CHARTE COMMUNALE ATTRIBUTIONjt finale - Magny-les

CHARTE COMMUNALE
D’ATTRIBUTION DES
LOGEMENTS SOCIAUX
Juin 2015
I. LE CONTEXTE LOCAL
a) Le parc social magnycois et ses caractéristiques
b) Le contingent communal
c) La demande
II. L’ATTRIBUTION DE LOGEMENT SOCIAL AU NIVEAU COMMUNAL
A. Les critères requis
a) Les critères règlementaires
b) Les critères communaux
B. L’instruction de la demande
a) Le rôle du service logement en général
b) Le cas particulier des nouveaux programmes
III. LA RELATION PARTENARIALE
a) Avec la préfecture
b) Avec les bailleurs sociaux
c) Avec les réservataires du dispositif action logement
IV. ANNEXES
•
Annexe 1 : Adéquation taille logement/taille famille
•
Annexe 2 : Adéquation montant loyer/ressources
•
Annexe 3 : Statistiques INSEE Ville de Magny-les-Hameaux
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I. LE CONTEXTE LOCAL
a) Le parc social magnycois et ses caractéristiques
Le parc social de Magny-les-Hameaux s’est construit autour de deux temps forts :
! 1974 – 1975 : une opération ciblée avec la construction du quartier du Buisson
En 1975, dans le cadre de la mise en œuvre d’une volonté politique forte de l’Etat, plus de
700 logements sociaux sont construits, ex nihilo, au Buisson. Il s’ensuit une importante
augmentation de la population. Malgré les atouts du site (orée de bois…), très vite, des
difficultés surgissent : quartier excentré, desserte insuffisante, typologie de logement surtout
marquée grands logements (77 %), population fragilisée.
" De 1988 à nos jours : des opérations sociales diversifiées sur l’ensemble de la ville
A partir de 1988, la municipalité entreprend de construire des logements sociaux sur
l’ensemble de la ville avec comme priorités majeures :
- diversification de l’offre
- rééquilibrage de la typologie des logements (d’avantage de « petits » )
- mixité sociale : ressources, composition familiale : célibataire, couple, famille…
Ces priorités furent appliquées pour la création du quartier « Centre Bourg » dont la
construction a démarré en 2000 avec la mise en service du nouvel hôtel de ville.
Plus précisément, depuis 2010, afin de faciliter le parcours résidentiel : logement adapté aux
différentes étapes de la vie : studio, T3… HLM puis accession, et améliorer les taux de
rotation avec des temps d’attente réduits, des mobilités et fluidités accrues, la municipalité a
entrepris la construction de logements en accession aidé.
L’évolution du parc social magnycois de 1974 à aujourd’hui
Année
Bailleurs
1974 /1975
Opievoy
I3F
France Habitation
Antin Résidence
Efidis
Osica
Antin
Valophis
Antin
Erigère
Antin
Expansiel/Valophis
8
1988
1991
1992
2000
2002
2004
2007
2010
2014
Total
Nb de
logements
600
72
47
95
18
36
26
69
40
55
21
17
1096
Privilégier le parcours résidentiel :
#vente à partir du parc social aux locataires : Vente de 20 pavillons de l’OPIEVOY
Vente de 8 pavillons ANTIN (Gauguin)
#1ere vente en accession aidée 2010 : Antin Résidence : 21 maisons de ville (Triangle
Lacoste) - 17 appartements (Carrefour Lemarchand)
1ère vente en location-vente, accession aidée 2014 : 21 Expansiel/Valophis (Jean Baudin)
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b) Le contingent communal
La ville n’est attributaire que de 15 % des logements sociaux, comme prévu par la loi mais
grâce à sa participation à des garanties d’emprunts, ce chiffre passe à 19%.
64 % de ces logements sont des grands logements (du T4 au T6).
c) La demande
Le nombre de demandes s’accroît chaque année :
De 350 dossiers à près de mille dossiers suivis par an sur ces trois dernières années (+ 300%)
Les demandeurs sont de plus en plus exigeants et manifestent un vif empressement
74 % d’entre eux relèvent de la tranche d’âge : 35/50 ans.
48 % sont en situation précaire.
53 % des demandes ont une ancienneté comprise entre 2 à 5 ans
Parallèlement :
- les vacances sont moindres
- les loyers sont plus élevés.
II. L’ATTRIBUTION DE LOGEMENT SOCIAL AU NIVEAU COMMUNAL
Seule la CAL (Commission d’Attribution du Logement) au sein du bailleur peut décider du
candidat retenu. Le rôle de la commune se limite à établir une présélection qui obéit au
respect d’une série de critères.
La Commission d’attribution est composée du :
-
du maire de la commune concernée ou son représentant avec une voix
délibérative
du préfet de la région concernée ou son représentant avec voix consultative
des présidents des établissements publics de coopération intercommunale
compétents en matière de programme local de l’habitat ou leurs représentants,
avec voix consultative
d’un administrateur locataire, élu par les locataires
Les décisions sont prises à la majorité des membres présents ou représentés. En cas de partage
égal des voix, le maire ou son représentant dispose d’une voix prépondérante. Un procèsverbal est établi à l’issue de chaque commission. Chaque demandeur dont le dossier a été
présenté en commission reçoit une lettre l’informant de l’avis donné par la commission à
l’examen de sa candidature pour un logement précis.
A. Les critères requis
Il convient de distinguer ceux dits réglementaires, posés par l’Etat (a), et ceux dits
communaux posés par la commune (b).
a) Les critères réglementaires
1/ L’enregistrement au fichier national (numéro unique)
Pour accéder à un logement social, il faut tout d’abord figurer au fichier national des
demandeurs de logements sociaux.
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En effet, depuis mars 2011, l’enregistrement d’une demande de logement social se fait à
l’aide d’un formulaire national CERFA enregistré au sein du SNE (Service National
d’Enregistrement)
Ce dispositif a pour objectifs de :
$Simplifier les démarches du demandeur,
$D’obtenir un numéro unique de demande de logement,
$D’améliorer la transparence du processus d’attribution,
$De mieux connaître quantitativement et qualitativement les caractéristiques de la demande
locative sociale.
Ce numéro est valable sur l’ensemble des départements d’Ile-de-France (dont Paris)
2/ L’adéquation entre le type de logement proposé et la typologie de la famille
%Voir tableau ci-joint en Annexe 1
3/ L’adéquation entre les ressources et le montant du loyer.
%Voir tableau ci-joint en Annexe 2
b) Les critères posés par la commune
Ils découlent d’orientations politiques et sociales fortes, elles-mêmes liées à un contexte local
particulièrement contraint :
- Les moyens dont dispose la ville sont faibles du fait du peu de logements sur lesquels
elle est réservataire (environ 15 %)
- La typologie de ceux-ci : surtout de grands logements
- Absence de structure d’hébergement d’urgence
1/ L’urgence
Dans ces conditions, la ville donne tout d’abord priorité à l’urgence dont les situations sont
définies comme suit :
-
Violence conjugale ou familiale,
Logement sinistré.
Le handicap (une attention particulière concernant les logements situés en
RDC)
Ainsi, la ville, en collaboration avec les bailleurs, portera une attention particulière aux
logements situés en RDC
En dehors des situations d’urgence :
2/ L’ancienneté de la demande
L’ancienneté sera le premier critère retenu pour qualifier une demande prioritaire. A profils et
caractères semblables, c’est l’ancienneté qui permettra de départager et de préciser le dossier
prioritaire.
L’ancienneté ne constitue toutefois pas à elle seule un critère de désignation par la commune.
Elle est à articuler avec les critères réglementaires ci-dessus décrits : adéquation ressources et
montant du loyer, adéquation superficie / nombre de pièces avec la composition familiale du
foyer.
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3/ La situation du demandeur au regard de la commune
-
Domiciliation sur la commune
Lien particulier avec la commune : travail, rapprochement familial, retour
souhaité
B. L’instruction de la demande
Dès réception de la vacance d’un logement du contingent communal, le processus de
présélection est mis en place :
a) Le rôle du service logement en général
Le service logement a pour mission :
-
D’établir un listing complet des candidats répondant au type du logement
vacant
-
De procéder à une analyse plus précise des dossiers pouvant répondre à
l’offre en vérifiant :
! Les critères
" La situation du demandeur (éventuelle dette de loyers, divorce en cours,
présence d’un jugement…)
& La constitution du dossier, notamment la nature et la validité des pièces à
fournir (titre de séjour par exemple).
-
De porter à l’attention du Maire les situations d’urgence,
-
De mettre en place la commission de présélection composée du Maire, de
l’adjoint au logement et du service logement qui désignera les candidats
retenus dans le respect du cadre réglementaire (3 candidats pour un
logement vacant) et définira un ordre de priorité
Chaque candidature sera à nouveau examinée au regard des critères requis.
-
De contacter les candidats pour la visite du logement disponible.
-
D’adresser les dossiers au bailleur concerné pour passage en CAL dans les
délais impartis, celui-ci a pour rôle de désigner le seul candidat retenu sur
le logement vacant.
-
D’assister, dans la mesure du possible, à la CAL et de défendre les
principes de la charte.
b) Le cas particulier des nouveaux programmes
Lors de la livraison des nouveaux programmes, les choix des candidats se font en
partenariat avec les services logements de la Préfecture, de la CASQY et de la
Mairie, afin de coordonner le choix des candidats
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III. LA RELATION PARTENARIALE …
En matière d’aide dans la recherche de solutions pour le relogement, a fortiori dans le
contexte grandissant de pénurie de logements, du faible quota dont la mairie dispose comme
réservataire et du peu de vacances, cette relation est majeure.
-
… avec la préfecture
Le partenaire privilégié est la Préfecture des Yvelines qui est réservataire de 30 % de
logements sociaux sur la ville et qui couvre l’ensemble du territoire des Yvelines. De ce fait,
les échanges sont quasi-quotidiens. La priorité de la Préfecture reste le relogement, qu’il
s’agisse, des demandeurs sortants de structures d’hébergement, ou encore de personnes
expulsées ou relevant du dispositif D.A.L.O (Droit au Logement Opposable, Système de
« coupe fil » institué en 2007, permet aux personnes mal logées de faire valoir leur droit à un
logement ou un hébergement digne).
-
… avec les bailleurs
Les échanges avec les bailleurs sont aussi essentiels bien que d’une autre nature que ceux
entretenus avec la Préfecture.
Les bailleurs sont sollicités pour les mutations, c'est-à-dire, permettre à un locataire de muter
dans un autre logement au sein du même bailleur, ou encore pour les inter-échanges, c'est-àdire, la possibilité donnée à deux locataires de faire un échange de logement entre eux.
A noter que cette fluidité inter bailleurs constitue une orientation forte de la politique du
logement social de la commune. Là aussi, un travail de formalisation (convention..) s’impose.
Au-delà du principe d’ores et déjà acquis les principales difficultés de mise en œuvre à
lever sont :
#La mutation inter-bailleurs, quasi impossible
#Le problème des réservataires
Ces deux dispositifs sont soumis à plusieurs critères, notamment :
#L’enregistrement d’un dossier de demande de logement au guichet unique,
#Le paiement en règle des loyers,
#L’adaptation des logements à la composition familiale,
#La reprise du logement en état notamment lors des inter-échanges,
#L’acceptation des procédures par les réservataires
#Le passage des dossiers en CAL
- … avec les réservataires du dispositif action logement
C’est le réservataire le plus important sur la ville : près de 50 % des logements sociaux.
Un important travail de partenariat, encore embryonnaire, reste à développer avec ces
collecteurs qui ont pour mission le relogement de leurs employés.
Début 2014, la ville a mis en place un dispositif de veille, en partenariat avec tous les
réservataires et les bailleurs, afin de :
' Faciliter les situations des plus fragilisés : handicap, logement trop grand, trop cher,
violence conjugale etc.
' Favoriser les mutations (changement de logement) et les échanges (entre locataires).
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IV. ANNEXES
ANNEXE 1
ADÉQUATION TAILLE DU LOGEMENT / TAILLE DU FOYER
Le logement attribué doit être en adéquation avec la taille du ménage. Une situation de sur-occupation
ou de sous-occupation interdit la possibilité d’attribuer un logement.
Sont considérés comme insuffisamment occupés les logements dont le nombre de pièces habitables est
supérieur de plus de deux au nombre de ses occupants selon la définition de l’article R641-4 du code
de la construction et de l’habitation.
Inversement sont considérés comme trop occupés les logements dont le nombre de pièces habitables
est inférieur de plus de deux au nombre de ses occupants ou encore des logements dont la surface
habitable est inférieur à 16 m² pour 2 personnes et 9 m² par personne supplémentaire.
Exemples :
• Une personne seule dans un quatre pièces est en situation de sous occupation,
• Huit personnes dans un cinq pièces sont en situation de sur-occupation.
Catégories de ménages
1
Nombre de personnes composant le ménage
Une personne
4
Deux personnes ne comportant aucune personne
à charge, à l’exclusion des jeunes ménages
(couple dont la somme des âges est de 55 ans
maximum)
Trois ou une personne seule avec une personne à
charge ou jeune ménage sans personne à charge
(couple dont la somme des âges est de 55 ans
maximum)
Quatre personnes ou une personne avec deux
enfants à charge
5
Cinq personnes ou une personne seule avec
quatre personnes à charge
6
Six personnes ou personne seule avec quatre
personnes à charge
2
3
Source : Service-public.fr- Composition du foyer par catégorie
8
ANNEXE 2
ADÉQUATION MONTANT DU LOYER / RESSOURCES
Le taux d’effort au vu du montant du loyer et des ressources de la famille ne doit pas dépasser
30 % des ressources
Afin d’éviter l’endettement de la famille, il est souhaitable que le montant du loyer soit
inférieur ou égal à 30 % des ressources
Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier
Plafonds janvier 2015
Plafond de ressources pour un HLM à Paris et communes limitrophes (équivalent zones A et A bis pour les
plafonds PLI)
Mode de financement du logement
Composition du
foyer
Prêt locatif aidé
d'intégration (PLAI)
Prêt locatif à usage
social (PLUS)
Prêt locatif
social (PLS)
Prêt locatif
intermédiaire (PLI)
Catégorie 1
12 722 €
23 127 €
30 065 €
41 629 €
Catégorie 2
20 740 €
34 565 €
44 935 €
62 217 €
Catégorie 3
27 186 €
45 311 €
58 904 €
74 790 €
Catégorie 4
29 757 €
54 098 €
70 327 €
89 584 €
Catégorie 5
35 399 €
64 365 €
83 675 €
106 051 €
Catégorie 6
39 836 €
72 429 €
94 158 €
119 340 €
Personne
supplémentaire
+ 4 438 €
+ 8 070 €
+ 10 491 €
+ 13 298 €
Source : Service-public.fr – Plafond de ressources en Ile de France
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ANNEXE 3
STATISTIQUE INSEE - VILLE DE MAGNY LES HAMEAUX
Population
A noter : 9233 habitants (population légale en vigueur à compter du 1er
Magny-les-Hameaux
(78356)
janvier 2015)
Population en 2011
9 100
Densité de la population (nombre d'habitants au km²) en 2011
546,9
Superficie (en km²)
16,6
Variation de la population : taux annuel moyen entre 2006 et 2011, en %
+0,5
dont variation due au solde naturel : taux annuel moyen entre 2006 et 2011, en %
+0,9
dont variation due au solde apparent des entrées sorties : taux annuel moyen entre
2006 et 2011, en %
-0,4
Nombre de ménages en 2011
3 260
Sources : Insee, RP2006 et RP2011 exploitations principales
Naissances domiciliées en 2012
122
Décès domiciliés en 2012
34
Source : Insee, état civil
Logement
Nombre total de logements en 2011
Magny-les-Hameaux
(78356)
3 437
Part des résidences principales en 2011, en %
94,9
Part des résidences secondaires (y compris les logements occasionnels) en 2011, en %
1,0
Part des logements vacants en 2011, en %
4,2
Part des ménages propriétaires de leur résidence principale en 2011, en %
60,7
Sources : Insee, RP2011 exploitation principale
Revenus
Magny-les-Hameaux
10
(78356)
Revenu net déclaré moyen par foyer fiscal en 2011, en euros
Foyers fiscaux imposables en % de l'ensemble des foyers fiscaux en 2011
Médiane du revenu fiscal des ménages par unité de consommation en 2011 (en euros)
37 233
75,2
26 238
Insee - DGFiP, Revenus fiscaux localisés des ménages.
Emploi - Chômage
Emploi total (salarié et non salarié) au lieu de travail en 2011
dont part de l'emploi salarié au lieu de travail en 2011, en %
Magny-les-Hameaux
(78356)
3 317
91,9
Variation de l'emploi total au lieu de travail : taux annuel moyen entre 2006 et 2011,
en %
+0,8
Taux d'activité des 15 à 64 ans en 2011
77,0
Taux de chômage des 15 à 64 ans en 2011
8,0
Sources : Insee, RP2006 et RP2011 exploitations principales
Établissements
Magny-les-Hameaux
(78356)
Nombre d'établissements actifs au 31 décembre 2012
611
Part de l'agriculture, en %
1,8
Part de l'industrie, en %
4,4
Part de la construction, en %
12,8
Part du commerce, transports et services divers, en %
66,9
dont commerce et réparation automobile, en %
14,1
Part de l'administration publique, enseignement, santé et action sociale, en %
14,1
Part des établissements de 1 à 9 salariés, en %
20,0
Part des établissements de 10 salariés ou plus, en %
6,9
Champ : ensemble des activités
Source : Insee, CLAP (connaissance locale de l'appareil productif).
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