Beteiligungsgesellschaft mbH
Vollkonsolidierung
DE
Grünwald
100,00
conwert sk 01 s.r.o.
Vollkonsolidierung
SK
Bratislava
100,00
Pd sk bratislava s.r.o.
Vollkonsolidierung
SK
Bratislava
100,00
BOKRÉTA Management Kft
Vollkonsolidierung
HU
Budapest
100,00
IMMO-ROHR Kft
Vollkonsolidierung
HU
Budapest
100,00
Immo-Rohr Plusz Kft
Vollkonsolidierung
HU
Budapest
100,00
My-Box Debrecen Kft
Vollkonsolidierung
HU
Budapest
98,23
Ukrainska Comertsiina Nerukhomist
Vollkonsolidierung
UA
Zaporizhzhia
98,23
ECO Real Estate Luxembourg S.à.r.l.
Vollkonsolidierung
LU
Strassen
98,23
Equity-Konsolidierung
NL
Baarn
20,00
Goudsmitplein Beheer B.V.
Schaeffler-Areal 1. Liegenschaften GmbH
DE
Bad Heilbrunn
30,00
Schaeffler-Areal 2. Liegenschaften GmbH
DE
Bad Heilbrunn
30,00
1010 Wien, Marc-Aurel-Straße 7,
Immobilientreuhand GmbH (in Liquidation)5)
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
AT
Wien
100,00
Bösendorferstraße 7 GmbH (in Liquidation)5)
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
AT
Wien
100,00
CALG Immobilien Leasing GmbH & C. 1050 Wien,
Siebenbrunnengasse 19-21 OG4)
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
AT
Wien
100,00
campus 21 GmbH
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
AT
Wien
95,76
Cicero 1 Holding GmbH (in Liquidation)5)
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
AT
Wien
100,00
100,00
conwert Liegenschaftsentwicklungs GmbH (in Liquidation)5)
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
AT
Wien
ECO Beteiligungen Holding GmbH & Co KG
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
AT
Wien
95,76
Lifestyle Living GmbH (in Liquidation)5)
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
AT
Wien
92,00
RESAG Immobilienmakler GmbH (in Liquidation)3)
Stadiongasse 4 Liegenschaftsverwertungs GmbH (in Liquidation)5)
Entkonsolidiert
AT
Wien
49,00
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
AT
Wien
100,00
Conwert Invest s.r.o.
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
CZ
Brno
92,00
CWIcz brno, s.r.o.
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
CZ
Brno
100,00
100,00
CWI-Invest s.r.o.
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
CZ
Brno
NB-Invest s.r.o.
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
CZ
Brno
100,00
NB-Správa nemovitostí s.r.o.
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
CZ
Brno
100,00
Odcz brno, s.r.o.
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
CZ
Brno
100,00
Weka Real, spol s.r.o.
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
CZ
Brno
100,00
aptus 627. GmbH
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
DE
Berlin
100,00
Entkonsolidiert
DE
Berlin
100,00
conwert Hulda Invest GmbH
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
DE
Grünwald
100,00
conwert goud Invest GmbH
132
Konsolidierung
Veränderung
Land
Sitz
Beteiligung
(in %)
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
DE
Grünwald
100,00
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
DE
Grünwald
100,00
cor 18. GmbH & Co KG
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
DE
Berlin
94,90
HPE Dritte Hausbau Portfolio GmbH
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
DE
Grünwald
94,90
HPE Erste Hausbau Beteiligungsgesellschaft mbH
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
DE
Grünwald
100,00
HPE Zweite Hausbau Portfolio GmbH
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
DE
Grünwald
94,90
KWG Grundbesitz CVI GmbH & Co KG
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
DE
Berlin
78,95
KWG Grundbesitz CVII GmbH & Co KG
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
DE
Berlin
78,95
KWG Grundbesitz CVIII GmbH & Co KG
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
DE
Berlin
78,95
KWG Grundbesitz XII GmbH
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
DE
Berlin
78,95
Bokréta-Alfa Kft
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
HU
Budapest
100,00
conwert sk 02 s.r.o.
Vollkonsolidierung
Entkonsolidiert
SK
Bratislava
85,00
1)
2) 3)
4)
5) verfügt über drei Kommanditgesellschaften
Anteil über Treuhänder gehalten
seit 22. Jänner 2015 im Status der Liquidation
die Gesellschaft wurde am 19. März 2015 durch die GGJ Beteiligungs GmbH und die G-Unternehmensbeteiligung GmbH (gemeinsam haben die Gesellschaften 100% der Anteile erworben) am 20. März 2015 wurden durch die Gesellschaften die von ihnen gehaltenen Anteile vollständig veräußert
Gesellschaften seit 28. September 2015 im Status der Liquidation
Der vorliegende Konzernabschluss wurde von den Geschäftsführenden Direktoren der
conwert am 21. März 2016 fertig gestellt und unterzeichnet.
Dr. Wolfgang Beck
Mag. Thomas Doll
CEOCFO
133
Bestätigungsvermerk*)
Bericht zum Konzernabschluss
Wir haben den beigefügten Konzernabschluss der conwert Immobilien Invest SE, Wien, für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2015 bis
zum 31. Dezember 2015 geprüft. Dieser Konzernabschluss umfasst
die Konzernbilanz zum 31. Dezember 2015, die Konzern-Gewinnund Verlustrechnung, die Konzern-Gesamtergebnisrechnung, die
Konzerngeldflussrechnung und die Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für das am 31. Dezember 2015 endende Geschäftsjahr sowie eine Zusammenfassung der wesentlichen angewandten
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und sonstige Anhangangaben.
Verantwortung der geschäftsführenden Direktoren für den Konzernabschluss und für die Konzernbuchführung
Die geschäftsführenden Direktoren der Gesellschaft sind für die
Konzernbuchführung sowie für die Aufstellung eines Konzernabschlusses verantwortlich, der ein möglichst getreues Bild der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards
(IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen
Anforderungen des § 245a UGB vermittelt. Diese Verantwortung
beinhaltet: Gestaltung, Umsetzung und Aufrechterhaltung eines
internen Kontrollsystems, soweit dieses für die Aufstellung des
Konzernabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen
Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von
Bedeutung ist, damit dieser frei von wesentlichen Fehldarstellungen
ist, sei es auf Grund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten
Fehlern; die Auswahl und Anwendung geeigneter Bilanzierungsund Bewertungsmethoden; die Vornahme von Schätzungen, die
unter Berücksichtigung der gegebenen Rahmenbedingungen
angemessen erscheinen.
Verantwortung des Abschlussprüfers und Beschreibung von
Art und Umfang der gesetzlichen Abschlussprüfung
Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils
zu diesem Konzernabschluss auf der Grundlage unserer Prüfung.
Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der in Österreich
geltenden gesetzlichen Vorschriften und der vom International
Auditing and Assurance Standards Board (IAASB) der International
Federation of Accountants (IFAC) herausgegebenen International Standards on Auditing (ISAs) durchgeführt. Diese Grundsätze
erfordern, dass wir die Standesregeln einhalten und die Prüfung so
planen und durchführen, dass wir uns mit hinreichender Sicherheit
ein Urteil darüber bilden können, ob der Konzernabschluss frei von
wesentlichen Fehldarstellungen ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen hinsichtlich der
Beträge und sonstigen Angaben im Konzernabschluss. Die Auswahl
der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemäßen Ermessen des
Abschlussprüfers unter Berücksichtigung seiner Einschätzung des
Risikos eines Auftretens wesentlicher Fehldarstellungen, sei es auf
Grund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten Fehlern. Bei der
Vornahme dieser Risikoeinschätzung berücksichtigt der Abschlussprüfer das interne Kontroll¬system, soweit es für die Aufstellung des
Konzernabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen
Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von
Bedeutung ist, um unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen
geeignete Prüfungshandlungen festzulegen, nicht jedoch um ein
Prüfungsurteil über die Wirksamkeit der internen Kontrollen des
Konzerns abzugeben. Die Prüfung umfasst ferner die Beurteilung
der Angemessenheit der angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und der von den geschäftsführenden Direktoren
vorgenommenen wesentlichen Schätzungen sowie eine Würdigung
der Gesamtaussage des Konzernabschlusses.
Wir sind der Auffassung, dass wir ausreichende und geeignete
Prüfungsnachweise erlangt haben, sodass unsere Prüfung eine
hinreichend sichere Grundlage für unser Prüfungsurteil darstellt.
Prüfungsurteil
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Auf Grund
der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der
Konzernabschluss nach unserer Beurteilung den gesetzlichen
Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der
Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2015
sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme des Konzerns für
das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2015 bis zum 31. Dezember 2015
in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting
Standards (IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind.
Aussagen zum Konzernlagebericht
Der Konzernlagebericht ist auf Grund der gesetzlichen Vorschriften
darauf zu prüfen, ob er mit dem Konzernabschluss in Einklang
steht und ob die sonstigen Angaben im Konzernlagebericht nicht
eine falsche Vorstellung von der Lage des Konzerns erwecken. Der
Bestätigungsvermerk hat auch eine Aussage darüber zu enthalten,
ob der Konzernlagebericht mit dem Konzernabschluss in Einklang
steht und ob die Angaben nach § 243a UGB zutreffen.
Der Konzernlagebericht steht nach unserer Beurteilung in
Einklang mit dem Konzernabschluss. Die Angaben gemäß
§ 243a UGB sind zutreffend.
Ernst & Young
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H.
Mag. Gerhard Schwartz eh
Mag. Hans-Erich Sorli eh
WirtschaftsprüferWirtschaftsprüfer
Bei Veröffentlichung oder Weitergabe des Konzernabschlusses in einer von der bestätigten (ungekürzten deutschsprachigen) Fassung abweichenden Form
(z.B. verkürzte Fassung oder Übersetzung) darf ohne unsere Genehmigung weder der Bestätigungsvermerk zitiert noch auf unsere Prüfung verwiesen werden.
*)
134
Geschäftsbericht 2015 | Konzernabschluss | Bestätigungsvermerk
Erklärung der gesetzlichen Vertreter
„Die Geschäftsführenden Direktoren bestätigen nach bestem
Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Konzernabschluss zum
31. Dezember 2015 ein möglichst getreues Bild der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und dass
der Lagebericht des Konzerns ein möglichst getreues Bild der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns bezüglich der
wichtigen Ereignisse während des Geschäftsjahres und ihrer Auswirkungen auf den Konzernabschluss bezüglich der wesentlichen
Risiken und Ungewissheiten und bezüglich der offen zu legenden
wesentlichen Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und
Personen vermittelt.“
Dr. Wolfgang Beck
Geschäftsführender Direktor – CEO
Mag. Thomas Doll
Geschäftsführender Direktor – CFO
Geschäftsbericht 2015 | Konzernabschluss | Erklärung der gesetzlichen Vertreter
135
Serviceinformationen
GRI Content Index
conwert berichtet im Rahmen des Geschäftsberichts 2015 wie bereits
im Vorjahr über die Nachhaltigkeit nach den GRI-Standards (Global
Reporting Initiative – GRI G4 Leitlinien, Kernoption). Diese Nachhaltigkeitsberichterstattung wurde einer externen Überprüfung
durch die Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
m.b.H unterzogen. Der Bestätigungsbericht befindet sich auf
Seite 48 des Geschäftsberichts.
138
Geschäftsbericht 2015 | Serviceinformationen | GRI Content Index
GRI G4 Allgemeine Standardangaben
Teil des Berichts, Seite
Kommentare/Auslassungen
STRATEGIE UND ANALYSE
G4-1: Erklärung des höchsten Entscheidungsträgers
G4-2: Beschreibung der Auswirkungen, Risiken, Chancen
Corporate Social Responsibility, S. 32 f
Corporate Social Responsibility, S. 46
ORGANISATIONSPROFIL
G4-3: Name der Organisation
Umschlag, Impressum S. 145
G4-4: Die wichtigsten Marken, Produkte, Dienstleistungen
G4-5: Hauptsitz der Organisation
Unternehmensüberblick, S. 10
Immobilien-Guide,
Die wichtigsten Kennzahlen
auf einen Blick, Umschlag
Immobilien-Guide,
Unternehmensprofil, S. 2
Immobilien-Guide, Portfoliostruktur
und Portfolioanalyse, S. 4
Umschlag
G4-6: Länder, in denen das Unternehmen tätig ist
G4-7: Eigentumsverhältnisse und Rechtsform
Immobilien-Guide,
Die wichtigsten Kennzahlen
auf einen Blick, Umschlag
Immobilien-Guide,
Impressum, S. 145
Investor Relations, S. 12
G4-8: Märkte
Immobilien-Guide, Die wichtigsten
Kennzahlen auf einen Blick, Umschlag
Immobilien-Guide,
G4-9: Größe der Organisation
Immobilien-Guide,
G4-10: Angaben zu den Mitarbeitern
Corporate Social Responsibility, S. 35 ff
G4-11: Kollektivvereinbarungen
G4-12: Angaben zu den Lieferanten
G4-13: Veränderungen bezüglich Größe, Struktur,
Eigentumsverhältnisse im Berichtszeitraum
Meilensteine, S. 11
Immobilien-Guide, Die wichtigsten
Kennzahlen auf einen Blick, Umschlag
Immobilien-Guide,
Investor Relations, S. 12
G4-14: Vorsorgeprinzip
G4-15: Externe wirtschaftliche, ökologische und
gesellschaftliche Initiativen
G4-16: Mitgliedschaften
Corporate Social Responsibility,
S. 40 f, 42 f
ERMITTELTE WESENTLICHE ASPEKTE UND GRENZEN
G4-17: Berichtsgrenzen
G4-18: Festlegung der Berichtsinhalte
G4-19: Wesentliche Aspekte im Prozess der Festlegung
der Berichtsinhalte
Corporate Social Responsibility, S. 32 f Energie, Emissionen, Compliance, Beschäftigung,
Arbeitssicherheit und Gesundheit, Aus- und
Weiterbildung, Korruptionsbekämpfung, Mietersicherheit, Schutz der Privatsphäre von Kunden,
Mieterzufriedenheit, Produktqualität – Erneuerungen und Sanierungen, Corporate Governance,
Kommunikation mit Stakeholdergruppen
Kennzeichnung von Produkten und
Dienstleistungen
G4-20: Abgrenzung innerhalb der Organisation für wesentliche
Aspekte
G4-21: Abgrenzung außerhalb der Organisation für wesentliche
Aspekte
G4-22: Auswirkung der Neudarstellungen im Vergleich
mit früheren Berichten
G4-23: Änderungen gegenüber früheren Berichtszeiträumen
Es wurde die Terminologie in der
Wesentlichkeitsmatrix dem conwertSprachgebrauch angeglichen.
EINBINDUNG VON STAKEHOLDERN
G4-24: Liste der Stakeholdergruppen
G4-25: Grundlage für die Auswahl von Stakeholdern
Corporate Governance, S. 18
Investor Relations, S. 12 ff
G4-26: Einbindung der Stakeholder
Corporate Governance, S. 18
139
GRI G4 Allgemeine Standardangaben
G4-27: Wichtige Themen und Anliegen der Stakeholder
Corporate Governance, S. 18 ff
BERICHTSPROFIL
G4-28: Berichtszeitraum
G4-29: Veröffentlichung des letzten Berichts
G4-30: Berichtszyklus
G4-31: Kontaktstelle für Fragen bezüglich des Berichts
G4-32: GRI-Index
Umschlag
Appendix, S. 138 ff
G4-33: Bestätigungsbericht zur externen Prüfung des
Nachhaltigkeitsberichts
Bestätigungsbericht, S. 48 f
UNTERNEHMENSFÜHRUNG
G4-34: Führungsstruktur
G4-37: Konsultationsverfahren zwischen Stakeholdern
und dem höchsten Kontrollorgan
ETHIK UND INTEGRITÄT
G4-56: Werte, Grundsätze und Verhaltensstandards
GRI G4 Spezifische Standardangaben
Angaben zum Managementansatz (DMA)
Nachhaltigkeitsziele und -maßnahmen
ÖKOLOGISCH
Energie
G4-EN 3: Energieverbrauch innerhalb der Organisation
G4-EN 4: Energieverbrauch außerhalb der Organisation
Emissionen
G4-EN 15: Direkte THG-Emissionen (Scope 1)
G4-EN 16: Indirekte energiebezogene THG-Emissionen (Scope 2)
Region AT und DE
Region AT und DE
G4-EN 17: Indirekte THG-Emissionen (Scope 3)
G4-EN 19: Reduzierung der THG-Emissionen
Region AT und DE
Produkte und Dienstleistungen
G4-EN 27: Umfang der Maßnahmen zur Bekämpfung der
ökologischen Auswirkungen von Produkten und Dienstleistungen
Compliance
G4-EN 29: Monetärer Wert signifikanter Bußgelder und Gesamtzahl nicht monetärer Strafen wegen Nichteinhaltung von
Umweltgesetzen- und Vorschriften
Im Berichtszeitraum gab es keine wesentlichen
Bußgelder oder nicht-monetäre Strafen.
Bewertung der Lieferanten hinsichtlich ökologischer Aspekte
G4-EN 32: Prozentsatz neuer Lieferanten, die anhand von
ökologischen Kriterien überprüft wurden
Wird nur qualitativ berichtet.
Beschwerden hinsichtlich ökologischer Aspekte
G4-EN 34: Anzahl der Beschwerden in Bezug auf ökologische
Auswirkungen, die über formelle Beschwerdeverfahren
eingereicht, bearbeitet, gelöst werden
Im Berichtszeitraum gab es keine Beschwerden in
Bezug auf ökologische Auswirkungen.
GESELLSCHAFTLICH
Beschäftigung
G4-LA 1: Gesamtzahl und Rate neu eingestellter Mitarbeiter sowie Corporate Social Responsibility, S. 35
Personalfluktuation nach Altersgruppe, Geschlecht und Region
G4-LA 2: Betriebliche Leistungen, die nur Vollzeitbeschäftigten,
nicht aber Mitarbeitern mit befristeten Arbeitsverträgen oder
Teilzeitbeschäftigten gewährt werden
Nicht nach Geschlecht und
Altersgruppe angegeben. Personalfluktuation
nicht angegeben, die Angaben zur Personal
fluktuation sowie diesbezüglichen Managementziele werden voraussichtlich bis 2020 in den
Nachhaltigkeitsbericht aufgenommen.
Arbeitssicherheit und Gesundheitsschutz
G4-LA 6: Art der Verletzung und Rate der Verletzungen, Berufskrankheiten, Ausfalltage und Abwesenheit sowie die Gesamtzahl
der arbeitsbedingten Todesfälle nach Region und Geschlecht
Aus- und Weiterbildung
G4-LA 9: Durchschnittliche jährliche Stundenzahl für Aus- und
Weiterbildung pro Mitarbeiter nach Geschlecht und Mitarbeiterkategorie
140
Nicht nach Mitarbeiterkategorie dargestellt
GRI G4 Spezifische Standardangaben
Vielfalt und Chancengleichheit
G4-LA 12: Zusammensetzung der Kontrollorgane und
Aufteilung der Mitarbeiter nach Mitarbeiterkategorie in Bezug
auf Geschlecht, Altersgruppe, Zugehörigkeit zu einer
Minderheit und andere Diversitätsindikatoren
Bewertung der Lieferanten hinsichtlich Arbeitspraktiken
G4-LA 14: Prozentsatz neuer Lieferanten, die anhand von
Kriterien im Hinblick auf Arbeitspraktiken überprüft wurden
Beschwerden hinsichtlich Arbeitspraktiken
G4-LA 16: Anzahl der Beschwerden in Bezug auf Arbeitspraktiken,
die über formelle Beschwerdeverfahren eingereicht, bearbeitet
und gelöst wurden
Im Berichtszeitraum gab es keine Beschwerden in
Bezug auf Arbeitspraktiken.
MENSCHENRECHTE
Gleichbehandlung
G4-HR 3: Gesamtzahl der Diskriminierungsvorfälle
und ergriffene Abhilfemaßnahmen
Im Berichtszeitraum gab es keine Vorfälle von
Diskriminierung.
GESELLSCHAFT
Korruptionsbekämpfung
G4-SO 3: Gesamtzahl und Prozentsatz der Geschäftsstandorte, die
um Hinblick auf Korruptionsrisiken geprüft wurden, und ermittelte
erhebliche Risiken
G4-SO 4: Information und Schulungen über Maßnahmen und
Verfahren zur Korruptionsbekämpfung
Unternehmenszentrale und Führungskräfte und
deren Assistenzen in Deutschland
G4-SO 5: Bestätigte Korruptionsfälle und ergriffene Maßnahmen
Alle Mitarbeiter in AT, 2. Managementebene DE
im Rahmen der jährlichen Compliance-Schulung
Im Berichtszeitraum wurden keine
Korruptionsfälle gemeldet.
Wettbewerbswidriges Verhalten
G4-SO 7: Gesamtzahl der Verfahren aufgrund von wettbewerbswidrigem Verhalten oder Kartell- und Monopolbildung sowie
deren Ergebnisse
Im Berichtszeitraum gab es keine Klagen
aufgrund wettbewerbswidrigen Verhaltens,
Kartell- oder Monopolbildung.
Compliance
G4-SO 8: Monetärer Wert signifikanter Bußgelder und Gesamtzahl
nicht monetärer Strafen wegen Nichteinhaltung von Gesetzen und
Vorschriften
Im Berichtszeitraum gab es keine
signifikanten Bußgelder oder
nicht-monetäre Strafen.
Bewertung der Lieferanten hinsichtlich
gesellschaftlicher Auswirkungen
G4-SO 9: Prozentsatz neuer Lieferanten, die anhand von Kriterien Corporate Social Responsibility, S. 40
in Bezug auf Auswirkungen auf die Gesellschaft überprüft wurden
Beschwerdeverfahren hinsichtlich
gesellschaftlicher Auswirkungen
G4-SO 11: Anzahl an Beschwerden in Bezug auf Auswirkungen
auf die Gesellschaft, die über formelle Beschwerdeverfahren
eingereicht, bearbeitet und gelöst wurden
diesbezüglichen Beschwerden.
PRODUKTVERANTWORTUNG
Kundengesundheit und -sicherheit
G4-PR 2: Gesamtzahl der Vorfälle der Nichteinhaltung von Vorschriften und freiwilligen Verhaltensregeln in Bezug auf die Auswirkungen
von Produkten und Dienstleistungen auf Gesundheit und Sicherheit,
dargestellt nach Arten und Folgen
diesbezüglichen Vorfälle.
Kennzeichnung von Produkten und Dienstleistungen
G4-PR 4: Gesamtzahl der Vorfälle der Nichteinhaltung von Vorschriften und freiwilligen Verhaltensregeln in Bezug auf die Informationen
über und die Kennzeichnung von Produkten und Dienstleistungen
auf Gesundheit und Sicherheit, dargestellt nach Arten und Folgen
G4-PR 5: Ergebnisse von Umfragen zur Kundenzufriedenheit
diesbezüglichen Vorfälle.
Marketing
G4-PR 7: Gesamtzahl der Vorfälle der Nichteinhaltung von Vorschriften und freiwilligen Verhaltensregeln in Bezug auf die Informationen auf Werbung einschließlich Anzeigen, Verkaufsförderung
und Sponsoring, dargestellt nach Arten und Folgen
Im Berichtszeitraum gab es
keine diesbezüglichen Vorfälle.
Schutz der Privatsphäre von Kunden
G4-PR 8: Gesamtzahl begründeter Beschwerden in Bezug auf
den Schutz der Privatsphäre des Kunden und die Verletzung des
Datenschutzes
keine Beschwerden.
Compliance
G4-PR 9: Geldwert der erheblichen Bußgelder wegen Nichteinhaltung von Gesetzen und Vorschriften in Bezug auf die Bereitstellung
und Nutzung von Produkten und Dienstleistungen
keine wesentlichen Bußgelder.
141
Glossar
Annualisierte Mieten (Miete p.a.)
Monatliche Mieteinnahmen eines Portfolios zum
Stichtag, multipliziert mit zwölf; potenzielle Einnahmen
aus Leerständen bleiben unberücksichtigt
Leerstand gesamt
Summe aller Leerstände im gesamten conwert-Portfolio;
setzt sich aus dem strategischen Leerstand und dem
tatsächlichen Leerstand zusammen
IFRS-Gewinn | IFRS-Marge bei Verkäufen
Differenz zwischen Verkaufserlös und IFRS-Buchwert
beim Verkauf von Immobilien vor Abzug sämtlicher im
Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf stehender
Kosten. Die IFRS-Marge wird aus dem IFRS-Gewinn
errechnet (IFRS-Gewinn/IFRS-Buchwert)
Like-for-Like Mietsteigerung
Veränderung der Vermietungserlöse im Jahresvergleich auf Basis eines gleich bleibenden Immobilienportfolios, d.h. bereinigt um unterjährige Zu- und
Verkäufe, unter Berücksichtigung von Mieterwechseln,
Leerstandsveränderungen und Neuvermietung von
Zusatzflächen
CAPEX
Aktivierbare Investitionsausgaben für langfristige
Anlagegüter
Cash Profit
FFO unter Berücksichtigung tatsächlich liquiditätswirksamer Steuern
EBITDA
Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern, Zu- und Abschreibungen und Änderungen der Immobilienbewertung
Funds from Operations (FFO I)
Operative Cash-Erträge vor Verkaufsergebnis, d.h.:
- Differenz Verkäufe zu Buchwert der verkauften Immobilien
+ betriebliche Aufwendungen des Verkaufsergebnis
- Bewertungsergebnis
+ Abschreibungen und Wertberichtigungen
+ unbare Teile Finanzergebnis und sonstige Kosten
Funds from Operations (FFO II)
Operative Cash-Erträge nach Verkaufsergebnis, d.h.:
Operative Cash-Erträge vor Verkaufsergebnis (FFO I)
+ Differenz Verkäufe zu Buchwert der verkauften Immobilien
- betriebliche Aufwendungen des Verkaufsergebnis
+ Differenz Cash-Veräußerungsgewinne zu IFRS-Veräußerungsgewinne
Gewichtete Durchschnittsverzinsung
Volumengewichtete Verzinsung der finanziellen Verbindlichkeiten (inkl. Wandelschuldverschreibungen
und Anleihe), d.h. das Verhältnis der Zinsaufwendungen des Berichtsjahres ohne Berücksichtigung von
unbaren Effekten (insbesondere Transaktionskosten
und unbare Effekte aus den Wandelschuldverschreibungen) zum Durchschnittsvolumen der finanziellen
Verbindlichkeiten des Berichtsjahres
Gearing (debt to equity ratio, Verschuldungsgrad)
Gibt das Verhältnis zwischen bilanziellem Fremdkapital
und Eigenkapital an
Loan-to-Value (LTV)
Verhältnis von verzinslichen Immobilienverbindlichkeiten
abzüglich Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
zu Immobilienvermögen
Net Rental Return (NRR)
Bruttomieteinnahmen einer Periode, reduziert um
die weiterverrechneten Betriebskosten und die
unmittelbaren Immobilienaufwendungen / Erträge
Real Estate Investment Trust (REIT)
REITs sind (in Deutschland) Aktiengesellschaften,
deren Geschäftstätigkeit primär Veranlagung in
Immobilien ist. Sie unterliegen detaillierten rechtlichen Bestimmungen, die im REIT-Gesetz (Gesetz
über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit
börsenotierten Anteilen) geregelt sind.
Strategischer Leerstand
Flächen, die absichtlich nicht vermietet werden. Gründe
sind in der Regel Renovierungsarbeiten und andere
bauliche Maßnahmen, oder dass zum Verkauf stehende
Immobilien oder einzelne Einheiten unvermietet
veräußert werden sollen
Leerstand, der für Zwecke der Liegenschaftsbewertung
als langfristiger durchschnittlicher Gesamtleerstand
angenommen wird
Verkehrswertrendite
Verhältnis der annualisierten IST-Nettomiete zum
Verkehrswert, ausgedrückt in Prozent
Verwässerter EPRA Net Asset Value (EPRA NAV)
Buchwert zum Stichtag, bereinigt um alle Effekte aus der
Differenz zwischen Bilanzvermögen und Marktwerten
des Bilanzvermögens inklusive der Verwässerung aus
Optionen und Wandelschuldverschreibungen unter
Berücksichtigung von latenten Steuern
Verwässerter EPRA NAV pro Aktie
EPRA NAV geteilt durch die verwässerte Anzahl der im
Umlauf befindlichen Aktien
142
Geschäftsbericht 2015 | Serviceinformationen | Glossar
5-Jahresüberblick
Erfolgs- und Bilanzkennzahlen
2015
2014
2013
2012
2011
Vermietungserlöse
Mio €
226,1
237,3
227,3
188,1
210,0
Mio €
272,6
133,5
273,9
409,7
613,3
Mio €
7,7
10,5
15,2
27,3
29,5
Umsatzerlöse
Mio €
506,4
381,2
516,4
625,1
852,9
Mio €
148,8
150,7
141,4
110,5
119,1
%
65,8
63,5
62,2
58,7
56,7
Mio €
116,6
109,9
116,8
97,2
124,8
%
23,0
28,8
22,6
15,5
14,6
NRR-Marge
Ergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA)
EBITDA-Marge
Mio €
66,9
15,9
9,1
(27,3)
7,8
Mio €
181,3
121,6
123,4
(58,5)
119,8
%
35,8
31,9
23,9
–
14,1
Ergebnis vor Steuern (EBT)
Mio €
100,7
(9,9)
48,7
(154,6)
23,6
Konzernergebnis
Mio €
83,3
(8,9)
13,3
(172,1)
18,5
Funds from Operations vor Verkaufsergebnis (FFO I)1)
Mio €
53,4
34,8
36,2
22,4
16,8
Funds from Operations nach Verkaufsergebnis (FFO II)2)
Mio €
64,8
39,0
52,1
42,5
44,8
Cash Profit3)
Mio €
61,9
37,9
43,3
37,6
37,2
Bilanzsumme
Mio €
2.888,5
2.974,0
3.165,7
2.870,1
3.176,4
Loan-to-Value (LTV)
%
49,24)
53,6
55,9
54,4
53,9
Eigenkapitalquote
%
43,8
37,1
35,7
35,7
39,3
Gearing
%
107,3
143,8
154,2
148,9
137,2
2015
2014
2013
2012
2011
Anz.
27.494
30.385
32.120
20.479
22.923
EBIT-Marge
Eckdaten Immobilienportfolio zum 31.12.
Mieteinheiten
Anz.
11.386
13.573
14.187
10.795
11.213
Gesamtnutzfläche5)
Tsd m²
2.175,9
2.473,2
2.603,5
1.924,4
2.120,2
Immobilienvermögen
Mio €
2.692,3
2.810,5
2.868,1
2.510,7
2.828,6
Fair Value Anpassungen
Mio €
66,0
13,0
6,5
(37,2)
0,3
%
6,0
6,3
6,2
5,7
5,3
2015
2014
2013
2012
2011
Anz.
88.488.679
82.782.809
82.782.809
81.495.309
81.497.309
696,8
Stellplätze
Verkehrswertrendite
Aktienbezogene Kennzahlen
Aktien per Ultimo abzgl. eigene Aktien
Mio €
1.242,4
807,8
772,3
796,2
Aktienkurs per Ultimo
€
14,04
9,76
9,33
9,77
8,55
Höchstkurs
€
14,04
10,56
10,43
9,77
12,16
Tiefstkurs
€
9,65
8,52
7,44
7,95
7,80
€
0,95
(0,14)
0,09
(2,06)
0,28
€
0,85
(0,14)
0,09
(1,47)
0,28
Cash Profit/Aktie
€
0,74
0,46
0,52
0,47
0,91
Kurs/Buchwert-Verhältnis per Ultimo
%
103,0
77,3
72,4
78,2
56,4
EPRA NAV/Aktie (unverwässert)
€
15,72
15,70
15,40
15,79
18,35
EPRA NAV/Aktie (verwässert)
€
15,14
14,86
14,98
15,44
17,03
Marktkapitalisierung
Buchwert (NAV)/Aktie
€
13,63
12,63
12,88
12,50
15,17
FFO I/Aktie1)
€
0,64
0,42
0,44
0,27
–
FFO II/Aktie2)
€
0,77
0,47
0,63
0,53
–
FFO I: Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) - Differenz zwischen Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien +Aufwendungen des Verkaufsergebnisses -/+
positives/negatives Bewertungsergebnis + Abschreibungen und Wertberichtigungen + unbare Teile Finanzergebnis und sonstige Kosten ohne Berücksichtigung des
Anteils am Ergebnis assoziierter Unternehmen + Restrukturierungskosten/One-off–Kosten – tatsächlich liquiditätswirksame Steuern auf das Vermietungsergebnis
2)
FFO II: FFO I + Differenz zwischen Verkaufs- und Buchwert der verkauften Immobilien - Aufwendungen des Verkaufsergebnisses
3)
Cash Profit: FFO II - tatsächlich liquiditätswirksame Steuern auf das Verkaufsergebnis
4)
Unter Berücksichtigung der Wandlung der im Jänner 2016 ausgelaufenen und fast vollständig gewandelten 5,25 %-Wandelschuldverschreibungen 2010-2016.
5)
Nutzflächen werden seit dem Stichtag 30. Juni 2012 exkl. PKW-Flächen dargestellt. Die Vergleichsdaten für das Geschäftsjahr 2011 wurden an die neue
Systematik angepasst.
1)
Geschäftsbericht 2015 | Serviceinformationen | 5-Jahresüberblick
143
Finanzkalender
Ergebnis 1-3/2016
24. Mai 2016
Record Date Hauptversammlung
18. Juni 2016
15. ordentliche Hauptversammlung
28. Juni 2016
Erwarteter ex-Dividendentag
1. Juli 2016
Erwarteter Record Date Dividende
4. Juli 2016
Erwarteter Dividendenzahltag
24. August 2016
Ergebnis 1-9/2016
23. November 2016
Jahresergebnis 2016 / Bilanzpressekonferenz
144
5. Juli 2016
Ergebnis 1-6/2016
29. März 2017
Geschäftsbericht 2015 | Serviceinformationen | Finanzkalender
Impressum
Eigentümer, Herausgeber und Verleger
Grafik-Konzept, Bildwelt und Design
The Gentlemen Creatives GmbH
Beratung und Textierung
M&B PR, Marketing, Publikationen GmbH
Fotos
Stefan Badegruber, Stephan Doleschal
Disclaimer
Dieser Bericht enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und Aussagen, die wir auf
Basis aller uns zum gegenwärtigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen
getroffen haben. Diese zukunftsbezogenen Aussagen werden üblicherweise mit Begriffen
wie „erwarten“, „schätzen“, „planen“, „rechnen“, „davon ausgehen“, „sollen“, „sollten“,
„können“, etc. umschrieben. Die vorausschauenden Aussagen geben die Sicht zu dem
Zeitpunkt wieder, zu dem sie getätigt wurden.
Wir weisen darauf hin, dass die tatsächlichen Gegebenheiten und damit auch die tatsächlichen
Ergebnisse aufgrund verschiedenster Faktoren von den in diesem Bericht dargestellten
Erwartungen abweichen können.
Satz- und Druckfehler vorbehalten.
Stand
März 2016
Alserbachstraße 32
1090 Wien
Österreich
T +43 1 52145-0
F +43 1 52145-8111
E [email protected]
Aktionärs-Hotline
+43 1 52145-700
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Geschäftsbericht 2015

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