BAUHAUS KAMMERFORSTSTRAßE, BRUCHSAL

Transcription

BAUHAUS
KAMMERFORSTSTRAßE,
BRUCHSAL
Auswirkungsanalyse
Kunde:
Bauhaus AG,
Mannheim
Datum:
14. August 2015
Inhalt
0
Auftrag, Aufgabenstellung, Methodische Vorgehensweise.................................................. 3
1
Makro-Standort Bruchsal ......................................................................................................... 6
2
Mikro-Standort Kammerforststraße......................................................................................... 7
3
3.1
3.2
3.3
3.3.1
3.3.2
3.3.3
3.3.4
3.3.5
3.4
3.5
Relevante Einzelhandelssituation in Bruchsal und Umgebung ........................................... 8
Innenstadt Bruchsal
8
Übriges Stadtgebiet von Bruchsal
10
Relevante Einzelhandelssituation der Gemeinden des Mittelbereiches Bruchsal
12
Waghäusel
12
Kronau
14
Bad Schönborn
15
Phillippsburg
17
Östringen
18
Weitere Anbieter außerhalb des Mittelbereiches / regionale Angebotssituation
20
Planungen
20
4
Einzugsgebiet und Nachfragevolumen ................................................................................. 21
5
5.1
5.2
5.3
5.4
Wirkungsanalyse ..................................................................................................................... 23
Kurzskizze zum Projekt und prospektiver Bruttoumsatz
23
Kaufkraftabschöpfung
24
Umverteilungseffekte nach Varianten
27
Mögliche anzunehmende Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche
29
6
Prüfung des Vorhabens gemäß Einzelhandelserlass und Landesentwicklungsplan
Baden-Württemberg ................................................................................................................ 30
7
Fazit / Schlussfolgerungen ..................................................................................................... 33
Disclaimer
Es wird darauf hingewiesen, dass die GfK GeoMarketing GmbH für die Angaben in diesem Gutachten nur der
Bauhaus AG, Mannheim, gegenüber im Rahmen der vereinbarten Bedingungen haftet.
Das Gutachten enthält gutachterliche Einschätzungen und wissenschaftlich fundierte Prognosen. Für jede
Prognose gilt naturgemäß, dass deren Eintreten nicht garantiert werden kann. Dritten gegenüber wird die
Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der in dem Gutachten enthaltenen Informationen (u.a.
Datenerhebung und Auswertung) ausdrücklich ausgeschlossen.
Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 2
0
Auftrag, Aufgabenstellung, Methodische
Vorgehensweise
Die Bauhaus AG, Mannheim, befasst sich zz. mit der Verlagerung des
bestehenden Bauhaus Baumarktes innerhalb des Gewerbegebietes
Wendelrot in Bruchsal.
Der bestehende Baumarkt hat eine Verkaufsfläche von rund 7.700 m²
und entspricht nicht mehr den heutigen, für einen nachhaltig tragfähigen Betrieb notwendigen Verkaufsflächenanforderungen. Da eine
Verkaufsflächenerweiterung am Alt-Standort aufgrund fehlender
Flächen- bzw. Immobilienverfügbarkeit nicht in Betracht kommt,
erwägt die Bauhaus AG ihren Standort zu verlagern.
Beim Vorhabenstandort handelt es sich um ein Grundstück im
westlich der Kernstadt gelegenen Gewerbegebietes Wendelrot, das
südlich der Kammerforststraße in unmittelbarer Nähe zum Alt-Standort liegt. Erste Planungen sehen die Errichtung eines gut 15.940 m²
Verkaufsfläche großen Baumarktes (mit Drive-In-Bereich und Stadtgarten) vor. Davon würden rund 680 m² Verkaufsfläche auf innen1)
stadtrelevante Sortimente entfallen. Zudem sollen 369 Pkw-Stellplätze (zzgl. Stellplätze im Drive-In-Bereich) eingerichtet werden.
Im Rahmen der weiteren Projektentwicklung fordert der Regionalverband der Region Mittlerer Oberrhein im Hinblick auf das
Genehmigungsverfahren eine gutachterliche Überprüfung der
Einhaltung der Regularien und Ziele des Regionalplans 2015 sowie
des Landesentwicklungsplans Baden-Württemberg. Neben der
Analyse der ggf. möglichen ökonomischen und städtebaulichen
Auswirkungen der für einen Baumarkt angebotsseitig notwendigen
zentrenrelevanten Verkaufsflächen von 680 m² auf benachbarte
zentrale Versorgungsbereiche in Bruchsal bzw. im Mittelbereich der
Stadt stehen hierbei auch die Einhaltung des Kongruenzgebotes
sowie des Beeinträchtigungsverbotes im Fokus der Untersuchung.
Insofern wünscht die Stadt Bruchsal eine gutachterliche Analyse der
ggf. möglichen ökonomischen und städtebaulichen Auswirkungen
bzw. eine Überprüfung, ob die Regularien und Ziele des Regionalplans 2015 sowie des Landesentwicklungsplans Baden-Württemberg
eingehalten werden.
1) Hierbei handelt es sich um die beiden zentrenrelevanten Sortimente Heimtextilien, Gardinen
und Zubehör, Bettwaren (Bauhaus-Sortiment Bad-Ausstattung, Gardinen / Zubehör) sowie
Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe, Geschenkartikel, Antiquitäten (BauhausSortiment Galerie / Bilderleisten und Haushalt).
Vor diesem Hintergrund beauftragte die Bauhaus AG, Mannheim, die
GfK GeoMarketing GmbH, Hamburg, im Juni 2015 mit der Erarbeitung
eines entsprechenden Gutachtens.
Untersuchungsprogramm
•
Makro-Standort Bruchsal
Die Analyse umfasst das nebenstehende Untersuchungsprogramm.
Unter Zusammenführung dieser Leistungsbausteine wird abschließend eine gutachterliche Aussage zur ökonomischen und städtebaulichen Verträglichkeit des geplanten Vorhabens sowie zu dessen
Vereinbarung mit den Vorgaben der Raumordnung getroffen.
•
Mikro-Standort des Vorhabens und
Maßgebliche Voraussetzung zur Ermittlung der Leistungskraft des
relevanten Einzelhandels für die Auswirkungsanalyse ist die Erfassung des projektrelevanten Einzelhandelsbesatzes in den relevanten
zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Bruchsal und den
Gemeinden des Mittelbereiches.
Erfasst wurden hierbei im Rahmen der Vor-Ort-Erhebungen in der 28.
und 29. KW 2015 die betriebstypischen Merkmale Lage, Branchenzugehörigkeit und Verkaufsflächen.
Insgesamt wurden bei den relevanten Anbietern in der Innenstadt von
Bruchsal sowie bei allen relevanten Anbietern mit einer Verkaufsfläche von mehr als 200 m² außerhalb der Bruchsaler Innenstadt die
untersuchungsrelevanten Sortimente erhoben. In den dem Mittelbereich von Bruchsal zugeordneten Mittel- und Unterzentren
Waghäusel, Kronau, Bad Schönborn, Phillippsburg und Östringen
wurde ebenfalls eine projektrelevante Bestandserfassung in den
jeweiligen Ortszentren durchgeführt.
Zusätzlich erfolgte eine qualitative Begehung relevanter großflächiger
Anbieter außerhalb des Erhebungsgebietes im Umland von Bruchsal
(u.a. Globus Baumarkt in Waghäusel).
Projektskizze
•
Relevante Einzelhandelssituation in
Bruchsal, im Mittelbereich und
Umland (Hauptzentrum Innenstadt,
übriges Stadtgebiet, Gemeinden im
Mittelbereich und sonstige Standorte)
•
Projektspezifisches Einzugsgebiet
sowie Berechnung des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens
•
Perspektivischer (Brutto-)Zielumsatz und Umsatzrekrutierung aus
dem Einzugsgebiet
•
Analyse der Umsatzumlenkungen
•
Zusammenfassende Beurteilung der
Vereinbarung des Vorhabens mit
den Vorgaben der Raumordnung
(Prüfung des Kongruenzgebotes
sowie des Beeinträchtigungsverbotes)
Auf dieser Daten- und Informationsbasis erfolgt für die in der Wirkungsanalyse zu betrachtenden Standortlagen eine Schätzung der
Einzelhandelsumsätze mittels branchen- und marktüblicher Flächenleistungen sowie unter Berücksichtigung der jeweiligen spezifischen
Rahmenbedingungen und augenscheinlichen Gegebenheiten. Diese
bildet eine wesentliche Grundlage für die Modellrechnungen.
Neben den eigenen Erhebungen und Recherchen werden auch die
vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Projektunterlagen und
Dokumentationen bei der Untersuchung berücksichtigt.
Weitere Details zur methodischen Vorgehensweise der GfK bei der
Berechnung und Bewertung von Umsatz-Umverteilungen sind im
nachfolgenden Schaubild (Übersicht 1) dargestellt.
Übersicht 1: Methodische Vorgehensweise der GfK bei
Verträglichkeitsanalyse
Eingangsgrößen
Modell
Resultat
Projektdaten
- Umsatzerwartung nach
Warengruppen
- geplante Betreiber/Betriebstypen
- ggf. im Zuge der Realisierung
geplante Standortverlagerungen
Nachfrageseite
Modellrechnung zur Kaufkraftabschöpfung bzw. Rekrutierung des
erwarteten Umsatzes aus den Zonen
des Einzugsgebietes
Umsatz-Umverteilungen
- nicht nur für einzelne Standortbereiche, sondern für den
gesamten Untersuchungsraum
- warengruppenspezifisch
- absolut in Mio. Euro
- relativ in % des Bestandsumsatzes
(Wohnort
Projektstandort)
Wettbewerbssituation
quantitativ erfasste Faktoren
-
aktiv betriebene Verkaufsfläche
nach Betreiber und Branche
aggregierte Ergebnisse der auf
einzelbetrieblicher Ebene
durchgeführten Umsatzermittlung
qualitativ einfließende Faktoren
-
-
Lageeinschätzung
Einschätzung zur Stabilität und
Attraktivität der Betriebe/des
Standortbereichs gemessen am
Erscheinungsbild
Leerstandssituation
Abgeleitete Faktoren
- Angebotsüberschneidungen
(Sortiment, Besatz, Betriebstyp)
- Distanzen (Zeit/Wege)
- Einkaufsbeziehungen (ggfs. Befragungen) und faktische Versorgungsfunktion der Wettbewerbsstandorte
- planerisch zugewiesene zentralörtliche Einstufung
- sonstige funktionale Verflechtungen, z.B. Berufspendelbeziehungen
- bestehende und mögliche
Synergien/Standortverbundeffekte
Angebotsseite
Modellrechnungen zu
- den Einkaufsbeziehungen/Kaufkraftströmen aus dem Untersuchungsraum zu den Wettbewerbsstandorten vor Realisierung
des Vorhabens
(Wohnort
-
-
-
Einkaufsort)
den Einkaufsbeziehungen/Kaufkraftströmen aus dem Untersuchungsraum zu den Wettbewerbsstandorten nach Realisierung
des Vorhabens
(Wohnort
Bewertung
-
-
Einkaufsort)
Stromumlenkungen durch das
Projekt
-
(Einkaufsort
-
Projektstandort)
Basis:
Gravitationstheoretischer Ansatz:
mehrdimensionales, iteratives
Prognosemodell (Basis: Huff);
Gewichtung anhand der genannten
Eingangsgrößen, Neben- und Kontrollrechnungen
-
Standortspezifische Einordnung der erwarteten
Umverteilungsvolumina und -quoten: viel/wenig?
warengruppenspezifische Betrachtung der
Einzelhandelsstandorte/-lagen
Beurteilung, ob es aufgrund der möglichen
Umsatzverlagerung durch das Projekt zu
Betriebsaufgaben kommen kann
Beurteilung, ob etwaige Leerstände kurz- bis mittelfristig
wieder zu besetzen sind, ohne dass städtebauliche
Missstände entstehen
Beurteilung, ob die bisherige oder zugewiesene
Versorgungsfunktion weiterhin erfüllt werden kann
Beurteilung, ob ggf. die Entwicklungsfähigkeit des
jeweiligen Standortbereichs beeinträchtigt ist
Aber: keine einzelbetrieblichen Prognosen
Ableitung von Handlungsempfehlungen
1
Makro-Standort Bruchsal
Übersicht 2: Sozioökonomische Daten im Vergleich
Bruchsal
Strukturdaten
LK Karlsruhe
BadenDeutschland
Württemberg
Einwohner 1)
1.1.2013
42.427
427.106
10.569.111
80.523.746
1.1.2008
42.068
423.110
10.478.804
80.707.369
+ 0,9
+ 0,9
+ 0,9
- 0,2
456
394
296
225
Veränderung ggü. 2008 in %
Einwohnerdichte
1)
(Ew./km²)
Altersstruktur 1) in %
unter 15 Jahre
14,1
13,8
14,0
13,2
15 bis unter 30 Jahre
17,4
16,5
18,1
17,0
28,8
28,1
28,0
27,8
20,9
21,9
20,4
21,2
ab 65 Jahre
18,8
19,8
19,5
20,7
19.339
193.512
4.916.857
39.408.068
Durchschnittliche Haushaltsgröße
2,2
2,2
2,1
2,0
Arbeitslosenquote in %
(Jahresdurchschnitt 2013) 3)
3,2
3,2
4,1
6,9
23.632
135.798
4.173.813
29.610.658
Anzahl der Haushalte
2)
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte 4)
1.7.2013
69,8
61,0
62,8
69,6
Beschäftigtenzentralität 5)
151,5
86,5
107,4
100,0
GfK Einzelhandelskaufkraft
2014 (in €/Kopf)
5.812
5.952
5.906
5.657
GfK Einzelhandelskaufkraft
2014 (Index) 2)
102,7
105,2
104,4
100,0
davon im Dienstleistungssektor in %
Rundungsdifferenzen sind möglich.
1) Gemäß Statistischen Berichten der jeweiligen Statistischen Landesämter sowie gemäß Auskunft
des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden.
Für 2008 werden durch GfK GeoMarketing unter Berücksichtigung der Ergebnisse des Zensus 2011
revidierte Bevölkerungszahlen verwendet.
Die Angaben zur künftigen Entwicklung der Bevölkerung beziehen sich auf den jeweiligen
Kreis/kreisfreie Stadt und wurden den Prognosen der jeweiligen Statistischen Landesämter
entnommen; auf dieser Grundlage wurden die dargestellten Veränderungsraten berechnet.
2) GfK GeoMarketing 2013/2014.
3) Gemäß Auskunft der Bundesagentur für Arbeit in Nürnberg (alle zivilen Erwerbspersonen
insgesamt). Für kreisangehörige Städte/ Gemeinden werden keine Arbeitslosenquoten veröffentlicht;
ersatzweise werden die Arbeits¬losenquoten des Kreises herangezogen.
4) Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeit¬nehmer (Arbeitsorterfassung) gemäß Angaben
der Bundesagentur für Arbeit.
Gutachterliche Kommentierung
Die Große Kreisstadt Bruchsal ist
rund 20 km nördlich vom Oberzentrum Karlsruhe im Kraichgau gelegen.
Als Mittelzentrum mit über 42.000
Einwohnern übernimmt die Stadt
auch Versorgungsfunktionen für die
umliegenden Gemeinden. Neben der
BAB 5 stellen diversere Bundes-,
Landes- und Kreisstraßen die Anbindung des Umlandes an Bruchsal
sicher. Über zahlreiche S- und
Regionalbahnverbindungen sowie
Buslinien ist Bruchsal gut in das
regionale öffentliche Verkehrsnetz
eingebunden.
Die das Stadtgebiet in Nord-SüdRichtung durchquerende Bahntrasse
stellt eine Barriere dar, die den verkehrlichen Austausch beider Stadthälften einschränkt.
Insgesamt positiv sind die sozioökonomischen Rahmenbedingungen zu
sehen. So weist Bruchsal eine stabile
Bevölkerungsentwicklung und eine
hohe Beschäftigtenzentralität auf. Die
Arbeitslosenquote rangiert auf einem
sehr niedrigen Level, das Kaufkraftniveau ist überdurchschnittlich.
In der Summe stellen sich die übergeordneten Rahmenbedingungen für
den Einzelhandel als sehr günstig
dar.
5) Stellenwert der Gebietseinheit auf dem Erwerbs¬sektor; Beschäftigte je Einwohner am Arbeitsort,
dividiert durch Beschäftigte je Einwohner im Bundesgebiet, multipliziert mit 100.
2
Mikro-Standort Kammerforststraße
Übersicht 3: Mikro-Standort und Umfeldstrukturen
Legende:
Mikro-Standort
Wettbewerbssituation
Möbel AS
Bauhaus
Kull Schmiede & Design, Zookauf
Steinbach Baustoffzentrum
Sonstige Gegebenheiten
1. Kaiserpalast, Subway
2. Billard-Sportpark, Würth , Ries
Verkehrstechnik
3. Mc Donald's
Bushaltestelle Am Mantel
1.
2.
3.
4.
Übersicht 4: Kurzprofil des Mikro-Standortes
S-Bahnhaltestelle Am Mantel
Lage im
Stadtgebiet
Der Mikro-Standort des geplanten Bauhaus-Baumarktes mit Stadtgarten und Drive-In Arena liegt
im nördlichen Stadtgebiet von Bruchsal innerhalb des Gewerbegebietes Wendelrot, südlich der
Kammerforststraße. Der Standort bildet eine städtebauliche Randlage. Fußläufige Verflechtungen bestehen jedoch mit den Wohngebieten der westlich der Autobahn gelegenen Nachbargemeinde Karlsdorf.
Grundstückssituation
Das Grundstück ist nicht bebaut und somit nicht einzelhändlerisch vorgeprägt. Der Saalbachkanal schneidet die Kammerforststraße und begrenzt das Grundstück an seiner östlichen
Grenze. Die Einsehbarkeit von der Kammerforststraße dürfte sich perspektivisch mit Hilfe
entsprechend auffällig postierter Werbeträger als sehr gut darstellen.
Umfeld- und
Nutzungsstrukturen
Als Umfeldnutzungen sind entlang der Kammerforststraße Einzelhandelsstandorte, Gastronomiebetriebe und gewerbliche Nutzungen zu nennen. Als Einzelhandelsbetriebe sind auf der gegenüberliegenden Straßenseite Kull Schmiede & Design und Zookauf Bruchsaler Heimtierwelt
angesiedelt. Daneben sind gegenüber noch der Billard-Sportpark, eine Niederlassung von Würth
und Ries Verkehrstechnik lokalisiert. Im weiteren östlichen Teil der Kammerforststraße finden
sich u.a. die Gastronomien Kaiserpalast, Subway, Mc Donald's und Burger King sowie das
Baustoffzentrum Steinbach, Pflanzen Mauk und Media Markt. Vor einigen Jahren wurde
angrenzend an die B 35 ein Fachmarktzentrum entlang der Kammerforststraße errichtet.
Nördlich der Kammerforststraße sind überwiegend gewerbliche Nutzungen angesiedelt. Hier
befindet sich neben dem jetzigen Standort von Bauhaus auch der Möbelanbieter AS Möbel.
Der Mikro-Standort liegt zwischen der B 35 und der A 5 entlang der Kammerforststraße. Die
Verkehrliche
Erreichbarkeit und Autobahnauffahrt ist in wenigen Fahrminuten u.a. über die B 35 zu erreichen, die wiederum an
die Kammerforststraße angebunden ist. Die Kammerforststraße selbst geht im östlichen Verlauf
Erschließung
über in die L 618 und führt direkt ins Kernstadtgebiet von Bruchsal. Ein Anschluss des MikroStandorts an den öffentlichen Personennahverkehr besteht über die Bus- bzw. S-Bahnhaltestelle
Am Mantel. Eine fußläufige Erreichbarkeit wird aufgrund der Entfernung zu bebauten
Siedlungsbereichen nur bedingt zu realisieren sein. Dies fällt jedoch in Anbetracht des ohnehin
auf Auto-Kunden orientierten Vorhabens kaum negativ 'ins Gewicht'.
Das Gewerbegebiet Wendelrot wie
auch der Mikro-Standort profitieren
von der guten Erreichbarkeit mit dem
Pkw und dem zu Teilen durch Wohngebiete geprägten Umfeld.
Mit den benachbarten Einzelhandelsnutzungen und angesichts der
Historie als eingefahrener Fachmarktbzw. Nahversorgungsstandort verfügt
der Agglomerationsbereich über eine
einzelhändlerische Vorprägung.
Mit der geplanten Baumarkt-Immobilie
(derzeit noch am Altstandort Am
Mantel 9 aktiv) wird an diese Bedeutung angeknüpft.
3
3.1
Relevante Einzelhandelssituation in
Bruchsal und Umgebung
Innenstadt Bruchsal
Distanz zum Projekt
rd. 4,5 km
Einzugsgebietszone
I
Abgrenzung
Der innerstädtische Einkaufsbereich umfasst das
Gebiet innerhalb des Innenstadtrings (Kaiserstraße, Bahnhofsplatz, Hildastraße, Stadtgrabenstraße, Durlacher Straße, Pfeilerstraße) und den
Bereich nördlich der Kaiserstraße zwischen Friedrichstraße und Schloßstraße; die Fußgängerzone
erstreckt sich dabei von der Kaiserstraße bis zum
Kübelmarkt sowie auf Teile der Friedrichstraße
bzw. Hoheneggerstraße
Kurzcharakteristik
Während sich die untere Kaiserstraße durch einen
dichten Einzelhandelsbesatz mit Magnetbetrieben
wie H&M auszeichnet, nehmen die Qualität der
Besatzstrukturen und die Frequenzen in der
oberen Kaiserstraße ab; ein dichter Einzelhandelsbesatz ist auch in der Friedrichstraße bzw. Hoheneggerstraße zu finden
Relevante Anbieter
u.a. Möbel Fuchs, Bärle, Das Depot, Betten
Mangei, Tedi, Matratzen Concord
Wie aus der Übersicht 5 auf der
folgenden Seite zu entnehmen ist,
sind die untersuchungsrelevanten
Sortimente in der Innenstadt von
Bruchsal flächenseitig in einer
üblichen Größenordnung vertreten.
Sie nehmen mit rund 7.000 m²
insgesamt rund 20% der gesamten
Verkaufsfläche in der Innenstadt von
Bruchsal ein.
Das innenstadtuntypische Kernsortiment von Bauhaus, das Baumarktsortiment, ist dabei mit rund
400 m² Verkaufsfläche vertreten auf
der ein Umsatz von 0,8 Mio. Euro
erwirtschaftet wird.
Von den zentrenrelvanten Randsortimenten nimmt der relevante
Einrichtungsbedarf mit rund 4.200 m²
und einem Umsatz von rund 6,3 Mio.
Euro den größten Part ein, während
auf die relevanten Haushaltswaren
2.400 m² Verkaufsfläche bzw. 4,9 Mio
Euro Umsatz entfällt.
Übersicht 5: Projektrelevante Einzelhandelsumsätze und
Verkaufsflächen der Innenstadt Bruchsal
Darstellung Versorgungsbereich
Untersuchungsrelevante Einzelhandelsstruktur der Innenstadt Bruchsal
Einzelhandelsumsatz 2014 1)
und Verkaufsfläche 2015 2)
in Mio. €
Warengruppen
• relevante Haushaltswaren
• Baumarktsortimente
3)
4)
• relevanter Einrichtungsbedarf 5)
Gesamt
Flächenproduktivität
ca. in € pro m² Verkaufsfläche
in %
in m²
in %
4,9
40,8
2.400
34,3
0,8
6,7
400
5,7
6,3
52,5
4.200
60,0
12,0
100,0
7.000
100,0
1.700
.
.
.
Rundungsdifferenzen möglich
1) Gemäß Angaben der GfK GeoMarketing 2014, eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-OrtRecherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Brennstoffe; inkl. Tankstellenshops,
Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk.
2) Stand Juli 2015, eigene Erhebungen (Stichtagserhebung). Abgrenzung des zentralen
Versorgungsbereiches (Innenstadt) gemäß Einzelhandelskonzept für das Mittelzentrum Bruchsal
(GMA, 2006).
3) Das sind u.a. die Sortimente Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe und Geschenkartikel.
4) Laut Bruchsaler Liste nicht zentrenrelevante Sortimente.
5) Das sind u.a. die Sortimente Heimtextilien, Gardinen und Zubehör.
3.2
Übriges Stadtgebiet von Bruchsal
Distanz zum Projekt
o.A.
Einzugsgebietszone
I
Kurzcharakteristik
Gewerbegebiete:
Wendelrot - nordwestliches Stadtgebiet mit starker
einzelhändlerischer Prägung und überwiegend
großflächigen, fachmarktorientierten Anbietern
Stegwiesen - nördliches Stadtgebiet, in dem
gewerbliche Nutzungen überwiegen, einzelhändlerisch durch Nahversorgungsstandorte und
Betriebe des langfristigen Bedarf geprägt
West - nordwestlich der Bahnlinie, überschaubare
Besatzstrukturen in West I (nördlich), dagegen
ausgeprägter Einzelhandelsbesatz in West II
(südlich)
Stadtteile:
Heidelsheim - südöstlich der Kernstadt, Einzelhandelsbesatz überwiegend in der Stadtteilmitte
und im Gewerbegebiet Stuttgarter Straße
angesiedelt; hier steht die ehemalige Praktikerfläche im Gewerbegebiet Süd noch leer
Helmsheim - südlich von Heidelsheim, wenig
ausgeprägter Einzelhandelsbesatz, Gewerbegebiet
Mergelgrube übernimmt überwiegend Nahversorgungsfunktion
Obergrombach - südlich der Kernstadt, nur
nahversorgungsrelevanter Besatz
Untergrombach - südwestlich der Kernstadt,
überwiegend kleinteilige Strukturen, im Gewerbegebiet Schollengarten sind einige großflächige
Anbieter lokalisiert
Büchenau - südwestlich der Kernstadt, Nahversorgungsfunktion
Relevante Anbieter
u.a. real,- , Baumarkt Foos, Media Markt, AS
Die für die Wirkungsanalyse zu betrachtende Verkaufsflächenausstattung beträgt im übrigen Stadtgebiet
Bruchsals rund 23.600 m², wobei hier
insbesondere das Baumarktsortiment
zum Tragen kommt. In diesem Sortiment ist auch der jetzige BauhausStandort flächen- und umsatzseitig
berücksichtigt worden, da für die
Wirkungsanalyse von einer typengleichen Wiederbelegung des AltStandortes ausgegangen wird
('Worst-Case-Szenario').
Zu unterscheiden sind Anbieter, die
die untersuchungsrelevanten Sortimente als Kernsortiment und Anbieter, die diese lediglich als ergänzendes Sortiment führen. Zu den
Hauptanbietern mit relevanten Kernsortiment zählen das Dänische
Bettenlager, Möbel AS, Baumarkt
Foos sowie Bauhaus selbst bzw. im
Sinne des 'Worst-Case-Szenarios' ein
typengleicher Betreiber, der den AltStandort übernimmt.
Anbieter wie beispielsweise Media
Markt, real,-, oder die Preisprofi
Aktionshalle haben ein anderes Kernsortiment, so dass die untersuchungsrelevanten Sortimente bei diesen
Anbietern mehr oder weniger nur eine
untergeordnete Rolle spielen, in der
Analyse jedoch zu berücksichtigen
sind.
Möbel, Dänisches Bettenlager
Verkaufsflächen im übrigen Stadtgebiet von
Bruchsal
Untersuchungsrelevante Einzelhandelsstruktur des übrigen
Stadtgebietes
Einzelhandelsumsatz 2014 1)
und Verkaufsfläche 2015 2)
in Mio. €
Warengruppen
3)
4)
• relevanter Einrichtungsbedarf
Gesamt
5)
in %
in m²
in %
2,2
5,6
1.400
6,1
30,9
78,4
17.000
74,2
6,3
16,0
4.500
19,7
39,4
100,0
22.900
100,0
1.700
.
.
.
Im übrigen Stadtgebiet von Bruchsal
nimmt von den zentrenrelevanten
Randsortimenten ebenfalls der
relevante Einrichtungsbedarf mit rund
4.500 m² und einem Umsatz von rund
6,3 Mio. Euro den größten Part ein.
Auf die relevanten Haushaltswaren
entfallen rund 1.400 m² Verkaufsflächen und ein Umsatz von 2,2 Mio.
Euro.
Das nicht-zentrenrelevante Baumarktsortiment ist mit rund 17.000 m² Verkaufsfläche (inkl. aktuellem BauhausStandort) vertreten, auf der ein Umsatz von 30,9 Mio. Euro erwirtschaftet
wird.
2) Stand Juli 2015, eigene Erhebungen (Stichtagserhebung).
3.3
Relevante Einzelhandelssituation der Gemeinden des
Mittelbereiches Bruchsal
3.3.1 Waghäusel
Distanz zum Projekt
rd. 20,0 km
Einzugsgebietszone
III
Kurzcharakteristik
Die Stadt Waghäusel ist stadtstrukturell in drei
Ortsteile gegliedert (Waghäusel, Kirrlach und
Wiesental), von denen Kirrlach und Wiesental die
mit jeweils etwa knapp 10.000 Einwohnern (OT
Waghäusel: rund 1.200 Eeinwohner) die bevölkerungsstärksten Einwohnerteile stellen. Insofern
verfügen diese jeweils über einen als zentral
einzustufenden Versorgungsbereich. Im Ortsteil
Kirrlach erstreckt sich dieser entlang der
Waghäuseler Straße über eine Distanz von etwa
einem Kilometer. Angebotsseitig ist zwar ein
weitgehend zusammenhängender Besatz von
Einzelhandelsbetrieben und Dienstleistern zu
konstatieren, allerdings verfügt der Einkaufsbereich
unter strukturellen Aspekten lediglich über einen
durch klein- und bestenfalls mittelgroße Einzelhandelsbetriebe dominierende Anbieterstruktur, die
primär auf die örtlichen Einkaufsbelange reflektiert.
Die Einzelhandelssituation im südlich gelegenen
Aufgrund der skizzierten Angebotsstrukur sowie der sehr geringen
Anzahl von lediglich zwei Betrieben,
die über eine Sotimentsüberschneidung mit dem Vorhaben in
Bruchsal verfügen, ist sowohl die
Wettbewerbsrelevanz als auch -anfälligkeit der beiden zentralen Versorgungsbereiche als sehr 'überschaubar' einzustufen.
Gleichwohl ist darauf hinzuweisen,
dass das Waghäuseler Einkaufsgeschehen eindeutig durch das mit
diversen Fachmärkten besetzte Gewerbegebiet "Hambrücker Landstraße" dominiert wird. Mit Anbietern
wie u.a. Globus-Baumarkt und Globus
SB-Warenhaus sowie Roller Möbeldiscounter verfügt der Fachmarktbereich über eine regional nicht unerhebliche Ausstrahlung. Zudem sind
auch nennenswerte Sortimentsüberschneidungen mit dem geplanten
Bauhaus in Bruchsal zu konstatieren.
Ortsteil Wiesental, dessen Citybereich innerhalb
des Straßendreiecks Mannheimer Straße,
Philippsburger Straße und Behringstraße lokalisiert
ist, stellt sich vergleichbar mit dem Besatz des
Ortsteils Kirrlach dar.
Relevante Anbieter
Sand Textiles Wohnen (OT Kirrlach), WMF
Schmidt (OT Wiesental)
Verkaufsflächen in Waghäusel (gesamt)
Darstellung Versorgungsbereiche
Untersuchungsrelevante Einzelhandelsstruktur in Waghäusel
Einzelhandelsumsatz in 2014 1)
Verkaufsflächen in 2015 2)
in Mio. €
Warengruppen
3)
4)
6)
Gesamt
in m²
0,4
350
17,6
9.950
0,2
150
18,2
10.450
1.700
.
Aus Datenschutzgründen sind der Einzelhandelsumsatz und Verkaufsflächenbesatz für das
Ortszentrum nicht ausweisbar, da einzelbetriebliche Daten nicht dargestellt werden. Die Angaben
beziehen sich somit auf das gesamte Gemeindegebiet.
Im gesamten Gemeindegebiet von
Waghäusel ist die Verkaufsflächenausstattung in den zentrenrelevanten
Sortimenten gering: Auf die relevanten Haushaltswaren entfallen rund
450 m², auf der ein Umsatz von rund
0,4 Mio. Euro erwirtschaftet wird. Der
relevante Einrichtgungsbedarf nimmt
rund 150 m² bzw. einen Umsatz von
rund 0,2 Mio. Euro ein.
Auf das nicht-zentrenrelevante Baumarktsortiment entfällt ein Umsatz von
rund 17,6 Mio. Euro bzw. eine Verkaufsfläche von rund 9.950 m².
3.3.2 Kronau
Distanz zum Projekt
rd. 15,0 km
Einzugsgebietszone
III
Kurzcharakteristik
In der Gemeinde Kronau ist - nicht zuletzt aufgrund
der geringen Einwohnerzahl (rund 5.500 Einwohner) - kein gewachsener zentraler Einkaufsbereich zu konstatieren.
Allenfalls ist am "Straßen-L" Kirrlacher Straße/Hauptstraße, also im Umfeld der Gemeindeverwaltung, eine gewisse einzelhändlerische 'Verdichtung' festzustellen, wobei in diesem Bereich
nur eine Handvoll kleinerer nahversorgungsorientierter Anbieter anzutreffen ist.
Relevante Anbieter
keine
Der Gemeinde Kronau ist anbieterseitig keine Wettbewerbsrelevanz zu
attestieren. Somit sind auch ortsstrukurelle Auswirkungen durch das
Vorhaben Bauhaus in Bruchsal nicht
zu erwarten.
3.3.3 Bad Schönborn
Distanz zum Projekt
rd. 14,0 km
Einzugsgebietszone
III
Kurzcharakteristik
Die Gemeinde Bad Schönborn setzt sich aus den
beiden Ortsteilen Bad Mingolsheim und Bad
Langenbrücken zusammen, die beide über einen
eigenständigen Ortskern verfügen.
In Bad Mingolsheim ist ein räumlich recht ausgedehnter Ortskern auszumachen, der sich entlang
der Bruchsaler Straße, Hammerstadt, Friedrich-
Wettbewerbsseitig ist auf den im Ortskern Bad Mingolsheim lokalisierten
Haas Baumarkt hinzuweisen. Darüber
hinaus befinden sich noch drei
weitere, jedoch kleinflächig strukturierte Anbieter im Ortskern Bad
Mingolsheim, denen relevante Sortimentsüberschneidungen mit dem
geplanten Bauhaus in Bruchsal zu
attestieren sind.
straße und Rochusstraße erstreckt. Aufgrund der
vergleichsweise weiträumigen Ausdehnung ist der
Besatz allerdings eher als dispers strukturiert zu
bewerten, so dass eine zusammenhängende Konzentration von Ladenlokalen nicht gewährleistet ist.
Insofern stellen sich Ausstrahlungskraft und
Einkaufs- / Bummelqualität als ausgesprochen
begrenzt dar. Als flächengrößter Anbieter ist der in
zentraler Lage integrierte Haas Baumarkt hervorzuheben. Darüber hinaus sind neben einigen nahversorgungsorientierten Anbietern noch Geschäfte
verortet, die auf die Einkaufsbelange des KurPublikums reflektieren.
Im Ortsteil Bad Langenbrücken erstreckt sich der
Ortkern entlang der Hauptstraße und weist lediglich
Nahversorgungcharakter auf, in dessen Kontext ein
Rewe Supermarkt am südlichen Endbereich hervorzuheben ist.
Relevante Anbieter
Haas Baumarkt (OT Bad Mingolsheim)
Verkaufsflächen in Bad Schönborn
Darstellung Versorgungsbereiche
Untersuchungsrelevante Einzelhandelsstruktur in Bad Schönborn
in Mio. €
Warengruppen
3)
4)
• relevanter Einrichtungsbedarf 5)
Gesamt
in %
in m²
in %
0,1
5,9
100
6,7
1,5
88,2
1.300
86,7
0,1
5,9
100
6,7
1,7
100,0
1.500
100,0
1.100
.
.
.
In Bad Schönborn nehmen die
zentrenrelevanten Sortimente sowohl
verkaufsflächen-, als auch umsatzseitig mit 100 m² bzw. 0,1 Mio. Euro
(jeweils 6,7 % bzw. 5,9 %) gleiche
Teile ein.
Auf das nicht-zentrenrelevante Baumarktsortiment entfallen 1.300 m²
Verkaufsfläche bzw. 1,5 Mio. Euro
Umsatz.
3.3.4 Phillippsburg
Distanz zum Projekt
rd. 20,0 km
Einzugsgebietszone
III
Kurzcharakteristik
Das Ortszentrum von Philippsburg umfasst im
Wesentlichen den Altstadtbereich um den Marktplatz und stellt sich als vergleichsweise kompakt
dar. Geprägt wird die 'überschaubare' Einzelhandelsszene durch kleinteilge Ladengeschäfte;
flächengrößter Anbieter ist NKD am Marktplatz.
Ergänzt wird das Stadtbild des Ortskerns von
einigen gastronomischen Angeboten.
Relevante Anbieter
Rheidt Haushaltswaren, Foto Rosita, Leselust und
Gaumenfreuden
Eine nennenswerte Wettbewerbsrolle
kann dem Ortskern der Stadt Philippsburg aufgrund der sehr begrenzten
und der sortimentsseitig kaum / nicht
überschneidenden Angebotsszene
nicht attestiert werden.
Verkaufsflächen in Phillippsburg
Untersuchungsrelevante Einzelhandelsstruktur in Phillippsburg
in Mio. €
Warengruppen
3)
Gesamt
in %
in m²
in %
0,2
100,0
150
100,0
0,2
100,0
150
100,0
1.300
.
.
.
Insgesamt entfällt auf das zentrenrelevante Sortiment Haushaltswaren eine
Verkaufsflächenausstattung von rund
150 m², auf der ein Umsatz von rund
0,2 Mio. Euro erzielt wird.
3.3.5 Östringen
Distanz zum Projekt
rd. 18,0 km
Einzugsgebietszone
II + III
Kurzcharakteristik
Der zentrale Ortskern der Stadt Östringen befindet
sich im gleichnamigen Kernort und erstreckt sich
entlang der Hauptstraße (Bundesstraße B 292) die
als Hauptdurchfahrtsachse des Ortes fungiert.
Insofern wird der zentrale Einkaufsbereich durch
die verkehrlich recht stark belastete Verkehrsader
hinsichtlich seiner Aufenthalts- und Verweilqualität
spürbar beeinträchtigt.
Der etwa 700 m lange Ortskern wird im Westen
durch die Hebbelstraße und im Osten durch die
Adlerstraße begrenzt. Der in diesem Straßenabschnitt lokalisierte Einzelhandelsbesatz reflektiert
primär auf die lokalen Einkaufsbelange und ist
weitgehend durch kleinteilige bis allenfalls
mittelgroße Ladeneinheiten besetzt.
Relevante Anbieter
Hammer Haushaltswaren, Haushaltswaren und
Elektro Bruckert, Raumausstattung Förderer
Wettbewerbsseitig dürfte der zentrale
Einkaufsbereich der Stadt Östringen
eine allenfalls untergeordnete Rolle
spielen. Gleichwohl ist auf immerhin
drei Betriebe hinzuweisen, die -zumindest in Teilen- über ein wettbewerbsrelevantes Sortiment verfügen.
Darüber hinaus ist auf den im westlichen Stadt-Entré gelegenen Fachmarktbereich "Thomas-Howie-Straße"
hinzuweisen, der den flächenseitig mit
Abstand größten Einkaufsbereich von
Östringen darstellt. Neben Kaufland
SB-Warenhaus agieren an diesem
Standort u.a. Fressnapf, Tedi, Lidl,
Penny und dm Drogerie, so dass
einerseits durchaus eine Magnetwirkung für das Einkaufspublikum aus
dem näheren und etwas erweiterten
Umland erzielt wird, andererseits auch
gewisse Sortimentsüberschneidungen
mit einem Bauhaus Baumarkt zu
konstatieren sind.
Verkaufsflächen in Östringen (gesamt)
Untersuchungsrelevante Einzelhandelsstruktur in Östringen
in Mio. €
Warengruppen
3)
Gesamt
5)
in %
in m²
in %
0,6
85,7
400
88,9
0,1
14,3
50
11,1
0,7
100,0
450
100,0
1.600
.
.
.
2) Stand Juli 2015, eigene Erhebungen (Stichtagserhebung). In Östringen
Aus Datenschutzgründen sind der Einzelhandelsumsatz und Verkaufsflächenbesatz für das
Ortszentrum nicht ausweisbar, da einzelbetriebliche Daten nicht dargestellt werden. Die Angaben
beziehen sich somit auf das gesamte Gemeindegebiet.
Von den zentrenrelevanten Randsortimenten nehmen in Östringen die
Haushaltswaren mit 400 m² Verkaufsfläche bzw. 0,6 Mio. Euro den größten
Part ein, während auf den relevanten
Einrichtungsbedarf 50 m² Verkaufsfläche bzw. 0,1 Mio Euro Umsatz
entfallen.
3.4
Weitere Anbieter außerhalb des Mittelbereiches /
regionale Angebotssituation
Übersicht 11: Relevante Baumärkte außerhalb des Mittelbereiches
Wettbewerbsumfeld
Entfernung
1)
Beschreibung
Wettbewerbsrelevanz
Wettbewerb Bestand
Hagebaumarkt
2 Friedrichstal,
Stutensee
5
Toom,
Bretten
Hagebaumarkt
6 Elskamp,
Bretten
Hela Profi
7 Zentrum,
Germersheim
9,5 km
17,0 km
Baumarkt-Standort, der hauptsächlich
auf die kleineren Gemeinden im Umland
von Bruchsal reflektiert
Teil der größten Fachmarktagglomeration in Bretten mit starken Frequenzen
o
++
18,5 km
Gegenüber des Kraichgau-Centers
gelegen, jedoch von Bahnlinie getrennt
o
20,0 km
Zusammen mit real,- SB-Warenhaus
und einem Fachmarktzentrum Teil einer
größeren Fachmarktagglomeration
+
Toom,
Wiesloch
23,0 km
Gut angenommener Stand-alone
Baumarkt
+
Florapark
9 Wagner,
Wiesloch
23,5 km
Gut angenommenes Stand-alone
Gartencenter
+
8
10
Obi,
Hockenheim
26,0 km
Gut angenommener Stand-alone
Baumarkt
+
11
Hornbach,
Sinsheim
30,0 km
Teil einer Fachmarktagglomeration
+
Aufgrund ähnlicher Lagequalitäten
und Angebotsstrukturen sind auch
weitere Fachmarktstandorte außerhalb des Mittelbereiches wettbewerbsrelevant, so dass weitere maßgebliche Wettbewerbsstandorte (Bau- und
Gartenmärkte), die außerhalb des
Mittelbereiches von Bruchsal im Umland liegen, unter qualitativen Gesichtspunkten betrachtet wurden.
Besonders auffällig sind die vergleichsweise großen Zeit-WegDistanzen zu den vergleichbaren
Anbietern.
Hier sind in erster Linie die BaumarktStandorte zu nennen, die Teil
größerer Fachmarktagglomeration
sind, wie beispielsweise Toom in
Bretten, Hela Profi Zentrum in
Germersheim und Hornbach in
Sinsheim. Diese Standortverbunde
dürften aufgrund ihrer Angebotsstrukturen über weiträumige Einzugsgebiete verfügen, die zum Teil auch in
den Mittelbereich von Bruchsal
reichen.
In der Karte auf der nächsten Seite werden die Baumärkte zum besseren Überblick im räumlichen
Kontext abgebildet.
1) Fahrzeit-Distanz zwischen Mikro-Standort und Wettbewerber; GfK RegioGraph-Analyse.
3.5
Planungen
Laut Auskunft der Stadtverwaltungen
in Bruchsal und den weiteren Gemeinden des Mittelbereiches sind
derzeit keine projektrelevanten
Planungen bekannt.
4
Einzugsgebiet und Nachfragevolumen
Übersicht 12: Einzugsgebiet
Legende:
Mikro-Standort
Zone I
Zone II
Zone III
Mittelbereich Bruchsal
Wettbewerbssituation (Auswahl)
1. Profi Foos, Bruchsal
2. Hagebaumarkt Friedrichstal, Stutensee
3. Globus Baumarkt, Waghäusel
4. Haas-Baumarkt, Bad Schönborn
5. Toom, Bretten
6. Hagebaumarkt Elskamp, Bretten
7. Hela Profi Zentrum, Germersheim
8. Toom, Wiesloch
9. Florapark Wagner, Wiesloch
10. Obi, Hockenheim
11. Hornbach, Sinsheim
Das projektspezifische Einzugsgebiet
des prospektiven Bauhaus Baumarktes in der Bruchsaler Kammerforststraße wurde auf Basis der örtlichen Gegebenheiten des Objektstandortes (Topographie, Stadt- und
Siedlungsstruktur, Verkehrsinfrastrukturausstattung) sowie der ermittelten bestehenden und geplanten
Wettbewerbssituation für das Objekt
abgegrenzt. Ferner wurde eine
Kundenbefragung zum Wohnort, die
am Alt-Standort durchgeführt wurde,
vom Auftraggeber zur Verfügung
gestellt und in die Abgrenzung mit
einbezogen.
Das Gesamteinzugsgebiet haben die
Gutachter in drei Zonen gegliedert, in
denen u. a. aufgrund der Wettbewerbsintensität bzw. der räumlichen
Entfernung zum Mikro-Standort
jeweils unterschiedlich ausgeprägte
Kundenloyalitäten und damit unterschiedlich starke Kaufkraftabschöpfungsintensitäten unterstellt
werden müssen. Grundsätzlich ist
darauf hinzuweisen, dass das projektspezifische Einzugsgebiet nicht
dem im Einzelhandelskonzept dargestellten Marktgebiet der Gemeinde
Bruchsal entspricht.
Das Einzugsgebiet des heutigen
Bauhaus Baumarktes dürfte im Süden
nicht über die Grenze des Mittelbereiches hinausgehen. Durch die
Verlagerung wird Bauhaus deutlich an
Attraktivität hinzugewinnen, so dass
wir von einer Einzugsgebietserweiterung Richtung Süden ausgehen.
Übersicht 13: Einzelhandelsrelevante Nachfrage im Einzugsgebiet
Strukturdaten des Einzugsgebietes 2014
Einwohner
absolut
1)
Einzelhandelskaufkraft 2)
in %
Index
in €/Kopf
in Mio. €
in %
Zone I
47.642
25,1
103,2
5.839
278,2
23,0
Zone II
59.004
31,1
103,2
5.835
344,3
28,4
Zone III
83.032
43,8
101,9
5.764
478,6
39,5
Gesamt
189.678
100,0
102,6
5.805
1.101,1
90,9
10 %-ige
Potenzialreserve
.
.
.
.
110,1
9,1
Einzugsgebiet
gesamt
.
.
.
.
1.211,2
100,0
Übersicht 14: Einzelhandelsrelevante Nachfrage im Mittelbereich
Strukturdaten des Mittelbereiches 2014
Einwohner
absolut
1)
Einzelhandelskaufkraft 2)
in %
Index
in €/Kopf
in Mio. €
in %
Zone I
47.642
33,7
103,2
5.839
278,2
30,9
Zone II
59.004
41,8
103,2
5.835
344,3
38,3
Zone III A
34.581
24,5
99,8
5.644
195,2
21,7
141.227
100,0
102,3
5.789
817,6
90,9
10 %-ige
Potenzialreserve
.
.
.
.
81,8
9,1
Einzugsgebiet
gesamt
.
.
.
.
899,4
100,0
Gesamt
1) Gemäß statistischen Berichten des Statistischen Landesamtes.
2) Der einzelhandelsrelevante durchschnittliche Pro-Kopf-Ausgabebetrag in Deutschland beträgt
2014 5.657 Euro, exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe; inkl. Apothekenumsätze (anteilig), Versand-/
Onlinehandel und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. Eigene Berechnungen auf der Grundlage
von Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden.
Das Einzugsgebiet und seine dreizonale Gliederung stellen sich wie
folgt dar:
Das Kerneinzugsgebiet (Zone I)
umfasst die Kernstadt von Bruchsal
inkl. der Stadtteile Büchenau, Heidelsheim, Helmsheim, Obergrombach
sowie Untergrombach und verfügt
über ein Bevölkerungspotenzial von
rund 47.640 Einwohnern, was einer
Nachfrageplattform von rund
278,2 Mio. € p.a. entspricht.
Das Naheinzugsgebiet (Zone II) umfasst neben dem überwiegend unbewohnten Gemeindegebiet von
Bruchsal, das westlich der A 5 liegt,
die angrenzenden Gemeinden
Kraichtal, Ubstadt-Weiher, Forst,
Karlsdorf-Neuthard und Hambrücken.
Die Zone II beinhaltet ein Bevölkerungspotenzial von rund 59.000 Einwohnern, die über ein Nachfragevolumen von insgesamt 344,3 Mio. €
p.a. verfügen.
Insgesamt entfällt auf die Zone I und
II über 50 % der Bevölkerungsplattform bzw. des Nachfragevolumens.
Im Ferneinzugsgebiet (Zone III) leben
insgesamt gut 83.030 Einwohner, die
ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 478,6 Mio. € p.a.
repräsentieren.
Die Zone III beinhaltet Teile von
Philippsburg, Waghäusel, Bad Schönborn, Kronau, Östringen, Zaisenhausen, Oberderdingen, Bretten,
Gondelsheim, Weingarten, Stutensee,
Graben-Neudorf und Dettenheim.
Wird nur das einzelhandelsrelevante
Nachfragevolumen des in das Einzugsgebiet entfallenden Mittelbereiches betrachtet (Zone I, II und III A),
leben hier 141.227 Einwohner mit
einem Nachfragevolumen von 817,6
Mio. Euro (Übersicht 14).
5
Wirkungsanalyse
5.1
Kurzskizze zum Projekt und prospektiver
Bruttoumsatz
Die Firma Bauhaus betreibt einen Bau- und Gartenmarkt im Gewerbegebiet Wendelrot im Nordwesten der Stadt Bruchsal, dessen Verkaufsfläche von rund 7.700 m² jedoch nicht mehr den heutigen, für
einen nachhaltig tragfähigen Betrieb notwendigen Verkaufsflächendimensionen entspricht. Eine Verkaufsflächenerweiterung am Alt-Standort kommt aufgrund fehlender Flächen- bzw. Immobilienverfügbarkeit
nicht in Betracht. Vor diesem Hintergrund erwägt die Firma Bauhaus
ihren Standort innerhalb des Gewerbegebietes Wendelrot auf ein derzeit unbebautes Grundstück an der Kammerforststraße zu verlagern.
Den Angaben der Firma Bauhaus zufolge soll die Gesamtverkaufsfläche im Zuge der Verlagerung auf insgesamt rund 15.940 m²
erweitert werden (inkl. eines Baustoff-Drive-Ins und Stadtgartens).
Davon würden rund 680 m² Verkaufsfläche auf innenstadtrelevante
Randsortimente entfallen. Der Bau- und Gartenmarkt soll dabei im
südlichen Grundstücksbereich errichtet werden. Im Mittelteil des
Gebäudes soll die beheizbare Baumarktfläche, im westlichen
Gebäudeteil der Stadtgarten mit Freifläche und östlich davon der
Drive-In untergebracht werden. Rund 369 Stellflächen sind entlang
der Erschließungsstraße im nördlichen Bereich des Grundstücks
vorgesehen.
Übersicht 15: Umsatzerwartung des geplanten Bauhaus-Baumarktes in Bruchsal
Brutto-Umsatzerwartung des Projektes
Verkaufsfläche
Warengruppen/Sortimente
Haushaltswaren
•
Baumarktsortimente 3)
•
in m²
2)
•
Einrichtungsbedarf
in Mio. €
in €/m²
51
0,11
2.100
15.260
21,91
1.400
629
0,98
1.600
15.940
23,00
1.400
4)
Gesamt
Brutto-Umsatzca.
erwartung 1) Raumleistung
Zur Berechnung der möglichen Umsatzverlagerungen infolge der projektierten Einzelhandelsflächen des
Bauhaus Baumarktes mit Stadtgarten
und Drive-In in Bruchsal, wurde zur
Simulation eines 'Worst-CaseSzenarios' Raumleistungsobergrenzen angesetzt. Wie bereits in der
Ausgangslage dargestellt, ist das Vorhaben als Neuansiedlung zu betrachten. Für die frei gewordene Fläche
am Altstandort wird zusätzlich zur
Simulation eines 'Worst-CaseSzenarios' eine betriebstypengleiche
Nachbesetzung unterstellt und entsprechend umsatzseitig berücksichtigt.
Unter diesen Voraussetzungen sollte
der Baumarkt nach der Anlaufphase ein
Umsatzvolumen von rund 23,0 Mio.
Euro p.a. generieren. Auf die
vorwiegend nicht innenstadtrelevanten
bauund gartenmarktspezifischen
Sortimente wird ein jährlicher Umsatz
von etwa 21,9 Mio. Euro (rund
15.260 m² VKF) entfallen, während die
innenstadtrelevanten Sortimente einen
Umsatz von rund 1,09 Mio. Euro (rund
680 m² VKF) generieren werden (siehe
Tabelle 15).
Somit entfallen rund 95 % des Umsatzes bzw. 96 % der Verkaufsfläche
auf das nicht-innenstadtrelevante
bauund gartenmarktspezifische
Sortiment.
1) Gemäß Angaben GfK GeoMarketing, inklusive Mehrwertsteuer.
5.2
Kaufkraftabschöpfung
Methodische Vorbemerkung
Die Kaufkraftstrom-Modellrechnung gibt einen Überblick über die räumliche Herkunft des Einzelhandelsumsatzes, differenziert nach den Zonen des Einzugsgebietes und untersuchten Waren- bzw. Sortimentsgruppen.
Naturgemäß nimmt die Kaufkraftbindung eines Einzelhandelsstandortes in seinem Marktgebiet mit zunehmender
Entfernung und Relevanz des Wettbewerbs ab. Darüber hinaus haben auch tradierte Einkaufsorientierungen
großen Einfluss auf die gegebenen Kaufkraftströme.
In der folgenden Modellrechnung werden die absehbaren Kaufkraftströme für die angenommene Umsatzleistung
der angesetzten 680 m² untersuchungsrelevante Verkaufsfläche der aperiodischen Randsortimente des projektierten Bauhaus Baumarktes sowie des nicht innenstadtrelevanten Bau- und Gartenmarktsortimenten zunächst in der Differenzierung nach drei Warengruppen und den drei Zonen des Einzugsgebietes (nebst Potenzialreserve zur Berücksichtigung von Streuumsätzen) dargestellt (vgl. Übersicht 16). Ferner werden die Kaufkraftströme für den prospektiven Baumarkt in Bezug auf das im Mittelbereich lokalisierte einzelhandelsrelevante
Nachfragevolumen abgebildet (vgl. Übersicht 20).
Übersicht 16: Kaufkraftabschöpfung im Einzugsgebiet
Kaufkraftstrom-Modellrechnung / Marktanteile
Einzelhandelskaufkraft 2014 im Einzugsgebiet p.a.
Warengruppen
•
•
•
Haushaltswaren 1)
Baumarktsortimente 2)
Einrichtungsbedarf 3)
Gesamt
Zone I
Zone II
Zone III
10 %-ige
Potenzialreserve
Gesamt
KaufAbschöpfung
kraft
in Mio. € in Mio. € in %
KaufAbschöpfung
kraft
KaufAbschöpfung
kraft
KaufAbschöpfung
kraft
KaufAbschöpfung
kraft
3,8
0,07
1,8
4,7
0,02
0,4
6,5
0,01
0,2
1,5
0,01
0,7
16,6
0,11
0,7
30,4
9,00
29,6
40,0
7,21
18,0
54,5
4,00
7,3
12,5
1,70
13,6
137,5
21,91
15,9
23,2
0,50
2,2
28,0
0,32
1,1
39,1
0,06
0,2
9,0
0,10
1,1
99,3
0,98
1,0
57,4
9,57
16,7
72,8
7,55
10,4
100,1
4,07
4,1
23,0
1,81
7,9
253,3
23,00
9,1
1) Das sind u.a. die Sortimente Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe und
Geschenkartikel.
Die zur Umsatzrekrutierung notwendige Gesamtabschöpfung in den projektrelevanten Warengruppen beträgt im
'Worst-Case'-Ansatz rund 9,1 %. Warengruppenspezifisch ist die höchste Abschöpfung erwartungsgemäß im
Baumarktsegment festzustellen (15,9 % bzw. absolut rund 21,9 Mio. Euro p.a.). In den übrigen relevanten
Warengruppen liegen die Abschöpfungen im unteren einstelligen prozentualen Bereich. Auch mit Blick auf die
einzelnen Zonen des Einzugsgebietes sind keine auffällig hohen Abschöpfungen festzustellen, sodass die
notwendigen Abschöpfungsleistungen insgesamt als absatzwirtschaftlich tragfähig zu bewerten sind.
In den nachfolgenden Modellrechnungen werden die möglichen
ökonomischen Auswirkungen der prospektiven zusätzlichen BauhausBaumarktfläche auf die Einzelhandelsstrukturen in den sechs untersuchten zentralen Versorgungsbereichen aufgezeigt und dazu
gutachterlich kurz Stellung genommen.
Als Basis für die nachfolgenden Berechnungen dienen folgende drei
Annahmen:
•
•
•
Die in Kapitel 3 analysierte Einzelhandels- und Umsatzsituation in den relevanten Einzelhandelsstandorten;
Die in Kapitel 5 dargestellte perspektivische (Brutto-)Umsatzerwartung der neuen Baumarktfläche ('Worst Case'-Ansatz);
Die in Kapitel 6 erarbeitete Kaufkraftstrom-Modellrechnung
zur räumlichen Umsatzrekrutierung des auswirkungsrelevanten Umsatzes.
Methodisch ist darauf hinzuweisen, dass aus datenschutzrechtlichen
Gründen für Standorte ein Umsatzwert erst ab drei Betreibern pro betrachteter Warengruppe ausgewiesen werden darf, da sonst Rückschlüsse auf die Umsatzleistung einzelner Betreiber möglich wären.
Ferner sei angemerkt, dass sich für einige Standorte - etwa aufgrund
eines derzeit sehr niedrigen Umsatzes in der jeweiligen Warengruppe
- absolut betrachtet sehr niedrige Umsatzumverteilungseffekte
ergeben können. Diese Werte können durch unvorhergesehene oder
individuell bedingte Gründe - etwa durch eine einzige Ladeneröffnung/-schließung, Konzept-/Sortimentsumstellungen, besondere
Ereignisse, etc.- sehr stark beeinflusst werden. Daher weist GfK
GeoMarketing Umsatzumverteilungswerte erst ab einer absoluten
Größenordnung von 0,1 Mio. Euro aus, wobei in der Summe jedoch
selbstverständlich alle Ergebnisse berücksichtigt werden. Vor diesem
Hintergrund werden die Umsatzumverteilungsquoten für die verschiedenen Standortkategorien ggf. auch in aggregierter Form dargestellt, um eine Aussage zu ermöglichen. Bei der vorliegenden
Prognose bezüglich der zu erwartenden Umsatzverlagerungen ist
darauf hinzuweisen, dass die sortimentsspezifischen Brutto-Umsatzgrößen im Sinne einer 'Worst-Case'-Betrachtung ambitioniert angesetzt sind. Somit stellen die errechneten Umsatzverlagerungen
Höchstwerte dar, um die maximal zu erwartenden ökonomischen und
ggfs. städtebaulichen Auswirkungen durch die Verlagerung und
Erweiterung des Bauhaus Baumarktes in Bruchsal beurteilen zu
können.
Bei der Prüfung, ob wesentliche ökonomische und, daraus abgeleitet,
städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen auf bestehende
zentrale Versorgungsbereiche/Zentren zu erwarten sind, stützen sich
die Gutachter u.a. auf das Kriterium der Umsatz-Umverteilung zulasten des bestehenden Einzelhandels, das nach gängiger Rechtsprechung ein geeignetes Kriterium zur Beurteilung etwaiger schädlicher Auswirkungen ist. Dabei kommt es nicht auf bloße wirtschaftliche Auswirkungen an, sondern auf Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung.
Die Berechnung der ggf. möglichen ökonomischen Auswirkungen
erfolgt dabei jeweils für den Einzelhandel in Bruchsal, differenziert
nach Innenstadt und übrigen Stadtgebiet, sowie für die zentralen
Versorgungsbereiche der Mittel- und Unterzentren im Mittelbereich
von Bruchsal nach zwei Varianten:
Variante I:
Verlagerung mit typengleicher Nachbesetzung der Altfläche (vgl.
Übersicht 17)
Variante II:
Verlagerung ohne typengleiche Nachbesetzung der Altfläche. Hierbei
wird lediglich die zusätzliche Fläche des prospektiven Baumarktes im
Vergleich zum Status Quo in Ansatz gebracht (vgl. Übersicht 18)
Die Umsatzerwartungen und gemäß Modellrechnung zu erwartende
Umsatzumverteilungen sind den beiden folgenden Übersichten zu
entnehmen.
5.3
Umverteilungseffekte nach Varianten
Übersicht 17: Umsatzumverteilungen der Sortimente Haushaltswaren, Baumarktsortimente und Einrichtungsbedarf
(mit typengleicher Nachbesetzung)
Haushaltswaren
Städte/Gemeinden
Innenstadt Bruchsal
1)
Baumarktsortimente
UmsatzUmsatz
umverteilung
4,9
-
-
Umsatz
in Mio. €
0,8
2)
Umsatzumverteilung
in Mio. € in %
-
-
Gesamt
UmsatzUmsatz
umverteilung
UmsatzUmsatz
umverteilung
6,3
0,1
1,6
12,0
0,2
1,9
übriges Stadtgebiet Bruchsal 4)
2,1
-
-
16,1
2,7
16,8
6,1
-
-
24,3
2,8
11,6
Mittelbereich (ohne Bruchsal),
darunter:
1,3
-
-
19,1
2,1
11,2
0,41
-
-
20,8
2,1
10,3
Waghäusel (gesamt)
0,4
-
-
17,6
2,0
11,6
0,2
-
-
18,2
2,0
11,3
Östringen (gesamt)
0,6
-
-
0,0
-
-
0,1
-
-
0,7
-
-
Philippsburg (Ortszentrum)
0,2
-
-
0,0
-
-
0,0
-
-
0,2
-
-
Bad Schönborn (Ortszentrum)
0,1
-
-
1,5
-
-
0,1
-
-
1,7
-
-
übriges Einzugsgebiet und
Rückgewinnung abfließender
Kaufkraft
.
0,0
.
.
17,0
.
.
0,8
.
.
17,8
.
Brutto-Umsatzerwartung des
Planvorhabens
.
0,1
.
.
21,9
.
.
1,0
.
.
23,0
.
-Rundungsdifferenzen möglich"-" nicht nachweisbar
4) Ohne Bestand Bauhaus.
Die Analyse der Auswirkungen zeigt,
dass im 'Worst-Case'-Ansatz bzw. im
Fall einer betriebstypengleichen
Nachbelegung des bestehenenden
Bauhaus Baumarktes insgeamt rund
5,2 Mio. Euro p.a. vom Bestandseinzelhandel umverteilt werden dürften.
Warengruppenspezifisch ist mit Blick
auf die innenstadtrelevanten Sortimente lediglich in der Innenstadt von
Bruchsal eine nachweisbare Umsatzumverteilung von 0,1 Mio. Euro p.a.
zu konstatieren, was einer absolut
verträglichen Quote von 1,6 %
entspricht. In den übrigen untersuchungsrelevanten zentralen Versorgungsbereichen sind keine nachweisbaren Umsatzumverteilungen bei den
innenstadtrelevanten Sortimenten
festzustellen.
Hinsichtlich des baumarktspezifischen
Sortimentes (als nicht-zentrenrelevant
eingestuft) liegen die Umsatzumverteilungsquoten im übrigen Stadtgebiet
von Bruchsal bei rund 16,8 % (absolut
rund 2,7 Mio. Euro p.a.) bzw. in Waghäusel bei 11,6 % (absolut rund 2,0
Mio. Euro p.a.). Die Hauptlast der
Umverteilungen dürften hierbei die
Anbieter Globus (Waghäusel) sowie
die typengleiche Nachbesetzung
(Bruchsal) schultern. Aus Gutachtersicht sind diese Umsatzumverteilungen als normale Wettbewerbseffekte zu bewerten, da die betroffenen Anbieter außerhalb schützenwerter Versorgunsgbereiche agieren.
Das Szenario zeigt, dass die zu
erwartenden Umsatzumverteilungen
mit keinen schädlichen Auswirkungen
auf zentrale Versorgungsbereiche
einhergehen.
Übersicht 18: Umsatzerwartung der Randsortimente des geplanten Bauhaus Baumarktes in Bruchsal
(Variante II)
Brutto-Umsatzerwartung des Projektes (Veränderung Neubau ggü. Bestand)
Brutto-Umsatzca.
erwartung 1) Raumleistung
Verkaufsfläche
in m²
Warengruppen/Sortimente
•
Haushaltswaren 2)
•
Baumarktsortimente
•
4)
Einrichtungsbedarf
3)
Gesamt
in Mio. €
in €/m²
-19
0,0
0
7.737
9,8
1.300
22
0,18
8.200
7.740
10,0
1.300
Die Variante II zeigt die zu erwartenden Umsatzumverteilungen für die
Verlagerung des Bauhaus Baumarktes ohne typengleiche Nachbelegung. Auswirkungsrelevant sind
hierbei nur die neu zu generierenden
Umsätze (rund 10,0 Mio. Euro p.a.)
inkl. einer Umsatzsteigerung gegenüber dem Bestand.
Insgesamt dürften in diesem Szenario
rund 1,6 Mio. Euro p.a. vom Bestandseinzelhandel umverteilt werden.
Nachweisbare Umsatzumverteilungen
im zentrenrelevanten Sortiment sind
nicht festzustellen.
1) Gemäß Angaben GfK GeoMarketing, inklusive Mehrwertsteuer.
Übersicht 19: Umsatzumverteilungen der Sortimente Haushaltswaren, Baumarktsortimente und Einrichtungsbedarf
(ohne typengleicher Nachbesetzung)
Haushaltswaren
Städte/Gemeinden
1)
Baumarktsortimente
UmsatzUmsatz
umverteilung
2)
UmsatzUmsatz
umverteilung
Innenstadt Bruchsal
4,9
-
-
0,8
-
-
übriges Stadtgebiet Bruchsal
2,1
-
-
16,1
0,57
Mittelbereich (ohne Bruchsal),
darunter:
1,2
-
-
19,2
0,96
Gesamt
UmsatzUmsatz
umverteilung
UmsatzUmsatz
umverteilung
6,3
-
-
12,0
-
-
3,5
6,1
-
-
24,3
0,6
2,4
5,0
0,37
-
-
20,8
1,0
4,6
Waghäusel (gesamt)
0,4
-
-
17,7
0,91
5,1
0,1
-
-
18,3
0,9
5,0
Östringen (gesamt)
0,6
-
-
0,0
-
-
0,1
-
-
0,7
-
-
Philippsburg (Ortszentrum)
0,2
-
-
0,0
-
-
0,0
-
-
0,2
-
-
Bad Schönborn
(Ortszentrum)
0,1
-
-
1,5
-
-
0,1
-
-
1,7
-
-
übriges Einzugsgebiet und
Rückgewinnung
abfließender Kaufkraft
.
.
.
8,24
.
.
0,1
.
.
8,4
.
Brutto-Umsatzerwartung
des Planvorhabens
.
.
.
9,82
.
.
0,2
.
.
10,0
.
-Rundungsdifferenzen möglich"-" nicht nachweisbar
Im nicht-zentrenrelevanten Segment
der Baumarktsortimente liegen die
Umsatzumverteilungsquoten bei 5,1
% bzw. 3,5 % in Waghäusel respektive übriges Stadtgebiet Bruchsal.
Diese Quoten sind aus Gutachtersicht
als absolut verträglich einzustufen.
Insofern ist auch diesem Ansatz eine
Zentrenverträglichkeit zu attestieren.
In beiden Varianten ist gesondert auf
die Kaufkraftrückholung von derzeit
aus dem Einzugsgebiet abfließender
Kaufkraft hinzuweisen. So wird in der
Variante I Kaufkraft in Höhe von rund
17,8 Mio. Euro p.a. zurückgeholt, die
aktuell zu anderen Standorten in der
Region abfließt. In der Variante II
beträgt dieser Betrag rund 8,4 Mio.
Euro p.a.
5.4
Mögliche anzunehmende Auswirkungen auf zentrale
Versorgungsbereiche
Die vorstehend dargestellten Umsatzumverteilungen, die mit der
Verlagerung des Bauhaus Baumarktes in Bruchsal in einer WorstCase-Betrachtung gemäß der durchgeführten Modellrechnungen zu
erwarten sind, stellen sich in beiden Varianten als unbedenklich dar.
Die sortimentspezifischen Umsatzumverteilungsquoten des 'WorstCase'-Ansatzes in den zentrenrelevanten Warengruppen Haushaltswaren und Einrichtungsbedarf liegen im Gros der betrachteten
Zentren auf einem nicht nachweisbaren, marginalen Niveau. Einzig in
der Innenstadt von Bruchsal ist eine geringfügige Umsatzumverteilung
zu konstatieren. Diese verteilt sich jedoch auf eine Vielzahl von
Anbieten, sodass diese Umsatzumverteilungen als verträglich
einzustufen ist.
In der Variante II, ohne typengleiche Nachbesetzung, liegen alle
Umsatzumverteilungen auf einem nicht nachweisbaren Niveau im
zentrenrelevanten Sortimentsbereich.
Beim nicht-zentrenrelevanten Baumarktsortiment sind im übrigen
Stadtgebiet von Bruchsal und in Waghäusel Umsatzumverteilungen
festzustellen. Diese dürften, wie bereits dargestellt, auf die typengleiche Nachbesetzung in Bruchsal (Altstandort Bauhaus) sowie auf
den Globus Baumarkt in Waghäusel entfallen. Die festgestellten
Quoten im 'Worst-Case'-Ansatz sind als normale Wettbewerbseffekte
zu etikettieren, was nicht zuletzt auf Lage der Anbieter außerhalb
schützenswerter, zentraler Versorgunsgbereiche zurückzuführen ist.
Auch die Variante II lässt auf Umsatzumverteilungen im Baumarktsortiment schließen. Diese fallen jedoch deutlich geringer als in der
Variante I aus und liegen im mittleren einstelligen Bereich. Somit sind
auch diese Quoten als verträglich einzustufen.
Insgesamt ist festustellen, dass die zu erwartenden ökonomsichen
Auswirkungen in beiden Varianten mit keinen Beeinträchtigugen der
Funktions- und Entwicklungsfähigkeit zentraler Versorgungsbereich in
Bruchsal und der Region einhergehen. Insofern ist das Vorhaben aus
Gutachtersicht als absolut verträglich einstufen.
Nur marginale Auswirkungen im
zentrenrelevanten Sortiment
In Variante II keine nachweisbaren
Auswirkungen bei zentrenrelevanten Sortimenten
Umsatzumverteilungen Variante I
im Baumarktsortiment nur außerhalb zentraler Versorgungsbereiche
Beim Baumarktsortiment in der
Variante II geringe Umsatzumverteilungen außerhalb zentraler
Versorgungsbereiche
Mit schädlichen ökonomischen und
städtebaulichen Auswirkungen ist
nicht zu rechnen
6
Prüfung des Vorhabens gemäß
Einzelhandelserlass und
Landesentwicklungsplan BadenWürttemberg
Gemäß dem sog. Einzelhandelserlass vom 21.02.2001 des Landes
Baden-Württemberg und dessen Änderungen sowie dem
Regionalplan Mittlerer Oberrhein vom 13.03.2002 und dessen
Änderungen bestehen für Einzelhandelsgroßprojekte folgende
raumordnerische Mindestanforderungen:
"Das Vorhaben muss sich in das zentralörtliche
Versorgungssystem einfügen (Kongruenzgebot)
und
darf die im Plansatz 3.3.7 LEP 2002 genannten weiteren
Belange nicht beeinträchtigen (Beeinträchtigungsverbot)"
Kongruenzgebot
"Das Kongruenzgebot bedeutet zunächst, dass Einzelhandelsgroßprojekte in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren
ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden dürfen".
Durch die LEP-Ausweisung Bruchsals als Mittelzentrum ist eine
Ansiedlung hier insofern möglich. Gleichzeit muss sichergestellt sein,
dass der angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde nicht wesentlich
überschreitet, wobei eine Überschreitung in der Regel gegeben ist,
wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen von außerhalb des
Verflechtungsbereichs erzielt werden sollen.
Unter räumlichen Aspekten ist zunächst einmal festzustellen, dass
das abgegrenzte, projektspezifische Einzugsgebiet den Mittelbereich
nicht vollumfänglich umfasst. So liegen Gemeindeteile der nordwestlich gelegenen Kommunen Waghäusel und Philippsburg sowie in
Gänze die Gemeinde Oberhausen-Rheinhausen nicht im Einzugsbereich des prospektiven Baumarktes. Um den Verflechtungen mit
angrenzenden Gemeinden sowie der prospektiven Ausstrahlungswirkung des Baumarktes gerecht zu werden, wurden Teile der
außerhalb des Mittelbereichs von Bruchsal situierten Kommunen
Graben-Neudorf, Stutensee, Dettenheim, Bretten, Weingarten
Oberderdingen, Linkenheim-Hochstetten Walzbachtal und
Zaisenhausen berücksichtigt.
Mit Blick auf die räumliche Umsatzrekrutierung sowie die Einhaltung des Kongruenzgebotes ist gemäß
Einzelhandelserlasses Baden-Württemberg nachstehendes zu beachten:
"Eine Verletzung des Kongruenzgebots liegt vor, wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte Einzugsbereich des
Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine
wesentliche Überschreitung ist in der Regel gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen
außerhalb des Verflechtungsbereichs erzielt werden soll."
Übersicht 20: Kaufkraftabschöpfung Kongruenzgebot
Kaufkraftstrom-Modellrechnung / Marktanteile
Einzelhandelskaufkraft 2014 im Einzugsgebiet p.a.
Warengruppen
Persönlicher
•
Bedarf 4)
Baumarkt•
sortimente 5)
Einrichtungs•
bedarf 6)
Gesamt
Zone I
Zone II
Zone III A
Zone III B
10 %-ige
Potenzialreserve
Gesamt
KaufAbschöpfung
kraft
KaufAbschöpfung
kraft
KaufAbschöpfung
kraft
KaufAbschöpfung
kraft
KaufAbschöpfung
kraft
KaufAbschöpfung
kraft
3,8
0,07
1,8
4,7
0,02
0,4
2,6
0,01
0,4
3,9
0,00
0,0
1,5
0,01
0,7
16,6
0,1
0,7
30,4
9,00
29,6
40,0
7,21
18,0
22,5
2,00
8,9
32,0
2,00
6,3
12,5
1,70
13,6
137,5
21,9
15,9
23,2
0,50
2,2
28,0
0,32
1,1
15,8
0,03
0,2
23,3
0,03
0,1
9,0
0,10
1,1
99,3
1,0
1,0
57,4
9,6
16,7
72,8
7,6
10,4
40,9
2,0
5,0
59,2
2,0
3,4
23,0
1,8
7,9
253,3
23,0
9,1
Mit Blick auf die drei Einzugsgebietszonen bzw. den Mittelbereich ergibt sich folgendes Bild:
Insgesamt werden rund 83 % des Gesamtumsatzes des Planvorhabens aus dem Mittelbereich Bruchsal
(entspricht den Zonen I, II, III A des Einzugsgebietes) rekrutiert.
Aus der Zone III B (Ferneinzugsgebiet inkl. 10 %-iger Potenzialreserve, die nicht dem Mittelbereich Bruchsal
zuzuordnen ist), in der erfahrungsgemäß die niedrigste Marktdurchdringung erreicht wird, würden nach der
Modellrechnung weitere rund 3,88 Mio. Euro p.a. (bzw. 17 % des Gesamtumsatzes) zufließen und damit ca.
2,7 % des dort vorhandenen projektrelevanten Nachfragevolumens abgeschöpft werden.
Dem Kongruenzgebot wird somit entsprochen, zumal der betriebswirtschaftlich angestrebte Einzugsbereich des
Vorhabens im Wesentlichen dem zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde Bruchsal entspricht und keine wesentlichen Überschreitungen bestehen bzw. Obergrenze von maximal 30% nicht einmal
ansatzweise tangiert wird.
Beeinträchtigungsverbot
Gemäß den Regularien des Einzelhandelserlasses Baden-Württemberg sind mit Blick auf die Einhaltung des Beeinträchtigungsverbotes
nachstehende Vorgaben einzuhalten:
Demnach darf das Vorhaben "das städtebauliche Gefüge und
die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungskerns
(Stadt- und Ortskerne)
sowie
die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des
Vorhabens nicht beeinträchtigen".
Bei Standorten außerhalb der zentralörtlichen Versorgungskerne darf
deren Funktionsfähigkeit nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Als
Anhaltspunkt hierfür gilt gemäß LEP bei zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten ein Umsatzverlust von unter 10 % und
bei nicht-zentrenrelevanten Sortimenten von unter 20 % im
vorhabenspezifischen Sortiment.
Mit Blick auf das Vorhaben ist im 'Worst-Case-Szenario' (Variante I)
festzustellen, dass nach der durchgeführten Analyse der Umsatzumverteilungen (siehe hierzu Kapitel 5.) keine schädlichen Auswirkungen auf die Zentrenstruktur der Stadt Bruchsal selbst als auch
auf die umliegenden, untersuchungsrelevanten Ortzentren zu
erwarten sind. Die resultierenden Umsatzumverteilungen liegen
ausnahmslos sowohl prozentual als auch absolut auf einem im LEP
bzw. gemäß Einzelhandelserlass als verträglich einzustufenden
Niveau, sprich unterhalb von 10% im zentrenrelevanten bzw. 20 % im
nicht-zentrenrelevanten Sortiment.
Zusammenfassend ist bei einer Etablierung der aufgezeigten Sortimentsstruktur von keinen Beeinträchtigungen der Funktionsfähigkeit
der zentralörtlichen Versorgungskerne in Bruchsal auszugehen.
Darüber hinaus dürfte die verbrauchernahe Versorgung, auch infolge
der aufgezeigten Sortimentsstruktur des propektiven Baumarktes, im
Einzugsgebiet durch das Vorhaben nicht eingeschränkt werden.
In der Summe sind wesentliche Beeinträchtigungen sowohl in
Bruchsal selbst als auch in den angrenzenden Gemeinden sowie den
Gemeinden im Einzugsgebiet durch das Vorhaben auszuschließen.
7
Fazit / Schlussfolgerungen
Die Firma Bauhaus AG betreibt einen Bau- und Gartenmarkt im
Bruchsaler Gewerbegebiet Wendelrot, dessen Verkaufsfläche von
rund 7.700 m² nicht mehr den heutigen, für einen nachhaltig tragfähigen Betrieb notwendigen Verkaufsflächendimensionen entspricht.
Aufgrund fehlender Erweiterungsmöglichkeiten am derzeitigen
Standort erwägt die Bauhaus AG ihren Bau- und Gartenmarkt innerhalb des Gewerbegebietes an die Kammerforststraße zu verlagern.
Den Angaben der Bauhaus AG zufolge soll die Gesamtverkaufsfläche
im Zuge der Verlagerung auf insgesamt rund 15.940 m² erweitert
werden (inkl. eines Baustoff-Drive-Ins und Stadtgartens). Damit einher
geht eine Brutto-Zielumsatz-Erwartung von rund 23,0 Mio. Euro p.a.
(rund 5 % des Umsatzes soll durch den Verkauf innenstadtrelevanter
Sortimente erwirtschaftet werden). Davon würden rund 680 m² Verkaufsfläche (rund 4 %) auf innenstadtrelevante Randsortimente
entfallen. Hierbei handelt es sich um die zentrenrelevanten Sortimente
Heimtextilien, Gardinen und Zubehör, Bettwaren (Bauhaus-Sortiment
Bad-Ausstattung, Gardinen / Zubehör) sowie Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe, Geschenkartikel, Antiquitäten
(Bauhaus-Sortiment Galerie / Bilderleisten und Haushalt).
Aufgrund der raumordnerisch relevanten Größenordnung des Vorhabens wird seitens des Regionalverbandes Mittlerer Oberrhein eine
gutachterliche Überprüfung der Einhaltung des Kongruenzgebotes
und Beeinträchtigungsverbotes gefordert. Wesentlicher Verfahrensbestandteil ist dabei die vorliegende Wirkungsanalyse, in der unter
Berücksichtigung des Regionalplans Mittlerer Oberrhein zu möglichen
raumordnerisch relevanten Auswirkungen auf die relevanten Versorgungsstrukturen innerhalb des Mittelbereiches der Stadt Bruchsal
gutachterlich Stellung genommen wurde.
Sowohl der Makro-Standort Bruchsal als auch der Mikro-Standort im
Gewerbegebiet Wendelrot verfügen über günstige Voraussetzungen
für die Verlagerung und Erweiterung des Bauhaus Baumarktes.
Typähnliche Wettbewerber sind sowohl in Bruchsal selbst, als auch in
den zum Mittelbereich von Bruchsal gehörigen Gemeinden sowie
außerhalb des Mittelbereiches angesiedelt, so dass die Wettbewerbslandschaft insgesamt als vielfältig, jedoch beherrschbar zu bewerten
ist. Im Einzugsgebiet leben rund 189.680 Einwohner, die inkl. einer
10 %-igen Potenzialreserve über ein Nachfragevolumen von insgesamt 1.211,2 Mio. Euro verfügen. In den Teilen des Mittelbereiches,
die im Einzugsgebiet liegen, leben rund 141.230 Einwohner (75 % der
Einwohnerplattform im Einzugsgebiet) mit einem Nachfragevolumen
von 817,6 Mio. Euro (68 % des gesamten Nachfragevolumens, inkl.
Potenzialreserve).
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass sich das Vorhaben in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügt und damit
dem Kongruenzgebot entsprochen wird. So werden lt. gutachterlicher Berechnung lediglich rund 17,0 % des perspektivischen BruttoZielumsatzes außerhalb des Mittelbereichs Bruchsal (entspricht
Einzugsgebietszonen I, II und III A) gewonnen, was deutlich unterhalb
des Schwellenwertes von max. 30 % liegt. Dies ist in erster Linie
darauf zurückzuführen, dass durch das Planvorhaben derzeit aus der
Stadt Bruchsal und ihrem Mittelbereich abfließende Kaufkraft im Bauund Gartenmarkt-Bereich in bedeutendem Umfang wieder 'zurückgeholt' werden kann.
Ebenso wurde von den Gutachtern ausgeführt, dass durch das
Vorhaben eine Beeinträchtigung der städtebaulichen Gefüge und
der Funktionsfähigkeit der zentralörtlichen Versorgungskerne der
betrachteten Orte im Mittelbereich von Bruchsal nicht zu erwarten ist.
Mit Blick auf die relevanten Angebotsstrukturen im Bereich der nichtinnenstadtrelevanten Sortimente sind in den betrachteten zentralen
Orten innerhalb und außerhalb des Einzugsgebietes Auswirkungen
nicht auszuschließen. Hierbei ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die
betroffenen Anbieter außerhalb schützenswerter, zentraler Versorgungsbereiche agieren. Insofern sind diese Auswirkungen als normale
Wettbewerbseffekte zu bewerten.
Eine Beeinträchtigung der Versorgungsfunktion in den betrachteten
angrenzenden Mittel- und Grundzentren mit Blick auf den Bau- und
Gartenmarkt-Bereich ist aufgrund dort ansässiger leistungsfähiger
Anbieter jedoch auszuschließen.
Somit kann abschließend festgehalten werden, dass infolge eines
erweiterten und verlagerten Bauhaus Bau- und Gartenmarktes keine
negativen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen
im Mittelbereich Bruchsal zu erwarten sind. Vielmehr leistet das
Vorhaben einen wichtigen Beitrag dazu, dass die Stadt Bruchsal ihren
landesplanerischen Versorgungsauftrag für den ihr zugeordneten
Mittelbereich mit Blick auf bauund gartenmarktspezifische
Sortimente zukünftig deutlich qualifizierter wahrnehmen kann.
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