30 gute Gründe - pro Urlauber als Nachbarn

Bürgerinitiative
„pro Urlauber als Nachbarn“
Kontaktadresse:
Dirk Stüver
Seeschwalbenweg 2
18225 Ostseebad Kühlungsborn
Telefon
03 82 93 / 44 32 89
E-Mail
[email protected]
Internet
www.prouan.de
30* gute Gründe für Rechtssicherheit von Ferienwohnungen in den benannten
Wohngebieten
In der ausgefallenen Stadtvertretersitzung am 05.07.2012 sollte ein Grundsatzbeschluss zur
Änderung der Bebauungspläne hinsichtlich der Unzulässigkeit von Ferienwohnungen in den
Wohngebieten „Mühlenblick I“, „Kühlungsblick“, „Holmblick“, „Alte Molkerei“, „Hechtsoll“,
„Weidenkamp“ und „Kägsdorfer Landweg/Leuchtturmblick“ gefasst werden. Gegen einen solchen Beschluss und für Rechtssicherheit der Ferienwohnungsvermietung in den genannten
Wohngebieten setzt sich die Bürgerinitiative „pro Urlauber als Nachbarn“ ein.
Dafür gibt es gute Gründe:
Die Ferienwohnungsvermieter sagen
1. Wenn man in die B-Pläne schreibt, welche und wie viele Sträucher gepflanzt werden sollen,
hätte man auch rein schreiben können, dass nicht an Urlauber vermietet werden darf. So
wie in den neueren B-Plänen „Achterstieg“ oder „Zum Dorfbach“. In unserem B-Plan steht
nicht, dass Ferienwohnungen verboten sind. Wenn es drin gestanden hätte, dann hätten
wir das Haus so nicht gebaut bzw. gekauft.
2. In Kühlungsborn wird überall an Urlauber vermietet. Wir selbst vermieten unsere Ferienwohnung seit mehr als zehn Jahren an Urlauber. Die Urlauber finden es toll in Kühlungsborn
Urlaub machen zu können und loben unsere Ferienwohnung. Ein Hotel kommt für unsere
Urlauber nicht infrage. Keine Nachbarn haben sich bisher an unseren Feriengästen gestört.
Das würden unsere Nachbarn sogar schriftlich bestätigen. Es ist eine schlimme Sache, in den
Anhörungsschreiben zu schreiben, dass Ferienwohnungen aufgrund von Anzeigen verboten
werden sollen. Das sät Misstrauen und fördert Denunziantentum. Wir haben gehört, dass
Nachbarn deswegen nicht mehr miteinander reden.
3. In den Wohngebieten, um die es geht, werden Ferienwohnungen zum Teil seit über zehn
Jahren vermietet. Es hat sich längst ein Gleichgewicht zwischen Wohnen und Ferienwohnen
eingestellt. Wenn in einem Wohngebiet mit 90 Häusern acht Ferienwohnungen sind, ist das
keine Ferienwohnungsanlage wie am Hafen in Kühlungsborn. Anwohner und Urlauber leben
in unserem Wohngebiet in Frieden miteinander. Sollte es laut werden, kann man darüber
miteinander reden und eine Lösung finden.
Seite 1 von 8
4. Nach dem Tod meiner Eltern konnte ich das Einfamilienhaus eine Zeit lang an Dauermieter
vermieten. Nach deren Wegzug 2010 stand das Haus trotz intensiver Vermietungsbemühungen leer. Es gelang schließlich einen Dauermieter für das Untergeschoss zu finden. Für
das Obergeschoss kam eine Ferienwohnungsvermietung infrage. Eine Nachfrage beim Bauamt, ob das im Wohngebiet „Kühlungsblick“ möglich ist, wurde bejaht. Eine schriftliche Genehmigung dafür sei nicht erforderlich. Allerdings müsse auf die Einhaltung der öffentlichen
Ruhezeiten und auf die Vermeidung von Lärm- und anderen Belästigungen für die Nachbarn
geachtet werden, was ich in die Mietverträge mit den Gästen geschrieben habe. Außerdem
wäre eine Anmeldung im Fremdenverkehrsamt erforderlich, die erfolgt ist. Ein Dauerwohnen ist in der Ferienwohnung ohne Hauswirtschaftsraum nicht möglich. Die Nachbarn haben bestätigt, dass keinerlei Probleme mit Urlaubern als Nachbarn aufgetreten sind.
5. Wir sind alte Kühlungsborner und vermieten schon seit DDR-Zeiten in unserem Wohngebiet
an Feriengäste. Im Jahr 2003 haben wir im neuen Wohngebiet „Holmblick“ ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung gebaut. In dem Haus wohnen unsere Kinder. In der Einliegerwohnung hat bis zu ihrem Tod unsere Mutter gewohnt. Seitdem vermieten wir an Feriengäste. Als das Haus gebaut wurde, gab es noch keinen B-Plan. An Feriengäste zu vermieten
war in Kühlungsborn normal. Erst später kam eine Diskussion auf, keine weiteren Ferienwohnungen zu wollen. Zunächst haben wir geglaubt, das betrifft nur die neuen Wohngebiete. Bis wir Ende Oktober 2011 ein Anhörungsschreiben erhalten haben. Ohne die Möglichkeit an Feriengäste zu vermieten, hätten wir keine Einliegerwohnung gebaut. Ein Dauervermieten in der Ferienwohnung ist nicht möglich, weil die Leitungen nicht getrennt sind.
Die Nachbarn haben kein Problem mit Urlaubern und bestätigen das gern, falls das gewünscht wird.
6. Wir zogen 2008 in unser Haus im Wohngebiet "Holmblick" ein. Die Einliegerwohnung war
für unsere Mutter geplant. Da sie dann eine altersgerechte Wohnung in ihrer Heimatstadt
bekommen konnte, zog sie nicht zu uns nach Kühlungsborn. Deshalb entschlossen wir uns
die Einliegerwohnung als Ferienwohnung zu nutzen. Diese Wohnung ist eine untergeordnete Wohnung, ohne eigenen Eingang und ohne Nebengelass. Seit wir sie als Ferienwohnung
nutzen, haben wir alle erforderlichen Abgaben an die Stadt getätigt. Von Seiten der Nachbarn gab es nie Beschwerden über unsere Urlauber. Unsere Gäste haben sich bei uns immer
sehr wohlgefühlt und haben von der Ruhe in unserem Wohngebiet geschwärmt.
7. Unser Haus wurde 1998 errichtet mit der Intention, Feriengäste aufzunehmen. Die Kurtaxe
wird kassiert und neben der Fremdenverkehrsabgabe abgeführt. Wir fanden sehr angenehme Gesprächspartner in der Verwaltung vor und uns wurde ausdrücklich gesagt, dass
wir verpflichtet seien, die Kurtaxe einzubehalten. Uns ist nie in den Sinn gekommen, dass
wir angezeigt werden könnten und dass es illegal wäre. Weder in Bayern, SchleswigHolstein oder Baden-Württemberg haben wir von solchen Repressalien gehört. Unsere Gäste waren bisher weder laut noch besonders auffällig und haben sich ihren Äußerungen zufolge immer sehr wohl gefühlt. Sie wählten durchweg die Ferienwohnung wegen der etwas
ruhigen Lage, um flexibel zu sein (Radtouren, Wandern, nicht nur Strand und Meer) und
darüber hinaus, sich selbst versorgen zu können.
8. Wir haben die Wohnung im Jahr 2000 wie aus den uns vorliegenden Unterlagen hervorgeht
als Ferienwohnung gekauft. Die Wohnung wird über eine Kühlungsborner Zimmervermittlung vermarktet. Ein Versuch, die Wohnung auf Dauer zu vermieten, ist gescheitert. Für
Dauervermietung ist sie nicht geeignet. Das Umfeld im Wohngebiet „Leuchtturmblick“
zeichnet sich durch sehr dichte Bebauung aus, wie sie typisch ist für Ferienwohnungen oder
Seite 2 von 8
Ferienhäuser. Dadurch und weil unserer Meinung nach vom ursprünglichen Plan abgewichen wurde, ist kein attraktives Wohngebiet entstanden. Unsere Nachbarn sind mit der
Vermietung als Ferienwohnung einverstanden.
9. Zusammen mit drei weiteren Betroffenen im Wohngebiet „Holmblick“ stellen wir fest, dass
sich keiner von uns für eine Einliegerwohnung im Wohnhaus entschieden hätte, wenn er
gewusst hätte, dass ein Vermieten an Feriengäste verboten ist. Uns war und ist nicht bekannt, dass in der genehmigten Einliegerwohnung keine Ferienwohnnutzung stattfinden
darf. In Auswertung des der Anhörung zu Grunde liegenden Urteils des OVG Greifswald (3
M 190/07) kann man aus benannten Gründen (vgl. Schr. vom 06.05.2012) nach wie vor
nicht von der Unrechtmäßigkeit der Ferienwohnungsvermietung ausgehen. Die Fremdvermietung der Einliegerwohnung als dauerhafter Wohnsitz wäre von uns Betroffenen in drei
von vier Fällen bereits wegen der Größe sowie räumlichen und bautechnischen Gestaltung
der Einliegerwohnung nicht möglich. Zudem sind die zu erwartenden Einnahmen aus dieser
Form der Fremdvermietung wesentlich geringer als die zeitweise Ferienvermietung und
somit durch die bestehenden Kreditraten für alle nicht umsetzbar.
10. Unser Haus im Wohngebiet „Holmblick“ wurde 2006 fertig gestellt. Eine Baugenehmigung
war nicht erforderlich (Genehmigungsfreistellung), weil im B-Plan nach damaligem Verständnis alle Einzelheiten zur Bauausführung und Nutzung enthalten waren. Dass eine Ferienwohnung zu betreiben verboten ist, steht nicht im B-Plan. Vielmehr wurden wir bei einer
Anfrage im Rathaus „wie das mit der Ferienvermietung laufen würde“ an die Kurabgabestelle verwiesen. Neben den üblichen Meldescheinen haben wir von dort u. a. die Kurabgabesatzung, ein Merkblatt Befreiungen und ein Merkblatt über Pflichten der Wohnungsgeber
erhalten. In den Folgejahren ist die Kurtaxe und Fremdenverkehrsabgabe pünktlich entrichtet worden. Bislang waren unsere Fewo-Gäste durchweg ruhig, zurückhaltend und harmonisch im Umgang mit unseren Nachbarn. Der Stellplatz auf eigenem Grundstück hat ein
„Zuparken“ der Umgebung vermieden. Ein relativ hoher Anteil unserer Gäste sind überdies
Freunde und Bekannte aus den Heimatsstädten. Vom Bauamt wurde uns schriftlich bestätigt, dass der B-Plan für Sachunkundige hinsichtlich des Verbots von Ferienwohnungen nicht
deutlich genug sei und deshalb bei allen späteren B-Plänen (z. B. Achterstieg) diesbezüglich
wesentlich mehr Klarheit gegenüber den Bauherren geschaffen wurde. Eine Ordnungswidrigkeit begangen zu haben, bestreiten wir.
11. Wir sind im Oktober 1998 eingezogen. Nach dem Auszug unserer Kinder 2005 im Zusammenhang mit der Gründung eigener Familien haben wir die leeren Zimmer umgebaut und
an Feriengäste vermietet. Beim Finanzamt und bei der Stadt ist alles ordnungsgemäß angemeldet. Niemand hat uns gesagt, dass wir nicht an Urlauber vermieten dürfen.
12. Im Dezember 2005 haben wir das Grundstück für unser Hausbauvorhaben von der LGE gekauft. Weder die Verkäuferin noch der Notar haben darauf hingewiesen, dass eine Vermietung an Feriengäste unzulässig sei. Das Obergeschoss in unserem Haus haben wir für unsere
Kinder, Geschwister und Freunde ausgebaut, die aus dem Rhein- bzw. Münsterland anreisen und in der Regel mehrere Tage zu Besuch kommen. In der übrigen Zeit vermieten wir
die Räume als Ferienwohnung. Die Wohnung ist von Beginn an offiziell bei der Stadt angemeldet. Alle Zahlungen werden pünktlich überwiesen. Unsere Ferienwohnung wird seit Jahren im Gastgeberverzeichnis der TSK Kühlungsborn beworben und ist bei der Zimmervermittlung gemeldet. Die FeWo wurde vom Deutschen Tourismusverband mit 4 Sternen zertifiziert. Nach unserer Ansicht haben wir uns korrekt verhalten und sehen keine Veranlassung, Zwangsgeld bzw. ein Bußgeldverfahren gegen uns einzuleiten.
Seite 3 von 8
13. Im Jahre 2001 während eines Urlaubs in Kühlungsborn entschlossen wir uns, in eine kleine
Ferienwohnung zu investieren. Unser Ziel: bezahlbarer Urlaub von Privat für junge Familien
im schönen Ostseebad mit guter Anbindung an die örtliche Infrastruktur. Mit Unterstützung
einer Maklerin konnten wir dieses Ziel im Wohngebiet „Leuchtturmblick“ verwirklichen. Die
Maklerin wies in Ihrem Schreiben vom 17.07.2001 extra daraufhin, dass die Wohnung sehr
gut an Feriengäste vermietbar sei. Die Wohnung wurde speziell für die Ferienvermietung
geplant: kleine Räume mit wenig Stellfläche, jedoch getrennte, aber eben kleine Schlafräume für Eltern und Kinder und eine große Terrasse. Wir haben viel in die Wohnung und den
Ort investiert. Durch uns sind in den letzten 10 Jahren etliche Gäste nach Kühlungsborn gekommen und haben zur Umsatzsteigerung im Ort und zu dessen touristischer Aufwertung
beigetragen. Gerne leisten wir jedes Jahr unsere Fremdenverkehrsabgabe. Eine Absicht des
Verbots von Ferienwohnungen im Wohngebiet Leuchtturmblick stößt bei uns auf Unverständnis und macht uns ärgerlich. Ich kann nachvollziehen, dass der Ort seine Kapazität an
Gästebetten inzwischen erreicht hat. Davon konnte vor 11 Jahren, als wir investiert haben,
längst nicht die Rede sein. Damals fehlten Gästebetten und wir haben gerne investiert. Ich
halte es durchaus für sinnvoll, nun die Bebauungspläne in den Gebieten, in denen noch
neue Häuser entstehen, wie z.B. „Zur Asbeck“, entsprechend anzupassen, um eine Ferienvermietung dort von Anfang an auszuschließen. Doch bitte nicht dort, wo die Eigentümer
bereits vor mehr als 10 Jahren ihr privates Geld und Hypotheken in eine Ferienwohnung investiert haben, als viele andere es noch nicht tun wollten. Hier muss ein Bestandsschutz gelten. Die Nachbarn fühlen sich durch die Gäste übrigens nicht gestört, sondern es hat sich
vielmehr eine hilfsbereite und vertrauensvolle Nachbarschaft am Leuchtturmblick 8 bis 18
entwickelt. Unsere kleine private Wohnung wurde speziell für die private Ferienvermietung
erworben. Die Wahl des Wohngebiets Leuchtturmblick war im Jahr 2001 reiner Zufall. Eine
andere Nutzung der Immobilie war zu keinem Zeitpunkt von uns geplant. Nach mehr als 10
Jahren käme für uns, bei einer Änderung des B-Plans, nur ein Verkauf infrage. Als alleinerziehende Mutter muss ich mit meinem Geld haushalten und kann mir weitere Kosten für
den Umbau und Mietausfälle aus der Ferienvermietung nicht leisten.
14. Wir haben die Wohnung als Ferienwohnung gekauft. Im Inserat der Maklerin wird die Eignung als FeWo ausdrücklich bestätigt. Die beurkundeten Teilungserklärungen aus den Jahren 1999 und 2000 sehen zur Zweckbestimmung die Vermietung als Fewo sogar ohne Zustimmungserfordernis seitens der Eigentümergemeinschaft vor. Die Beurkundung wurde
von der Wertbau GmbH veranlasst, die als Vorhabenträger und städtischer Durchführungsvertragspartner das Plangebiet entwickelt hat und die städtebauliche Zielsetzung im Detail
kennen musste. In der Wohnflächenberechnung des Vorhabenträgers, der Wertbau GmbH,
wird das Bauvorhaben als Neubau von Ferienwohnungen bezeichnet. Es handelt sich um eine kleine 2-Zimmer-Maisonette-Wohnung mit nur einem Energieträger (Strom), die für das
Dauerwohnen ungeeignet ist (zu geringer Wohnraum für Familien, für ältere Menschen ergeben sich Probleme durch 2 bzw. 3 Geschosse und den Maisonettestil, für Alleinstehende
sind Mietzins und Energiekosten -ausschließlich Stromversorgung - zu hoch). Weder aus der
VEP-Satzung Nr. 9 noch aus der Satzungsbegründung noch aus dem Durchführungsvertrag
ist ersichtlich, dass in dem Wohngebiet ausschließlich Dauerwohnen angestrebt worden
sein soll. Die Satzungsbegründung definiert als Planungsziel lediglich die Schaffung eines
Wohngebietes zur Errichtung von Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern. Seitens der
Stadt erfolgt die Veranlagung zur Kurabgabe sowie Fremdenverkehrsabgabe (siehe hierzu
konkludentes Handeln, Rechtsgrundsatz der Einheitlichkeit des Verwaltungshandelns). Die
Art und Weise der Wohngebietsbebauung und die Erschließung lassen ohne große Zweifel
erkennen, dass der Schwerpunkt der Nutzungsabsicht (zumindest im Bereich der Mehrfamilienhäuser) auf Ferienwohnungen gelegt worden ist:
Seite 4 von 8
a. Erschließung und Infrastruktur
● Sämtliche Stichstraßen sind so schmal gehalten (3 bzw. 4 m Breite)und in einem Standard hergestellt, dass sie dem ganzjährigen Ziel- und Quellverkehr eines ausschließlich
durch Dauerbewohnen geprägten Gebietes wohl nicht standhalten würden; bereits das gelegentliche Befahren der Verkehrsflächen mit Müllentsorgungsfahrzeugen hat an der östlichen Stichstraße schon zu sichtbaren Schäden geführt. Es handelt sich auch nicht um
Mischverkehrsflächen (sog. Spielstraßen), die es Kindern ermöglichen würden, dort zu spielen.
● Die (öffentlichen) Grünanlagen sind für die Allgemeinheit nicht erkennbar zugänglich.
Dieses gilt für die südöstlich und südwestlich festgesetzten Grünflächen, die ganz offenkundig nicht hergerichtet worden sind bzw. von Anliegern (eingezäunt) genutzt werden. Auch
die im nordöstlichen Plangeltungsbereich festgesetzte größere öffentliche Fläche ist weder
als solche gekennzeichnet noch durch Zugänglichkeit geprägt (in der örtlichen Betrachtung
ordnet man auch sie eher der direkt angrenzenden Wohnbebauung - Einfamilienhaus- zu).
Im Ergebnis ist für den Betrachter nicht erkennbar, dass diese Bereiche den Anliegern und
der sonstigen Öffentlichkeit zur Verfügung stehen; inwieweit dieses faktisch oder de jure
der Fall ist, mag dahingestellt bleiben.
● Ein Kinderspielplatz existiert nicht; auch sonst fehlt eine für Kinder und Jugendliche erforderliche Infrastruktur gänzlich.
b. Hochbauten
● Die Mehrfamilienhäuser an der östlichen Stichstraße sind vom Grundsatz her so konzipiert, dass sie für die dauerhafte Nutzung einer Familie, aber auch durch ältere Menschen
und Alleinstehende ungeeignet sind (kleine Wohnungen, Zimmer und Terrassen, Maisonettewohnungen mit 2 bzw. 3 Geschossen.
● die Energieversorgung der Wohnungen erfolgt tlw. nur über Strom (auch hinsichtlich
Warmwasseraufbereitung und Beheizung) und ist für eine auf Dauer angelegte Nutzung zu
kostenintensiv.
● die Zufahrten zu den jeweiligen Wohnungen sind so gestaltet, dass bei Dauernutzungen
Behinderungen resp. Unverträglichkeiten zwischen den Bewohnern zu befürchten sind.
15. Wir vermieten eine Ferienwohnung mit ca. 40m² über zwei Etagen (DG). Der Makler hat
beim Kauf des Grundstücks zur Vermietung geraten. Nach fast neun Jahren betrachten wir
die Vermietung als Bestandsschutz. Wir erhalten nur eine kleine Rente und benötigen die
Mieteinnahmen für unseren Lebensunterhalt. Die Ferienwohnung auf Dauer zu vermieten,
haben wir versucht. Ohne Erfolg. Aufgrund ihrer Größe und des Zuschnitts ist die Ferienwohnung für Dauerwohnen ungeeignet.
16. Die Wohnung im Wohngebiet "Leuchtturmblick" habe ich im Jahr 2001 als Ferienwohnung
von einem Unternehmen des Vorhabensträgers des vorhabensbezogenen Bebauungsplans
im Sinne von § 12 BBauG für dieses Baugebiet gekauft. Dieses hat in §3 Abs. 7 der Teilungserklärung ausdrücklich bestimmt, dass die Nutzung zur Vermietung als Ferienwohnung ohne
Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erlaubt ist. Deshalb durfte ich davon ausgehen, dass diese Nutzung auch baurechtlich zulässig ist. Dies hat die ganze Zeit auch die
Gemeinde durch ihr Verhalten bestätigt und damit einen Vertrauenstatbestand geschaffen.
Für die seit zehn Jahren durch eine Kühlungsborner Zimmervermittlung vermietete Wohnung hat die Gemeinde Fremdenverkehrsabgabe jährlich gefordert, die Kurtaxe wurde entrichtet. In den vergangenen Jahren hatten viele Gäste, vor allem Familien mit Kindern, einen
schönen Aufenthalt an der Ostsee, die sich vermutlich die Unterkunft in Hotels oder Pensionen nicht leisten könnten. So habe ich auch in sozialer Hinsicht einen Beitrag für Feriengäste in Kühlungsborn geleistet. Die Gäste waren immer sehr nett und ruhig und haben alles
Seite 5 von 8
pfleglich behandelt. Eine Beschwerde ist mir nie zu Ohren gekommen. Ich möchte auch weiterhin meine Ferienwohnung vermieten und dadurch auch eine Aufstockung meiner Rente
erreichen. Nur dafür war die Wohnung mit den kleinen Zimmern geplant, und nicht für eine
Dauervermietung mangels der dafür nötigen Stellflächen geeignet.
17. Unsere Ferienwohnung befindet sich im Wohngebiet „Leuchtturmblick“. Wir haben sie im
Jahr 2000 ausdrücklich als Ferienwohnung gekauft. Alle Zahlungen werden seit zehn Jahren
geleistet. Im Jahr 2008 wurden wir von der Stadt aufgefordert, eine Erklärung zur Zweitwohnungssteuer abzugeben. Wir legten der Stadt den Vertrag mit der Kühlungsborner
Zimmervermittlung vor. Daraufhin wurde keine Zweitwohnungssteuer erhoben. Aus unserer Sicht hätte die Stadt Kühlungsborn längst zu erkennen geben können, dass eine Vermietung als FeWo unzulässig gewesen sei. Es erscheint uns alles sehr willkürlich, waren wir
doch im Jahr 2001 mit unserer neuen modern eingerichteten Wohnung noch sehr willkommen. Wir befürchten, dass man den Blick dafür verloren hat, dass auch an "wenigen" Wohnungen Arbeitsplätze wie z.B. Hausmeisterdienst, Zimmervermittlung, Reinigungskräfte etc.
verloren gehen könnten. Auch sollte man den Umsatz, den die Feriengäste (und auch die Eigentümer) in die Stadt Kühlungsborn tragen, nicht vergessen. Gerade das breite Spektrum
an Angeboten macht doch Kühlungsborn so attraktiv. In den vergangenen Jahren hat sich
auch ein herzlicher Kontakt zu den "Ureinwohnern" entwickelt und uns ist noch nie etwas
Negatives über die Feriengäste zu Ohren gekommen.
18. Im Jahr 1996 haben wir die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung und 2
FEWO im Wohngebiet „Weidenkamp“ beantragt und genehmigt bekommen. Zum damaligen Zeitpunkt wurde die Errichtung von Ferienwohnungen in der Stadt Ostseebad Kühlungsborn nicht nur begrüßt, sondern auch als notwendige Maßnahme zur Entwicklung des
Fremdenverkehrs in der ostdeutschen Seebädern gefordert. Diese Auffassung vertrat sowohl die Stadtverwaltung als auch Die Untere Bauaufsichtsbehörde in Bad Doberan. Seit
nunmehr 16 Jahren erfolgt eine störungsfreie Ferienvermietung. Für die Errichtung unseres
Einfamilienhauses im Verbund mit Ferienvermietung haben wir Fördermittel vom Landesförderinstitut M-V erhalten. Entsprechend des Zuwendungsbescheides sind wir verpflichtet,
über die Folgejahre nachzuweisen, dass die errichteten Ferienwohnungen ausschließlich
dem Fremdenverkehr zugeführt werden.
19. Als wir im Jahr 2003 unser Grundstück im Wohngebiet „Holmblick“ von der LGE erwarben,
erkundigten wir uns bei der Stadtverwaltung nach dem B-Plan und erhielten die Information, dass im Wohngebiet der Bau von Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung vorgesehen
sei. Bei mehreren Urlauben in Kühlungsborn hatten wir festgestellt, dass es viele solcher
Häuser in Kühlungsborner Baugebieten gab. Die Hausbesitzer hatten zumeist ein Schild mit
der Aufschrift „Ferienwohnung zu vermieten“ aufgestellt. Da wir dies für eine sinnvolle und
auch übliche und daher legale Möglichkeit erachteten, die Lasten für den Hausbau auf diese
Art und Weise zu mindern, planten wir ein entsprechendes Objekt. Da im B-Plan lediglich
von „Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung“ (nicht von Zweifamilienhäusern bzw. Doppelhäusern) die Rede war, erhielt unser Haus auch nur eine Eingangstür, die sog. „Einliegerwohnung“ im 1. OG ist über eine vom Eingangsflur abgehende Treppe erreichbar. Das
Haus ist nicht unterkellert, ein Abstellraum befindet sich im Spitzboden, er ist nur über die
Einliegerwohnung zu erreichen. Eine dauerhafte Nutzung der Ferienwohnung ist unseres
Erachtens nicht möglich. Die Gründe dafür sind u. a. die fehlende Abstellmöglichkeit. Bei einer Nutzung als Ferienwohnung besteht bei jedem Mieterwechsel und zu Zeiten des Leerstandes die Möglichkeit, die Abstellräume ohne Störung der Mieter zu erreichen. Eine Dauervermietung würde, da der Schutz der Wohnung laut GG ein Grundrecht ist, dies unmögSeite 6 von 8
lich machen. Die bei einer Dauervermietung erforderliche Abrechnung von Betriebskosten
nach Verbrauch ist bei der Konzeption des Hauses nicht möglich. Es gibt jeweils nur einen
Strom-, Gas- und Wasserzähler. Bei einer Nutzung als Ferienwohnung fallen Betriebskostenabrechnungen nicht an, da der Mietpreis alle Nebenkosten bereits beinhaltet.
20. Im August 1999 bezogen wir unser Eigenheim im Wohngebiet „Leuchtturmblick“. Um die
hohe Kreditbelastung über viele Jahre sicher tragen zu können, richteten wir eine Ferienwohnung ein. Unser Architekt sagte uns damals nicht, dass das Vermieten an Urlauber verboten ist. Wir haben uns darauf verlassen, dass wir in unserem eigenen Haus die Möglichkeit haben, wie alle Hausbesitzer in den älteren Wohngebieten Kühlungsborns auch, über
die Ferienwohnungsvermietung unsere Kredite als eine Säule der Finanzierung zu tilgen. Wir
fühlen uns von unserer Stadt zur damaligen Zeit schlecht beraten und es wird heute mit
zweierlei Maß gemessen, wenn andere Hauseigentümer in Kühlungsborn vermieten dürfen
und wir nicht, obwohl zur Zeit unserer Hausplanung von allen Seiten aus dem Rathaus zu
hören war, dass die Errichtung von Ferienwohnungen in Kühlungsborn erwünscht ist. Unsere Ferienwohnung hat keinen eigenen Zugang und ist nur über unseren Hauseingang zugänglich. Das Bad der Fewo befindet sich separat und ist über einen Flur für die Urlauber erreichbar. Ein Zimmer im Obergeschoss nutzen wir selbst, so dass eine Dauervermietung an
einen festen Mieter überhaupt nicht möglich wäre.
21. Bei der Ferienwohnung handelt es sich um eine 60 m² Wohnung im Obergeschoss einer
Doppelhaushälfte im Wohngebiet „Mühlenblick“. Die Wohnung wurde im Oktober 1999
von meinen Eltern gekauft. Laut Exposé kann die Wohnung zur Dauervermietung oder Ferienvermietung genutzt werden. Meine Eltern haben die Wohnung gekauft, mit der Option
diese zur Ferienvermietung zu nutzen. In Zeiten, in denen die Wohnung nicht von der Familie genutzt wird, vermieten wir diese an Gäste. Wir rechnen quartalsweise die Kurabgabe
mit der Stadt ab, zahlen Fremdenverkehrsabgabe, sowie die Zweitwohnsitzsteuer. Mit unseren Gästen gab es nie Probleme. Die Nachbarn fühlen sich durch die Vermietung nicht gestört, zumal meine Tante in der unteren Wohnung wohnt und den “Schlüsseldienst“ übernimmt. Wir vermieten die Wohnung nicht mit Garten, so dass z. B. im Garten auch nicht gegrillt oder lautstark Fußball gespielt werden kann, was eventuell störend auf Nachbarn wirken könnte. Da im Exposé die Ferienvermietung angegeben war und die anderen Wohnungen auch als Ferienwohnungen vermietet worden, konnten wir nicht davon ausgehen, dass
die Ferienvermietung verboten war bzw. ist.
22. Wir wollten ein kleines Haus für zwei Personen im Bungalowstil bauen. Im Bauamt sagte
man uns, dass laut B-Plan auf unserem Grundstück im „Holmblick“ ein Satteldach/Krüppelwalmdachhaus vorgesehen ist. Außerdem sagte man, wir könnten ja eine Einliegerwohnung einbauen, und dann an Feriengäste vermieten. Das haben wir gemacht.
23. Wir haben nach einem Urlaub in Kühlungsborn im Jahr 2002 unsere Wohnung im „Leuchtturmblick“ erworben. Damalige Recherchen hatten ergeben, dass eine Vermietung als Ferienwohnung möglich sei. Auch in unserem notariellen Kaufvertrag ist die gewerbliche Nutzung als Ferienwohnung ohne Zustimmung anderer Wohnungseigentümer ausdrücklich erlaubt. Seit vielen Jahren wird die Wohnung über eine Kühlungsborner Zimmervermittlung
angeboten und entsprechende Kurtaxe und Fremdenverkehrsabgabe an die Stadt ordnungsgemäß abgeführt. Auch werden für Handwerksarbeiten, Gartenpflege, Wartungen
sowie Reinigung ausschließlich regional ansässige Betriebe beauftragt. Wir würden uns
wünschen, dass die Stadtverordneten mit einem Zusatz im Bebauunsgsplan den betroffenen und seit über Jahren etablierten Ferienwohnungen Bestandschutz einräumen würden.
Seite 7 von 8
24. In den Gesprächen, die wir als Bürgerinitiative „pro Urlauber als Nachbarn“ mit Stadtvertretern und der Stadtverwaltung geführt haben, hat sich folgende Lösung für Rechtssicherheit
in den Wohngebieten herauskristallisiert: In den B-Plänen der benannten Wohngebiete
werden die schon vorhandenen Ferienzimmer und Ferienwohnungen für zulässig erklärt
und zugleich neue nur beschränkt zugelassen. Das betrifft ca. 45 Ferienwohnungen in den
benannten Wohngebieten.
Die Stadtvertreter sagen
25. Nach der Wende herrschte in Kühlungsborn Wohnungsnot und der Tourismus sollte entwickelt werden. Wir wollten, dass Kühlungsborner für sich Wohnungen bauen und an Urlauber vermieten.
26. Später wollten wir den Bau von Ferienwohnungen regeln. Im ersten Schritt haben wir in den
neuen Wohngebieten Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungen erlaubt. Die Einliegerwohnungen hätten als Ferienwohnungen genutzt werden können. Im zweiten Schritt haben
wir Ferienwohnungen in Wohngebieten ganz verboten.
27. Eine Kühlungsbornerin und Arbeitskollegin wollte nach der Wende ein Haus bauen, hatte
aber das Geld dafür nicht. Mein Vorschlag war, sie solle doch eine Ferienwohnung einbauen
und vermieten, was sie getan hat. Zu meinem Rat stehe ich auch heute noch.
Die Stadtverwaltung sagt
28. Im Zusammenhang mit dem Verbot von Ferienwohnungen ist auch fehlende Konsequenz
von Seiten der Verwaltung festzustellen.
29. Die Tatsache, dass gebaut wurde, ohne dass dazu ein Baugenehmigungsverfahren erforderlich war, hat mit zu den Problemen beigetragen, die wir jetzt haben. (Gemeint ist die Errichtung von Wohngebäuden im Rahmen der Genehmigungsfreistellung gem. § 64 LBauO M-V alte Fassung - infolge des Gesetzes zur Deregulierung und zum Bürokratieabbau.)
30. In den Wohngebieten wo im B-Plan Einzelhäuser mit einer Wohnung und einer Einliegerwohnung zulässig (z B WG Holmblick) sind, ist - was die Einliegerwohnung betrifft - bei BPlan-Erstellung auch an Ferienwohnungen gedacht worden. Vgl. Pkt. 25
Die TSK sagt
31. Ein Verbot der kleinen Vermietung im privaten Raum ist überzogen.
Der Landkreis sagt
32. Die Stadt Ostseebad Kühlungsborn hat die Planungshoheit. Die Stadt kann das regeln.
______________________________________________________________________________
Die vorstehenden Gründe für Rechtssicherheit stammen aus Fallbeschreibungen, die von den
Mitgliedern der Bürgerinitiative je Ferienwohnung verfasst wurden. Die Fallbeschreibungen
sind hier anonymisiert, gekürzt und redaktionell bearbeitet wiedergegeben. Das gilt auch für
die Aussagen aus den Gesprächen, die von der Bürgerinitiative geführt worden.
Arbeitsstand 06.08.2012
* Die Zahl 30 war ein Arbeitsstand. Im Laufe der Zeit werden es mehr werden, ohne dass die
Anzahl in der Überschrift zu diesem Report laufend geändert wird.
Seite 8 von 8