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Stadt Soest, Bebauungsplan Nr. 35 "Altes Finanzbauamt", 4. Änderung, Begründung
11 / 2013
STADT SOEST
BEBAUUNGSPLAN NR. 35 "ALTES FINANZBAUAMT" / 4. ÄNDERUNG
BEGRÜNDUNG
Entwurfsverfasser:
vielhaber stadtplanung  städtebau
Dipl.-Ing. Doris Vielhaber / Stadtplanerin AK NW
Konrad-von-Bergheim-Weg 25, 59757 Arnsberg
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INHALT:
1
Geltungsbereich der 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 35 ............................ 3
2
Vorhandene Bebauung ................................................................................... 3
3
Planungsanlass .............................................................................................. 4
3.1
Eigentümerwechsel................................................................................................................... 4
3.2
Architektonischer Entwurf.......................................................................................................... 4
3.3
Erörterung des Entwurfs im Vorfeld der Planung ........................................................................... 4
4
Vereinbarkeit des Vorhabens mit der "Denkmalbereichssatzung Altstadt
Soest" .......................................................................................................... 5
4.1
Die Ziele der Denkmalbereichssatzung ........................................................................................ 5
4.2
Auswirkungen des Vorhabens auf die Schutzgegenstände .............................................................. 5
4.3
Einfügen des Vorhabens in den bedeutenden historischen Zusammenhang ...................................... 6
4.4
Fazit ....................................................................................................................................... 6
5
Abweichung von Einzelvorschriften der "Örtlichen Bauvorschrift über
Gestaltung für die Altstadt Soest" .................................................................... 6
6
Beschleunigtes Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes .......................... 7
7
Planungsrechtliche Situation ........................................................................... 7
7.1
Flächennutzungsplan ................................................................................................................ 7
7.2
Bebauungsplan Nr. 35............................................................................................................... 7
7.3
Erforderlichkeit der Änderung des Bebauungsplanes ..................................................................... 8
8
Festsetzungen des Bebauungsplanes nach § 9 (1) und (3) BauGB ....................... 8
8.1
Art der baulichen Nutzung ......................................................................................................... 8
8.2
Maß der baulichen Nutzung ....................................................................................................... 9
8.3
Überbaubare Grundstücksfläche / Baulinien ............................................................................... 10
8.4
Fläche für Nebenanlagen ......................................................................................................... 10
8.5
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ............ 10
8.6
Erhalten und Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ........................... 11
9
Artenschutz – Baumschutz ............................................................................. 11
9.1
Artenschutzrechtliche Vorprüfung ............................................................................................. 11
9.2
Baumschutzsatzung ................................................................................................................ 12
10
Ver- und Entsorgung ..................................................................................... 12
11
Denkmal- und Bodendenkmalpflege ................................................................ 12
12
Altlasten ...................................................................................................... 12
13
Immissionen ................................................................................................ 12
14
Kosten ........................................................................................................ 12
Anlage
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Geltungsbereich der 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 35
Der Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung befindet sich im nordöstlichen Teil der
Soester Altstadt gegenüber der "Wiesenkirche". Die Fläche umfasst das Grundstück des
ehemaligen Finanzbauamtes "Wiesenstraße 15" und belegt damit in der Gemarkung
Soest, Flur 45, das Flurstück 204, welches eine Größe von 1.117 m² aufweist.
Lage des Plangebietes im Stadtgefüge
2
Vorhandene Bebauung
Das im Plangebiet aufstehende Gebäude des ehemaligen Finanzbauamtes "Wiesenstraße
15" wurde in den Jahren 1924/25 erbaut. Es ist ein zweigeschossiger, winkelförmiger
Baukörper mit verhältnismäßig steilem Walmdach. Mit dem nachträglich ausgebauten
Dachgeschoss wird faktisch eine Dreigeschossigkeit erreicht. Der Baukörper fasst stadträumlich die Ecksituation, die die "Wiesenstraße" mit dem angrenzenden Platzbereich
bildet. Im südlichen Teil des Grundstücks wurde ergänzend zum Hauptgebäude ein lang
gestreckter, eingeschossiger Anbau errichtet. Seit dem Auszug des Finanzbauamtes vor
einigen Jahren steht das Gebäude leer.
Luftbild des Plangebietes (weiß umrandet) und des umgebenden Stadtraumes
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Planungsanlass
Eigentümerwechsel
Der Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW hat das ehemalige Finanzbauamt "Wiesenstraße
15" veräußert, verbunden mit einer Rücktrittsoption für den Fall, dass die vom Käufer
beabsichtigte Folgenutzung nicht realisiert werden kann. Der Erwerber des Gebäudes
möchte dort hochwertige Wohnnutzungen unterbringen und diese durch andere, nicht
störende gewerbliche Nutzungen ergänzen. Ihm ist es, wie er schon an anderen Standorten in Soest bewiesen hat, ein besonderes Anliegen, hochwertige und dem Standort
gerecht werdende Architektur zu entwickeln.
3.2
Architektonischer Entwurf
Es ist vorgesehen, die Kubatur des vorhandenen Hauptbaukörpers zu erhalten. Bauliche
Maßnahmen sollen innerhalb der gegebenen Grundfläche auch des Anbaus erfolgen. Das
vorhandene Walmdach mit roter Dachziegeleindeckung wird in seinem äußeren Erscheinungsbild beibehalten. Geplant sind lediglich zwei Dacheinschnitte für Loggien zum Innenhof, die von der "Wiesenstraße" und der Vorplatzfläche nicht einsehbar sind. Desweiteren sind filigran gestaltete Dachgauben, abgestimmt auf die Fenster im Erd- und
Obergeschoss, geplant.
Die Bestandsfassade ist nach Ansicht des Architekten im Nordosten des Gebäudes, im
Bereich der Torbögen, nicht "stimmig". Daher wird vorgeschlagen, diese Ecke mittels eines sorgfältig gestalteten, vorgestellten und aus der Fassade um ca. 50 cm "herauswachsenden" Glaskubus im ersten Obergeschoss architektonisch zu fassen. Die durch den
Arkadengang im Erdgeschoss beabsichtigte Hervorhebung der Ecksituation findet somit
im Rahmen der Umgestaltung im ersten Obergeschoss Berücksichtigung.
Der eingeschossige Anbau soll erhalten werden, jedoch ist vorgesehen, das aufgesetzte
Walmdach durch ein Flachdach zu ersetzen. In den südwestlichen Randbereichen wird
dieses Flachdach mit einer extensiven Dachbegrünung aufgebaut, während die übrige
Fläche als Dachterrasse angelegt werden soll. Durch die Anlage einer ausreichend hohen,
abschirmenden Hecke auf der Dachfläche, im Randbereich der Terrasse, soll die Einsehbarkeit der angrenzenden Gartenbereiche verhindert werden.
3.3
Erörterung des Entwurfs im Vorfeld der Planung
Das Vorhaben wurde aufgrund seiner Bedeutung für den Stadtraum und wegen seiner
Lage im unmittelbaren Umfeld eines der bedeutendsten Bauwerke der Stadt Soest im
Vorfeld des Bauleitplanverfahrens sowohl den einzelnen im Rat vertretenen Fraktionen
als auch dem Stadtentwicklungsausschuss vorgestellt. Die Erörterungen sowohl mit den
politischen Entscheidungsträgern als auch mit dem neu installierten Gestaltungsbeirat
verliefen positiv, so dass die Stadt Soest das für die Umsetzung des Vorhabens erforderliche Bauleitplanverfahren angestoßen hat.
In die Entscheidung für die Aufnahme des Planverfahrens eingeflossen ist nicht zuletzt
die Überzeugung, dass gute Architektur als Indikator für eine qualitätvolle Stadt erachtet
wird und als "weicher" Standortfaktor die Wohnort- und Arbeitsplatzwahl positiv beeinflussen kann. Das Nutzungskonzept mit hochwertigem Wohnen und ergänzenden Nutzungen im Erdgeschoss wird zur Lebendigkeit des Stadtraums auch außerhalb der Tagzeiten beitragen. Der drohende Verfall des seit einigen Jahren leer stehenden und
ungenutzten Gebäudes ist demgegenüber ein denkbar schlechtes Zeichen. Ähnliche Objekte stehen in vielen Kommunen leer und sind wegen fehlender wirtschaftlicher Perspektiven gar nicht oder nur schwer vermietbar. Im Stadtbild sich niederschlagende "Impulse
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der Moderne" gewinnen in Zeiten des demographischen Wandels an Bedeutung. Insbesondere an diesem Ort gegenüber der "Wiesenkirche", der täglich von zahlreichen Touristen und Besuchern aufgesucht wird, ist das Image der Stadt Soest positiv zu beeinflussen.
4
4.1
Vereinbarkeit des Vorhabens mit der "Denkmalbereichssatzung Altstadt
Soest"
Die Ziele der Denkmalbereichssatzung
In der Präambel zur Denkmalbereichssatzung wird die besondere historische Bedeutung
der Stadt Soest im Mittelalter hervorgehoben: "Soest ist damit die besterhaltene Großstadt mit mittelalterlicher Prägung in Westfalen und hervorragend geeignet, über die
seinen Bauten zugrunde liegenden politischen, rechtlichen, wirtschaftlichen und sozialen
Verhältnisse Auskunft zu geben."
Die vom Rat der Stadt Soest beschlossene "Denkmalbereichssatzung Altstadt Soest vom
14. Februar 1996" legt die Soester Altstadt als Denkmalbereich fest und stellt ihr historisches Erscheinungsbild unter Schutz. Ziel der Denkmalbereichssatzung ist es, die entscheidenden, die Altstadt von Soest prägenden historischen Elemente zu bewahren.
Nach § 2 der Satzung sind Schutzgegenstände:
-
der Stadtgrundriss,
-
die Stadträume und räumliche Gliederung,
-
Sichtbeziehungen,
-
das Erscheinungsbild von denkmalwerten, erhaltenswerten und räumlich wichtigen
Bauten sowie
-
die Stadtsilhouette.
4.2
Auswirkungen des Vorhabens auf die Schutzgegenstände
Das Gebäude des ehemaligen Finanzbauamtes ist kein eingetragenes Denkmal. Im beschreibenden Teil der Denkmalbereichssatzung wird es jedoch als "erhaltenswerte Bausubstanz" bewertet. Sein Erscheinungsbild ist damit Schutzgegenstand der Denkmalbereichssatzung. Das Gebäude stammt aus der Zeit der Weimarer Republik, ist aber kein
bemerkenswertes Zeugnis der damaligen Bauweise oder damaliger Architekturströmungen wie bspw. der "Neuen Sachlichkeit". Es handelt sich vielmehr um ein ortsübliches
Gebäude ohne geschichtliche Besonderheiten und ohne herausragenden Wert für die
Soester Stadtgeschichte.
Der Baukörper, welcher in der jüngeren Vergangenheit bereits beschädigt wurde, soll in
seiner jetzigen Form grundsätzlich erhalten bleiben. Es ist vorgesehen, das Hauptgebäude durch minimale Eingriffe wie das Herabsetzen der Fensterbrüstungen im Erdgeschoss
und im ersten Obergeschoss, das Einsetzen eines Glaskubus im ersten Obergeschoss
oberhalb des Arkadengangs sowie die Neugestaltung der Dachgauben ästhetisch aufzuwerten. Durch die vorgesehenen baulichen Maßnahmen behält das ehemaligen Finanzbauamtes seine Gliederung, dem Eckbereich kommt nach wie vor hohe Aufmerksamkeit
zu und in den Proportionen bleibt es harmonisch.
Die geplanten Maßnahmen wirken sich weder auf den Stadtgrundriss und die stadträumliche Gliederung noch auf die Sichtbeziehungen oder die Stadtsilhouette aus. Der öffentliche Raum im Umfeld der "Wiesenkirche" erfährt durch das Vorhaben eine bereichernde
"Spannung", ohne dass sich das weltliche Gebäude gegenüber der Kirche in den Vorder-
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grund drängt. Das ehemalige Finanzbauamt wird durch die beabsichtigte zurückhaltende
Gestaltung dem besonderen Ort gerecht. Insgesamt werden die Schutzgegenstände der
Denkmalbereichssatzung durch die Planung nicht beeinträchtigt.
4.3
Einfügen des Vorhabens in den bedeutenden historischen Zusammenhang
In der Präambel zur Denkmalbereichssatzung heißt es: "Die Denkmalbereichssatzung
bildet die Grundlage zur Entscheidung der Frage, ob sich die geplanten Veränderungen in
den beschriebenen, historisch bedeutsamen Zusammenhang einfügen."
Für das Plangebiet wird im beschreibenden Teil der Denkmalbereichssatzung keine konkrete Aussage zum historisch bedeutsamen Zusammenhang gemacht: "Abschnitt zwischen Kolk und Wiesenkirche geprägt durch freistehende Baukörper, raumbildende Grünsandsteinmauern und hohe Bäume. Die Gebäude großenteils massiv und alle
zweigeschossig, jedoch in Größe, Höhe, Breite unterschiedlich. Vielfältige Dachlandschaft." Hier wird noch einmal zum Ausdruck gebracht, dass sich die Bebauung in diesem
Abschnitt der "Wiesenstraße" sehr inhomogen darstellt.
Das bestehende Vorhaben fügt sich ein in einen historischen Kontext, der geprägt ist vor
allem durch die "Wiesenkirche", aber auch durch die Diversität der im Verlauf der Geschichte entlang der "Wiesenstraße" entstandenen Bebauung.
4.4
Fazit
Das geplante Vorhaben fügt sich in den historischen Zusammenhang ein und beschädigt
keinen der in der Denkmalbereichssatzung aufgeführten Schutzgegenstände. Damit ist es
vereinbar mit den Zielen und Vorgaben der Satzung.
5
Abweichung von Einzelvorschriften der "Örtlichen Bauvorschrift über Gestaltung für die Altstadt Soest"
Der Rat der Stadt Soest hat in seiner Sitzung am 10.07.2013 die örtlichen Bauvorschriften für die Altstadt neu beschlossen ("Örtliche Bauvorschrift über Gestaltung gemäß § 86
der Landesbauordnung NW für die Altstadt Soest in der Fassung vom 11. Juli 2013"). Mit
dieser Satzung soll das charakteristische Stadtbild der Altstadt erhalten werden. Im
Rahmen der Satzung werden detaillierte Regelungen getroffen, die dazu beitragen sollen,
dass sich Neu-, Um- und Anbauten in die historische Umgebung einfügen. Dazu gehört
bspw. die Vorgabe, dass Dächer eine Neigung von 45°-58° aufweisen müssen. Diese
Regelung ist mit dem architektonischen Entwurf zum Umbau des ehemaligen Finanzbauamtes nicht vereinbar. Der rückwärtige Anbau soll ein Flachdach erhalten, welches teilweise als Dachterrasse genutzt und teilweise begrünt werden soll.
Die "Örtliche Bauvorschrift über Gestaltung für die Altstadt Soest" erlaubt in § 16 (1) Nr.
3 die Abweichung von einzelnen Vorschriften der Satzung, sofern "die Abweichung den
Intentionen dieser Satzung nicht widerspricht und sich das Bauvorhaben in den städtebaulichen Zusammenhang einfügt." Diese Voraussetzung wird erfüllt. Der Anbau ist,
abgeschirmt durch den Hauptbaukörper, vom öffentlichen Straßenraum aus kaum erkennbar. Die Ausbildung eines Flachdachs auf diesem Gebäudeteil wird keinen Einfluss
auf die Stadtgestalt, die Raumfolgen oder den Stadtgrundriss und das Erscheinungsbild
der Altstadt nehmen. Da der Hauptbaukörper in der Kubatur unverändert bleiben wird,
wird sich das Objekt auch zukünftig, unabhängig von der Dachform des Anbaus, in den
städtebaulichen Zusammenhang einfügen. Die Dachterrasse wird auf den Bereich des
Anbaus beschränkt, der vom öffentlichen Straßenraum aus nicht einsehbar ist und entspricht damit der Vorgabe von § 6 (2) der "Altstadtsatzung".
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Beschleunigtes Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes
Die unter § 13a (1) BauGB genannten Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens sind gegeben. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen die
planungsrechtlichen Grundlagen zur "Nachverdichtung" bzw. für eine "Wiedernutzbarmachung des Grundstücks" geschaffen werden. Die zulässige Grundfläche liegt weit
unterhalb des unter § 13a (1) Nr. 1 genannten Schwellenwertes von 20.000 m². Das
geplante Vorhaben unterliegt nicht der Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem UVPG (Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung) oder nach
Landesrecht.
Ein Umweltbericht ist nicht Bestandteil dieser Begründung. Gemäß § 13a (2) Nr. 4 BauGB
gelten Eingriffe, die aufgrund der Planung zu erwarten sind, als bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Eine Bilanzierung des Eingriffs in den Naturhaushalt ist im Rahmen dieses Bauleitplanverfahrens daher nicht vorzunehmen. Eine
Ausgleichspflicht gem. § 1 a (4) BauGB besteht nicht.
7
7.1
Planungsrechtliche Situation
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Stadt Soest stellt das Plangebiet als "Fläche für den Gemeinbedarf – öffentliche Verwaltung" dar. Die vorgesehene Änderung des Bebauungsplanes wird somit nicht aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan entwickelt.
Das Vorhaben, im historischen Stadtkern die planungsrechtlichen Grundlagen für eine
Wohnnutzung sowie für andere nicht störende Nutzungen zu schaffen, entspricht den
Zielen der Stadtentwicklung und dient der Lebendigkeit der Altstadt. Die "geordnete
städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes" ist durch die Planung somit nicht
beeinträchtigt. Unter dieser Voraussetzung kann nach § 13a (2) Nr. 2 BauGB im beschleunigten Verfahren die Änderung des Bebauungsplanes auch vor Änderung des Flächennutzungsplanes erfolgen. Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung
anzupassen.
7.2
Bebauungsplan Nr. 35
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des 1988 rechtskräftig gewordenen Bebauungsplanes Nr. 35. Dieser bildet die planungsrechtliche Grundlage für einen Teil der nördlichen Soester Altstadt zwischen "Walburgerstraße" und "Wiesenstraße / Krummel". Der
Bebauungsplan Nr. 35 setzt das Plangebiet als "Fläche für den Gemeinbedarf" mit der
besonderen Zweckbestimmung "öffentliche Verwaltung" fest. Die vorhandene Bebauung
ist durch Baulinien und nur zum Nachbargebäude "Wiesenstraße 13" durch eine Baugrenze bestimmt. Entsprechend der bestehenden Dachform sind die Hauptfirstrichtungen
festgesetzt. Auch die Grundflächenzahl 0,7 und die Geschossflächenzahl 1,5 geben die im
Bestand vorhandene Nutzungsintensität wieder.
Für die das Plangebiet umgebenden Bauflächen setzt der rechtskräftige Bebauungsplan
die Nutzungsart "Allgemeines Wohngebiet" mit einer zwingend zwei- bzw. zwingend
dreigeschossigen Bebauung fest.
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Ausschnitt: Bebauungsplan Nr. 35
7.3
Erforderlichkeit der Änderung des Bebauungsplanes
Sowohl die im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzte Nutzungsart als auch das dort
vorgeschriebene Maß der baulichen Nutzung erlauben den geplanten Umbau bzw. die
Umnutzung des ehemaligen Finanzbauamtes nicht. Eine Änderung des Bebauungsplanes
ist daher zwingende Voraussetzung für die Realisierung des Vorhabens.
8
8.1
Festsetzungen des Bebauungsplanes nach § 9 (1) und (3) BauGB
Art der baulichen Nutzung
Da das Nutzungskonzept den Schwerpunkt in der Wohnnutzung sieht, die durch andere
nicht störende Nutzungen lediglich ergänzt werden soll, wird für den Änderungsbereich
gem. § 9 (1) Nr. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO die Nutzungsart "Allgemeines Wohngebiet"
festgesetzt. Diese Art der baulichen Nutzung wurde auch für die angrenzenden Bauflächen vorgegeben.
Die allgemein zulässigen Nutzungen werden unverändert aus § 4 (2) der BauNVO übernommen. Die unter § 4 (3) Nr. 4 und 5 BauNVO genannten Ausnahmen "Gartenbaubetriebe" und "Tankstellen" sind an dieser Stelle in der historischen Altstadt und gegenüber
der "Wiesenkirche" nicht erwünscht und werden gem. § 1 (6) BauNVO ausgeschlossen.
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8.2
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Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird für den Änderungsbereich gemäß § 9 (1) Nr. 1
BauGB i.V.m. § 16 (2) und (3) BauNVO durch Festsetzung der Grundflächenzahl und der
zulässigen Höhe der baulichen Anlagen bestimmt.
8.2.1
Grundflächenzahl
Für allgemeine Wohngebiete schreibt § 17 BauNVO für die Grundflächenzahl das Höchstmaß 0,4 vor. Bei der Ermittlung der Grundflächenzahl sind auch die Flächen von Stellplätzen mit ihren Zufahrten in voller Ausdehnung zu berücksichtigen. Im Plangebiet wird
ein Anteil von mehr als 80 % des Grundstücks durch die Baukörper sowie die vorgesehenen Stellplätze, die bestehende Garage und die notwendigen Zufahrten in Anspruch
genommen. Die Festsetzung der Grundflächenzahl 0,9 ist demnach gem. § 19 BauNVO
erforderlich, um das Vorhaben realisieren zu können.
Gem. § 17 (2) BauNVO ist ein Überschreiten der Obergrenze zulässig, wenn "1. besondere städtebauliche Gründe dies erfordern, 2. die Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist,
dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht
beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse
des Verkehrs befriedigt werden, und 3. sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen." Die Voraussetzungen zur Überschreitung der Obergrenze sind in diesem Fall gegeben. Das Grundstück befindet sich in der historischen Altstadt, in der aufgrund der räumlichen Enge vielfach die Grundflächenzahl von 0,4 nicht einzuhalten ist. Die Planung führt
nicht zu einer stärkeren baulichen Verdichtung auf dem Grundstück. Die Abstände der
Gebäude zur Nachbarbebauung werden mit der Planung nicht reduziert. Sonstige öffentliche Belange stehen der schon im Bestand gegebenen Überschreitung der nach BauNVO
vorgesehenen Grundflächenzahl nicht entgegen.
8.2.2
Höhe der Gebäude
Vorgeschrieben werden im Bebauungsplan sowohl die Mindest- als auch die Maximalhöhen der jeweiligen Gebäudemerkmale. Mit Blick auf die schon im Bestand gegebene
Unterschreitung der nach BauO NW vorgeschriebenen Abstandsflächen wird so in Verbindung mit der festgesetzten Baulinie rechtlichen Problemen oder Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Erteilung der Baugenehmigungen für die vorgesehenen Umbaumaßnahmen vorgebeugt.
Das Gebäude des ehemaligen Finanzbauamtes wird in der Denkmalbereichssatzung der
Stadt Soest als erhaltenswerte Bausubstanz bezeichnet. Die Kubatur und die Höhenentwicklung des raumwirksamen Hauptgebäudes sollen daher durch die geplanten Baumaßnahmen nicht grundlegend verändert werden. Dementsprechend werden die Trauf- und
Firsthöhen des bestehenden Gebäudes als verbindliche Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommen. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass in Zukunft z.B.
aufgrund gesetzlicher Vorgaben zur Energieeinsparung höhere Aufdachdämmungen erforderlich werden, die wiederum möglicherweise eine Anhebung des Dachfirstes bedingen. Daher werden basierend auf den im Bestand gegebenen Gebäudehöhen (TH 97,01
m ü. NHN / FH 104,48 m ü. NHN) Festsetzungen getroffen, die Steigerungen von bis zu
30 cm erlauben. Für die Traufe wird eine Höhe zugelassen, die sich zwischen 97,0 und
97,3 m bewegt; die Firsthöhe muss zwischen 104,5 und 104,8 m ü. NHN liegen. Diese
geringe "Spannweite" hinsichtlich der Höhenentwicklung des Baukörpers wird auch bei
voller Ausnutzung keinen spürbaren Einfluss auf die Schutzgüter der Denkmalbereichssatzung wie Stadträume oder Sichtbeziehungen haben.
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Für den rückwärtigen Anbau sind der Abriss des Walmdaches und die Ausbildung eines
Flachdaches vorgesehen. Die geplante Änderung der Kubatur dieses Teilbaukörpers ist
wegen der Lage "hinter" dem Hauptgebäude unkritisch und wirkt sich nicht auf den öffentlichen Raum oder die Stadtgestalt im Umfeld der Wiesenkirche aus. Unter Berücksichtigung der für das geplante Gründach bzw. die Dachterrasse erforderlichen Schichtungen wird für die Gebäudeoberkante das Maß von 94,0 bis 94,5 m über
Normalhöhennull vorgeschrieben. Dieses liegt zwar oberhalb der bestehenden Traufhöhe
von 93,64 m ü. NHN aber deutlich unterhalb der heutigen Firstlinie von 95,75 m ü. NHN.
Negative Auswirkungen auf die angrenzenden Grundstücke durch Verschattung sind
daher mit Umsetzung der Maßnahmen nicht zu erwarten (Blickbeziehungen und Auswirkungen der Bepflanzung: siehe Gliederungspunkt Nr. 8.6 dieser Begründung).
8.3
Überbaubare Grundstücksfläche / Baulinien
Gem. § 9 (1) Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO wird die überbaubare Grundstücksfläche
durch die Festsetzung von Baulinien bestimmt.
Es ist beabsichtigt und wird auch mit Blick auf die stadträumliche Situation gefordert, das
vorhandene, den Straßenraum prägende Gebäude in seiner Grundfläche nicht zu verändern. Daher wird im Rahmen der Bebauungsplanänderung der Hauptbaukörper von einer
Baulinie umfahren. Im ersten Obergeschoss ist an der Nord-Ost Ecke des Gebäudes ein
Erker geplant. Zu diesem Zweck wird ausdrücklich zugelassen, dass die Außenwände auf
dieser Ebene um bis zu 0,5 m vor die Baulinie treten dürfen. Die Wandabschnitte, für die
diese Regelung gelten soll, sind im Plan festgesetzt und bemaßt.
Auch für den Anbau wird die Umfahrung mit einer Baulinie fortgesetzt. Der Abstand zur
westlichen Grundstücksgrenze beträgt hier weniger als das nach BauO NW vorgeschriebene Mindestmaß von drei Metern. Die Festsetzung einer Baulinie in Verbindung mit der
vorgeschriebenen Bauhöhe ermöglicht auch zukünftig die Nutzung und Neugestaltung
des Teilbaukörpers auf der bestehenden Grundfläche. Da weder ein Heranrücken des
Gebäudes an die Nachbargrundstücke noch eine Erhöhung des Baukörpers geplant ist,
sind nachbarrechtliche Belange durch die Festsetzung der Baulinien nicht berührt.
8.4
Fläche für Nebenanlagen
Für den Umbau des ehemaligen Finanzbauamtes liegt ein architektonischer Entwurf vor,
der grundsätzliche Fragen der äußeren Gestalt und der Einpassung in die umgebende
Bebauung beantworten kann. Die Zahl der für die zukünftige Nutzung benötigten Stellplätze kann aber zum jetzigen Zeitpunkt nur überschlägig ermittelt und prognostiziert
werden. Es wird davon ausgegangen, dass insgesamt 10-15 Stellplätze nachzuweisen
sind. Der Entwurf sieht die Errichtung von Stellplätzen im Hof mit Zufahrt von der "Wiesenstraße" vor. Jedoch können dort aufgrund der beengten Verhältnisse maximal drei
Plätze ergänzend zur vorhandenen Garage eingerichtet werden. Die fehlenden Stellplätze
sind abzulösen.
Grundsätzlich wird gem. § 12 (6) BauNVO festgesetzt, dass Stellplätze ausschließlich in
der dafür gekennzeichneten Fläche zulässig sind.
8.5
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft
Die auf dem Anbau geplante Dachterrasse rückt von der westlich gelegenen Außenwand
1,6 m und von der südlichen Gebäudewand 5,0 m ab, so dass sie vom öffentlichen Straßenraum nicht einsehbar ist. Aus gestalterischen Gründen und wegen der im Innenstadtbereich besonders wertvollen Auswirkungen von Grünanlagen auf das Kleinklima wird
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gem. § 9 (1) Nr. 20 BauGB festgesetzt, dass das Flachdach des Anbaus in den nicht
durch die Dachterrasse belegten Teilbereichen extensiv zu begrünen ist.
Der im Durchmesser ca. 15 m umfassende Kronentraufbereich des im Hof des ehemaligen Finanzbauamtes aufstehenden Laubbaumes wird im Bebauungsplan dargestellt. Ein
dauerhafter Erhalt des schützenswerten Baumes kann nur gelingen, wenn die Wurzeln
vor schädigenden Fremdeinwirkungen durch Zerstörung oder erhöhte Druckbelastung
aber auch im Rahmen von Bauarbeiten durch Freilegen und damit verbundene außergewöhnliche Trockenheit oder Kälte geschützt werden. In den Hinweisen des Bebauungsplanes werden die relevanten und einzuhaltenden Regelwerke neben grundlegenden,
während der Bauphase zu beachtenden Maßnahmen aufgeführt. Gestützt auf § 9 (1) Nr.
20 BauGB wird in den Festsetzungen die Einhaltung der Schutzmaßnahmen vorgeschrieben.
8.6
Erhalten und Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Insbesondere aus ökologischen Gründen und wegen der positiven Auswirkungen von
Grünflächen auf das Kleinklima wird gem. § 9 (1) Nr. 25a BauGB festgesetzt, dass die
nicht für Stellplätze oder Zufahrten vorgesehene Fläche des Innenhofes vollflächig zu
begrünen und gärtnerisch anzulegen ist. Gleiches gilt für den im westlichen Randbereich
des Grundstücks verbleibenden nicht überbaubaren Streifen.
Zur Abschirmung und bezüglich der Nachbargrundstücke als gegenseitiger Sichtschutz ist
die Anlage einer durchgängigen Hecke auf dem Flachdach vorgesehen. Diese soll eine
Höhe von 1,6 m bis max. 1,8 m über dem Niveau der Dachterrasse erhalten und sie an
der südwestlichen und südöstlichen Seite begrenzen. Die Heckenabschnitte sind somit
von den jeweiligen Gebäudekanten abgesetzt. Im Bebauungsplan werden Standort, Länge und Höhe der anzulegenden Hecke zeichnerisch und textlich gem. § 9 (1) Nr. 25a
BauGB festgesetzt. Eine gegenüber dem Ist-Zustand stärkere Verschattung der angrenzenden Gärten durch die geplante Heckenpflanzung auf der Dachfläche ist in nur sehr
geringem und kaum spürbarem Maße denkbar. Die Höhe der Hecke wird ungefähr der
Höhe des heutigen Firstes des Anbaus entsprechen. Allerdings wird die Hecke einen
geringeren Abstand zu den westlich gelegenen Nachbargrundstücken aufweisen, wodurch
eine geringfügig höhere Verschattung derselben in den Morgenstunden eintreten kann.
Die im Hof vorhandene Buche unterliegt mit einem Stammdurchmesser von 60 cm und
einem Kronendurchmesser von ca. 15 m dem Schutz der "Satzung zum Schutz des
Baumbestandes der Stadt Soest". Der Laubbaum wird daher und auch auf Wunsch des
Grundstückseigentümers, der sich der engen Wechselwirkung von "Grün" und Wohnqualität bewusst ist, gem. § 9 (1) Nr. 25b BauGB als zu erhalten festgesetzt.
9
9.1
Artenschutz – Baumschutz
Artenschutzrechtliche Vorprüfung
Das Plangebiet wird schon im Bestand intensiv genutzt und weist einen hohen Versiegelungsgrad auf. Das Grundstück und das Gebäude mit Kellerräumen und Dachstuhl wurden durch Fachleute eingehend begutachtet und hinsichtlich des Vorkommens planungsrelevanter Arten überprüft. Die in § 44 (1) Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)
genannten Verbotstatbestände – Beschädigung oder Tötung besonders geschützter Arten, erhebliche Störung streng geschützter Arten bzw. europäischer Vogelarten während
bestimmter Zeiten, Beschädigung oder Zerstörung von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten
besonders geschützter Arten – werden mit Umsetzung der Planung nicht erfüllt.
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Der Bericht zur artenschutzrechtlichen Vorprüfung kommt zu dem Ergebnis, dass das
Vorhaben aus artenschutzrechtlicher Sicht zulässig ist. Artenschutzrechtliche Bedenken
bestehen nicht. Die artenschutzrechtliche Vorprüfung ist Anlage dieser Begründung.
("Artenschutzrechtliche Vorprüfung zum Bauvorhaben an der Wiesenstraße 15 in Soest" /
Stand: 31. Oktober 2013 / Büro Stelzig, Thomä-Grandweger-Wallstraße 16, 59494
Soest)
9.2
Baumschutzsatzung
Im Bereich des Hofes befindet sich eine Buche, die mit einem Stammdurchmesser von
60 cm und einem Kronendurchmesser von 15 m dem "Schutz der Satzung zum Schutz
des Baumbestandes der Stadt Soest" unterliegt. Der Baum wird als dauerhaft zu erhalten
festgesetzt.
10 Ver- und Entsorgung
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird im Wesentlichen eine Nutzungsänderung
vorbereitet. Dies hat keine erheblichen Auswirkungen auf die Ver- und Entsorgung des
Plangebietes. Sie kann wie bisher auch durch das vorhandene Leitungsnetz sicher gestellt
werden. Da das Grundstück bereits vor dem 01.01.1996 erstmals bebaut und an die
öffentliche Kanalisation angeschlossen war, greift die Vorschrift des § 51a Landeswassergesetz zur Beseitigung von Niederschlagswasser nicht.
11 Denkmal- und Bodendenkmalpflege
Das ehemalige Finanzbauamt ist kein in die Denkmalliste eingetragenes Denkmal. Es
wird in der Denkmalbereichssatzung der Stadt Soest als "erhaltenswerte Bausubstanz"
eingestuft. Im Gliederungspunkt 4 dieser Begründung ist ausführlich dargelegt, dass die
geplanten, geringfügigen Eingriffe am Gebäude mit den Zielen der Denkmalbereichssatzung vereinbar sind.
Durch die Beteiligung der Stadtarchäologie sind die Belange der Bodendenkmalpflege
gesichert. Ein Hinweis zur Vorgehensweise beim Auffinden von Bodendenkmälern wird in
die Planzeichnung aufgenommen.
12 Altlasten
Altlasten sind im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung nicht bekannt.
13 Immissionen
Negative Auswirkungen auf die im Umfeld vorhandene Wohnnutzung sind aufgrund der
im Plangebiet festgesetzten Nutzungsart "Allgemeines Wohngebiet" und den somit zulässigen Nutzungen nicht zu erwarten. Umgekehrt ist auch nicht zu befürchten, dass unverhältnismäßig hohe und über das in Innenstädten übliche Maß hinausgehende Immissionen auf das Plangebiet einwirken.
14 Kosten
Der Stadt Soest werden durch die Planung keine Kosten entstehen.
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11 / 2013
Arnsberg, November 2013
Architekt Dipl.-Ing. Erich Wellie / Dipl.-Ing. Raumplanung Doris Vielhaber
Anlage: Artenschutzrechtliche Vorprüfung
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- 1 von 13 - STADT SOEST BEBAUUNGSPLAN NR. 35 "ALTES

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