PATRIZIA erwirbt die LBBW Immobilien GmbH

PATRIZIA
erwirbt die
LBBW
Immobilien
GmbH
Augsburg/Stuttgart, 14. Februar 2012
PATRIZIA Immobilien AG
PATRIZIA Bürohaus | Fuggerstraße 26 | 86150 Augsburg | T +49/8 21/5 09 10-0 00 | F +49/8 21/5 09 10-9 99 | [email protected] | www.patrizia.ag
Das Wichtigste im Überblick
1. Das von der PATRIZIA geführte Konsortium besteht aus einer Gruppe von deutschen und
europäischen Versicherungen und Pensionskassen. Für diese langfristig orientierten Investoren
agieren wir als Investment- und Asset-Manager. Unser Auftrag ist es, den Wert des 21.000
Wohnungen umfassenden Bestandes der LBBW Immobilien GmbH zu erhalten und auszubauen.
Der Kaufpreis beträgt 1,435 Milliarden Euro.
2. PATRIZIA ist aber nicht nur Dienstleister, sondern auch Co-Investor und mit einem Eigenkapital von
15 Mio. Euro am Konsortium beteiligt.
3. PATRIZIA ist ein Immobilienspezialist. Seit annähernd 30 Jahren arbeiten wir mit Wohnimmobilien
und decken heute mit 500 Mitarbeitern das gesamte Leistungsspektrum rund um die Immobilien
ab. Insgesamt betreut PATRIZIA heute ein Immobilienvermögen von gut 5 Mrd. Euro, davon etwa
80 Prozent im Auftrag für Dritte – größtenteils als Bestandshalter für Versicherungen,
Altersvorsorgeeinrichtungen und Sparkassen.
4. Die LBBW Immobilien GmbH wird auch künftig als eigenständiges Unternehmen mit eigenen
Mitarbeitern am Markt auftreten und die Geschäftspolitik der vergangenen Jahre
(Bestandshaltung, Privatisierung und Immobilienhandel) weiterführen und ausbauen.
5. Wir sind ein verlässlicher Partner – gleichermaßen für Mieter und Mitarbeiter genauso wie für den
Verkäufer und die Kommunen des Landes Baden-Württemberg, insbesondere auch für die Stadt
Stuttgart.
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Wer ist die PATRIZIA?
Die PATRIZIA Immobilien AG ist ein schwäbisches Immobilienunternehmen, das vor annähernd 30 Jahren von Wolfgang Egger,
dem heutigen Vorstandsvorsitzenden und Mehrheitsaktionär, in
Augsburg gegründet wurde. Mittlerweile beschäftigt das
Unternehmen 500 Mitarbeiter und deckt das gesamte
Leistungsspektrum rund um die Immobilie ab.
Gründung
Börsennotiz (SDAX)
Sitz
Umsatz
Ergebnis (EBIT)
Eigenkapital
1984
2006
Augsburg
340 Mio. €
61,2 Mio. €
295 Mio. €
Eigenes Immobilienvermögen
Insgesamt „Assets under Management“ (AuM)
Wohn- und Gewerbeeinheiten
Im Eigentum (Eigeninvestment)
Unter Verwaltung
1,1 Mrd. €
5 Mrd. €
9.300
30.000
Zahlen beziehen sich auf das Geschäftsjahr 2010 bzw. 31.12.2010
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Für wen arbeitet die PATRIZIA?
Heute verwaltet die PATRIZIA ein Immobilienvermögen von über 5 Mrd. Euro, davon rund 4 Mrd.
Euro für Dritte. Hier agiert die PATRIZIA als Bestandshalter für Sondervermögen von
Versicherungen, Altersvorsorgeeinrichtungen und Sparkassen.
Assets under
Management (in Mrd. €)
Für Dritte
Eigeninvestment
Gesamt
Wohnen
0,9
1,0
1,9
Gewerbe
3,4
0,02
3,4
Gesamt*
4,2
1,0
5,2
Stand 30.9.2011
*) Rundungsdifferenzen
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Wer ist das PATRIZIA Konsortium?
- Das von der PATRIZIA Immobilien AG geführte Konsortium setzt sich zusammen aus: fünf
deutschen Versicherungen, die etwa 40% des Eigenkapitals verantworten (darunter die LVM
Versicherung), zwei ausländische Pensionsfonds mit einem Anteil von ca. 30% (darunter der
Staatspensionsfonds Schwedens AP3 mit mehr als 25% und einem schweizerischen
Pensionsfonds), drei deutsche Versorgungswerke bzw. Pensionskassen (ca. 25%), eine Sparkasse
aus Baden-Württemberg (ca. 3%) und die PATRIZIA Immobilien AG selbst (ca. 2%).
- Die Investoren sind zum Großteil nach dem deutschen Investmentgesetz „reguliert“. Deshalb
kommen nur sehr solide Investments mit einer gesicherten Finanzierung in Frage. Das LBBW
Portfolio ist eine wertstabile Anlage – die Mieten sorgen für kalkulierbare Einkünfte. Durch den
hohen Eigenkapitaleinsatz ist das Investment auch in möglichen Krisenzeiten ein verlässliches
Modell.
- Der PATRIZIA obliegt die Führung des Konsortiums. Wir agieren als Investment- und AssetManager, sind aber nicht nur als Dienstleister, sondern durch unsere Eigenbeteiligung von 15
Millionen Euro auch selbst als Co-Investor tätig.
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Wer ist die LBBW Immobilien GmbH?
- Zentrale Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien ist die langfristige und wertsteigernde
Bewirtschaftung des Wohnungsbestands. Darüber hinaus zählt die Privatisierung und der
Immobilienhandel zur Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien.
- Das Unternehmen hält einen eigenen Wohnimmobilienbestand von rund 21.000 Wohnungen.
Zusätzlich werden etwa 17.200 weitere Wohnungen in der Wohnungseigentumsverwaltung
verwaltet.
- Seit Anfang der 1980er Jahre verkauft („privatisiert“) die LBBW Immobilien GmbH auch
Wohnungen an Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger. Mittlerweile wurden mehr als 13.000
Wohnungen privatisiert. Laut den Plänen der LBBW Immobilien GmbH liegt die Zahl der derzeit für
die Privatisierung vorgesehenen Wohnungen bei rund 2.300 Einheiten. Dies umfasst sowohl
Neuprivatisierungen als auch den Verkauf von Restwohnungen.
- Die LBBW Immobilien beschäftigte am 31.12.2011 insgesamt 297 Mitarbeiter (in
Vollzeitäquivalenten).
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Wie sieht das LBBW Immobilien Portfolio aus?
- Das Wohnungsportfolio liegt überwiegend in Baden-Württemberg (94 %) und dort vorwiegend in
sehr attraktiven Ballungszentren. 34 % der Wohneinheiten (7.388 Einheiten) befinden sich in der
Region Stuttgart, davon alleine 3.818 Einheiten in der Stadt Stuttgart, 14 % im Rhein-Neckar
Gebiet (2.972 Einheiten), davon 1.141 Einheiten in Mannheim, 8 % in der Region Karlsruhe (1.728
Einheiten) und 7 % in der Region Ulm (1.531 Einheiten). Rund 6 % des Portfolios liegen außerhalb
Baden-Württembergs, wobei Berlin mit 721 Einheiten der größte Standort außerhalb BadenWürttembergs ist.
- Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 65 qm. 70 % der Wohneinheiten liegen in Gebäuden
mit maximal vier Geschossen. Das durchschnittliche Alter der Wohneinheiten beträgt rund 38
Jahre.
- Die Mieterfluktuation lag in 2010 bei 8,4 %.
- Etwa 65 % des Wohnungsbestands (13.934 Wohneinheiten) sind frei finanziert und unterliegen
somit keinen Preis- und Belegungsbindungen. Sämtliche der 7.561 öffentlich geförderten
Wohneinheiten unterliegen der Mietpreis- und/oder Belegungsbindung.
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Das Wohnungsportfolio – 94% liegen in Baden-Württemberg
AUSGEWOGENE
REGIONALE
DIVERSIFIKATION

94% des Wohnungsportfolios
liegen in den Ballungszentren
von Baden-Württemberg

ca. 34% des Portfolios
befindet sich in Stuttgart und
Umgebung
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Region Stuttgart
34,4%
Neckar-Alb (Tübingen)
4,8%
Rhein-Neckar (Mannheim,
Heidelberg)
13,8%
Schwarzwald-Baar-Heuberg
(Villingen)
3,8%
Region Karlsruhe
8,0%
Heilbronn-Franken (Heilbronn)
2,6%
Region Ulm
7,1%
Nordschwarzwald
(Freudenstadt)
0,9%
Bodensee-Oberschwaben
(Friedrichshafen)
6,5%
Ostwürttemberg
0,7%
Südlicher Oberrhein (Freiburg)
5,8%
außerhalb Baden-Württemberg
6,3%
Hochrhein-Bodensee (Konstanz)
5,2%
8
Ausgewogenes Wohnungsportfolio – Baujahr & Größe


Ausgewogene Verteilung der Baujahre
90% nach 1950 erbaut


durchschnittliche Größe von 65 m² pro Einheit
größer als der Branchenduchschnitt von 60 m²
4.683
4.095
4.210
4.065
4.342
3.796
3.810
3.408
2.935
2.541
2.479
1.584
957
85
vor 1950
1950-59
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1960-69
1970-79
1980-89
weniger als 50-59
50 m²
m²
1990-99 2000 und
danach
9
60-69
m²
70-79
m²
80-89
m²
90-99
100 m²
m²
und größer
Warum ist die LBBW Immobilien GmbH
für das PATRIZIA Konsortium attraktiv?
- Der Wohnungsbestand der LBBW Immobilien gehört zu den besten Portfolios in Süddeutschland.
Die Mieterstruktur ist ausgewogen, Leerstand und Fluktuation sind gering.
- Der Wohnungsbestand befindet sich überwiegend in Baden-Württemberg, einem der
wachstumsstärksten und dynamischsten Bundesländer Deutschlands. Die Region wird auch in
Zukunft durch Zuzug und Wohnungsnachfrage gekennzeichnet sein - mit entsprechenden
wertstabilen Mieten.
- Die PATRIZIA kann ihren Investoren eine langfristige Investmentsicherheit bieten, so dass diese
wiederum ihren Verpflichtungen gegenüber ihren Versicherten und Versorgungsempfängern
nachhaltig gerecht werden können.
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Der deutsche Wohnimmobilienmarkt: kein Boom, keine Krise
insgesamt
Anzahl in Ein- und Zweifamilienhäusern
Anteil in Mehrfamilienhäusern in %

Der gegenüber anderen Ländern (z.B. UK, Spanien) in Deutschland stark ausgeprägte Mietwohnungsmarkt sowie
restriktive Finanzierungsbedingungen verhinderten eine Überbewertung des Wohnimmobilienmarktes.
Source: destatis, BIS, PATRIZIA Research
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Baden-Württemberg – Eine führende Region in Deutschland
Anteil FuE-Ausgaben in % des BSP )
Baden-Württemberg
Berlin
Bavaria
Hesse
Saxony
Germany
Lower Saxony
Bremen
Hamburg
Rhineland-Palatinate
Thuringia
North Rhine-Westphalia
Mecklenburg-Western…
Brandenburg
Schleswig-Holstein
Saxony-Anhalt
Saarland
0,0
1,0
2,0
3,0
12
North Rhine-…
Saxony-Anhalt
Saxony
Saarland
Berlin
Schleswig-Holstein
Bremen
Germany
Lower Saxony
Hamburg
Mecklenburg-…
Rhineland-Palatinate
Brandenburg
Thuringia
Hesse
Bavaria
Baden-Württemberg
Bremen
Mecklenburg-…
175
150
125
100
75
50
25
0
Source: Statistical Office of Baden-Württemberg
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5,0
Insolvenzen pro 10.000 Unternehmen
Saxony-Anhalt
Saxony
Berlin
Thuringia
Brandenburg
Lower Saxony
Saarland
Rhineland-Palatinate
Germany
Hamburg
Schleswig-Holstein
Hesse
Bavaria
Baden-Württemberg
30%
25%
20%
15%
10%
5%
%
North Rhine-…
Armutsrisiko (% der Bevölkerung)
4,0
Baden-Württemberg: „Wohungsbundesland” Nr.1
Eigentümer von Wohnungsportfolios haben in der
Vergangenheit nicht verkauft.
Leerstandsraten
(Mehrfamilienhaushalte)
HH
BY
BW
HE
SH
BE
HB
RP
NW
NI
SL
MV
TH
BB
SN
ST
0
2
4
6
8
10
BADEN-WÜRTTEMBERG


Der Wohnungsmarkt war in den letzten Jahren auf dem Transaktionsmarkt stark unterrepräsentiert.
Die Mehrzahl der Wohnungstransaktionen hat sich auf Berlin und Nordrhein-Westfalen konzentriert.
Source: techem/empirica, BBSR, destatis, PATRIZIA Research
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Baden-Württemberg: „Wohnungsbundesland” Nr. 1
Baden-Württemberg
85% des LBBW-Bestands liegt in
den „überdurchschnittlichen“ oder
„stark überdurchschnittlichen“
Standorten.
PATRIZIA STANDORT RANKING
Kein einziger Standort (Stadt- und Landkreisebene) in BadenWürttemberg liegt unterhalb des deutschen Durchschnitts - basierend auf
dem Angebot der Wohnungen, der Struktur des Wohnungsbestands, den
demografischen Faktoren und der Kaufkraft.
Source: PATRIZIA Research
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Wie sieht die Sozialcharta aus?
- Die Regelungen der Sozialcharta gelten, soweit nicht anders dargelegt, für fünf Jahre.
- Es wird jährliche, durch Wirtschaftsprüfer bestätigte Berichte zur Einhaltung der Sozialcharta geben.
- Eine Verletzung der Charta führt zu erheblichen Strafen.
Mieterschutz:
1. Der Instandhaltungsaufwand ist vertraglich vorgegeben und entstammt den LBBW-Planungen. Festgelegt ist eine
Summe von 16,80 Euro pro Jahr und Quadratmeter.
2. Mieterhöhung:
a) Mieten können nur erhöht werden, wenn sie unter den marktüblichen Vergleichsmieten liegen
b) ist das der Fall, dann maximal 3 % p.a. plus Inflationsrate (durchschnittlich über gesamtes Portfolio)
3. Kündigungsschutz bei Eigenbedarf:
a) 10 Jahre bei Bestandsmietern
b) lebenslanges Wohnrecht bei Mietern über 60 Jahren bzw. mit einem Behinderungsgrad über 60%
4. Keine Luxussanierungen
5. Bei Privatisierungen haben Mieter Vorkaufsrecht
Beschäftigtenschutz:
1. Keine betriebsbedingten Kündigungen bis 2015, im Jahr 2016 nur mit Zustimmung des Betriebsrates
2. Der Wohnungsbestand darf pro Jahr um maximal 950 Wohnungen reduziert werden
3. Standortsicherung: Freiburg, Mannheim, Karlsruhe, Friedrichshafen bis Ende 2016, Stuttgart bis Ende 2020
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Was haben wir vor? (1)
1. Die LBBW Immobilien GmbH wird auch künftig als eigenständiges Unternehmen mit eigenen
Mitarbeitern am Markt auftreten und die Geschäftspolitik der vergangenen Jahre
(Bestandshaltung und Bewirtschaftung, Privatisierung, Immobilienhandel) fortführen.
2. Wir streben eine unternehmerisch sinnvolle und verantwortungsbewusste Immobilienbewirtschaftung an. Eine Abschmelzung und Aufteilung des Portfolios ist nicht Auftrag und
Strategie des von der PATRIZIA geführten Konsortiums.
3. Wir werden eine nachhaltige, wertorientierte Instandhaltungs- und Modernisierungsstrategie für
den Immobilienbestand verfolgen.
4. Wir haben ein Interesse an ortsüblichen Mieten und auch daran, dass die Wohnungen in einen
guten Zustand kommen bzw. in einem solchen bleiben. Wir werden jährlich 25 Mio. Euro in
Wartung und Instandhaltung investieren, um die Qualität der Wohnungen zu sichern.
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Was haben wir vor? (2)
5. Wir verstehen das Portfolio als Startinvestment, welches wir in Zukunft durch Investitionen
verstärken und langfristig mit Zukäufen ausbauen wollen.
6. Wir werden die Sozialcharta selbstverständlich einhalten. Wir brauchen die Strukturen der LBBW,
da wir in Baden-Württemberg diese nicht im erforderlichen Umfang haben.
7. Wir sind uns der großen Verantwortung bewusst und sind ein verlässlicher Partner gleichermaßen für Mieter und Mitarbeiter genauso wie für den Verkäufer und die Kommunen des
Landes Baden-Württemberg, insbesondere auch für die Stadt Stuttgart.
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Was hat die PATRIZIA davon?
1. Weiterer Ausbau Dienstleistung:
- mehr Stabilität
- bessere Risikodiversifikation
- weitere Verstetigung der Einnahmen
2. Ertragsstarkes Wachstum:
- Ankaufsfee auf das investierte Kapital
- laufende Gebühren für das Asset Management
- Performancefee - zusätzliche Einnahmen durch Überschreiten von „Hurdle-Rates“
3. Initialzündung für Neugeschäft:
- Neue Investmentplattform etabliert
- Nationale und internationale Top-Adressen gewonnen
- PATRIZIA gewinnt weiter an Größe und Reputation im internationalen Kontext
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Kontakt
ANDREAS MENKE
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www.patrizia.ag
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